Образец договора залога земельного участка

В документе прописываются основные правила, регулирующие отношения кредитора и должника.

Каков порядок составления документа, каковы самые важные моменты договора, нужно ли заверять нотариально и регистрировать сделку? Обо всем этом ниже в статье.

Правовое регулирование ипотечных соглашений

Основной документ, регулирующий ипотеку недвижимости граждан, — это закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В нормативном акте указано:

• когда возникает ипотека на основании закона, а когда требуется закладная;
• какие положения нужно включать в договор;
• регистрация ипотеки;
• порядок реализации имущества в случае неисполнения условий договора.

В случаях, не урегулированных законом № 102-ФЗ, применяются нормы ГК РФ о вещных правах. Такое положение закреплено в статье 334 ГК РФ.

Глава 9 ЗК РФ посвящена особенностям ипотеки земельных участков. Если надел приобретается за счёт кредитных средств, имущество оказывается в залоге с момента регистрации права собственности в Росреестре.

Порядок составления документа

В большинстве случаев клиенты почти не участвуют в составлении договора. У каждого банка есть собственный шаблон, куда вписываются данные о гражданине и его кредите. Сам человек может лишь выбрать сумму займа, срок пользования деньгами, день оплаты ежемесячного платежа и некоторые другие особенности.

Обычно составляется 3 экземпляра:

1. для банка,
2. для должника;
3. для Росреестра.

Ипотечным договорам присуща стандартная структура:

• наименование договора, дата и место заключения;
• сведения о сторонах сделки (наименование банка, место нахождения, реквизиты лицензии, Ф.И.О. и должность представителя, Ф.И.О. заёмщика, место регистрации, паспортные данные);
• предмет договора (предоставление займа);
• порядок предоставления средств, их использования, порядок возврата;
• права и обязанности сторон;
• меры ответственности;
• прочие условия;
• реквизиты и подписи сторон.

Важно! На титульном листе договора должна быть указана полная стоимость кредита в процентах на дату подписания соглашения. Без этого договор будет признан недействительным.

Существенные условия соглашения

В договоре должны быть описаны:

1. предмет ипотеки и его оценка;
2. суть обязательства перед банком, его размер;
3. порядок исполнения обязательства.

Если любое из указанных условий не будет описано в договоре, соглашение считается недействительным.

Предмет кредитования и его оценка

Предметом залога является земельный участок. В договоре указывается:

• кадастровый номер;
• адрес;
• площадь;
• категория земель, к которой относится участок;
• разрешённое землепользование;
• право, на котором участок принадлежит заёмщику (право собственности);
• иные характеристики (например, перечень подведённых коммуникаций).

Также стороны указывают стоимость, в которую был оценён участок. Цена устанавливается по согласованию между банком и заёмщиком, и не связана со сделкой купли-продажи участка.

Но обычно в соглашении указывается, что стоимость определена в соответствии с результатом экспертной оценки, указывается номер и дата составления отчёта, наименование экспертной организации.

Обязательство, обеспеченное займом

За счёт залога земельного участка обеспечивается денежный долг перед банком.

Поэтому в соглашении указывается:

1. порядок предоставления займа (наличный или безналичный способ);
2. общая сумма предоставленных средств;
3. дополнительные платежи, которые также включены в тело кредита (комиссии за выдачу, плата за уменьшение процентной ставки и т.д.);
4. процентная ставка;
5. формула подсчёта ежемесячного платежа и его размер;
6. способ возврата – перечисление на указанный счёт банка.

Порядок возврата денег обычно описывается в графике платежей, который оформляется отдельным приложением к договору. В этом документе в табличном виде указывается:

• дата, не позднее которой должен быть перечислен платёж;
• размер взноса;
• остаток долга после перевода.

В договоре указывается число месяца, не позднее которого заёмщик должен перевести деньги.

Важно! Если в ходе исполнения договора возникли дополнительные обязательства, например, неустойка, то они погашаются в соответствующем порядке, без привязки к основному долгу.

Отдельно в соглашении указывается порядок зачисления средств, если клиент перевёл недостаточную сумму:

1. списывается сумма убытков банка, понесённых в результате неисполнения договора;
2. погашаются проценты по просроченному платежу;
3. плановые проценты за пользование кредитом;
4. основной долг;
5. возмещение комиссионных расходов банка;
6. неустойка.

В договоре указывается, может ли клиент провести досрочный возврат долга полностью или частично.

Обычно банки устанавливают некоторые ограничения:

• минимальная сумма досрочного погашения (например, от 50 000 рублей);
• предварительное письменное уведомление банка.

Взыскание долга за счёт залога

Банк обращает взыскание на земельный участок, если гражданин не вносит платежи по ипотеке, или перечисляет деньги не в полном объёме. Взыскать средства на счёт недвижимости можно через суд.

Банк подаёт исковое заявление, суд выносит решение в пользу кредитора, оформляется исполнительный лист, который направляется судебным приставам. Часто соглашения содержат пункт о возможности взыскания долга во внесудебном порядке.

Для этого представители банка собирают доказательства несвоевременного исполнения обязательств по кредитному соглашению и обращаются к нотариусу. Тот делает исполнительную надпись на договоре, что является основанием для реализации имущества.

Важно! Взыскать долг за счёт участка нельзя, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости предмета залога или просрочка составляет менее 3 месяцев.

Ответственность сторон и порядок разрешения споров

За некоторые нарушения налагается штраф и устанавливается повышенная процентная ставка по кредиту.

Например, если гражданин не продлит полис страхования недвижимости, он заплатит 10 000 рублей, а ставка составит 36% годовых.

Банк за неисполнение своих обязательств несёт ответственность по законодательству, специальные нормы не устанавливаются. Это значит, что заёмщик может требовать компенсацию только фактически понесённых убытков. Например, банк несвоевременно перевёл деньги, что привело к финансовым потерям.

В соглашения включается норма, по которой стороны обязаны разрешать возникающие разногласия путём переговоров.

Если у заёмщика возникнет претензия по поводу начисления процентов или пени, он должен инициировать встречу с представителем банка. Заинтересованное лицо может обратиться в суд, только в случае неудачных переговоров.

На заметку! Исковое заявление не будет рассмотрено, если переговоры не были проведены. Поэтому процедуру разрешения разногласий стоит инициировать в письменном виде, чтобы у человека были доказательства.

Нотариальное удостоверение

Все ипотечные соглашения должны проходить нотариальное заверение.

Для этого нотариус проверяет сам договор на соответствие требованиям законодательства, наличие у сторон сделки полномочий для его подписания.

Также у заёмщика спрашивают, понимает ли он суть совершаемого действия и его последствия, есть ли обстоятельства, принуждающие его к сделке. Если противоречий не установлено, нотариус совершает удостоверительную надпись.

В ней указывается:

• место и дата удостоверения договора;
• Ф.И.О. нотариуса, название конторы или округа, где он работает;
• указание, что договор был удостоверен и соответствует волеизъявлению сторон;
• утверждение, что личности подписавших документ были проверены нотариусом, соглашение было подписано в его присутствии;
• номер записи в реестре;
• сумма госпошлины;
• величина платы за правовую и техническую помощь;
• печать, подпись, фамилия и инициалы нотариуса.

Указывается:

1. дата;
2. номер;
3. вид действия (удостоверение ипотечного договора);
4. стороны сделки;
5. другая информация.

Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на недвижимость и её правовые обременения подлежат государственной регистрации. Обязанность по соблюдению этих формальностей и сопутствующие расходы ложатся на заёмщика.

В договоре с банком может быть предусмотрен определённый срок для обращения за государственной регистрацией договора, например, 10 рабочих дней с момента подписания. Заёмщик может сразу зарегистрировать покупку земельного участка и его ипотеку.

Для этого потребуются:

• заявление;
• договор купли-продажи и приложения к нему (2 оригинала);
• соглашение с банком и приложения к нему (2 оригинала);
• паспорт гражданина.

Справка! Закладная не оформляется, так как при покупке земельного участка не кредитные средства ипотека возникает в силу закона.

Регистрация занимает 3 рабочих дня (5, если документы подаются через МФЦ). После этого гражданину возвращают его экземпляры кредитного договора и договора купли-продажи с отметками о регистрации.

Заключение

Гражданин практически не может повлиять на составление ипотечного договора. Но заёмщику следует проследить, чтобы предварительно согласованные условия выдачи займа были точно отражены в договоре.

Обзор договора залога земельного участка

Договор о залоге земельного участка в подавляющем большинстве случаев составляется тогда, когда оформляется ипотека, однако, существуют и прочие варианты. Данный документ представляет собой соглашение о предоставлении территориального надела в качестве залогового обеспечения.

Ключевые параметры и требования, предъявляемые к заполнению, в полной мере регламентируются «Федеральным Законом об ипотеке», а также действующим Гражданским Кодексом РФ.

Для понимания того, как составить договор залога земельного участка, необходимо ознакомиться с главными условиями, с центральными критериями, с нюансами процедуры рассмотрения, с содержанием пунктов, с прочими характерными требованиями, а также со способами заключения соглашения между физическими и юридическими лицами.

Главные условия оформления

В 2020 году в соответствии с нормами, четко прописанными в статье 339 Гражданского Кодекса РФ, залоговый договор должен в обязательном порядке содержать в себе следующие характерные сведения:

• предмет залогового обеспечения, которым в рассматриваемом случае является участок земли;
• существо залога;
• обстоятельства и срок их исполнения;
• порядок реализации имущественного объекта в порядке судебного разбирательства в случае появления спорных обстоятельств.

Вышеуказанный перечень условий является общим, благодаря чему происходит его применение по отношению ко всем соглашениям о залоге, если иное не предусматривается нормами регулирующих нормативных актов.

Статья 339. Условия и форма договора залога

Федеральное законодательство определяет и прочие основные условия, которым должны содержаться в рассматриваемых соглашениях:

• предмет договора;
• оценка в денежном выражении;
• размер обязательств.

Предмет залогового обеспечения нужно обязательно указывать с учетом следующих обстоятельств:

• наименование;
• место фактического размещения участка земли;
• параметры участка, с помощью которых он может быть быстро идентифицирован.

Стоит отметить, что помимо прочего в документе четко прописывается правовая норма, на основе которой собственник получил землю в свое непосредственное распоряжение и сведения об органе, сотрудниками которых проводится регистрация договора залога земельного участка.

Важные замечания в правилах

Центральные критерии

В подавляющем большинстве случаев финансовые организации обращают наиболее пристальное внимание на проведение оценочных мероприятий на конкретном участке.

Все без исключения земли должны отвечать повышенным требованиям к ликвидности. Это обуславливается возможностью реализации банком надела, если у его собственника не будет средств для погашения своих долговых обязательств в установленный срок.

К оформлению в качестве залогового обеспечения допускаются следующие категории участков:

• принадлежащие к землям, отведенным для индивидуального строительства или личного подсобного хозяйства;
• имеющие четкие предельные параметры и координаты – другими словами должна быть проедена предварительная процедура межевания;
• имеющие доступ к основным транспортным развязкам;
• имеющие инфраструктуру с учетом подключения к основным энергетическим сетям;
• отвечающие последним требованиям, предъявляемым к экологическим параметрам регионов.

Стоит отметить, что в любом случае заключенный договор подлежит обязательной регистрации в государственном реестре.

Образец договора залога земельного участка:

Особенности процедуры рассмотрения

При оформлении соглашения о залоге территориального надела нужно учитывать некоторые особенности. Например, на основании положений статьи 62 Федерального Закона об ипотеке, участки земли могут выступать в качестве предмета такого кредитования только в том случае, если они не имеют ограничений в обороте.

Предметом договора не могут являться те земли, которые находятся в непосредственной собственности у государственных или муниципальных органов власти, кроме тех, которые были отведены непосредственному пользователю для организации строительных работ или для возведения элементов коммуникационной инфраструктуры.

Если ипотечное соглашение заключается при условии наличия на участке объектов, принадлежащих заинтересованному лицу по праву собственности, то в документе важно указать факт того, что залоговое обеспечение будет распространено на соответствующие объекты строительства. Об этом гласят нормы статьи 64 Федерального Закона об ипотечном кредитовании.

Официальное действие залога начинается с того момента, когда проводится государственная регистрация сделки в территориальном отделении государственного реестра.

Помимо прочего, если участок выступает залогом по договору ипотеки, непосредственный залогодатель имеет законные основания на осуществление строительных работ на земле без ограничений от банков.

Ипотека будет автоматически распространена на данные объекты.

В заключаемом соглашении важно указать объективные сведения о рыночной стоимости земли. Для этого предварительно привлекается специальная экспертная комиссия, действующая от имени финансовой организации. При этом стоимость работ определяется на основании дополнительного договора, заключаемого между заемщиком и уполномоченным представителем банка.

Содержание пунктов

Рассматриваемый образец договора содержит в себе следующие позиции:

1. Шапка, в которой прописывается наименование населенного пункта, дата составления договора, паспортные данные и адреса сторон сделки.
2. Предмет соглашения – указываются основные и дополнительные условия, адрес фактического месторасположения участка земли, величина кадастровой стоимости, порядок по которому проводится продажа дома (а также соответствующая покупка третьими лицами) или земли при возникновении споров.
3. Гарантии, дающиеся держателем предмета залога – например, может быть указан факт того, что участок не будет реализован без согласия залогодателя.
4. Обязанности сторон сделки.
5. Страховые нюансы.
6. Ответственность сторон при возникновении чрезвычайных обстоятельств.
7. Итоговые нормативы.
8. Актуальные реквизиты сторон и их подписи.

Скачать бланк договора залога земельного участка

Важно: если соглашение заключается официальным представителем заинтересованного лица, то нужно заблаговременно подготовить нотариальную доверенность.

Прочие требования

Заинтересованная в ипотечном кредитовании сторона может возводить любые объекты строительства на заложенной территории с учетом того, что все здания будут автоматически переведены в категорию предметов залогового обеспечения. Вместе с этим участники договора могут договорится о другом порядке регулирования отношений в рамках проводимых строительных мероприятий. Об этом говорится в статье 65 Федерального Закона об ипотеке.

Компетентные судебные инстанции могут отказать в прошении по факту обращения взыскания на возведенный объект на участке земли, если произошедшие нарушения по установленным обязательствам незначительные, а сумма предполагаемого взыскания даже в малейшей степени не соответствует стоимости построенных зданий. Основные критерии рассматриваемой несоразмерности определяются в статье 54 вышеуказанного нормативного акта.

Они заключаются в том, что размер взыскиваемой суммы не может быть больше 5% от стоимости имущества, находящегося в банке в качестве залогового обеспечения. Стоит отметить, что максимальный срок допустимой просрочки обязательств составляет 90 дней. После истечение установленных рамок происходит принудительное возмещение убытков банка путем продажи объекта.

В случае, если судом не определяются аналогичные обстоятельства, происходит принятие решения о продаже имущественного объекта для соразмерного погашения задолженности. Это, в свою очередь, регулируется действующей апелляционной практикой.

При заполнении образца залогового соглашения о передаче земельного участка в финансовую организацию важно обратить особое внимание на соответствие всем требованиям, указанным в статье 9 Федерального Закона об ипотечном кредитовании.

Если территориальный надел находится у пользователя на основании договора аренды, то в заключаемом с банком соглашении обычно указывается позиция о том, что переход такого участка в непосредственную собственность гражданина автоматически не прекращает залоговые отношения.

Наконец, если заинтересованные стороны не предполагают распространение залога на возводимые объекты строительства, то это также рекомендуется указать в заключаемом соглашении.

Способы заключения договора залога земельного участка

Отношения в рамках заключения соглашения, предметом которого выступают участки земли или официальные права на них, подчиняются общим параметрам, присущим составлению аналогичных документов на торгах, что регламентируется действующим гражданским законодательством.

Земельный Кодекс РФ также определяет некоторые дополнительные нормативные положения. Например, согласно нормам статьи вышеуказанного Кодекса основной формой заключения договоров по приобретению прав на участки земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются публичные торги. Данная норма в основном распространяется на

• арендные договора
• и
• соглашения о купле-продаже
• .

Возможность оформления соответствующих договоров не исключается и с условием не проведения аукциона. Предметом в рамках рассматриваемого документа могут выступать абсолютно любые территориальные наделы, которые не были выведены из официального оборота в соответствии с действующим федеральным законодательством.

Что касается прямого порядка передачи участков для оформления ипотеки, то это регулируется Гражданским Кодексом РФ. Как и прочие имущественные объекты, земельные участки могут быть предметом залогового обеспечения. Официальное действие залога начинается только после проставления подписей сторон в завершающей части специального договора.

В соглашении о залоге нужно в обязательном порядке указать предмет сделки и ее стоимость. Кроме того, обязательно нужно подвергнуть документ государственной регистрации в территориальном отделении Росреестра. Оформление документа осуществляется исключительно в письменном формате. Несоблюдение данного правила в каждом конкретном случае влечет за собой его недействительность.

Стоит отметить, что в соответствии со статьей 63 Гражданского Кодекса РФ, существует определенный перечень участков, не подлежащих передаче в качестве залога:

• земли, находящиеся в собственности государственных или региональных органов власти;
• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли, отведенные для подсобного хозяйства.

Норма о том, что наиболее распространенная часть земель (под сельскохозяйственные цели) исключается из ипотечных отношений, существенно ограничивает право граждан на распоряжение территориями. В последние годы эти права были в полной мере восстановлены постановлением Конституционного Суда РФ.

Сделка между физическими и юридическими лицами

Заключение соглашение о предоставлении участка земли в банк в качестве залога между юридическими и физическими лицами является стандартной процедурой. Зачастую заемщики получают ипотечные кредиты исключительно на основании предоставления недвижимости, как залогового обеспечения сделки.

Благодаря этому кредиторы получают официальное право на совершение взыскания на имущественный объект в той ситуации, когда гражданин не может погасить задолженность по ипотеке.

В остальном процедура имеет классический алгоритм действий:

• заключение кредитного договора и его регистрация в едином государственном реестре;
• продолжение использования имущества заемщиком – исключается только возможность отчуждения земли без согласия банковской структуры;
• оформление закладной для удостоверения прав банка на право распоряжения залоговым имуществом;
• регистрация фактических имущественных прав.

Договор залога земельного участка — распространенный договор, направленный на обеспечение соблюдения основного обязательства за счет возможности обращения взыскания на землю, принадлежащую залогодателю. В статье приводится образец соглашения о залоге земельного участка, а также раскрываются некоторые особенности его заполнения и исполнения.

Общие положения о договоре залога земельного участка и его образец

Требования к договору залога земельного участка

Ипотека земельного участка, приобретенного с использованием заемных средств

Строительство зданий и сооружений на земельном участке, находящемся в залоге

Общие положения о договоре залога земельного участка и его образец

Оформление договора залога земельного участка

Залог — это один из самых популярных способов финансовой поддержки населения. Однако, такая сделка чревата большими рисками и последствиями. О том, как правильно оформить договор залога земельного участка, читайте в этой статье.

Общие сведения

В жизни часто случаются непредвиденные обстоятельства, такие как потеря работы, признание себя банкротом или болезнь близкого родственника. При невозможности заработать большую сумму денег сразу, граждане прибегают к помощи частных организаций, таких как: банки, ломбарды, фирмы-кредиторы, а также работодатели. В том числе, займодателем может выступать и физическое лицо.

При совершении какой-либо финансовой сделки, требуется соблюдать нормы Российского законодательства и оформлять соглашение юридически. Залог не исключение из правил. Денежные средства передаются на процентной основе, что подразумевает соблюдение обязательств как с одной, так и с другой стороны.

Залог — это передача имущества под ссуду.

В основном, объектами залога признаются:

• движимое (например, транспортные средства, что подробнее описано здесь) или недвижимое имущество;
• предметы искусства, антиквариат;
• драгоценности;
• акции, облигации, ценные бумаги;
• деньги.

В качестве предмета залога могут выступать самые разные вещи, в том числе имущественные права. Например: для обеспечения возврата кредита банк может потребовать оформить в залог автомобиль или квартиру. При этом, собственность остается у должника.

До выполнения обязательств на недвижимость возлагается статус обременения. Владелец не сможет полноправно распоряжаться имуществом (сдать в аренду, дарить или продавать), пока не выплатит всю стоимость кредита.

В противном случае, собственность переходит во владение займодателя.

Договор залога земельного участка — это соглашение между заемщиком и кредитором, где описаны условия выдачи денег, срок возврата, процентная ставка, а также подробное описание заложенного объекта.

Стороны обязуются соблюдать условия сделки на взаимовыгодных условиях.

При нарушениях, участники привлекаются к административной ответственности, так как документ обладает юридической силой и может быть оспорен в судебном порядке.

Заемщик вправе брать кредит и оставлять залог только если является собственником земельного участка.

Требования к договору

Составление соглашения о залоге недвижимости регламентировано законодательством России, а именно статьями №334-342 ГК РФ. При этом, не предусмотрено конкретной формы документа, однако согласованы требования.

Стороны сделки должны:

• быть совершеннолетними, дееспособными лицами;
• быть не достигшими пенсионного возраста;
• работать на основе официального трудоустройства не менее 6 месяцев;
• получать стабильный ежемесячный доход;
• иметь гражданство РФ.

Договор залога предусматривает обязательства сторон, поэтому при составлении документа требуется уделить особое внимание условиям сделки — процентному окладу, возможности продления срока выплаты и другим способам, которые смогут обезопасить права на недвижимость.

Образцы договора по выдаче кредита в банке или других организациях создаются квалифицированными юристами. В документе могут быть указаны пункты, которые ставят заемщика в невыгодное положение, поэтому прежде чем подписывать, следует ознакомиться с текстом. Особенного внимания заслуживает мелкий, непримечательный шрифт.

Правила составления договора залога земельного участка:

• форма документа — произвольная:
  • устная — для физических лиц;
  • письменная — если сумма займа более чем 1 тысяча рублей;
• составляется в трех экземплярах в присутствии сторон;
• обязательно заверяется нотариально;
• сторонами соглашения могут быть как физические, так и юридические лица.

Недвижимость под залог должна быть во владении заемщика, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности. Если под ссуду отдается доля, требуется согласие совладельцев.

Помимо этого, особое внимание заслуживает договор залога земельного участка, на котором расположен дом.

В Соответствии со статьей №168 ГК РФ, заложенный объект недвижимости должен отдаться в ссуду целиком, иначе договор залога признается ничтожным.

Договор залога земельного участка может быть признан недействительным, если:

• подписан под давлением, обманом;
• противоречит нормам законодательства;
• супруг или супруга собственника не были поставлены в известность;
• наличие юридических ошибок в документе;
• в доме, расположенном на земельном участке, прописан несовершеннолетний гражданин.

После подписания, договор требуется зарегистрировать. Работник МФЦ вносит данные в реестр учета, в следствие чего на недвижимость налагается обременение.

Для госрегистрации договора залога потребуется следующий пакет документов:

• третий экземпляр подписанного соглашения;
• паспорта участников сделки;
• заявление о регистрации (пишется и подается собственником);
• свидетельство регистрации права собственности;
• технический паспорт на земельный участок;
• копия Домовой Книги;
• справка из ЖЭКа об отсутствии долгов;
• расписка о получении денежных средств — при совершении сделки между физическими лицами или работодателем, частной организацией.

образец заявления о регистрации договора залога

При передаче денег между физическими лицами требуется составлять расписку о получении денег. Документ, как и основной договор, оформляется в произвольном порядке. Пишется собственноручно получателем денег.

В тексте расписки необходимо указать:

• дату, место подписания;
• ФИО займодателя;
• паспортные данные получателя кредита;
• сумму переданных денег (цифрами и прописью);
• краткое описание заложенного объекта;
• предмет сделки и номер договора;
• претензии сторон;
• подписи свидетелей, а также заемщика.

Приложением к документу будет копия удостоверения личности заемщика. В основном, расписка составляется на обороте дубликата паспорта.

Скачать образец расписки о получении денег по договору залога земельного участка по ссылке.

Образец договора

Договор залога недвижимости — это наиболее распространенный способ обеспечения обязательства по выплате долга. В зависимости от цели, предметом соглашения могут выступать недвижимость, права, оборудование и другое. При этом, деньги выдаются для различных целей:

• банковские займы, предназначенные для совершения крупных покупок (например, кредит для покупки квартиры);
• оформление ипотеки на строительство дома, сопровождается заключением контракта о залоге земельного участка и будущих построек;
• потребительский кредит (выдается частными организациями);
• депозит для создания малого и крупного бизнеса.

Как правило, условия договора подразумевают, что заложенный предмет остается в распоряжении владельца и передается кредитору только в случае неисполнения обязательств. При заключении договора залога, займодатель может настоять на изъятии земельного участка до момента полной выплаты задолженности. Поэтому составляя соглашение требуется соблюдать ряд условий.

В содержании договора залога земельного участка требуется указать:

• наименование соглашения, номер контракта;
• дата составления, место;
• полные реквизиты сторон — для юридических лиц требуются подробные контактные данные, адрес ООО, номер лицевого счета в банке;
• предмет сделки;
• причина взятия кредита — для ипотеки, для покупки квартиры, для лечения и др.;
• подробное описание земельного участка — вид надела, состояние почвы и прилегающей территории, предназначение, наличие построек, размер общей площади, адрес, кадастровый номер и др.;
• сумма займа;
• срок;
• подробные условия возврата денег;
• процентная ставка;
• последствия несоблюдения условий;
• в каких случаях займодатель может отобрать земельный участок;
• способ досрочного расторжения договора;
• ответственность сторон;
• подписи и др.

Договор займа может быть дополнен или изменен по соглашению сторон. Расторжение сделки также требуется регистрировать в Росреестре или МФЦ по месту жительства.

Для составления контракта необходимо предъявить документы:

• паспорта ответственных сторон;
• свидетельство регистрации права собственности;
• письменное разрешение супруга/супруги о залоге земельного участка;
• кадастровый паспорт на недвижимость;
• паспорт БТИ;
• справка о заработной плате;
• справка о дополнительных доходах и др.

Займодатель может потребовать дополнительные документы, подтверждающие возможность выплаты кредита, например, выписка счета в банке или образец завещания, дарственной.

Скачать образец договора залога земельного участка здесь.

Возможно ли строительство?

Кредит может потребоваться для постройки частного или многоквартирного дома. При этом, заемщик вправе возводить недвижимость даже на заложенной земле, что часто практикуют фирмы-засройщики.

По нормам законодательства, строительство на заложенном объекте регламентируется ФЗ №102. В таких случаях оформляется ипотека либо кредит, где займодателем выступает банк. Договор является долгосрочным, и выдается на 10 — 30 лет. При досрочном погашении долга, контракт автоматически расторгается. Однако, не каждый участок возможно оформить под залог.

Земельный надел должен соответствовать следующим требованиям:

1. Участок должен находиться в той же местности, что и отделение банка либо его филиал;
2. Территория надела должна быть в частной собственности. Не допускается оформлять на территории закрытого образовательного учреждения, либо другой организации, а также в государственных муниципальных зонах: заповедниках, водохранилищах, исторических памятниках, в санитарной зоне, территории отчуждения после аварии или катастрофы и др.;
3. Открытый доступ;
4. Вблизи не должно производиться археологических раскопок;
5. Территория должна быть оснащена минимальными коммунальными услугами — электроэнергия, водопровод;
6. Вид земельного надела может использоваться для:
   • ведения сельского хозяйства;
   • застройки;
   • личного пользования.

Помимо этого, на недвижимость не должно быть наложено какого-либо обременения до подписания сделки (например, арест). Также, банк проведет экспертизу по оценке стоимости. Если земельный участок стоит меньше, чем указанная кадастровая цена, в кредите откажут.

В основном, сумма денег, которая выдается в залог земельного участка, значительно ниже чем недвижимость (квартира либо дом). Исключения составляют ликвидность близлежащей местности, например, участок на берегу моря, реки, озера, в престижном районе, центре города и т.д.

Образец договора залога земельного участка

Договор залога земельного участка – правоотношение, регулируемое статьями ГК, ЗК РФ. Кроме того, N102-ФЗ «Об ипотеке». В статье 6 ЗК РФ земельный участок определяется в качестве части земной поверхности. Это недвижимость, обладающая индивидуально-правовыми признаками. Участок выступает объектом права собственности, а также других вещных прав. Часто земельный надел передается в обеспечении договора займа.

Актуальность обеспечения

Земельный участок – имущество, которое собственник имеет право передавать в залог в случае выдачи кредита. Банкам необходимо понимать, что залоговое имущество обладает важным качеством – ликвидность. В общем смысле, этот показатель характеризуется:

1. Возможностью реализовать земельный надел в течение месяца. Если участок земли располагается в удобном месте, в черте или за пределами НП, с удобными подъездами к нему, то его быстрая продажа не вызывает сомнений. Банк анализирует эти показатели.
2. Спрос на недвижимость. Также изучается вопрос о том, существует ли на момент выдачи кредита спрос на земельные участки.
3. Средняя цена на земельные участки в определенной местности, НП, регионе.

Эти показатели входят в понятие «ликвидность» имущества. Потенциальные покупатели быстрее приобретут тот объект, который им удобен со всех точек зрения, включая стоимостные характеристики.

Залог

Сущность залога состоит в том, что при невыполнении условий основного обязательства заемщиком, кредитор вправе потребовать удовлетворения финансовых к нему требований за счет залогового имущества. То есть, земельного участка.

Залог по ст. 334 ГК РФ в качестве способа обеспечения обязательств, установлен в случаях:

• получение ипотеки: в качестве обеспечения выступает земельный надел;
• получение кредита, как целевого, так и нецелевого назначения под залог участка, который принадлежит заемщику на праве собственности.

Оба способа имеют универсальный характер. Их сущность состоит в том, что они направлены на обеспечение обязательства должника перед кредитором.

Информацию, переданную от собственника, кредитор может проверить. Это в его интересах. Данные ЗУ, его основные характеристики, информация о владельцах, обременениях содержится в выписке из ЕГРН.

Залоговый договор

Договор залога – письменный документ, сторонами которого выступает залогодатель и заемщик. Основная мысль договора состоит в том, что в силу неисполнения последним финансового обязательства, кредитор вправе удовлетворить свои требования залогом. То есть, реализовать земельный участок.

Как и любой договор, соглашение о залоге содержит в себе положения, часть которых признаются существенными. Это те пункты, которые обязательно входят в документ. Если они в нем отсутствуют, то договор ничтожен при заключении.

Так, в договоре прописываются условия:

• предмет;
• оценка земельного участка;
• основная информация о главном обязательстве;
• информация о стороне, владельце земельного участка.

Образец договора можно скачать в интернете. Форма – письменная. Участие нотариуса в визировании соглашения необходимо в случае, если основной договор заключен в нотариальной форме.

Главные составляющие залогового договора между физическими лицами:

1. Предмет. Это земельный участок, который передается в качестве залога. Необходимо, чтобы в договоре он идентифицировался среди объектов недвижимости, схожих по назначению и площади, другим характеристикам.
2. Срок действия договора. Необходимо в документе указать конкретную дату начала действия соглашения. Дата, когда оно было завершено, выступает день полного обеспечения обязательства.
3. Алгоритм передачи предмета залога. Залогодатель передает залогодержателю имущество. Процесс сопровождается актом приемки-передачи.

В качестве дополнительных условий в договоре отражается компетенция сторон правоотношения. Она включает в себя права, обязанности залогодержателя и залогодателя. Например, в рамках существующего соглашения залогодатель может потребовать от лица, в чьем ведении находится земельным участок, принять меры к его охране.

Не менее интересным выступает положение договора о взыскании на земельный участок. При обращении взыскания на имущество, которое заложено, кредитор имеет право его реализовать. Но это следует делать при наличии определенных условий:

• должник не исполняет гарантированные соглашением обязательства перед кредитором;
• залогодатель ненадлежаще исполнил обязанности по договору.

Должник, третье лицо, которым выступает залогодатель, могут в любой момент до продажи земельного участка остановить взыскание. Но для этого заемщик обязан предпринять одно из двух действий:

• полностью погасить долг;
• выполнить часть обязательства, которое он просрочил.

скачать типовой договор залога земельного участка [50.50 KB]

Прочие условия

Стороны договора обязаны вести себя в рамках сделки надлежащим образом. За нарушение предусмотрена ответственность, которая устанавливается в рамках договора.

Обычно в качестве ответственности выступает финансовая санкция, применяемая к одной из сторон в случае нарушения ею условий договора.

Неустойка выплачивается по договору, если потерпевшая сторона письменно зафиксирует желание ее получить.

Расторжение договора также выступает прочим условием соглашения. По статье 352 ГК РФ, договор залога заканчивается:

• прекращением обязательства;
• залогодержатель грубо нарушил те положения, который стороны прописывали в договоре;
• при реализации имущества с публичных торгов;
• требование залогодателя, если имущество, выступающее в качестве залога, утрачено, повреждено;
• гибель предмета залога в случае неиспользования залогодателем право на замену предмета.

Если договор заканчивает свое действие из-за того, что залогодатель исполнил все требования, которые были включены в договор, то земельный участок ему возвращается второй стороной. И залогодержатель обязан сделать это без промедления.

Особенностью договора выступает то, что по данной категории дел закон предъявляет обязательные требования по досудебному их урегулированию.

Иными словами, пострадавшая сторона должна перед тем, как идти в суд, попытаться договориться с виновником о компенсации и выполнении законного требования, изложенного в договоре. В договорах между физическими и юридическими лицами стороны при наличии спорного вопроса, отправляют друг другу претензионные письма.

Это извещение, которое отправляет сторона, имеющая претензии к другой. Срок ответа на письмо можно и не ставить, в этой ситуации закон позволяет ожидать реакции 30 дней.

Если ответ не поступит, тогда потерпевшая сторона может написать иск  в суд. Но она обязана доказать, что требования по претензионному порядку рассмотрения спора, она соблюдала.

В договоре стороны прописывают обстоятельства, которые совершаются помимо их воли и за них они не несут ответственности. Это так называемый форс-мажор, либо непреодолимая сила. К обстоятельствам, которые называются форс – мажорными, относятся:

• землетрясения;
• наводнения;
• пожары;
• войны;
• локальные конфликты и т.д.

Для стороны, которая не может исполнить свои обязанности, необходимо предусмотреть возможность оповещения второго участника правоотношений об этом факте. Но следует понимать, что неплатежеспособность заемщика не может относиться к форс — мажору.

Регистрация залога

Закон предусматривает обязательную государственную регистрацию ограничения права собственности в форме залога. Обязанность по осуществлению регистрационных действий лежит на Росреестре. Залог регистрируется им одновременно с переходом права собственности на земельный надел, либо по отдельному заявлению в случае залога участка, чьи владельцем выступает должник.

В результате проведения регистрационной процедуры формируются сведения, которые впоследствии вносятся в ЕГРН.

Залог снимается в случае, если должник полностью исполнил обязанности по договору. Кредитор в этой ситуации полностью удовлетворен, то есть ему выплатили заемные денежные средства с процентами за пользование ими.

Договор24 конструктор юридических документов и юридическая консультация – dogovor24.ru

• По Договору залога земельного участка залогодатель передает в залог залогодержателю земельный участок или права аренды на земельный участок, находящийся в частной или государственной или муниципальной собственности,а залогодержатель вправе удовлетворить свои требования по обеспеченному залогом обязательству.
• В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить денежное удовлетворение из стоимости заложенного имущества путем  его судебной или внесудебной реализации. ­ ­
• Если участок находится в общей долевой или совместной собственности, договор о залоге может быть заключен только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу участок, выделенный в натуре из земель, которые являются общей долевой или совместной собственностью.
• Не разрешается ипотека:
• земель, когда они являются государственной или муниципальной собственностью, а собственник здания, расположенного на таком участке, пользуется им по договору аренды. Поэтому при залоге такого объекта недвижимого имущества залогодержатель может столкнуться с очевидной проблемой, поскольку ипотека здания без залога прав на землю под ним невозможна . Вместе с тем права аренды земельного участка можно передать в залог только с согласия собственника .
•  сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств;
• полевых земельных участков личных подсобных хозяйств;
•  части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, определенного нормативными актами субъектов Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

На заложенном участке залогодатель имеет право без согласия залогодержателя строить здания или сооружения в установленном порядке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти объекты залог не распространяется, и залогодатель вправе распоряжаться ими.

В тех случаях, когда строительство влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, которое предоставлено залогодержателю ипотекой такого участка, последний имеет право потребовать изменения договора (в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение). Если права залогодержателя удостоверены закладной, строительство зданий, сооружений на участке возможно лишь в случае, если такое право залогодателя предусмотрено в закладной с соблюдением закрепленных в ней условий.

При установлении ипотеки на участок, где расположены здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, в случае обращения залогодержателем взыскания на данный участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, имевшиеся в отношении этого другого лица у залогодателя как владельца участка.

Не допускается установление в договоре оценки участка ниже его нормативной цены. К нему обязательно приложение — копия плана участка, полученная в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Если договор не устанавливает иное, право залога земельного участка не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения.

В этом случае при обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на находящиеся на нем здания и сооружения и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания и сооружения в соответствии с его назначением.

На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе возводить в установленном порядке здания и сооружения. Исключения предусмотрены только для случаев, когда права залогодержателя удостоверены закладной.

Требовать распространения ипотеки на возводимые залогодателем земельного участка здания и сооружения залогодержатель по общему правилу вправе, только если их возведение влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка.

Договор залога должен быть заключен в письменном виде  и в обязательном порядке должен содержать сведения об обеспечиваемом залогом обязательстве (его существе, размере, сроке исполнения), а также информацию о самом предмете залога и его оценке. Отсутствие в договоре  существенных условий делает такой договор не заключенным .

При этом, стороны могут указать в договоре несколько оценок для различных целей, например:

• оценку органов технической инвентаризации — для целей расчета госпошлины;
• оценку независимого оценщика — для сравнения с существующими на рынке ценами;
• залоговую оценку. 

Ключевое значение для договора залога будет иметь только залоговая оценка, установленная по договоренности сторон. В договоре должно быть четко указано, что именно эта оценка устанавливается для целей ипотеки. 

Регистрация договора залога земельного участка  носит обязательный характер и осуществляется Уполномоченным органом путем внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке, установленном  Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». В силу Федерального закона «Об ипотеке (залога недвижимости)» нотариальное удостоверение договора залога земельного участка является правом, но не обязанностью сторон договора.

Представленный Договор залога земельного участка регулирует лишь те отношения, в которых Залогодатель является Должником по основному обязательству, которое обеспечивается залогом, а также если владеет передаваемым в залог имуществом на праве собственности.

В случае, если Залогодатель предоставляет залог в обеспечение исполнения обязательства другого лица либо владеет передаваемым в залог имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, следует применять соответствующие формы Договора залога.

Правовое регулирование договора залога земельного участка осуществляется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ с учетом общих норм Гражданского  кодекса  Российской Федерации о залоге (ст. 334–358.18), статьями Земельного кодекса Российской Федерации.