Последнее обновление: 29.06.2019
В 2017 году в России создан государственный компенсационный фонд долевого строительства. В народе его еще называют – компенсационный фонд застройщиков или фонд защиты прав дольщиков. Что это такое? Кого это должно обрадовать?
Законодатели утверждают, что это должно обрадовать дольщиков – т.е. участников долевого строительства жилья в многоквартирных домах. Ведь основной задачей строительного компенсационного фонда является выплата возмещений дольщикам по Договорам долевого участия (ДДУ), в случае банкротства Застройщика.
А как же страховка Застройщика? Имеется в виду страхование гражданской ответственности Застройщика, которое действовало до этого момента?
Это страхование (подробнее о нем – см. по указанной ссылке), было запущено с 2014 года, и за несколько лет показало свою несостоятельность. Точнее – неудобство и сложность в реализации.
Поэтому решено было заменить неработающую «страховку Застройщика» на единый фонд, который будет выполнять ту же функцию защиты дольщиков, но с другим механизмом действия.
Прежнее страхование ответственности Застройщика продолжит действовать только в отношении тех договоров ДДУ, по которым эта страховка уже получена (т.е. заключен договор страхования).
А в конце июня 2019 президент Путин подписал закон, согласно которому выплаты страховых возмещений по «старым застрахованным ДДУ» (заключенным до 20 октября 2017 года – дня начала работы компенсационного фонда) тоже становятся обязанностью этого фонда. Подробнее о механизме передачи обязанностей страховщика – см. по приведенной ссылке.
А что дает компенсационный фонд застройщиков? Чем он лучше страхования ответственности, и как он вообще работает?
Порядок регистрации Договора долевого участия – см. в отдельной заметке по ссылке.
Что такое компенсационный фонд долевого строительства, и как он работает?
С 20 октября 2017 года в отношении новых объектов строительства (т.е.
запущенных после этой даты) каждый Застройщик, привлекающий деньги по Договорам долевого участия (ДДУ), обязан делать взносы в государственный компенсационный фонд долевого строительства.
Размер взноса – 1,2% от стоимости каждого заключенного ДДУ (п.1, ст. 10, ФЗ-218). Неуплата такого взноса будет являться основанием для приостановки регистрации ДДУ. Размер взноса может быть изменен только федеральным законом.
Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве Застройщика, либо на финансирование завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь либо заем новому Застройщику, который примет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.
На другие цели средства фонда расходовать запрещается.
Для новых дольщиков это означает существенное снижения риска вложений в покупку квартир в новостройках:
- Во-первых, появляется реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротился.
- Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал гораздо проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
- В-третьих, управлять этими средствами будут не частные страховые компании, а госструктура. По сути, этот единый фонд застройщиков будет работать по аналогии с Агентством по страхованию вкладов (АСВ), которое гарантирует возврат средств людям, разместившим свои деньги на банковских депозитах.
В общем, можно сказать, что у дольщиков, заключивших ДДУ по новым правилам, появился надежный механизм защиты своих вложений в строительство. Правда, здесь есть один нюанс, о котором скажем немного ниже.
Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.
Законодательная основа строительного компенсационного фонда
Компенсационный фонд долевого строительства создан на основе изменений в федеральный закон ФЗ-214, предполагающих дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства (ст. 23.2 закона ФЗ-214).
Управляет компенсационным фондом некоммерческая организация (управляющая компания) «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», учредителем которой выступил Минстрой России по поручению Правительства Российской Федерации (подробнее на сайте Правительства РФ – здесь).
Основные задачи этой управляющей компании, в части управления компенсационным фондом долевого строительства, таковы:
- контроль за поступлением взносов от застройщиков,
- выплата денежного возмещения дольщикам по договорам ДДУ, в случае банкротства застройщика,
- осуществление полномочий конкурсного управляющего в деле о банкротстве застройщика.
Как именно будут производиться выплаты возмещений из фонда (место, время, форма, порядок приёма заявлений и т.п.), если Застройщик в судебном порядке признан банкротом, можно прочитать в Постановлении Правительства РФ – здесь.
Девелопер и Застройщик – кто есть кто? Расшифровка ключевых понятий – см. в Глоссарии по ссылке.
Когда отчисления в компенсационный фонд застройщиков НЕ требуются?
Обязанность Застройщика перечислять взнос в компенсационный фонд возникает только в том случае, когда первый Договор долевого участия (ДДУ) при строительстве нового дома зарегистрирован после 20 октября 2017 года (см. п.5, ст.25, ФЗ-218).
Речь идет именно о первом договоре по строительному проекту.
То есть законодатели позволили не платить отчисления в фонд тем Застройщикам, которые на момент 20 октября 2017 уже имели зарегистрированные продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту.
Тогда для остальных ДДУ этого строительного проекта должна применяться прежняя норма защиты прав дольщиков – страхование гражданской ответственности Застройщика (см. ссылку на заметку об этом – выше).
Если раньше часть договоров ДДУ уже была застрахована по правилам страхования гражданской ответственности Застройщика, то отчисления в фонд не требуются. Считается, что интересы дольщика в этом случае уже защищены страховым полисом.
- Если Застройщик применяет при расчетах с дольщиками по ДДУ специальный счет эскроу (подробнее – по ссылке), то отчисления в компенсационный фонд тоже не требуются.
- Эскроу-счет защищает дольщика даже лучше, чем фонд.
- Тем более, что с 1 июля 2019 года все Застройщики по своим новым проектам обязаны перейти на расчеты через эти счета эскроу, и фонд защиты прав дольщиков со временем потеряет свою актуальность.
Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.
Закон предписывает, что с октября 2017 года, при регистрации каждого нового Договора долевого участия, Росреестр должен направлять в фонд запрос об уплате или неуплате обязательных отчислений по этому договору. Таким образом, Застройщиков стимулируют платить взносы в компенсационный фонд вовремя, а дольщикам обеспечивается реальная финансовая защита их прав.
Но есть один нюанс.
Денежная компенсация дольщикам будет рассчитываться не от оплаченной ими суммы по ДДУ, а исходя из среднерыночной стоимости квартиры, определяемой по данным Росстата для каждого региона отдельно. То есть в случае банкротства Застройщика, размер компенсации дольщику будет равен средней цене за кв. м. в регионе, умноженной на количество приобретенных метров.
При этом компенсировать дольщикам их вложения (затраты) будут только в объеме 120 кв. м. купленного жилья (максимум). Исключение сделают для многодетных семей. «Лишние» метры уже не будут защищены этим фондом, поэтому Покупателям очень больших квартир (или нескольких квартир сразу) стоит хорошенько подумать о риске своих вложений.
Ну и конечно, компенсационный фонд будет защищать только тех дольщиков, которые приобрели квартиры в строящемся доме по Договорам долевого участия (ДДУ). Все другие схемы покупки квартир (например, по Предварительным договорам) под действие его защиты не подпадают.
Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.
Решать на что пойдут средства государственного компенсационного фонда – на достройку дома или на выплату компенсаций – будут сами дольщики на общем собрании. Общее собрание организует конкурсный управляющий при банкротстве Застройщика. Принятое на собрании решение направляется в фонд, и тот уже реализует это решение в соответствии со своими полномочиями.
Очевидно, что в большинстве случаев достройка дома будет выгоднее, чем волокита с возмещением потерь и попытка купить другую квартиру в другой новостройке. Выбор в пользу возврата денег может быть оправдан, например, когда стройка замерла на этапе котлована.
С 1 июля 2018 года, после очередных поправок в закон ФЗ-214, фонд защиты прав дольщиков получил возможность финансировать достройку даже тех домов (остановленных проектов), по которым отчисления в фонд не производились. Кроме того, фонд также должен решать вопросы финансирования строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, предусмотренной проектом строительства жилых комплексов.
Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.
Как публично-правовая компания под контролем Российской Федерации, компенсационный фонд зарегистрирован только 20 октября 2017 года. Фактически, он начал активно действовать именно с этой даты (подтверждение – здесь).
Официальный сайт Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства – здесь.
Телефон контактного центра Фонда: 8 (800) 7007-214
На сайте фонда можно самостоятельно проверить, сделал ли Застройщик отчисление в Фонд долевого строительства при заключении отдельного ДДУ. Этот сервис проверки – здесь.
- Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.
- Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить — ЗДЕСЬ.
- «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
- Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ во всплывающем окне.
Источник:
О создании фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства
О создании фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства
7 октября 2017 года Правительством РФ принято постановление № 1231 «О публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Документ разработан Минстроем России во исполнение Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Указанным Федеральным законом предусмотрено создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) путем преобразования существующей некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Законом установлено, что решение о реорганизации некоммерческой организации принимается Правительством Российской Федерации. Соответствующее решение оформлено постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1231.
Фонд образован в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства многоквартирных домов и (или) других объектов недвижимости по договорам участия в долевом строительстве.
Основной функцией созданной публично-правовой компании является формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от цены каждого договора участия в долевом строительстве.
Не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора застройщик должен перечислить взнос на счет фонда.
Неуплата застройщиком взноса является основанием для приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Денежные средства компенсационного фонда учитываются на отдельном счете, открываемом Фондом в кредитной организации, соответствующей установленным требованиям. Такие требования утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1232.
К ним, в частности, относятся: наличие собственных средств не менее 25 миллиардов рублей, участие в системе обязательного страхования вкладов физических лиц в российских банках, наличие письменного согласия на ежеквартальное предоставление информации о соблюдении установленных требований. Кроме того, кредитная организация должна находиться под прямым или косвенным контролем государства или Центрального банка РФ либо иметь одновременно кредитные рейтинги не ниже определенных уровней, которые присвоены национальными кредитными рейтинговыми агентствами.
Средства компенсационного фонда могут быть использованы на выплату возмещения гражданам – участникам долевого строительства, финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.
Выплата возмещения гражданам – участникам долевого строительства будет производиться, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство и застройщиком уплачены обязательные отчисления в компенсационный фонд. Кроме того, необходимо, чтобы собрание участников долевого строительства приняло решение о получении возмещения.
Правила выплаты возмещения пострадавшим дольщикам утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1233.
Так, в течение 14 дней со дня принятия собранием участников долевого строительства решения о получении возмещения Фонд размещает на своем официальной сайте сообщение о дате начала приема заявлений граждан о выплате возмещения, а также о месте, времени, форме и порядке приема заявлений.
При обращении о выплате возмещения гражданину необходимо представить заявление по форме, утвержденной Фондом, документ, удостоверяющий личность, либо его заверенную копию и выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Выплата возмещения осуществляется за счет средств компенсационного фонда в течение 10 рабочих дней со дня предоставления гражданином соответствующих документов.
Правила принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства определены постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1234.
Если необходимая сумма составляет не более 500 миллионов рублей, решение будет приниматься правлением Фонда. Если сумма превышает 500 миллионов рублей, решение будет принимать наблюдательный совет Фонда.
Контроль за целевым использованием средств будет осуществляться правлением Фонда со дня заключения договора о предоставлении средств и до завершения строительства.
Фонд является новой гарантией защиты прав участников долевого строительства, введенной взамен существующих способов обеспечения исполнения обязательств застройщиков, к которым относятся страхование гражданской ответственности застройщиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение ими обязательств по передаче жилых помещений и поручительство банка по обязательствам застройщиков.
Среди особенностей работы Фонда в форме публично-правовой компании можно выделить то, что высшим органом управления Фонда является наблюдательный совет, состав которого назначается Правительством Российской Федерации.
В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 07.10.
2017 № 2203-р в состав наблюдательного совета Фонда вошли представители Федерального Собрания Российской Федерации (по одному представителю от каждой палаты), федеральных органов исполнительной власти и Агентства ипотечного жилищного кредитования. Председателем наблюдательного совета назначен Заместитель Председателя Правительства РФ – Руководитель Аппарата Правительства РФ.
- Создание фонда позволит установить эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства, повысит доверие граждан к строительной отрасли, что, в свою очередь, приведет к росту строительства жилья и, соответственно, улучшению жилищных условий граждан.
- Екатерина Челышева,
- заведующий сектором по организационно-консультационной работе и связям с общественностью юридического управления администрации Хабаровска
О создании фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства!
Пресс-релизы 12 октября 2017
О создании фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства!
Постановление от 7 октября 2017 года №1231, распоряжение от 7 октября 2017 года №2203-р — утверждено решение о создании публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», устав Фонда и положение о наблюдательном совете. Назначены члены наблюдательного совета Фонда.
Подготовлено Минстроем России в целях реализации Федерального закона от 29 июля 2017 года №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №218-ФЗ).
Из вступительного слова Дмитрия Медведева на заседании Правительства 12 октября 2017 года:
«Сегодня на заседании Правительства мы рассмотрим целый ряд важных законопроектов. Но прежде чем мы к этому перейдём, я хочу сообщить о нескольких подписанных документах.
Пять документов касаются обеспечения прав граждан, которые участвуют в долевом строительстве. Очевидно, что это очень серьёзная проблема для нашей страны. На рынке долевого строительства нужно наводить порядок.
Далеко не все ранее принятые законы действуют так, как следовало бы. Само понятие «обманутый дольщик» должно остаться в прошлом.
Во-первых, о документах. Я подписал постановление о создании публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».
Задача этой компании – сформировать компенсационный фонд за счёт обязательных отчислений застройщиков, которые привлекают деньги участников долевого строительства.
Этот фонд поможет завершить строительство или возместить дольщикам вложенные средства, если застройщик обанкротился и при этом застройщик уплатил обязательные отчисления в компенсационный фонд.
Во-вторых, устанавливаются требования к банкам, в которых размещаются деньги компенсационного фонда. Это, разумеется, должны быть банки надёжные, финансово устойчивые, с собственными средствами не менее 25 млрд рублей.
Банки эти должны участвовать в системе обязательного страхования вкладов физических лиц, дать письменное согласие на ежеквартальное предоставление информации о соблюдении установленных требований.
Кроме того, такой банк должен находиться под прямым или косвенным контролем государства или Центрального банка либо иметь одновременно кредитные рейтинги не ниже определённых уровней, которые присвоены национальными кредитными рейтинговыми агентствами.
В-третьих, определён порядок возмещения денег пострадавшим дольщикам.
Выплата по договорам участия в долевом строительстве будет производиться, если застройщик признан банкротом арбитражным судом, если в отношении него открыто конкурсное производство и застройщиком уплачены обязательные отчисления в компенсационный фонд. Кроме того, нужно, чтобы собрание участников долевого строительства приняло решение о получении такого возмещения.
В-четвёртых, утверждены правила, по которым Фонд защиты дольщиков будет финансировать завершение строительства недостроенных домов. В частности, если необходимая сумма составляет не более 500 млн рублей, решение будет приниматься правлением фонда.
Если она превышает 500 млн рублей, решение будет принимать наблюдательный совет фонда. При этом правление будет контролировать целевое использование выделенных денег со дня заключения договора о предоставлении средств и до завершения строительства.
Наконец, в-пятых, сформирован наблюдательный совет фонда. В него вошли представители Правительства, Совета Федерации, Государственной Думы. Председателем наблюдательного совета будет Руководитель Аппарата Правительства, вице-премьер Сергей Эдуардович Приходько.
Вот такой набор документов по защите прав граждан – участников долевого строительства подписан, он начинает действовать. Прошу контролировать его исполнение».
Федеральным законом №218-ФЗ предусмотрено создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) путём преобразования некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства», учредитель которой – Российская Федерация. Установлено, что решение о реорганизации некоммерческой организации принимается Правительством России.
Постановлением №1231 утверждены решение о создании Фонда, устав Фонда, Положение о наблюдательном совете Фонда, Правила назначения генерального директора.
В соответствии с Федеральным законом №218-ФЗ председатель и члены наблюдательного совета Фонда назначаются Правительством России.
Распоряжением №2203-р назначены члены наблюдательного совета Фонда. В состав совета включены представители федеральных органов исполнительной власти, Государственной Думы, Совета Федерации, Агентства ипотечного жилищного кредитования.
Председатель наблюдательного совета – Заместитель Председателя Правительства России – Руководитель Аппарата Правительства С.Э.Приходько.
http://government.ru/
Леонид Казинец предложил ввести разделение первоначального взноса для ипотечных заемщиков!
21 апреля, в рамках онлайн-конференции РБК «Меры государственной поддержки строительной отрасли», прошедшей с участием министра строительства и ЖКХ России Владимира Якушева Председатель правления Корпорации Баркли, президент Ассоциации застройщиков жилья (НОЗА) Леонид Казинец выразил консолидированное мнение девелоперского сообщества, назвав беспрецедентные ставки по ипотеке в 6,5% достойной поддержкой отрасли, но недостаточной для преодоления падающего спроса.
Подробнее…
«Красная стрела» дарит скидку 20% при покупке квартиры!
«Красная стрела» реализует полную цепочку онлайн-покупки квартир и дарит своим покупателям скидку. Каждый день на ряд квартир в жилых комплексах застройщика действует скидка до 20%.
Подробнее…
Жилищный сектор и региональные акценты строительной отрасли связаны с профилактическими мерами по борьбе с распространением коронавирусной инфекции!
В Калининградском регионе этот вопрос актуален, как и по всей России.
Подробнее…
Башня Федерация за месяц продала полугодовой объем апартаментов в Москве!
«Башня Федерация» поставила рекорд продаж, реализовав за 30 дней 30 апартаментов.
Подробнее…
Недвижимость для инвестиций: ТОП-10 лучших объектов за 10 млн руб.
В ходе трансляции 25 марта Владимир Путин объявил о введении налога на проценты от доходов по вкладам свыше 1 миллиона рублей. Теперь налог в размере 13% будет взиматься с процента по всем вкладам, превышающим миллион рублей.
Подробнее…
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
администратор проекта — (916)531-5960
Принимайте участие в проекте — опубликуем статьи, точки зрения и пресс-релизы. Вы можете заказать статью, пресс-релиз, фоторепортаж.
ВСЕ РАЗДЕЛЫ САЙТА
Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства: что это и зачем нужен
Тема обманутых дольщиков все еще остается одной из самых актуальных в нашей стране. Государство какие-то шаги в защиту граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков, пытается предпринимать.
Одним из реальных шагов в этом направлении стало создание в конце 2017 года Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства.
Основная идея создания фонда состоит в аккумулировании средств за счет обязательных отчислений застройщиков, а при банкротстве застройщика – в компенсировании гражданам – участникам долевого строительства их финансовых потерь.
Что такое Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства
Фонд создан Правительством РФ в соответствии со статьей 23.2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» N 214-ФЗ.
Регистрация Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства состоялась 20 октября 2017 года в форме публично-правовой компании. Указанная дата является днем начала деятельности Фонда.
Какова цель создания Фонда? Он создан с целью защиты прав и интересов граждан, которые стали дольщиками, в случае, когда застройщик становится банкротом.
Как формируются средства Фонда? Это делается за счет обязательных отчислений тех застройщиков, которые для строительства многоквартирных домов привлекают денежные средства граждан, являющихся участниками долевого строительства.
Какие отчисления в Фонд должны делать застройщики? Каждый застройщик должен отчислять в Фонд обязательные отчисления (взносы) в размере 1,2 процента от согласованной с дольщиком цены каждого договора долевого участия. При этом величина указанного выше взноса может изменяться на основании федерального закона, но не чаще одного раза в год.
Каковы функции Фонда? Основными функциями являются:
- формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений застройщиков;
- контроль поступления взносов застройщиков в компенсационный фонд;
- осуществление выплаты возмещения гражданам – участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве при банкротстве застройщика;
- осуществление финансирования мероприятий по завершению строительства незавершенных объектов;
- аккредитация арбитражных управляющих.
Причины создания Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства
Фонд был создан не на пустом месте. В 2016-17 годах ситуация с обманутыми дольщиками сильно обострилась. Народные волнения, связанные с проблемами новостроек и долевым участием в строительстве жилья приняли серьезные масштабы. Дело доходило до акций у Администрации Президента РФ.
Попытки Минстроя РФ решить проблемы своими силами ни к чему не привели.
В результате законодатели добавили в Закон N 214-ФЗ статью 23.2 «Защита прав граждан — участников долевого строительства». Данной статьей предусмотрено создание компенсационного фонда в целях защиты интересов дольщиков.
Принцип работы фонда примерно такой же, как работа Агентства по страхованию вкладов граждан в банках.
Если все будет работать, как задумано, то обманутые дольщики смогут получать выплаты из фонда в случае проблем с застройщиком.
Таким образом, главной причиной создания Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства стала попытка государства как-то застраховать граждан, пытающихся на свои деньги построить себе жилье.
Кого призван защитить Фонд
Напомним, что Фонд зарегистрирован 20.10.2017 года.
Поэтому все застройщики, которые после указанной даты передают на государственную регистрацию первый заключенный ими договор долевого участия, сразу автоматически становятся участниками новой программы.
Они обязаны перечислять взносы в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства в размере 1,2 процента от цены каждого договора долевого участия.
Отметим, что застройщики в случае перечисления взносов в Фонд не обязаны страховать свою ответственность в страховых компаниях и/или получать поручительство у банков.
Обращаем внимание на одно важное обстоятельство. В случае, если застройщик дома первый договор долевого участия представил на государственную регистрацию до 20.10.2017 г.
, включительно (то есть до дня регистрации Фонда), то для регистрации такого договора и всех последующих договоров в отношении данного дома застройщик должен представить в регистрирующий орган договоры страхования своей ответственности, либо поручительства банка за неисполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия. Без представления указанных документов договоры долевого участия регистрироваться не будут.
Таким образом, на сегодняшний день возможны две ситуации:
- ситуация 1: застройщик не выплачивает взносы в Фонд, т.к. первый договор долевого участия передал на регистрацию до 20.10.2017 г.;
- ситуация 2: застройщик выплачивает взносы в Фонд, т.к. первый договор долевого участия (и, соответственно, все последующие) регистрировался после 20.10.2017 г.
- Рассмотрим эти ситуации подробнее.
- Ситуация 1 – застройщик не выплачивает взносы в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства.
- Если застройщик застраховал свою ответственность перед дольщиками и/или его обязательства перед ними обеспечены поручительством банка, то в случае банкротства застройщика или аналогичных проблем дольщики могут рассчитывать на адекватные компенсации от страховой компании или банка.
Если же застройщик не страховал свою ответственность и не имеет поручительства от банка, то дольщики могут рассчитывать на компенсационные выплаты только в рамках мероприятий банкротства. Дойдут ли какие-то деньги до дольщиков, и в каких размерах, — это вопрос.
Ситуация 2 — застройщик выплачивает взносы в Фонд.
В данной ситуации интересы дольщиков застрахованы уже более надежно, т.к. в случае банкротства застройщика Фонд защиты прав граждан будет производить выплаты участникам долевого строительства.
Какие выплаты производятся участникам долевого строительства из Фонда защиты прав граждан
Итак, Фонд аккумулирует средства, перечисляемые застройщиком. Если застройщик достраивает дом, дольщики получают квартиры, то все хорошо. Средства, перечисленные застройщиком, остаются в Фонде.
Если же застройщик признается банкротом до завершения строительства, то каждый дольщик сможет рассчитывать на получение компенсации в размере стоимости до 120 квадратных метров жилья. То есть, если дольщик оплатил строительство квартиры площадью более 120 квадратных метров, то ему будет компенсирована меньшая сумма, но эквивалентная указанной площади.
В правилах выплат из Фонда хорошо заметна аналогия со страхованием банковских вкладов. Действительно, вкладчик в случае банкротства банка может получить от Агентства по страхованию вкладов сумму своего вклада, но не более 1,4 млн. рублей.
- Напомним, что выплаты из Фонда возможны дольщикам только того застройщика, который начал регистрировать договоры долевого участия после 20 октября 2017 года и, соответственно, начал отчислять взносы в Фонд защиты прав участников долевого строительства.
- Отдельно отметим, что Фонд во исполнение функции защиты прав граждан, являющихся участниками долевого строительства, будет производить выплаты только при условии признания арбитражным судом застройщика банкротом, открытия в отношении его конкурсного производства и наличия доказательств уплаты застройщиком обязательных взносов в Фонд.
- Те же дольщики, которые не подпадают под действие программы с Фондом (их застройщик начал регистрацию договоров долевого участия до 20 октября 2017 года), в случае банкротства застройщика смогут претендовать на страховые выплаты (если застройщик застраховал свою ответственность), либо выплаты от поручителя (если таковой имеется).
Размеры и порядок выплат дольщикам из Фонда
Порядок выплат из Фонда установлен Постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233.
Для получения выплат участники долевого строительства на своем собрании должны принять решение о получении возмещения из Фонда. После этого Фонд в течение 14 дней со дня принятия решения собранием размещает на своем официальном Интернет-сайте сообщение о дате начала приема заявлений граждан о выплате возмещения, а также о месте, времени, форме и порядке приема заявлений.
Важная деталь. Гражданам теперь не надо ждать завершения процедуры конкурсного производства застройщика. Они вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения до этого завершения (которое может тянуться годами).
При обращении о выплате возмещения каждый дольщик должен представить:
- заявление о выплате возмещения по форме, утвержденной Фондом;
- паспорт;
- выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Выплата возмещения из Фонда осуществляется в течение 10 рабочих дней со дня представления всех необходимых документов.
. Прием заявлений о выплате возмещения и иных необходимых документов, а также сама выплата может осуществляться Фондом через банки-агенты, которые отбираются Фондом на конкурсной основе в установленном им порядке.
Актуальные проблемы защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве
Кошукова, К. И. Актуальные проблемы защиты прав граждан, участвующих в долевом строительстве / К. И. Кошукова. — Текст : непосредственный, электронный // Молодой ученый. — 2018. — № 47 (233). — С. 85-87. — URL: https://moluch.ru/archive/233/54081/ (дата обращения: 28.04.2020).
В статье рассматриваются последние изменения в законодательстве о долевом строительстве, существующие проблемы защиты гражданских прав участников долевого строительства, а также применяемые законодателем меры по защите дольщиков от недобросовестных застройщиков.
Ключевые слова: долевое строительство, застройщик, участник долевого строительства, страхование гражданской ответственности застройщика, договор долевого участия в строительстве, защита прав дольщиков, компенсационный фонд, эcкроу-счет.
В последние несколько лет самым популярным способом приобретения жилья в Российской Федерации является участие в долевом строительстве. В настоящее время на территории государства наблюдается рост темпов строительства жилых объектов, а также увеличивается количество застройщиков.
Основным правовым актом, регулирующим отношения между застройщиков и участником долевого строительства, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.
№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [2].
Данный институт имеет большую выгоду для граждан, так как позволяет приобрести объект недвижимости ниже рыночной стоимости.
Однако, в данной системе имеется ряд крупных проблем, основными из которых являются риски разорения компаний-застройщиков, и, как следствие, потеря вложенных дольщиком денег либо увеличение сроков строительства [1].
За последние несколько лет законодатель предпринимает попытки решения данных проблем путём внесения изменений в механизм долевого участия. Так, начиная с 2014 г.
был введен новый порядок, предусматривающий страхование договора долевого участия в строительстве, изменены требования к организации-застройщику, сформирован компенсационный фонд, обязательным стало размещение информации о строительстве в открытом доступе, а также начали применяться эскроу-счета [6].
Так, значительные изменения коснулись размера уставного капитала фирм-застройщиков. Теперь начинать строительство не сможет фирма с минимальным размером уставного капитала 10 000 рублей. Размер уставного капитала напрямую зависит от площади жилья.
К примеру, минимальная сумма уставного капитала составляет 2,5 миллиона для застройщиков, объекты недвижимости, возводимые которыми, в совокупности не превышают 1,5 тысячи квадратных метров, и максимальная сумма до 1,5 миллиардов рублей, для объектов, общая площадь которых составляет более 500 тысяч квадратных метров [7].
Это изменение принято для того, чтобы обезопасить дольщиков от «застройщиков-однодневок», которые открываются с целью собрать деньги от граждан-участников долевого строительства, а после разоряются и исчезают с полученной суммой. Также, застройщик не должен находиться в стадии ликвидации или банкротства, быть внесён в реестре недобросовестных исполнителей.
Кроме того, руководство организаций-застройщиков не должно иметь судимости и быть дисквалифицированными. Новая редакция 214 ФЗ вносит изменения в порядок расходования застройщиком денежных средств [3]. В частности, запрещается использование денежных средств дольщиков на цели, не связанные со строительством конкретного жилого объекта.
С этого времени, застройщик обязан вести отдельную финансовую документацию по каждому возводимому жилому дому, а ответственность за нецелевое использование будут нести лично руководство фирмы-застройщика, а также главный бухгалтер.
Очередным спорным вопросом, связанным с механизмами защиты прав участников долевого строительства, является вопрос страхования гражданской ответственности застройщика.
Согласно законодательству о долевом строительстве, застройщик имеет возможность застраховать свою ответственность перед дольщиком за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве.
Данный механизм предусматривал, что в случае банкротства застройщика, страховая компания могла бы возместить дольщикам потерянные деньги. Однако, как показывает практика применения данного механизма, главная проблема заключается в том, что страховые компании зачастую не готовы произвести выплаты участникам долевого строительства [5].
Таким образом, страхование ответственности застройщика не является сто процентной гарантией сохранности денежных средств дольщиков. Кроме того, в соответствии с новыми изменениями, внесенными в законодательство, страхование ответственности застройщика является только его правом, а не обязанностью.
C 1 июля 2017 г. вступили в силу изменения к закону о долевом участии, направленные на развитие проектного финансирования строительства банком с использованием эскроу-счетов, позволяющих сохранить деньги дольщиков на отдельном счете. Это является некой альтернативой страхования гражданской ответственности застройщика.
Как действует данный механизм? Банк открывает специальный эскроу-счет для учета и блокирования денежных средств, полученных им от участника долевого строительства. При возникновении обстоятельств, предусмотренных договором между участником долевого строительства, застройщиком и банком, последний обязан передать данные денежные средства компании-застройщику.
Участник долевого строительства не может снять деньги с такого счета, кроме того, на эти средства банк начисляет проценты [7]. Таким образом, банк имеет возможность кредитовать застройщика, позволяя ему возвести многоквартирный дом.
После ввода объекта в эксплуатацию и передачи гражданам, участвующим в долевом строительстве, деньги с эскроу-счёта передаются застройщику для погашения банковских кредитов. Круг банков, которые могут использовать эскроу-счета также ограничен.
В настоящее время такой механизм не является обязательным, однако, законодатель планирует сделать его таковым уже с 01.01.2019 г. Основным его недостатком является то, что такое финансирование с использованием банковского кредита приведет к многократному повышению стоимости жилья.
Как работает новый механизм защиты дольщиков :: Мнения :: РБК Недвижимость
В 2017 году на рынке жилищного строительства заработала новая система защиты вложений граждан по аналогии с существующей около 15 лет на финансовом рынке системы страхования банковских вкладов.
Сегодня в России около 80% возводимого жилья финансируется за счет средств населения.
По самым скромным оценкам существующий объем средств, вложенных в многоквартирное жилищное строительство, составляет около 4,6 трлн руб.
20 октября 2017 года начал работать Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства в форме публично правовой компании.
Он призван предотвратить появление новых обманутых дольщиков, снять опасения по поводу покупки строящегося жилья и дать дополнительный импульс спросу на него.
Форма публично-правовой организации означает полную прозрачность работы Фонда: соблюдение требований по раскрытию информации о деятельности, аудиту отчетности, системе внутреннего контроля, ведения закупочной деятельности и т. д.
Задача, которую решает Фонд, — минимизация рисков для граждан — участников долевого строительства, в том числе на период поэтапного перехода от долевого строительства к проектному финансированию в течение трех лет.
Деятельность Фонда поможет снизить риски для всей отрасли жилищного строительства и повысить доверие граждан к рынку строительства жилья в целом. Это подтверждают исследования по отношению граждан к изменениям в сфере долевого строительства.
Так, по результатам опроса АИЖК и ВЦИОМ, каждый шестой покупатель квартиры на первичном рынке готов вкладывать деньги в возведение дома на стадии котлована при наличии государственных гарантий в лице Фонда дольщиков.
Сейчас только 6% оформляющих ипотеку покупают недвижимость на этапе котлована, а при наличии государственной гарантии завершения строительства их число может вырасти почти в три раза — до 16%.
С началом работы Фонда на рынке жилищного строительства появилось два принципиально новых механизма защиты граждан — участников долевого строительства.
В случае банкротства застройщика Фонд либо выплатит возмещение участникам долевого строительства, либо профинансирует достройку домов из денег компенсационного фонда.
При этом решение — достраивать объект или получать возмещение — будут принимать сами дольщики на общем собрании.
Начиная со следующего дня после государственной регистрации Фонда все застройщики по объектам строительства, в которых еще не зарегистрирован ни один договор участия в долевом строительстве, обязаны отчислять в Фонд 1,2% от стоимости каждого договора. Неуплата взноса является основанием для приостановки государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Работа с Фондом для застройщиков максимально проста и прозрачна. Застройщику не нужно ехать в офис Фонда, чтобы заключить какой-либо договор или уплатить взнос. Все происходит по электронным каналам взаимодействия.
Счет Фонда открыт в банке «Российский капитал». Перевести взнос на номинальный счет Фонда можно через любой банк в регионе, где находится строительная компания.
Реквизиты для осуществления взноса (в том числе назначение платежа) опубликованы на сайте фонд214.рф.
Бенефициарами этого счета являются сами застройщики. Фонд не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на номинальном счете, до момента регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре.
После уплаты взноса застройщик передает договор на регистрацию в Росреестр.
Если ранее застройщик должен был предоставить при этом документы, подтверждающие страхование договора, то сейчас этого не требуется — Росреестр автоматически получает от Фонда подтверждение уплаты застройщиком обязательного отчисления.
Как происходит проверка взноса? К примеру, если сумма по договору участия в долевом строительстве составляет 1 млн руб., от нее высчитывается 1,2% и по реквизитам застройщика проверяется, переведены ли средства на номинальный счет Фонда. Если взнос осуществлен, Фонд подтверждает возможность регистрации договора участия в долевом строительстве.
Если средства отсутствуют или их недостаточно, Росреестр вправе приостановить регистрацию договора до тех пор, пока застройщик не уплатит взнос полностью.
После регистрации договора данные автоматически поступают в Фонд, и средства по этим договорам переводятся на компенсационный счет, где накапливаются деньги для выплаты возмещений гражданам или финансирования окончания строительства, если застройщик обанкротился.
Регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником в объекте, не превышает семи рабочих дней. Все последующие договоры в объекте регистрируются не более пяти рабочих дней.
Застройщик может перечислять взносы как по каждому договору отдельно, так и по пулу договоров. При этом на номинальный счет фонда можно внести аванс.
Эти деньги в дальнейшем допускается использовать на обеспечение обязательств застройщика при регистрации последующих ДДУ.
Для возврата средств с номинального счета Фонда застройщику необходимо подать заявление в письменной форме (направляется Почтой России).
Сейчас ведется много обсуждений по размеру взноса застройщиков в Фонд — посилен ли он застройщикам? Размер взноса установлен законом и может пересматриваться не чаще одного раза в год путем внесения изменений в закон после проведения актуарной оценки Фонда.
Ряд девелоперов высказываются о том, что размер взноса слишком велик и не все компании могут его уплатить. Также существует мнение, что обязанность застройщиков переводить в Фонд 1,2% от стоимости каждого договора участия в долевом строительстве приведет к росту стоимости жилья из-за дополнительной финансовой нагрузки.
Но давайте вернемся к ситуации, когда Фонд еще не работал и застройщики страховали свою ответственность в страховых компаниях. Страховой тариф в среднем был сопоставим с размером нынешнего взноса в Фонд. При этом система страхования на рынке долевого строительства полностью показала свою неэффективность.
За все время существования закона о долевом строительстве практически ни одна страховая компания не ответила за то, что она застраховала.
Сейчас уже 271 застройщик из 65 регионов страны взаимодействуют с Фондом. На номинальный счет Фонда переведено 135 млн руб., 42,5 млн руб. из этой суммы поступило на компенсационный счет. На сегодня Росреестр зарегистрировал 1235 договоров долевого участия в строительстве.
О создании фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства
7 октября 2017 года Правительством РФ принято постановление № 1231 «О публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Документ разработан Минстроем России во исполнение Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Указанным Федеральным законом предусмотрено создание публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) путем преобразования существующей некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Законом установлено, что решение о реорганизации некоммерческой организации принимается Правительством Российской Федерации. Соответствующее решение оформлено постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1231.
Фонд образован в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства многоквартирных домов и (или) других объектов недвижимости по договорам участия в долевом строительстве.
Основной функцией созданной публично-правовой компании является формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от цены каждого договора участия в долевом строительстве.
Не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора застройщик должен перечислить взнос на счет фонда.
Неуплата застройщиком взноса является основанием для приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Денежные средства компенсационного фонда учитываются на отдельном счете, открываемом Фондом в кредитной организации, соответствующей установленным требованиям. Такие требования утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1232.
К ним, в частности, относятся: наличие собственных средств не менее 25 миллиардов рублей, участие в системе обязательного страхования вкладов физических лиц в российских банках, наличие письменного согласия на ежеквартальное предоставление информации о соблюдении установленных требований. Кроме того, кредитная организация должна находиться под прямым или косвенным контролем государства или Центрального банка РФ либо иметь одновременно кредитные рейтинги не ниже определенных уровней, которые присвоены национальными кредитными рейтинговыми агентствами.
Средства компенсационного фонда могут быть использованы на выплату возмещения гражданам – участникам долевого строительства, финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.
Выплата возмещения гражданам – участникам долевого строительства будет производиться, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство и застройщиком уплачены обязательные отчисления в компенсационный фонд. Кроме того, необходимо, чтобы собрание участников долевого строительства приняло решение о получении возмещения.
Правила выплаты возмещения пострадавшим дольщикам утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 №1233.
Так, в течение 14 дней со дня принятия собранием участников долевого строительства решения о получении возмещения Фонд размещает на своем официальной сайте сообщение о дате начала приема заявлений граждан о выплате возмещения, а также о месте, времени, форме и порядке приема заявлений.
При обращении о выплате возмещения гражданину необходимо представить заявление по форме, утвержденной Фондом, документ, удостоверяющий личность, либо его заверенную копию и выписку из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.
Выплата возмещения осуществляется за счет средств компенсационного фонда в течение 10 рабочих дней со дня предоставления гражданином соответствующих документов.
Правила принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства определены постановлением Правительства Российской Федерации от 07.10.2017 № 1234.
Если необходимая сумма составляет не более 500 миллионов рублей, решение будет приниматься правлением Фонда. Если сумма превышает 500 миллионов рублей, решение будет принимать наблюдательный совет Фонда.
Контроль за целевым использованием средств будет осуществляться правлением Фонда со дня заключения договора о предоставлении средств и до завершения строительства.
Фонд является новой гарантией защиты прав участников долевого строительства, введенной взамен существующих способов обеспечения исполнения обязательств застройщиков, к которым относятся страхование гражданской ответственности застройщиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение ими обязательств по передаче жилых помещений и поручительство банка по обязательствам застройщиков.
Среди особенностей работы Фонда в форме публично-правовой компании можно выделить то, что высшим органом управления Фонда является наблюдательный совет, состав которого назначается Правительством Российской Федерации.
В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 07.10.
2017 № 2203-р в состав наблюдательного совета Фонда вошли представители Федерального Собрания Российской Федерации (по одному представителю от каждой палаты), федеральных органов исполнительной власти и Агентства ипотечного жилищного кредитования. Председателем наблюдательного совета назначен Заместитель Председателя Правительства РФ – Руководитель Аппарата Правительства РФ.
Создание фонда позволит установить эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства, повысит доверие граждан к строительной отрасли, что, в свою очередь, приведет к росту строительства жилья и, соответственно, улучшению жилищных условий граждан.
ЕКАТЕРИНА ЧЕЛЫШЕВА, ЗАВЕДУЮЩИЙ СЕКТОРОМ ПО ОРГАНИЗАЦИОННО-КОНСУЛЬТАЦИОННОЙ РАБОТЕ И СВЯЗЯМ С ОБЩЕСТВЕННОСТЬЮ ЮРИДИЧЕСКОГО УПРАВЛЕНИЯ АДМИНИСТРАЦИИ ХАБАРОВСКА
Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 12 (182) дата выхода от 20.12.2017.