Образец договора аренды будущей недвижимости

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере.

С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью.

При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Как составить договор аренды

Скачать бланкПосмотреть образец

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

1. бесплатный ремонт;
2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
3. уменьшение арендной платы;
4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Рассказываем о законах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в стране

Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно.

За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ.

Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.

Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы.

Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.

В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.

Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.

• Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.
• В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.
• Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Договор аренды будущей вещи

Правовое регулирование арендных отношений осуществляется нормами гл. 34 ГК РФ. По контракту арендодатель берет на себя обязанность предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и/или пользование (ст. 606 ГК РФ).

Законодатель в ст. 608 ГК РФ определяет, кто может сдавать имущество в аренду:

• его собственник;
• лицо, специально наделенное законом или волей собственника таким правом.

Это вызывало определенные сомнения в возможности заключения арендного соглашения с субъектом, не обладающим в момент его заключения вещью, подлежащей передаче в аренду. Суды до недавнего времени колебались относительно возможности такой аренды (аренды будущей вещи).

Пленум Высшего арбитражного суда РФ в постановлении «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» от 17.11.2011 № 73 (далее — постановление № 73), рассмотрев довольно много важных аспектов арендных отношений, сформулировал и позицию по аренде будущей вещи.

Фактически при рассмотрении вопроса об аренде будущей вещи арбитры исходили из аналогии закона, применив к арендным правоотношениям положения о купле-продаже будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

В постановлении № 73 развивается концепция возможности приобретения будущей вещи, изложенная Пленумом ВАС РФ в постановлении «О некоторых вопросах разрешения споров…» от 11.07.

2011 № 54 (далее — постановление № 54).

Вас разъясняет нюансы аренды будущей вещи

Пленум ВАС РФ об аренде будущей вещи

Особенности договора аренды будущей недвижимой вещи

Образец договора аренды будущей недвижимости

Документы, необходимые для идентификации предмета аренды будущей недвижимости

Правовое регулирование арендных отношений осуществляется нормами гл. 34 ГК РФ. По контракту арендодатель берет на себя обязанность предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и/или пользование (ст. 606 ГК РФ).

• его собственник;
• лицо, специально наделенное законом или волей собственника таким правом. 

Пленум Высшего арбитражного суда РФ в постановлении «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» от 17.11.2011 № 73 (далее — постановление № 73), рассмотрев довольно много важных аспектов арендных отношений, сформулировал и позицию по аренде будущей вещи.

Фактически при рассмотрении вопроса об аренде будущей вещи арбитры исходили из аналогии закона, применив к арендным правоотношениям положения о купле-продаже будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

В постановлении № 73 развивается концепция возможности приобретения будущей вещи, изложенная Пленумом ВАС РФ в постановлении «О некоторых вопросах разрешения споров…» от 11.07.

• 2011 № 54 (далее — постановление № 54). 
• Как указано в п. 10 постановления № 73, под арендой будущей вещи понимается возможность заключения соглашения в отношении объекта:

• на который у арендодателя еще не зарегистрировано право собственности;
• который еще не создан (не построен) или не приобретен арендодателем в собственность (купля-продажа, дарение). 

Для действительности такого соглашения важно, чтобы арендодатель в момент передачи объекта арендатору либо являлся зарегистрированным собственником недвижимости, либо имел полномочия от собственника на сдачу в аренду.

11 постановления № 73 отмечено, что отсутствие дозволения на ввод в эксплуатацию объекта в момент его передачи арендатору не приводит к недействительности соглашения и не вступает в противоречие с положениями Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Однако в случае эксплуатации такого объекта виновная сторона может быть привлечена к административной ответственности по ч. 5 ст. 95 КоАП РФ.

В постановлении зафиксировано, когда арендные отношения в отношении будущего недвижимого объекта невозможны. Так, не допускается:

• заключение соглашений, предполагающих распоряжение (в том числе в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ, абз. 5 п. 10 постановления № 73);
• аренда самовольного строения, даже если планируется в будущем ее узаконить (ст. 168 и п. 2 ст. 222 ГК РФ, абз. 3 п. 11 постановления № 73, см. также статью «Что такое самовольная постройка согласно ГК РФ?»). 

Существенное условие любого арендного соглашения — сведения, позволяющие однозначно определить имущество, передаваемое в аренду. В противном случае такое соглашение не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Множественность видов недвижимых вещей, которая заложена в ст. 130 ГК РФ, на практике выливается в сложности при квалификации объекта в качестве недвижимой вещи (см. статью «Понятие и виды недвижимого имущества в ГК РФ»). Сложности возникают и в отношении индивидуализации такого объекта.

При заключении соглашения аренды будущей вещи этот момент приобретает особую актуальность. П.

 15 постановления № 73 установлено: соглашение, в котором должным образом не определено передаваемое в аренду имущество, не может быть признано незаключенным, если оно практически исполнялось сторонами.

Критерии индивидуализации будущего объекта недвижимости предлагает ВАС РФ в постановлении № 54 (п. 2): местоположение объекта, его примерная площадь, иные характеристики недвижимости, определенные в том числе проектной документацией. 

Наибольшую сложность договор аренды будущей вещи может представлять в случае аренды объектов незавершенного строительства (в основном помещений в будущих торговых и офисных центрах). Учитывая специфику предмета сделки — отсутствие объекта аренды на момент заключения договора, в документе следует зафиксировать:

• обязательство арендодателя построить объект в определенный срок на определенном земельном участке;
• обязанность арендодателя до момента ввода объекта в эксплуатацию предоставить арендатору доступ к нему для подготовки к использованию в соответствии с установленными целями аренды;
• обязательство арендодателя после ввода в эксплуатацию предоставить арендатору на определенный срок и по определенной цене объект аренды для его использования в соответствии с условиями договора. 

1. Сторонам рекомендуется согласовать срок, когда арендодатель обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию и осуществить кадастровый учет объекта, строительство которого закончено, или произведенных в ходе реконструкции изменений, а также государственную регистрацию своего права и (или) изменений в ЕГРН.
2. В договоре также целесообразно предусмотреть ответственность арендодателя за нарушение согласованных сроков.
3. Пример составления документа можно посмотреть здесь: Договор аренды будущей недвижимости — образец. 

Как было упомянуто выше, при заключении договора аренды сторонам необходимо индивидуализировать здание или сооружение (помещения в нем), не введенное в эксплуатацию (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Для объектов незавершенного строительства предусмотрена возможность государственной регистрации прав на них (ст. 8 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В связи с этим стороны могут использовать следующие сведения (п. 4 ст. 8):

• вид объекта недвижимости;
• кадастровый номер и дату его внесения в ЕГРН;
• процент готовности;
• базовую характеристику (протяженность, глубину, площадь, объем и пр.) и ее проектируемое значение;
• кадастровые номера объектов, в результате преобразования которых был образован объект незавершенного строительства, и др. 

Если объект находится в стадии строительства, арендатору рекомендуется запросить у арендодателя документы:

• о его правах на земельный участок, категория земель и вид разрешенного использования которого допускают строительство такого объекта;
• разрешение на строительство (п. 1 ст. 51 ГрК РФ). 

В случае, когда в аренду передается реконструируемый объект, следует запросить разрешение на строительство, в соответствии с которым проводится реконструкция (п. 1 ст. 51 ГрК РФ). 

Таким образом, при учете положений постановления № 73 и соблюдении вышеизложенных условий заключение контракта на аренду будущей вещи является допустимым, что значительно облегчает совершение сделок, связанных с арендой еще не созданных вещей. 

Высший арбитражный суд РФ наконец принял полноценные разъяснения по спорным вопросам договора аренды. Ранее основные правовые позиции черпались из Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

При принятии 17.11.

2011 Постановления Пленума ВАС РФ №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (далее — постановление №73) высшая судебная инстанция ограничилась решением наиболее злободневного вопроса об особенностях аренды государственного имущества, оставив нерешенными многие другие проблемы.

25 января 2012 года было одобрено Постановление Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в Постановление № 73». Документ получился весьма объемным и на удивление информативным.

Будущее в аренду

Когда в 2011 году ВАС РФ принял на вооружение концепцию будущей вещи в отношении договоров купли-продажи, мнения юристов о правомерности такого подхода разделились, а правоприменительная практика до сих пор не устоялась.

Несмотря на это, ВАС РФ продолжил «крестовый поход» и предусмотрел, что ранее предложенные им принципы о возможности заключения сделки в форме купли-продажи в отношении будущей вещи подлежат применению и к договорам аренды.

Рынок давно и настойчиво требует найти правовой механизм, который позволил бы заполнять арендаторами строящиеся комплексы.

Сейчас большинство девелоперов последовательно заключают предварительный договор аренды (пока объект не сдан в эксплуатацию), краткосрочный договор (когда объект сдан, но права арендодателя не зарегистрированы) и долгосрочный договор (когда права арендодателя зарегистрированы).

При этом объективно возникает множество сложностей, связанных с перечислением задатка/аванса, с правомерностью допуска арендатора для осуществления ремонта и т. п. Существующая арбитражная практика не давала возможности эффективно разрешить эти вопросы.

• Теперь ВАС РФ прямо высказал мнение, что возможна аренда будущей вещи.
• При этом суд выделяет два вида ситуаций:— нет самой вещи (то есть здание или помещение еще не достроено);
• — у арендодателя отсутствуют зарегистрированные права на будущую вещь (права на объект зарегистрированы за иным лицом либо вообще не зарегистрированы, но арендодатель обладает правом законного владения).

По мнению ВАС РФ, незарегистрированное право собственности при условии наличия у арендодателя законного владения не препятствует действительности заключенного договора аренды, так как это не противоречит ст. 168 и 608 ГК РФ.

 При этом в «законное владение» в терминологии Постановления не входит право постоянного (бессрочного) пользования участком: п. 4 ст.

 20 ЗК РФ прямо запрещает такому правообладателю заключать договоры, предусматривающие распоряжение (в том числе и в будущем) таким участком.

Однако есть риск, что «законное владение» так и не станет зарегистрированным правом, и ВАС РФ в связи с этим предлагает меру защиты интересов арендатора.

В случае неисполнения обязательства по передаче будущей вещи в аренду арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Пленум ВАС РФ об аренде будущей вещи

Как указано в п. 10 постановления № 73, под арендой будущей вещи понимается возможность заключения соглашения в отношении объекта:

• на который у арендодателя еще не зарегистрировано право собственности;
• который еще не создан (не построен) или не приобретен арендодателем в собственность (купля-продажа, дарение).

В п.

11 постановления № 73 отмечено, что отсутствие дозволения на ввод в эксплуатацию объекта в момент его передачи арендатору не приводит к недействительности соглашения и не вступает в противоречие с положениями Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Однако в случае эксплуатации такого объекта виновная сторона может быть привлечена к административной ответственности по ч. 5 ст. 95 КоАП РФ.

• заключение соглашений, предполагающих распоряжение (в том числе в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ, абз. 5 п. 10 постановления № 73);
• аренда самовольного строения, даже если планируется в будущем ее узаконить (ст. 168 и п. 2 ст. 222 ГК РФ, абз. 3 п. 11 постановления № 73, см. также статью «Что такое самовольная постройка согласно ГК РФ?»).

Аренда недвижимости по договору аренды будущей вещи

• обязательство арендодателя построить объект в определенный срок на определенном земельном участке;
• обязанность арендодателя до момента ввода объекта в эксплуатацию предоставить арендатору доступ к нему для подготовки к использованию в соответствии с установленными целями аренды;
• обязательство арендодателя после ввода в эксплуатацию предоставить арендатору на определенный срок и по определенной цене объект аренды для его использования в соответствии с условиями договора.

Сторонам рекомендуется согласовать срок, когда арендодатель обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию и осуществить кадастровый учет объекта, строительство которого закончено, или произведенных в ходе реконструкции изменений, а также государственную регистрацию своего права и (или) изменений в ЕГРН.

Условие об арендной плате по договору аренды недвижимого имущества в силу ст. 654 ГК РФ является его существенным условием.

Пример составления документа можно посмотреть здесь: Договор аренды будущей недвижимости — образец.

Как было упомянуто выше, при заключении договора аренды сторонам необходимо индивидуализировать здание или сооружение (помещения в нем), не введенное в эксплуатацию (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Для объектов незавершенного строительства предусмотрена возможность государственной регистрации прав на них (ст. 8 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ). В связи с этим стороны могут использовать следующие сведения (п. 4 ст. 8):

• вид объекта недвижимости;
• кадастровый номер и дату его внесения в ЕГРН;
• процент готовности;
• базовую характеристику (протяженность, глубину, площадь, объем и пр.) и ее проектируемое значение;
• кадастровые номера объектов, в результате преобразования которых был образован объект незавершенного строительства, и др.

• о его правах на земельный участок, категория земель и вид разрешенного использования которого допускают строительство такого объекта;
• разрешение на строительство (п. 1 ст. 51 ГрК РФ).

Предлагаем ознакомиться  Срок действия доверенности не может превышать…

В случае, когда в аренду передается реконструируемый объект, следует запросить разрешение на строительство, в соответствии с которым проводится реконструкция (п. 1 ст. 51 ГрК РФ).

Долгое время закон и судебная практика не позволяли заключать договор аренды недвижимого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано. Объяснялось это просто: незарегистрированная недвижимость не является объектом гражданского оборота. А если права собственности нет, то и передать правомочия собственника (владение и пользование) по договору аренды невозможно.

В 2015 году в п. 3 ст. 433 ГК РФ появилось правило, которое закрепило подход, выработанный ранее в судебной практике. Подход основан на п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.

2011 № 73: договор аренды начинает действовать для сторон с момента его подписания, если согласованы все существенные условия договора и в день его подписания объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи.

Об аренде:

• Условие об арендной плате в договоре аренды
• Аренда офиса: ответственность за помещение
• Особенности договора аренды помещения в бизнес-центре
• Судебная практика по изменению и расторжению договоров аренды

Предварительная или будущая аренда?

• Если объект аренды еще не построен, то не лишним будет определить порядок действий сторон при затягивании срока строительства, ведь это может привести к существенному нарушению планов арендатора.
• В связи, с чем необходимо предусмотреть:
• • право арендатора отказаться от предварительного договора в одностороннем порядке;• обязанность арендодателя в кратчайшие сроки письменно уведомить арендатора о задержке в строительстве, предусмотрев ответственность за неисполнение такой обязанности;

5) Желательно обеспечить исполнение обязательств, например, задатком. Отдельно указав, что это именно задаток, а не аванс в счет оплаты будущей аренды.

Согласно ст. 381 ГК РФ:

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.6) Если объект аренды еще не построен, определите порядок его использования до выдачи разрешения о вводе в эксплуатацию.

Арендатор может получить доступ в помещение здания (строения) которое еще не введено в эксплуатацию, что позволит подготовить объект заранее для его использования.

К такому выводу пришел Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» где в п. 11 указал:

«Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации».

1. Поэтому представляется необходимым согласовать следующие условия:
2. • условия и порядок допуска арендатора на объект;• виды и объем работ, выполняемых арендатором;• порядок и сроки выполнения таких работ;• порядок приемки выполненных работ;• условия об ответственности арендатора за вред, причиненный объекту в результате проведения работ;
3. • условия и порядок возмещения расходов, связанных с проведением арендатором работ, при отказе или уклонении арендодателя от заключения основного договора.

Договор будущей аренды

Второй путь, сейчас менее распространенный, – заключение договора аренды будущей вещи.

Возможна ли аренда будущей недвижимости? Да такая аренда возможна, как путем заключения предварительного договора аренды недвижимости (как это было показано выше), так и путем заключения договора аренды будущей вещи.

«Будущая аренда» не предусмотрена прямо в законодательстве, но приобрела легитимность после того, как в 2013 г. своим Постановлением от 25 января 2013 г.

N 13 ВАС РФ внес изменения в Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г.

N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», где прямо предусмотрел возможность аренды будущей вещи, в частности суд указал:

10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Таким образом, действующее законодательство с учетом указанных разъяснений ВАС РФ дает возможность сторонам договора аренды заранее определить и закрепить свои обязательства в предварительном договоре или договоре аренды будущей вещи.

Что выбрать?

• Какой способ удобнее, определяют стороны в каждом конкретном случае в зависимости от обстоятельств.
• Но здесь необходимо отметить, что в настоящее время наиболее распространена схема предварительного договора с предварительной оплатой (не задатком).
• Хотя и договор аренды будущей вещи имеет свои плюсы, в частности – возможность изначально определить и зафиксировать все важные для сторон условия по передаче объекта и его последующей аренде.
• Но пока такой (отчасти новый) способ регулирования арендный отношений не получил большого распространения.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях  Подписаться

Написать личное сообщение автору

0 X

Составление предварительного договора аренды жилого и нежилого помещения

Образец предварительного договора аренды — это документ, необходимость в котором возникает у любых лиц (юридических, физических, ИП), которые намереваются арендовать чужие или передать в аренду свои жилые или нежилые помещения. Расскажем, как составляются договоры, приведем их образцы.

Договор аренды обязует арендодателя передать арендатору имущество, которым последний будет владеть и пользоваться либо только пользоваться на платной и временной основе, с обретением в собственность результатов такого использования.

Как регулируется и используется предварительный арендный договор

Предварительный договор аренды ГК РФ регулирует через ст. 429 и гл. 34. Правомерность такой договорной конструкции подтверждает и Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 в п. 10.

Арендодатели — это только собственники имущества либо уполномоченные ими или законом лица. В арендных соглашениях нужно отчетливо отмечать объект, который передается в рамках сделки.

Такой предварительный документ в первую очередь способствует регулированию отношений перед основной сделкой, когда уже есть намерения, но нет возможности ее заключить. Он позволяет арендодателю и арендатору:

• быть уверенными, что основной договор будет заключен, даже когда предмет будущей аренды еще только строится;
• обсудить и зафиксировать тонкости будущей главной сделки (ее принципиальные нюансы, время заключения);
• защитить подходящую арендатору недвижимость от ее передачи другим лицам. Предварительный договор аренды квартиры поможет тем, кто в скором будущем планирует переезд в другое место, зарезервировать квартиру, которая понравилась;
• подтвердить чью-либо правоту при появлении разногласий;
• понудить к заключению главного соглашения и покрыть убытки при нарушениях контрагентами своих обязательств.

Предварительный договор аренды для регистрации ООО в налоговом органе необходим, когда у фирмы, которая планирует бизнес-проект, отсутствует офис (он требуется для регистрации в налоговой инспекции), где будет вестись предполагаемая деятельность. Документ позволит зарегистрировать ООО у налоговиков без офиса.

Возможен и предварительный договор субаренды (когда на это согласен арендодатель) по правилам арендных соглашений с продолжительностью, которая не превышает арендную. Формулировка предмета может выглядеть так:

Арендатор обязуется в будущем с согласия Арендодателя передать Субарендатору во временное пользование за плату объект…

Предметность предаренды: как в тексте отображается предмет главного контракта

По ст. 429 ГК РФ предмет предварительного договора — это обязанность участников подписать главную сделку в определенный срок, поскольку это документ координационного типа, и он:

• не влияет на имущественный правовой режим;
• не порождает имущественность отношений между участниками. Попытка добавить предварительному соглашению имущественные условия противоречит закону (Постановление ФАС СЗО от 28.03.2008 по делу № А21-2865/2007).

Формулировки должны гарантировать, что стороны четко осознают предмет основного договора.

Для этого в тексте предварительного договора помещения следует индивидуализировать с предельной конкретностью (указать площадь или режим ее установления, адрес, этажи расположения и др.).

Относительно объекта, который строится, но не введен в эксплуатацию, в текст предаренды следует включить характеристики объекта из проектной документации.

Но суды могут по-разному оценить необходимую степень точности описания арендуемого в будущем объекта: признать правомерность его определения через формулировки адреса здания и ориентировочной площади помещений (ФАС Московского округа в Постановлении от 05.04.2011 № КГ-А40/2480-11) либо наоборот, признать незаключенность предварительных договоренностей (при указании адреса здания плюс ориентировочной площади помещения) ввиду дефицита в нем конкретных параметров помещений:

• их нумерации;

Как составить договор аренды будущей недвижимой вещи

В договоре аренды будущей недвижимости многие условия такие же, как и при обычной аренде недвижимости, например, условия о порядке передачи имущества и его содержании.

Отдельные условия отличаются, как правило, из-за того, что готовый объект еще не существует или арендодатель пока не приобрел его, например, недостроенное здание часто приходится описывать приблизительно, так как некоторые его характеристики, например, точная площадь, еще неизвестны.

Арендатору важно, чтобы арендодатель быстрее оформил право на недвижимость. Для этого можно установить срок для регистрации права собственности.

Также арендодатель может дать заверения, например, о том, что другие лица не вправе пользоваться недвижимостью.

Предмет договора аренды будущей недвижимости

Обязательно напишите, что арендодатель обязуется передать арендатору за плату определенное недвижимое имущество во временное владение и пользование или только в пользование (п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 3 ст. 607, п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Обычно недвижимость несложно описать, если она существует в готовом виде, пусть даже арендодатель еще не приобрел ее. Можно заказать выписку из ЕГРН и переписать из нее в договор нужные сведения: кадастровый номер, адрес и площадь.

Гораздо сложнее ситуация, когда недвижимость еще не существует в готовом виде и некоторые ее окончательные параметры, например, площадь, неизвестны в момент заключения договора. В такой ситуации рекомендуем указать:

• адрес будущей недвижимости. Если его еще не присвоили, опишите местоположение объекта. Например, приведите кадастровый номер земельного участка, на котором строится здание. Если на этом участке будет более одного объекта, покажите местоположение вашего здания на схеме. Если объект еще строится, то укажите его строительный адрес;
• ориентировочную площадь объекта. Можно также установить пределы ее допустимого изменения. Например, итоговая площадь помещения может отклоняться от ориентировочной не более чем на 10 процентов. В противном случае арендатор вправе отказаться от договора.

Приложите к договору имеющиеся документы на недвижимость, в которых есть ее характеристики, например, проектную документацию и разрешение на строительство здания.

Также вы можете приложить графическое изображение недвижимости. Например, выделить цветом границы помещения на схеме этажа здания.

Арендная плата

Обязательно согласуйте размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Если недвижимость еще не существует в окончательном виде и ее точная площадь неизвестна, рекомендуем указать стоимость аренды за квадратный метр.

Определите, когда арендатор начнет платить.

Можно обязать его вносить плату, даже если он получит недвижимость сначала для подготовки к использованию (например, ремонта), а не для использования по назначению.

Возможен и более благоприятный вариант для арендатора: во время такой подготовки он не платит вообще или вносит арендную плату в меньшем размере (иногда это называют «арендными каникулами»).

• Пример формулировки условия
• Арендатор освобождается от внесения арендной платы до ввода здания в эксплуатацию.
• Пример формулировки условия

До ввода здания в эксплуатацию арендатор вносит арендную плату в размере 50% от установленной п. 3.1 настоящего договора.

Подготовка недвижимости и порядок ее использования

Укажите допустимый порядок использования недвижимости. Например, арендатор вправе использовать здание в качестве офиса или он может заасфальтировать земельный участок и использовать его как автостоянку.

Обратите внимание, что по общему правилу здания и сооружения можно использовать только после того, как арендодатель получит разрешение на ввод в эксплуатацию (ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ).

За нарушение этого требования арендодателя и (или) арендатора могут привлечь к административной ответственности. Однако арендодатель может передать арендатору объект до ввода в эксплуатацию для ремонта и отделки (п.

11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). В такой ситуации рекомендуем согласовать:

• какие работы вправе провести арендатор и будет ли арендодатель возмещать их стоимость. По общему правилу арендатор сохраняет у себя в собственности отделимые улучшения и имеет право на возмещение стоимости согласованных с арендодателем неотделимых улучшений после прекращения договора (п. п. 1, 2 ст. 623 ГК РФ);
• срок, в который арендодатель должен ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать свое право собственности на него. После этого арендатор сможет использовать объект по назначению и зарегистрировать договор аренды.

Представляется, что можно пустить арендатора на будущий земельный участок (например, находящийся на момент подписания договора в составе другого участка) для того, чтобы он подготовил землю к использованию. Например, отремонтировал забор на земельном участке или очистил его от мусора.

Срок договора и его государственная регистрация

Вы можете по общему правилу установить любой срок, если закон не предусматривает иное (п. п. 1, 3 ст. 610 ГК РФ). Однако договор аренды недвижимости сроком не менее года подлежит регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Важно помнить, что до регистрации договора аренды нужно зарегистрировать право собственности на объект. Для арендатора это означает, что до регистрации он не сможет ссылаться на договор в спорах с третьими лицами (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Например, арендодатель продал здание, которое вы арендуете.

Если долгосрочный договор зарегистрирован, вы можете остаться в здании на тех же условиях (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Если такой договор не зарегистрирован, то новый собственник может заставить вас освободить объект, если вы не докажете, что он знал или должен был знать об аренде (п. 5 Постановления Пленума ВС РФ от 25.

12.2018 N 49).

В такой ситуации арендатору выгодно предусмотреть в договоре:

• срок, в который арендодатель обязуется обеспечить регистрацию своего права на недвижимость, и неустойку за просрочку;
• срок, в который стороны подадут документы на регистрацию, и неустойку за просрочку;
• право арендатора взыскать с арендодателя штраф, если он до регистрации заключит договор с третьим лицом о передаче здания, например, в собственность или в аренду.

Если в договоре вы указали приблизительные характеристики недвижимости, то после государственной регистрации права собственности вы можете заключить дополнительное соглашение и описать в нем уже готовый объект с итоговыми характеристиками.

Заверения арендодателя

Во многих случаях арендатору выгодно получить от арендодателя заверения о некоторых обстоятельствах. Например, арендатор намерен делать в строящемся объекте ремонт за свой счет. Он хочет быть уверен, что впоследствии сможет беспрепятственно пользоваться отремонтированной недвижимостью. Однако у него нет нужных сведений об объекте и о правах других лиц на него.

Арендодателю также может быть выгодно дать такие заверения. Благодаря им он сможет показать контрагенту, что тот ничем не рискует и может согласиться на аренду и вложиться в ремонт.

Например, арендодатель может дать заверения о том, что:

• здание или сооружение не является самовольной постройкой и его строят с соблюдением обязательных требований. Арендатору интересно это обстоятельство, так как аренда самовольной постройки ничтожна (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73);
• арендодатель не заключал договоров купли-продажи, аренды, дарения, ссуды или залога передаваемого арендатору недвижимого имущества. Арендатору нужно, чтобы третьи лица не предъявляли требований, которые могли бы помешать использовать объект.

Ответственность сторон

Если договор касается будущей недвижимости, возрастают риски неисполнения обязательств, особенно со стороны арендодателя. Поэтому рекомендуем предусмотреть неустойки за возможные нарушения с его стороны. В частности, за то, что арендодатель:

• не передал объект в срок и (или) не ввел его в эксплуатацию либо не зарегистрировал право собственности на него;
• дал недостоверные заверения. Например, можно установить штраф в размере одного или даже нескольких месячных арендных платежей, особенно если арендатор отказывается от договора из-за этого нарушения.

За нарушения арендатора также можно предусмотреть неустойки, например, если он:

• не внес вовремя плату за аренду или обеспечительный платеж;
• не вернул вовремя недвижимость по окончании аренды;
• использует объект не по назначению.

Расторжение договора

В некоторых случаях одна из сторон может потерять интерес к договору. Очень часто это происходит из-за существенных нарушений контрагента. По общему правилу договор в таких случаях расторгает суд (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Вместо этого стороны в большинстве случаев могут предусмотреть основания одностороннего внесудебного отказа от договора (п. 2 ст. 310, п. п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Например, можно дать арендатору право отказаться от договора, когда:

• итоговая площадь недвижимости будет отличаться от ориентировочной более чем на определенный показатель (например, 10%) или будут обнаружены существенные отклонения от проектной документации;
• арендодатель не зарегистрирует в указанный в договоре срок право собственности на объект или не введет его в эксплуатацию;
• арендодатель не передаст недвижимость вовремя;
• заверения арендодателя оказались недостоверными;
• арендодатель заключил в отношении недвижимости договор, который будет мешать арендатору. Например, договор аренды той же недвижимости или купли-продажи.

Для арендодателя можно предусмотреть право отказаться от договора, если арендатор:

• накопил определенный долг по арендной плате или обеспечительному платежу;
• использует объект не по назначению.

Иные условия договора

В договор можно включить и иные положения, которые не связаны с тем, что арендодатель еще не построил или не приобрел объект. Они, скорее всего, не будут отличаться от условий обычной аренды недвижимости, в частности:

• обязанность арендатора внести обеспечительный платеж. Эта сумма будет гарантировать исполнение арендатором обязательств по оплате аренды, уплате неустойки и возмещению убытков;
• порядок предоставления и возврата недвижимости. Обычно имущество передают по акту приема-передачи, в котором указывают выявленные при осмотре недостатки;
• содержание, ремонт и улучшения объекта. Рекомендуем заранее распределить соответствующие обязанности между сторонами, например указать, кто и за чей счет поддерживает имущество в исправном состоянии, проводит капитальный и текущий ремонт, вправе ли арендатор производить улучшения и возмещает ли арендодатель их стоимость.

Договор аренды недвижимого имущества — образец 2020

Полезная информация

Договор аренды недвижимого имущества относится к числу наиболее распространенных гражданско-правовых соглашений. Это связано с тем, что недвижимость является наиболее ценным и общественно значимым объектом.

Особенной популярностью договор аренды недвижимости пользуется в предпринимательской среде. Зачастую арендовать имущество для личного пользования или производственных нужд гораздо выгоднее и проще, чем купить.

Как составить договор аренды недвижимого имущества: образец

Правоотношения между арендодателем и арендатором регулируют параграфы 1-4 главы 34 ГК РФ. Порядок заключения договора аренды недвижимого имущества описан и в других нормативно-правовых актах. Например, в Земельным Кодексе РФ и ФЗ от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» выделяются особенности аренды земельных участков.

Договор аренды недвижимого имущества – это соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Передача во временное владение и/или пользование отличает соглашение об аренде от таких договоров, как купля-продажа, мена, заем.

Под пользованием понимается извлечение из определенного предмета или вещи полезных свойств для личного потребления. Под владением понимается фактическое обладание вещью.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, в соответствии с договором являются его собственностью (ст.606 ГК РФ).

Особенности договора аренды недвижимости

Из определения договора аренды недвижимости следует, что это соглашение является возмездным и передача арендованного имущества может осуществляться только за установленную плату. Договор аренды недвижимости является консенсуальным, то есть вступает в силу после согласования сторонами всех условий. Соглашение является двусторонним, стороны – арендатор и арендодатель.

Типовым договором аренды может быть также предусмотрено право последующего выкупа арендатором арендуемого недвижимого имущества – как до истечения срока аренды, так и после.

При этом в договоре или дополнительном соглашении к нему должны обязательно содержаться такие существенные условия как размер выкупной цены, переход права собственности в регистрирующем органе, а также возможность включения арендной платы в выкупную цену (ст. 624 ГК РФ).

В зависимости от объектов договоры аренды недвижимости делятся на следующие виды:

• жилого помещения: дома, квартиры, комнаты;
• нежилого помещения: гаража, офиса, склада;
• здания (сооружения);
• земельного участка.

В зависимости от срока договоры аренды недвижимого имущества делятся на:

• заключенные на срок менее года;
• заключенные на срок более года;
• заключенные на неопределенный срок.

Такое разделение продиктовано необходимостью государственной регистрации бланков договора аренды недвижимости. Если сделка заключена на срок более года, то она подлежит государственной регистрации. А если на срок менее года или на неопределенный срок, то не подлежит государственной регистрации.

Договоры аренды объекта недвижимости должны иметь письменную форму. Составить юридически грамотное соглашение можно с помощью нашего конструктора – заполните опросный лист и внесите индивидуальные данные в шаблон.