«Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 года)
Пункты обзора (кратко):
- Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве
- Ответственность за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве
- Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации
- 19 июля 2017 года
- ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ ДЕЛ ПО СПОРАМ, ВОЗНИКАЮЩИМ В СВЯЗИ С УЧАСТИЕМ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
- МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
- Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
С целью обеспечения единообразия правовых подходов 4 декабря 2013 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Отдельные вопросы судебной практики освещались в периодических обзорах Верховного Суда Российской Федерации.
Анализ рассмотренных дел свидетельствует о том, что правовые позиции, содержащиеся в обзорах, в целом учитываются судами при их разрешении.
Принимая во внимание особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловленное их социальной значимостью, а также учитывая изменения, внесенные в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.
N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ), Верховным Судом Российской Федерации подготовлен настоящий Обзор судебной практики.
Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве
1.
Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.
Ответственность за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве
Верховным Судом РФ подготовлен обзор судебной практики по делам, связанным с привлечением денежных средств граждан для участия в долевом строительстве
- В Обзоре отражены, в частности, следующие выводы:
- уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.
Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации;
- необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации;
- односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности;
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.
- Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки;
- размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства;
- если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки;
- в случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором;
- получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность.
Горячая линия
(347) 291 20 70
«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и
Примечание к документу
«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
Президиумом Верховного Суда
4 декабря 2013 года
[3]
- ОБЗОР
- ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СУДАМИ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СВЯЗИ
- С УЧАСТИЕМ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ
- ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Читайте так же: Как получить сертификат качества на продукцию
- Верховным Судом Российской Федерации совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами изучены рассмотренные в 2010 — 2013 годах гражданские дела по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке.
- Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.
- Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно — один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
- Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).
В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу — начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.
К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, опубликовано в «Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации», 2003, N 2).
- 1) на основании договора участия в долевом строительстве;
- 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
- 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Кроме того, частью 2.
1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи.
В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.
Федеральный закон от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» была дополнена частями 2.1 и 2.2, вступил в силу (в данной части) 21 июня 2010 года.
Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ).
[2]
- Информация предоставлена компанией «КонсультантПлюс»
- Предоставленные документы включены в Системы КонсультантПлюс
- Кадастровые работы (подготовка межевых и технических планов), вынос границ в натуру
- В нашем разделе » Нормативные документы » Вы найдете более 3-х тысяч документов по вопросам, связанным с оформлением прав и оборотом недвижимости ( в том числе более 2-х тысяч писем с разъяснениями Минэкономразвития, Росреестра, ФГБУ «ФКП Росреестра» и других государственных органов и учреждений о применении нормативно-правовых документов) Все документы поддерживаются в актуальной редакции
- Юридическое бюро Юрьева — единственная юридическая компания в России, использующая многовековой опыт юридического обслуживания клиентов.
Правовая династия Юрьевых в течение последних четырех столетий подарила Российскому государству более пятидесяти известных советников и правоведов, среди которых выдающийся представитель отечественной юридической мысли А.Ф. Кони, разработчик многих международных договоров России XVII века Е.Р.
Юрьев, заслужившие общественное уважение судьи Н.Н. Юрьев, К.П. Юрьев и другие. В 1866 году среди первых 27 присяжных поверенных (адвокатов), назначенных в Российской Империи в соответствии с Уставами 1864 года, был Никифор Владимирович Юрьев.
Таким образом, история адвокатуры в России началась с достойных представителей рода Юрьевых.
В настоящее время в Юридическом бюро Юрьева трудится товарищество специалистов, качество знаний которых гарантировано лучшим образовательным учреждением России — Юридическими Факультетами Санкт-Петербургского Государственного Университета, Томского Государственного Университета, Белорусского Государственного Университета, а профессионализм — многолетним практическим опытом. Благодаря этому мы можем быть уверены в своих рекомендациях собственникам и руководителям предприятий.
Читайте так же: Критерии и обоснование выбора контрагента
Руководитель Юридического бюро Юрьева — Родион Николаевич Юрьев обладает огромным многолетним опытом в правовом обслуживании компаний.
Среди наших клиентов как крупные телекоммуникационные и строительные компании, так и компании малого и среднего бизнеса.
Мы осуществляем большую аналитическую работу по государственным заказам Санкт-Петербургского Государственного Университета, сопровождаем деятельность государственных учреждений культуры.
Среди наших сотрудников исключены случаи подкупа, предательства интересов клиента, тайный переход на сторону контрагента и разглашение конфиденциальных сведений. Такой подход позволил нашему Бюро превратиться из простой юридической консультации в доверенного советника многих крупных компаний Санкт-Петербурга.
Мы специализируемся на оказании правовой помощи бизнесу в сфере недвижимости, строительства и телекоммуникаций и всегда открыты к сотрудничеству.
Верховный Суд выпустил «Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2017). ВС РФ обусловил необходимость подготовки данного обзора:
- особым регулированием правоотношений, имеющих большую социальную значимость, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства;
Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
- Утвержден
- Президиумом Верховного Суда
- Российской Федерации
- 19 июля 2017 года
- Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
- Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве
1. Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. В случае признания сделки договором участия в долевом строительстве к ней применяются положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). Приводятся следующие разъяснения.
1.1. Обществом по договору цессии было передано К.
право требовать от ответчика передачи квартиры в многоквартирном доме в соответствии с заключенным предварительным договором купли-продажи, по условиям которого застройщик должен был заключить с обществом основной договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме.
Обязательство по передаче квартиры ответчиком не исполнено, оплата строительства объекта недвижимости была произведена. Данные отношения регулируются Законом № 214-ФЗ, так как денежные средства были привлечены для строительства квартиры. Согласно ч. 1 ст.
1 Закона № 214-ФЗ данный Закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Верховный Суд отмечает, что уровень таких гарантий по отношению к гражданину-потребителю не может быть снижен в зависимости от того, что его денежные средства привлечены для долевого строительства путем уступки права требования.
При определении правовой природы договора следует учитывать действительную общую волю сторон с учетом цели договора. Следовательно, к данному договору применяются правила Закона № 214-ФЗ. Так как договор между обществом и К. не содержит ограничений по объему переходящих прав, то К. также перешло право на взыскание неустойки.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июля 2015 г. № 78-КГ15-15)
1.2. П. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме. Исковые требования П. состояли во взыскании неустойки вследствие просрочки передачи объекта строительства, штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований.
Судом не было учтено, что данный договор является договором участия в долевом строительстве, на что было указано Верховным Судом. Также было отмечено, что на данные отношения распространяется законодательство о защите прав потребителей, так как П.
данная квартира приобреталась исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Следует учитывать, что нормы о защите прав потребителей являются специальными по отношению к нормам, установленным Законом № 214-ФЗ, и применяются в части, неурегулированной нормами Закона № 214-ФЗ (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2016 г. № 5-КГ15-196)
1.3. Между застройщиком и юридическим лицом был заключен договор участия в долевом строительстве. Юридическое лицо впоследствии заключило договор с Т., по условиям которого последняя приобрела право требования у застройщика, при этом стоимость квартиры была оплачена Т.
Исковое заявление было подано в связи с неисполнением обязательства по передаче квартиры.
Верховным Судом было разъяснено, что на данные отношения также распространяется Закон № 214-ФЗ и законодательство о защите прав потребителей в части, неурегулированной Законом № 214-ФЗ, следовательно, обязанность застройщика выплатить неустойку является правомерной.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 2 июня 2015 г. № 77-КГ15-2)
1.4. Общество по защите прав потребителей в интересах Е. обратилось в суд с исковым заявлением о компенсации морального вреда и штрафа в отношении застройщика.
Верховный Суд отметил следующее: в силу того, что Закон № 214-ФЗ не регулирует вопросы компенсации морального вреда и штрафа, в данной части. применяются положения Закона от 07.02.
1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Интересные казусы Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве ВС РФ
Верховный Суд РФ 06.12.2013 опубликовал на своем сайте «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Что интересного можно найти в обзоре.
Применение законодательства о защите прав потребителей.
Спорный вопрос о применении Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае уступки прав от дольщика не являющегося потребителем дольщику который им является разрешён в п. 10 Обзора.
Интуитивно было понятно, что законодательство о защите прав потребителей должно применяться к отношениям между застройщиком и новым дольщиком получившим право требования от первоначального дольщика заключавшего договор не для личных нужд.
Однако возникал вопрос с принципом «ни кто не может передать прав больше чем имеет сам».
Верховный суд однозначно сказал, что к отношениям застройщика и участника долевого строительства – гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Защита прав дольщиков
Верховный Суд однозначно утвердил такой способ защиты права как признание права собственности на объекты долевого строительства. Более того, в п. п.
13, 14, ВС указывает на возможность признания права собственности на объекты долевого строительства даже на основании предварительных договоров при уклонении застройщика от заключения основных договоров. В п.
17 в частности разъяснено, что из положений статьи 3 ГПК РФ и статей 12, 128, 130 (пункт 1) ГК РФ следует, что, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда.
Исходя также из положений статей 309, 310 ГК РФ, С., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ЗАО «КОНКОРДИЯ – эссет менеджмент» «Д.У.
» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация», а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за нею права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
И все это не о договоре долевого участия, а о предварительном договоре. В общем, страшный замес обязательственного и вещного права.
В пункте 15 Верховный Суд указывает на запрет передачи в залог объектов долевого строительства третьим лицам, включая банк, даже в составе объекта незавершенного строительства, т.к. они обременены правами истцов как участников долевого строительства оплативших стоимость предмета договора.
Возникает вопрос какими-такими правами обладают дольщики на несуществующий объект и почему эти права не находятся в ЕГРП? И почему, даже при обременении, нельзя передавать имущество в залог?
- В пункте 20 отмечено, что от уплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства застройщика не освобождает вина субподрядчика, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего свои обязательства.
- В пункте 23 разъяснено, что неустойка уплачивается по день подписания акта приёма-передачи объекта долевого строительства, даже в том случае когда дольщик отказался от его подписания в связи с недостатками сдаваемого объекта.
- В пункте 24 указано, что понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).
Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили исковые требования застройщика к дольщикам о понуждении к изменению договора. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила постановления нижестоящих судов, указав, что Руководствуясь нормами статьи 451 ГК РФ и принимая решение о понуждении Т.
заключить дополнительное соглашение о переносе даты ввода в эксплуатацию жилого дома, районный суд не указал существенно изменившиеся обстоятельства и не перечислил доказательства их существования, из которых стороны исходили при заключении договора, а также не привел факты наличия совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 названной статьи, являющихся основанием для изменения договора.
Между тем ООО «КраснодарФинСтрой», вступая в договорные отношения с дольщиками, не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.
Опять Верховный Суд обратил внимание на то, что суды немотивированно уменьшают неустойку.
В пункте 26 Обзора отмечено, что неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств. суду необходимо исследовать вопрос исключительности случая нарушения ответчиком взятых на себя обязательств и допустимости уменьшения размера взыскиваемой неустойки в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, имущественного положения истца и других заслуживающих внимания обстоятельств.
В примере № 1 к данному случаю суд почему-то сослался на Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» в то время как оно утратило силу в связи с принятием Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
Не может служить основанием для снижения размера неустойки довод ответчика о том, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной правоотношений (пункт 27 Обзора). Одно из излюблинных у судов оснований для снижения неустойки.
В пункте 30 Обзора Верховный Суд написал откровенную ерунду. «Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления».
Данное разъяснение противоречит как здравому смыслу: как контрагент может знать о том что договор расторгнут, если до него уведомление об это не дошло? А если он продолжает исполнять договор и исполнит уже после отправки уведомления, но еще до его получения? Так и действующим нормам Гражданского кодекса РФ в частности пункту 1 статьи 165.1 согласно которому, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Самый интересный пункт обзора – 38-й. В нем говориться, что общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве. В качестве первого примера приводится подземная автостоянка. «Б.
переданы и за ним зарегистрировано право собственности на нежилые помещения 1-го корпуса подземного этажа жилищно-административного комплекса: технические помещения – водомерный узел, насосные, коридор и тамбур.
…При вынесении решения суд исходил из того, что спорные нежилые помещения относятся к техническим помещениям и являются общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем регистрация на имя ответчика права собственности на спорное имущество нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, и руководствовался статьями 167, 168 ГК РФ.»
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменив вынесенные судебные постановления и направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, подтвердила правильность вывода районного суда о том, что договор инвестирования в части передачи в собственность нежилых помещений, которые отнесены законом к общему имуществу дома, является ничтожным.
Во втором примере приводится аналогия закона по нежилым помещениям собственникам которых также принадлежит на праве собственности общее имущество помещений в многоквартирном доме, в частности подземно-наземная автостоянка. Тут суд признал, право общей долевой собственности сославшись на п.
52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
ВС РФ как и ВАС РФ в постановлении Президиума № 6037/13 (обсужалось здесь) по недавнему делу, сошлись во мнении относительно прав общей долевой собственности на подземные автопарковки.
Но чем еще характерно разъяснение? Тем, что в судах общей юрисдикции каша в головах судей по поводу вещных и обязательственных способов защиты права.
Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
-
- Разграничение подведомственности споров, связанных с банкротством застройщиков.
- Недопустимость обхода положений Закона о долевом строительстве.
- Иски о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства при участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
- Споры по поводу пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного жилого дома (в том числе фактического захвата такого имущества).
Комментируемый Обзор Верховного Суда РФ (далее — Обзор) касается ряда правовых проблем, возникающих при рассмотрении споров, связанных с применением положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве).
В целом Верховный Суд РФ обобщил уже сложившуюся судебную практику по различным вопросам, связанным с долевым строительством.
1. Разграничение подведомственности споров, связанныхс банкротством застройщиков
Согласно разъяснениям, данным в п. 1 Обзора, граждане-инвесторы до вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения, применяемой в деле о банкротстве, в отношении застройщика вправе предъявить к нему в порядке гражданского судопроизводства следующие исковые требования:
-
- о признании права собственности на объект долевого строительства;
- о признании права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.
Суд не вправе отказать в принятии таких исковых заявлений или прекратить производство по делу.
С данными исковыми требованиями также могут быть заявлены требования о компенсации морального вреда. Требования граждан в этой части подпадают под действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей) и подведомственны судам общей юрисдикции.
Приведенное разъяснение Президиума Верховного Суда РФ фактически подтверждает и обобщает сложившуюся практику судов общей юрисдикции, для которой характерно активное применение иска о признании права собственности на объект долевого строительства.
Так, для оформления права собственности на квартиры граждане обращаются в суд общей юрисдикции с соответствующими исками к застройщику-должнику (как стороне по договору инвестирования или иному договору, оформляющему отношения по долевому строительству) и к осуществляющему достройку дома новому инвестору (если таковой имеется).
Требования граждан о признании за ними права собственности на квартиру удовлетворяются судами независимо от того, были ли уплачены дополнительные денежные средства на завершение строительства многоквартирного жилого дома.
В случаях неуплаты участником долевого строительства упомянутых денежных средств данные средства взыскиваются с граждан в судебном порядке.
Судебная практика (лицо, достроившее многоквартирный дом, вправе требовать оплаты своей деятельности, если это предусмотрено соглашением с гражданами, в том числе путем предъявления встречного иска в споре о признании права собственности на квартиру):
-
- Апелляционное определение Московского областного суда от 05.08.2013 по делу N 33-16710/2013;
"Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда..
Верховным Судом РФ подготовлен обзор судебной практики по делам, связанным с привлечением денежных средств граждан для участия в долевом строительстве.
В Обзоре отражены, в частности, следующие выводы: уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.
Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации; необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации; односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности;
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.
N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.
Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки; размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства; если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки; в случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором; получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность. Источник: Подробнее >>>
"Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
-
1. Разграничение
подведомственности споров, связанных с банкротством застройщиков >>> -
2. Недопустимость
обхода положений Закона о долевом строительстве >>> -
3. Иски о
признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в
праве собственности на объект незавершенного строительства при участии в
долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
>>> -
4. Споры по
поводу пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного жилого дома
(в том числе фактического захвата такого имущества) >>>
Комментируемый
Обзор Верховного Суда РФ (далее — Обзор) касается ряда правовых проблем,
возникающих при рассмотрении споров, связанных с применением положений
Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений
в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о
долевом строительстве).В целом Верховный
Суд РФ обобщил уже сложившуюся судебную практику по различным вопросам,
связанным с долевым строительством.1. Разграничение подведомственности споров, связанных с
банкротством застройщиковСогласно разъяснениям, данным в п. 1 Обзора, граждане-инвесторы
до вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения,
применяемой в деле о банкротстве, в отношении застройщика вправе предъявить к
нему в порядке гражданского судопроизводства следующие исковые требования:-
— о признании права собственности на
объект долевого строительства; -
— о признании права на долю в праве
собственности на объект незавершенного строительства. -
Суд не вправе отказать в принятии таких
исковых заявлений или прекратить производство по делу.
С данными исковыми требованиями также
могут быть заявлены требования о компенсации морального вреда. Требования
граждан в этой части подпадают под действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1
«О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав
потребителей) и подведомственны судам общей юрисдикции.Приведенное разъяснение Президиума
Верховного Суда РФ фактически подтверждает и обобщает сложившуюся практику
судов общей юрисдикции, для которой характерно активное применение иска о
признании права собственности на объект долевого строительства.Так, для оформления права собственности
на квартиры граждане обращаются в суд общей юрисдикции с соответствующими
исками к застройщику-должнику (как стороне по договору инвестирования или иному
договору, оформляющему отношения по долевому строительству) и к осуществляющему
достройку дома новому инвестору (если таковой имеется).Требования граждан о
признании за ними права собственности на квартиру удовлетворяются судами
независимо от того, были ли уплачены дополнительные денежные средства на завершение
строительства многоквартирного жилого дома.В случаях неуплаты участником
долевого строительства упомянутых денежных средств данные средства взыскиваются
с граждан в судебном порядке.+
Судебная практика (лицо, достроившее многоквартирный дом, вправе требовать
оплаты своей деятельности, если это предусмотрено соглашением с гражданами, в
том числе путем предъявления встречного иска в споре о признании права
собственности на квартиру):— Апелляционное определение Московского
областного суда от 05.08.2013 по делу N 33-16710/2013;Юристу
«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
Верховный Суд РФ представил практику разрешения споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, не введенных в эксплуатацию.
Верховным Судом РФ совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами изучены дела, рассмотренные в 2010–2013 годах.
В Обзоре отмечается, в частности, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств или иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения названного Федерального закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами — участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.
На примере конкретных рассмотренных судами дел даны разъяснения по вопросам, в том числе:
- процессуального права, возникающим при рассмотрении дел по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов;
- признания права собственности при участии в долевом строительстве;
- компенсации морального вреда и ответственности за нарушение договора участия в долевом строительстве;
- расторжения договора участия в долевом строительстве и иных споров, возникающих из договоров по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов.
Обзор подготовлен специалистами компании «Консультант Плюс» и предоставлен компанией «КонсультантПлюс Свердловская область» — информационным центром Сети КонсультантПлюс в г. Екатеринбурге и Свердловской области
Вернуться к списку новостей