Для перехода во владение участками применяются сделки, заключаемые на условиях предварительных согласований и рамок законодательства. Вместе с деловой практикой по земле как объекту множества сделок накапливается база судебных решений.
Иски инициируются по обстоятельствам, связанным с нарушениями правил эксплуатации, передаче в субаренду и присвоения продуктов отдачи от использования участков.
Судебная практика
В базу решений этой ветви власти попадают разбирательства, связанные с неправильным толкованием Закона при составлении договоров и нарушением пользования наделами.
Ежедневно мировыми судами разбираются следующие виды притязаний:
- Связанные с несоблюдением процедуры оформления в части искажения существенных условий.
- Заключение договоров в случаях, когда такой необходимости не возникает.
- Ситуации, возникающие при досрочном завершении выполнения условий сделки. Сюда же следует относить диссонанс между сторонами, возникающий при истечении самих договоров.
- Споры по согласованию существенных условий договоров – плате за использование, графикам расчетов.
- Превышений полномочий одного из участников гражданско-правовых отношений либо завышение таковых в тексте контракта вне рамок специальных нормативов.
Частые встречаемые ситуации
Для более полного понимания картины происходящего, участники земельных отношений логично обращаются к практике.
Именно в стенах судебного заседания выносятся вердикты, характеризуемые профессиональным разбором каждой ситуации с вынесением справедливого вердикта.
Два арендатора одновременно
При получении земли от государственных ведомств составляется акт, а сам договор формально закрепляет договоренности сторон.
Ситуации, описанные выше, возникают на стадии соискания.
Когда на участки претендует более одного заявителя, аппаратом чиновников могут быть заключены несколько договоров. Формально техническая ошибка увеличивает доход бюджета, в том числе за счет государственных пошлин на оплату судебных расходов.
Согласно практике, выигрывает та сторона, в распоряжении которой окажется больше документации, то есть ответчик или истец предъявит решения, которые засвидетельствованы чиновниками.
В ходе разбирательств по спорам относительно договоров аренды земельных участков, судьи подробно проверяют соблюдение процедуры оформления сделок:
- Наличие письменного заявления в орган власти с указанием назначения территории, ее кадастровых параметров: географического расположения, диапазона желаемых размеров для ведения разрешенной Законом деятельности;
- Факт принятого решения по обращению граждан и предприятий, заверенное надлежащим образом, — положительного вердикта;
- Условия, согласованные сторонами проекта, выраженные в письменной договорной форме. Суд будут интересовать именно существенные положения контракта, не выходящие за рамки действующих нормативных документов;
- Факт выделения участка определенному лицу, в том числе в натуральной форме.
При нарушении правил прохождения процедуры регистрации сама сделка может быть признана ничтожной.
Наиболее часто отменяются сделки по аренде участков, смежных с территориями альтернативного назначения.
В пример приводится выделение городскими администрациями земель под застройку рядом с многоквартирными домами. Игнорирование мнения жителей становится банальной причиной отмены ведомственных решений.
Переход права на землю при переходе прав на сооружение на ней
В своей деятельности по этому вопросу суды опираются на положения статьи 37 Земельного Кодекса Российской Федерации. Ситуации в этом правовом поле возникают, когда власти необоснованно отказывают владельцам зданий в зоне застроек.
Суть прений основывается на том, что в вышеуказанной статье Кодекса отсутствует точное толкование правил перехода, то есть в безусловном формате.
Представители администраций в данном случае следуют обозначенной свыше установке. Не принимают решений до момента судебного вердикта.
Установление арендной платы
В большинстве случаев стоимость пользования устанавливается исходя из кадастровых параметров территорий. Действия сторон в целом обоснованы, за исключением случаев, когда арендодатели предпочитают устанавливать вознаграждение в большем размере или менять условия ранних договоренностей по истечению времени.
Практика судебных заседаний показывает факты превышения служебных полномочий при установлении арендной платы для отдельных категорий землепользователей.
Иски граждан в основном основываются на положениях статьи 654 Гражданского Кодекса. Что примечательно, суды отказывают в положительных решениях, поскольку договоры аренды являются необходимостью деловой практики.
В соглашениях указываются правила пользования объектами недвижимости – помещениями и землей, на которой они расположены.
Нарушение порядка индивидуализации
Выполнение требований обеспечивает межевание, которое следует проводить в ходе оформления договоров аренды.
Судебная практика основывается на неоднозначности трактовки положений законодательства.
Первая часть решений включает иски о признании участков объектами аренды, эксплуатируемыми на основании проекта инвестиционной деятельности субъектами предпринимательства. Второе направление прений – признание договоров ничтожными при обнаружении отсутствия проведения процедуры межевания.
Рассмотрение вопросов в части нарушения пунктов соглашений основывается на следующих постулатах:
- Часть условий установлена государственным институтом на основе ведения вверенным имуществом;
- Требования договора ограничиваются нормами действующего законодательства;
- Третья категория условий определяется соглашением сторон, утверждается пунктами контракта.
Практика рассмотрения исков от арендаторов часто связывается с неправомерными действиями местных администраций в части предоставления права пользования смежными участками, принадлежащими гражданам или предприятиям.
Досрочное расторжение контракта
В договорах эксплуатации наделов практически никогда не указываются основания для преждевременного сложения обязанностей сторон. Это указывает на то, что земля остается особым объектом договорных отношений.
По этой причине за расторжением контрактов землепользования обычно приходят в суд.
Вторая часть прений связана с требованием, которое выставляет орган власти по отношению к контрагенту.
Чаще суд в этих случаях на стороне арендаторов, поскольку такие условия должны быть прописаны в соглашении.
Продление контракта
Период действия соглашений относится к существенным условиям. Требуя пролонгировать действие договоров, уже вчерашние арендаторы не имеют право безусловного сохранения своих прав.
На практике суды могут не принимать иски к рассмотрению. Конечно, это не касается случаев, когда на участке граждане или предприятия развернули свои мощности. В таких ситуациях прения основываются на ущербе, который наносится администрации в случае передачи ранее используемого надела третьим лицам.
Сроки
Период, в течение которого на территории размещаются пользователи, определен в действующих нормах законодательства.
Максимальные сроки расписаны для различных случаев взаимодействия владельцев и арендаторов, поэтому суды чаще всего встают на сторону тех, чьи иски базируются на положениях статей Земельного и Гражданского Кодексов.
Заключение
Несмотря на то, что в России имеется внушительная судебная практика в отношении землепользования, административный ресурс продолжает использовать скрытые резервы для пополнения бюджета.
Восстановление нарушенных прав арендаторов зависит исключительно от гражданской позиции и активности истцов. Без решения суда можно остаться не только без земли, но и построенных на них зданиях.
Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/spory
Полезные статьи, советы, новости о недвижимости
*** Предлагаем Вашему вниманию подборку статей о недвижимости,
которые могут быть Вам полезны. Все статьи из надежных источников, многие подготовлены юристом нашей компании. Если Вы не нашли необходимой Вам информации, пожалуйста, задавайте вопросы по тел: 993-77-55 или электронно uspeh@firma-uspeh.ru Наши Специалисты ответят на вопросы и подберут необходимые статьи для Вас.
Темы статей:
1. Коммерческая недвижимость. Аренда. Субаренда. Продажа и покупка помещений. 2. Жилая недвижимость. Купить квартиру. Продать квартиру. Все о жилой недвижимости. 3. Новостройки. Все о застройщиках. Новые квартиры. Как купить квартиру. 4. Управление недвижимостью. Советы. Доверительное управление. 5. Ипотека. Банки. 6. Законы. Гражданский кодекс. 7. Полезные советы по недвижимости. 8. Коттеджи. Как купить коттедж или таунхаус.На нашем новостном сайте получите все новости о недвижимости. Сведения о налогах, о Законах РФ. Обновления происходят каждый день. Будте в курсе всех событий!
- СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ
- Словарь терминов недвижимости
- читать подробнее
Продажа квартир в Новостройке Адмиралтейский район.
читать подробнее
Покупка недвижимости в Греции.
Эмигрантов из России можно легко представить почти в любой стране. Скажем, в Германии, США, Франции – многие мечтают туда переехать, и многие уже переехали. Чуть сложнее с Англией, Италией и Испанией. А идеи переехать в Грецию у большинства почему-то не возникает совсем.
читать подробнее
Санкт-Петербург. Невский район
Невский район, большая часть которого расположена на территории бывшего Веселого Поселка – крупнейший спальный район Санкт-Петербурга. В него входят Обуховские промышленные зоны, крупнейшая сеть библиотек и знаменитый Вантовый мост.
читать подробнее
Санкт-Петербург. Московский район.
Московский район – очень интересный район нашего города. Не являясь ни историческим, ни территориальным центром Северной столицы, он, тем не менее, снискал себе славу престижного и дорогого места жительства. В этой статье мы поговорим об устройстве этого района и постараемся узнать секрет его популярности.
читать подробнее
Петродворцовый район
Этот район, как и Пушкинский, достаточно удален от центра города. Правда, в отличие от других окраинных районов, этот отличается огромным количеством посетителей. Дело в том, что в этом районе расположен один из самых знаменитых дворцово-парковых ансамблей в мире: Петергоф.
читать подробнее
Все о Пушкинском районе
Пушкинский район – уникальный район нашего города. Он сочетает в себе красоту и яркость Центрального района, легко соперничая с ним как по количеству, так и по красоте достопримечательностей. Здесь находятся несколько императорских резиденций, известных не только в России, но и во всем мире, и являющимеся всемирным наследием ЮНЕСКО.
читать подробнее
Приморский район Санкт-Петербурга
Что можно сказать об этом районе? Сегодня его лицом стали современные новостройки, перспективные предприятия, хорошее транспортное сообщение.
Одним словом, этот район является одним из самых востребованных на рынке недвижимости. Но таким этот район был далеко не всегда.
На заре строительства нашего города аристократы строили здесь свои дачи и летние дома, в советское же время здесь проводились испытания ракет.
читать подробнее
Василеостровский район. История и современность.
Василеостровский район находится в центре города и живет своей, обособленной жизнью, он очень медленно и неохотно развивается. Благодаря этому он является последним районом города, сохранившим ты самую петербургскую атмосферу, атмосферу, которая сделала город неповторимым.
читать подробнее
Источник: https://www.firma-uspeh.ru/?part=articles&elementid=43
Договор проката — образец и юридические тонкости
При заключении между сторонами, одной из которых является индивидуальный предприниматель, соглашения о срочной аренде движимого имущества, составляется письменный документ. Он называется «договор проката». Для ИП предоставление имущества в пользование контрагенту является промыслом, то есть за это он взимает с арендатора денежные средства в качестве платы за прокат.
Юридическая сущность договорных обязательств
Одной из сторон при заключении договора, а именно, арендодателем, является физическое или юридическое лицо, имеющее коммерческий статус (предприятие или индивидуальный предприниматель).
Законодательные основы для юридического регулирования правоотношений сторон:
- параграф 2 «Прокат» главы 34 Гражданского кодекса;
- Закон РФ от 07.02.1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» (если второй стороной договора является физическое лицо, и договор является соглашением о бытовом прокате).
Договор проката заключается сторонами в письменной форме, и содержит три основных признака: консенсуальность, взаимность и возмездность.
Очень важным обстоятельством, свидетельствующим о полной законности заключённого сторонами соглашения, является использование арендатором полученного движимого имущества исключительно для целей потребления.
Статьёй 626 кодекса установлено, что заключаемый сторонами договор проката носит характер публичного, но имущество используется только для потребительских целей.
Ограничение по сроку заключения соглашения установлено в количестве 365 календарных дней (п.1 ст.627). Оплата за арендуемое имущество вносится пользователем только в денежной форме. Обмен (бартер) и любые иные формы оплаты не допускаются. Согласно статьи 628 кодекса арендодатель обязан под роспись ознакомить вторую сторону заключаемого соглашения с правилами пользования имуществом.
Схема расторжения соглашения по инициативе арендодателя аналогична той, которая используется в договорах гражданско-правового характера: арендатор должен быть письменно предупреждён об этом не позднее, чем за 10 дней (ст.619).
При этом в адрес арендатора необходимо осуществить возврат части ранее внесённой им арендной платы со дня, следующего за последним днём проката.
Арендатор может расторгнуть договор по собственной инициативе с аналогичным сроком предупреждения на основании ст.610 ГК.
Образец договора и специфика использования имущества
Предметом договора проката служат:
- спортивный инвентарь;
- электроприборы;
- мебель;
- средства передвижения (легковые автомобили).
При составлении соглашения стороны могут использовать различные формы. Если используются стандартные формы, документ имеет признаки договора присоединения (ст.428 ГК). В дополнение к договору составляется акт приёма-передачи имущества.
В нём указывается фактическое количество и состояние передаваемых арендатору единиц оборудования.
Также неотъемлемой частью договора являются заранее оговариваемый сторонами график платежей, и документы, свидетельствующие об оплате текущих платежей (платёжные поручения, кассовые ордера и прокатные квитанции).
Наименование документа может быть дополнено видом рассматриваемого в нём имущества. Например, «договор проката транспортного средства». Это делается для конкретизации характера договорных обязательств, и пресечения возможных судебных споров о том, какое имущество на самом деле фактически использовалось арендатором в течение срока действия договора.
К специфике пользования прокатным имуществом относится процесс приведения его в надлежащее состояние. Обязанность капитального или текущего ремонта возлагается на арендодателя. В течение срока использования оборудования могут быть выявлены недостатки. На их устранение владельцу имущества даётся 10 дней, если иное не установлено договором проката.
Скачать образец договора проката на 2019 год
Последняя норма является диспозитивной. Это означает, что стороны по обоюдному соглашению вправе установить меньший срок для устранения недостатков прокатного имущества. Если ремонт невозможен, арендодатель должен произвести замену имущества иным, находящимся в надлежащем техническом состоянии.
В случае, когда стороны пришли к соглашению о том, что недостатки исправности имущества являются нарушением со стороны арендатора, вступает в силу норма, установленная ст.629 ГК. Пользователь имущества обязан возместить арендодателю средства, потраченные последним:
- на доставку к месту ремонта;
- на осуществление ремонта.
Ещё одним важным ограничением является запрет на действия арендатора в отношении имущества, осуществляемые с третьими лицами:
- передача в субаренду;
- предоставление в пользование на безвозмездной основе;
- использование в качестве залога, вклада, взноса в пай или кооператив.
Договор проката арендатор не может в одностороннем порядке как продлить, так и перезаключить вновь.
Судебная практика решения арендных споров
Основным направлением судебного рассмотрения споров по использованию имущества, которое является объектом договоров проката, является определение фактической цели такого использования (коммерческой или бытовой).
При потребительском характере составленного договора не допускается получение от его использования коммерческой выгоды.
При наличии у суда доказательств такого использования, он обязывает арендатора (физическое лицо или некоммерческую организацию) возместить арендодателю расходы по восстановлению потребительского вида ранее предоставленного в аренду имущества.
Спорной может быть норма, в соответствии с которой арендодатель полностью передаёт арендатору право пользования имуществом на срок действия договора проката.
Периодичность допуска арендатора к пользованию имуществом, указанным в договоре, является поводом для обращения в суд.
Дополнительной защитой арендатору может служить то, что договор подпадает под действие закона «О защите прав потребителей».
Если суд устанавливает, что арендодатель при передаче имущества нарушил установленные правила (не обеспечил исправность имущества, не сообщил арендатору о существующих дефектах), возмещению подлежит:
- материальный вред и моральный вред;
- неполученная выгода.
Оспариванию в судебном порядке подлежит также нарушение арендодателем публичного характера заключаемого договора. Иным словом, если претендент имел приоритетное право заключения арендного соглашения, но по какой-либо причине (например, из личной неприязни) был подвергнут дискриминации, он может оспорить действие договора с фактическим пользователем имущества.
Договор проката — отличия от договора аренды
Предметом рассмотрения в судебных инстанциях является несоблюдение законодательных норм в отношении договора проката. Часто стороны путают его с договором аренды имущества.
Главным юридическим различием между документами является то, что в соответствии нижеуказанным документом можно арендовать как движимое и недвижимое имущество, так и вещь, имеющую характерные индивидуальные признаки.
Прокатный договор допускает право аренды исключительно движимого имущества.
Вторым различием является цель заключения арендного соглашения. Договор аренды является коммерческим соглашением, и заключается для получения одной из сторон прямой материальной выгоды. Договор бытового проката заключается с целью удовлетворения арендатором личных потребностей. Срок действия такого договора – до 1 года, что в пять раз меньше, нежели срок аренды имущества.
В судебном порядке могут быть рассмотрены только требования о взимании пени, возмещении убытков, морального вреда и упущенной выгоды.
Наиболее распространённый повод для решения споров – наличие у арендатора задолженности по внесению на счёт арендодателя платы за пользование указанным в соглашении имуществом.
Основанием для взыскания в бесспорном порядке является исполнительная надпись нотариуса (п.3 ст.630 ГК). Надпись наносится на долговой документ.
Свой экземпляр арендодатель вправе предоставить в учреждение банка, в котором должником открыт текущий счёт. Перечисление в адрес арендодателя осуществляется банком, если на счёте должника имеется достаточное количество денежных средств.
Данная процедура осуществляется до полного погашения нотариально подтверждённой задолженности.
Источник: https://alaws.ru/dogovor-prokata/
Договоры аренды: важные нюансы. Судебная практика
Изменение сторон договора
Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гарантировано сохранение права арендатора на аренду в случае смены арендодателя.
Данное право сохраняется даже в том случае, если арендатор недобросовестно исполнял свои обязанности по договору в рамках оплаты.
Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, взыскивая арендную плату за спорный период, не усмотрел в действиях арендатора неосновательного обогащения, так как договор аренды заключён с предыдущим собственником, и указал, что договор не утратил юридической силы.
В свою очередь, Арбитражный суд Волго-Вятского округа, частично взыскивая неосновательное обогащение, составляющее плату за аренду нежилых помещений, установил, что договор аренды, заключённый на неопределённый срок, не подлежит государственной регистрации, а смена собственника не могла повлиять на правовое положение арендатора. Таким образом, договор аренды продолжал действовать до момента возврата арендованного имущества и расторжения договорных отношений по соглашению сторон.
Преимущественное право арендатора на новую аренду
Согласно нормам Гражданского кодекса РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Таким образом, данным правом наделены лишь добросовестные арендаторы.
Если же арендатор в период срока договора аренды нарушает согласованные условия, то он не может воспользоваться своим преимуществом при заключении нового договора аренды.
Отклоняя требования истца о передаче прав по договору аренды и взыскании убытков, причинённых нарушением преимущественного права как арендатора, Арбитражный суд Московского округа указал на то, что отказ арендодателя обоснован.
В рамках первоначального договора арендатор был обязан оказывать услуги по питанию, но проведённое собственником имущества анкетирование третьих сторон доказывало некачественное оказание услуг, что говорит о недобросовестности арендатора.
Существуют решения судов, которые защищают арендаторов от необоснованных требований арендодателей. Признавая недействительным отказ уполномоченного органа в продлении договора аренды земельного участка, суд установил, что арендатором выполнены все необходимые действия по освоению земельного участка и использованию его по назначению.
В гражданском законодательстве РФ встречается несколько норм о молчании. Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом.
Молчание может признаваться выражением воли на совершение сделки только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.
Данные нормы вызваны тем, что не приветствуется значительное привнесение молчания в правовой сфере, так как это намного усложнит деловой оборот и повлечёт довольно много спорных ситуаций.
Тем не менее, в отношении договора аренды ГК РФ содержит норму, когда молчание является согласием на его совершение. Если арендатор по окончании срока продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, то договор продлевается на неопределённый срок.
Арбитражный суд Дальневосточного округа, отказывая в иске об обязании возвратить земельный участок, установил, что после истечения срока договора аренды арендатор продолжал добросовестно пользоваться спорным имуществом, то есть договор возобновлён по умолчанию на тех же условиях на неопределённый срок. При этом довод арендодателя о прекращении действия договора в соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ, пунктом договора отклонён судом, поскольку приведённое положение ст. 621 ГК РФ носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон.
Равным образом, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, применив положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, отказал арендатору в признании договора аренды недвижимого имущества возобновлённым на неопределённый срок.
В данном случае арендодатель не только до истечения договора аренды осуществил действия по уведомлению арендатора о своём несогласии продлевать отношения в рамках аренды, но и по окончании договора аренды возражал касательно пользования имущества.
Неопределённый срок аренды
Гражданским кодексом РФ установлена возможность заключить договор аренды на определённый срок или же на неопределённый срок.
Расторжение договора аренды, заключённого на неопределённый срок, не представляет особой сложности, для этого достаточно уведомить контрагента за один месяц, если арендуется движимое имущество и, соответственно, за три месяца, если недвижимое.
Так, например, в текущем году суды неоднократно подтверждали правомерность действий арендодателя в отношении их одностороннего отказа от договора аренды.
В данном случае мотивы расторжения договора не имеют значения, равно как и не подлежит доказыванию факт надлежащего либо ненадлежащего исполнения аренда- тором договорных обязанностей. Таким образом, арендодателю достаточно доказать факт своевременного направления и получения уведомления об одностороннем расторжении договора.
Регистрировать или нет?
Несмотря на то, что Гражданским кодексом РФ чётко предусмотрена норма: договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации, в судебной практике и по сей день возникает немало споров относительно обязанности по регистрации договора аренды.
Зачастую волокита с бумагами для регистрации договора аренды недвижимости «пугает» стороны сделки. Несмотря на то, что процедура регистрации сделок постоянно упрощается на законодательном уровне, договаривающиеся стороны стараются заключить договор на срок менее года, тем самым избежав встречи с регистрирующим органом.
Арбитражный суд Центрального округа подтвердил правомерность отказов арбитражных судов в удовлетворении требования о признании договоров аренды нежилого и жилого помещений и соглашения к ним незаключёнными.
Если срок аренды составляет 11 месяцев 29 дней, что не выходит за рамки срока, не подлежащего регистрации, существенные условия сделок соблюдены.
Напомним, что ещё ранее ВАС РФ указывал на действительность незарегистрированного договора аренды.
Тем не менее нельзя с уверенностью сказать, что если стороны решили заключить договор аренды на длительный срок, то спорных ситуаций можно избежать. Так, не всегда добросовестно ведёт себя сторона, на которую соглашением сторон возложена обязанность по регистрации договора. В итоге возникают негативные последствия – договор признан незаключённым.
Также представляет интерес положительная судебная практика в отношении оспаривания отказа регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды недвижимости.
Основанием отказа регистрирующего органа явилось непредставление заявителями согласия на совершение крупной сделки и документов по объекту аренды.
Кроме того, регистрирующий орган указал на то, что по окончании действия договора аренды, заключённого на срок менее года, его действие возобновилось на такой же срок, и государственная регистрация договора не требуется.
В заключение хотелось обратить внимание на позицию Верховного Суда РФ в отношении оплаты аренды.
Суд пояснил, что арендодатель не вправе требовать арендной платы за период, в котором арендатор был фактически лишён возможности использовать арендованное имущество.
Если арендатор не имеет возможности пользоваться арендованным имуществом, то он освобождён от обязанности платить в рамках договора. При этом арендодатель вправе взыскать упущенную выгоду с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.
Источник: http://bishelp.ru/business/dogovory-arendy-vazhnye-nyuansy-sudebnaya-praktika
Судебная практика по договору аренды
В судебной практике отмечается дифференцированный подход к определению надлежащего ответчика по взысканию задолженности за жилищно-коммунальные услуги при наличии арендных отношений нежилого помещения.
Практика по содержанию жилья (жилищная услуга)
Постановление Президиума ВАС РФ № 16646/10 от 12.04.2011 по делу № А55-11329/2009. Обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества лежит на собственнике и не может быть переложена на арендатора. См. по ссылке
В постановлении содержится такой принципиально важный вывод: « Департамент, действующий от имени собственника (то есть, по сути, собственник) нежилого помещения, в силу закона и договора с обществом обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
Непосредственно на арендатора данного имущества в силу положений статей 161, 162 Жилищного кодекса обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могли. Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из пункта 3.2.8 договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора ».
И вот вновь Президиум ВАС РФ высказывается на тему, кто должен нести бремя оплаты расходов на содержание. Возможно, это постановление появилось исключительно для того чтобы устранить наметившуюся коллизию и успокоить появившиеся реляции на тему неединообразия подхода.
Итак, постановление Президиума ВАС РФ № 15222/11 от 17.04.2011 по делу № А40-99124/10-37-796. Обязанность по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества лежит на собственнике в независимости от того, что собственник навязал арендатору в договоре аренды.
См. по ссылке
Президиум указал , что договор аренды регулирует отношения между собственником и арендатором.
Положение договора аренды, согласно которому арендатор обязан участвовать в долевом финансировании текущего ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания, не позволяет сделать вывод, что в договоре содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных расходов, а также считать, что арендатор неосновательно обогатился за счет управляющей компании в результате отказа от оплаты понесенных ею расходов на содержание общего имущества.
- …
- именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества.
- … собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома, и договор аренды не порождает обязательств общества перед товариществом.
Определение ВАС РФ от 17.11.2011 N ВАС-14252/11 по делу N А60-1702/2010-СР
Цитата из определения: «Отказывая в удовлетворении остальной части иска, суды установили, что потребителем коммунальных услуг является арендатор Мальцев Александр Викторович, поскольку обязанность по оплате предоставляемых истцом коммунальных услуг возложена на арендатора в силу положений пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ, указанные обязательства также соответствуют условиям договора аренды».
Тем не менее, п. 2 ст. 616 ГК РФ вовсе ничего не говорит об обязанностях арендатора по оплате коммунальных услуг, об этом нет буквально ни слова.
Цитата из ГК РФ (п 2. ст. 616): «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».
[1]
Представляется, что позиция в определении обоснована слишком лаконично и потому весьма и весьма спорно.
Гораздо более убедительной, хотя тоже не универсальной, кажется мне мотивировка, данная кассационной инстанцией через Правила № 307 и положения договора аренды: «С учетом требований п.
3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307, суды правильно определили Мальцева А.В.
, являющегося арендатором спорного жилого помещения, как потребителя коммунальных услуг.
Источник: https://artansk.ru/sudebnaya-praktika-po-dogovoru-arendy/
Практика разрешения споров о признании договора аренды недействительным
Ключевая специализация Юридической Компании «ЮСАКТУМ» — ведение арбитражных дел и представительство интересов Клиентов в арбитражных судах по арендным, земельным, строительным, корпоративным спорам, спорам о защите интеллектуальных прав.
С успешным опытом ведения арбитражных дел по арендным и иным категориям арбитражных споров можно ознакомиться в рубрике «Практики», с образцами процессуальных документов, которые были подготовлены нашими арбитражными юристами, и посредством использования которых достигнуты положительные результаты при разрешении арбитражных споров, в том числе арендных споров – в рубрике «Арбитражные процессуальные документы».
- Закон и право действуют – доверьтесь профессионалам: 8 (495) 790-98-06!
Договор аренды нежилого помещения является одним из самых распространённых договоров, заключаемых между представителями бизнеса.
Поэтому в отношении его заключения, расторжения, изменения его условий, признания договора аренды недействительным, возникает огромное количество арбитражных споров в арбитражном суде.
В настоящей статье мы приведем и рассмотрим несколько примеров распространённых ошибок арендодателей и арендаторов, определённых судебной практикой, способных повлечь признание договора аренды нежилого помещения недействительным.
- 1. При заключении договора аренды нежилого помещения государственным (муниципальным) унитарным предприятием необходимо помнить, что обязательным условием его заключения является наличие согласия собственника имущества (муниципального образования) на заключение такого договора аренды (в том числе и на совершение крупных сделок).
Обязательное наличие такого согласия императивно предусмотрено ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.
2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»: «Государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия».
Как указано в абз. 3 п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.
2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» сделки, заключенные без соблюдения, указанного выше условия являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица.
Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в Постановлении ФАС Московского округа от 28.02.2014 года № Ф05-1511/2014.
- 2. При заключении договора аренды нежилого помещения необходимо выяснить, обладает ли лицо, заключающее договор аренды со стороны арендодателя правом на передачу нежилого помещения в аренду. Также на стороне арендодателя может выступать лицо, управомоченное законом или собственником на сдачу нежилого помещения в аренду. Несоблюдение указанных условий может повлечь ничтожность договора аренды нежилого помещения.
В п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.
Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.03.2012 года № 13387/2011.
- 3. При заключении договора аренды нежилого помещения по результатам проведения торгов на право его заключения необходимо помнить, что в случае, если правила проведения торгов, установленных соответствующим органом местного самоуправления, противоречат общим правилам проведения торгов, установленных Гражданским кодексом РФ, подлежат применению соответствующие нормы Гражданского кодекса РФ. Несоблюдение указанного условия могут повлечь признание договора аренды нежилого помещения недействительным.
Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в решении арбитражного суда Ярославской области от 17.10.2006 года № А82-6847/06.
- 4. При оформлении дополнительных соглашений к договору аренды нежилого помещения, заключенного с органом местного самоуправления необходимо соблюдать ограничения, не позволяющие признавать указанное дополнительное соглашение самостоятельной гражданско-правовой сделкой.
В случае признания дополнительного соглашения самостоятельной правовой сделкой, к его заключению будут применяться требования, предъявляемые органом местного самоуправления к заключению самостоятельного договора аренды нежилого помещения – путем проведения торгов, а также после предварительной оценки объекта аренды независимым оценщиком.
Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в решении арбитражного суда Ярославской области от 22.01.2007 года № А82-14302/06.
- 5. Для удовлетворения искового заявления о признании договора аренды нежилого помещения недействительной сделкой необходимо доказать нарушение оспариваемым договором аренды прав и охраняемых законом интересов, за защитой которых истец обратился в арбитражный суд.
Вышеуказанный вывод подтверждается судебно-арбитражной практикой по арендным арбитражным спорам. В частности, данный вывод содержится в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2008 года по делу № А29-3099/2007.
- 6. Договор аренды, заключенный после 31 января 1998 года на срок менее 1 года не может быть признан недействительным (ничтожным) по основаниям отсутствия государственной регистрации права собственности арендодателя в отношении объекта аренды.
Источник: https://uslugijurista.ru/arednye-spory/praktika-razresheniya-sporov-o-priznanii-dogovora-arendy-nedejstvitelnym
Взыскание Арендной Платы Без Договора Аренды Судебная Практика
29.06.2019
В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Так, в ходе рассмотрения дела по иску клиента Бюро к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, арендатор в отзыве на иск указал, что договор аренды является незаключенным, и, как следствие, арендатор не должен уплачивать арендную плату за пользование имуществом.
Актуальная судебная практика по договорам аренды помещений
Cдача помещения в аренду – это не только получение прибыли в виде арендной платы, но и определенный риск, связанный с сохранностью арендованного помещения, ведь собственник лишается прав владения и использования своего недвижимого имущества и может реализовать только право на контроль за деятельностью арендатора.
Договором аренды установлена обязанность арендатора не производить в арендуемых помещениях без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера. Буквально из данного пункта договора следует, что письменное разрешение арендодателя должно быть получено арендатором до проведения им перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.
Судебная практика по договору аренды
Арендодатель может предъявить иск об обязании привести имущество в первоначальное состояние либо потребовать компенсации расходов на его восстановление.
Например, по одному из дел капитальный ремонт, проведенный арендатором, был признан несоответствующим установленным требованиям, в связи с чем арендатору в иске о возмещении расходов на его проведение было отказано, а иск арендодателей об обязании привести помещения в первоначальное состояние удовлетворен (определение ВС РФ от 26.07.2020 № 304-ЭС18-10480 по делу № А46-1979/2020).
Обращение в суд для расторжения договора при наличии оснований для этого возможно только в случае, если стороной предпринята попытка досудебного урегулирования (прямая норма ст. 619 ГК РФ), т. е.
поведение расторгающей договор стороны должно быть добросовестным. Если требование основано на фактах неуплаты, оно может быть предъявлено и после погашения долга, но в пределах разумного срока после нарушения (п.
23 постановления № 73).
Источник: https://questionlaw.ru/subsidii/vzyskanie-arendnoj-platy-bez-dogovora-arendy-sudebnaya-praktika
Удержание вещи должника по договору аренды. Судебная практика
Как правило, споры о правомерности удержания вещей возникают из договоров аренды, когда арендодатель удерживает имущество арендатора, находящееся в арендованном помещении. Это, как правило, оборудование, офисная техника, хранящиеся товары.
Законным будет являться удержание находящегося в арендованном должником помещении имущества в том случае, если стороны действуют как предприниматели и спорным имуществом арендодатель завладевает на законном основании (а не путем вскрытия и последующей смены замков, например).
Разъяснения по данному вопросу содержатся в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», где указано следующее:
«..Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение.
Общество … обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о возврате имущества из чужого незаконного владения.
..Решением суда первой инстанции в удовлетворении искового требования отказано со ссылкой на пункт 1 статьи 359 Кодекса..
В апелляционной жалобе истец просил решение отменить и иск удовлетворить, так как у него нет перед ответчиком никаких обязательств, связанных со спорным оборудованием. Кроме того, это оборудование не передавалось арендодателю, а использовалось самим арендатором в период аренды помещения.
Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения по следующим основаниям.
Доводы истца о неправомерности удержания его оборудования в связи с отсутствием у него каких-либо обязательств перед ответчиком по поводу этого оборудования несостоятельны, поскольку в силу абзаца второго пункта 1 статьи 359 ГК РФ в отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой данной вещи или возмещением издержек на нее.
Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В рассматриваемом случае спорное оборудование оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний.
Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение.
Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ».
Удержание оборудования арендатора. Из судебной практики:
«Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.
.. Суд пришел к выводу о том, что предприниматель Шевченко Г.Ф. фактически пользовалась принадлежащим ответчику помещением. В данном помещении ею размещено спорное имущество. Факт оплаты за данное пользование материалами дела не подтвержден.
Судом также установлено, что оборудование удерживается предпринимателем Алешкиным А.А. в обеспечение исполнения обязательств по оплате за названное пользование.
При таких обстоятельствах суд, руководствуясь абз. 2 п. 1 ст. 359 ГК РФ, и принимая во внимание, что в рассматриваемом случае истец и ответчик действовали как предприниматели, правомерно указал на законность удержания кредитором имущества, принадлежащего должнику» (Постановление ФАС Уральского округа от 05.08.2010 N Ф09-6151/10-С6 по делу N А76-43713/2009-1-1162/1)
Источник: http://logos-pravo.ru/uderzhanie-veshchi-dolzhnika-po-dogovoru-arendy-sudebnaya-praktika
Обзор судебной практики по спорам, связанным с договором аренды — Управление персоналом
В судебной практике немалое количество споров касается такой обязанности сторон, как регистрация договора аренды.
В Гражданском кодексе четко и ясно прописано: договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, при условии, конечно же, что он составлен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (статья 651 ГК РФ). Исходя из норм названной статьи, прослеживается очевидная связь с таким элементом договора, как срок. Если он до года пусть даже немного не дотягивает, тогда регистрация не требуется. И этим, надо сказать, активно пользуются участники гражданских правоотношений, заключая договор, скажем, на 11 месяцев с условием, что по их истечении соглашение продлевается на тот же срок, если ни одна из сторон не заявит об обратном.
Впрочем, указывать в договоре какую-то конкретную дату не обязательно. Если срок сторонами не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок, как гласят общие правила об аренде (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).
При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца, если иной порядок не установлен законом или самим договором.
Здесь вроде бы все понятно и не должно вызвать трудностей даже у человека, может быть, не слишком грамотного в юриспруденции, но вполне способного прочитать и осмыслить пару статей Гражданского кодекса.
Вместе с тем есть и некоторые нюансы, например, требуется ли государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на неопределенный срок? Вроде бы период времени, в течение которого будет действовать договор, не назван, однако фактически он может составить и 5 месяцев, и 5 либо 15 лет.
Неужели в данном случае не требуется внесение соответствующих записей в реестр? Как показывает сложившаяся практика, нет, не требуется. Приведем конкретный пример.
Между образовательным учреждением (техникумом) и индивидуальным предпринимателем был заключен договор аренды нежилых помещений, причем никакого указания на срок он в себе не содержал.
Через год с иском к Министерству государственного имущества и земельных ресурсов области и индивидуальному предпринимателю в интересах учебного заведения обратился прокурор.
Он просил признать недействительным заключенный договор и применить последствия недействительности сделки в виде возврата техникуму нежилых помещений.
Заявленные требования прокурор обосновывал статьями 167, 651 ГК РФ, статьей 13 ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» с указанием на тот факт, что оспариваемая сделка государственную регистрацию не прошла, да еще и была совершена без предварительного получения заключения об оценке последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей.
Суд первой инстанции, оценив доводы прокурора, оснований для удовлетворения иска не нашел. Заключенный на неопределенный срок договор государственной регистрации не требует.
Что касается экспертного заключения, которое по смыслу должно препятствовать нарушению прав несовершеннолетних, то в материалах дела содержится согласованная с Департаментом образования области и подписанная комиссией из пяти человек экспертная оценка последствий заключения договора аренды.
Из ее содержания следует, что предоставление спорного имущества в аренду не нарушает прав несовершеннолетних, и каких-либо доказательств о несоответствии изложенных выводов действительности или требованиям закона суду прокурором представлено не было, а ссылка на необходимость составления заключения учредителем образовательного учреждения здесь не имеет принципиального значения. ФАС Волго-Вятского округа (постановление от 11.10.2007 г. по делу № А43-6326/2007-13-147) признал вынесенное решение абсолютно законным.
Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?144