Извещение о продаже земельного участка сельхозназначения

Гражданин или организация, владеющая участком земли сельхозпредназначения, имеет право распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе – оформить его продажу.

Собственник может сделать это по разным причинам. Данная сделка заключается в особом порядке.

В статье рассказывается о порядке и правилах оформления такой процедуры.

Законодательное регулирование вопроса

Сделки о купли-продаже земельных наделов с/х предназначения регулируют:

1. ФЗ Об обороте земель сельхозназначения. В нём определено, что при продаже участков (ЗУ) с таким предназначением органы власти субъекта или муниципалитета обладают преимущественным правом покупки территории по указанной продавцом цене. Здесь же закреплено, что продавец должен известить государство о продаже в письменной форме. Это правило не действует только при продаже земли на публичных торгах или при её изъятии в государственных целях.
2. Земельный кодекс РФ. В нём определено, какие наделы признаются землей с/х назначения (в ст. 77) – это те территории, что расположены за чертой городских поселений, и предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности. На некоторых участках с определённым видом пользования разрешается даже вести строительство определённых объектов.
3. Гражданский кодекс РФ: ст. 131, 164, 165 и 551. Они регулируют переход прав и сроки расчётов между сторонами (не дольше 90 дней с момента госрегистрации прав нового владельца).

Чаще всего сельскохозяйственные наделы являются наиболее ценными и плодородными землями. Они обладают особым правовым статусом, поскольку защищаются государством в особом порядке (определено в ст. 77 ЗК РФ).

Если стороны не соблюдали правила купли-продажи с/х ЗУ, установленные законодательством, региональные власти вправе изъять такой участок земли. Также необходимо помнить, что надел должен использоваться в соответствии с его целевым назначением.

Причём по закону, продавец также должен заботиться о его плодовитости и экологическом состоянии (при несоблюдении возложенных обязанностей государство также может забрать участок). Уже после того, как земля была продана, эти обязанности ложатся на нового владельца.

Правила и порядок проведения сделки купли-продажи

Скачать образец договора купли-продажи ЗУ.

• Собственниками сельскохозяйственных участков могут быть как юридические, так и физические лица, а также государственные и муниципальные органы.
• Если же владелец был членом производственного кооператива и решил выйти из него, он может не выделять свою долю из общего земельного массива, а продать её.
• Кто бы ни был продавцом, процесс продажи земли с/х назначения включает несколько этапов:

1. Сначала владелец извещает о факте и условиях продажи местные органы власти. Если муниципалитет не захочет покупать ЗУ, продавец может предлагать его другим лицам.
2. Проводится поиск потенциального покупателя.
3. После того, как покупатель был найден, стороны готовят необходимые документы и согласовывают условия сделки.
4. Заключается договор купли-продажи и проводится взаимный расчёт.
5. Участок по передаточному акту переходит к новому владельцу, который регистрирует свои права на него.

Земельные участки сельхоз назначения продаются на определённых условиях, с учётом:

Для осуществления сделки продавец должен будет подготовить и предоставить покупателю и органам госучёта всю необходимую документацию.

Покупатель будет обращать внимание на все важные моменты, указанные в документах – совпадает ли фактическое и юридическое местонахождение приобретаемого объекта недвижимости, сходятся ли реквизиты продавца, продающего ЗУ и его владельца и т.д.

Владелец может сам решить, на каких условия он хочет продать землю:

• Оформить продажу с полным расчётом.
• Продать в рассрочку.
• Затребовать задатка или аванса от покупателя, что подтвердит серьёзность его намерений (в таком случае потребуется подписать предварительное (дополнительное) соглашение либо расписку).
• Передать надел организации как собственность, указанную в её уставном капитале.

Территория принадлежит государству

Продажа земли c/х пользования, принадлежащая государству, проводится в особом порядке, а сам процесс продажи может затянуться на срок до двух лет. Властные структуры относятся к первичному рынку продавцов и покупателей земельных наделов.

Продажа ЗУ, принадлежащих муниципальным и государственным структурам, осуществляются следующим образом:

1. Покупатель должен подать ходатайство (заявление) в местное представительство о выдачи ему земли c/х назначения. В нём также указывают цель приобретения участка и его желаемые характеристики (размер, местонахождение, плодородность, вид и т.д.).
2. Органы рассматривают полученное заявление и выносят решение, которое фиксируется в постановлении главы муниципалитета. В случае отказа указываются причины, побудившие принять такое решение. Заявитель может обжаловать решение в суде.
3. Правоустанавливающие документы на ЗУ согласовываются с местными службами градостроительства, охраны природы и санитарно-пожарного контроля, а также органами, которые выявляют историческую и культурную ценность недвижимости. Каждая служба проводит проверку и по её результату выдаёт заключение (на нём должна присутствовать подпись руководителя и личная печать службы).
4. Права на объект регистрируются в местной регистрационной палате.
5. Оформляется и подписывается договор купли-продажи ЗУ.
6. Покупатель получает правоустанавливающие документы на землю с/х назначения, а стороны соглашения проводят расчёт. Затем в обязательном порядке нанимает специалистов для проведения процедуры межевания. По её результатам будут определены границы и документация недвижимости.

Цену участка продавец (т.е.

муниципалитет) определяет главным образом исходя из его коэффициента плодородности и особенностей почвы, а уже затем на основе его местонахождения и площади.

Стоимость будет определена в соответствии с нормативно-правовыми актами, принятыми органами местной власти. В каждом регионе есть списки льготников, которым землю предоставляют в первую очередь.

Владелец – физлицо

Продажа сельскохозяйственных угодий физическими лицами (на так называемом вторичном рынке) осуществляется по стандартной процедуре.

Продавец готовит комплект правоустанавливающих документов. Сделки с физическими лицами заключаются быстрее, но менее безопасны, поэтому нужно особенно тщательно проверять все документы и продумать условия продажи.

В том случае, если вся документация, предоставляемая продавцом и покупателем, оформлена в установленной форме и в ней не обнаружены ошибки, стороны могут заключать сделку. Для этого составляют и подписывают договор купли-продажи сельскохозяйственного надела.

Уведомление о продаже

Итак, перед продажей земли третьим лицам требуется сначала оповестить об этом органы местной власти (ст. 8 ФЗ Об обороте земель c/х назначения).

Как обладатель права преимущественной покупки ЗУ, местная администрация должна дать ответ, согласна ли она купить надел по той цене, что была установлена продавцом.

Уведомление является открытым предложением продавца участка (офертой). Оно подаётся в письменной форме, где помимо стоимости участка указывают:

• Его размеры (в гектарах либо кв. метрах) и месторасположение (его адрес на территории субъекта).
• Правоустанавливающие документы продавца и его личные сведения (паспорт и т.д.).
• Сроки и условия взаимного расчёта (на тот случай, если государство решит купить землю).
• Другие важные сведения, которые определяют условия сделки (их перечень определён в ст.2 ФЗ Об обороте c/х земель).

Пакет документов, необходимый для осуществления сделки

Для продажи необходимо подготовить:

• Паспорта участников сделки. Если продажу или покупку осуществляет доверенное лицо, нужно будет предоставить ещё и доверенность, заверенную нотариусом.
• Выписку из ЕГРН предмета сделки.
• Документы, подтверждающие права продавца на землю сельхоз назначения.
• Отказ местных властей от права преимущественной покупки ЗУ или свидетельство, подтверждающее тот факт, что продавец известил районную администрацию о начале продажи, но не получил от неё ответа в установленный законом срок.
• Сам договор купли-продажи.
• Квитанция об уплате госпошлины.
• Протокол собрания собственников (если продаваемый надел является частью общего земельного массива фермерского хозяйства).

Договор купли-продажи ЗУ сельхоз назначения имеет общую структуру. В нём необходимо указать:

• Дату и место заключения договора, и количество подготовленных экземпляров (обычно – три: два предоставляются сторонам сделки, а третий предназначен для Росреестра).
• Сведения о сторонах сделки. Юридические лица указывают наименование организации, органы местной власти – название структурного подразделения, физические лица обозначают свои паспортные данные.
• Информация о предмете сделки – размер участка и его месторасположение, идентификационный (кадастровый) номер и категория надела (вид разрешённого пользования) и пр.
• Наименование документа, на основании которого продавец обладает правом собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, дарения, наследования и др.).
• Обязательства сторон и возможные последствия при их нарушении.
• Стоимость земли и порядок взаимного расчёта сторон.
• В какой момент договор вступает в силу.
• Обязательно – подписи все участников сделки.

Продавец не имеет право продать земельный надел c/х назначения следующим лицам:

• Гражданам иностранных государств (согл. ст. 3 ФЗ Об обороте ЗУ сельхоз назначения).
• Лицам, которые на момент покупки превышают лимит (устанавливаемый каждым субъектом) максимальной площади сельхоз земель, находящихся в собственности у одного лица (ст.4 того же ФЗ).

Особенности и порядок продажи пая

Земли часто передают в пользование аграрным организациям или частным фермерам. Они нужны им в качестве пастбища, для выращивания определённых культур и т.д.

Государство (органы власти субъекта) также обладает правом преимущественного приобретения участка. Сначала продавец должен будет предложить пай органам местного самоуправления.

Для этого он готовит и отправляет извещение (заказным письмом с уведомлением о получении), где указывает:

• Цену, за которую он предлагает государству свой пай.
• Параметры земли и вид её предназначения.
• Условия расчёта между сторонами сделки.

Если нарушить право преимущественной покупки, продажа пая любому лицу будет считаться незаконной.

Это основное условие, без соблюдения которого невозможна дальнейшая регистрация прав и выполнение сторонами своих обязанностей – государство через суд (в течение года с момента регистрации покупателя в качестве владельца) может забрать права на ЗУ, у покупателя заберут участок и право собственности, а у продавца – вырученные деньги

Продавец самостоятельно определяет стоимость продаваемой недвижимости. Она может быть основана не только на кадастровой стоимости, но и на других рыночных и натуральных показателях – месторасположение, размер доли и т.д. Оплата должна быть перечислена не позже 90 дней со дня продажи.

Стоимость ЗУ будет зависеть и от прочих факторов:

• Насколько он плодороден.
• Обременён ли надел какими-либо ограничениями (сервитутом и пр.).
• Каково состояние земли – растут ли на нём вредные кустарники, деревья и т.п.

С момента отправления извещения в соответствующий органов есть 30 дней на то, чтобы всё проверить и дать ответ. Если же государство отказывается от покупки пая (либо игнорирует предложение), владелец может предлагать его другим покупателям. Но только по той цене, по которой он предлагал его органам власти.

Продажа осуществляется при заключении письменного договора купли-продажи. Права на пай регистрируются в местном отделении Росреестра. Желающему оформить право собственности придётся оплатить госпошлину (согласно НК РФ) за проведение регистрации, а также понести другие издержки.

Правила аренды

В статье 9 ФЗ Об обороте земель с/х назначения определено, что в аренду разрешено передавать те участки, что стоят на государственном учёте в кадастровой службе (как в личной, так и в долевой собственности).

Для передачи земли в аренду заключается договор между владельцем участка и его арендатором, в котором определена арендная плата (в натуральном или денежном эквиваленте) и другие условия сотрудничества.

• Участок возвращается назад арендодателю после истечения срока аренды, либо же передаётся во владение арендатору.
• Нарушение условий соглашения приводит к определённым санкциям в отношении нарушителя.

Если на протяжении всего срока соглашения арендатор не нарушил условия договора и исполнял свои обязательства, за ним сохраняется преимущественное право на заключение нового договора аренды. Совокупная площадь всех с/х наделов, одновременно арендуемых одним лицом, законом не ограничена.

Минимальный срок аренды сельскохозяйственной земли определяется на уровне субъекта РФ. Максимально возможный срок аренды сельхозземель – 49 лет.

Договор должен быть зарегистрирован в государственных органах. Помимо этого, если участок находится в долевой собственности, для заключения договора аренды потребуется разрешение собрания совладельцев объекта недвижимости.

Об общих правилах продажи ЗУ смотрите в следующем видеосюжете:

Образец договора купли-продажи земельного участка сельхозназначения, образец уведомления о продаже земельного пая

• Сделка по продаже земельного надела должна сопровождаться оформлением не только договора купли-продажи, но и уведомлений для совладельцев и местной администрации.
• Расскажем, как оформить правильно эти два документа, что в них обязательно указывать и что не забыть.
• Содержание статьи:

Образец уведомления о продаже земельного пая – как написать правильно

Для того чтобы составить юридически грамотно уведомление о продаже земельного надела, необходимо придерживаться таких рекомендаций юристов:

1. Извещение обязательно должно быть в письменной форме.
2. Можно напечатать его на ПК или написать от руки.
3. Используйте листы формата А4.
4. Текст уведомления начните с названия документа. Можно написать по середине строки, с заглавной буквы без кавычек «Извещение», «Уведомление».
5. В «шапке» уведомления напишите информацию о получателе, отправителе.
6. Основную часть начните с того, что вы являетесь собственником пая. Укажите адрес расположения участка, кадастровый номер, площадь, к какой категории относится земля, вид разрешенного использования.
7. Предложите выкупить свой пай.
8. Обозначьте стоимость земельного надела.
9. Определите срок, до которого при покупке должен быть осуществлен взаиморасчет.
10. Укажите, как можно с вами связаться.
11. Поставьте свою подпись и дату.

Порядок продажи земельного пая сельхозназначения – особенности сделки и правовые отношения сторон

Воспользуйтесь перечисленными ниже примерами для оформления своего уведомления.

 

Уведомление о продаже земельного пая:

 

Уведомление о продаже доли земельного участка:

Помните, что вам должны ответить также письменно. Сохраните ответы от каждого совладельца, чтобы нельзя было оспорить сделку.

Правила оформления и образец договора купли-продажи земельного пая

Договор купли-продажи земельного пая может быть составлен в произвольной форме, но главное -обозначить в нем всю важную информацию.

В тексте договора должны быть указаны такие сведения:

1. Паспортные данные участников сделки — продавца и покупателя.
2. Номер договора.
3. Дата и место подписания договора.
4. Предмет договора, все его технические характеристики.

   Например, площадь, месторасположения, категория земли, вид разрешенного пользования, номер кадастровой регистрации и т. п.

5. Стоимость земельного пая.
6. Порядок оплаты.
7. Сроки, в которые должна быть произведена оплата, каким способом.

8. Права и обязанности сторон.
9. Ответственность сторон и возможные последствия неисполнения обязательств.
10. Возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке.

В конце документа стороны ставят свои подписи.

В тексте договора можно обозначить все нюансы, которые волнуют, как покупателя, так и продавца.

 

Бланк и образец договора купли-продажи земельного пая выглядит так:

Готовый бланк расширенного варианта договора купли-продажи земельного участка можно бесплатно скачать здесь в формате WORD

Вы можете оформить договор купли-продажи самостоятельно, либо обратиться к нашим юристам. Они помогут не только с составлением документа, но и проконтролируют всю сделку, проверят на чистоту документацию.

Остались вопросы? Просто позвоните нам: Вам помогла наша статья? Поделитесь в соц сетях!

Новая и подробная инструкция: как продать землю сельхозназначения и ее пай?

Земли сельскохозяйственного назначения – это участки, расположенные за границами населенных пунктов, используемые для нужд сельского хозяйства.

Участки сельскохозяйственного назначения приобретаются и продаются по особой процедуре, в связи с тем, что у государства есть преимущественное право покупки.

Кроме того, если покупается пай сельскохозяйственных угодий, то необходимо также получить отказ от покупки остальных пайщиков. Расскажем пошагово, где и как продать земли, имеющие сельхозназначение, каким образом можно заключить при этом договор купли-продажи, а также рассмотрим прочие важные нюансы.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Показать содержание

Законодательные основы в России

Землями сельскохозяйственного назначения признаются участки, которые находятся исключительно за городом и предназначены для нужд сельского хозяйства.

Продажа земель, которые относятся к категории сельскохозяйственных, регулируется:

Преимущественное право покупки земельного участка – что это?

По закону преимущественное право на покупку земель для сельского хозяйства принадлежит местным органам власти. Выкуп производится по цене продавца, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия участка.

Преимущественное право означает, что продавец не может продать свой участок до получения ответа от муниципальных властей. Он обязан известить его в письменной форме и рассказать о намерении продать свой надел с указанием цены, размера, местоположения и срока, до истечения которого его можно оплатить.

Преимущественное право покупки есть также у совладельцев земли (ст. 250 ГК РФ). Их также нужно уведомить о будущей продаже и получить письменный отказ от покупки. Такие правила действуют, если у участка 5 собственников, а если земля большая и собственников больше, то для продажи необходимо сначала получить решение общего собрания.

Скачать бланк уведомления сособственников о продаже доли земельного участка

Если продавец не обеспечил преимущественное право покупки земельного участка, то сделка по его продаже является ничтожной.

Составление извещения о намерении продать надел сельскохозяйственного назначения

Уведомление о продаже земли сельхозназначения для муниципальных властей составляется в произвольной письменной форме (образец можно скачать ниже), но с соблюдением обязательных требований, установленных законом.

В уведомлении о намерении продать земли сельскохозяйственного назначения должно быть указано:

1. контакты продавца (адрес, телефон);
2. точное местоположение участка;
3. площадь земли;
4. цена продажи;
5. срок для расчетов (не более 90 дней).

Скачать образец бланка извещения (уведомления) о продаже земельного участка сельхозназначения

Поскольку уведомление обязательно и без его отправки любую сделку можно признать ничтожной, документ необходимо вручать под расписку или отправлять заказным письмом с уведомлением о вручении.

В извещении должна быть изложена и просьба уведомить о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней. К уведомлению нужно приложить копии документов, подтверждающих право собственности.

Если участок будет продан по цене ниже заявленной, продавец обязан направить новое извещение местным властям.

Если после отправки извещения о продаже земли сельхозназначения (образец можно скачать выше) в течение месяца получен отказ, то можно продать земельный участок уже кому угодно, но по цене не ниже той, что предлагалась государству.

Для получения подтверждения от властей нужно:

1. выслать уведомление о продаже участка;
2. получить письменный ответ от местных органов власти.

Получить подтверждение отказа или согласия можно в комитете управления муниципальным или государственным имуществом.

В случае готовности приобрести участок будет выслано или вручено в руки письменное согласие в оформлении договора купли-продажи, а деньги будут переведены на счет в срок не более трех месяцев. При отказе продавец получит уведомление о том, что покупка не состоится.

Законные способы обхода такого права

Зачастую продавец не заинтересован в продаже участка местным органам власти, поскольку сроки расчетов установлены законом весьма длительные (до трех месяцев). В этом случае владельцы участков обычно идут на различные уловки. Участок можно подарить, а не продать, а деньги передать наличными под расписку. В этом случае уведомлять местные органы не нужно.

Еще один вариант – оформить договор мены либо выслать властям уведомление с заведомо невыгодными условиями продажи для скорейшего отказа. Практикуется также вариант внесения участка в уставной фонд компании в обмен на стоимость земли.

У всех этих схем есть свои особенности, в основном связанные с большими рисками. В случае если фиктивность сделки удастся доказать стороны обязаны будут вернуть друг другу деньги и участок.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Для продажи земли для ведения сельского хозяйства нужно получить отказ от местных властей, а затем обратиться к риэлтору либо начать поиск покупателя самостоятельно. Продавцу земли необходимо пройти ряд очень важных шагов:

Покупка участка, не стоящего на кадастровом учете, происходит по другой процедуре. Для начала придется пройти процедуру межевания, составления плана, присвоения кадастрового номера и только после этого земельный надел может быть введен в оборот. О том, можно ли продать земельный участок без процедуры межевания, мы рассказывали в этом материале.

Поиск покупателя

Проще всего найти риэлтора, который разместит объявление о продаже участка на большом количестве сайтов, а также в газетах и журналах. Для привлечения покупателя необходимо:

1. сделать качественные фотографии участка;
2. рекламировать плодородные свойства надела;
3. предложить большую площадь земли;
4. сделать копии всех правоустанавливающих документов;
5. регулярно участвовать в просмотрах.

У покупателя должна быть возможность посмотреть участок на публичной кадастровой карте, поэтому необходимо будет сообщить ему кадастровый номер, а также предоставить копию выписки из ЕГРН и оригинал отказа местных властей от покупки.

Земли для сельского хозяйства всегда располагаются за чертой города. Главное их назначение это либо выращивание агрокультур – ведение личного подсобного или крестьянского фермерского хозяйства (садоводство, земледелие, фермерство, выпас скота), либо научные исследования в агросфере.

При выборе участка стоит учесть:

• отдаленность места от промзоны и вредного производства;
• плодородность почвы;
• близость объектов инфраструктуры;
• наличие коммуникаций, газоснабжения;
• удобство для подъезда к участку.

Не каждый участок земли для сельскохозяйственных целей, имеет разрешение на строительство. Желательно уточнить у продавца, какие строения есть на земле, и есть ли на них разрешения. Учтите, что в такой постройке может быть не разрешена постоянная регистрация.

При выборе земли очень важное значение имеет коэффициент плодородности, а также наличие на участке всех важных для работы коммуникаций.

Для совершения сделки купли-продажи нужно будет собрать пакет документов.

Пакет документов для покупателя:

• паспорт, ИНН или СНИЛС;
• разрешение супруги (а) на сделку.

Пакет документов для продавца:

• паспорт, ИНН или СНИЛС (для физлиц);
• свидетельство о госрегистрации компании, доверенность представителя или подтверждение полномочий директора (для юрлиц);
• расширенная выписка из ЕГРН (с указанием обременений);
• договор купли-продажи, мены, дарение или иное подтверждение права собственности на участок;
• письменный отказ местных властей от покупки.

На сделке все перечисленные документы должны быть представлены в оригиналах, а не копиях, в том числе и отказ от приоритетной покупки.

Проверка подлинности бумаг

Подлинность документов проверяется самостоятельно либо с привлечением юристов. Если сделка оформляется у нотариуса, то эту важную работу можно доверить ему. Иногда за проверку юридической чистоты сделки берутся риэлторы. Они находят покупателя, но делают это за отдельную плату.

Большие риски возникают при покупке земли у частного лица, что называется вторичной продажей. При этой сделки следует быть особенно осторожным. В этом случае должна проводиться особо внимательно.

Собрать все документы для покупки квартиры несложно самостоятельно, но проведение юридической экспертизы договора купли-продажи и полноценной правовой проверки совершаемой сделки лучше доверить риэлторам.

Предварительное соглашение с собственником

Перед подписанием договора обычно передается задаток в 5-10% стоимости земли. Чтобы оформить передачу денег официально подписывается предварительный договор и составляется расписка.

В предварительном соглашении стороны договариваются о заключении основного договора в определенные сроки (например, через 1-2 недели). Указываются и основные разделы соглашения, включая существенные условия: предмет и цена сделки.

У договора купли-продажи земли, предназначенной для ведения сельского хозяйства, есть свои особенности. Во-первых, необходимо до оформления сделки получить отказ властей от покупки участка. Во-вторых, земля, которая покупалась, может быть использована только для разрешенных целей – выращивания сельскохозяйственных культур иногда с возможностью постройки.

Как его оформить?

Договор купли-продажи земли сельхозназначения оформляется в простой письменной форме. Он может быть заключен с физическими лицами, если они не являются иностранцами, а также с компаниями (может ли иностранец купить землю в РФ?). Условием сделки является обязательная регистрация перехода прав собственности в Росреестре.

В договоре указывается:

• местоположение, площадь участка;
• кадастровый номер;
• категория земель и разрешенное пользование;
• данные покупателя и продавца;
• права продавца на землю;
• цена и сроки ее оплаты;
• права, обязанности, ответственность сторон.

Перед подписанием договора покупатель обязательно попросит продавца показать отказ от преимущественной покупки земли от местных властей. В случае если в сделке участвуют физлица, нужно будет также оформить нотариальное согласие супруга (и) на покупку-продажу земли. Если земля продается компании, то потребуются документы подтверждающие регистрацию юрлица и полномочия представителей.

Площадь участка, указанная в договоре не должна превышать предельно допустимого размера, зафиксированного в региональном нормативном акте. Сделка возможна только с участком, который поставлен на кадастровый учет, то есть прошел процедуру межевания.

Регистрация и госпошлина

Переход права собственности происходит только после регистрации сделки в Росреестре. При регистрации договоров купли-продажи земли сельскохозяйственного назначения платится сниженный размер госпошлины – 350 рублей.

Для регистрации покупателю и продавцу нужно будет заполнить два заявления и представить на рассмотрение договор купли-продажи (оригинал).

О том, как правильно оформить продажу и покупку земельного участка и зарегистрировать переход прав собственности, мы подробно рассказывали тут.

Скачать бланк заявления о регистрации права на недвижимость

Сроки и расходы

Если отказ от местных властей уже получен, то на сделку купли-продажи уйдет не больше 1-2 недель. Расходы сторон связаны только с оплатой госпошлины – 350 рублей.

Если принято решение оформлять сделку нотариально, то на это придется потратить еще минимум 0,1% стоимости земли.

Более детально о стоимости услуг нотариуса и риэлтора, а также о том, когда необходима помощь специалиста при покупке и продаже земельного участка, говорится здесь.

Отдельно придется заплатить и налоги, но их размер зависит от статуса продавца (физическое или юридическое лицо).

Итак, разберемся, можно ли в России продать земельный пай. Паем земли считается надел из государственного земельного фонда. Бесплатные паи в размере 10 Га ранее выделялись членам колхозов и совхозов. Чтобы можно было организовать сделку площадь участка с выделенной границей, планом и межеванием должны быть предварительно утверждены на собрании владельцев кооператива.

Затем участок получает все нужные документы в Росреестре и в газетах публикуется новость о формировании надела. После того как участок получает свои кадастровый номер, а собственник правоустанавливающие документы, его уже можно выставлять на продажу.

Перед продажей земли необходимо будет предложить выкупить её местной власти, поскольку это земля сельскохозяйственного назначения.

В связи со столь сложной процедурой сделка может затянуться не на один месяц.

Какие нюансы возникают?

При покупке пая нужно получить не только отказ от местных властей, но и от всех пайщиков, которые также имеют право приоритетной покупки. Для этого каждому владельцу пая направляется письменное уведомление о готовящейся продаже с указанием цены, размера пая, сроков для расчетов. Пай земли не может быть продан иностранцам или иностранным компаниям.

Меняется ли список документов, условия и основания?

При оформлении договора купли-продажи нужно проверить пай продавца и убедиться, что речь идет о земле сельскохозяйственого назначения. Остальной список документов для сделки такой же, как и обычно, только к нему прибавляются еще и письменные отказы пайщиков.

Есть ли отличия в договоре купли-продажи?

Договор купли-продажи пая заключается в письменной форме согласно требованиям ГК РФ. В нем указывается размер пая и назначение земли. Отличия заключаются только в предварительной подготовке к оформлению договора, но само соглашение ничем не отличается от обычного.

Особенности налогообложения

Налоги при продаже участка для выращивания агрокультур рассчитываются точно также как и при продаже земли любого другого назначения.

Если земля принадлежит физлицу и была в его собственности менее предельного срока в 3-5 лет, то нужно будет оплатить 13% налога на доходы. Сумма может быть уменьшена за счет налогового вычета (но не более 1 млн. рублей).

Если земля принадлежит юрлицу, то необходимо будет заплатить налог на прибыль (от 6-20% в зависимости от выбранной системы налогообложения).

Подробнее о налогообложении купли-продажи земельных участков вы можете узнать здесь.

Какие могут встретиться сложности?

Если продавец не выслал извещение местным властям, то сделка по отчуждению является ничтожной. Это значит, что стороны должны вернуть друг другу полученное по сделке – продавец – деньги, а покупатель – участок. Это весьма серьезная проблема, особенно, если полученные за продажу деньги были сразу потрачены.

Могут признать ничтожным и фиктивный договор дарения, если он оформлялся для обхода права приоритетной покупки. Оспорить могут также и внесение участка в уставной капитал, если продавец не получает взамен акции предприятия.

Купленный участок нужно будет использовать исключительно по своему назначению – для ведения сельского хозяйства. Иначе власти могут вернуть надел в казну, если он более 3-х лет не использовался. Нецелевое использование земли может привести к судам, а также принудительному изъятию участка.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Заключение

Продажа земель сельскохозяйственного назначения происходит по особой процедуре. Требуется уведомление властей, которые имеют право выкупить участок первыми. Участки такой категории продаются в очень большом размере и физлица далеко не всегда имеют возможность их выкупить. В основном сельскохозяйственнные угодья покупают друг у друга юридические лица.

Уведомление о продаже участка сельхозназначения

Главная / Обзоры стройматериалов и загородной недвижимости

Владельцев земельных участков сельскохозяйственного назначение интересует вопрос, нужно ли при продаже такого участка уведомлять власти, спрашивать разрешение на продажу и т. п.

Если категория земли, которую планируется продать, сельскохозяйственного назначения, а вид разрешенного использования (на это нужно обратить особое внимание) — «сельхозпроизводство», «личное подсобное хозяйство», а также «крестьянское фермерское хозяйство», то власти региона или районная администрация, если это установлено региональным законодательством, имеет преимущественное право приобретения такого участка. Почему необходимо обратить внимание на вид разрешенного использования? Дело в том, что земли для дачного строительства под это требование законодательства не подпадают и при продаже дачного участка уведомлять власти не требуется.

Приоритетное право на покупку участка означает, что субъект РФ имеет право в первоочередном порядке купить участок у по цене, за которую продавец фактически его продает.

Соответственно необходимо направить в исполнительный орган власти субъекта РФ или в местную администрацию, если такое право делегировано региональным законом районным властям, извещение, которое нужно вручить под расписку или отправить заказным письмом и обязательно с уведомлением о вручении, чтобы потом не доказывать, что извещение вы действительно отправляли.

В письме необходимо сообщить о своем желании продать свой участок, указать его реальную стоимость, площадь, адрес местоположения и срок расчета.

Далее от органа власти нужно ждать отказа от покупки или, если орган власти в течение 30 дней не уведомит продавца о своем решении, продавец имеет право в течение года продать участок по цене не ниже той, которая была указана в извещении. Если вы решите сделать своему покупателю скидку, то процедуру извещения властей необходимо пройти заново и с указанием новой стоимости.

Необходимо помнить, что сделка по продаже земли, прошедшая с нарушением установленного законом преимущественного права покупки, является ничтожной. Уведомление органа власти надлежащим образом о желании продать участок не представляет собой какой-либо сложной процедуры. На самом деле это очень простое действие.

Поэтому рекомендуем перед продажей сельскохозяйственного земельного участка уточнить, в чей адрес нужно направлять извещение, подготовить его отправить надлежащим образом.

Если вам необходима юридическая помощь по этому вопросу, наши юристы готовы помочь с подготовкой текста извещения и направлением его в органы власти.

Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, которые располагаются за пределами населенных пунктов, а также предназначенные и предоставляемые для сельскохозяйственных нужд (ч.1 ст.77  ЗК РФ).

Преимущественное право покупки

Субъект РФ или муниципальное образование имеет преимущественное право купить продаваемый сельскохозяйственный участок земли.

Сумма, оплачиваемая таким покупателем соответствует цене, указанной продавцом.

Преимущественное право не действует в случаях, когда земля продается посредством публичных торгов, а также в случае изъятия земли сельхозназначения для муниципальных или государственных нужд.

Перед тем, как осуществить продажу земельного участка, продавец обязан направить письменное извещение в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в орган местного самоуправления о своем намерении. Документ должен содержать такие сведения об участке:

• цена;
• размер;
• местоположение;
• срок, в который должен быть произведен расчет за покупку.

Срок для осуществления выплат за купленный участок не может быть больше чем 90 дней. Извещение должно быть:

• либо направлено заказным письмом с уведомлением о том, что оно было доставлено;
• либо вручено лично под расписку о том, что уведомление вручено.

Получатель, получив извещение, должен в течение 30 дней поставить продавца в известность о желании купить сельскохозяйственный земельный участок.

Если он этого не сделает, либо откажется от покупки, то продавец может продать землю третьему лицу. Обязательно, чтобы цена продажи в таком случае была не ниже той, которая была заявлена в извещении.

Образец уведомления можно посмотреть на сайте местной администрации.

Если продажа планируется по более низкой цене или с существенным изменением условий договора, то продавец обязан направить новое извещение в порядке, описанном выше. Если земельный участок сельхозназначения был продан с нарушением преимущественного права, то такая сделка ничтожна (ст.8 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

У кого нет права приобретения земель сельскохозяйственного назначения

Согласно ст.3 N 101-ФЗ, не имеют право обладать землей сельхозназначения на правах собственности следующие лица:

• иностранные юридические лица;
• лица без гражданства;
• иностранные граждане;
• юридические лица, уставной (складочный) капитал которых более чем на 50% состоит из всех вышеперечисленных лиц.

Эти категории лиц могут обладать землей сельскохозяйственного назначения исключительно по праву аренды.

Также не смогут купить землю те юридические и физические лица, у которых в собственности уже находится максимально допустимая площадь сельскохозяйственных угодий.

Допустимый предел приобретаемых земель в одном муниципальном районе определяется субъектом РФ и не может быть меньше 10% от общей площади сельскохозяйственных угодий (ч.2 ст.4  N 101-ФЗ).

Что нужно знать покупая с/х участок

Осуществлять продажу сельскохозяйственного земельного участка может как государство, так и частное лицо. Если частное лицо может предложить уже полностью сформированный земельный участок со всей необходимой документацией, то при покупке у государства предстоит пройти долгий этап оформления всех документов.

Однако хотя при покупке у юридического или физического лица нет необходимости проводить межевание или постановку участка на учет в Росреестре, но государство может предложить надежность и чистоту сделки.

Частное лицо при продаже участка может быть не до конца честным с покупателем. Именно поэтому перед покупкой нужно удостовериться, что продавец действительно имеет все права на продажу земли.

Узнать необходимую информацию можно на официальном сайте Росреестра.

Документы для оформления купли-продажи земли:

• документ, удостоверяющий личность;
• кадастровый паспорт участка;
• документы, подтверждающие право владения на землю;
• отказ от преимущественного права покупки;
• договор купли-продажи участка;
• квитанция об уплате госпошлины;
• протокол собрания — если земля является КФХ.

Продажа земель сельскохозяйственного назначения государством

Земля, находящаяся в собственности у государства, продается посредством торгов, проводимых в форме аукционов.

Если желание участвовать в аукционе заявил единственный участник, и его заявка и он сам соответствуют требованиям аукциона, то продажа производится этому лицу (ст.39.3 ЗК РФ). Информацию о торгах можно узнать на сайте местной администрации.

В этот орган предоставляется заявка на участие в торгах, квитанция об уплате задатка. Далее процесс идёт следующим образом:

1. Принимается решение о проведении торгов;
2. Публикуется извещение о проведении торгов;
3. Принимаются заявки от претендентов, их регистрация в журнале приема заявок;
4. Рассматриваются заявки и документы претендентов, проверяется поступление задатков;
5. Принимается решение о допуске участников к торгам или об отказе в допуске;
6. Проводятся торги. Место и дата указываются в извещении;
7. Результаты торгов отражаются в протоколе;
8. Результаты торгов также публикуются в СМИ;
9. Заключается договор купли-продажи участка с участником, предложившим наибольшую цену.

Без проведения торгов сельскохозяйственные земля продается:

• КФХ или сельскохозяйственной организации;
• частному лицу, которое арендовало эту землю, либо у которого истек трехлетний срок аренды, либо ему передали права и обязанности на землю по договору аренды. Однако заявление о заключении договора купли-продажи (далее — ДКП) без проведения торгов должно быть подано до истечения срока аренды.

Продажа без проведения торгов

Если участок еще не сформирован и для него не утвержден проект межевания территории, то подготавливается схема его расположения. Покупатель подает заявление о предварительном согласовании предоставления ему земельного участка.

Если решение по заявлению принято положительное, то заинтересованное лицо обязано обеспечить выполнение всех последующих кадастровых работ.

После этого осуществляется государственный кадастровый учет участка, а также государственная регистрация права муниципальной или государственной собственности на него.

После этого покупатель подает в уполномоченный орган заявление о предоставлении ему участка. Следующим этапом идет заключение ДКП. Регистрация права на землю сельскохозяйственного назначения осуществляется в Росреестре. Оба упомянутые заявления подаются заявителем лично, по почте или через интернет. 

Предварительное согласование

Заявление содержит в себе информацию:

• о месте жительства и реквизитах документа, удостоверяющего личность покупателя, а также его ФИО;
• о наименовании и местонахождении ЮЛ, номере записи его государственной регистрации в ЕГРЮЛ и идентификационном номере налогоплательщика;
• о кадастровых номерах испрашиваемого участка и земельного участка, из которого будет образован покупаемый участок земли;
• о реквизитах решения, утверждающего проект межевания территории;
• об основании, на котором земля предоставляется без проведения торгов;
• о виде права на землю;
• о целевом назначении участка;
• о контактных данных покупателя.

Вместе с заявлением прилагаются документы:

• которые подтверждают право приобретать землю без торгов;
• при необходимости — схему расположения сельскохозяйственного земельного участка.

После подачи заявления о предварительном согласовании, уполномоченный орган обязан в десятидневный срок вернуть его заявителю, если были допущены какие-то ошибки.

Последнему должны быть доведены до сведения причины возврата документа.

Если заявление подавалось вместе со схемой расположения участка, но до этого уже кто-то подал аналогичную заявку и схему — более позднее заявление также может быть возвращено.

Рассмотрение более позднего заявления приостанавливается до тех пор, пока не будет рассмотрена более ранняя схема и по ней принято решение. В течение 30 дней с момента поступления заявления, уполномоченный орган должен рассмотреть его и принять решение об одобрении или отказе в запросе. Если принято решение отказать, то оно должно быть полноценно обосновано.

Когда может быть отказано в продаже участка без проведения торгов:

• если заявитель по закону не имеет право выкупить землю без участия в аукционе;
• если участок уже предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения, аренды, постоянного или безвозмездного пользования, если конечно заявитель — не обладатель этих прав;
• если на запрашиваемой территории расположены здания и объекты, принадлежащие частным лицам, государству или муниципалитету;
• участок изъят из оборота или ограничен в нем, вследствие чего его нельзя предоставить на праве, указанном в заявлении;
• если разрешенное использование земли не соответствует заявленному;
• границы испрашиваемого участка подлежат уточнению.

Договор купли-продажи земельного участка

Согласно ст.37 ЗК РФ купить или продать сельскохозяйственный земельный участок можно лишь при условии, что он прошел государственный кадастровый учет.

Продавец должен быть максимально честен по отношению к покупателю и уведомить его о всех известных ограничениях или обременениях по отношению к испрашиваемой земле.

В случае утаивания информации, которая могла бы повлиять на решение покупателя приобретать участок, последний может потребовать уменьшения цены за землю или расторжения ДКП и возмещения убытков.

По ДКП земельного участка, продавец передает покупателю объект договора в собственность. Право собственности подлежит обязательной государственной регистрации.

Если одна из сторон не желает осуществлять этот процесс, то решение о регистрации принимает суд. К тому же виновник может быть обязан покрыть убытки второй стороне, вызванные задержкой регистрации.

Сам ДКП составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами. Важно соблюдать форму договора, иначе он может быть признан недействительным.

ДКП обязательно должен содержать сведения о согласованной цене земельного участка. Без наличия этого пункта договор не будет считаться заключенным.

Аналогичное утверждение справедливо, если в договоре не содержатся данные о земельном участке, позволяющие идентифицировать его точное местоположение.

Переход земельного участка от продавца к покупателю осуществляется после двухстороннего подписания передаточного акта.