Самозанятые: аренда квартир, подводные камни

Какие налоги платят самозанятые, если они сдают жилье в аренду? Нужно ли платить НДФЛ при продаже недвижимости?

Представьте ситуацию: вы платите налог от сдачи квартиры в аренду. А через некоторое время решаете продать жилье. Нужно ли в этом случае платить налог на доходы физлиц в 13%? И если да, можно ли рассчитывать на имущественный налоговый вычет? Давайте разбираться.

Налог при сдаче в аренду

Раньше с доходов от сдачи в аренду нужно было отдавать стандартные 13% (НДФЛ). Но с 2019 года можно зарегистрироваться в качестве самозанятого и выплачивать налог на профессиональный доход (НПД).

если вы сдаете в аренду жилплощадь физическому лицу, то заплатить в бюджет надо будет лишь 4% от дохода, а если организации или предпринимателю — 6%.

Воспользоваться новым налогом пока могут только жители четырех регионов – Москвы, Подмосковья, Калужской области и Татарстана. Именно в них проводится эксперимент по установлению нового спецрежима «Налог на профессиональный доход». Однако на днях стало известно, что Минфин планирует с 2020 года ввести профессиональный налог и в остальных регионах страны.

Самозанятые — граждане, которые получают доход от своей деятельности, но не имеют работодателя и не привлекают наемных работников.

Если вы станете самозанятым, то можете быть уверены: в течение 10 лет пока проводится эксперимент государство не изменит ставки в 4 и 6% (п. 3 ст. 1 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Это значит, что, зарегистрировавшись в специальном мобильном приложении как самозанятый, до 31 декабря 2028 года за сдачу в аренду жилья вы будете платить указанную сумму.

Юрист рассказала, чем полезен арендодателям закон о самозанятых

Имущественный вычет при продаже

Не секрет, что при продаже жилья с полученного от покупателя дохода нужно заплатить НДФЛ. Причем налоговое законодательство разрешает уменьшить доходы от продажи жилища, в том числе, на сумму имущественного налогового вычета (1 млн рублей). Однако, как поясняет Анна Артамонова, адвокат, партнер адвокатского бюро «ЕМПП», здесь есть большое «НО».

Если квартира использовалась в предпринимательской деятельности, налоговые вычеты не предоставляются.

Но как это ограничение действует в отношении самозанятых арендодателей? Является ли сдача в аренду квартиры предпринимательской деятельностью? Самозанятые – не обязательно индивидуальные предприниматели (ИП). Поэтому можно предположить, что если они будут продавать недвижимость, то эта норма на них распространяться не будет. Ведь без статуса ИП они вроде бы предпринимательскую деятельность не осуществляют.

Хотя, как рассказывает Аркадий Брызгалин, генеральный директор группы компаний «Налоги и финансовое право», налоговые инспекторы могут посчитать иначе.

В отношении отдельных видов предпринимательской деятельности закон может предусматривать условия ее осуществления без государственной регистрации в качестве ИП, но это деятельность будет все равно являться предпринимательской.

Поэтому даже не являясь предпринимателем, но применяя спецрежим «Налог на профессиональный доход», недвижимость, которая сдавалась в аренду, будет считаться используемой в предпринимательской деятельности со всеми вытекающими налоговыми последствиями.

Аркадий Брызгалингенеральный директор группы компаний «Налоги и финансовое право»

Поспорить с налоговиками здесь можно. Для определения видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять без регистрации, должен быть специальный закон. И он есть – закон от 27.12.2018 № 546-ФЗ, согласно которому только три вида деятельности могут осуществлять предпринимательство без регистрации ИП. Это уборка жилья, репетиторство и уход за людьми.

«Для всех остальных видов деятельности, в том числе и для доходов от сдачи жилой недвижимости в аренду, статуса именно «предпринимательской» пока не установлено. Это как бы некий «профессиональный доход» физлица от использования имущества, который подвергается налогообложению в особом порядке.

Ведь если физлицо сдает квартиру в аренду, декларирует доходы, и, не являясь ИП исчисляет НДФЛ, то при продаже такой квартиры на него не распространяются ограничения, установленные подп. 4 п. 2 ст.

220 НК РФ (о не предоставлении налоговых вычетов на жилье, используемое в предпринимательской деятельности)», – добавляет Аркадий Брызгалин.

По его словам, это явная недоработка законодателя, который, кажется, сам запутался, где и когда гражданин становится предпринимателем и как квалифицировать осуществляемую им деятельность.

Если законодатель в ближайшее время не урегулирует данную ситуацию и не внесет соответствующие поправки в законодательство с ответом на вопрос «можно ли самозанятым, облагающим свой доход от сдачи квартиры в порядке НПД считать это предпринимательством», то ответ на него даст уже только судебная практика.

Продажа квартиры без налога

Но все эти риски можно избежать, если продать квартиру после минимального положенного срока ее владения. Налоговое законодательство в некоторых случаях освобождает продавца жилья от уплаты НДФЛ. В частности, если он владел квартирой больше трех или пяти лет.

Минимальный срок владения жильем, при продаже которого не нужно платить НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, п. 3 и 4 ст. 217.1 НК РФ)

3 года	5 лет
– приняли в подарок от супруга, родителя, ребенка, бабушки, дедушки, внука, брата, сестры (с одним или двумя общими родителями)

Источник: https://www.cian.ru/stati-samozanjatye-arendodateli-opasno-li-svetitsja-290146/

Личный опыт: как я стала самозанятой, а теперь жалею об этом

Эксперимент удался: налог на профессиональный доход принёс в бюджет за 2019 год больше миллиарда рублей, самозанятыми зарегистрировались 330 тысяч человек. Я — одна из них.

Почему я стала самозанятой

Я стала самозанятой, потому что люблю платить налоги. Да, у каждого свои странности.

Я вовремя оплачиваю счета и штрафы, гашу кредиты (вру, я их просто не беру), делаю взносы в пенсионный и благотворительный фонд и вообще внимательно отношусь к счетам.

Отчасти — это воспитание, в чём-то — мистическое сознание (долги портят карму, ребята!), и во многом — гражданская позиция: я плачу налоги и могу легально возмущаться, что их не туда потратили.

Поэтому мне всегда было некомфортно получать деньги за свою работу в конверте. Надо признать, такое бывало крайне редко — давала пару-тройку медиаконсультаций в год, а весь остальной фриланс был на серьёзные организации — с договором, всеми налогами и отчислениями.

И вот весной 2019 года мне предложили возглавить интересный проект — новое медиа, интересная тема, амбициозная задача. Но никаких трудовых договоров, только ГПХ (гражданско-правовой характер).

Заказчик — что-то окологосударственное (я знаю, что, но обещала не говорить лишнего), подрядчик — ИП без наёмных сотрудников, а я, получается, субподрядчик. «Хочешь в проект, тогда оформляй ИП или самозанятость», — сказали мне.

И я оформила самозанятость.

Как это делается

Между ИП и самозанятостью я выбрала второе. Это примерно как выбрать между «оформите заявление по форме Р21001» и «скачайте приложение». Надо признать, стать самозанятым оказалось действительно просто. Настолько просто, что я сделала это двумя способами. Для обоих потребуется вспомнить свой ИНН и паспортные данные.

Первый способ — через Сбербанк. Там у меня уже был счёт, стояло приложение в телефоне. Следуя инструкции, я зашла во вкладку «платежи», выбрала там «своё дело», мне сказали, что никакого дела у меня пока нет, и предложили завести. Не дело, а карту.

Специальную карту, куда будут зачисляться только деньги, заработанные в режиме самозанятости. На любую сумму, упавшую на этот счёт, будет автоматически выдаваться чек и выписываться налог. Я заказала эту карту буквально в два клика. «В какое отделение заказывали, в таком и забирайте» случилось уже на следующий день.

Быстро, удобно, с регистрацией, СМС и годовым обслуживанием стоимостью 750 ₽.

Второй способ — через приложение «Мой налог» (остерегайтесь подделок, проверьте, что в авторах приложения значится именно ФНС России). Его я тоже скачала, зарегистрировалась по инструкции, оно мне никаких карт заводить не предлагало и долго не давало никакой счёт к нему привязать. Зато сулило налоговый бонус в 10 000 ₽.

Оба приложения похожи, интуитивно понятны, разобраться в них просто, самое трудное — выбрать сферу деятельности. Это не то что код ОКВЭД, как у настоящих предпринимателей, если ошибётесь — ничего за это вам не будет, в основном это нужно для статистики.

В итоге я пользовалась приложением «Мой налог». В «Сбере» я не сразу разобралась, как формируются и где хранятся чеки.

За год существования этого налога написана добрая сотня инструкций, самая исчерпывающая — на сайте налоговой, я пользовалась именно ей.

Нюансы

Так как моему опыту самозанятости уже полгода, возможно, он уже устарел, как кнопочный телефон. Пока я писала эту заметку, нашла в сети множество историй, публикаций и видеоинструкций с ответами на возникшие тогда вопросы. А вопросы были вот такие:

1. Когда выдавать чек — до или после платежа? С одной стороны, логично делать это после получения денег, как в магазине. Но с другой — некоторые просят выставить счёт. Чек — это счёт? Нет, чек — это чек. Утром деньги — вечером чек. Налог придётся платить с суммы, указанной в чеке. Если деньги не придут, то заплатите из своих, как некоторые.

2. Что делать, если выдал чек, а клиент не заплатил? Правильный ответ — аннулировать чек. Во всех приложениях есть такая кнопка. Но сделать это нужно быстро, а не ждать, вдруг всё-таки клиент опомнится. Опомнится — дадите новый чек, ошиблись — сразу отмените. А не как некоторые.

3. Откуда такая сумма налога? Автоматически при регистрации самозанятому выдаётся налоговый бонус в 10 000 ₽. Сначала кажется, что пока не наберётся налогов на эту сумму — платить не нужно. На самом деле всё устроено иначе.

Стандартная ставка налога на самозанятость — 4% с доходов от физлиц, 6% с доходов от юрлиц и ИП. Первое время, пока действует налоговый вычет, вы фактически платите вместо 4% — 3%, а ставка 6% уменьшается до 4%.

Например, вы только что зарегистрировались самозанятым и в этом месяце заработали 100 000 ₽ от физлица. Должны были заплатить налог 4% (4000), а заплатите 3% (3000), то есть вычет составит 1000 ₽. И так будет до тех пор, пока суммарно не набежит налоговых вычетов на 10 000 ₽, а после этого начнёте платить по полной.

Вот что меня сбило с толку: налог нужно заплатить до 25 числа следующего месяца. Первая «продажа» у меня была 25 июня, и я рассчитывала тут же заплатить налог. Этого не произошло, но я подумала, что дело не в дате, а в волшебном налоговом вычете.

Потом была ещё одна продажа, и в июле мне начислили налог на обе сделки разом. Я была неприятно удивлена. При этом сумма никак не билась, логике не поддавалась, интернет молчал. А посчитали мне тогда (А+Б)*4% вместо (А+Б)*6%, это я только сейчас понимаю.

4. Что будет, если не выдать чек? Это сейчас на сайте Налоговой написано про санкцию в 20% от суммы, но тогда я этого не знала, и в договоре с клиентом у меня указана неустойка в 30%. Мотивирует!

5. Как составить договор и какую сумму там указать? Так как я оказывала услуги по производству контента, проект был масштабный и долгосрочный, то с клиентом нужно было заключить договор.

На самом деле договор не сильно отличается от любого другого, только в этом отдельно прописано, что я являюсь плательщиком налога на профессиональный доход, и если не выдам чек, то полагается штраф в 30% от суммы заказа. Гораздо сложнее было согласовать с клиентом цену договора.

Раньше если мы договаривались с кем-то на гонорар в 10 000 ₽ «чистыми», то сумму «грязными» вычислял плательщик и меня это мало волновало. Теперь же пришлось вспоминать математику за пятый класс. Как считал мой клиент: 10 000 ₽ + 10 000*0,06 = 10600Но меня это не очень удовлетворило, т. к.

при таких расчётах увеличивается налогооблагаемая база, а значит, и сумма налога, и «чистыми» остаётся уже 9964 ₽. Клиент уверял, что это «просто так устроена жизнь, ты всегда остаёшься в проигрыше, это же налоги».Как считала я: 10 000/0,94 =10 638. Эта формула берётся из простой пропорции х — 100%10 000 — 94%

В итоге сошлись на моей цене, хотя каждый остался при своём мнении. В этот момент я кое-что поняла про предпринимательство: если ты не учил математику, не знаешь правил пропорции и не умеешь считать проценты — просто закладывай нормальную маржу в тело контракта. Хочешь получить 10 000 ₽ — выставляй цену в 15 000, а лучше 20 000, и тогда уже неважно, кто и по какой формуле считает.

6. Как [потратить] использовать деньги? Здесь оказалось всё просто, в отличие от ИП, самозанятые считаются по-прежнему физическими лицами, а значит, могут распоряжаться своими деньгами как угодно, без комиссий и переплат: можно легко переводить деньги с карты на карту или расплачиваться карточкой, привязанной к счёту самозанятого.

Кстати, то, что самозанятый — физлицо и его счёт значится в банках в соответствующей категории, стало для моих контрагентов неприятным сюрпризом.

Один мой приятель-ИП решил сэкономить на налогах и комиссиях, заключил договор с самозанятым и разорился (по крайней мере так он мне объясняет, почему не возвращает долг).

Действительно, в Сбербанке, Альфа-Банке и ВТБ мне подтвердили, что за перевод со счёта ИП на счёт самозанятого взымается такая же комиссия, как при переводе на счёт физлица. Между юрлицами и ИП никаких комиссий нет.

Эмоции

Моё восприятие самозанятости замутнено тем, что мне не заплатили, я досрочно вышла из проекта и уже больше трёх месяцев пытаюсь добиться исполнения договора со стороны заказчика. Видимо, придётся идти в суд. Возможно, самозанятость тут ни при чём, но осадочек остался.

Самозанятость не позволила мне чётко осознать свою роль в проекте: вот я работаю как главный редактор, собираю команду, руковожу долгосрочным проектом, но при этом я не сотрудник, а сама по себе. Или, может быть, я предприниматель, малюсенький, но настоящий? Тогда почему мне кто-то диктует, во сколько я должна быть в офисе и сколько дней отпуска могу себе позволить?

Людей, которых я собирала в команду, тоже нужно было убедить регистрироваться самозанятыми или ИП — с разовыми авторами было довольно просто, но тех, кто работал с 9 до 19 (на самом деле — до 22 и более), оформиться по такой схеме пришлось уговаривать.

Я рада, что приняла решение не сдёргивать с насиженных мест тех, кто работал по трудовому договору. Мне было бы сейчас ужасно стыдно, если бы они, как и я, оформляли иск в суд в попытках получить обещанное.

Самозанятость — не тот журавль, ради которого в данном случае надо было отпускать синицу.

Ожидания vs. реальность

Самозанятость — возможность выйти из тени для фрилансеров — и мне это было приятно. Конверты и серые схемы — это не моё.

Самозанятость — возможность уйти в тень для опытных предпринимателей. Говорят — это и есть бизнес, детка. Налоговая оптимизация, нужно уметь вертеться. Наверное, суммы моих налогов были не такими большими, чтобы я завертелась, поэтому я многого не осознала. Но я точно почувствовала себя частью схемы налоговой оптимизации, и это было очень некомфортно.

Налоговый эксперимент организован просто отлично: приложение удобное, сервис развивается, банки подхватили тему и стали развивать собственные пакеты услуг для самозанятых.

Думаю, это большой шаг в сторону развития предпринимательства как такового, простой и удобный способ попробовать начать своё дело, оказаться в шкуре бизнесмена. Те, кому понравится — пойдут дальше.

Мне также кажется, что самозанятость — хорошая возможность для микропредпринимателей сделать шаг назад: вот был ты ИП, старался, вертелся, но зарабатывал мало, а деклараций и отчётов сдавал много. Устал.

Но вместо того чтобы плюнуть на всё, перерегистрировался самозанятым, и стало легче, можно отдышаться и набраться сил для рывка. Самозанятость я использую сейчас в случае, когда работаю с надёжными проверенными клиентами на коротких проектах, особенно если они связаны с социалкой и благотворительностью — в таком случае мне совершенно не жалко облегчить их налоговое бремя.

Главное, я поняла, что люблю платить налоги, но ещё больше я люблю, когда за меня их платит работодатель.

С 1 января 2020 года налог на профессиональный доход можно будет платить на территории 23 регионов России (а было всего 4). Вот их список:

Санкт-Петербург;
Ленинградская область;
Москва;
Московская область;
Воронежская область;
Волгоградская область;
Калужская область;
Нижегородская область;
Новосибирская область;
Омская область;
Ростовская область;
Самарская область;
Сахалинская область;
Свердловская область;
Тюменская область;
Челябинская область;
Красноярский край;
Пермский край;
Ненецкий автономный округ;
Ханты-Мансийский автономный округ — Югра;
Ямало-Ненецкий автономный округ;
Республика Башкортостан;
Республика Татарстан.

Евгения Корытина, фото: Юрий Фокин

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2020/1/23/lichnyj-opyt-kak-ja-stala-samozanjatoj-a-teper-zhaleju-ob-ehtom/

Самозанятость. Сдача квартиры в аренду в 2020 году

Кто такие самозанятые граждане?
Самозанятыми гражданами считаются физические лица, которые не зарегистрированы в качестве ИП, но оказывают услуги без привлечения наемных работников физическим либо юридическим лицам
Налог на профессиональный доход
С января 2019 года на территории

Москвы
Московской области
Калужской области
Республики Татарстан

С января 2020 года на территории

Санкт-Петербурга
Воронежской, Волгоградской, Ленинградской, Нижегородской, Новосибирской, Омской, Ростовской, Самарской, Сахалинской, Свердловской, Тюменской, Челябинской области
Красноярского и Пермского края
Ненецкого, Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов
Республики Башкортостан

устанавливается налоговый специальный режим для самозанятых физических лиц — «Налог на профессиональный доход»
Под действие Закона попадает сдача в аренду жилья

С 01 июля 2020 года все регионы России получили право на введение налога на профессиональный доход

В соответствии с законом, под профессиональным доходом понимается доход физических лиц, от деятельности, при которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников. Такой деятельностью занимаются, например, те, кто сдает в аренду жилую недвижимость

Самозанятые лица смогут самостоятельно зарегистрироваться и начать легально сдавать недвижимость в аренду, без посещения налогового органа. Для этого разработано специальное мобильное приложение «Мой налог». С его помощью можно будет перечислять налог на профессиональный доход (НПД)

Ставка налога:

4% в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду жилой недвижимости физическим лицам
6% в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду жилой недвижимости индивидуальным предпринимателям для использования в предпринимательской деятельности и юридическим лицам

Расчет налога на профессиональный доход
Расчет суммы НПД производят сами налоговики на основании данных, которые внесены в мобильное приложение «Мой налог» При этом предусмотрен налоговый вычет, который будет зависеть от ставки налога:

если доход платится по ставке 4%, то вычет составит 1% от дохода
если же применяется ставка 6%, то вычет больше – 2% от дохода

Однако в обоих случаях вычет не может быть более 10 тыс.рублей в месяц.

Если физическое лицо снято с учета в качестве налогоплательщика, а впоследствии вновь поставлено на учет в качестве налогоплательщика, то остаток неиспользованного налогового вычета восстанавливается. Срок использования налогового вычета не ограничен. Уменьшение суммы налога на сумму налогового вычета осуществляется налоговым органом самостоятельно

Сроки уплаты налога на профессиональный доход
Срок уплаты нового налога для самозанятых – не позднее 25 числа каждого следующего месяца. То есть, налог за январь надо заплатить не позднее 25 февраля
Налоговый орган уведомляет налогоплательщика через мобильное приложение «Мой налог» не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, о сумме налога, подлежащей уплате по итогам налогового периода. Если сумма налога, подлежащая уплате по итогам месяца, составляет менее 100 рублей, то указанная сумма добавляется к сумме налога, подлежащей уплате по итогам следующего месяца
Ограничения по применению налога на профессиональный доход при сдаче в аренду недвижимости

под налог не подпадает доход от продажи жилья или передачи его в доверительное управление
не могут использовать сниженную ставку налогоплательщики, доходы которых превысили в календарном году 2,4 млн руб. Поэтому если вы за год заработали на аренде жилья 2,4 млн. руб. или более, то уже не сможете платить НПД
под налог не подпадает так же с дача в аренду коммерческой (нежилой) недвижимости

Налог на профессиональный доход и имущественный вычет
Уплата НПД не влияет на право на имущественный вычет при последующей продаже этого жилья или на освобождение от уплаты налога после минимального срока владения
Налоговая отчетность для самозанятых
Никакой отчетности в рамках нового спец.режима не предусмотрено
Чеки для арендаторов
При расчетах с арендаторами с использованием мобильного приложения “Мой налог” надо выдавать фискальный чек, данные которого автоматически передаются в налоговый орган.
Чек можно передать арендатору «на бумаге» или в электронном виде (например, отправить на почту или предложить сканировать OR-код»)

Чек должен быть сформирован Вами и передан арендатору в момент расчёта наличными денежными средствами и (или) с использованием электронных средств платежа. При иных формах денежных расчетов в безналичном порядке чек должен быть сформирован и передан арендатору не позднее 9 числа месяца, следующего за налоговым периодом, в котором осуществлены расчеты.

Обратите внимание: в качестве обязательного элемента чека предусмотрен ИНН. Это означает, что у арендатора должен быть ИНН. Если номера нет, то чек выписать не получится. По ИНН налоговики смогут правильно определить ставку налога

Льготы по страховым платежам
Доходы самозанятых граждан, не облагаются страховыми взносами, но могут оплачиваться ими на добровольной основе
Расчетный счет для самозанятого

Закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ, регулирующий уплату НПД, не содержит каких-либо требований об открытии самозанятыми лицами расчетного счета и получении на него денег в рамках применяемого спецрежима.

Безналичные расчеты между самозанятыми арендодателями и арендаторами (физлицами, организациями и предпринимателями), производятся в общем порядке. То есть самозанятый может получать доходы, в том числе, и на свою личную банковскую карту. Отдельную карту самозанятого лица заводить так же не требуется.

Все доходы, по желанию самозанятого лица можно получать наличными деньгами.
Примечание: Для регистрации в качестве самозанятого лица открывать расчетный счет или банковскую карту также не требуется
Место деятельности самозанятого лица

При арендных отношениях под местом деятельности понимается местонахождение объекта недвижимости, сдаваемого в аренду. То есть данный объект должен находиться на территории действия закона о самозанятости.

Если арендодатель зарегистрирован по месту жительства и состоит на учете в налоговой службе другого субъекта России, то это не является препятствием для использования спецрежима, главное, чтобы сдаваемая недвижимость находилась на территории экспериментального субъекта

ОТВЕТЫ НА ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ
Можно ли самозанятому сдавать в аренду жильё компаниям?
Да, можно
Налог на профессиональный доход придется платить со всех поступлений на мой счет?
Нет, только с поступлений от арендаторов за аренду
Можно ли принимать деньги от арендаторов наличными?
Да, можно
Можно ли совмещать работу по найму подработку в качестве самозанятого?
Да, можно
Что делать, если годовой доход превысил 2,4 млн рублей?
В этом случае регистрация в качестве плательщика налога на профессиональный доход прекращается. Доходы, превышающие установленный лимит, будут облагаться по обычным ставкам: для физлица-резидента — по ставке 13%, для индивидуального предпринимателя — в зависимости от применяемой системы налогообложения
Есть ли минимальная сумма дохода для применения налогообложения самозанятого лица?
Нет, минимального порога закон не предусматривает
Если у меня есть кредит / штраф ГИБДД / не уплатил земельный налог, могу ли я стать самозанятым?
Да сможете, это никак не влияют на получение статуса самозанятого лица
Может ли госслужащий сдавать свою квартиру на этом налоговом режиме?
Да, госслужащие вправе применять налог на профессиональный доход только в целях налогообложения доходов от сдачи в наем жилых помещений. Согласно подпункту 4 части 2 статьи 6 Федерального закона «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан)» не являются объектом налогообложения доходы государственных и муниципальных служащих, за исключением доходов от сдачи в аренду (наем) жилых помещений
Может ли учредитель ООО стать налогоплательщиком налога на профессиональный доход?
Специальный налоговый режим налог на профессиональный доход не содержит ограничений на его применение лицами, являющимися учредителями или участниками организаций, в том числе ООО
Можно сдавать а аренду жильё в нескольких субъектах РФ?
Законом не запрещено ведение деятельности в нескольких субъектах РФ. При этом при регистрации необходимо указать один регион ведения деятельности из числа входящих в территорию эксперимента
Нужно ли кроме чека оформлять договор и акт?

Федеральный закон «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» не регулирует гражданско-правовые отношения сторон сделки и порядок их оформления. В данном вопросе следует руководствоваться нормами гражданского законодательства.

При этом при применении налога на профессиональный доход арендодатель обязан сформировать, передать в налоговый орган и выдать покупателю чек, на сумму произведенных расчетов с указанием ИНН арендатора
Относятся ли к самозанятым подрабатывающие пенсионеры?
Да, относятся
Придется ли кроме налога на профессиональный доход платить еще что-то: НДФЛ, взносы?
Нет, не придется
Если я в качестве самозанятого лица буду сдавать квартиру в наем, то не лишусь ли я региональной надбавки к пенсии?
Нет, вы не будете лишены надбавки к пенсии.
Надбавки к пенсии лишаются пенсионеры работающие по трудовому договору, либо осуществляющие деятельность в качестве индивидуальных предпринимателей, самозанятые лица ни к первым ни ко вторым не относятся
Является ли страховой депозит доходом?

При подписании договора найма арендатор передает собственнику депозит — страховку сохранности имущества. Когда арендатор будут съезжать, хозяин квартиры вернёт эти деньги, если жильё и вещи в порядке.

Или вычтет стоимость испорченных вещей.
С депозита не нужно платить налог, потому что он становится доходом в том случае, когда хозяин квартиры забирает его в счёт оплаты (например, если арендатор сломал шкаф или разбил люстру)

Является ли оплата услуг ЖКХ арендатором (электричество, вода и т.д.) доходом самозанятого лица?

Если по условиям договора аренды квартиры самозанятый получает от арендатора компенсацию оплаты электричества и воды по счетчикам, то эти суммы не являются доходом самозанятого лица. И с них не нужно платить налог (Письмо ФНС от 13.06.2019 N СД-4-3/11446@). Но важно, чтобы выполнялись 2 условия:

плата за коммунальные услуги должна зависеть от их фактического потребления арендатором
плата должна фиксироваться на основании надлежаще установленных индивидуальных приборов учета

Освобождается ли самозанятое лицо от уплаты налога (НДФЛ) при продаже квартиры, используемой ранее в предпринимательской деятельности (сдача в аренду)?
С 2019 года освобождение от уплаты налога, после минимального срока владения, касается имущества, которое использовали в предпринимательской деятельности. Но изменения в законе касаются не любого имущества, а только:

жилых домов
квартир
комнат
садовых домиков
дач
долей в этих помещениях

Теперь, даже если Вы использовали это имущество под сдачу в аренду (для бизнеса), при продаже после минимального срока, платить НДФЛ и отчитываться о доходах не нужно.

Главное, чтобы совпали два условия:

имущество из перечня — то есть жильё
его продали через три или пять лет — в зависимости от условий приобретения

Условие о минимальном сроке владения — существенное. Если продать квартиру раньше, условия по налогам будут другими
Какие существуют минимальные сроки владения недвижимостью, после которых продавец недвижимости освобождается от уплаты налога НДФЛ?

недвижимость куплена до 2016 года — 3 года
недвижимость куплена после 1 января 2016 года — 5 лет
недвижимость получена в подарок или в качестве наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации — 3 года

Как зарегистрироваться в качестве самозанятого лица?
Для регистрации самозанятости существует 4 различных способа:
1. скачав на мобильный телефон бесплатное мобильное приложение «Мой налог»

На телефоне или планшете должна работать камера: нужно будет отсканировать с ее помощью фотографию и
сделать селфи. Заполнять заявление не придется: приложение распознает и внесет данные автоматически.

Постарайтесь, чтобы на поверхности защитной пленки в паспорте не было световых бликов, а цифры и надписи
хорошо читались. Следите за подсказками на экране устройства

2. через личный кабинет налогоплательщика физического лица, на сайте ФНС России

Это самый простой вариант регистрации, не нужно сканировать паспорт и фотографироваться. Регистрация
возможна с любого устройства, даже если на нем не работает камера. Нужен ИНН и пароль для доступа в личный

кабинет налогоплательщика-физ.лица. Это тот личный кабинет, которым вы обычно пользуетесь на сайте nalog.ru
для отправки деклараций о доходах, уплаты имущественных налогов и подачи заявлений на вычеты.

3. с помощью учетной записи Единого портала государственных и муниципальных услуг

Регистрация возможна с любого устройства, даже если на нем не работает камера. Нужен номер мобильного
телефона, почта или СНИЛС и пароль для доступа к личному кабинету портала государственных услуг.

Это личный
кабинет, которым вы обычно пользуетесь на сайте gosuslugi.

ru для того, чтобы заказать госуслуги в электронной
форме, записаться на приём в ведомство, оплатить любым электронным способом штрафы Госавтоинспекции,

судебные и налоговые задолженности, госпошлины, услуги ЖКХ и другое

Источник: https://www.BizReg.me/arenda-kvartira-samozanyatye

Закон о самозанятых

С начала 2019 года в России введен так называемый налог на профессиональный доход, который будут уплачивать лица, имеющие статус самозанятых. Новый закон принят в конце ноября прошлого года, и было достаточно времени, чтобы изучить все детали, связанные с этим нововведением.

Обсуждение вопроса о том, чтобы упростить налогообложение и отчетность, ведутся давно, и можно с уверенностью сказать, что необходимость в этом действительно назрела.

Перечень видов деятельности, которые подпадают под действие нового закона, не слишком широк и подразумевает именно самозанятость, то есть работу на себя, а также сдачу своего имущества в аренду или наем (посредники под действие закона не подпадают).

Заметим также, что данный спецрежим не применяется при аренде нежилых помещений, например офисов или апартаментов.

В перечень также не входит продажа квартир, домов и транспортных средств или иная передача имущественных прав на движимое и недвижимое имущество.

Безусловно, многим арендодателям очень интересен новый статус, поэтому мы решили более подробно остановиться на том, как он будет применяться на рынке аренды жилья.

На сегодняшний день новый налог является экспериментальным и введен пока только на территории Москвы и области, а также в Калужской области и Республике Татарстан. Соответственно, нормы нового закона сейчас актуальны только в случае, если деятельность осуществляется в одном из указанных субъектов.

При арендных отношениях под местом деятельности понимается местонахождение объекта недвижимости, сдаваемого в аренду. То есть данный объект должен находиться либо в Москве, Московской, Калужской областях или в Республике Татарстан.

Если же арендодатель зарегистрирован по месту жительства и состоит на учете в налоговой службе другого субъекта России, то это также не является препятствием для использования спецрежима, главное, чтобы сдаваемая недвижимость находилась на территории экспериментального субъекта. Еще одна важная деталь — собственник объекта, сдаваемого в аренду или наем, должен быть гражданином РФ.

Иностранные граждане не имеют возможности пользоваться льготным режимом, кроме граждан стран ЕАЭС (Беларусь, Казахстан, Армения, Киргизская Республика).

Заметим, что размеры ставок налогового сбора на профессиональный доход действительно интересны. Если квартиру арендует физическое лицо, то есть заключается договор найма жилого помещения, то ставка налога составляет 4%. В случае если договор аренды квартиры заключен с компанией, то есть юридическим лицом, то ставка будет несколько выше — 6%.

Многим может показаться подозрительным такое быстрое введение пониженной ставки налога.

Всегда возникает вопрос: а вдруг ее изменят? Но на это у законодателей есть ответ: в течение десяти лет запрещается увеличивать налоговые ставки и (или) уменьшать предельный размер доходов за календарный год — он составляет 2,4 млн руб. Для сравнения, ограничение годового дохода для ИП составляет 150 млн руб. — для УСН; 60 млн руб. — для ПСН.

Если данный порог в 2,4 млн руб. в год будет превышен, то налогоплательщик теряет право использовать специальный налоговый режим. В этом случае суммы дохода, превышающие 2,4 млн руб.

, в текущем календарном году облагаются налогом по ставке 13% (для физлиц) или по иным ставкам для ИП в случае его регистрации сразу после потери статуса самозанятого, которая неизбежна в данном случае для применения иных спецрежимов.

Собственникам ИП с использованием патента или на 6% УСН стоит обратить внимание на следующий момент: если вы хотите получить статус самозанятого по новому закону, от иных спецрежимов придется отказаться. И это касается и всех других видов деятельности.

То есть действующие ИП с льготными режимами налогообложения придется закрыть либо перейти на общий режим налогообложения, что совсем не интересно. И сделать это нужно в течение одного месяца с даты регистрации лица как самозанятого.

Многие из тех, для кого лимит ограничения дохода актуален, делают это с радостью — речь идет о квартирах с арендной ставкой до 200 тыс.руб в месяц.

Часть суммы уплаченного налога идет на обязательное медицинское страхование. А вот взносы в Пенсионный фонд самозанятыми не отчисляются, но могут оплачиваться добровольно. Предыдущий трудовой стаж не суммируется с периодами такой профессиональной активности.

Напомним, что, занимаясь предпринимательской деятельностью, ИП ежегодно обязан платить за себя страховые взносы. Сумма страховых взносов в ПФР за текущий год в размере около 30 тыс. руб.

может быть полностью зачислена в 6%-ный налог для ИП без работников.

Профессиональный доход — также доход, получаемый без наемных работников, в этом случае налог платит физическое лицо без регистрации ИП и без обязательной оплаты страховых взносов в ПФР.

Регистрацию и оплату налогового сбора, а также формирование чеков (а это обязательно) самозанятый может сделать в соответствующем мобильном приложении. По факту регистрации налоговая инспекция предоставляет информационное сообщение с ее подтверждением.

Сформированные при помощи приложения чеки необходимо отправлять контрагенту после оплаты, в электронном либо в распечатанном виде. Если контрагент является юридическим лицом, то для него чек будет подтверждением того, что функция налогового агента у данной компании не возникает, а арендодатель оплачивает налог самостоятельно.

Это очень важно, так как если ранее собственник действовал как физлицо по договору аренды, НДФЛ удерживала компания-арендатор при каждой выплате арендной платы. С момента регистрации собственника в качестве самозанятого эта функция у компании-арендатора больше не возникает. Собственник самостоятельно не позднее 25 числа каждого месяца оплачивает налоговый сбор.

Налоговая инспекция производит расчет налога и направляет собственнику квитанцию.

Таким образом, мы видим: после получения денег от самозанятого требуется всего два несложных действия в рамках мобильного приложения (оформить чек и оплатить налоговый сбор). Кажется идеальным. Как это будет работать — покажет время.

Однако уже сегодня очевидно: закон работает. По некоторым данным, только за новогодние каникулы более 5 тыс. пользователей установили мобильное приложение, позволяющее применять новый налоговый сбор.

Важно и то, что закон не содержит ограничений по форме расчетов. Деньги могут поступать на счет, также возможна и оплата наличными. При этом не стоит волноваться на предмет налогообложения всех поступлений на банковскую карту. Налоговая служба начислит налог исключительно по суммам, отраженным в чеках.

Основываясь на данных, предоставленных налогоплательщиком, налоговая инспекция будет самостоятельно рассчитывать налог и присылать уведомление налогоплательщику.
Налоговое уведомление направляется не позже 12 числа месяца, следующего за месяцем получения дохода.
Налог оплачивается не позже 25-го числа каждого месяца.
Максимальный лимит годового дохода — 2,4 млн руб.
Страховые взносы в фонды оплачиваются добровольно.
Предоставлять налоговую декларацию не требуется.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c6a51ef9a79476e0d40b6ac

Самозанятость, или Тихая революция на рынке аренды — Рынок жилья

12.02.2020 | 08:00 11321

После «пересменки» в правительстве сеть в очередной раз наполнилась страшилками. На сей раз по поводу того, что за тех, кто «нелегально» сдает квартиру и не платит налоги, возьмутся всерьез, а регулярные перечисления денег на карточку станут основанием для проверок.

Да, 13 % НДФЛ, которые призывают платить собственников, сдающих жилье, – это объективно очень большие деньги. Но есть другие варианты, причем абсолютно законные.

Что в теории

Сегодня для квартировладельца возможны три варианта легализации доходов от аренды:
— По окончании года заполнить декларацию и заплатить 13-процентный налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
— Зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), приобрести патент, либо ежеквартально платить налог на предпринимательский доход по ставке 6%, в конце года придется также заплатить взносы в фонды социального страхования

— Зарегистрироваться в качестве самозанятого, и ежемесячно отчислять от 3 до 6% налога на профессиональный доход. И все! И регистрироваться, и платить можно, что называется, не выходя из дома.

Это ли не революция?

А что на практике

Теперь давайте все посчитаем. Вот исходные данные. Предположим, вы намерены сдавать квартиру за 25 тыс. руб. в месяц (средняя ставка для приличной однушки или «так себе» двушки, укомплектованной всей домашней утварью и бытовой техникой).

При условии, что квартира сдается на длительный срок и ни месяца не пустует, вы получите 300 тыс. руб. выручки в год. Коммунальные услуги «без счетчиков» (примерно 5 тыс. руб. в месяц, или 60 тыс. руб. в год) включены в арендную плату.

Отложим (по минимуму) еще 30 тыс. руб. в год на текущий ремонт и непредвиденные расходы (поломка стиралки, клининговые услуги, замена замков, риэлторские услуги при неплановой «пересменке» арендаторов и т. п.).

Таким образом, за год у нас «нарисовалось» 210 тыс. руб. относительно чистого дохода.

Теперь займемся налогами.

Если вы — рядовой налогоплательщик

Рядовой налогоплательщик должен заплатить 39 тыс. руб. НДФЛ (13% от 300 тыс. руб.).

Чтобы быть чистым перед законом, достаточно прийти в налоговую инспекцию, заполнить справку Ф-3 НДФЛ и заплатить обозначенную сумму до конца апреля года, следующего за отчетным.

Кстати, можно и не ходить, а заполнить декларацию на сайте Госуслуг или в личном кабинете на сайте налоговой и расплатиться кредиткой. Удобно.

Итак, ваш «чистый» годовой доход, на который вы сможете жить, ни в чем себе не отказывая, составит 210тыс. -39 тыс. =171 тыс. руб. (14,25 тыс. руб. в месяц). И это – в идеальных «лабораторных» условиях: без простоев и задержек платежей.

Такая система чудовищно неудобна и неэффективна — причем как для плательщиков налогов, так и для тех, кто их собирает. Она словно специально создана для того чтобы ее нарушали.

Смотрите, что получается. Если вы заключили договор аренды и сдавали квартиру в этом году, то заплатить налоги нужно до 30 апреля следующего года. При этом договор аренды (коммерческого найма) жилого помещения сроком до года не подлежит регистрации в Росреестре.

То есть, вы получаете арендную плату, оплачиваете коммуналку и непредвиденные расходы, остаток – мысленно «запихнули» в свой семейный бюджет и живете в свое удовольствие. А следующей весной — вынь да положь 39 тыс. руб. налоговикам.

А теперь предположим, что в течение года вы (как и подавляющее большинство) не столкнулись с проверками и не «засветились» на рынке аренды. Что в этом случае вы сделаете весной? Правильно, отправите прошлогодний договор в мусорную корзину и начнете отношения с «чистого листа».

Примечательно, что у представителей фискальных органов тоже почти нет рычагов воздействия на рантье-неплательщиков НДФЛ. Во-первых, чтобы привлечь их к ответу, нужно доказывать не только наличие договора аренды, но и факт передачи денег. А вы сговорились: «пустил пожить друзей за просто так, за небольшую помощь с деньгами и по хозяйству».

То есть, инициатором проверки и принуждения к уплате налогов может стать только съемщик, который решит на прощание крепко насолить бывшему «другу».

Или, как теоретически возможный вариант, – контрольная закупка резидентами налоговой полиции.

Но практически это почти осуществимо: ведь чтобы вывести неплательщика на чистую воду нужно дождаться следующей весны и убедиться, что собственник не побежал оформлять форму 3-НДФЛ.

Правда, вы уязвимы, если сдаете квартиру в посуточную или краткосрочную аренду. Если объект сдается в режиме «проходной двор», есть шанс, что к вам придут и попортят нервы.

Если вы — индивидуальный предприниматель

Теперь рассмотрим вариант, когда квартиру сдает индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения (6% со всех видов дохода). Все исходные данные те же. Считаем.

Итак, пошлина за регистрацию ИП – 800 руб. Налог – 18 тыс. руб. (6% от выручки).

Далее, до конца отчетного года вы также должны сделать страховые платежи в фонды обязательного медицинского и пенсионного страхования (ОМС и ОПС). В 2020 году это 40,9 тыс. руб.

Итого – легализация аренды «однушки» (чуть-чуть округлим) обойдется вам в 60 тыс. руб. за год. Чистый годовой доход – 150 тыс. руб. (12,5 тыс. руб. в месяц). И это опять же без простоев.

В каких случаях быть ИП выгоднее, чем платить НДФЛ? Только в том, если ваш ежемесячный доход от предпринимательской деятельности превышает 52,3 тыс. руб. Например, вы сдаете в аренду дорогую недвижимость, причем не обязательно жилую (например, офисное помещение или апартаменты), несколько квартир, или параллельно занимаетесь другой предпринимательской деятельностью.

При этом факт отчислений в фонд пенсионного страхования позволяет вам рассчитывать на сохранение пенсионного стажа и пенсию, скажем осторожно, «выше минимума».

Ну вот, теперь всем-всем-всем уже понятно, почему при приведенных выше правилах рынок аренды просто не имеет шансов стать легальным?

Если вы — самозанятое лицо

Ну вот и добрались до самого интересного варианта – самозанятости. Если ваш съемщик – физическое лицо, ставка налога, который называется налог на профессиональный доход — НПД, составит всего 4%.

А с учетом налогового вычета 10 тыс. руб. (это такой «подарок» тем, кто решился легализоваться как самозанятый) – всего 3%. Но это до момента, пока вычет не будет исчерпан. То есть, с 300 тыс.

годовой выручки (как в первых двух случаях), — это 9 тыс. руб.

Дальнейшие расчеты и исходные данные (они те же) оставим за скобками. Получим 201 тыс. руб. чистого и легального дохода в год, или 16,75 в месяц.

А что, так тоже можно? Да, можно. Услуга по сдаче в аренду жилых помещений входит в список разрешенных видов деятельности. Точнее, такого списка на самом деле нет. В законе перечислено только то, что нельзя.

Да, аренда жилья с точки зрения закона о самозанятости – законный и легальный бизнес. А для рантье, сдающего квартиры, — просто находка. Потому что 3-4% — это намного гуманнее, чем 13.

Кто может стать самозанятым? С 1 января 2020 года любой человек, ведущий предпринимательскую деятельность в одном из 24 регионов, входящих в зону действия эксперимента (Петербург и Ленинградская область – в их числе). Даже если вы сдаете квартиру в Петербурге, а живете, к примеру, в Хабаровске.

Отступление: как я стал самозанятым

Кстати, я сам еще в прошлом году испробовал режим самозанятости на себе. Дело было так. Я скачал приложение «Мой налог», открыл его и начал проходить процедуру регистрации. Приложение потребовало от меня сделать на камеру смартфона снимок паспорта, затем – свое фото.

Последний этап удался с третьей попытки, поскольку «умное» приложение не идентифицировало меня с фотографией в паспорте шестилетней давности, где я был без бороды. Оно предлагало попробовать еще раз и сообщало, что сомневается в том, что это, действительно, я.

Перед четвертой попыткой я был морально готов сбрить бороду, но не пришлось. «Поморгайте, пожалуйста», — попросил смартфон. И через несколько минут я получил уведомление о регистрации в качестве самозанятого лица.

В дальнейшем все работало как часы. Получал гонорар на карту, вводил сумму, высылал (также через приложение) кассовый чек. В следующем месяце – оплачивал начисленный налог. Не только выгодно, но и удобно.

Ну хорошо, скажете вы. Предположим, я решил легализоваться, «засветился» как рантье, сдающий жилплощадь в аренду, а налоговики начали закручивать гайки. А вот и нет! Читаем закон: «В течение десяти лет проведения эксперимента не могут вноситься изменения в настоящий Федеральный закон в части увеличения налоговых ставок и (или) уменьшения предельного размера доходов» (ФЗ-422, ст. 1, п. 3)».

А есть ли ограничения?

Да, есть. Во-первых, самозанятый, в отличие от ИП, не может нанимать людей на работу, а его доход не может превышать 2,4 млн руб. в год. Поэтому, если вы достигли потолка, придется регистрироваться как ИП. Но тогда вы сможете нанять управляющего своими недвижимыми активами и платить ему зарплату.

Во-вторых, у самозанятого «не идет» пенсионный стаж и нет отчислений в пенсионный фонд. Но вы можете делать их добровольно, либо, опять-таки, вкладываться в доходную недвижимость.

В-третьих, самозанятый не может получать доход от сдачи коммерческой недвижимости – только от жилой. Поэтому если у вас не квартира, а апартаменты, — сочувствуем: на вас данный режим не распространяется.

Честно говоря, серьезных минусов такого режима налогообложения для рантье-квартировладельца я не вижу. Зато есть очень большие плюсы. Сдаете и получаете деньги – платите. Не сдаете – не платите. Сдаете, но не получаете платежей, — можете защищать свои интересы в судебном порядке.

Далее. Вы можете легально и законно «работать» в сегменте краткосрочной аренды, не опасаясь, что вас накроют, как нелегальный хостел. И при этом ничто не мешает оказывать своим съемщикам (равно как и всем прочим) сопутствующие услуги. Например, быть для них «по совместительству» няней, репетитором, оказывать клининговые услуги.

Наконец, вы сможете «показывать» свои легальные доходы не только налоговикам, но также банкам – если хотите взять кредит.

И все это – без отрыва от основной работы, где вы платите НДФЛ и «зарабатываете» себе пенсию.

Почему же нас продолжают пугать?

Почему о том, что на рынке аренды возможны революционные изменения, а квартировладельцы-рантье теперь могут решать все свои проблемы в легальном правовом поле, не трубят на всех углах.

Почему сами налоговики не пропагандируют самозанятость?

Во-первых, не перестроились. Самозанятость – дело новое и непривычное. А процедура заполнения декларации по форме 3-НДФЛ прописана во всех подробностях.

Во-вторых, налоговики на местах, очевидно, люди азартные: им нравится выполнять и перевыполнять планы, выявлять и наказывать нарушителей – словом, работать.

Ну и, наверное, ставка 13% им все-таки нравится больше чем 3, 4 или 6.

Поэтому давайте не будем давать им поводов выявлять и наказывать. Если ваши близкие сдают или снимают жилье – поделитесь с ними этой публикацией.

Филипп Урбан freepik — ru.freepik.com

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/257894/