По общему правилу вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица подлежит возмещению лицом, виновным в причинении вреда (ст. 1094 Гражданского кодекса РФ — далее ГК РФ).
Вместе с тем, нередки случаи случайной гибели или порчи имущества при отсутствии чьей-либо вины. В данном случае можно говорить о том, что случайная порча или гибель имущества – это его потеря при возникновении обстоятельств, которые невозможно заранее предвидеть или прогнозировать.
Это может быть связано с тем, что при определенных обстоятельствах имущество может быть уничтожено или повреждено в результате неблагоприятных природных явлений, непреодолимой силы или результате невиновных действий третьих лиц, которые собственник имущества не смог предотвратить (например, когда рассеянный покупатель разбивает или рассыпает какой-либо товар в магазине или точке общепита).
В указанных случаях невыгодные последствия случайной гибели или повреждения имущества несет его собственник. Это правило предусмотрено ст. 211 ГК РФ.
Однако риск случайной гибели или порчи может быть переложен и на другое лицо. Это может быть предусмотрено договором. К примеру, таким лицом может быть арендатор, с которым собственник заключил договор аренды имущества.
Риск случайной гибели или случайного повреждения вещи может быть также возложен на другое лицо в силу закона. Например, ст.
696 ГК РФ устанавливает, что риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи, несет ссудополучатель при условии, что использование этой вещи не соответствовало договору безвозмездного пользования или назначению вещи, а также в случае, если эта вещь была передана третьему лицу без согласия ссудодателя.
Кроме того, правило перехода риска случайного повреждения или случайной гибели вещи к другому лицу установлено ст. 459 ГК РФ.
О потребительских кредитах просто и понятно
- В данной норме закона говорится о том, что в случае, если договором купли-продажи не предусмотрено иное, риск случайной порчи или гибели товара переходит от собственника на покупателя с того момента, когда в соответствии с законом или договором товар считается переданным покупателю.
- Наконец, еще одним распространенным способом передачи риска случайного повреждения имущества или его гибели является его страхование.
- Если вы не знаете, как себя вести в случае, если окажитесь в ситуации, когда ваши неосторожные действия случайно приведут к повреждению какого-либо имущества, посмотрите это видео.
Информация, размещенная на страницах данного сайта, касается типовых способов решения тех или иных юридических вопросов. Жизненная ситуация, в которой оказались вы, носит уникальный характер. Поэтому, чтобы узнать, как решить ВАШУ проблему, свяжитесь со мной любым из способов, указанных ниже.
СИДОРОВ Анатолий Станиславович
адвокат
Консультации, защита и представительство по уголовным и гражданским деламтел: +7(904)8768419, +7(918)2414010
Риск случайной гибели имущества
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Риск случайной гибели имущества
Гибель имущества – это уничтожение или исчезновение вещи как объекта правоотношений.
Содержание
Ст. 211 Кодекса устанавливает лицо, которое несет бремя ответственности, если случайным образом произошли уничтожение или порча имущества. Рассмотрим понятие гибели собственности, каким образом гибель признается случайной, а также степень ответственности, которую несет владелец.
Понятие гибели имущества
Ст. 211 ГК РФ не регламентирует понятие гибели имущества.
Тем не менее, существует установленное определение: гибель имущества – это уничтожение или исчезновение вещи как объекта правоотношений.
Уничтожение – это прекращение существования вещи в материальном смысле. Понятие повреждения имущества трактуется достаточно объемно. В общем случае, повреждение можно охарактеризовать как:
- следствие механического, технического и прочих воздействий на собственность;
- порча имущества из-за природных органических процессов.
Признание уничтожения имущества случайным
Случайная гибель – это следствие стечения определенных неблагоприятных обстоятельств, вина в создании которых не лежит на ком-либо. Другими словами, гибель признают случайной, если никто не виноват в произошедшем.
Следствием данного признания является бремя ответственности за имущественный ущерб, которое будет нести собственник и никто другой, поскольку отсутствуют лица, с которых можно было бы взыскать убытки.
Владелец имущества может определить дальнейшее содержание действий, направленных на устранение последствий случившегося, например, осуществить ремонт поврежденного имущества. Однако требовать с кого-то материального возмещения за порчу имущества он не имеет права. Данное правило является общим и применяется во всех случаях, если отсутствуют признаки исключений.
Основная норма об исключениях установлена в ст. 211 Кодекса, которая гласит, что ответственность за уничтожение или порчу вещи несет сам владелец, но только, если другая норма не предусмотрена законом или договором сторон.
Общее правило также действует в следующих случаях:
- при субъективных событиях (казусах) – произошли гибель или порча имущества при отсутствии виновных лиц;
- при объективных событиях – гибель или повреждение случились в результате обстоятельств непреодолимой силы.
Ответственность за гибель имущества, убытки
Закон допускает несение ответственности другими лицами, кроме собственника имущества, за гибель или порчу имущества.
Правила делятся на следующие категории:
- императивные – участники не могут установить иные правила, кроме установленных законом;
- диспозитивные – участники могут договориться о других правилах, кроме установленных законом.
Пример № 1. Риск случайной гибели имущества несет покупатель. Ответственность переходит в момент выполнения обязательств продавцом по передаче товара. Момент устанавливается нормами закона или договора. Правило является диспозитивным, так как договор может предусматривать иное положение о порядке несения рисков.
Пример № 2. Риск случайной гибели имущества возлагается на ссудопринимателя. Обстоятельства установлены ст. 696 Кодекса:
- в результате эксплуатации вещи в противоречие положениям договора;
- вещь эксплуатировалась не в соответствии с ее прямым предназначением;
- ссудоприниматель без согласия ссудодателя осуществил передачу имущества третьему лицу.
Ссудоприниматель также обладает ответственностью за риск случайной гибели имущества, если:
- фактическое содержание обстоятельств позволяло ему предотвратить уничтожение или порчу посредством пожертвования своей вещью;
- однако ссудополучатель не осуществил данное пожертвование.
Как мы отметили выше, по общему правилу собственник несет бремя ответственности за содержание имущества, в том числе и арендованного, при объективных и субъективных событиях. Однако в некоторых случаях закон устанавливает возложение ответственности на другое лицо, если не будет доказано наличие непреодолимых обстоятельств.
Пример № 3. Профессиональный хранитель имеет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, если указанные события имели место быть из-за субъективного события. При доказанности объективного случая бремя ответственности будет возложено на собственника имущества.
„
Спортивная площадка школы, играли с ребятами в футбол. В результате слабого неточного паса мяч укатился к забору и, видимо, попал на какой то острый предмет и порвался. Кто должен нести ответственность?
“
Артем14.07.2019 04:03
ГК РФ Статья 211. Риск случайной гибели имущества
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Сайботалов Вадим Владимирович14.07.2019 13:12
Задать дополнительный вопрос
ГК РФ Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Дубровина Светлана Борисовна15.07.2019 00:00
Задать дополнительный вопрос
„
Добрый день! Как правильно прописать в договоре пункт «Риск случайной гибели или случайного повреждения материалов и оборудования, результатов работ, имущества, оказавшегося во владении и пользовании Подрядчика в связи с исполнением настоящего Договора…» .
Например при строительстве кабельной линии : КЛ проложена, но Акт о приемке выполненных работ не подписаны. Человек из сторонней организации (не со стороны заказчика или подрядчика) начинает копать в месте прокладки кабеля и погибает от напряжения.
Это будет гибель по вине подрядчика?
“
Наталья15.05.2019 08:30
Здравствуйте! Для качественной консультации необходимо знать все обстоятельства дела. Можете обратиться в нашу компанию, предварительно записавшись к нашим специалистам по телефону, указанному на сайте. Вам подберут подходящего специалиста и ознакомят со стоимостью услуг. Скидка по промокоду «МИП» 50%.
Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Сенькина Елена Николаевна01.06.2019 18:57
Задать дополнительный вопрос
Обращайтесь к нам!
Богуславская Анна Владимировна02.06.2019 19:44
Задать дополнительный вопрос
- „
- Если продавец, продавая товар покупателю, действуя добросовестно, не знал и не мог знать, что товар им продаваемый — уже погиб, на ком лежит бремя ответственности за убытки, понесённые покупателем?
- “
Александр12.03.2019 07:57
Здравствуйте! Согласно ст. 14.4 КоАП РФ продажа товаров, не соответствующих образцам по качеству, выполнение работ либо оказание населению услуг, не соответствующих требованиям нормативных правовых актов, устанавливающих порядок (правила) выполнения работ либо оказания населению услуг, за исключением случаев, предусмотренных статьей 14.4.
2 настоящего Кодекса влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от трех тысяч до десяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей.
Пастухов Сергей Станиславович12.03.2019 12:05
Задать дополнительный вопрос
Александр 12.03.2019 09:13
Меня интересовала гражданско — правовая ответственность, а не административная.
Добрый день, Александр.Для разъяснения вашего вопроса напишите нам на корпоративную почту. Так же вы можете обратиться за помощь к специалистам Юридической группы МИП.
Так же вы можете ПРОМОКОД МИП10 (дает скидку 50% на все юридические консультации). Услуги по составлению документов платные. Представление интересов в суде тоже платное. По стоимости услуг обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г.
Москва, Старопименовский переулок 1, nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html
Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Сайботалов Вадим Владимирович12.03.2019 16:12
Задать дополнительный вопрос
Александр12.03.2019 23:48
А может вам ключи от квартиры дать, где деньги лежат?
Здравствуйте! Если у Вас есть юридические вопросы, задавайте, мы с радостью ответим. Можете обратиться в нашу компанию, предварительно записавшись к нашим специалистам по телефону, указанному на сайте. Скидка по промокоду «МИП» 50%.
Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Коленская Светлана Александровна13.03.2019 12:31
Задать дополнительный вопрос
Ознакомьтесь с данной статьей.
Федорова Любовь Петровна13.03.2019 12:23
Задать дополнительный вопрос
„
Бригада строителей построила дачу Петрову. Работа была выполнена в срок и качественно. Однако ночью накануне сдачи объекта внезапный ураган полностью разрушил дом.
Петров считает, что договор не выполнен, результата работы нет, ради которого заключали договор.
Могут ли рабочие требовать оплаты за работу? Кто будет нести риск случайной гибели имущества, если в договоре данные обстоятельства не предусмотрены
“
Наталья05.03.2019 11:25
Добрый день! Согласно ст. 705 ГК РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором подряда:риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик.
Коханов Николай Игоревич06.03.2019 12:45
Задать дополнительный вопрос
Наталья06.03.2019 12:27
а рабочие имеют право получить оплату
Добрый день, Наталья. В данной ситуации оплату рабочим производит подрядчик.
Сайботалов Вадим Владимирович06.03.2019 13:50
Задать дополнительный вопрос
Ознакомьтесь с данной статьей.
Мальцева Лариса Степановна07.03.2019 12:23
Задать дополнительный вопрос
„
Артамонов приобрел квартиру в старом доме с деревянными перекрытиями в центре Санкт-Петербурга. Для ремонта он нанял ремонтно- строительную, бригаду. Материал частично был предоставлен им самим, а частично подрядчиком.
Когда работы подходили к концу, возник пожар из-за старой электропроводки, который уничтожил результаты ремонта. Бригада потребовала оплаты! стоимости фактически произведенных работ, аргументируя это тем, что в пожаре нет их вины.
Артамонов отказался. Кто из них прав?
“
Максим12.12.2018 01:57
Здравствуйте! Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик. Однако, пожар возник из-за старой проводки, к которой бригада отношения не имеет, поэтому Артамонов обязан оплатить выполненный объем работ.
Колпакова Галина Юрьевна12.12.2018 10:28
Задать дополнительный вопрос
Ознакомьтесь с данной статьей.
Помящий Алексей Николаевич13.12.2018 10:17
Задать дополнительный вопрос
„
В магазине самообслуживания, у расчётного стола, при предъявлении товара контролёру — кассиру покупатель уронил банку майонеза. Следующий покупатель, поскользнувшись (майонез не успели вытереть) уронил 3-хлитровую банку яблочного сока, которая разбилась. Что такое риск случайной гибели вещи? Кто несёт убытки, связанные с боем банок майонеза и яблочного сока?
“
олег20.09.2018 11:35
Добрый день! Если покупатель не успел приобрести товар до того момента как он разбился, то убытки несет магазин. Если бы покупатель разбил товар намеренно, и это было бы доказано, то покупателя бы обязали оплатить его.
Федорова Любовь Петровна20.09.2018 18:16
Задать дополнительный вопрос
Да, верно, согласен с коллегой
Царюк Владимир Ростиславович21.09.2018 08:27
Задать дополнительный вопрос
Также вам будут полезны следующие статьи
Кузнецов Федор Николаевич
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
Статья 211. Риск случайной гибели имущества
Гражданский кодекс РФ. Часть перваяЗаконы РФ
Статья 211.
Риск случайной гибели имущества
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Следующая глава
Вопрос 85. Понятие и содержание права собственности. Момент возникновения права собственности у приобретателя имущества по договору и риск случайной гибели (случайной порчи) имущества.
Законодательство не содержит легального понятия права собственности. Право
СТАТЬЯ 211. Риск случайной гибели имущества
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или
СТАТЬЯ 595. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты
1. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.2. При случайной гибели или случайном
СТАТЬЯ 600. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты
Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях,
Статья 211. Риск случайной гибели имущества
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или
Статья 595. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты
1. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.2. При случайной гибели или случайном
Статья 600. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты
Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях,
СТАТЬЯ 211. Риск случайной гибели имущества
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или
СТАТЬЯ 595. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты
1. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.2. При случайной гибели или случайном
СТАТЬЯ 600. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты
Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях,
СТАТЬЯ 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества
Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором
Статья 595.
Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты
1. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.2. При случайной гибели или случайном
Статья 600.
Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты
Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях,
7.5. Что необходимо знать о договоре купли-продажи недвижимости? (Руководство для организатора сделок) — Delphi Law Company
7.5. Что необходимо знать о договоре купли-продажи недвижимости?
Договор купли-продажи недвижимости регулируется параграфом 1 (Общие положения о купле-продаже) и параграфом 7 (Продажа недвижимости) главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ»).
Определение договора купли-продажи недвижимости
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ), а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за неё определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).
Форма договора купли-продажи недвижимости
Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Это означает, что договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность, а именно – ничтожность.
Однако положение о том, что договор заключается «путем составления одного документа», не ограничивает количество экземпляров договора купли-продажи недвижимости, которых может быть любое количество.
Для регистрации перехода права собственности на недвижимость требуется минимум три экземпляра: экземпляр продавца, экземпляр покупателя и экземпляр, который останется в регистрационном деле Росреестра.
Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
Необходимо учитывать, что действующее законодательство не содержит требований по регистрации самого договора купли-продажи нежилой недвижимости.
Государственной регистрации подлежит только договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Такой договор считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК).
Договор же купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента регистрации перехода права собственности.
- Требования о государственной регистрации распространяются на переход права собственности, но не на договор купли-продажи нежилой недвижимости.
- Предмет договора купли-продажи недвижимости и другие существенные условия
- Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
- При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Это означает необходимость описать и детализировать объект недвижимости таким образом, чтобы не возникало сомнений в его определенности.
Обычно это достигается указанием в договоре на кадастровый номер продаваемого земельного участка или на условный номер для иных продаваемых объектов недвижимости, а также указанием площади объекта, точного адреса расположения объекта недвижимости, этажа или этажей, на которых расположен продаваемый объект недвижимости, номеров помещений, входящих в продаваемый объект по экспликации, и оформлением в качестве приложения к договору поэтажного плана приобретаемого объекта недвижимости, на котором каким-либо цветом выделены приобретаемые помещения. Разумно указывать в договоре, что приобретаемое здание, строение, сооружение находится на земельном участке, имеющем такой-то кадастровый номер, и прикладывать план этого земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен на куплю-продажу недвижимости, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем, если иное не установлено законом.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Постановлении своего Пленума от 11.07.
2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указал, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на продаваемую недвижимость само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Однако для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него. Это означает, что стороны могут заключить договор купли-продажи в отношении несуществующей недвижимости, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем, но для перехода права собственности на такую недвижимость от продавца к покупателю продавец должен обладать правом собственности на неё в момент регистрации перехода этого права собственности к покупателю.
Предметом такого договора купли-продажи будущей вещи может быть и земельный участок, который на момент заключения договора ещё не образован в порядке, установленном федеральным законом.
Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение будущей недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания, помещения, земельного участка, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией). При этом такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ) (п. 2 в Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
В соответствие с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Цена недвижимости является существенным условием договора.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
При этом, согласно п. 2 ст.
555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или самим договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Таким образом, если в договоре цена земельного участка или прав на него не указана, то она считается вошедшей в стоимость, находящегося на этом земельном участке здания, сооружения или другого недвижимого имущества.
В том случае, если договором купли-продажи предусмотрена оплата недвижимости в рассрочку (ст. 489 ГК РФ), договор
считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей. Если в договоре отсутствуют указанные положения, то договор не может считаться заключенным.
Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
По общему правилу (п. 1 ст. 552 ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Однако переход прав на земельный участок от продавца к покупателю зависит от того принадлежит ли земельный участок продавцу на праве собственности или нет.
I. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).
II.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Условия о качестве объекта недвижимости
Описывая и детализируя объект недвижимости, рекомендуется во избежание споров и недоразумений отразить в договоре условия о качестве (физическом и юридическом) объекта недвижимости.
Такая рекомендация основана на статье 557 ГК, которая в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве недвижимости, позволяет применять правила статьи 475 ГК за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Статья 475 ГК с учетом указанного исключения, в свою очередь, предоставляет покупателю право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за объект недвижимости денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству объекта недвижимости (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков). Если же недостатки объекта недвижимости не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан объект недвижимости ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Переход риска случайной гибели или случайного повреждения недвижимости
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимости переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости покупателю.
Регистрация перехода права собственности к покупателю еще не означает, что объект недвижимости передан покупателю. Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Однако будет неправильным думать, что именно после этого к покупателю переходит риск случайной гибели или случайного повреждения приобретенной недвижимости. Указанные риски переходят к покупателю только в момент регистрации перехода к нему права собственности. Это связано с тем, что согласно ст.
211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Но стороны все же могут в самом договоре указать, что риск случайной гибели или случайного повреждения приобретенной недвижимости переходит к покупателю в момент передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче.
Гарантии сторон и обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц
Хорошо подготовленный договор купли-продажи недвижимости подразумевает наличие в нем гарантий и заверений в отношении продаваемого объекта недвижимости и самого продавца.
Поскольку основные риски в сделке принимает на себя покупатель, то именно он в первую очередь должен озадачиться тем, чтобы указать в договоре те гарантии, которые он хотел бы получить от продавца и нарушение которых может привести к возникновению у покупателя убытков, утрате прав на приобретенную недвижимость либо втягиванию покупателя в судебные споры по различным основаниям. Перечень гарантий зависит от условий и схемы сделки, от того, как оформлен объект недвижимости, от его юридической судьбы, состояния объекта недвижимости, а также от того, являются стороны сделки физическими или юридическими лицами. Подготовка перечня тех гарантий, которые должны быть даны продавцом и включены в договор купли-продажи – задача, которую организатор сделки должен поставить перед юристом, осуществляющим оформление сделки.
Количество гарантий, выдаваемых покупателем, как правило, значительно меньше гарантий продавца и представляют по сути гарантии в отношении полномочий покупателя на заключение договора и ограничений по ведению переговоров о покупке недвижимости и заключению договоров купли-продажи недвижимости с другими лицами.
Статьей 460 ГК РФ установлена обязанность продавца передать покупателю недвижимость свободной от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены недвижимости либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на эту недвижимость.
Указанные правила применяются и в том случае, когда в отношении продаваемой недвижимости к моменту её передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Ответственность сторон за нарушение договора, в том числе за нарушение гарантий
Договор купли-продажи должен предусматривать ответственность (условия, вид и размер) за нарушение сторонами принятых на себя обязательств и гарантий.
Ответственность может выражаться в возможности взыскания со стороны, допустившей нарушение договора, пеней, штрафов, убытков, процентов и т.п.
Кроме того нарушение одной стороной определенных законом или договором обязанностей может привести к возникновению у другой стороны прав, необходимых для своей защиты. Примером могут являться нормы указанной выше статьи 460 ГК РФ.
Условия, касающиеся выхода из сделки
Для того чтобы не оказаться в безвыходной ситуации, когда договор заключен, но в силу различных причин или обстоятельств не может быть исполнен, рекомендуем детально прописывать в договоре условия по выходу продавца и/или покупателя из сделки и условия, при наступлении которых договор будет считаться прекращенным. Описание и формулировка таких условий – задача вашего юриста.
Риск случайной гибели имущества
Гибель имущества определяется как уничтожение или исчезновение объекта правоотношений. Понятие идентифицирует прекращение существования вещи в материальном измерении. Ее повреждение интерпретируется как порча вследствие природных органических процессов или как результат технического или механического воздействия.
Гибель или повреждение имущества признаются случайными в ситуации, когда отсутствует вина какого-либо лица. В таком ракурсе получить компенсацию за причиненный ущерб или взыскать средства на восстановление объекта не с кого.
Примером таких ситуаций является воздействие на предмет пожара, возникшего в результате удара молнии, его утерю при наводнении или разрушении в результате землетрясения.
Признание происшествия случайным
Случайная гибель имущества является результатом происшедших неблагоприятных обстоятельств, в которых некого обвинить, поскольку в событии никто не виноват. После такого признания, ответственность за нанесенный ущерб возлагается на собственника, который впоследствии будет самостоятельно решать возникшие финансовые проблемы.
Такое решение связано с тем, что взыскать убытки в данной ситуации не с кого. Владелец объекта вправе впоследствии самостоятельно определить план дальнейших действий, целью которых является устранение последствий случившегося. Он может осуществить ремонт или выбросить поврежденное имущество, а при необходимости приобрести новое.
Однако требовать материального возмещения за порчу или гибель объекта, он не может при отсутствии признаков исключений.
Чтобы признать гибель или повреждение имущества случайным, необходимо провести расследование и определить характер обстоятельств, которые стали причиной нанесенного ущерба. Если для них характерна субъективность, то обвинить в происшествии некого.
Присутствие элементов объективности свидетельствует о необходимости проведения дальнейшего расследования с целью выявления виновного лица.
В законе определено, что владелец несет личную ответственность за уничтожение своей собственности в случае, если другая норма не предусмотрена договором сторон или законодательными положениями.
Общее правило, отображающее возложение на собственника вещи права самостоятельно принимать решения относительно дальнейших действий с поврежденным или уничтоженным объектом актуально при субъективных событиях или казусах, в которых отсутствует доля вины физических лиц. Оно также учитывается при объективных событиях, обуславливающих финансовый убыток за счет действия на объект непреодолимой силы.
На кого возлагается ответственность?
Положения правовых актов предполагают возможность возложения ответственности за гибель или порчу имущества на иных лиц кроме собственника.
При ее определении применяются императивные и диспозитивные правила.
В первом случае, участники не могут интерпретировать ситуацию иначе, чем предусмотрено законом, а во второй ситуации стороны могут договориться о других правилах, отличающихся от правовых норм.
Совершая сделку по покупке имущественного объекта, покупатель принимает на себя ответственность на случай его гибели.
Она передается продавцом в момент проведения финансовых расчетов и выполнения им обязательства перед клиентом о поставке товара. Момент определяется требованиями положений соглашения и нормами закона.
Правило в таком ракурсе имеет диспозитивный характер, поскольку в договоре могут быть оговорены иные условия, чем регламентировано в законе.
При оформлении объекта в займ, риск случайной гибели возлагается на лицо, которое по условиям договора является его получателем. Он отвечает за понесенный ущерб в случае, если объект эксплуатировался без соблюдения правил, отображенных в договоре или не по его прямому назначению.
При передаче имущества займодателя третьему лицу без его согласия, при нанесении ему порчи, ущерб должен быть компенсирован заемщиком.
Он также несет ответственность за риск случайной гибели имущества в случае наличия у него возможностей предотвращения обстоятельств, ставших причиной нанесенного ущерба, которыми он не воспользовался.
Общее правило определяет ответственность собственника за содержание своего или арендованного имущества при объективных и субъективных событиях. В случае отсутствия доказательств наличия непреодолимых обстоятельств, вина может быть возложена на другое лицо, действия или бездействия которого стали причиной нанесения ущерба.
К примеру, субъект хозяйствования, профессионально специализирующийся на оказании услуг имущественного хранения, берет на себя риск случайной гибели или повреждения объекта при обстоятельствах субъективного характера.
Если в ходе расследования окажется, что они имели объективный характер, то ответственность будет возложена на собственника имущества.
Заключение
Таким образом, риск случайной гибели имущества несет его собственник в соответствии со статьей 211 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором или иным законодательным актом.
Повреждение или гибель объекта в таком случае будет вызвано действием непреодолимой силы (например, разрушительное природное явление), следовательно, это обстоятельство будет освобождать от ответственности страховщика (особенно в случае, когда в договоре прямо прописаны такие условия).
Статья 211. Риск случайной гибели имущества
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Глава 1. ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ( Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ Подраздел 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ)
- Статья 1. Основные начала гражданского законодательства
- Статья 2. Отношения, регулируемые гражданским законодательством
- Статья 3. Гражданское законодательство и иные акты, содержащие нормы гражданского права
- Статья 4. Действие гражданского законодательства во времени
- Статья 5. Обычаи
- Статья 6. Применение гражданского законодательства по аналогии
- Статья 7. Гражданское законодательство и нормы международного права
Глава 2. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ, ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ И ЗАЩИТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ ( Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ Подраздел 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ)
Статья 8. Основания возникновения гражданских прав и обязанностей
Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество
- Статья 9. Осуществление гражданских прав
- Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав
- Статья 11. Судебная защита гражданских прав
- Статья 12. Способы защиты гражданских прав
- Статья 13. Признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления
- Статья 14. Самозащита гражданских прав
- Статья 15. Возмещение убытков
- Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления
Статья 16.1. Компенсация ущерба, причиненного правомерными действиями государственных органов и органов местного самоуправления
Глава 3. ГРАЖДАНЕ (ФИЗИЧЕСКИЕ ЛИЦА) ( Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ Подраздел 2. ЛИЦА)
- Статья 17. Правоспособность гражданина
- Статья 18. Содержание правоспособности граждан
- Статья 19. Имя гражданина
- Статья 20. Место жительства гражданина
- Статья 21. Дееспособность гражданина
- Статья 22. Недопустимость лишения и ограничения правоспособности и дееспособности гражданина
- Статья 23. Предпринимательская деятельность гражданина
- Статья 24. Имущественная ответственность гражданина
- Статья 25. Несостоятельность (банкротство) гражданина
- Статья 26. Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет
- Статья 27. Эмансипация
- Статья 28. Дееспособность малолетних
- Статья 29. Признание гражданина недееспособным
- Статья 30. Ограничение дееспособности гражданина
- Статья 31. Опека и попечительство
- Статья 32. Опека
- Статья 33. Попечительство
- Статья 34. Органы опеки и попечительства
- Статья 35. Опекуны и попечители
- Статья 36. Исполнение опекунами и попечителями своих обязанностей
- Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
- Статья 38. Доверительное управление имуществом подопечного
- Статья 39. Освобождение и отстранение опекунов и попечителей от исполнения ими своих обязанностей
- Статья 40. Прекращение опеки и попечительства
- Статья 41. Патронаж над совершеннолетними дееспособными гражданами
- Статья 42. Признание гражданина безвестно отсутствующим
- Статья 43. Последствия признания гражданина безвестно отсутствующим
- Статья 44. Отмена решения о признании гражданина безвестно отсутствующим
- Статья 45. Объявление гражданина умершим
- Статья 46. Последствия явки гражданина, объявленного умершим
- Статья 47. Регистрация актов гражданского состояния
Глава 4. ЮРИДИЧЕСКИЕ ЛИЦА ( Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ Подраздел 2. ЛИЦА)
- Статья 48. Понятие юридического лица
- Статья 49. Правоспособность юридического лица
- Статья 50. Коммерческие и некоммерческие организации
Статья 50.1. Решение об учреждении юридического лица
- Статья 51. Государственная регистрация юридических лиц
- Статья 52. Учредительные документы юридических лиц
- Статья 53. Органы юридического лица
Статья 53.1. Ответственность лица, уполномоченного выступать от имени юридического лица, членов коллегиальных органов юридического лица и лиц, определяющих действия юридического лица
Статья 53.2. Аффилированность
- Статья 54. Наименование, место нахождения и адрес юридического лица
- Статья 55. Представительства и филиалы юридического лица
- Статья 56. Ответственность юридического лица
- Статья 57. Реорганизация юридического лица
- Статья 58. Правопреемство при реорганизации юридических лиц
- Статья 59. Передаточный акт
- Статья 60. Гарантии прав кредиторов реорганизуемого юридического лица
Статья 60.1. Последствия признания недействительным решения о реорганизации юридического лица
Статья 60.2. Признание реорганизации корпорации несостоявшейся
- Статья 61. Ликвидация юридического лица
- Статья 62. Обязанности лиц, принявших решение о ликвидации юридического лица
- Статья 63. Порядок ликвидации юридического лица
- Статья 64. Удовлетворение требований кредиторов ликвидируемого юридического лица
Статья 64.1. Защита прав кредиторов ликвидируемого юридического лица
Статья 64.2. Прекращение недействующего юридического лица
Статья 65. Несостоятельность (банкротство) юридического лица
Статья 65.1. Корпоративные и унитарные юридические лица
Статья 65.2. Права и обязанности участников корпорации
Статья 65.3. Управление в корпорации
Статья 66. Основные положения о хозяйственных товариществах и обществах
Статья 66.1. Вклады в имущество хозяйственного товарищества или общества
Статья 66.2. Основные положения об уставном капитале хозяйственного общества
Статья 66.3. Публичные и непубличные общества
Статья 67. Права и обязанности участника хозяйственного товарищества и общества
Статья 67.1. Особенности управления и контроля в хозяйственных товариществах и обществах
Статья 67.2. Корпоративный договор
Статья 67.3. Дочернее хозяйственное общество
- Статья 68. Преобразование хозяйственных товариществ и обществ
- Статья 69. Основные положения о полном товариществе
- Статья 70. Учредительный договор полного товарищества
- Статья 71. Управление в полном товариществе
- Статья 72. Ведение дел полного товарищества
- Статья 73. Обязанности участника полного товарищества
- Статья 74. Распределение прибыли и убытков полного товарищества
- Статья 75. Ответственность участников полного товарищества по его обязательствам
- Статья 76. Изменение состава участников полного товарищества
- Статья 77. Выход участника из полного товарищества
- Статья 78. Последствия выбытия участника из полного товарищества
- Статья 79. Передача доли участника в складочном капитале полного товарищества
- Статья 80. Обращение взыскания на долю участника в складочном капитале полного товарищества
- Статья 81. Ликвидация полного товарищества
- Статья 82. Основные положения о товариществе на вере
- Статья 83. Учредительный договор товарищества на вере
- Статья 84. Управление в товариществе на вере и ведение его дел
- Статья 85. Права и обязанности вкладчика товарищества на вере
- Статья 86. Ликвидация товарищества на вере
Статья 86.1. Крестьянское (фермерское) хозяйство
- Статья 87. Основные положения об обществе с ограниченной ответственностью
- Статья 88. Участники общества с ограниченной ответственностью
- Статья 89. Создание общества с ограниченной ответственностью и его устав
- Статья 90. Уставный капитал общества с ограниченной ответственностью
Статья 91. Утратила силу с 1 сентября 2014 года. — Федеральный закон от 05.05.2014 N 99-ФЗ.
- Статья 92. Реорганизация и ликвидация общества с ограниченной ответственностью
- Статья 93. Переход доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью к другому лицу
- Статья 94. Выход участника общества с ограниченной ответственностью из общества
- Статья 96. Основные положения об акционерном обществе
- Статья 97. Публичное акционерное общество
- Статья 98. Создание акционерного общества
- Статья 99. Уставный капитал акционерного общества
- Статья 100. Увеличение уставного капитала акционерного общества
- Статья 101. Уменьшение уставного капитала акционерного общества
- Статья 102. Ограничения на выпуск ценных бумаг и выплату дивидендов акционерного общества
Статья 103. Утратила силу с 1 сентября 2014 года. — Федеральный закон от 05.05.2014 N 99-ФЗ.
Статья 104. Реорганизация и ликвидация акционерного общества
Статья 106.1. Понятие производственного кооператива
Статья 106.2. Создание производственного кооператива и его устав
Статья 106.3. Имущество производственного кооператива
Статья 106.4. Особенности управления в производственном кооперативе
Статья 106.5. Прекращение членства в производственном кооперативе и переход пая
Статья 106.6. Преобразование производственного кооператива
Статья 113. Основные положения об унитарном предприятии
Статья 114. Создание унитарного предприятия и его уставный фонд
Статья 115. Утратила силу с 1 сентября 2014 года. — Федеральный закон от 05.05.2014 N 99-ФЗ.
Статья 123.1. Основные положения о некоммерческих корпоративных организациях
Статья 123.2. Основные положения о потребительском кооперативе
Статья 123.3. Обязанность членов потребительского кооператива по внесению дополнительных взносов
Статья 123.4. Основные положения об общественных организациях
Статья 123.5. Учредители и устав общественной организации
Статья 123.6. Права и обязанности участника (члена) общественной организации
Статья 123.7. Особенности управления в общественной организации
Статья 123.7-1. Общественные движения
Статья 123.8. Основные положения об ассоциации (союзе)
Статья 123.9. Учредители ассоциации (союза) и устав ассоциации (союза)
Статья 123.10. Особенности управления в ассоциации (союзе)
Статья 123.11. Права и обязанности члена ассоциации (союза)
Статья 123.12. Основные положения о товариществе собственников недвижимости
Статья 123.13. Имущество товарищества собственников недвижимости
Статья 123.14. Особенности управления в товариществе собственников недвижимости
Статья 123.15. Казачье общество, внесенное в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации
Статья 123.16. Община коренных малочисленных народов Российской Федерации
Статья 123.16-1. Адвокатские палаты
Статья 123.16-2. Адвокатские образования, являющиеся юридическими лицами
Статья 123.16-3. Нотариальные палаты
Статья 123.17. Основные положения о фонде
Статья 123.18. Имущество фонда
Статья 123.19. Управление фондом
Статья 123.20. Изменение устава и ликвидация фонда
Статья 123.20-1. Создание наследственного фонда, условия управления им и его ликвидация
Статья 123.20-2. Управление наследственным фондом
Статья 123.20-3. Права выгодоприобретателей наследственного фонда
Статья 123.21. Основные положения об учреждениях
Статья 123.22. Государственное учреждение и муниципальное учреждение
Статья 123.23. Частное учреждение
Статья 123.24. Основные положения об автономной некоммерческой организации
Статья 123.25. Управление автономной некоммерческой организацией
Статья 123.26. Основные положения о религиозных организациях
Статья 123.27. Учредители и устав религиозной организации
Статья 123.28. Имущество религиозной организации
Глава 5. УЧАСТИЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ В ОТНОШЕНИЯХ, РЕГУЛИРУЕМЫХ ГРАЖДАНСКИМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ ( Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ Подраздел 2. ЛИЦА)
- Статья 124. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования — субъекты гражданского права
- Статья 125. Порядок участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством
- Статья 126. Ответственность по обязательствам Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования
- Статья 127. Особенности ответственности Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, с участием иностранных юридических лиц, граждан и государств
Глава 6. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ( Раздел I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ Подраздел 3. ОБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ)
- Статья 128. Объекты гражданских прав
- Статья 129. Оборотоспособность объектов гражданских прав
- Статья 130. Недвижимые и движимые вещи
- Статья 131. Государственная регистрация недвижимости
- Статья 132. Предприятие
- Статья 133. Неделимые вещи
Статья 133.1. Единый недвижимый комплекс
- Статья 134. Сложные вещи
- Статья 135. Главная вещь и принадлежность
- Статья 136. Плоды, продукция и доходы
- Статья 137. Животные