Всем собственникам многоквартирных домов (МКД), заключившим договор управления с управляющей компанией следует обратить внимание на эту статью.
Что говорит закон
В статье, опубликованной на страницах Правового портала Гарант. РУ, есть информация, что 24 октября 2018 года вступили в силу новые условия, при которых управляющая организация (УК) может оставить себе сумму экономии, полученной по итогам периода управления МКД. Это следует из постановления Правительства РФ от 12 октября 2018 г №1221
Согласно внесенным поправкам к «Правилам изменения платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»,утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, следует, что экономию (то есть разницу между тем, что УК фактически истратила за период управления, и тем, что «закладывалось» в расчет платы за содержание жилья) управляющая организация может оставить себе только в случае, если одновременно:
- экономия подтверждается отчетом УК о выполнении договора управления МКД;
- услуги и работы по управлению МКД и содержанию и ремонту общего имущества МКД (указанные в договоре управления) действительно оказывались;
- эти услуги были оказаны качественно;
- причем качество этих услуг подтверждено в порядке, установленном Правительством РФ (п. 12 ст. 162 ЖК РФ).
Как защитить свои права
Данные изменения настораживают, поскольку непонятно, как потребителям услуг управляющих компаний — т.е. нам, собственникам квартир МКД – следует подтверждать качество работы УК, кто это будет делать и когда?
Естественно все будет пущено на самотек. В настоящее время качество у нас подтверждается только визуальными осмотрами со стороны специалистов УК, причем самостоятельно, без чьего-либо контроля.
Формально составленные Акты, как это часто бывает, подписываются случайно выбранными мимо проходящими жителями или старшими по дому – несведущими народными активистами, работающими на безвозмездной основе.
Законодательно принято, что качество считается ненадлежащим, если о ненадлежащем качестве таких услуг или работ в период, за который представлен отчет, составлялся акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Но, если такие акты не составлялись, то это означает, что качество услуг считается надлежащим, а УК может забрать экономию себе.
Наверняка, все уплаченные нами деньги, если не будут в отчетный период истрачены по целевому назначению на содержание, мелкий ремонт общедомового имущества и т. д., то по итогам года пойдут в качестве премиальных в карман работников наших УК.
Выход из ситуации
Законодатель дает возможность это исправить, если собственники МКД предусмотрят иное предназначение сэкономленных денег, путем внесения новых условий в договор управления МКД.
Из этого следует, что всем собственникам нужно заключать договор с УК на новых условиях и в заявительном порядке требовать с УК полный финансовый расчет о приходе и расходе полученных от собственников денежных средств.
Новая ук: экономия по закону
«Этажи»
В прошлых номерах мы сообщали о возможной смене управляющей компании и обещали рассказать нашим читателям о предприятии, которое планирует выйти на рынок коммунальных услуг нашего района.
Мы связались с гендиректором Дмитровской управляющей компании (ДУК) Сергеем МЕДЕЦКИМ, который в настоящее время активно встречается с собственниками квартир и разъясняет свои планы, намерения, и предложили ответить на наши вопросы.
ВОЗМОЖНОСТИ В НЕДОСТАТКАХ
— Какие недостатки в предоставлении услуг ЖКХ Вы как новый участник рынка хотели бы устранить, с какими идеями идете в этот бизнес?
— Возьмем такой пример: длительный перерыв в горячем водоснабжении. Население готово платить, плановые ремонты прошли. В чем проблема? Слухи были разные. Проблема решилась только при непосредственном вмешательстве главы района. Почему УК и поставщик горячей воды не смогли договориться самостоятельно? Могу предположить, что у них в договоре не все предусмотрено.
В любом случае, при возникновении противоречий между УК и поставщиками услуг регулятором должен выступать собственник имущества (в нашем случае котельные и сети горячего водоснабжения принадлежат органу местного самоуправления). И вместе с УК органы местного самоуправления заинтересованы в получении жителями города полного и качественного перечня услуг ЖКХ.
Существует также проблема неплатежей. Используя современные технологии, оплаченные жителями средства, минуя счет УК, могут распределяться непосредственно в банках по счетам поставщиков услуг. Для неплательщиков в договорах нужно предусмотреть цивилизованные процедуры (это общая проблема и решать ее нужно сообща всем участникам рынка).
Такие меры приведут к отсутствию предпосылок для судебных разбирательств. Конечно, если поставщик услуг не захочет цивилизованных взаимоотношений, есть другая форма взаимодействия. УК может выступить как агент собственника жилья. Тогда договоры на поставку услуги будут заключаться от имени УК, но за счет собственников.
И проблема приема платежей и неплательщиков ляжет полностью на поставщиков услуг.
— Почему собственники не заключают договоры непосредственно с Теплосервисом, Водоканалом?
— Если будет возможность приблизить границы балансовой и эксплуатационной ответственности к каждой квартире (как это сделано с электроэнергией и газом), тогда заключение таких договоров будет возможно. При нынешнем разделении собственности это сделать невозможно. Остается еще вопрос с общим имуществом домов. Эксплуатация этого имущества должна регламентироваться и оплачиваться жителями дома.
«ЛИШНИЕ» ДЕНЕЖКИ…
— В чем суть Ваших планов, какие первые действия Вы планируете?
— Первое — корректировка договорных отношений с поставщиками услуг. Именно поставщики диктуют условия. А чтобы навести порядок, в первую очередь необходимо установить общедомовые приборы учета. Т.е. УК должна рассчитываться только по приборам учета. Расходы УК при этом будут реальные и должны снизиться.
— И куда пойдут сэкономленные средства?
— Они могут распределяться по-разному. На первом этапе, если общедомовые приборы учета поставили инвесторы, то затраты на их установку нужно будет возвращать (без %) в течение 3-5 лет. Об этом нужно договориться с собственниками. Также часть сэкономленных средств целесообразно по решению общего собрания собственников направить на нужды домов.
— Захотят ли собственники, чтобы было все учтено?
— Надеюсь, что да. В ближайшее время любой житель будет иметь возможность, сидя дома, осуществлять весь учет и оплачивать любые услуги посредством компьютера и Интернета. На сайте УК все можно будет найти.
Кроме того, такой подход обеспечит систему контроля со стороны населения. Сайт, который мы сейчас делаем, позволит видеть, какие работы планируются, кем ведутся, сколько что стоит, график работ. Можно будет тут же связаться с УК и обсудить то или иное событие.
Это самая простая и действенная обратная связь.
— Как собираетесь работать с должниками?
— Это вечная проблема. Есть юридическая основа – если суммарный долг превышает платеж за 3 месяца, документы подаются в суд и дела решаются. Это наша компетенция.
— А мы слышали, что есть некий срок – задолжали люди 10 тысяч и в течение, допустим, двух лет у них эти деньги можно забрать, а проходит срок и долги аннулируются. Но УК все равно их пытается всеми способами изъять и непонятно куда деть…
— Это не так. Работу с должниками надо проводить своевременно и только по закону.
СВОИ ДЕНЕЖКИ…
— Вы выходите на рынок ЖКХ – что это за компания?
— ООО «Дмитровская управляющая компания», зарегистрировано в г. Дмитров, учредитель физическое лицо. Уставной капитал 10 млн. рублей.
— Достаточно крупная сумма, ни у одной УК нет таких средств в уставном капитале. Во что собираетесь инвестировать?
— Минимизировать конфликты с поставщиками услуг посредством установки счетчиков – на первом этапе за наш счет. Обустройство и ремонт критичных домов.
— С каким районом будете работать?— Хотим работать с районом, где эксплуатирующая организация ДГЖРЭУ. Хотелось бы сохранить сложившуюся систему эксплуатации и поэтапно ее модернизировать. В этом районе разные дома и разные коммуникации. Работы достаточно много, и результат будет заметен и ощутим.
— Центральный район самый рентабельный в бизнесе УК. Вы выбираете безубыточную территорию, на ней у Вас минимальные риски?
— Могу с Вами не согласиться. Встречи с жителями и фактическое состояние жилого фонда показывает огромное множество проблем, которые тянутся десятилетиями. Особенно вопрос капитального ремонта домов. И сегодня решения этой проблемы нет.
По закону все расходы несут собственники квартир, но им это не осилить. Мы готовы привлечь инвестиции, в короткие сроки решить и этот вопрос. Я считаю, что в городе нет «непроблемных» домов (может, только самые новые, 1-2-годичной постройки).
И говорить о какой-то рентабельности могут компании: производственники и продавцы.
ИНТЕРЕСЫ
— Директор ДГЖРЭУ, Виктор Исаев, знает о Ваших планах?
— Да, он знает. Мы обсуждали вопросы сотрудничества. Это опытный работник сферы ЖКХ и наши взгляды по решению проблем совпадают.
— ООО «УК ЖКХ» в курсе, что Вы будете конкурировать с ними? Они что-то предпринимают или готовы отдать часть своей территории?
— Мы работаем открыто, и все в курсе. Предпринимают. Лучше стали работать.
Стали требовать с эксплуатирующих предприятий подробные отчеты об использовании денежных средств и проводить проверки фактически сделанных работ. Изменили интернет-сайт.
Правда, до сих пор нет информации, сколько денег начислено за те или иные услуги, сколько собрано и сколько фактически перечислено поставщикам услуг.
— Если ДУК станет сильной, создадите ли Вы свою обслуживающую организацию, свой РЦ?
— Все зависит от целесообразности. Сегодня таких целей мы перед собой не ставим.
— Вы говорили про техоснащение и про правильный бизнес, это понятно. Но Вам нужно будет в итоге изменить отношения с ресурсоснабжающими организациями – Дмитровтеплосервисом и Водоканалом. Фактически, «прогнуть» их…— Все отношения в рамках закона.
— Эти организации должны будут изменить свою политику. У них, вероятно, существуют подводные камни в деятельности. А Вы в какой-то момент к ним придете и скажете: ставьте-ка очищающую станцию в моем доме…
— Прямо так говорить не надо. Я попрошу их исполнять договорные отношения, в которых должно быть все прописано — объемы услуги, ее качество и стоимость.
— Потом Вы подойдете и скажете, что уровень тепла не тот…
— Действия те же…
— А если руководитель ресурсоснабжающей организации скажет: “Я не подпишу Ваш договор”?— Есть Федеральный закон о предоставлении коммунальных услуг, он работает, там прописаны обязанности каждого.
— А в сегодняшних договорах между УК и поставщиками это все не прописано?
— Я договоров этих не видел, не могу сказать, может, что-то и не прописано, может, не так прописано. Но если кто-то подает в суд, значит, что-то не оговорено, где-то один винтик не работает.- Вы и по воде, и по теплу будете отстаивать интересы населения?- Только так. Нас выбирает население, их интересы для нас прежде всего.
— Но Вы станете неудобным человеком… каким-то образом сейчас все договариваются, все соглашаются, терпят какие-то убытки, а Вы приходите – я так не буду, мне тут градусник, тут счетчик, тут очистное сооружение и вот закон…
— Не знаю о договоренностях. Знаю, что УК — гарант благополучия жителей. И только соблюдение договорных обязательств на рынке ЖКХ приведет к порядку.
— Если ДУК выберут как управляющую компанию, хотя бы один дом, какую поддержку хотели бы получить от администрации?
— Поддержка нужна не мне лично, а системе ЖКХ. Проекты договоров должны инициироваться не поставщиками услуг, которые используют муниципальное имущество, а исходить из юридического отдела администрации.
И эти договоры должны быть детально проработаны на благо населения. Хотел бы, чтобы администрация задавала правила игры на рынке ЖКХ.
Должны защищаться интересы людей, собственников, а только потом учитываться интересы ресурсоснабжающих и управляющих компаний.
Материал подготовилаТатьяна ЧАЙКОВСКАЯ«Этажи» № 18 (2011 год)
Тарифы из воздуха
Александр Рюмин / ТАСС
Теоретически эта практика управляющих компаний позволяет им завышать стоимость и капитального ремонта дома.
Согласно закону о капремонте (закон № 271 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ»), жильцы вправе передавать полномочия по сбору взносов на капремонт своим управляющим компаниям, напоминает партнер юридической компании Orient Partners Ксения Казакова.
Впрочем, президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов отмечает, что даже если сборами средств на капремонт занимается УК, то решение о размере взноса принимают сами жильцы.
«Собственники помещений многоквартирного дома, которые решили открыть специальный счет, на который будут зачисляться средства на капремонт, могут на общем собрании определить размер ежемесячного взноса. Однако размер этого взноса не может быть меньше установленного региональными властями минимума», — добавляет юрист. В Москве минимальный размер взноса с 29 декабря 2014 года составляет 15 руб. за квадратный метр, с 1 июля этого года он будет повышен до 17 руб.
Партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев добавляет, что обычно УК используют более изощренные способы максимизации прибыли, чем завышение взносов на капремонт. «Иногда УК могут включать в общие тарифы взносы за пустяковые услуги. Когда договор согласуется с жильцами и проверяющими органами, они могут не поинтересоваться ценообразованием тех или иных тарифов.
А если они увидят какую-то абсурдную статью расходов, вынесенную в списке отдельно, то могут задаться вопросами», — приводит пример юрист. Ведущий эксперт по жилищному праву и ЖКХ организации «За права человека» Виктор Федорук приводит пример такого глобального ценообразования из своей практики.
Речь идет о плате за техническое обслуживание счетчиков, которую управляющие компании нередко включают, например, в более общую статью платы за содержание внутридомовых систем водоснабжения и канализации. Никаких регламентов на эту услугу нет, заявляет эксперт. «Жильцы отдают по 50 руб. в месяц на обслуживание счетчиков, но работ никто не проводит.
Управляющие компании просто протирают с них пыль!» — возмущается правозащитник.
Не только тарифы
Недобросовестные управляющие компании не ограничиваются махинациями с тарифами. Как указывает Виктор Федорук, к нему недавно обратились несколько граждан, считающих себя жертвами сговора службы Единых расчетных центов и управляющих компаний.
По их словам, управляющие компании брали списки людей, получающих субсидии на оплату услуг ЖКХ, и, пользуясь правом приостановить субсидии из-за долгов, просили коллег из расчетных центров отправлять «жертвам» долговые квитанции с сообщением о задолженности с конца прошлой декады.
То есть людям фактически приписали фиктивные долги, подчеркивает Федорук.
Эксперт добавляет, что защитить свое право на субсидии пострадавшие могут только в суде. Проблема в том, что судебные тяжбы затратны и гражданам зачастую бывает легче согласиться с требованием УК уплатить несуществующий долг, чтобы сохранить субсидию.
Примечательно, что, по словам Федорука, в этом конкретном случае закон был бы всецело на стороне истцов, даже если бы долг оказался настоящим. Дело в том, что, включив в квитанцию предупреждение о долге, сотрудники единых управляющих центров грубо нарушили постановление правительства № 491, прямо это запрещающее.
Чтобы избежать мошенничества с несуществующими долгами, Федорук советует сохранять квитанции об оплате услуг ЖКХ из банков.
Как отстоять свои права
Чтобы избежать завышенных платежей, жильцам в первую очередь необходимо тщательно следить за деятельностью УК, убеждена исполнительный директор ассоциации «ЖКХ Контроль» Вера Москвина. Самый эффективный способ контроля за качеством услуг — это организация товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Для полноценного функционирования ТСЖ необходимо грамотно составить договор с управляющей компанией. «В нем нужно прописать не только перечень услуг, но и порядок изменения договора», — отмечает Гордеев. Москвина, в свою очередь, предупреждает, что договор с УК заключается на срок до пяти лет, поэтому если компания пытается сделать его бессрочным, то это прямое нарушение.
Если управляющая компания начнет включать в платежки вызывающие вопросы тарифы, которые не были обговорены на стадии подписания договора, то жильцам стоит поднять протоколы собраний ТСЖ и запросить разъяснения у УК. В случае если тариф действительно не был согласован в ходе подписания договора, то нужно подавать жалобу в муниципальную жилищную инспекцию, рассказывает партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев.
Когда управляющей компании доверено собирать средства на капремонт, то непосредственно во время его проведения собственники жилья могут нанимать сторонних специалистов для проверки плана расходов, напоминают опрошенные РБК эксперты. Впрочем, и самим жильцам надо знать установленный властями минимальный порог по взносам на капремонт и размер согласованного в договоре с УК платежа, указывает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева.
При участии Дмитрия Крюкова
Авторы: Андрей Писарев, Данил Седлов
Доходы и расходы управляющей компании: что, куда и откуда? Обязана ли УК предоставлять смету выполненных работ?
Основная часть жителей крупных городов живет в многоквартирных домах.
Такое помещение требует надлежащего содержания, проведения регулярных ремонтных работ. Управлять такими домами может ТСЖ, сами собственники или управляющие компании. Любая организация имеет свой бюджет, состоящий из доходов и расходов.
Показать содержание
Что такое УК?
Данная организация представляет собой юридическое лицо (оно может быть любой организационной формы) или индивидуального предпринимателя, обеспечивающих надлежащее управление многоквартирным домом.
Разумное управление нацелено на то, чтобы обезопасить жильцов, сделать их проживание максимально комфортным, обеспечить их качественным предоставлением услуг ЖКХ. Управляющие организации должны содержать общедомовое имущество, решать вопросы, касающиеся его использования.
Содержание и управление многоквартирным домом – это серьёзный вид деятельности, требующий специализированных знаний наряду с большим опытом, поэтому собственники жилых помещений зачастую прибегают к услугам управляющих компаний. Собственники и сами компании заключают договор, который регулирует отношения между обеими сторонами.
Доходы управляющих компаний ЖКХ
Прибыль управляющей компании складывается из нескольких категорий.
- Платежи, поступающие от собственников жилья. Ежемесячно все жильцы платят деньги на содержание дома. Они указываются в каждой квитанции, прописаны, как плата за содержание и управление домом.
- Сумма платежей от деятельности посреднического характера. Управляющие организации собирают деньги с жильцов за все коммунальные услуги, а потом получают агентские вознаграждения от компаний, которые занимаются ресурсоснабжением многоквартирных домов.
- Средства, которые поступают от собственников, помимо квартирной платы:
- установка сантехнического оборудования, сломанного по вине жильцов,
- дополнительный ремонт в квартирах.
- Платежи, которые поступают от арендаторов помещений. В жилых домах могут арендовать подвалы. Соответственно, съемщики оплачивают не только арендную плату, но и коммунальные услуги.
- платежи собственников, которые направлены на финансирование капитального ремонта многоквартирного дома;
- средства из бюджета, которые выделяются на управление домами (деньги, выделяемые на долевое финансирование капремонта домов).
Согласно Налоговому Кодексу РФ к доходам управляющих компаний ЖКХ не относят средства, носящие характер целевого финансирования (следовательно, они не облагаются налогами). К ним относят:
Вознаграждение
Все управляющие компании являются организациями, оказывающими услуги за тот или иной вид управления. Помимо управления инвестициями и организациями, они занимаются ведением домового хозяйства. Услуги УК оплачиваются потребителями и называются вознаграждением.
Сумма вознаграждения при управлении домом не определяется законодательством, а зависит от условий, прописанных в договоре МКД с УК, где должен быть указан % от прибыли.
Высчитывается вознаграждение из общей суммы ежемесячных платежей собственников квартир на содержание и ремонт в соответствии с общим тарифом. Его размер варьируется от 10% до 15% в зависимости от региона и самой УК.
Посчитать однозначно вознаграждение управляющей организации не представляется возможным, поскольку сумма будет варьироваться в зависимости от различных факторов, влияющих на увеличение затрат на содержание МКД.
К примеру, снежной зимой траты на уборку снега будут больше, чем в малоснежный зимний период, а следовательно и вознаграждение УК окажется меньше. Или же в случае аварии, которую требуется устранить, также данные расходы снизят сумму вознаграждения.
- На примере будет понятнее, как устроена система вознаграждения и способ его расчета.
- Вознаграждение УК высчитывается по следующей формуле:
- Сумма, полученная от жильцов на содержание МКД / 100 * % от тарифа на содержание.
Если МКД заключил договор об управлении, в котором указано, что вознаграждение составляет не более 10% от тарифа на содержание, то его сумма, согласно вышеуказанной формуле составит 10 000 тыс. руб.
Как обосновать и какие бывают проблемы с обоснованием?
Ведение бюджета должна осуществлять бухгалтерия каждой управляющей организации. Все УК обязаны в определенные сроки предоставлять отчеты согласно закону. Всю документацию, содержащую сведения о доходах и расходах УК ЖКХ, проверяет ФНС, поэтому нужно соблюдать требования к документообороту.
Важное значение имеет вопрос необоснованности повышения тарифов. Жильцы МКД вправе контролировать деятельность УК, в том числе и ее расходы. В случае выявления нарушений жители имеют право писать претензии как в саму управляющую организацию, так и в вышестоящие инстанции.
Если говорить о налоговых последствиях этого вида деятельности, стоит заметить, что прибыль УК должна складываться из общей суммы, которая поступила от жителей дома, т.к. они являются доходом от реализации — статья 249 налогового кодекса.
Важно, что оплата коммунальных услуг не должна включать в себя непосредственно вознаграждение управляющей организации — статья 154 жилищного кодекса.
Это значит, что приобретение энергетических и других видов ресурсов у поставщиков и предоставление ком. услуг жителям производится по одному тарифу, утвержденному в установленном порядке Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам (ПП РФ 354 от 6 мая 2011 г.).
Т.е. в распоряжении УК после расчетов с РСО не остается какой-то прибыли, и ее доходы в целях налогообложения равны расходам.
Виды расходов
Расходная часть бюджета компаний подразделяется на несколько видов.
- Расходы, касающиеся ремонтных работ в жилом помещении. В квартире каждого собственника есть общедомовое инженерное оборудование (стояки водоснабжения, вентиляционные, отопительные и газовые системы), которое находится в собственности владельца жилья.
Любая управляющая компания должна содержать общедомовое оборудование в порядке и, в случае поломки, производить ремонт, хотя он не включен в оплату коммунальных услуг.
Управляющей компании вменяются следующие обязательные работы:
- обеспечение постоянной работы отопительной системы;
- контроль работы системы вентиляции;
- проверка безопасности квартир с газовым оборудованием, регулярный контроль над газовыми плитами, установленными в квартире (если таковые имеются);
- обеспечение беспрерывной работы стояков водоснабжения и канализации;
- содержание стен дома в нормальном состоянии, при необходимости компании должны проводить их ремонт.
- Расходы на текущий ремонт. В каждом многоквартирном доме есть общедомовое имущество, которое нужно содержать и ремонтировать.
Собственники жилья ежемесячно оплачивают работы по данному направлению, которые прописаны отдельной строкой в квитанции. Замену или ремонтирование инженерного оборудования производится за счет средств собственников жилья.
Управляющая компания должна обеспечить:
- постоянство и бесперебойность работы противопожарной системы;
- проверка безопасности газоснабжения (она осуществляется в домах с газовыми плитами);
- содержание, обеспечение непрерывной работы канализационных и водоснабжающих систем;
- контроль над отопительной системой, своевременное устранение неполадок, аварийных ситуаций;
- ремонт кровли дома (небольшой ремонт выполняют только при хороших погодных условиях, если необходима смена всей кровли, то до 50 % средств выделяется из средств, начисляемых для текущего ремонта).
- Расходы по содержанию подъездов многоквартирных домов. Согласно Жилищному Кодексу России, компании должны содержать в надлежащем рабочем состоянии лифты, мусоропроводы, подъезды, почтовые ящики.
Управляющим организациям вменены следующие обязанности:
- ежедневно подметать две первых лестничных клетки и все площадки перед мусоропроводами;
- каждый день мыть пол в лифтах;
- контролировать исправность всех конструктивных элементов в подъезде;
- производить немедленную замену битых стекол в окнах, дверях;
- контролирование температурного режима в подъезде (не ниже 16 градусов);
- ежемесячно дезинфицировать мусоропровод;
- каждый месяц убирать все площадки и пролеты.
- Расходы, по содержанию придомовой территории. У каждого дома есть небольшой участок земли, прилегающий к нему. Эту территорию необходимо облагораживать.
Данная статья включает в себя:
- озеленение территорий, прилегающих к дому,
- благоустройство придомового участка.
Отдельно стоит сказать о капитальном ремонте. Он оплачивается собственниками помещений в многоквартирном доме (статья 154 ЖК РФ). Государство может предоставить финансовую поддержку ТСЖ, управляющих компаний, жилищных кооперативов по проведению капитального ремонта.
Прочие материальные затраты
Данный вид бюджета включает в себя следующие разделы:
- покупка сырьевых материалов, хозяйственных принадлежностей и прочего инвентаря, который необходим при предоставлении услуг многоквартирным домам;
- коммунальные услуги, которые потребляются самим офисом управляющей организации;
- аренда нежилых помещений, которые использует управляющая компания или амортизационные отчисления;
- транспортные и другие виды услуг.
Смета доходов и убытков
Данный документ представляет собой четкий бухгалтерский план, согласно которому в бюджет управляющей компании будут поступать доходы и отчисляться расходы. Смета – это один из самых простых финансовых планов.
Управляющая компания обязана выполнять ряд требований перед собственниками жилых помещений. Эти обязанности четко прописаны в договоре между жильцами и организацией.
В смете четко прописываются все пункты (соответствующие обязанностям), которые ведут за собой расходную и доходную часть бюджета. При составлении сметы учитывается площадь всего дома, количество жилых и нежилых помещений. В смету входят следующие пункты:
- Платежи ресурсоснабжающим компаниям. Между управляющей организацией и данными компаниями заключается договор. Исходя из него, рассчитывается сумма оплаты.
- Расходы, которые относятся к содержанию общего имущества – сюда входит работа по уборке прилегающих территорий и общедомовых площадей (лифтов, подъездов), подготовка к зимнему периоду времени и др..
- Расходы по ремонту дома – оплата услуг подрядчиков, проводящих ремонтные работы.
- Расходы, касающиеся работы самой управляющей компании. Этот пункт включает в себя материальные расходы в управляющей компании, отчисления на заработную плату другие социальные нужды работников, амортизация различного оборудования, используемого управляющей компанией, другие расходы, которые связаны с предоставлением услуг по обслуживанию дома.
- Расходы, направляемые на капитальный ремонт – оплата услуг подрядчиков, производящих капремонт.
Управляющая компания должна предоставлять смету по требованию собственника жилья. Лучше будет, если жильцы обратятся в управляющую организацию коллективно.
Скачать образец бланка сметы управляющей компании
Порядок предоставления субсидий
Государство предоставляет субсидии, которые нацелены на то, чтобы возместить затраты, связанные с содержанием объектов коммунальной (социальной, энергетической, таможенной и прочих) инфраструктуры.
Субсидии предоставляются единовременно, использовать их можно только на возмещение убытков. Предоставление денежных средств основывается на договоре, заключенном между управляющей компанией и министерством экономразвития России.
В договоре указывается размер субсидии, время выплаты, целевое назначение, сроки представления отчетов по использованию средств и др. Для того чтобы получить субсидию, управляющая компания должна предоставить в министерство соответствующие документы.
Существует субсидирование капитального ремонта дома. Управляющие компании могут получить субсидии для его проведения. Для этого организации должны обладать следующими критериями:
- компании не должны иметь задолженности перед РСО;
- решение о надобности капремонта должно быть принято собственниками на общем собрании;
- проведение экспертизы технического состояния дома, где в заключении будет сказано о необходимости капитального ремонта.
Субсидии могут быть предоставлены только в случае выполнения определенных работ капремонта:
- подрядчики должны устранить разрушения несущих конструкций дома;
- необходимо устранить повреждения после чрезвычайных ситуаций (пожаров, наводнений);
- удалить деформации и обрушения отдельных конструктивных частей дома.
Управляющие организации должны направить письменное обращение в МУ ДМИБ с документами, подтверждающими необходимость капитального ремонта, и ожидать решение вопроса.
Ведение бюджета управляющей организации – это важная деятельность, которую ведут бухгалтеры. Все компании предоставляют отчеты, платят соответствующие налоги.
Документацию, доходную и расходную часть бюджета проверяет налоговая инспекция, поэтому необходим соблюдать все правила по ведению бюджета.
Ук прячут от жильцов расходы на содержание дома — как?
Активное сопротивление управляющих компаний (УК) вызывает нормальное желание жителей более 9 тысяч многоквартирных домов в Новосибирске контролировать расходы их же собственных средств, собранных на общедомовые нужды. Корреспондент VN.
ru решил выяснить, как жителю МКД проверить расход средств, собранных на общедомовые нужды.
«Практика показывает, что никак, — говорит депутат горсовета Новосибирска Александр Бурмистров. — Ситуация произошла на 23 округе в доме на ул. Троллейная, 22.
Старший по дому обратился в свою управляющую компанию с просьбой дать отчет о расходе средств. Написал в УК запрос. Управляющая компания в качестве отчета прислала общие абстрактные цифры, укрупненные формулировки. Нет данных, на что конкретно были потрачены деньги».
Не все управляющие компании намеренно скрывают от жильцов детализацию расходов средств на общедомовые нужды. Фото Виктора Боровских
«Пиррова победа» в суде
Форму, по которой УК должна отчитываться, задает приказ Министерства строительства и ЖКХ РФ от 22 декабря 2014 N882 «Об утверждении форм раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами». В случае с домом на ул. Троллейной, 22 управляющая компания отказалась отчитываться по этой форме. Тогда старший по дому подал иск в суд. Суд обязал УК отчитаться.
«Но даже после решения суда УК чуть скорректировала форму отчета, оставив его все равно бессодержательным, и отправила судебным приставам,
— рассказывает Александр Бурмистров. — Судебные приставы, которые работают с огромным потоком документов, преимущественно занимаются обеспечением исполнений обязательств должников.
Они не готовы глубоко разбираться в тонкостях конфликта — у них нет на это специалистов, экспертов, чтобы анализировать такие документы.
В итоге суд хоть и встал на сторону заявителя, но приставы не смогли исполнить постановление суда».
Нельзя сказать, чтобы все управляющие компании якобы намеренно скрывали от жильцов детализацию расходов средств на общедомовые нужды. Например, на сайте одной из УК в Дзержинском районе все еще можно легко найти исчерпывающую справку по текущему и капитальному ремонту жилых домов. В отчете за 2016 год дана подробная информация о расходовании средств по всем видам работ: ремонт спуска в подвал, замена металлических дверей, ограждение контейнерной площадки и многое другое. Подробно — по каждому дому УК. Однако с сезона 2017-2018 такая отчетность исчезает. Почему?
«Подстава»
Дело в том, что с 1 января 2018 года в отношении формы отчетов управляющих компаний в РФ произошли изменения. Предыдущее законодательство предусматривало форму и детализированный отчет управляющих компаний. Новая же статья Жилищного кодекса говорит, что отчет об управлении многоквартирным домом подлежит обязательному размещению в Государственной информационной системе ЖКХ (ГИС ЖКХ).
Но в ГИС нет самого главного — информации о детализации расходов, на что конкретно были потрачены деньги, собранные с жильцов.
Нет, например, подробных актов на содержание, на текущий ремонт и т. д.
«Законодатель говорит — есть ГИС ЖКХ, там все размещено. Мы запрашиваем акт на текущий ремонт, но он не предусмотрен ГИС ЖКХ. Министерство (строительства и ЖКХ РФ) отмечает: пожалуйста, заключайте с УК дополнительное соглашение, где прописываете форму отчета. То есть теперь управляющие компании не обязаны предоставлять детализованный акт, если совет дома сам с УК не заключит дополнительный договор — таким образом, форму контроля еще более усложнили. Мы у семи УК запросили отчеты — всех, кто есть у нас на округе — они все наши запросы проигнорировали», — говорит депутат горсовета. Он предоставил редакции VN.ru копии документов переписки с УК, ГЖИ и Минтрансом РФ, а также копии многочисленных запросов от старших по дому, где они жалуются на нежелание управляющих компаний предоставлять отчеты о расходуемых средствах.
Активное сопротивление УК вызывает нормальное желание жителей более 9 тысяч многоквартирных домов контролировать расходы средств, собранных на общедомовые нужды. Фото Виктора Боровских
«В августе 2018 года я обратился в управляющую компанию, обслуживающую наш дом. Мне дали ответ, с содержанием которого я не согласен. Практически отказались предоставить отчет в письменном виде и отдать его на руки», — пишет депутату житель дома на ул. Котовского.
«Отчет УК представлен не в развернутой форме, проконтролировать списание денег со счета дома по заявкам не представляется возможным»,
— сообщает собственник жилого помещения по ул. 2п. Пархоменко. И таких обращений с жалобами на разные УК — множество.
ГЖИ: управляющие компании обязаны отчитываться
На вопрос корреспондента VN.ru «Где и как члены совета дома могут узнать об итогах (квартальных или годовых) расходования общедомовых средств?» заместитель начальника госжилинспекции Новосибирской области Владимир Полежаев ответил: «Управляющая организация ежегодно, в течение первого квартала текущего года, предоставляет собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в государственной информационной системе ЖКХ (сайт ГИС ЖКХ). С оговоркой: „Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом“. На основании части 11 статьи 162 ЖК РФ».
Специалист региональной ГЖИ пояснил, что, в соответствии с положениями части 10.1 статьи ЖК РФ, пунктом 15 раздела 10, управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, о годовой бухгалтерской отчетности, о смете доходов и расходов путем размещения в информационной системе.
«Таким образом, с расходованиями денежных средств при выполнении условий договора управления многоквартирным домом собственники помещений могут ознакомиться с государственной информационной системой ЖКХ, либо путем непосредственного обращения в управляющую организацию», — подытожил Владимир Полежаев.
Но, возвращаясь к вышесказанному, напомним, что старшие по дому не видят в отчетах ГИС ЖКХ детализованные отчеты по расходу средств, а заключить с управляющими компаниями дополнительные договоры с советом дома, где были бы детально прописаны все акты, практически невозможно.
Также в ответ на запрос корреспондента VN.ru специалисты мэрии напомнили, что информация о заключенных договорах управления многоквартирными домами стоимостью свыше ста тысяч рублей (п.
1 части 15 статьи 4 Федеральным законом № 223-ФЗ от 18.07.2011 (ред. от 28.11.
2018) «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц») размещается в Единой информационной системе в сфере закупок.
Здесь можно проверить собираемость взносов на капитальный ремонт по каждому многоквартирному дому, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете (счетах) регионального оператора капитального ремонта многоквартирных домов Новосибирской области — в данном разделе.
Непросто сбежать в ТСЖ
Управляющие компании не заинтересованы в реальных отчетах о расходовании средств, поступивших от собственников жилья, уверен депутат горсовета Александр Бурмистров.
«По сути дела ни ГЖИ, ни прокуратура, ни в целом надзорные органы в этот вопрос не включаются, а отправляют все в суд. Тома переписки с ними есть. Таким образом, круг замыкается, — говорит депутат. — Управляющие компании не будут заключать дополнительное соглашение с подробными актами детализации по расходам средств.
Жителям МКД остается только одно — разорвать с ними договор».
Управляющая компания: особенности налогообложения «коммунальщиков»
Как известно, обеспечение населения коммунальными услугами, ремонт и содержание жилищного фонда являются делом хлопотным и весьма затратным. В этой связи является вполне понятным желание управляющих компаний, создаваемых, как правило, на базе бывших ЖКУ и ЖКО, применять упрощенную систему налогообложения, позволяющую законным способом минимизировать налоговые обязательства.
Наш опыт налогового консультирования показывает, что управляющим компаниям следует обращать особое внимание на особенности налоговых последствий сделок, заключаемых ими в интересах граждан.
Институт управления многоквартирным домом (далее по тексту – «Управление») появился в российском законодательстве в виде раздела VIII Жилищного кодекса РФ, введенного в действие с 01 марта 2005 года.
Его основными задачами является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме (ч.1 ст.161 ЖК РФ).
Приведенные положения ясно указывают на социальную направленность института Управления: в целях максимальной защиты интересов граждан, проживающих в жилых помещениях, законодатель разграничил функции по непосредственному выполнению работ (оказанию услуг) в сфере ЖКХ и по организации указанных процессов между различными субъектами, поставив, по сути, «буфер» между потребителями и непосредственными исполнителями в виде Управляющей организации.
Жилищным кодексом РФ предусмотрены три формы управления многоквартирным домом (ч.2 ст.
161 ЖК РФ): непосредственно гражданами, товариществом собственников жилья (иным специализированным потребительским кооперативом) и управляющей компанией.
Первые два из перечисленных способов находятся за рамками настоящего исследования, поэтому мы будем рассматривать лишь правоотношения, возникающие в рамках управления с привлечением Управляющей организации.
Фактически жилищное законодательство содержит три случая, когда многоквартирный дом может управляться Управляющей организацией:
1) если такой способ Управления выбран на общем собрании собственников помещений в доме (ч.3 ст.161 ЖК РФ); 2) при получении от органа местного самоуправления уведомления о необходимости заключить договор управления с Управляющей организацией, признанной победителем открытого конкурса.
Такое уведомление направляется, если до 01 января 2007 года собственники не приняли решение о выборе способа управления или не реализовали его на практике (ч.4 ст.161 ЖК РФ, ч.1 ст.18 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.04 г.
№189-ФЗ); 3) если все помещения в многоквартирном доме находятся в государственной или муниципальной собственности (ст.163 ЖК РФ).
Частью 1 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что договор управления должен заключаться в письменной форме с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.
По общему правилу, конкретные условия договора управления определяются общим собранием собственников. Однако в случае, если такое собрание не утвердило такие условия, либо договор управления заключается на основании уведомления органа местного самоуправления (ч.4 ст.161 ЖК РФ), последний утверждает форму договора управления своим решением.
Предмет договора управления состоит в том, что Заказчики обязуются оплачивать, а Управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять иную направленную на достижение целей Управления деятельность.
Таким образом, договор управления по своей правовой природе является смешанным договором с элементами подряда и возмездного оказания услуг.
Данный вывод подтверждает и пункт 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, определяющий исполнителя (которым может быть и Управляющая организация) как юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), предоставляющее коммунальные услуги, производящее или приобретающее коммунальные ресурсы и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.
Кроме того, согласно п.16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме… «надлежащее содержание общего имущества … обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией…».
В целом деятельность Управляющей организации можно разделить на две основные составляющие.
1. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ.
Специфика данного вида деятельности заключается в том, что Управляющая организация самостоятельно производит либо покупает коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающих организаций и трансформирует их в коммунальные услуги, предоставляемые потребителям (пункт 3, подпункт «в» п.49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам).
- Таким образом, если Управляющая организация не имеет собственных мощностей для производства коммунальных ресурсов, она заключает договор купли-продажи с ресурсоснабжающей организацией.
- Очевидно, что при такой схеме оформления договорных отношений (обусловленной требованиями действующего законодательства) невозможно говорить о том, что Управляющая компания в отношениях с ресурсоснабжающей организацией выполняет функции агента, выполняющего задание собственников жилых помещений.
- Следовательно, ресурсоснабжающие организации несут ответственность за надлежащее выполнение условий договора только перед Управляющей компанией.
- В свою очередь, Управляющая компания в отношениях с гражданами не может ссылаться на нарушение условий договора ресурсоснабжающей организацией.
Если рассматривать налоговые последствия данного вида деятельности, необходимо отметить, что выручка Управляющей организации должна складываться из всех сумм, поступающих от жильцов, поскольку они являются доходом от реализации (ст.249 НК РФ).
Следует обратить особое внимание на то обстоятельство, что плата за коммунальные услуги не включает в себя вознаграждение Управляющей компании (ст.154 ЖК РФ).
На практике это означает, что приобретение коммунальных ресурсов и предоставление коммунальных услуг гражданам производится по одному тарифу, утвержденному в установленном порядке (п.
15 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам), то есть в распоряжении Управляющей компании после расчетов с ресурсоснабжающей организацией не остается какой-либо прибыли, ее доходы в целях налогообложения равны расходам.
2. СОДЕРЖАНИЕ, ТЕКУЩИЙ И КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В ДОМЕ.
Содержание данного вида деятельности регламентируется Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые определяют состав общего имущества и требования к его содержанию, а также перечень видов работ, которые не относятся к содержанию общего имущества.
Управляющая компания может обладать необходимыми мощностями и трудовыми ресурсами для осуществления содержания и текущего ремонта своими силами. Вместе с тем она может привлекать для выполнения указанных работ третьих лиц, если запрет на это не установлен договором управления.
Рассматриваемый вид деятельности содержит в себе как элементы подряда (текущий и капитальный ремонт), так и возмездного оказания услуг (содержание имущества). В этой связи отношения, связанные с привлечением третьих лиц, регулируются нормами о генеральном подрядчике и субподрядчике.
В результате Управляющая организация выступает неким «буфером», поскольку в силу закона несет ответственность как перед жильцами – за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств субподрядчиком, так и перед субподрядчиком – за невнесение либо несвоевременное внесение оплаты гражданами (ч.3 ст.706, ст.783 ГК РФ).
В соответствии со ст.154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя, в том числе, и плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом.
По общему правилу, размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется общим собранием собственников.
Однако в случае, когда собственники не приняли решения о выборе способа управления, размер такой платы утверждается органами местного самоуправления.
Специфика данного вида деятельности Управляющей организации заключается в том, что собственники вносят плату за текущий и капитальный ремонт здесь и сейчас, а фактически эти работы будут выполнены в будущем, то есть Управляющая компания аккумулирует эти средства на своих счетах до момента принятия общим собранием собственников решения о необходимости проведения ремонта.
Безусловно, сразу же возникает вопрос: каким образом Управляющая компания должна определять свою выручку?
Относительно платы за содержание жилья все ясно: она учитывается в составе доходов от реализации, поскольку эти услуги оказываются в текущем периоде. Что же касается средств на осуществление ремонта, они также являются доходом от реализации, однако их учет в целях налогообложения зависит от применяемого Управляющей компанией метода определения дохода.
Если Управляющая организация применяет общую систему налогообложения и определяет доходы по методу начисления, у нее есть возможность отнести средства на капитальный ремонт к доходам будущих периодов в виде предварительной оплаты работ и на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 251 НК РФ не учитывать их при формировании налогооблагаемой базы.
В случае, если Управляющая организация определяет доходы кассовым методом, суммы оплаты за ремонт должны учитываться ей в том периоде, когда они фактически поступили в кассу (пункт 2 ст.273 НК РФ). Возможность отнесения на расходы данных сумм связана с моментом фактического выполнения и оплаты ремонтных работ (п.3 ст.273 НК РФ).
Аналогичный учет необходимо вести и Управляющим компаниям, применяющим упрощенную систему налогообложения. Поскольку в силу пункта 1 ст.346.17 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств в кассу (кассовый метод), плата за ремонт жилья должна учитываться в периоде ее фактического поступления от жильцов.
Представляется, что плата за ремонт не может быть признана имуществом, получаемым в рамках целевого финансирования, поскольку перечень случаев такого финансирования, приведенный в подпункте 14 п.1 ст.251 НК РФ, является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.
К аналогичному выводу приходит и Минфин РФ, рассматривая в письме от 26 июня 2006 г. №03-11-04/2/128 вопрос о налогообложении платы за ремонт, получаемой ТСЖ: «…средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг, целевыми поступлениями не являются.
Плата членов ТСЖ за услуги (работы) по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, а также плата за коммунальные услуги являются выручкой от реализации работ, услуг и, соответственно, учитываются ТСЖ при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения» (выделено автором).