Говоря об особенностях продажи жилых помещений, следует уточнить, что общий порядок сделок при этом не меняется. Схема действий и нормы регулирования остаются теми же. Просто к действиям участников добавляются нюансы.
Участники сделки
Суть договора заключается в том, что продавец обязуется передать покупателю в собственность жилое помещение, а покупатель принять его. Особенности продажи жилых помещений касаются квартир, домов, и комнат в квартирах и домах.
Участниками сделки является собственник и приобретатель, которому переходят все права на объект. Собственников иногда несколько. В его лице выступают порой представители, действующие на основе доверенности или иного основания. Например, родители ребенка, которому еще нет 18 лет.
Если собственник государство или муниципалитет, в сделке принимает участие орган или лицо, имеющие полномочия на продажу имущества. Исключением служат случаи приватизации жилья, где переход имущества осуществляется бесплатно.
Особенности продажи жилого помещения подразумевают получение нотариально заверенного согласия супруга-сособственника, имеющего права на объект.
Сделки по доверенности
Регистрационная служба тщательно проверяет переданные договора и документы на соответствие нормам действующего законодательства. Не обходит эта участь и доверенности. На что обращают внимание чиновники?
- не истек ли срок ее действия;
- имеет ли полномочия на сделку лицо, подписавшее договор;
- выполнены ли иные требования (например, в пакете документов имеется разрешение органов опеки на сделку с недвижимостью ребенка или недееспособного).
Проблема в том, что проверка ограничивается изучением документов, особенно выданных органами власти.
Если доверенность выдана достаточно давно и ее срок не истек, было бы разумным узнать непосредственно у владельца жилья, хочет ли он до сих пор совершить сделку. Вполне возможно доверенность отозвана и ею пользуется мошенник. Обращение с проверкой доверенности к нотариусу может и не сработать.
Если продавец наследник
Приобретение имущества, полученного ранее другим лицом по наследству, считается рискованным делом. В любой момент могут возникнуть наследники, требующие свою долю, и даже обратиться с иском в суд.
Проблема заключается не только в достаточно длительных сроках исковой давности. Закон предусматривает их восстановление.
Аналогичные случаи происходят с недвижимостью, права на которую переходят через цепь сделок. Единственный способ оставить за собой жилую недвижимость — доказать факт добросовестного приобретения.
Предмет сделки
Предметом сделки является один из объектов, перечисленных выше. Особенности продажи жилого помещения обязывают вписать в документ достаточные сведения для идентификации объекта.
Судебная практика и законодательство называют в качестве достаточной информации сведения из государственного реестра прав: кадастровый номер и основание для регистрации прав продавца (договор, свидетельство о праве на наследство и т.
д.), дата регистрации и иные характеристики.
Если продается жилой дом или его часть, вторая сторона получает соответствующий объем прав на земельный участок или его часть. Сделки по передаче земельного участка могут совмещаться, либо подписывается одновременно два документа.
Последствие нарушения данного правила – признание сделки незаключенной. Это значит, что ее основные условия не согласованы, и документ не имеет юридической силы: не порождает прав и обязанностей.
Если предмет продажи комната или квартира в многоквартирном доме – новый владелец получает также право на часть общего имущества. Оговорка об отказе от него является незаконной.
Описание предмета сделки
Как связаны особенности договора продажи жилого помещения и предмет сделки? В документ вписывают следующие сведения:
- город или населенный пункт, в котором она расположена;
- адрес;
- общая площадь;
- количество комнат;
- наличие балконов и лоджии;
- кадастровый номер.
Квартира может иметь особенности, которые продавец старается скрыть из понятных побуждений. Однако выявление скрытых недостатков дает право покупателю обратиться с иском о взыскании убытков. Если они настолько серьезны, что покупка теряет смысл, предоставляется право расторгнуть сделку.
Реконструкция или перепланировка должны быть узаконены, в противном случае квартира продается, так сказать, без них. Если изменения имеют серьезный характер, то собственника могут обязать привести объект в исходное положение. Поэтому приобретение жилья с подобными дефектами чревато в будущем серьезными трудностями.
Если предлагается в подобном состоянии приобрести дом, то его изменения узакониваются намного проще. Подается заявление или декларация и справка из местной муниципальной администрации о том, что объект не выходит за рамки отведенного земельного участка, и в реестр прав вносятся изменения об объекте.
Если одновременно приобретается земля
Каковы особенности договора продажи жилого помещения с земельным участком под ним?
В ЗК заложен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости. Если передается дом, то передается соответственно и земельный участок.
Отсутствие оформленных документов на участок не запрещает собственнику продать недвижимость. В договоре лишь делается отметка о переходе земли на тех же условиях, на которых ею владел продавец. Исключением являются случаи незаконного строительства на земле, не предназначенной для этого или вообще не находящейся в законном пользовании продавца.
Закон запрещает продавать участок без одновременной продажи дома, расположенного на нем.
Если земля под домом находится в аренде, то и новый владелец получает ее на праве аренды. При этом согласия собственника земельного участка на сделку не требуется.
Законом могут предусматриваться и исключения, запрещающие продажу земельного участка определенным лицам, в данном случае может разрешаться оформление аренды.
В пунктах договора, посвященных предмету сделки, отмечается кадастровый номер и основание регистрации права.
Права третьих лиц
Согласно ГК РФ, особенность продажи жилых помещений заключается в обязанности продавца отметить в договоре всех лиц, сохраняющих право на проживание.
Сюда включаются все проживающие с ним родственники, супруг или супруга. Бывшие члены семьи входят в перечень при условии совместного проживания. Закон распространяет их статус на лиц, не имеющих родственной или иной связи с собственником, но вселенные им в качестве членов семьи.
Если ранее член семьи не принимал участие в приватизации, за ним сохраняется право пользования жилым помещением.
Основанием права проживания служат: завещательный отказ, договор найма жилого помещения, договор ренты с иждивением.
Отсутствие в полной мере оформленных документов не означает, что никто не имеет прав на жилье, кроме собственника. Исключение случаи, в которых нарушение формальностей существенно (например, договора, подлежащие обязательному заверению нотариусом).
В тексте вписываются имена, отчества, фамилии и конкретные права проживания в квартире, и данные паспортов, позволяющие идентифицировать личности. Положение на этот счет содержится в статье об особенностях продажи жилых помещений.
Отдельный пункт — права детей. Если у одного из участников сделки несовершеннолетние дети, лишь имеющие право проживания, а не собственности, закон обязывает принять меры к тому, чтобы не ухудшились условия их проживания.
Цена сделки
Пункт является обязательным для договора купли-продажи. Без него сделка считается не заключенной, и теряется ее юридический смысл. Размер цены нужен не только для защиты прав участников, но и для расчета суммы налога.
Как определяется цена при продаже недвижимости? Особенность продажи жилых помещений в предоставлении сторонам свободы, ограниченной лишь запретом передавать жилье за цену, не соответствующую рыночной. Оценка объекта по кадастровой стоимости не дает возможность сэкономить на уплате налогов, государство обяжет произвести оплату исходя из рыночной цены согласно практике КС РФ.
Если одна сторона предлагает проект договора и вторая его принимает – это не означает автоматического принятия цены, обозначенной в проекте.
Нюансы расчета и указания цены
- При покупке квартиры стоимость указывается и за саму квартиру, и за часть общего имущества в жилом комплексе.
- Если приобретается в собственность дом вместе с земельным участком, либо доля дома с долей участка, прописывается цена на каждый отдельный объект.
- Сумма может рассчитываться исходя из оценки единицы площади, и тогда покупатель обязан заплатить деньги за фактически переданную площадь.
- В договор цена вписывается одновременно и цифрами, и прописью, чтобы не возникало споров из-за ошибок, которые могут быть допущены при ее составлении.
- Нельзя сказать, что последний пункт относится лишь к особенностям договоров купли-продажи жилых помещений.
Форма договора
Закон устанавливает более строгие требования к сделкам о продаже недвижимости и жилых помещений, в частности, договор составляется в форме единого документа. Неисполнение требования о форме делает сделку недействительной. Ссылаться на переписку как на доказательства, подтверждающие факт заключения соглашения, нельзя.
Нотариальное заверение
В 2015 году в законодательство о регистрации прав на недвижимость внесли дополнения. Часть сделок теперь заключается с участием нотариуса.
В перечень включаются следующие случаи:
- сделки по продаже доли в праве общей собственности, даже, если покупатель один из дольщиков;
- продажа квартиры единственным собственником, которому на момент заключения сделки еще не исполнилось 18 лет;
- продажа объекта, находящегося в долевой собственности.
Введение новых положений не исключает обязанности брать разрешение на сделку у органов опеки. К сожалению, перечисленные особенности купли-продажи жилых помещений не учитываются родителями или опекунами.
Государственная регистрация
Закон обязывает участников сделки регистрировать переход прав на имущество. Человек считается полноценным собственником жилой недвижимости с момента регистрации права. Ст. 558 об особенностях продажи жилых помещений определила момент внесения записи в реестр прав как момент заключения сделки.
Если одна из сторон отказывается от регистрации или уклоняется от нее, вторая сторона вправе подать иск в суд о принудительной регистрации. Таким образом, подтверждается, что покупатель является законным владельцем приобретенного имущества, несмотря на отсутствие регистрации.
Сделки с материнским капиталом
Частичное или полное использование средств материнского капитала с целью покупки жилья обязывает выполнить ряд требований законодательства. Особенности затрагивают и формулирование сделок, и порядок ее исполнения.
Вдобавок закон выставляет перечень требований к приобретенному таким образом жилью. В частности, ряд позиций был высказан ВС РФ в обзоре, посвященном судебной практике по использованию материнского капитала.
В заключение
Перечислим кратко особенности продажи жилых помещений, обозначенные в 558 ГК:
- существенным условием считается перечисление прав третьих лиц на квартиру;
- без государственной регистрации договор не считается заключенным;
- иные особенности связаны с возрастом участников сделки или их дееспособностью.
Внесена поправка о регулировании сделок с жильем экономического класса федеральным законом, который пока еще не принят.
Источник: https://BusinessMan.ru/statya-osobennosti-prodaji-jilyih-pomescheniy.html
61. Особенности продажи жилых помещений
Основные положения о продаже жилых помещений:
• стороны не могут произвольно изменить целевой характер использования продаваемого помещения (оно может быть использовано только для жилья граждан);
• продавец обязан указать в договоре лиц, сохраняющих право пользования помещением, которое он продает, напр. членов его семьи (ст. 292 ГК), лицо, проживающее в продаваемом помещении в силу завещательного отказа, нанимателя (арендатора) жилого помещения и членов его семьи;
• в договоре должно быть указано об отсутствии прав кого-либо на проживание в продаваемом помещении, если дело обстоит именно так;
• продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи продавца, возможна лишь с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК);
• договор продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации в органах юстиции либо других органах, специально созданных для этой цели.
Понятие договора купли-продажи жилого помещения регулируется параграфом 7 гл. 30 ГК РФ «Продажа недвижимости». По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, жилой дом или их часть. К договору купли-продажи жилого помещения предъявляется ряд требований:
– договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (несоблюдение формы договора влечет его недействительность; ст. 550 ГК РФ);
– государственная регистрация заключенного договора (ст. 551 ГК РФ).
Государственная регистрация перехода права собственности может быть произведена в судебном порядке по иску одной из сторон, если другая сторона договора отклоняется от такой регистрации.
При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации;
Обязательным в договоре купли-продажи жилого помещения является определение существенных условий договора, какими являются:
– предмет в договоре продажи жилого помещения (ст.
554 ГК РФ) должен быть указан со всеми характеристиками, позволяющими определенно установить жилое помещение, подлежащее передаче покупателю по договору (данные, определяющие расположение помещения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, адрес, площадь). При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом помещении, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным;
– цена договора (ст. 555 ГК РФ), включающая цену передаваемой с жилым помещением соответствующей части земельного участка или права на нее. Цена жилого помещения установлена на единицу его площади или иного показателя его размера, с указанием общей цены такого помещения, подлежащей уплате;
– порядок передачи жилого помещения продавцом (ст. 556 ГК РФ) осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания такого документа считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество;
– перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ).
При продаже жилого дома действует закрепленный Земельным кодексом № 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. (с посл. изм. и доп.) принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Поэтому по договору продажи жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 552 ГК РФ).
Если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, договором должен быть определен вид передаваемого покупателю права на соответствующий земельный участок – право собственности, право аренды или иное право. Если договором такое право не определено, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята данным помещением и необходима для его использования.
Источник: https://studfile.net/preview/4388210/page:52/
Договор продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений
Договор продажи недвижимости — это соглашение сторон, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество
Характеристика договора: консенсуальный, возмездный, взаимный.
Предметом договора является недвижимое имущество – имущество, перемещение которого невозможно без нанесения ущерба его назначению. Такое имущество юридически незаменимо.
К недвижимому имуществу относятся (п. 1 ст. 130 ГК):
- • земельные участки;
- • объекты, неразрывно связанные с землей (сооружения, здания, незавершенные строительством объекты, участки недр);
- • суда (воздушные, водные), подлежащие государственной регистрации.
- • космические объекты.
Не могут быть предметом данного договора некоторые виды земель (напр., земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, земельные участки, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения и др.).
Цена недвижимости является существенным условием договора. Цена недвижимости, находящейся на земельном участке, включает в себя и цену последнего. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.
Обязанности продавца:
• передать покупателю право собственности на недвижимость (это право исчезает у продавца с момента регистрации перехода права собственности к покупателю; этот момент может не совпадать с передачей самого имущества);
• передать покупателю по передаточному акту недвижимое имущество (с момента подписания этого акта риск гибели недвижимого имущества переходит к его покупателю, если иное не предусмотрено договором – п. 2 ст. 556 ГК).
- Обязанности покупателя (ст. 551 ГК):
- • принять недвижимое имущество по передаточному акту;
- • зарегистрировать переход права собственности.
- В случае продажи недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель не имеет права требовать его замены.
Форма договора должна быть обязательно письменной, а договор должен быть подписан двумя сторонами (ст. 550 ГК). При этом подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК). А в отношении некоторых объектов подлежит государственной регистрации и договор о его продаже (напр., договор продажи предприятия – п. 3 ст. 560 ГК).
- Особенности продажи жилых помещений.
- Основные положения о продаже жилых помещений:
- • стороны не могут произвольно изменить целевой характер использования продаваемого помещения (оно может быть использовано только для жилья граждан);
• продавец обязан указать в договоре лиц, сохраняющих право пользования помещением, которое он продает, напр. членов его семьи (ст. 292 ГК), лицо, проживающее в продаваемом помещении в силу завещательного отказа, нанимателя (арендатора) жилого помещения и членов его семьи;
• в договоре должно быть указано об отсутствии прав кого-либо на проживание в продаваемом помещении, если дело обстоит именно так;
• продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи продавца, возможна лишь с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК);
- • договор продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации в органах юстиции либо других органах, специально созданных для этой цели.
- По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
- Права на коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Как правило, договор продажи предприятия применяется только при приватизации государственных предприятий. В предпринимательской деятельности применение этого договора экономически нецелесообразно из-за его сложности.
Источник: https://students-library.com/library/read/24123-dogovor-prodazi-nedvizimosti-osobennosti-prodazi-zilyh-pomesenij
Особенности купли-продажи жилых помещений
В соответствии со ст. 288 ГК собственнику жилого помещения принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилым помещением.
- По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
- По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
- Форма: в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами
- Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
- Государственная регистрация:
- Регистрируется переход права собственности на недвижимость, а не сам договор!
- Обязательным в договоре купли-продажи жилого помещения является определение существенных условий договора, какими являются:
- – предмет(ст. 554 ГК РФ) должен быть указан со всеми характеристиками, позволяющими определенно установить жилое помещение
– цена договора (ст. 555 ГК РФ), включающая цену передаваемой с жилым помещением соответствующей части земельного участка или права на нее.
– порядок передачи жилого помещения продавцом (ст. 556 ГК РФ) осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания такого документа считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя – обязанности принять имущество;
– перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК РФ). (ОСОБЕННОСТЬ КУПЛИ = ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ)
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. (если, к примеру, отдельно стоящий жилой дом) = принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
- Особенности залога жилых помещений.
- По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
- Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
- Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях.
- Ø При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.
- Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРНП.
- Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом не затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
- Решение должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.
Дата добавления: 2018-04-05; просмотров: 192;
Источник: https://studopedia.net/3_65624_osobennosti-kupli-prodazhi-zhilih-pomeshcheniy.html
Особенности продажи жилых помещений
- Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем,является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
- Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
- Договор продажи предприятия.
Институт продажи предприятия как имущественного комплекса (ст. 132 ГК РФ) является новым в российском гражданском законодательстве. Его возникновение связано с изменением экономического уклада страны, проведением приватизации государственного и муниципального имущества.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В его состав могут входить все виды движимого, недвижимого имущества, долги и т.д.
- Предметом договора продажи предприятий является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключение прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
- Если иное не установлено договором, покупателю переходят права на коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права использования таких средств индивидуализации.
- Если иное не установлено законом или иным нормативным актом, не подлежат передаче покупателю предприятия права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.
Существенными условиями договора являются состав и стоимость предприятий.
Обязательными приложениями к договору служат акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроковых требований.
Договор о продаже предприятия считается заключенным с моментагосударственной регистрации договора. По долгам, включенным в состав предприятий, которые были переданы покупателю без согласия кредитора, продавец и покупатель несут солидарную ответственность.
Моментом передачи предприятия покупателю считаетсядень подписания сторонами передаточного акта. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели имущества. До момента государственной регистрации договора покупатель получает право распоряжения имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для реализации хозяйственных целей.
Для государственной регистрации права собственности предприятия необходим лишь один акт госрегистрации договора, даже если в имущественный комплекс предприятия входит несколько объектов недвижимости.
Обязанности продавца:
§ подготовить предприятие к передаче покупателю и составить передаточный акт (абз. 2 п. 1 ст. 536 ГК РФ), с момента подписания которого предприятие считается переданным (п. 2 ст. 563 ГК РФ);
§ известить своих кредиторов о продаже предприятия (ст. 526 ГК РФ), в противном случае продавец несет солидарную ответственность с покупателем (п. 4 ст. 526 ГК РФ);
§ перевести на покупателя право собственности на предприятие и передать предприятие покупателю.
В случае передачи предприятия с недостатками имущества, указанными в передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены предприятия, предоставления недостающего имущества (ст. 565 ГК РФ).
При признании сделки по продаже предприятия недействительной правила о возврате сторонами всего полученного по сделке применяются лишь в том случае, если такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.
Содержание договора продажи предприятия
В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятием признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и признаваемый недвижимостью.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).
- Договор купли-продажи предприятия является возмездным, консенсуальным, взаимным.
- Содержание договора продажи предприятия
- Существенными условиями данного договора являютсяпредмет ицена.
- Предмет договора — предприятие как имущественный комплекс, включающий:
- § недвижимое имущество (земельные участки, здания, сооружения);
- § движимые вещи (оборудование, инвентарь, сырье, продукцию) ;
- § права требования;
- § долги;
- § права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания);
- § другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
При этом права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 3 ст. 559).
В соответствии со ст. 561 ГК РФ состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.
Права кредиторов при продаже предприятия предусмотрены ст. 562 ГКРФ. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия (ст. 562 ГК РФ).
- Если кредитор письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, он вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать:
- § либо прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков;
- § либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части.
- Если кредитор не был уведомлен о продаже предприятия, он может предъявить иск об удовлетворении своих требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о перс- даче предприятия продавцом покупателю.
- После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.
Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (ст. 563 ГК РФ).
- Если договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на предприятие, переданное покупателю, до оплаты предприятия или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.
- В соответствии со ст. 565 ГК РФ в случае передачи и принятия предприятия с недостатками:
- § если состав предприятия не соответствует предусмотренному договором, в том числе в отношении качества переданного имущества, последствия определяются на основании общих правил о договоре купли-продажи, предусмотренных ст. 460-462, 466, 469, 475, 479 ГК РФ, при условии, что иное не вытекает из договора;
- § в случае, если предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках предприятия и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия;
- § покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия;
- § покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в соответствии с законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно.
- Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.
Договор продажи предприятия заключаетсяв письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (и. 1 ст. 560 ГК РФ), с обязательным приложением к нему следующих документов:
- § акта инвентаризации;
- § бухгалтерского баланса;
- § заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
- § перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.
- Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.
- Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
- Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту.
По общему правилу, если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю (ст. 564 ГК РФ).
Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:
Источник: https://zdamsam.ru/a62333.html
Гражданское право
Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В указанный перечень включаются следующие субъекты:
- члены семьи прежнего собственника, круг которых определяется по правилам ст. 53 ЖК РСФСР, включая тех, кто прекратил семейные отношения с прежним собственником и не состоит с ним в родственных отношениях;
- наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;
- поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора найма;
- лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа;
- получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении;
- ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора.
В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.
Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, при продаже жилого помещения переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется. Поэтому нормы ст. 551 ГК по отношению к договорам продажи жилого помещения применяться не могут.
Передача жилого помещения, даже оформленная соответствующим актом, но осуществленная до государственной регистрации договора продажи жилого помещения, не порождает каких-либо прав покупателя на жилое помещение.
Факт заключения договора продажи жилого помещения порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием вынесения решения о регистрации договора продажи жилого помещения в случаях, когда какая-либо сторона уклоняется от этого.
Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
А в соответствии со ст. 19 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. (в редакции от 10 февраля 1999 г.) «Об основах федеральной жилищной политики» не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.
Источник: https://isfic.info/civil2/grots103.htm
Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости
Чуйков, Р. Ю. Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости / Р. Ю. Чуйков. — Текст : непосредственный, электронный // Молодой ученый. — 2018. — № 47 (233). — С. 162-164. — URL: https://moluch.ru/archive/233/54162/ (дата обращения: 13.04.2020).
В настоящее время все большее внимание уделяется процессам, связанным с недвижимостью. Именно поэтому в представленной статье проведен анализ актуального вопроса особенностей содержания договора купли-продажи недвижимости. Методология исследования — анализ научной литературы по заданной проблеме, а также практического отечественного опыта.
Ключевые слова: содержание, договор, купля-продажа, недвижимость, хозяйство, собственник, юридическое лицо, субъект.
Покупка или продажа — это самые распространенные виды сделок с недвижимостью. Общие положения о подобных сделках освещены в § 7 гл. 30 ГК РФ. В Земельном Кодексе РФ рассмотрены особенности сделок с земельными участками, а в Кодексе торгового мореплавания РФ — с морскими судами [1].
Субъектами договора купли-продажи в роли продавцов и покупателей имеют право выступать физические и юридические лица. В отдельных случаях продавцом или покупателем недвижимости могут выступать иные субъекты гражданских прав — Российская Федерация, муниципальные образования и т. д.
При этом продавец является собственником недвижимости в подавляющем большинстве случаев [2]. Государственные учреждения, казенные предприятия и другие организации с правом хозяйственного ведения или оперативного управления, не являющиеся собственниками имущества, в исключительных случаях также могут быть субъектами договора купли-продажи.
Эти исключения описаны в статьях 295, 297 и 298 ГК РФ [3].
Договор купли-продажи недвижимого имущества — это соглашение двух сторон, в котором продавец берет на себя обязательство на возмездной основе передать в собственность покупателя определенный объект недвижимости, а покупатель, в свою очередь, обязуется принять этот объект и уплатить за него оговоренную сторонами сумму. Такое соглашение является двусторонним и взаимным.
- Объекты недвижимости — это особая категория объектов, характеристики которых определены законом. Недвижимым считается имущество, обладающее характерными признаками:
- ‒ Прочная связь с землей.
- ‒ Отсутствие возможности переместить объект без существенных нарушений целостности его конструкции.
- ‒ Предназначение для длительного использования.
- ‒ Сохранение первоначальной формы в течение длительного периода времени.
- ‒ Наличие индивидуальных признаков, отличающих объект от прочих.
- ‒ Часть имущества, которое подлежит перемещению, отнесена к недвижимости для удобства государственной регистрации.
- Опираясь на данные характеристики, можно выделить три группы недвижимых объектов:
- Земельные участки, недра, постройки. При этом постройкой считается сооружение, не подлежащее демонтажу и переносу на другое место, имеющее фундамент.
- Жилые и производственные комплексы.
- Речные, морские и воздушные суда, космические корабли.
Особо стоят недостроенные объекты недвижимости. Сделки купли-продажи с недостроенными строительными объектами признаны возможными.
Предметом договора купли-продажи не могут выступать земли сельскохозяйственного назначения, земли, находящиеся во временном пользовании, земли оздоровительного и историко-культурного значения.
Договор купли-продажи недвижимого имущества содержит два основных условия — предмет и цену сделки.
Предмет такого договора — любое недвижимое имущество, признанное таковым законом (участок земли, капитальная постройка, квартира, жилой комплекс и проч.).
В договоре обязательным порядком указываются данные, определяющие местоположение объекта и характеризующие его — адрес, год постройки (если это здание), площадь, назначение.
Договор не будет признан согласованным сторонами и заключенным, если эти данные не будут в нем указаны.
План земельного участка с его кадастровым номером, план объекта недвижимости предоставляются в обязательном порядке при купле-продаже отдельно стоящего здания. Такие здания или сооружения должны иметь технический паспорт с указанием целевого назначения и планом объекта, и справку из бюро технической инвентаризации с данными технического учета и инвентаризации объекта.
Закон требует соблюдение условия определенности продаваемого объекта недвижимости, что означает его реальное существование и факт регистрации в государственном реестре. В случае уничтожения недвижимого имущества (пожара или разрушения) право собственности на него заканчивается, даже если это не отображено в государственном реестре.
Своей спецификой обладают сделки купли-продажи доли недвижимого имущества. Физически неделимые объекты недвижимости условно делятся на части между собственниками, при сделке с такой частью речь идет о продаже доли в праве собственности.
Существуют свои нюансы при продаже жилых объектов недвижимости. Предметом договора в случае сделки с жилыми помещениями могут выступать приватизированные, приобретенные в собственность, полностью оплаченные в составе жилищно-строительных кооперативов помещения. Стороны договариваются о предмете сделки, определяют его характеристики, адрес, площадь, этаж.
При проживании в помещении людей, сохраняющих право пользования этим недвижимым имуществом, необходимо предоставить полный перечень проживающих, указав их права на пользование жилым помещением, подлежащим продаже.
Право несовершеннолетних членов семьи собственника на проживание и использование должно быть закреплено в обязательном порядке. Продажа жилого помещения с проживающими там несовершеннолетними детьми возможна только с разрешения органов опеки.
Копии договоров по отчуждению жилой площади должны быть предоставлены в течение месяца с момента выдачи разрешения на получение сделки в органы опеки.
В случае регистрации договора продажи жилого помещения, полученного продавцов по наследству или в результате дарения, необходимо предоставить справку об уплате налога на наследство или дарение.
Когда жилое помещение продается с публичных торгов, продавцом выступает уполномоченное юридическое лицо, имеющее право совершать сделки с имуществом должника.
Продавая предприятие, продавец обязуется передать в собственность покупателю предприятие как имущественный комплекс. В основном договор купли-продажи используется только при приватизации государственных предприятий. В бизнесе применение такого договора экономически нецелесообразно.
Второе обязательное условие содержания договора купли-продажи недвижимости — условие о цене объекта, согласованного обеими сторонами. Без указания цены договор считается недействительным. Цена за отдельно стоящее на земельном участке здание указывается вместе с ценой за соответствующий участок, если иные условия определения цены не прописаны в договоре отдельно.
Покупатель должен выполнить обязательство по договору и оплатить приобретаемое недвижимое имущество. Стороны договора сами решают, какая форма оплаты их устроит. При оплате недвижимости возможны рассрочка, кредит, предварительная оплата, ипотека.
Продавец обязан передать покупателю право собственности на недвижимость по договору, поэтому, если отдельно условия не оговорены, именно на плечи продавца ложатся расходы по регистрации перехода права собственности.
Договор оформляется в письменном виде как один документ, подлежащий подписанию обеими сторонами. Соблюдение формы договора является обязательным условием его действительности. Нотариально удостоверять договор купли-продажи недвижимости необязательно, но при желании возможно [4].
Покупатель считается вступившим в право собственности только в момент государственной регистрации. Этот момент наступает в день внесения записи в государственный реестр прав.
Все существующие обременения продавца в обязательном порядке указываются в договоре купли-продажи. В случае отсутствия такой записи в регистрации договора может быть отказано.
В случае уклонения от обязательной регистрации перехода права собственности каким-либо участником договора суд выносит решение о такой регистрации при обращении второй стороны [5].
- В особых случаях нужна государственная регистрация самого договора купли-продажи дополнительно к регистрации перехода права собственности (например, в договоре продажи предприятия).
- Регистрация судов производится в Судовом реестре, после чего покупатель получает свидетельство о собственности на судно.
- Литература:
- Брагинский М. И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. — М.: Статут, 2016. — 780 с.
- Масурков А. В. Гражданское право: Учебное пособие / 5-е изд2013. — 486 с. [Электронный ресурс].
Источник: https://moluch.ru/archive/233/54162/