Открытый конкурс по выбору управляющей компании

Необходимость, порядок и сроки проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании для управления многоквартирными домами регламентированы Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. О правилах проведения и процедуре конкурса и поговорим.

Общие положения

Основанием для проведения открытого конкурса служит ст. 162 ЖК РФ. При этом следует помнить, что собственники помещений в МКД правомерны провести собрание по выбору способа управления своим домом до и во время проведения открытого конкурса, пока не объявят его победителя.

Участником конкурса может стать ИП или юридическое лицо. Предметом конкурса выступает право заключения договора управления МКД. Объектом торгов является стоимость обязательных и дополнительных работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Победителем открытого конкурса станет та управляющая компания, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объём работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Здесь нужно отметить, что согласно последним изменениям в Правилах проведения открытого конкурса по выбору УК, закреплённым в Постановлении Правительства РФ от 04.03.

2015 № 191, в конкурсной документации должен содержаться список дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту с требованиями к объёмам, качеству и периодичности их выполнения.

Организатор конкурса самостоятельно определяет расчётную стоимость каждой дополнительной работы и услуги.

Открытый конкурс по выбору управляющей компанииКак управлять многоквартирными домами-новостройками

Основания для проведения открытого конкурса

Открытый конкурс по выбору управляющей компании для управления МКД проводится, если:

  • собственники помещений в МКД не выбрали способ управления своим домом из-за того, что:
  1. Не проводилось собрание жильцов по этому вопросу.
  2. Собрание проводилось и решение жильцов принято, но не реализовано.
  3. По прошествии 2 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся собрания жильцов повторное не проводилось или проводилось, но решение на нем не было принято.
  • принятое решение жильцов о способе управления МКД не реализовано из-за того, что:
  1. Большинство жильцов МКД не заключило договоры по ст. 164 ЖК РФ.
  2. Жильцы не отправили в соответствующий орган документы, необходимые для государственной регистрации специального потребительского кооператива.
  3. Не заключены договоры управления по ст. 162 ЖК РФ.
  4. Построен новый МКД и выдано разрешение на ввод его в эксплуатацию.

Порядок проведения открытого конкурса

Если открытый конкурс проводится в отношении новостройки, то, согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, в течение 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод её в эксплуатацию орган местного самоуправления размещает информацию о его проведении на официальном сайте. В течение 40 дней со дня информирования о торгах организатор проводит конкурс.

В течение 10 дней с момента проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает всех жильцов о его результатах и об условиях договора управления МКД.

Жильцы должны заключить данный договор с избранной управляющей компанией. Договор управления заключается индивидуально с каждым жильцом.

Собственники помещений выступают стороной заключаемого договора, если они составляют свыше 50% от общего числа жильцов МКД.

Также открытый конкурс по выбору управляющей компании проводится, если у предыдущей управляющей компании решением суда аннулирована лицензия на основании рассмотрения заявления органа ГЖН. Согласно ч. 4 ст.

200 Жилищного кодекса, в 15-дневный срок со дня получения уведомления от органа ГЖН об аннулировании лицензии орган местного самоуправления созывает собрание жильцов МКД для решения вопроса о выборе способа управления.

Если на общем собрании не принято решение, или оно не проведено, или не набрался кворум, то проводится открытый конкурс.

Открытый муниципальный конкурс по выбору УК: как проводится, особенности процедуры

Открытый конкурс по выбору управляющей компании

Законодательно закреплено, что прерогатива выбора управления имуществом МКД, лежит исключительно на собственниках помещений. Когда они тянут с выбором или в принципе отказываются от принятия какого-либо решения, то муниципальные органы проводят организацию и проведение открытого муниципального конкурса. В некоторых случаях его признают несостоявшимся, на основании того, что документально зафиксирована полная неявка участников мероприятия. В публикации подробно описывается процесс правильного проведения конкурса по выбору новой управляющей компании.

Основания для проведения открытого конкурса (ОК)

Конкурс по выбору новой управляющей компании в открытом режиме проводится, когда владельцы МКД не избрали тип домового управления из-за:

  • невозможности собраться жильцам всем вместе и прийти к какому-то общему решению 
  • отсутствие реализации принятого решения на собрании 
  • на основании признания в суде несостоятельности собрания и принятия решения 
  • все попытки собраться повторно не увенчались успехом 
  • большинство жителей проигнорировало ранее принятое решение и не заключены договоры с УК 
  • жильцы не подали соответствующие бумаги для госрегистрации специальной частной коммунальной фирмы 
  • построена новостройка и получено эксплуатационное разрешение 

Нередки случаи, когда администрация района или города отказывается проводить открытые конкурсы не желая выполнять обязанности, регламентированные 161 статье ЖК.

Другими словами, организатор прикрывает те УК, которые должны быть заменены по решению собрания жильцов. В арбитражной практике встречаются случаи, когда орган местного самоуправления самостоятельно предоставил право управления домом фирме, без проведения ОК.

А это не соответствует требованиям антимонопольного закона о защите конкуренции ч. 1 ст. 13 ФЗ.

Законодательство

Основным и главным законом по деятельности и выбору УК является Жилищный кодекс. Основные правила и положения:

  • Ст. 162 регулирует предпосылки для начала процесса открытого конкурса по выбору управляющей организации 
  • В ст. 164 описаны причины, почему должен быть проведен ОК муниципалитетом 
  • Если речь идет о новых объектах, то в ст. 161 ЖК России организатор размещает объявление на своем сайте о начале конкурсного отбора 
  • Статья 200 регулирует временной период получения уведомлений со стороны ЖЭК и выбранной УК 
  • ФЗ 189 от 29.02.04 фиксирует проведение в действие ЖК и деятельность контролирующих учреждений 

Принципы соответствия торгов

При проведении торгов местная администрация ссылается на внутренние регламенты.

Как правило, в каждом муниципалитете они свои и написаны с учётом местных особенностей и организационной структуры администрации.

Главное, чтобы они не противоречили основному законодательству и Жилищному Кодексу. Чтобы ознакомиться с этими документами нужно зайти на сайт администрации и изучить порядок действий.

Участники

С одной стороны участниками являются жильцы мкд и орган местного самоуправления, а с другой – претенденты на управление многоквартирным домом. По закону, общее количество УК, которые претендуют на участие в конкурсе не ограничено, единственное нужно заранее уведомить организатора о своем участии.

Предмет торга

Предметом конкурса по открытому отбору управляющей организации является получение права управлять общедомовым имуществом. Деятельность регулируется заключенным договором между сторонами.

Помимо этого, к предмету относят финансовые средства, которыми в дальнейшем будет распоряжаться управляющая компания, ежегодно или ежеквартально предоставляя отчёты о проделанных работах.

Во время торгов УО соперничают между собой, предлагая лучшие условия работы по, сниженными тарифами ЖКХ.

Конкурсная документация и организация осмотра МКД

Муниципальный конкурс запрещает какие-либо переговоры с претендентами до старта торгов. Перед официальным объявлением начала торгов, администрация и инициативная группа составляют следующие документы:

  • Акт общего технического состояния помещений
  • Графики последних осмотров профильными специалистами и их экспертное заключение 
  • Список обязательных функциональных обязанностей, необходимых для содержания помещений и близлежащей территории 
  • Договор управления 
  • Регламентированный порядок проведения организатором открытого конкурса 
  • Заявление на фигурирование в торгах УО 

Блог

Открытый конкурс по выбору управляющей компании

Роль органов местного самоуправления (далее – ОМСУ) в жилищных отношениях весьма значительна. Жилищным законодательством на ОМСУ возложено много функций, одна из которых – организовывать и проводить конкурсы по отбору управляющей организации (УО) для многоквартирных домов в установленных законом случаях.

Но частенько случается, что ОМСУ не всегда ответственно подходит к своим обязанностям в этом вопросе: либо из-за халатности сотрудников, либо из-за отсутствия информации о каких-нибудь ситуациях, требующих вмешательства муниципалитета, либо по иным причинам.

Примером такой ситуацииможет быть случай, когда управляющая организация не желает продлевать договор управления на новый срок, уведомив при этом всех необходимых лиц: собственников, органы государственного жилищного надзора (далее – ГЖН), ОМСУ.

Но муниципалитет может затягивать исполнение своих установленных законом обязанностей длительное время. Ведь Жилищным Кодексом не предусмотрена возможность УО отказаться от договора управления, даже если срок его действия окончен, без передачи МКД в другую управляющую организацию.

Это напрямую противоречит общим началам гражданского законодательства о свободе договора.

Но кого это волнует, что при отсутствии новой управляющей организации, прежняя находится практически в безвыходной ситуации и обязана«насильно» управлять МКД, получая еще при этом административные наказания.

Однако для ОМСУ также предусмотрена ответственность за неисполнение своих обязанностей, когда конкурс по выбору УО не проводится своевременно. Но ответственность наступает, когда есть кому пожаловаться на бездействие муниципалитета: прежней управляющей организации, собственникам, иным лицам.

Пунктом 4 ст.

200 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ)предусмотрено, что в течение пятнадцати дней со дня получения уведомления от органа государственного жилищного надзора об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, о прекращении действия лицензии, о ее аннулировании орган местного самоуправления созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления таким домом.

Согласно пункту 1 статьи 197 ЖК РФ орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого лицензиат осуществляет деятельность по управлению МКД, собственники помещений в МКД, деятельность по управлению которым осуществляет лицензиат, ресурсоснабжающие организации (РСО), с которыми лицензиатом заключены договоры поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, иные заинтересованные лица должны быть проинформированы о наличии оснований для исключения сведений об МКД из реестра лицензий субъекта РФ,о принятии решения об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, о принятии лицензионной комиссией решения о направлении в суд заявления об аннулировании лицензии, о вступившем в законную силу решении суда об аннулировании лицензии и внесении соответствующей записи в реестр лицензий субъекта РФ.

Порядок и сроки информирования об обстоятельствах, предусмотренных частью 1 настоящей статьи, а также лица, ответственные за соблюдение требований об информировании, устанавливаются Правительством РФ.

Такой порядок установлен Постановлением Правительства РФ от 28.03.2015 г. № 289 «О порядке информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом» (вместе с «Правилами информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом» (далее Порядок 289).

В соответствии с пунктом 3 Порядка 289 ответственность за соблюдение требований об информировании возлагается на лицензирующий орган (в части информирования уполномоченных органов) и на уполномоченный орган — ОМСУ (в части информирования заинтересованных лиц).

В соответствии с пунктом 5 ст.

200 ЖК РФ случае, если решение общего собрания собственников помещений в МКД, проведенного в соответствии с требованиями части 4 настоящей статьи, о выборе способа управления таким домом не принято или не реализовано либо общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проведение которого орган местного самоуправления обязан инициировать в соответствии с частью 4 настоящей статьи, не проведено или не имело кворума, орган местного самоуправления в течение трех дней со дня проведения данного общего собрания или по истечении указанного в части 4 настоящей статьи срока обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством РФ, в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.

Пунктом 4 ст.

161 ЖК предусмотрено, что ОМСУ в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи (в новостройках) и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

  • Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
  • В Письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 24 апреля 2015 г. № 12258-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с введением лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» указано:
  • «…В целях недопущения нарушения прав граждан и создания угрозы безопасности проживания в многоквартирных домах, лицензирующим органам необходимо обеспечить постоянный мониторинг возникновения ситуаций, при которых в отношении многоквартирного дома возникает риск остаться без управления (далее — «дом без управления»), а также оперативно письменно информировать о возникновении таких ситуаций органы местного самоуправления с целью принятия последними мер, направленных на обеспечение управления такими многоквартирными домами.

…Ситуация, при которой управляющая организация перестала осуществлять управление многоквартирным домом, может повлечь за собой ущерб здоровью людей, значительные материальные потери и нарушение условий жизнедеятельности людей и в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее — Федеральный закон № 68-ФЗ) может, по мнению Минстроя России, рассматриваться как чрезвычайная.

  1. Орган местного самоуправления обязан в порядке, установленном Федеральным законом № 68-ФЗ, проинформировать собственников помещений в многоквартирном доме о решениях, принятых по предупреждению чрезвычайной ситуации, и обязательности их исполнения.
  2. При этом, важным моментом в реализации данного варианта является необходимость одновременного принятия органом местного самоуправления решения об объявлении конкурса в соответствии с Правилами № 75, решений, предусмотренных Федеральным законом № 68-ФЗ, а также решения об определении временной управляющей организации.
  3. Кодексом об административных правонарушениях РФ (далее – КоАП РФ) предусмотрена ответственность за нарушение законодательства о конкуренции, по которой и возможно привлечение должностных лиц ОМСУ к ответственности за бездействие и непроведение конкурсов по отбору УО.
  4. Ответственность наступает по статье 14.9 КоАП РФ:
  5. По части 1 статьи — за действия (бездействие) должностных лиц федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных лиц органов или организаций, государственных внебюджетных фондов, а также организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг, которые недопустимы в соответствии с антимонопольным законодательством РФ и приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, а равно к ограничению свободного перемещения товаров (работ, услуг), свободы экономической деятельности.
  6. По части 2 —за действия должностных лиц, указанных в части 1 статьи, которые недопустимы в соответствии с антимонопольным законодательством РФ и приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции, а равно к ограничению свободного перемещения товаров (работ, услуг), свободы экономической деятельности, если такие должностные лица были ранее подвергнуты административному наказанию за аналогичное административное правонарушение.
  7. Судебная практика по таким делам очень малочисленная, да и штрафы в десятки раз меньше, чем для управляющих и иных организаций.
Читайте также:  Исковое заявление о возмещении вреда, причиненного преступлением

Решение суда ХМАО-Югры от 15 ноября 2017 г. по делу № 7-1309/2017 (в пользу должностного лица ОМСУ по причине сроков привлечения к ответственности): «…В данном случае, К.С. вменяется несовершение определенных действий по принятию мер к выбору управляющей организации в установленный законом срок.

При этом, данное правонарушение не является длящимся, так как обязанность провести действия, связанные с выбором управляющей организации, установлена законодателем в строго регламентированные сроки.

Соответственно, правонарушение совершается не длительное время, а одномоментно, то есть по истечении установленного законодателем периода для проведения конкурса по выбору управляющей организации.

По смыслу закона, срок давности привлечения к административной ответственности за правонарушения, по которым предусмотренная правовым актом обязанность не была выполнена к определенному сроку, начинает течь с момента наступления указанного срока.

В случае совершения правонарушения, выразившегося в форме бездействия, срок привлечения к ответственности исчисляется со дня, следующего за последним днем периода, предоставленного для исполнения соответствующей обязанности.

Невыполнение предусмотренной правовыми актами обязанности к установленному сроку свидетельствует о том, что административное правонарушение не является длящимся.

Таким образом, совершенное К.С. правонарушение не может расцениваться как длящееся, так как он привлекается за непроведение конкурса по отбору управляющей организации в установленный законом срок.

Постановление АС Поволжского округа от 15 мая 2015 г. № Ф06-23273/2015 по делу № А57-11884/2014:УФАС привлекла к ответственности ОМСУ за непроведение конкурса по вновь введенному в эксплуатацию дому по отбору управляющей организации для его управления.

Постановление ВС Республики Калмыкия от 6 июня 2013 г. № 4а-29/13: Глава мэрии привлечен УФАС к ответственности за непроведение конкурса, суды трех инстанция согласились с административным органом.

Постановление 17ААС от 9 июля 2015 г. № 17АП-7254/2015-Аку по делу № А71-2328/2015: Глава администрации привлечен УФАС к ответственности за непроведение конкурса, суды трех инстанция согласились с административным органом.

То ли ОМСУ стали выполнять свои обязанности в последнюю пару лет надлежащим образом, то ли бесхозных домов практически нет, но свежая практика судов по таким делам мной не найдена при подготовке статьи(может, не там искала).

Таким образом, хотя конкурсы по хорошим новостройкам и беспроблемным многоквартирным домам фактически не проводятся (или проводятся «для галочки»), но при прекращении договора управления МКД в связи с истечением его срока ОМСУ обязано его организовать в установленные Жилищным кодексом сроки при отсутствии решения общего собрания о выборе управляющей организации.

Так что, если органы местного самоуправления не хотят вовремя исполнять свои обязанности по организации работы для определения управляющей организации МКД, у УО и собственников всегда есть теоретическая возможность обратиться в УФАС за защитой нарушенных прав. А воспользуются ею управляющие организации или нет – вопрос смелости и отношений с ОМСУ каждого руководителя.

Компания «Бурмистр.ру» предлагает своим клиентам юридическое обслуживание. Вся информация о сервисе по ссылке. 

С уважением, Ильмира Носик.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользоваться формой ниже. 

Порядок проведения выборов управляющей компании в сфере ЖКХ: подробно о том, как должен проходить конкурс

Любому многоквартирному дому необходимо иметь хорошего управленца. Только компетентное руководство способно содержать домовое имущество в пригодном состоянии.

Естественно, жителям не обойтись без помощи сторонних организаций – управляющих компаний. Как происходят выборы управляющей компании по действующему Жилищному кодексу, рассмотрим подробно в этой статье.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Показать содержание

Что говорит закон?

Поскольку жилищная инспекция контролирует управление многоквартирных домов, то и управляющую компанию выбирают на основании ЖК РФ.

Статья 161 ЖК РФ чётко регламентирует о том, что жители МКД обязаны выбрать в определённый срок способ управления общедомовым имуществом.

Также для осуществления отбора УК имеется Постановление Правительства №75, в котором прописаны правила процедуры по выбору управляющей организации.

Пункт 3 Постановления Правительства №75 рассказывает о том, что если собственники не выберут в течение 30 дней способ управления для своего МКД, то этот вопрос автоматически переходит в компетенцию органов самоуправления. Соответственно, этот орган и будет выбирать компанию, которая станет управлять общедомовым имуществом. Каждое муниципальное образование имеет свои нормативные акты, которые действуют на местном уровне.

Для ознакомления с действующими актами конкретного образования необходимо посетить официальный сайт местной администрации. В последнее время в законодательство РФ часто вносятся нововведения, это коснулось и Жилищного кодекса. ФЗ №38 от 5 апреля 2013 года регламентирует обо всех изменениях, которые были внесены в ЖК РФ.

Когда проводят выборы управляющей компании в новостройке и давно заселенных домах?

Когда дом подготовлен к сдаче в эксплуатацию, появляется необходимость в выборе вида управления. В связи с этим необходимо провести конкурс. Когда все этапы стройки подошли к концу, а владельцы оформили все необходимые документы и получили ключи от своих квартир, по закону в течение одного месяца собственники обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом.

Также основанием для проведения конкурса служит тот факт, когда собственники в отведённый срок так и не определились с формой управления. Орган местной администрации берёт на себя ответственность и самостоятельно выбирает управляющую организацию для МКД.

Справка! Когда жильцы давно заселенного дома по каким-либо причинам отказались сотрудничать с уже выбранной однажды управляющей компанией, это также является основанием для проведения конкурса по выбору новой УК.

Инициатором разрыва деловых отношений является сама УК. И это тоже считается основанием для выбора новой компании.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом

В ЖК РФ сказано, что инициатором конкурса могут быть только две стороны. Одной стороной являются жители многоквартирного дома, которые после получения документов и ключей от своих квартир приступают к выбору компании, а качестве второй стороны выступает орган местного самоуправления.

В течение 30 календарных дней в местную администрацию должны поступить сведения о выбранной управляющей организации для МКД.

При отсутствии информации в установленный срок администрация приступает к поиску УК самостоятельно, инициируя проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации. Сама УК не имеет полномочий устраивать собрания для жильцов.

Участники

В состав участников входят собственники квартир МКД, местные органы самоуправления, а также потенциальные претенденты. При этом количество кандидатов на управление может быть неограниченным. Главное – вовремя оповещать жителей МКД о принятии участия.

Предмет конкурсного отбора

Предметом конкурса в данном случае будет выступать само право на управление МКД и всем имуществом, которое ему принадлежит. Это право закрепляется оформлением соглашения на определённый срок.

Справка! Сроки соглашения оговариваются отдельно и могут быть ограничены или не ограничены.

Также к предмету конкурса можно отнести финансовую сторону вопроса. Все денежные средства, которые будут находиться в распоряжении новой УК, считаются предметом конкурса.

Предмет торга

Вознаграждение, которое будет получать управляющая организация за свою работу, называют предметом торга. Таким образом, собственники имеют право выбирать компанию, которая наиболее выгодна им по цене, если та предлагает равнозначные услуги среди конкурентов.

Например, среди претендентов есть две компании с одинаковым перечнем услуг. Однако одна организация оценивает свою работу в два раза меньше, чем вторая. Во время проведения торга кандидаты рассказывают жителям дома о своих заслугах на других жилых объектах, а также о перспективах и планах на будущее.

Как определяют победителя открытого конкурсного отбора?

Выбор УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ. — вопрос №17192164 от 05.04.2020

Это лучший ответ (выбран автоматически)

  • В настоящий момент все законно, застройщик обязан передать дом управляющей организации (УО).
  • Выбор способа управления МКД закреплен в
  • статье 161 ЖК РФ

п.13.

В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

(в ред. Федеральных законов от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

п.14.

До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (часть 14 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ).

Однако собственники не лишены впоследствии все переиграть. И создать ТСЖ, которое будет отвечать потребностям собственников.

Обычно это достаточно сложная процедура, но все исполнимо.

Получив свидетельство на право собственности своей квартиры или нежилого помещения — собственник получает одновременно и право участия в общем собрании собственников (ОСС) помещений в МКД и право быть инициатором такого общего собрания. Надо знать, что в силу действия ст. 44 ЖК РФ ОСС является органом управления МКД, а в его компетенцию входит:

выбор способа управления МКД. В соответствии с иными статьями ЖК РФ ОСС может принять решение как создать ТСЖ, так и его ликвидировать, избрав иной способ управления домом при этом.

Собрание может сменить способ управления с УО на ТСЖ, если УО не выполняет свое основное предназначение по созданию безопасного и комфортного проживания для собственников.

Такое право собственникам предоставлено ст. 162 ЖК РФ.

Так что на данном этапе ваше присутствие или отсутствие на собрании большой роли не сыграет.

По закону дом должен быть передан застройщиком УО, а не брошен. Именно УО заключает договора с ресурсоснабжающими организациями.

Впоследствии есть возможность грамотно провести ОСС, и скажем так-осознанно выбрать способ управления МКД, путь тернистый, но проходимый.

Успеха!

(текст отредактирован 06.04.2020 в 12:00)

Конкурс на выбор Управляющей компании

В 2018-2019 годах количество конкурсов на управление МКД сильно возросло. Это связано с тем, что государственный аппарат старается навести порядок в данной деятельности, особенно это заметно на территории Центрального региона России.

Выбор управляющей компании регулируется 75 Постановлением Правительства РФ «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Как правило, проводит Администрация конкурсы на выбор управляющих компаний. Сами компании при подготовке заявок на участие в таких торгах допускают ряд ошибок по причине отсутствия в штате тендерного специалиста.

Ошибки при самостоятельной подготовке конкурсной заявки

Основными недочетами, по которым отказывают в допуске, являются:

  • неправильное заполнение приложенных к документации форм;
  • представлены не все документы, которые требовались по условиям процедуры (выписки ЕГРЮЛ, Устав, Лицензия и т.п.);
  • Не приложен документ о внесении обеспечения заявки;
  • Пропуск срока подачи конкурсной заявки;
  • Отсутствие предложения по обязательным и дополнительным работам.

После отказа в допуске у компаний возникает логичный вопрос: как оспорить конкурс по выбору управляющей компании?

Необходимо обращаться в ФАС, однако, снова встает вопрос кому подготовить жалобу?

Наши предложения по проведение конкурса по отбору управляющей компании

Центр Консалтинга «Госзаказ и Бизнес» осуществляет деятельность, связанную с проведением любых видов торгов с 2012 года, в том числе по конкурсам по отбору управляющей компании по 75 Постановлению.

У нас достаточный накопленный опыт и сложившаяся судебная практика, чтобы помочь Вам провести саму процедуру или подготовить заявку на участие в ней.

Читайте также:  Образец апелляционной жалобы на решение мирового судьи

Подготовкой документов на конкурс по управлению МКД будут заниматься юристы именно из указанной области закона, что позволит подготовить весь комплект документов в строгом соответствии с Постановлением правительства, Жилищным кодексом и конкурсной документацией (в случае подготовки заявки).

Мы оказываем следующие виды услуг для управляющих компаний и Администраций

Полный цикл сопровождения (консалтинг)  в ходе проведения торгов для заказчиков и поставщиков услуг. Также возможно оказание выборочных из списка ниже услуг (цена по запросу).

Для участников (управляющих компаний):

  • Анализ конкурсной документации на выбор управляющей компании;
  • Подготовка жалоб на пункты документации, в случае противоречия Постановлению или явного ограничения Ваших прав*;
  • Подготовка заявки на участие;
  • Заполнение всех форм, приложенных к документации на конкурс;
  • Проверка перед подачей полного комплекта заявки и контроль ее получения заказчиком;
  • Наше присутствие на вскрытии конвертов с заявками всех претендентов*;
  • Помощь и присутствие специалиста при подаче предложений (после вскрытия конвертов следующий обязательный этап)*;
  • Сопровождение до заключения договора включительно и его юридическая проверка.

* – указанные услуги являются дополнительными и оплачиваются отдельно.

Стоимость основных услуг по подготовке заявки составляет 20 000 рублей.

Услуги для Заказчиков:

  • Анализ действующих документов и решений в рамках которых планируется конкурс;
  • Помощь в составлении обязательных и дополнительных работ при подготовке к проведению торгов;
  • Разработка проекта конкурсной документации на основании 75-ПП;
  • Помощь при публикации документов на сайт https://torgi.gov.ru/;
  • Подготовка возражений на жалобы в случае их поступления;
  • Представительство в ФАС по доверенности*;
  • Выделение специалиста на процедуру вскрытия конвертов с заявками и проведения самого конкурса*;
  • Проверка заявок по всем реестрам (РНП, ФНС, ФССП, Арбитраж и т.д.);
  • Помощь в заполнении контракта и сопровождение до стадии его подписания обеими сторонами.
  • * – указанные услуги являются дополнительными и оплачиваются отдельно.
  • Стоимость основных услуг по сопровождению Заказчика в ходе проведения конкурса на управление МКД составляет 20 000 рублей.
  • Обратиться к нам:
  • Ваше Имя:
  • E-mail  (обязательно):  
  • Телефон (желательно):
  • Ваш вопрос:

Правила и порядок проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации

Приятно жить в чистом и ухоженном многоэтажном доме. Безусловно, такая чистота и уют заслуга далеко не только одних жильцов. Держать в дом в хорошем состоянии, равно также, как и в плохом, возможно только с помощью управляющей организации.

Поэтому так важно правильно подобрать надежного поставщика услуг ЖКХ. В этом может помочь местная администрация. Подробнее поговорим о том, как надлежащим образом осуществить выбор УК посредством органа местного самоуправления.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Узнайте на нашем сайте о преимуществах и недостатках управляющей компании перед другими формами управления, а также о том, как создать свою УК и заключить договора с поставщиками и подрядчиками.

  • Собственникам, которые проживают в многоквартирном доме, нужна чёткая помощь и руководство людей, которые имеют опыт и знают толк в управлении многоквартирным домом.
  • Поэтому, в России уже многими десятилетиями существует практика обслуживания дома специальными организациями.
  • Но как именно избирается та или иная управляющая компания?

Если жильцы не могут определиться самостоятельно с организацией, то прибегают к помощи администрации. Давайте попробуем разобраться, прибегнув к нормам законодательства.

Управление как большой, так и меньшим размером постройкой, находится в ведении определенного органа, который именуется Жилищной инспекцией. Это значит, что выбор УК проводится в соответствии с одним нормативно-правовым актом — жилищным кодексом.

Данный акт является единоличным лидером в жилищной сфере, так как содержит в себе упоминания обо всех нюансах, которые могут происходить ввиду тех или иных ситуаций.

Статья 161 говорит о том, что владельцы долей в доме, обязаны избрать в установленные законом сроки организацию, которая будет осуществлять работы по поддержанию постройки в надлежащем виде, то есть работы по управлению.

Но норм этого акта очень мало для того, чтобы надлежащим образом понять, как избирается организация. Разъясняет все нормы жилищного законодательства определённые нормативно-правовые акты, которые относятся к роду постановлений.

Существует Постановление Правительства под номером 75, которое было издано 6 февраля еще 2006 года. Данное постановление предлагает гражданам изучить свод правил, где рассказывается четко и точно о процедуре по выбору УК.

  1. Если приводить примеры выдержек из этого нормативно-правового акта, то стоит обратиться к пункту третьему, где говорится то, что за месяц нужно выбрать новую УК, в противном случае, это за них сделает администрация города или района, которая сама решит, как необходимо распоряжаться данным имуществом.

  2. Отметим, что у каждого города, муниципального образования, субъекта существуют локальные нормативно-правовые акты, которые на внутреннем субъектом уровне регулируют иные вопросы, касающиеся жилищного законодательства.

  3. Это значит, что вполне возможно, что в месте, где вы проживаете, существуют свои особые правила проведения конкурса по выбору управляющей компании.
  4. Однако стоит отметить, что данные законные акты не должны противоречить основным канонам жилищного законодательства.

  5. Федеральный закон от 5 апреля 2013 года также подробно освещает вопросы осуществления выбора организации.
  6. Как видите, мы перечислили вам большое количество нормативно-правовых актов для ознакомления.

  7. Если его вплотную решили заняться данным вопросом, и получить ответ на те или иные вопросы, вам необходимо хотя бы поверхностно изучить каждой из представленных законодательных документов.
  8. Но желаю вам успехов в теоретическом постижении сути, поэтому немедленно наверно переходим к следующему пункту.
  9. О том, как правильно выбрать управляющую компанию, вы можете узнать из видео:
  10. Читайте наши статьи о методах борьбы с нерадивой управляющей компанией, в частности о том, как пожаловаться на УК в Роспотребнадзор, в Жилищную инспекцию, прокуратуру или суд и наказать за бездействие.

Основания

Как вы наверняка уже успели понять, для того, чтобы был проведён соответствующий конкурс, необходимо наличие определенных оснований.

К сожалению, без возникновения тех или иных оснований невозможен выбор управляющей компании. Первым основанием, и, наверное, самым важным в рейтинге имеющихся из всех, является следующий факт.

  1. Если дом только что построен, сдан в эксплуатацию жильцам, и при этом, люди не нашли в себе силы прийти к компромиссу по поводу выбора управляющей организации в новостройке, или же, как это часто бывает, просто не собрались вместе, то администрация берёт на себя обязанность самостоятельно назначить подобную организацию. При этом, должны быть выполнены следующие условия. Постройка должна быть сдана, собственники получили свои ключи, дом прошел все тесты, и при этом прошёл месячный срок, который выдается на то, чтобы выбрать УК.(узнайте, как выбирается управляющая компания в новостройке)
  2. Второе основание также имеет место быть. Так, оно возникает в случае, если не исполнили надлежащим образом.
  3. Это значит, что если собственники жилья в отведенный законный срок не выбрали способ управления, и сами попросили администрацию помочь им в этом, то орган местного управления вмешивается.

  4. Третье основание относится к тому, что жильцы уже разорвали договор об обслуживании с одной управляющей компанией. Теперь они хотят видеть в качестве доверенного лица и исполнителя услуг другую компанию, Однако, не знают, кому довериться. В этом случае администрация самостоятельно назначает и управляющую организацию.
  5. Редко, но иногда на практике появляются ситуации, когда управляющая компания самостоятельно отказывается от своей деятельности, и более не хочет осуществлять обслуживание многоквартирного дома.

    Причин для этого может быть масса, как например неудовлетворенность от сотрудничества с жильцами, или же систематические долги собственников, которые вовлекли в банкротство и саму организацию. В этом случае нерадивыми собственником также избирается новая управляющая организация.

О том, как написать различные заявки в управляющую компанию, например, на перерасчет коммунальных платежей, по заливу квартиры или об отсутствии отопления, вы можете узнать на нашем сайте. о сроках рассмотрения заявок и о том, куда пожаловаться на работу УК.

Кто инициатор?

В данной ситуации право на то, чтобы инициировать конкурс по выбору УК может, в зависимости от ситуации, принадлежать разным субъектам.

В первую очередь, инициатива может исходить от самих жильцов многоквартирного дома, которые просят администрацию поучаствовать в их судьбе, и предложить в рамках конкурса самую эффективную и выгодную управляющую организацию.

Также, инициатива может исходить от самой администрации в случае, если жильцы разорвали договор с одной УК и не торопятся выбрать новую в установленный месячный срок.

Еще, обратиться в УК может и фирма застройщик, которая сдает объект, и просит орган местного самоуправления присмотреться к определённым фирмам, для того, чтобы те в дальнейшем предложили свою кандидатуру жильцам, и осуществляли контроль за домом.

Также, инициатива может исходить от УК, которая по каким-либо причинам прекратила свое сотрудничество с жильцами, и теперь ищет себе достойную замену. Правда таких ситуаций встречается крайне мало.

Участники

Участниками конкурса могут стать только те управляющие организации, которые прошли процедуру лицензирования. Это значит, что они являются законопослушными организациями, которые платят налоги, и осуществляют свою деятельность в соответствии с законом.

  • Кроме того, такие организации имеются на хорошем счету, а также уже не раз доказали многим собственникам помещений в многоквартирных домах свою функциональность.
  • Если управляющая компания желает принять участие в конкурсе, однако не имеет лицензии, то в ближайшее время она должна пройти процедуру по получению.
  • Участниками конкурса могу оставить только те управляющие организации, которые имеют возможность осуществлять свою деятельность в конкретно взятом районе города.
  • Существуют и другие требования, которые могут предъявляться к участникам, однако не устанавливается администрацией индивидуально.

Предмет конкурса

Как ни странно, но предметом конкурса является право на управление многоквартирным домом со всеми вытекающими последствиями. Для УК это возможность получить новые средства, а также, опыт и расширить свою положительную рекламу для других собственников.

https://www.youtube.com/watch?v=tA3OaRpcl3k

Кроме того, предметом является не только право на осуществление деятельности, но и возможность получить финансирование в виде субсидий и дотаций от администрации.

Это является дополнительными средствами для управления постройкой, а также дополнительным доходом для сотрудников управляющей организации.

В связи с этим, число участников конкурса всегда в избытке, так как каждый из сотрудников ук желает обогатиться подобным образом.

Предмет торга

Предметом является конкретно взятая жилая постройка, которая нуждается в управлении. Как правило, такой постройкой является только что сданным домом, поэтому работы, как на его территории, так и внутри постройки предстоит очень много.

Однако, бывалые управляющие компании могут не бояться подобных проблем. Если у организации за спиной внушительные опыт, она знает, как грамотно подойти к вопросу управления, и с максимально небольшими потерями в денежном эквиваленте решить все имеющиеся проблемы.

Таким образом, но он в торгах ставится сама постройка и возможность ею управлять.

Победитель

Об изменениях в порядке проведения открытых конкурсов по отбору управляющих компаний многоквартирными домами

24 декабря 2018 15:00

Постановление от 14 декабря 2018 года №1541.

В Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом внесены изменения, которыми в ходе конкурсных процедур предусматривается пошаговое снижение цены договора управления многоквартирным домом.

Цель принятых решений – создать конкурентную среду при проведении конкурсов по отбору управляющих компаний многоквартирными домами, снизить цены на управление многоквартирными домами и, как следствие, финансовую нагрузку на собственников квартир.

  • Справка
  • Подготовлено Минстроем России в соответствии с планом мероприятий («дорожной
    картой») по развитию конкуренции в отраслях экономики и переходу отдельных сфер
    естественных монополий из состояния естественной монополии в состояние
    конкурентного рынка на 2018–2020
    годы (утверждён распоряжением Правительства от 16
    августа 2018 года №1697-р).
  • Жилищным кодексом предусмотрено, что в случаях, если в
    течение шести месяцев в доме не выбран способ управления, если это новый дом
    или если управляющая организация прекратила управление домом, то орган местного
    самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации для
    управления многоквартирным домом.
  • Правила проведения такого конкурса (далее – Правила)
    утверждены постановлением
    Правительства от 6 февраля 2006 года №75.

Правилами было установлено, что организатор конкурса
определяет в составе конкурсной документации в том числе перечень и стоимость
дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме.

Общая стоимость таких работ и
услуг, заявленная участником конкурса, является критерием определения
победителя при проведении конкурса. При этом предусматривалось, что цена
договора управления многоквартирным домом и, соответственно, стоимость жилищной
услуги не меняется в связи с проведением конкурса.

Участник конкурса определяет
перечень дополнительных работ и услуг и принимает на себя обязательство
выполнять предложенные им дополнительные работы за плату, размер которой указан
в конкурсной документации.

Вместе с тем на практике контроль за выполнением
победителем конкурса дополнительных работ в рамках исполнения договора
управления многоквартирным домом не проводится. Со стороны недобросовестных
управляющих организаций имеют место злоупотребления при заявлении на конкурсе
перечня дополнительных работ.

Подписанным постановлением в Правила внесены изменения,
которыми в рамках конкурсных процедур предусматривается пошаговое снижение цены
договора управления многоквартирным домом. Также предусматривается отказ от
использования в качестве критерия определения победителя конкурса стоимости
дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в
многоквартирном доме.

Цель принятых решений – создать конкурентную среду при
проведении конкурсов по отбору управляющих компаний многоквартирными домами,
снизить цены на управление многоквартирными домами и, как следствие, финансовую нагрузку на
собственников квартир, привлечь на рынок управления многоквартирными домами
добросовестные управляющие организации.

Споры о признании недействительным конкурса по выбору организации управляющей многоквартирным домом

Вопросы, возникающие при проведении органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом управляющей организацией является одним из наиболее распространенных способов управления. При этом управляющая организация может быть избрана как непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме, так и органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса.

Случаи, когда орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, определены в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

Согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Процедура проведения конкурса в сфере отбора управляющих организаций регламентирована Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее — Правила N 75).
Согласно пункту 3 Правил N 75 конкурс проводится, если:

  1. собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
    • собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
    • по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
  2. принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
    • большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 ЖК РФ;
    • собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
    • не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ;
  3. до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
  4. в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Аналогичное правило содержится в статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). В силу названной статьи торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Анализ судебной практики Арбитражного суда Северо-Западного округа по данной категории дел выявил, что за десять лет действия Правил N 75 конкурсы в сфере отбора управляющих организаций первоначально обжаловались преимущественно в случаях нарушения процедуры организации или проведения конкурса, предусмотренной Правилами N 75.

Споры по другим основаниям были довольно редки и являются предметом рассмотрения судов главным образом в последние два года.
Причиной увеличения числа споров, связанных с отбором организаций для управления многоквартирными домами, среди прочего стало внесение изменений в ЖК РФ.

В силу части 4 статьи 7 Федерального закона от 21.07.

2014 N 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (в редакции, действовавшей до 29 июня 2015 года; далее — Закон N 255-ФЗ) в случае, если в срок до 1 апреля 2015 года юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на день вступления в силу названного Федерального закона, не обратились в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор, с заявлением о предоставлении лицензии на осуществление данной деятельности либо такому юридическому лицу или такому индивидуальному предпринимателю отказано в ее выдаче, орган местного самоуправления в порядке, установленном статьей 197 ЖК РФ, обязан уведомить об этом собственников помещений в многоквартирном доме, предпринимательскую деятельность по управлению которым осуществляет такое лицо. В течение пятнадцати дней орган местного самоуправления также обязан созвать собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления, а в случае, если решение о выборе способа управления не принято и (или) не реализовано или данное собрание не проведено, обязан объявить о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации и провести этот конкурс в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ в течение одного месяца со дня объявления о проведении этого конкурса.

Данные изменения привели к тому, что органы местного самоуправления стали массово проводить конкурсы по отбору управляющих организаций, а заинтересованные лица — оспаривать как изданные ими акты об организации и проведении открытых конкурсов, так и процедуру их проведения и результаты.
Кроме того, следует отметить, что в первоначальной редакции указанной нормы права не был решен вопрос о том, до какого момента управляющая организация, выбранная собственниками и не получившая лицензии, сохраняет статус управляющей организации многоквартирным жилым домом. Это также породило ряд споров, поскольку органы местного самоуправления путем издания ненормативных актов без проведения открытых конкурсов стали привлекать организации, имеющие соответствующие лицензии, к управлению многоквартирными домами на период до проведения соответствующих конкурентных процедур.
Однако последний вопрос не вызывал каких-либо серьезных затруднений в правоприменительной практике судов и до внесения соответствующих изменений в часть 4 статьи 7 Закона N 255-ФЗ.

Согласно части 3 статьи 200 ЖК РФ лицензиат, действие лицензии которого прекращено или лицензия которого аннулирована в соответствии со статьей 199 названного Кодекса, обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Ссылаясь на данную норму, суды отвергали доводы сторон о неправомерном управлении многоквартирными домами прежней управляющей организацией до заключения договоров управления по итогам соответствующего конкурса, а также стали признавать упомянутые акты органов местного самоуправления недействительными, как противоречащие нормам жилищного законодательства, регулирующим спорные правоотношения (дела N А42-5522/2015, А56-62542/2015).
Впоследствии часть 4 статьи 7 Закона N 255-ФЗ была дополнена положением о том, что юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые указаны в названной части и осуществляют предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на день вступления в силу Закона N 255-ФЗ, не обратились в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор, с заявлением о предоставлении лицензии на осуществление данной деятельности либо получили отказ в ее выдаче, надлежащим образом обязаны исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до наступления событий, указанных в части 3 статьи 200 ЖК РФ.
Поведение сторон при проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации в связи с отсутствием у прежней управляющей организации лицензии явилось предметом судебного разбирательства по делу N А05-8216/2015, в ходе которого судами было установлено, что местная администрация, выявив отсутствие у управляющих организаций соответствующей лицензии, объявила конкурс на право управления рядом домов, в том числе теми, которыми управляла организация — участник спора.
Как указывала управляющая организация, обратившаяся в суд с иском о признании конкурса недействительным, на момент проведения конкурса она уже получила лицензию и у администрации отпали основания для проведения конкурса.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования этой компании в числе прочего на основании того, что до проведения конкурса ею была получена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, то есть основания, которые явились причиной проведения администрацией конкурса в отношении спорных домов, на день проведения конкурса отпали. По мнению судов, администрация при проведении конкурса должна была учесть указанное обстоятельство.
Суд кассационной инстанции не согласился с таким выводом. Дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в том числе и для выяснения следующего вопроса: знала ли (должна была знать) администрация на момент проведения конкурса о том, что компания получила лицензию?
Как упоминалось ранее, случаи, когда орган местного самоуправления обязан организовать и провести открытый конкурс по отбору организации для управления многоквартирным домом, перечислены в пункте 3 Правил N 75.
Проведенное исследование судебной практики показало, что споры, связанные с применением подпункта 1 пункта 3 Правил N 75, практически отсутствуют.
При рассмотрении судебных дел споры в основном касались вопросов реализации решения собственников многоквартирных домов о выборе ими способа управления многоквартирными домами (подпункты 2 и 3 пункта 3 Правил N 75), а также доведения информации об этом до органов местного самоуправления до момента проведения открытого конкурса.
Реализация решения собственников многоквартирных домов о выборе ими способа управления этими домами, а также доведение информации об этом до органа местного самоуправления играют важную роль при решении вопроса о проведении открытого конкурса по выбору управляющей организации, поскольку указанное обстоятельство способно отменить конкурсную процедуру.
Так, согласно пункту 39 Правил N 75, в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 10.08.

2009 N ГКПИ09-830 абзац первый пункта 39 Правил N 75 признан недействующим в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору управляющей организации в случае, если до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления этим домом, но не реализовали принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

Иначе говоря, отказ от проведения открытого конкурса возможен, только если выбранный собственниками помещений способ управления многоквартирным домом реализован ими, что в соответствии с пунктом 3 Правил N 75 предполагает заключение договоров управления большинством собственников помещений в доме.
Между тем при рассмотрении таких споров необходимо иметь в виду, что орган местного самоуправления на дату проведения конкурса должен обладать документами, подтверждающими легитимность общих собраний собственников, а также доказательствами реализации решения о выборе способа управления.
Как установили суды в деле N А56-48132/2015, на момент проведения конкурса у его организатора таких доказательств не оказалось, в связи с чем суды не усмотрели оснований для признания конкурса недействительным.
В деле N А26-4869/2015 суды отказали в удовлетворении требования о признании незаконными результатов конкурса, поскольку установили, что, несмотря на наличие решения собственников о выборе управляющей организации на общем собрании собственников помещений дома, истцом не было представлено доказательств реализации этого права — заключенных договоров управления, подписанных большинством собственников.
Рассматривая дело N А56-50298/2013, суды посчитали, что у местной администрации отсутствовали основания для проведения конкурса в силу того, что собственники помещений в многоквартирном доме на момент проведения конкурса избрали способ управления домом и заключили соответствующие договоры.
Особенностью дел N А26-11472/2015, А56-36694/2015 и А56-68672/2015 стал исследованный судами вопрос о том, кто вправе выбирать способ управления многоквартирным домом.
Так, например, при рассмотрении дела N А56-68672/2015 было установлено, что администрация издала распоряжение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на право заключения договора управления многоквартирным домом, а общество с проведением открытого конкурса не согласилось и обратилось в суд с заявлением о признании этого распоряжения недействительным, ссылаясь на решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о выборе его в качестве управляющей организации.
По утверждению общества, на момент вынесения администрацией спорного распоряжения собственники помещений уже определили способ управления многоквартирным домом — управление управляющей организацией и утвердили существенные условия договора управления с управляющей организацией.
Суд первой инстанции, посчитав, что оспариваемый акт принят в отношении многоквартирного дома, уже находящегося в управлении общества, имеющего соответствующую лицензию и договоры с собственниками, признал заявленные требования обоснованными и удовлетворил иск. При этом суд первой инстанции также сослался на повторное решение о выборе общества управляющей компанией, подтвердившее прежнее решение собственников. Апелляционный суд согласился с приведенными в решении оценкой доказательств и выводами.
Суд кассационной инстанции решение и постановление отменил.

Судом проанализированы положения статьи 161 ЖК РФ и Правил N 75 в части обязанности органов местного самоуправления по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, условий возникновения такой обязанности, способа отбора управляющей организации (открытый конкурс), а также сроков исполнения упомянутой обязанности. В частности, суд кассационной инстанции сослался на обязанность органа местного самоуправления провести конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в отношении вновь построенного объекта.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *