Последнее обновление: 01.11.2019
Вопрос:
Что такое эскроу счет, на который должен вносить деньги дольщик, когда покупает квартиру у Застройщика? Как этот счет защищает вложения дольщика, и как работает этот механизм?
Ответ:
С января 2017 года, очередные изменения в закон ФЗ-214 дали Покупателям новостроек еще один вариант для защиты своих вложений в долевое строительство – так называемые счета эскроу. А с 01 июля 2019 применение эскроу-счетов для оплаты всех новых Договоров долевого участия (ДДУ) стало обязательным.
Что это такое, и как это защитит дольщиков? Садитесь поудобнее, сейчас вам будет интересно.
Федеральный закон о долевом строительстве ФЗ-214 обязывает каждого Застройщика чем-либо обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиком по Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). То есть закон требует от строительной компании финансовую гарантию того, что дольщик не потеряет свои деньги, вложившись в строительство.
Такой гарантией (или обеспечением обязательств Застройщика) может служить одно из следующих условий:
- Поручительство банка (на практике не работает, не прижилось на рынке);
- Страхование гражданской ответственности Застройщика (на практике пока еще работает для договоров ДДУ заключенных с 2014 по 2017 годы, подробнее – см. по ссылке);
- Отчисления в Компенсационный фонд долевого строительства (по договорам ДДУ, заключенным после 2017 года, подробнее – см. по ссылке);
- Расчеты с Застройщиком через счета эскроу (с 2019 года, как альтернатива первым трем вариантам обеспечения).
Какой способ обеспечения обязательств по ДДУ применить, определяет Застройщик. Дольщику остается только принять этот выбор, полагаясь на защиту закона.
Точнее, с 01 июля 2019 года (согласно последним изменениям ФЗ-214) при заключении новых договоров ДДУ в новых строительных проектах, каждый Застройщик должен привлекать деньги дольщиков только через специальные счета эскроу в уполномоченных банках. И это обязательное требование закона (п.5, ст.8, ФЗ-175 от 1 июля 2018).
Для остальных допускается (пока еще) применение старых схем расчета по ДДУ – когда деньги сразу поступают на счет строительной компании, а ее финансовая ответственность гарантируется компенсационным фондом. Этой схемой могут пользоваться те Застройщики, которые запустили свои проекты раньше июля 2019, построили не менее 30% от общего объема, и заключили договоров ДДУ не менее 10% от общей площади всех помещений проекта.
По плану правительства РФ, счета эскроу через несколько лет должны стать единственным способом привлечения средств на строительство многоквартирного жилья.
Какие ошибки допускают Покупатели при покупке новостройки на первичном рынке – смотри в этом разделе.
Что же это такое – эскроу счета в разрезе ФЗ-214?
Эскроу-счет в долевом строительстве – это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются Застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.
Принцип действия эскроу счетов описан в ст. 860.7 ГК РФ. Их применение в долевом строительстве регламентируется федеральным законом в ст.15.4, ФЗ-214. Список банков, уполномоченных на использование счетов эскроу в целях обеспечения расчетов по ДДУ, утверждается Правительством РФ.
Буквально, расчеты с Застройщиком через эскроу-счет выглядят так. При покупке квартиры в новостройке, и заключении Договора долевого участия (ДДУ), дольщик после регистрации договора должен его оплатить (п.4, ст.15.
5, ФЗ 214). Но деньги он передает не Застройщику, а вносит в банк, на специальный счет эскроу. Деньги на этом счете блокируются, т.е. доступа к ним не имеют ни дольщик, ни Застройщик, в течение всего срока строительства.
После сдачи дома в эксплуатацию, и передачи квартир дольщикам по Актам приема-передачи, Застройщик получает доступ к деньгам на счете эскроу. Если же Застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился, заморозил строительство), то банк с этого счета возвращает деньги дольщику.
Таким образом, эскроу счет выполняет обеспечительную функцию по обязательствам Застройщика, и по своей сути мало чем отличается от расчета через аккредитив.
Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?
Чем счет эскроу отличается от аккредитива в сделках с недвижимостью?
Основное отличие эскроу счета от аккредитива при покупке квартиры в том, что:
- аккредитив может быть закрыт Покупателем квартиры (плательщиком), даже без уведомления Продавца (получателя денег), а эскроу-счет не допускает произвольного закрытия (только в случаях, прямо предусмотренных законом, например, при расторжении ДДУ);
- аккредитив строго зарегулирован законом, а эскроу-счет допускает больше свободы в условиях договора между сторонами сделки;
- за открытие аккредитива банк берет комиссию, а эскроу-счет для дольщика бесплатный (п.5, ст.15.5, ФЗ-214);
- сумма на счете эскроу для оплаты квартиры по ДДУ страхуется агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн. руб.
Ну и в целом, эскроу-счет лучше «заточен» под проведение расчетов по Договорам долевого участия, чем аккредитив, хотя по своей сути они очень близки.
Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.
Счета эскроу с позиции Застройщика
Возникает вопрос. Если Застройщик, продавая квартиры, не получает в свое распоряжение денег дольщиков (до самого окончания строительства), то на какие средства он будет строить дом?
Деньги ему предоставляет тот самый банк, который является держателем счетов эскроу.
Но предоставляет уже в виде кредита, под проценты, в то время как деньги дольщиков доставались Застройщику бесплатно (без процентов).
Поэтому для Застройщика расчеты по ДДУ через эскроу-счета – не самая радостная перспектива. Она удорожает стоимость строительства, и ставит Застройщика в зависимость от финансирующего его банка.
Тем не менее, обеспечение исполнения своих обязательств перед дольщиками по Договору долевого участия (ДДУ) через счета эскроу – это тот путь, по которому вскоре пойдет весь рынок первичного жилья в России.
Правительство ясно обозначило свое намерение – постепенный отказ от традиционного, уже привычного всем, долевого строительства, и переход к проектному финансированию стройки.
То есть у Застройщиков постепенно отбирают бесплатное (халявное) финансирование деньгами дольщиков, и подталкивают их к банковскому кредитному финансированию.
Для чего все это? Правительство уверяет, что таким образом оно раз и навсегда решит проблему «обманутых дольщиков». Ведь во всем мире стимулирование граждан на покупку жилья происходит за счет привлекательных условий ипотеки, а не за счет скидок на рискованную покупку квартиры в стадии строительного котлована.
Для самих Застройщиков в этом новом порядке тоже можно найти плюс. Ведь проектное финансирование строительства банком, хоть и дорогое, но все же стабильное, в отличие от финансирования деньгами дольщиков от текущих продаж квартир.
Продажи могут идти с переменным успехом, а деньги на стройку нужны постоянно.
Поэтому крупные Застройщики уже давно используют проектное финансирование от банков как основной источник денег на строительство, а текущие продажи – как вспомогательный.
Это говорит о том, что расчеты через эскроу-счета по Договорам долевого участия (ДДУ) для крупных Застройщиков не должны представлять проблем.
Тем более, что при их использовании, закон позволяет Застройщику не предоставлять никакого другого обеспечения своих обязательств по ДДУ.
То есть при расчетах через эскроу-счет (это условие обязательно должно быть указано в ДДУ), остальные способы обеспечения обязательств Застройщика уже не действуют. Очевидно, гарантия возврата денег дольщику со счета эскроу достаточно надежна, чтобы отменить остальные методы страховки.
Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.
Расчеты по ДДУ через эскроу-счет глазами дольщика
Для дольщика счета эскроу, конечно же, выглядят очень привлекательно. Деньги никуда не тратятся до самого последнего момента – до получения ключей от готовой квартиры. А вопрос проверки надежности Застройщика отходит на второй план. И даже если дом не будет достроен, то каждый покупатель новостройки сможет забрать назад свои деньги из банка, независимо от желания и финансового состояния Застройщика.
То есть если Застройщик нарушает условия Договора долевого участия и/или становится банкротом, то дольщик расторгает ДДУ по основаниям, указанным в законе (п.1 и 1.1, ст.9, и п.7, ст.15.4, ФЗ-214), и это становится поводом для возврата ему денег с эскроу-счета.
Но все же дольщику следует помнить о некоторых вещах, связанных со счетами эскроу:
- Деньги, размещенные на счетах эскроу в соответствии с оплатой Договора долевого участия (ДДУ), страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ) в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. (п.3, ст.12.2, ФЗ-177). То есть при покупке дорогой квартиры (в Москве, например) на сумму более 10 млн. руб., или при покупке нескольких квартир, дольщик все равно несет определенный риск. Ведь суммарное возмещение от АСВ, на которое он может рассчитывать в случае банкротства банка, ограничено суммой в 10 млн. руб.Поэтому здесь дольщику приходится заботиться уже о надежности самого банка, а не Застройщика..
- На деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика. В случае принудительного списания средств с эскроу-счета, дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по ДДУ и, соответственно, квартиру не получит.
- Если Застройщик обеспечивает свои обязательства по ДДУ путем расчетов через счета эскроу, то это освобождает его от других видов обеспечения своих обязательств перед дольщиками (залог прав на земельный участок и на строительный объект, страхование гражданской ответственности, отчисления в компенсационный фонд). И в случае нарушения Застройщиком условий ДДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции (например, за просрочку сдачи дома).
Счет эскроу открывается для каждого зарегистрированного Договора долевого участия (ДДУ) – банк заключает отдельный договор на открытие эскроу-счета с каждым дольщиком и Застройщиком. При этом, в самом ДДУ должно быть указано, что расчеты по нему производятся посредством перечисления денег на счет эскроу.
Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.
Условия депонирования средств дольщика на счете эскроу должны быть ясно отражены в Договоре долевого участия (ДДУ). Это касается, например, суммы (равной цене договора), срока депонирования и оснований для прекращения депонирования. С момента поступления денег на эскроу-счет, обязанность дольщика по оплате ДДУ считается исполненной (п.3, ст.15.4, ФЗ-214).
Срок депонирования денег дольщика на счете эскроу допускает превышение срока передачи квартиры дольщику, но не более, чем на 6 месяцев (п.4, ст.15.5, ФЗ-214). Это дает небольшую фору Застройщику, на случай непредвиденных задержек в строительстве.
Дольщик может забрать свои деньги назад со счета эскроу в одном из следующих случаев:
- если закончился срок депонирования (см. выше о сроке);
- если договор ДДУ расторгнут (по соглашению сторон или в судебном порядке);
- если Застройщик не в состоянии завершить проект (односторонний отказ Застройщика от исполнения договора ДДУ);
- если дольщик сам в одностороннем порядке расторгнет договор ДДУ (основания для этого перечислены в п.7, ст.15.4, ФЗ-214).
А если дольщик в процессе строительства решит продать свою квартиру путем уступки прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), то все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику (п.10, ст.15.5, ФЗ-214).
ПРИМЕЧАНИЕ. Статьи 15.4 и 15.5 закона ФЗ-214, об использовании счетов эскроу для застройщиков и участников долевого строительства
Как застройщику работать со счетами эскроу | Единая информационная система жилищного строительства
Реформа долевого строительства проходит в России с 1 июля 2017 года.
Государство помогает дольщикам защитить их деньги, а застройщикам — упростить работу с контролирующими органами на всех этапах строительства.
Застройщики публикуют информацию о себе и объектах строительства в открытом доступе в Единой информационной системе жилищного строительства, помогая сделать документооборот прозрачнее.
Что такое Единая информационная система жилищного строительства
Главная часть реформы — государство запустило новый механизм финансирования строительства жилья. Раньше застройщики могли пользоваться деньгами дольщиков напрямую: деньги поступали сразу на расчетный счет девелопера. Такую схему работы пересмотрели из-за проблемы: если застройщик обанкротился, покупатели могли потерять свои деньги и квартиру.
Теперь девелоперы строят жилье на собственные и кредитные средства. Пока идет стройка, деньги дольщиков хранятся в банке — на счетах эскроу. Застройщик не сможет получить их, пока не введет объект в эксплуатацию. Так банки защищают дольщиков от банкротства строительной компании и недостроев.
п. 5 ст. 8 175-ФЗ
С 1 июля 2019 года новая схема расчетов через счета эскроу станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве. Для девелоперов, которые уже работают с счетами эскроу, банк стал надежным источником финансирования. Темп стройки не зависит от продаж — банк кредитует их по заранее установленному графику.
Это банковский счет, на котором деньги компании или физического лица блокируются до наступления определенных условий. В случае с долевым строительством — деньги на счет вносит покупатель, а застройщик получает их только после успешной сдачи дома в эксплуатацию. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.
Схему работы с счетами эскроу давно практикуют при строительстве жилья на Западе. В России это работает так:
- После получения разрешения на строительство застройщик открывает специальный расчетный счет в банке.
- Застройщик подписывает с покупателем жилья договор участия в долевом строительстве.
- Покупатель, банк и застройщик заключают трехсторонний договор счета эскроу.
- Банк открывает покупателю счет эскроу.
- Застройщик вместе с дольщиком регистрируют договор участия в долевом строительстве в Росреестре.
- Покупатель вносит деньги на свой счет эскроу.
- Банк хранит деньги до выполнения условий договора участия в долевом
- Застройщик сдает дом в эксплуатацию.
- Банк переводит деньги со счета эскроу на специальный банковский счет застройщика.
- Покупатель регистрирует собственность на квартиру в построенном доме.
Банк переведет деньги со счета эскроу покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора участия в долевом строительстве.
Заключать договор счета эскроу покупатель может сразу, как подпишет договор участия в долевом строительстве с застройщиком. Но перевести деньги на счет эскроу дольщик сможет только после регистрации ДДУ в Росреестре.
В договоре счета эскроу прописывают основания передачи денег застройщику, цену и срок хранения средств на счете эскроу. Если застройщик к этому сроку выполнит условия договора участия в долевом строительстве, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Условия нарушены — банк вернет деньги дольщику.
ст. 15.4—15.5 214-ФЗ
Дольщик может вернуть деньги со счета эскроу и раньше установленного срока. Например, если строительство остановится, дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в суде. После вступления в силу судебного акта о расторжении договора участия в долевом строительстве договор счета эскроу прекращается, денежные средства со счета эскроу подлежат возврату покупателю жилья.
ст. 9 214-ФЗ Расторжение ДДУ
Схема работы с счетами эскроу защитит и от банкротства банка. Деньги дольщиков страхует Агентство по страхованию вкладов, этого требует закон. Если лицензию банка отзовут, деньги возместит Агентство — выплатит сумму, равную стоимости квартиры, но не более 10 млн рублей. Дальше застройщику и дольщику нужно заключить новый договор счета эскроу, но уже в другом банке.
п. 3 ст. 12.2 177-ФЗ
Чтобы заключить договор счета эскроу с покупателем, банку нужен заключенный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В договоре участия в долевом строительстве должно быть указано, что расчеты по договору — через перечисление денег на счет эскроу в этом банке.
Рекомендуем сравнить условия нескольких банков из перечня и оценить свои возможности: если собираетесь строить на собственные средства без кредитования, заключать договоры счета эскроу можно с любым банком.
По закону участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в банке, в котором застройщик получил финансирование строительства. После ввода дома в эксплуатацию деньгами с счетов эскроу банк погасит задолженность по кредитным договорам проектного финансирования.
Чтобы получить кредит на строительство, нужно собрать документы для конкретного банка. В двух соседних банках могут попросить разные пакеты документов — рекомендуем уточнить информацию перед визитом. Примерный список:
- документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (участок переходит в залог банку);
- проектная документация;
- разрешение на строительство;
- технические условия на электроэнергию, воду, канализацию, газ;
- расчет экономической доходности проекта.
Если строительство началось до 1 июля 2019 года, застройщики могут сдать объект без открытия счетов эскроу. Для этого проект должен соответствовать критериям готовности многоквартирного дома. Минстрой разработал критерии недавно — на момент написания статьи законопроект вынесен на общественное обсуждение, но кое-что уже известно.
Текст законопроекта
Есть и частные — более мягкие — критерии для отдельных групп застройщиков. В некоторых случаях девелопер может завершать строительство по старой схеме, если дом достроен только на 15%. Вот когда это возможно:
- Если начатые объекты строят в рамках комплексного освоения территории, в том числе стандартное жилье по заказу местных властей;
- Если в рамках проекта девелопер сносит ветхое или аварийное жилье;
- Если девелопер строит социальную инфраструктуру.
Если же застройщик занимается проблемным объектом — достраивает дома обманутых дольщиков — или включен в перечень системообразующих организаций, он вправе закончить строительство без счетов эскроу, если проект готов хотя бы на 6%. Однако второй критерий готовности для застройщиков остается неизменным: минимум 10% квартир в доме к 1 июля должны быть проданы.
- Новая схема расчетов со счетами эскроу с 1 июля 2019 года станет обязательной для всех, кто заключает договоры участия в долевом строительстве.
- Застройщик и покупатель жилья заключают с банком договор счета эскроу. Банк выступает как эскроу-агент — независимое третье лицо, которое не имеет своего интереса в сделке.
- Счет эскроу — счет дольщика в банке, на котором деньги хранятся до успешной сдачи дома в эксплуатацию. Если застройщик обанкротится, банк вернет деньги покупателю жилья.
- Специальный счет застройщика и счет эскроу — разные счета. Счет эскроу банк открывает на имя покупателя. К этому моменту у застройщика должен быть специальный расчетный счет в том же банке.
- Банк переведет деньги с эскроу-счета покупателя на расчетный счет застройщика, когда будут выполнены условия договора долевого участия в строительстве.
- Счет эскроу можно открыть в любом банке из перечня Центрального банка Российской Федерации.
- Срок хранения денег на счете эскроу не должен превышать 6 месяцев от даты сдачи дома в эксплуатацию, указанной в проектной декларации.
Fitch: новый механизм эскроу-счетов не дает полной защиты покупателям жилья
Новый механизм покупки жилья с использованием эскроу-счетов, который вступил в силу с 1 июля 2019 года, в большинстве случаев защищает покупателя, но отдельные риски остаются, что может обернуться потерями для некоторых покупателей. Об этом говорится в опубликованном накануне обзоре экспертов рейтингового агентства Fitch Ratings, проанализировавших плюсы и минусы новой схемы.
Как отмечают аналитики, в рамках новой схемы риски недостроя лежат на банке, финансирующем строительство, в то время как покупатели квартир, открывшие в нем эскроу-счета, смогут забрать свои деньги в случае проблем у застройщика или несоблюдения им сроков строительства. Однако у покупателя остается риск не получить квартиру и потерять на обесценении за то время, пока деньги лежали на счете, а если средства были кредитные, то все уплаченные проценты.
По мнению Fitch, больший риск, чем банкротство застройщика, для покупателя несет возможная несостоятельность банка, в котором открыт эскроу-счет, если сумма на нем превышает гарантированные Агентством по страхованию вкладов 10 млн рублей. «Как мы понимаем, большинство сделок с недвижимостью осуществляется в пределах этой суммы, так что покупатели преимущественно застрахованы.
Однако если квартира стоит дороже 10 млн рублей, что не редкость в крупных городах, человеку придется надеяться на возврат средств сверх компенсируемой АСВ суммы в рамках процедуры банкротства банка наряду с другими крупными вкладчиками.
Плюс к этому, покупатель может потерять право на квартиру, уплаченные проценты по ипотеке и еще и рискует остаться в должниках у банка», — предупреждают эксперты.
На примере гипотетического строящегося жилья за 15 млн рублей, которые вносятся на счет эскроу, эксперты подсчитали, какие потери могут ожидать покупателя в случае банкротства застройщика или банка.
Согласно первому сценарию, при банкротстве застройщика, если достройка экономически нецелесообразна и не удается найти нового застройщика, покупатель получает назад деньги, обесцененные с учетом инфляции, но не квартиру.
Этот же сценарий с банкротством застройщика, но с использованием покупателем ипотеки, обернется дополнительной потерей уплаченных процентов. Например, сделав первоначальный взнос в 3 млн рублей и оформив кредит на 12 млн, покупатель заплатит за два года (средний срок возведения жилья) примерно 2 млн рублей процентов, а назад получит только изначально внесенные 15 млн.
Согласно третьему, самому страшному, сценарию, при покупке квартиры (в примере с 15 млн рублей) в ипотеку покупатель в случае банкротстве банка рискует потерять первоначальный взнос (3 млн рублей) и уплаченные проценты (примерно 2 млн рублей), не получить квартиру (если он не может доплатить 5 млн рублей до полной цены) и остаться должным банку (2 млн рублей). Аналитики уточняют, что покупатель имеет право предъявить требование к банку-банкроту о возврате средств на эскроу-счете сверх гарантированных 10 млн рублей в рамках первой очереди кредиторов.
В Fitch указывают, что риски для покупателей выросли после недавнего смягчения требования к банкам, которые могут работать с эскроу-счетами: минимально допустимый уровень национального рейтинга был снижен с «A-» до «BBB-» (последний приблизительно соответствует международному рейтингу категории «BB» или «B»). На сегодняшний день из 95 банков, допущенных к работе с эскроу-счетами, треть имеют международные рейтинги категории «B» или не имеют их вовсе, что можно рассматривать как потенциальную зону риска. Так, один из допущенных банков без международного рейтинга недавно лишился лицензии. Ситуация усугубляется тем, что у покупателя нет возможности выбрать банк отдельно от проекта, а также самостоятельно сменить кредитную организацию даже в случае возникновения у нее проблем. В презентации Fitch уточняется, что из 95 уполномоченных банков с эскроу пока работают 22.
«Вместе с тем системного риска мы не видим, так как на банки с низкими международными рейтингами или без них приходится всего 6% от активов уполномоченных банков и многие пока еще не начали работать с эскроу-счетами.
Также в случае возникновения у них проблем не исключено, что наличие большого количества эскроу-счетов свыше гарантированной суммы может быть дополнительным аргументом в пользу оказания им поддержки, чтобы избежать обострения социальной напряженности», — заключают в Fitch.
Деньги к деньгам
Стартовавшая с 1 июля реформа рынка жилищного строительства открыла перед банками широкие возможности. Однако воспользоваться ими смогли только 7% допущенных к открытию эскроу-счетов банков. Большинство игроков оказались не готовы к новым правилам игры. Две трети спецсчетов открыты в одном госбанке.
Наценка за надежность
Всех застройщиков жилья обязали с 1 июля текущего года перейти на эскроу-счета, то есть направлять все средства, получаемые от дольщиков, на спецсчета в уполномоченных банках до сдачи жилья в эксплуатацию, а стройку вести на заемные или собственные средства. У застройщиков и кредиторов оказались неравные позиции.
Правда, потом для строителей ввели ряд исключений.
Главная цель перемен — решить проблему обманутых дольщиков, а также защитить граждан от недобросовестных и ненадежных строительных компаний. Для этого покупателям новостроек через эскроу-счета предоставили гарантии в виде страховых выплат в размере не более 10 млн руб.
Важная роль в реформе отведена банкам. Фактически им доверили контроль за стройкой. Теперь они без проблем могут пресекать растраты, нецелевое использование финансов, сомнительные вложения.
Нововведения призваны сделать рынок жилья более цивилизованным и прозрачным. Ожидается, что конкуренция вынудит банки снижать ставки по ипотеке в целях наполнения собственных эскроу-счетов.
Такая схема давно используется в ряде стран ЕС и доказала свою эффективность.
Однако все проблемы реформа не решила. Во-первых, государство не дает гарантий того, что банк, в котором лежат деньги участника долевого строительства, не обанкротится. То есть в случае краха кредитного учреждения график строительства однозначно придется пересмотреть.
Во-вторых, выросли риски девелоперов: они опасаются не только падения продаж после повышения цен, но и роста зависимости от банкиров. Проектное финансирование обходится им почти в двое дороже, чем средства дольщиков по договору ДДУ.
Разумеется, некоторые участники стройрынка перенесли часть нагрузки на покупателей жилья.
По данным «Авито Недвижимость», в конце августа стоимость новостроек, продающихся в проектах, реализуемых через эскроу-счета, была выше на 10%, чем в аналогичных, где продажи велись по старым правилам.
Эта тенденция вряд ли обрадует покупателей жилья, ведь реальные доходы большинства россиян падают. «В столице всего около четверти застройщиков работают по эскроу-счетам, и до конца этого года ситуация вряд ли изменится,— заявил зампред Москомстройинвеста Александр Гончаров.— В регионах этот показатель не превышает 7%!»
«Основными игроками на рынке стали банки и крупные институциональные игроки, у которых есть деньги и возможности. Все нити нынешней реформы ведут к ним. Если проект провалился, он переходит к банку»,— отметил президент девелоперской группы «Кортрос» Вениамин Голубицкий.
Предсказуемые лидеры
Удивительно, но подавляющее большинство банков не спешат воспользоваться преимуществами. Как сообщил вице-президент и директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов, из 95 банков, допущенных к проектному финансированию застройщиков, на рынке активно работает только 5–7 игроков.
У остальных нет опыта и возможностей оценить эффективность проектов. «Большинство банков хотят, но не могут заниматься проектным финансированием, поскольку у них нет необходимых компетенций и специалистов»,— заметил управляющий партнер GR Project Group Гасан Архулаев.
Как полагает Сергей Бессонов, на строительство инфраструктурной сети и обучение квалифицированных строительных экспертов конкурентам Сбербанка понадобится один-два года.
За последний год Сбербанк одобрил 368 заявок кредитования с эскроу-счетами на сумму 427 млрд руб.
Если по количеству сделок доля Москвы составляет 7,5%, то по сумме — практически половину (одобрено 26 заявок на сумму 200 млрд руб.). По словам господина Бессонова, «в Сбербанке открыто 5 тыс.
эскроу-счетов (из них 180 счетов разблокированы, то есть дома достроены), что составляет две трети рынка. Это капля в море».
Следом за лидером идет ВТБ, открывший 1,8 тыс. эскроу-счетов и подписавший соглашение на финансирование 50 проектов на сумму 220 млрд руб. Проекты еще на 200 млрд руб. находятся в работе, сообщил глава ВТБ Андрей Костин. По его словам, до конца текущего года банк откроет 25 тыс. спецсчетов.
В тройку лидеров также входит банк ДОМ.РФ, специализирующийся на сфере жилищного строительства.
Госбанк одним из первых на рынке разработал продукт проектного финансирования для застройщиков с использованием механизма эскроу-счетов.
В работе у него находится более 270 заявок на проектное финансирование на сумму свыше 350 млрд руб., объем строительства по которым составляет 7,7 млн кв. м. Одобрено уже 45 заявок на сумму 99,6 млрд руб.
По данным ЦБ, к середине сентября в 13 уполномоченных банках было открыто всего более 10 тыс. эскроу-счетов.
«Лидерство госбанков и крупных частных банков в сегменте работы с застройщиками по эскроу-счетам вполне предсказуемо. Крупные банки еще до введения нового механизма жилищного строительства предоставляли застройщикам проектное финансирование и уже наработали достаточную экспертизу в данном вопросе»,— пояснила младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
По ее словам, снижение требований по рейтингу для банков, которые могут открывать эскроу-счета, с ruA– до ruBBB– произошло относительно недавно.
Хуже всего новая схема приживается за пределами Москвы и Санкт-Петербурга. Банкам не выгодно кредитовать региональных застройщиков из-за низкой маржинальности проектов и существенных рисков. «В регионах банки готовы предоставлять кредитование застройщикам, если их риски хеджированы за счет ликвидности проектов, что не все локальные игроки могут обеспечить»,— заметил Гасан Архулаев.
Участники рынка признали, что в регионах сегодня активно работает только один госбанк. И надеяться на серьезную конкуренцию (за исключением двух столиц) не стоит.
По мнению Екатерины Щурихиной, не стоит забывать об ограничении по сумме предоставляемых средств нормативом Н6 (ограничивает крупнейший кредитный риск 25% от капитала для банков с универсальной лицензией).
Кроме того, крупные игроки зачастую могут предложить качественным заемщикам более низкую ставку.
Сергей Бессонов прогнозирует к концу текущего года всплеск открытия эскроу-счетов. Начались массовые продажи в проектах, получивших ранее финансирование с эскроу-счетами.
Сергей Артемов
Правительство снизит требования к банкам, которые смогут открывать эскроу-счета для застройщиков
С 1 июля 2019 года все застройщики перейдут на финансирование строительства и продажу жилья через эскроу-счета.
Это значит, что получить деньги покупателей можно будет только после окончания строительства, а вести стройку придется исключительно за счет собственных и заемных средств.
Банки будут кредитовать строительные компании в том числе и за счет средств, размещенных на эскроу-счетах, но на самих покупателей это никак не повлияет: если застройщик не сдаст дом, они получат все до копейки.
Такая система заменит привычные договоры долевого участия, которые, к сожалению, так и не смогли полностью справиться с мошенничеством в этой сфере. Правительство рассчитывает, что новый механизм позволит избежать повторения историй с обманутыми дольщиками.
Рейтинги банков
Изначально предполагалось, что банки, которые будут допущены до работы с эскроу-счетами для финансирования стройки, должны иметь минимальный кредитный рейтинг А- (умеренно высокий уровень надежности). Но банков с этим уровнем и выше в двух рейтинговых агентствах сейчас 62. И, как отмечают эксперты, три четверти из них не готовы работать с застройщиками.
По сути, в стране сейчас есть только 11 банков с нужным рейтингом, которые кредитуют стройки. Но они представлены не во всех регионах и, будучи крупнейшими банками, предъявляют чересчур жесткие требования к заемщикам.
Поэтому получить у них кредит затруднительно, особенно для региональных компаний. А в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» к 2024 году в стране должно быть введено 120 млн квадратных метров жилья.
Это потребует финансирования в объеме около 1 трлн рублей, а в целом общий текущий объем рынка нового строительства оценивается в 4 трлн.
Увеличение числа банков для открытия эскроу-счетов сделает финансирование для застройщиков доступнее, и это поспособствует выполнению планов строительства.
Как следует из опубликованного 24 декабря проекта постановления правительства, к эскроу-счетам собираются допустить банки с рейтингом BBB- (умеренный уровень надежности) от агентств АКРА или «Эксперт РА».
Сейчас существует 101 кредитная организация с таким рейтингом и выше.
Чем грозит
Выбрать банк застройщикам будет проще, но и риски тоже возрастут. Причем в случае отзыва лицензии у банка лягут они на плечи Агентства по страхованию вкладов (АСВ).
Эксперты предупреждают, что услуга станет доступнее для застройщиков с точки зрения территориального охвата, но одновременно снизится надежность системы.
Поэтому аналитики предлагают еще раз взвесить последствия, чтобы понять, не перекрывают ли риски те преимущества, которые чиновники пытались создать для покупателей жилья.
Шансов, что рухнет один из банков из расширенного списка, вдвое больше, чем при нынешних требованиях. Хотя в целом они все же невысоки.
«На горизонте одного года вероятность дефолта банка в рейтинговой категории А (включает уровни ruA-, ruA, ruA+) составляет 1%, а из категории BBB (уровни ruBBB-, ruBBB, ruBBB+) — 2,1%», — говорит начальник отдела валидации «Эксперт РА» Станислав Волков. В среднем по банковской системе вероятность дефолта около 10%, добавляет он.
Мнение застройщиков
Как ни странно, застройщики скептически относятся к расширению числа банков.
Представители строительных компаний говорят, что с самого начала было понятно, что банки из первоначального списка не справятся с тем объемом финансирования, который необходим для реализации уже заявленных проектов.
Поэтому глобально для рынка недвижимости ситуация не изменится. Для крупных девелоперов, которые и так работают с ведущими банками страны, изменения особой роли не сыграют.
Снижение рейтинговых требований скорее важно для региональных игроков, но и здесь есть нюанс.
Небольшие региональные застройщики, в проектах которых крупные банки не заинтересованы, получат возможность реализовать проекты вместе с небольшими банками, и это здорово — но далеко не все банки способны выдержать такую нагрузку.
Взять на себя дополнительные риски придется государству: в случае банкротства банка возвращать деньги будут из его казны. Хотя и дефолт банка в подобной ситуации очень маловероятен, если он все же случится, возвращать деньги владельцам эскроу-счетов будет Центробанк.
Дополнительный контролер: банки, допущенные к сопровождению застройщиков
С 1 июля 2018 года роль банков на рынке недвижимости стала более значимой: финансово-кредитные организации отныне контролируют целевое расходование средств дольщиков, которые привлекают застройщики. Банки могут отказать в проведении определенных операций, а застройщики должны обосновывать их необходимость.
Подробнее о том, что изменилось с 1 июля 2018 в работе застройщиков, банков и схемах покупки жилья, Новострой-СПб уже писал ранее.
При этом стоит отметить, что через год роль банков станет еще более заметной, когда все расчеты между покупателями жилья и девелоперами будут вестись только через специальные эскроу-счета.
Использование расчетов через эскроу-счета пока для всех застройщиков добровольное, а с 1 июля 2019 года станет обязательным для всех застройщиков, которые подали на регистрацию первый ДДУ после этой даты.
«Смысл эскроу-счета прост: дольщик кладет деньги на специальный счет в банке, а застройщик получает сразу не эти деньги, а банковский кредит на строительство. Деньги дольщика лежат в банке до завершения строительства и формально у застройщика нет возможности их растратить — он их получает только после завершения строительства.
В свою очередь, так как у банка лежат деньги дольщиков, то он расценивает это как дополнительную гарантию и дополнительный финансовый ресурс, что позволяет ему снизить кредитную ставку для застройщика, то есть сделать кредит более интересным застройщику», — поясняет юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Константин Клошко.
К банковскому сопровождению застройщиков и открытию счетов эскроу на данный момент допущено 55 банков, которые соответствуют критериям, перечисленным в постановлении Правительства РФ №697 от 18.06.
2018 «О требованиях к банкам для открытия в них счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов».
В поясняющей записке говорится, что привлечение банков «необходимо для обеспечения защиты участников долевого строительства и финансовой устойчивости участников строительного рынка».
В постановлении сообщается, что уполномоченные банки должны иметь универсальную лицензию, участвовать в системе обязательного страхования вкладов физических лиц в российских банках.
Кредитный рейтинг уполномоченного банка не должен быть ниже уровня A-(RU) кредитного рейтингового агентства «АКРА» или не ниже уровня ruА- кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА».
В отношении уполномоченного банка Советом директоров Банка России должен быть утвержден план участия Банка России в реализации мер по предупреждению банкротства и должно быть принято решение о гарантировании Банком России непрерывности деятельности такого банка.
Новострой-СПб публикует список банков, допущенных к сопровождению застройщиков, по состоянию на 1 июля 2018 года.
| № п/п | Наименование банка | Рег. № |
| 1 | АО ЮниКредит Банк | 1 |
| 2 | АО «РН Банк» | 170 |
| 3 | ООО «ХКФ Банк» | 316 |
| 4 | ПАО «БИНБАНК» | 323 |
| 5 | АО «АБ «РОССИЯ» | 328 |
| 6 | Банк ГПБ (АО) | 354 |
| 7 | ООО Банк «Аверс» | 415 |
| 8 | ПАО «Бест Эффортс Банк» | 435 |
| 9 | ПАО «Банк «Санкт-Петербург» | 436 |
| 10 | ПАО «ЧЕЛИНДБАНК» | 485 |
| 11 | ПАО «ЧЕЛЯБИНВЕСТБАНК» | 493 |
| 12 | АО БАНК «СНГБ» | 588 |
| 13 | ПАО «Запсибкомбанк» | 918 |
| 14 | ПАО «Совкомбанк» | 963 |
| 15 | Банк ВТБ (ПАО) | 1000 |
| 16 | АО «АЛЬФА-БАНК» | 1326 |
| 17 | РНКБ Банк (ПАО) | 1354 |
| 18 | ПАО АКБ «Связь-Банк» | 1470 |
| 19 | ПАО Сбербанк | 1481 |
| 20 | «СДМ-Банк» (ПАО) | 1637 |
| 21 | Креди Агриколь КИБ АО | 1680 |
| 22 | ООО «Русфинанс Банк» | 1792 |
| 23 | «Азиатско-Тихоокеанский Банк» (ПАО) | 1810 |
| 24 | ПАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК» | 1978 |
| 25 | ПАО Банк «ФК Открытие» | 2209 |
| 26 | АО «Банк Интеза» | 2216 |
| 27 | ПАО РОСБАНК | 2272 |
| 28 | АКБ «БЭНК ОФ ЧАЙНА» (АО) | 2309 |
| 29 | АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) | 2312 |
| 30 | ИНГ БАНК (ЕВРАЗИЯ) АО | 2495 |
| 31 | АО КБ «Ситибанк» | 2557 |
| 32 | Банк «КУБ» (АО) | 2584 |
| 33 | ПАО «АК БАРС» БАНК | 2590 |
| 34 | АО «Тинькофф Банк» | 2673 |
| 35 | АО «ОТП Банк» | 2766 |
| 36 | АО РОСЭКСИМБАНК | 2790 |
| 37 | АО «Нордеа Банк» | 3016 |
| 38 | АКБ «РосЕвроБанк» (АО) | 3137 |
| 39 | АО «СЭБ Банк» | 3235 |
| 40 | ПАО «Промсвязьбанк» | 3251 |
| 41 | ПАО Банк ЗЕНИТ | 3255 |
| 42 | Банк «ВБРР» (АО) | 3287 |
| 43 | АО «Райффайзенбанк» | 3292 |
| 44 | АО «Данске банк» | 3307 |
| 45 | ООО «Дойче Банк» | 3328 |
| 46 | АО «КОММЕРЦБАНК (ЕВРАЗИЯ)» | 3333 |
| 47 | АО «Мидзухо Банк (Москва)» | 3337 |
| 48 | АО «КБ ДельтаКредит» | 3338 |
| 49 | АО «МСП Банк» | 3340 |
| 50 | АО «Россельхозбанк» | 3349 |
| 51 | АО «СМП Банк» | 3368 |
| 52 | «Натиксис Банк АО» | 3390 |
| 53 | «БНП ПАРИБА БАНК» АО | 3407 |
| 54 | АО «Тойота Банк» | 3470 |
| 55 | АйСиБиСи Банк (АО) | 3475 |
- Читайте также
- «Банковское лобби оказалось более консолидированным, чем лобби строительного бизнеса»
- «Застройщикам придется повысить цены на 20–30% в перспективе двух–трех лет»
- «Законодательство должно быть нацелено на защиту прав физлиц, вопрос, сколько физлица заплатят за свою защиту»
Дата публикации 31 июля 2018
15 вопросов про эскроу-счета
Что такое счёт эскроу?
Эскроу-счёт — это счёт в банке, который открывается для взаиморасчётов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком.
Нужно ли покупателю недвижимости платить за эскроу-счёт? В любом ли банке его можно открыть?
Нет, дольщику не придётся платить за открытие эскроу-счёта. Принципиально схема покупки жилья через эскроу-счета не отличается от сегодняшней. Дольщик подписывает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком. Соглашение идёт на регистрацию в Росреестр.
Далее банк, застройщик и дольщик подписывают трёхсторонний договор на открытие эскроу-счёта, после чего в обозначенный срок покупатель вносит деньги на счёт.
Иными словами, вся разница с сегодняшней схемой заключается в том, что средства за покупку квартиры перечисляются дольщиком не застройщику, а банку на эскроу-счёт.
Эскроу-счета лучше ДДУ?
Эскроу-счёт не исключает договор долевого участия. Покупатели по-прежнему смогут приобретать строящееся жильё с заключением ДДУ, но с открытием эскроу-счетов.
Деньги уже не поступят застройщику напрямую, как сегодня, а «заморозятся» банком на время строительства объекта. Если продавец не выполнил обещания, то ДДУ расторгается, и средства со счёта возвращаются покупателю.
Новая схема позволит исключить появление обманутых дольщиков, но при этом застройщикам придётся строить на собственные или заёмные средства.
Сохранится ли возможность приобрести квартиру через ДДУ без эскроу после 1 июля 2019 года?
Для того чтобы сделать переход на использование эскроу-счёта более плавным, власти разработали определённые критерии, согласно которым можно завершить строительство по старым правилам.
Во-первых, объекты должны быть готовы как минимум на 30%, во-вторых, квартиры в них распроданы не менее чем на 10%. Причём эти требования необходимо соблюсти одновременно.
Большая часть сегодняшних проектов соответствует этим критериям, поэтому порядка 85% новостроек будут продаваться по старым правилам (то есть без открытия эскроу-счетов) и после 1 июля.
Вызовут ли эскроу-счета рост цен на недвижимость?
На сегодняшний день девелопер, ведущий продажи с заключением ДДУ, получает средства дольщиков на собственный счёт сразу после регистрации сделки. Эти деньги расходуются на строительство жилого комплекса. То есть застройщик может вести реализацию проекта без привлечения заёмных банковских средств.
Главное изменение в работе заключается в том, что доступ к деньгам покупателей будет закрыт до завершения строительства, следовательно, строить придётся на собственные или заёмные деньги.
Ставка по проектному финансированию сегодня составляет 12–15% годовых, а значит, переплата по кредиту будет включена в стоимость квадратного метра. Уже сегодня многие застройщики, которые переходят на работу с эскроу-счетами, заявили о предстоящем повышении цен с 1 июля. Например, ГК «Кортрос» увеличивает цены до 15%.
Поэтому повышение стоимости неизбежно. Рост средней цены в новостройках, реализующихся с использованием счетов эскроу, составит до 5–10%, в зависимости от ставки проектного финансирования.
Можно ли использовать эскроу-счета при покупке готового жилья?
Нет, при покупке готового жилья деньги перечисляются напрямую на счёт застройщика. Рисков в таком случае нет никаких, а значит, и подстраховка в виде эскроу-счетов не нужна.
Что будет, если застройщик не сможет достроить дом?
Если застройщик не построит дом вовремя, то деньги с эскроу-счетов вернутся дольщикам. Уже не придётся судиться с девелопером, рискуя в случае его банкротства вовсе потерять все средства.
- Будут ли застройщики покупать страховку при продаже квартир в новостройках?
- Нет, использование эскроу-счетов исключает отчисления страховщикам или в компенсационный фонд.
- Ускорят ли эскроу-счета процесс строительства домов?
Для того чтобы не потерять деньги дольщиков, «замороженные» на эскроу-счетах, полагаю, застройщики действительно станут строить быстрее. Чем скорее дом будет введён в эксплуатацию, тем скорее банк перечислит средства с эскроу-счетов, а значит, девелопер сможет погасить кредит с меньшей переплатой.
Что будет, если у банка, в котором открыт эскроу-счёт, отзовут лицензию?
Средства на эскроу-счетах застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов с повышенным лимитом до 10 миллионов ₽. Это максимальная сумма, которую смогут вернуть дольщику. Причём если дольщик купил несколько лотов, то размер возврата по ним всё равно не превысит 10 миллионов ₽.
Допустим, дольщик приобрёл две квартиры по 7 миллионов ₽ за каждую — в итоге он получит только 10 миллионов ₽ вместо 14 миллионов ₽, несмотря на то, что открыто два эскроу-счета.
Поэтому либо оформляйте договоры на родственников, либо открывайте эскроу-счета в разных банках по каждой квартире.
Могут ли отличаться банк, в котором берётся ипотека, и тот, где открывается эскроу-счёт?
Да, можно взять ипотеку в другом банке. Кредитор просто перечислит средства на указанный эскроу-счёт. Ограничений по выбору банка для ипотечного кредитования нет.
Найти ипотеку с низкой ставкой
Решат ли эскроу-счета проблемы обманутых дольщиков? Появятся ли новые сложности?
Да, эскроу-счета действительно решат проблемы обманутых дольщиков.
Однако новый закон однозначно приведёт к сокращению числа девелоперских компаний, так как далеко не все смогут получить кредиты на строительство жилья, а достаточных собственных средств у них обычно нет.
Соответственно, на региональных рынках начнут формироваться монополии, которые будут пользоваться доверием банков, тогда как небольшие игроки постепенно свернут свою деятельность или покинут отрасль.
Кроме того, использование банковских средств повысит себестоимость строительства. Поскольку рентабельность отрасли во многих регионах низкая, строящиеся объекты не смогут конкурировать по цене с готовыми. А значит, застройщикам придётся сокращать объёмы строительства, что сделает жильё ещё менее доступным.
Какие риски будут у людей, покупающих недвижимость через эскроу-счета?
Главный риск связан с отзывом лицензии у банка, в котором открыт эскроу-счёт на сумму более 10 миллионов рублей. Особенно это критично для элитных новостроек, где бюджеты покупки доходят до нескольких сотен миллионов рублей. При этом для одного ДДУ открывается один эскроу-счёт, так что разбить сумму, равную стоимости квартиры, разместив её в нескольких банках, невозможно.
Может ли покупатель недвижимости отказаться от сделки и вернуть свои деньги с эскроу-счёта?
Вернуть деньги можно только в случае расторжения договора долевого участия по соглашению сторон либо же в ситуации, когда девелопер не выполнил свои обещания и не сдал объект в срок. Отказаться от договора в одностороннем порядке невозможно.
Правда ли, что если покупатель хочет использовать материнский капитал, льготную ипотеку для многодетных семей или оформить военную ипотеку, то ему не получится воспользоваться счётом эскроу?
На сегодняшний день Правительство разрабатывает нормативы, согласно которым маткапитал или военную ипотеку можно использовать при покупке квартиры через счёт эксроу. Планируемый срок вступления проекта нормативного правового акта в силу — июль 2019 года.
Максим Глазков