Если цена в договоре купли-продажи занижена – последствия

Почему опасно занижать сумму сделки купли – продажи недвижимости

Практика занижения стоимости квартиры при продаже вторичного жилья давно распространена в России.

Цена, указанная в договоре купли-продажи, гораздо ниже фактической. Цель, которая преследуется обеими сторонами сделки, – получить максимальную финансовую выгоду. Однако покупка квартиры по заниженной стоимости имеет серьезные риски, пренебрегать которыми – значит подвергать себя опасности получить куда более неприятные последствия – от полной потери средств до уголовного преследования.

Зачем занижают цены на недвижимость?

При оформлении сделки, в том числе и с недвижимостью, при определенных условиях взимается подоходный налог. Сумма вычетов исчисляется из указанной в договоре купли-продажи стоимости квартиры.

Согласно Налоговому Кодексу РФ, недвижимое имущество, которое находилось в собственности менее 3-х лет, подлежит налогообложению. Из указанной в договоре суммы вычитается миллион рублей, не облагаемый налогом.

Из оставшихся денег вычитается 13%. Таким образом, если квартира находится во владении менее 3-х лет, ждать некогда, а собственник продаваемого объекта хочет минимизировать вычеты, он намеренно занижает стоимость жилья.

Чаще всего к таким махинациям прибегают:

• — при получении наследства;
• — посредники (те, кто занимается выкупом квартир по рыночной стоимости);
• — при разделе имущества;
• — покупая квартиру, чтобы просто вложить средства в недвижимость.

К этой категории относятся и владельцы квартир в новостройках по ДДУ. Переход к собственнику автоматически переводит это жилье во вторичный фонд, а технические характеристики новой квартиры увеличивают ее стоимость.

Таким образом, занижаются цены на квартиры по разным причинам, но с единственной целью – минимизировать расходы, существенно уменьшить сумму налога на сделку. Это единственное преимущество такого хода. Но сделки подобного характера могут печально закончиться для обеих сторон.

Риски покупателя

Приобретая квартиру по заниженной стоимости, риск несет прежде всего покупатель недвижимости. Вариантов неблагоприятного развития событий несколько.

— Расторжение сделки. В этом случае недобросовестный продавец вернет покупателю только сумму, указанную в купчей. А это значительно меньше денег, чем первый получил на руки. Доказать иное будет практически невозможно.

— Аннулирование договора судом. Это может произойти, если сделка признана недействительной по каким-то причинам (не учтены права детей, квартира с дефектами, не указанными в купчей и т.д.). Последствия те же – продавец может вернуть только сумму, указанную в договоре, а жилье вернется прежнему владельцу.

— Вероятность упустить финансовую выгоду. При заниженной стоимости квартиры покупатель может лишиться возможности попасть под льготы или субсидии, иногда предоставляемые региональными властями для приобретения жилья.

Чем рискует продавец?

Собственник отчуждаемой недвижимости рискует несколько меньше, но и у него могут возникнуть проблемы.

У покупателя остается расписка с указанием той суммы, которую он на самом деле вручил продавцу, что является доказательством неуплаты налога последним. Если покупатель обратится в суд, бывший собственник квартиры может потратить крупную сумму на возмещение налога, уплату пени и штрафа (20% от недоимки) или даже оказаться привлеченным к уголовной ответственности.

Второй риск – недополучить всю оговоренную сумму. Обычно финансовые средства за покупку вносят в два этапа: покупатель может не выплатить все деньги, мотивируя тем, что отдал всю сумму, указанную в договоре. Продавец ничего доказать не сможет, иначе сам окажется под угрозой ответственности.

Схема занижения стоимости не дает гарантии, что сделка пройдет успешно, без последствий для сторон. Решая, стоит ли идти на серьезный риск ради сомнительной экономии, стоит помнить пословицу оскупом, который платит дважды.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли продажи

К нам часто обращаются покупатели недвижимости с одним и тем же вопросом: не опасно ли указывать в договоре купли-продажи заниженную стоимость квартиры?

Случается, что продавец отказывается прописать в документах полную стоимость квартиры.

Зачем это нужно продавцу? Если квартира находилась в собственности продавца менее трех лет, то при ее продаже возникнет необходимость уплаты налога с суммы, превышающей стоимость ее покупки, или превышающей 1 миллион рублей. Чтобы не платить налог, продавцы стремятся указать в договоре стоимость меньше реальной, обычно как раз около миллиона рублей.

Разницу между фактической ценой квартиры и указанной в документах предлагается оформить отдельной распиской. Часто в расписке указывается, что деньги уплачены за неотделимые от квартиры улучшения, например, перепланировку или ремонт.

Наши специалисты в один голос советуют покупателям недвижимости: не соглашайтесь на подобные сделки!

Во-первых, вы рискуете остаться и без денег, и без недвижимости. Может оказаться, что надлежащий собственник не знал о продаже квартиры или был ограниченно дееспособным. Суд признает сделку недействительной и обяжет покупателя вернуть квартиру. А продавец должен будет возвратить уплаченную за нее сумму, то есть ту, что указана в договоре.

Во-вторых, соглашаясь на подобные условия продавца, вы помогаете ему укрываться от налогов и фактически вступаете с ним в сговор. Это наказуемое деяние. Кстати, по этой причине предъявление расписок в суде вам не поможет, только навредит.

В-третьих, вы создаете для себя проблемы с налогами в будущем. Вы сможете вернуть подоходный налог только с суммы, указанной в договоре. А если решите продать недвижимость ранее, чем через три года, то разница между будущей реальной ценой квартиры и официальной стоимостью ее покупки будет весьма значительной. Это означает, по сути, большую сумму налога с продажи.

=======================================

УВАЖАЕМЫЕ ГОСТИ НАШЕГО САЙТА, мы хотим напомнить вам, что вы всегда можете воспользоваться услугами нашего агентства недвижимости ЖИЛСПРОС. Продать или купить квартиры, дома, земельные участки или коммерческую недвижимость. А также всегда работает БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ по вопросам в сфере недвижимости. ЗВОНИТЕ — мы всегда на связи!

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи: последствия для продаца, риски для покупателя

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Когда участники сделки заключают договор купли-продажи квартиры, они обычно стараются оптимизировать расходы. Одним из популярных способов сэкономить является намеренное занижение реальной цены жилья. Но эти действия могут повлечь негативные последствия. Прежде чем пойти на такое соглашение, стоит узнать, какие существуют риски как для покупателя, так и для продавца.

Для чего занижают стоимость квартиры при продаже?

В снижении договорной цены недвижимости в первую очередь заинтересован продавец. После реализации объекта он должен заплатить налог с продажи в размере 13%. Освобождаются от этой обязанности граждане, которые владели помещением не менее 3 лет (начиная с 2016 года – не меньше 5 лет).

Кроме того, налогом не облагаются сделки с жильем, которое стоит не больше миллиона рублей. Поэтому продавцы нередко просят покупателей указать в договоре стоимость, не превышающую эту сумму

Взамен второй стороне обещают предоставить скидку. Правда, выгода обычно оказывается не такой большой, чтобы превысить возможные риски.Также к махинациям с ценой часто прибегают посредники, лица, которым предстоит раздел имущества, или, к примеру, покупатели объектов в новостройках, купившие их по ДДУ.

Риски покупателя при занижении стоимости квартиры

При заключении договора, в котором указывается цена гораздо ниже фактической, особенно рискует покупатель. В случае согласия на сделку его могут поджидать неприятные сюрпризы:

• Расторжение купчей. Если продавец окажется недобросовестным человеком, не исключены серьезные убытки. Он имеет право вернуть покупателю только сумму, указанную в соглашении, и никто не сможет предъявить претензии. Жилье будет возвращено прежнему владельцу. Размер ущерба в таких ситуациях иногда измеряется миллионами рублей.
• Вероятность упустить финансовую выгоду. Так, региональные власти нередко предоставляют гражданам субсидии и льготы на приобретение жилой недвижимости. При занижении цены велик риск не получить от государства никаких привилегий.

Конечно, покупатель в качестве подтверждения может предъявить расписку в получении реальной суммы денежных средств. Но это будет прямым доказательством того, что стороны, укрываясь от уплаты налогов, нарушили закон. Такие действия чреваты серьезными последствиями, от наложения крупного штрафа до уголовной ответственности.

Риски для продавца при занижении цены квартиры

Собственник недвижимости рискует не так сильно, но проблемы возможны и у него. Вот чем грозит владельцу намеренное занижение цены объекта:

1. На руках у второго участника сделки остается расписка, в которой зафиксирована переданная сумма. Этот документ является свидетельством неуплаты продавцом налога. В случае обращения покупателя в суд продавца обяжут перечислить налог, выплатить штраф и возместить 20% недоимки. Не исключено и более серьезное наказание.
2. Существует риск неполучения всей положенной суммы. Поскольку при заключении таких сделок деньги обычно передаются в два этапа, покупатель может отдать часть стоимости квартиры. Формально придраться будет не к чему, ведь именно эта цена и указана в договоре. Доказывать свою правоту продавец побоится, опасаясь ответственности.

Гарантии того, что сделка пройдет успешно, без отрицательных последствий, никто не даст. Кроме того, рынок недвижимости – настоящее раздолье для мошенников, которые часто прибегают к подобным схемам

Что делать покупателю, если продавец хочет занизить стоимость квартиры в договоре?

Конечно, на снижение стоимости жилья в договоре соглашаются не все покупатели. Есть немало принципиальных или просто осторожных людей, которые предпочитают отказаться от сделки и подыскать другой объект. Если же хочется купить именно эту квартиру, стоит попробовать договориться с продавцом.

Поскольку главной причиной настойчивости продавца бывает нежелание платить налог, можно предложить разделить расходы. Конечно, стоимость жилплощади несколько увеличится, зато обе стороны будут застрахованы от возможных неприятностей.

Второй вариант – одновременно с подписанием договора составить дополнительное соглашение к ДКП. При этом в основном договоре указывается цена, которую хочет продавец, а в допсоглашении – реальная стоимость. При подписании соглашения покупатель отмечает, что соответствующий пункт договора (то есть цена) изменяется, и его необходимо читать в настоящей редакции.

В последнем случае у покупателя будут хотя бы какие-то шансы доказать, что квартира продана за большую стоимость, чем это написано в договоре. Но надо учесть, что суды трактуют этот вариант неоднозначно. Всегда есть риск того, что судья не согласится с позицией покупателя и посчитает недвижимость по первоначальной стоимости.

Случаи из практики

В юридической практике нередко встречаются случаи, когда стремление клиентов сэкономить оборачивалось значительными потерями.

Например, в адвокатскую контору обратилась молодая семья, пару лет назад купившая жилплощадь на вторичном рынке. Покупатель и продавец договорились о намеренном занижении стоимости. Вместо реальной цены в 2 млн. руб.

в документах была указана сумма в 980 000 руб. На основании этого договора в Росреестре был зарегистрирован переход права собственности.

Через год у семейной пары родился третий ребенок, и она получила право на участие в госпрограмме субсидирования ипотеки.

После подготовки и сдачи необходимых документов покупателям компенсировали только сумму, фигурировавшую в договоре купли-продажи, то есть 980 000 руб.

В погашении остальной суммы им отказали, не помогла даже приложенная расписка. Поскольку это решение является абсолютно законным, обращаться в суд собственники не стали.

Намеренное снижение цены в договоре купли-продажи – достаточно сомнительная схема. Стремление участников сделки сократить затраты понятно, но риски в этом случае слишком велики. Из-за своей доверчивости человек может потерять и деньги, и жилье. Во избежание проблем не стоит соглашаться на такие предложения, тем более если они исходят от незнакомых людей ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Неправильная сумма в договоре покупки автомобиля

Добрый день, уважаемый читатель.

В этой статье речь пойдет про особенности составления договора купли-продажи автомобиля, а именно об указании неправильной стоимости автомобиля в документах.

Такая схема может использоваться для уменьшения налогооблагаемой базы и уклонения от уплаты налогов. Однако стоимость может быть уменьшена и в мошеннических целях. Поэтому всегда внимательно читайте договор перед тем, как его подписать.

Рассмотрим преимущества и недостатки использования заниженной стоимости автомобиля в договоре, а также ответственность за данное нарушение:

Преимущества уменьшения стоимости автомобиля в договоре

На практике довольно часто можно столкнуться с ситуацией, когда продавец предлагает указать в тексте договора купли-продажи авто заниженную стоимость. Таким образом продавец пытается уменьшить размер налога, уплачиваемого при продаже автомобиля.

Обычно эта схема используется так называемыми перекупщиками, которые зарабатывают на перепродаже автомобилей.

Автомобили находятся у них в собственности меньше 3-х лет, поэтому перекупщики не освобождаются от уплаты налога. Кроме того, автомобиль продается дороже, чем был куплен.

Разница между стоимостью покупки и продажи представляет собой налогооблагаемую базу, т.е. с данной суммы следует уплатить налог.

Чтобы избежать уплаты налога, продавец предлагает покупателю занизить стоимость автомобиля в договоре. При этом сумма продажи становится равной сумме предыдущей покупки.

Что касается покупателя, то он может воспользоваться заниженной суммой в договоре в собственных интересах. Дело в том, что после заключения договора покупатель вправе требовать исполнения обязательств по нему. Т.е. он может передать продавцу именно ту сумму, которая была указана в договоре, а в ответ потребовать автомобиль.

В данном случае суд встанет на сторону покупателя, и автомобиль будет продан по указанной в договоре цене.

Недостатки заниженной суммы договора покупки автомобиля

Как уже было описано выше, продавец несет риск того, что при покупке автомобиля покупатель передаст ему только сумму, указанную в договоре.

Что касается покупателя, то он также в определенной степени рискует. Если по каким-то причинам он решит вернуть автомобиль продавцу, то взамен он получит только сумму, указанную в договоре.

Еще один недостаток заключается в том, что если покупатель решит продать автомобиль раньше 3-х лет с момента приобретения, то ему придется заплатить налог с разницы стоимости продажи и стоимости покупки.

Занижение суммы договора продажи автомобиля на практике

На практике инициатором занижения суммы продажи автомобиля обычно выступает продавец. Как правило, за это он предлагает покупателю небольшую скидку.

Рассмотрим несколько реальных примеров от читателей pddmaster.ru:

Пример 1

У перекупщиков был приобретен автомобиль по заниженной стоимости. После того, как новый собственник тщательно изучил документы, он обнаружил «смотанный» пробег автомобиля. В одном из документов о прохождении планового обслуживания был указан пробег 80 000 км, хотя на одометре имела место цифра около 40 000 км.

В данном случае покупатель хотел вернуть автомобиль, однако неправильная сумма в договоре купли-продажи не позволила ему этого сделать.

Сумма в договоре в данном примере составила 140 000 рублей, а фактическая стоимость автомобиля 290 000 рублей.

Вторая мысль покупателя — продать автомобиль новому собственнику. Однако продажа автомобиля по его реальной стоимости повлекла бы уплату налога в размере(290 000 — 250 000) * 0,13 = 5 200 рублей.

Примечание. 250 000 — размер налогового вычета, которым можно воспользоваться при продаже машины.

В общем, оказалось, что единственный вариант не потерять деньги — эксплуатировать данный автомобиль в течение 3-х лет, а лишь затем продать его. Однако впечатление от покупки в любом случае оказалось испорченным.

Пример 2

Еще одна интересная ситуация — хитрое занижение стоимости договора купли-продажи автомобиля. Покупатель автомобиля невнимательно прочитал договор, заключил сделку на 350 000 рублей и получил свой новый автомобиль.

Спустя несколько дней он решил продать автомобиль сыну за те же самые 350 000 рублей. При этом договор был составлен правильно, а автомобиль был зарегистрирован в ГИБДД.

Впоследствии покупатель решил изучить первый договор и оказалось, что он приобрел автомобиль за 350 рублей (вместо 350 тысяч рублей). Согласитесь, довольно хитрая уловка со стоимостью без нулей.

При этом покупатель оказался вынужден заплатить налог в размере(350 000 — 250 000) * 0,13 = 13 000 рублей.

Сумма немаленькая, а ситуация весьма неприятная.

Ответственность за уклонение от уплаты налогов при продаже автомобиля

Очевидно, что стоимость автомобиля в договоре купли-продажи занижается с целью уклонения от уплаты налогов продавцом. Ответственность за это предусмотрена статьей 122 налогового кодекса РФ:

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора) в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога (сбора) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса,

• влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора).
• 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно,
• влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора).

В данном случае штраф составит 40 процентов от неуплаченного налога.

1. Например, если продать автомобиль за 1 000 000 рублей, а в договоре указать 100 000 рублей, то размер штрафа составит
2. (1 000 000 — 100 000) * 0,13 * 0,4 = 46 800 рублей.
3. Кроме того и сам налог в размере 117 000 рублей заплатить придется.

Отмечу, что за уклонение от уплаты налогов также может быть наложено и уголовное наказание по статье 198 УК РФ, однако для его получения нужно «сильно постараться».

Крупный размер начинается от недоплаты налогов на 900 000 рублей в течение 3-х лет, т.е. в данном случае требуется занизить стоимость автомобиля почти на 7 миллионов рублей. На практике такое встречается чрезвычайно редко, т.к.

большинство автомобилей стоят гораздо дешевле.

В завершение хочу еще раз напомнить, что и покупатель, и продавец должны внимательно прочитать договор купли-продажи до того, как его подписывать. И если у Вас появились какие-то сомнения, лучше откажитесь от сделки. Ведь восстановить справедливость впоследствии бывает довольно сложно.

Удачи на дорогах!

Если цена в договоре купли-продажи занижена – последствия

• Свобода договора как основной принцип при заключении сделки
• Последствия занижения цены в договоре при признании сделки недействительной
• Налоговые последствия заниженной цены в договоре купли-продажи квартиры (жилого дома) для продавца и покупателя
• Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости объекта недвижимости

Свобода договора как основной принцип при заключении сделки

Одним из принципов гражданского права, провозглашаемым п. 2 ст. 1 и ст.

 421 ГК РФ, является свобода сторон при определении существа сделки, вида договора и его существенных условий, кроме случаев, когда они императивно установлены законом.

В том числе стороны не ограничены ничем при определении цены сделки и вправе самостоятельно устанавливать ее, руководствуясь лишь здравым смыслом, ситуацией на рынке и согласием контрагента.

Цена имущества, указанная в договоре, должна полностью соответствовать достигнутой между сторонами договоренности и отражать реальную ситуацию, иначе искажается сам смысл договора и возникает риск неверного применения норм об ответственности в случаях, предусмотренных сторонами.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Тем не менее на практике часто встречаются ситуации, когда цена в договоре и фактическая денежная сумма, передаваемая по сделке, существенно разнятся. Мотивы указания заниженной цены в договоре купли-продажи недвижимости, как правило, связаны:

• с нежеланием продавца уплачивать после продажи имущества налог на доходы физических лиц;
• попыткой скрыть реально полученные суммы по договору от иных заинтересованных лиц (супругов, кредиторов).

В этих случаях стороны, стремясь обезопасить себя, прибегают к таким правовым инструментам, как дополнительные соглашения на разницу в сумме, выдача двух расписок (на сумму в договоре и сумму сверх договора), ссылка на компенсацию неотделимых улучшений и т. д. Рассмотрим ниже, какие последствия могут наступить вследствие применения подобных схем. 

Последствия занижения цены в договоре при признании сделки недействительной

Риск признания недействительной или расторжения по тому или иному основанию несет в себе практически любая сделка. Общим последствием этого, как правило, выступает реституция, то есть возврат сторонами всего полученного по договору (п. 2 ст. 167 ГК РФ). В случае занижения цены возникают закономерные вопросы:

1. Какую именно сумму следует считать переданной во исполнение договора?
2. Как доказать истинные намерения сторон?
3. Будут ли расценены судом как достаточные доказательства расписки продавца в получении сумм, не соответствующих договору, дополнительные соглашения об оплате неотделимых улучшений?

В каждом конкретном случае суды выясняют истинные мотивы сторон и обстоятельства сделки, однако риск неполучения покупателем обратно всей уплаченной им цены имущества есть всегда.

В случае расторжения сделки или признания ее недействительной суды, как правило, расценивают денежные средства, полученные продавцом сверх суммы, указанной в договоре, как неосновательное обогащение (см. решение Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовии от 29.12.2017 по делу №

Риски при занижении стоимости квартиры покупателя и продавца

Занижение стоимости квартиры в договоре несет риски и это частое явление на рынке вторичной недвижимости. Подобные сделки несут сторонам не только выгоду, но и опасности. Прибыль от таких действий значительно ниже, чем потенциальные негативные последствия.

Наверное, ни для кого не секрет, что сделки, в которых практикуется, заниженная стоимость в договоре купли-продажи, в целях избежания налогообложения продавцом у нас не редкость.

Даже думаю, что это является настолько обычный практикой, что многие даже уже не обращают на это внимание. А все таки стоит задуматься как покупателю,так и продавцу о всевозможных рисках и негативных последствиях.

Правильный образец денежной расписки за квартиру

Риски при занижении стоимости квартиры

• Как проходит такая сделка, обычно на практике пишутся 2 расписки, одна расписка пишется на сумму, указанную в договоре купли-продаже, а вторая расписка на оставшуюся сумму под видом неотделимых улучшений .
• Но вариантов существует множество, если честно я этим никогда не занималась, и не хочу вдаваться в подробности и объяснять различные серые схемы, поскольку статья пишется, что бы обезопасить вас, а не научить всевозможным вариантам сокрытия от налогов .
• Хочу сразу сказать, что в таком случае сделка считается незаконной, поскольку стоимость является существенным условием договора, и если она указана неверно, то получается договор составлен с нарушением закона и может быть такой договор признан в суде недействительным, так же данный договор в суде может быть признан притворным.

Также могут признать сделку кабальной, т.е. у продавца будет отличная возможность вернуть жилье обратно, воспользовавшись тем, что он продал по заниженной стоимости поскольку находился в сложной жизненной ситуации, например нужны были деньги на лекарства, а потом понял, что продал единственное жилье решил вернуть обратно.

Покупатель конечно в суде начнет защищаться и показывать две расписки, в таком случае продавец тоже будет сильно рисковать, во первых у налоговой будут основания подать иск о возмещении налогов, и будут основания привлечь продавца к уголовной ответственности за уклонения от уплаты налогов.

Заниженная стоимость в договоре купли-продажи: риски покупателя

1. 1. в случае признания такой сделки недействительной, то по закону покупателю продавец должен будет возместить стоимость , которая указана в в договоре;
2. 2.

   покупатель получит вычет только с суммы указанной в договоре КПД, а не с реальной суммы;

3. 3.

   сделку в суде могут признать недействительной по следующим основаниям:

• не соответствующей закону
• притворной
• кабальной (т.е. совершенной путем обмана и при стечении тяжелых обстоятельств)

Заниженная стоимость в договоре при продаже: риски продавца

1. гражданско правовая ответственность по иску налоговой инспекции в связи с сокрытием уплаты налогов
2. занижая сумму может потерять потенциальных покупателей
3. уголовное наказание за неуплату налогов

Пример из практики
Ко мне на консультацию обратилась женщина,пояснив что купила квартиру, в договоре указала заниженную стоимость — до 1 млн, договор с 1 млн они зарегистрировали в росреестре, так же они подписали второй договор купли-продажи на полную сумму.

Она является многодетной семьей и подпадает под программу погашения ипотеки по рождению 3 ребенка. Потом она обратилась в Министерство строительства,что бы ей погасили всю реальную сумму долга по ипотеке и показала подписанный договор на полную сумму. У нее потребовали договор купли-продажи который она отдавала в Росреестр (тот, что с суммой миллион).

В результате погасили только сумму, указанную в договоре купли-продажи с 1 млн, который был отдан на регистрацию перехода права собственности. Она спросила у меня может ли вернуть всю сумму долга, пояснив, что есть также подписанный договор на реальную сумму, который имеет должен иметь юридическую силу.

Но два договора не могут иметь юридическую силу, лишь только тот, который был отдан на регистрацию перехода права собственности в Росреестр. Поэтому решение о возмещении ей долга по ипотеке с 1 млн. рублей законно. В итоге, возместили только 1 миллион! Она очень расстроилась, поскольку по незнанию потеряла несколько миллионов!

НО лучше вообще не доводить до судебных споров, считаю даже при удовлетворении иска, в случае признании сделки недействительной, о присуждении покупателю суммы стоимости квартиры, не факт, что покупатель будет ждать этих денег много, много лет .

Так как в данном случае законы очень гуманные, если нет денег у должника то никаких денег от него вы не увидите, так как санкций никаких нет за невыплаты сумм иска, и заставить его работать ни один закон не сможет.

Так что если суд признает сделку недействительной, считай что покупатель останется и без жилья и без денег. В данной ситуации больше рискует покупатель. Как бы это не било по карману продавца я настаиваю проводить всю стоимость в договоре купли-продажи.

Ведь есть варианты при которых продавец не будет платить налог.

Например, в большинстве случаев, продавец продав жилье сразу покупает себе еще квартиру, а по закону если в одном календарном году продавец продает и сразу же покупает себе жилье за одну и ту же сумму налог платить не будет, в данном случае будет взаимозачет. Самое главное нужно успеть продать в одном году квартиру, и в этом же постараться успеть купить себе жилье.

Так что не надо бояться, всегда можно найти законные пути решения, и спать будете спокойно! Заниженная стоимость в договоре купли-продажи может оказаться очень невыгодной для вас в последствии.

Занижение стоимости квартиры при ипотеке риски покупателя

Данные процессы широко распространены, потому возможна реализация разных инвестиционных схем. Банки проверяют только платежеспособных заемщиков, не исследуя цель кредита.

В финучреждение подается заявление на ипотеку, включающее еще один кредит на ремонт/реконструкцию целевого объекта. Договор имеет два пункта. Как правило, такие заявки одобряются, но предполагают:

• увеличение объема первоначального взноса;
• повышенный годовой процент;
• дополнительную комиссию.

• Занижение влечет дополнительные юридические и финансовые сложности для покупателя.
• В любом случае, чтобы вы не чувствовали себя один на один в подобной ситуации — обращайтесь к нам, всегда поможем найти самый безопасный способ как для продавца, так и для покупателя.
• Напоминаю, что моя страничка для ваших вопросов здесь!
• Успехов вам!

Заниженная цена в договоре купли-продажи

Vim/Depositphotos

Почему продавцы занижают цену квартиры в договоре?

Обычно продавцы скрывают реальную стоимость квартиры, чтобы сэкономить на налогах при ее продаже. Другая причина – разрыв в стоимости жилья и уровня «белых» доходов.

Рассмотрим первый вариант. Тут важно знать, когда возникает налог. Итак, если квартиру подарили или она была получена по наследству, то, чтобы не платить налог при ее продаже, надо ждать не менее трех лет.

А если жилье было получено в собственность после 2016 года – до пяти лет. Однако владелец хочет продать квартиру раньше этих сроков, и при этом сэкономить на налогах. Отсюда и возникает схема с заниженной ценой.

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Второй вариант – когда сами покупатели просят указать в договоре купли-продажи неполную стоимость. Это происходит, когда у человека, приобретающего дорогую недвижимость, к примеру, большие «серые» доходы. В этом случае к нему могут возникнуть вопросы относительно источника средств на покупку такого жилья, что ему, конечно, не нужно.

Чем важно знать продавцу?

Согласно текущему законодательству, налоговая взимает налоги с 70% от кадастровой стоимости, если цена, указанная в договоре, ниже этой стоимости. Это придумано, чтобы помешать продавцам уйти от налогов в сделках с недвижимостью.

Вообще налоговая может доказать, что реальная стоимость продажи квартиры выше указанной в договоре, и потребовать от продавца уплатить налог и штраф. Задача службы состоит в том, чтобы отследить правильное отчисление налогов и перевести их в пользу государства. Штраф за неподанную декларацию составит 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки.

А Вы, как покупатель, можете потерять налоговые вычеты. Что же касается признания сделки недействительной, то это может решить только суд.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Стоит ли писать фиктивную расписку, чтобы покупатель получил кредит?

Чем заниженная цена опасна для покупателя?

Для покупателей договоры с заниженной ценой довольно рискованны: очень часто такую схему используют для обмана. Например, мошенники вступают в сговор с хозяевами квартиры (обычно пенсионерами).

Вместе с тем под разными предлогами они убеждают покупателя указать в договоре меньшую стоимость, а затем подают в суд на признание сделки недействительной. Аргументы следующие: «Не знали, что делали», «Ввели в заблуждение», «Цена не рыночная, дешево продали».

Суд часто встает на сторону бывших хозяев и возвращает квартиру, а вот покупатель получает лишь ту сумму, что прописана в договоре.

Как понять, что квартира продается по заниженной цене?

Необходимо выполнить анализ рынка и посмотреть реальную стоимость продажи похожих вариантов. Если схожие объекты в том же районе продаются за 6 млн рублей, с ремонтом – от 6,5 млн, а Вам предлагают купить жилье за 5,5 млн рублей со всей отделкой, то стоит насторожиться. Как известно, бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Какие расходы указать в декларации, чтобы уменьшить налог?
• Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?
• 25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю
• Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?

Обычно банк выдает ипотеку на сумму, которая указана в договоре купли-продажи квартиры или другой недвижимости. На эту стоимость договорились продавец и покупатель по время переговоров. Отчет независимого оценщика также совпадает с указанной ценой.

Но иногда продавец хочет занизить стоимость в договоре. Зачем? Чтобы избежать налога с продажи недвижимости в размере 13%. Его придется уплатить, если квартира была во владении менее 3 или 5 лет (в зависимости от оснований приобретения) и стоит более 1 млн рублей.

Пример. Продавец фактически продает квартиру за 3 млн рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 млн, чтобы уйти от налога. Ситуация осложняется, так как покупателю нужна ипотека.

У сторон возникает вопрос, можно ли занизить цену в договоре при ипотеке, и каковы будут последствия.

Можно ли занизить цену в договоре при ипотеке?

В договоре купли-продажи можно указать любую цену, о которой договорились продавец и покупатель. Вплоть до того, что квартира будет стоить 400 000 рублей. Это принцип свободы договора.

Когда у покупателя есть деньги, то нет никаких проблем. Оформить такую сделку легко. После соблюдения формальностей и регистрации в Росреестре продавец получает от покупателя деньги и сделка закрыта. Никто никогда не узнает, какую именно сумму покупатель передал продавцу.

Если покупателю нужен ипотечный кредит, то в дело включается банк. Задача продавца: получить ипотеку на сумму фактической покупки, а не на ту, что указана в договоре купли-продажи квартиры.

Для занижения стоимости квартиры при ипотеке риелторы придумали специальную схему. Используется 2 договора: купли-продажи квартиры и купли-продажи неотделимых улучшений. Банк учитывает оба договора и выдает кредит на их общую сумму.

Название договораОсобенности

Договор купли-продажи квартиры	Предмет договора: квартира  Цена: 999 000 рублей  Регистрируется в Росреестре
Договор купли-продажи неотделимых улучшений	Предмет договора: неотделимые улучшения – ремонт  Цена: Сумма – это разница между фактической ценой и указанной в первом договоре Не регистрируется в Росреестре

С юридической точки зрения схема сомнительная. Например, неотделимые улучшения нельзя признать самостоятельным предметом и продавать по отдельному договору. Помните, что такими схемами могут пользоваться мошенники.

Каковы риски покупателя при занижении стоимости?

Схема с двумя договорами может стать настоящей проблемой. Риски покупателя при занижении стоимости квартиры при ипотеке выше, чем риски продавца. Не ставьте себя в заведомо более слабое положение, соглашаясь на занижение.

Основной риск связан с возможным признанием сделки недействительной. То есть такая сделка не влечет юридических последствий и стороны, чаще всего, вынуждены вернуть друг другу все полученное по сделке.

Признание сделки недействительной

Признание и применение последствий недействительности происходит в суде. Из-за чего сделку придется «откатить назад»? Закон указывает на основания, в числе которых:

• сделка нарушает закон;
• сделка совершена с целью прикрыть другую сделку;
• сделка совершена гражданином, который признан недееспособным;
• сделка совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий.

Риелтор, юрист или другой посредник должны максимально обезопасить продавца и покупателя. Для этого проводится проверка квартиры на юридическую чистоту, проверка сторон и их полномочий на совершение сделки.

К сожалению, всех рисков не предусмотреть. После сделки могут открыться новые обстоятельства, из-за которых сделка не могла состояться.

Последствия недействительности для покупателя

Итак, сделку признали несостоявшейся. Квартира должна вернуться продавцу, а покупателю – его деньги.

Квартира существует физически, ее вернуть проще. С деньгами ситуация во много раз сложнее. Еще больше она усложняется, когда используется схема с занижением стоимости. И уже суду предстоит оценить такую сделку и разбираться с договорами. Учитывая, что договор купли-продажи неотделимых улучшений спорный по своей природе, то последствия могут быть непредсказуемыми.

Процесс возврата даже небольших сумм денег может тянуться годами. Чаще всего денег у продавца нет, и тогда их будут «выбивать» приставы.

Какие банки дадут ипотеку?

Банки знают о схеме с указанием неполной стоимости в договоре при ипотеке. Иногда это называется «ипотекой с недофинансированием».

Мы узнали у нескольких банков Санкт-Петербурга, могут ли они выдать такой кредит.

Название банкаВозможна ли ипотека с недофинансированием

Сбербанк	+
ВТБ	Решается индивидуально
Банк «Санкт-Петербург»	+
Абсолют банк	—
АК Барс	—
Россельхозбанк	—
Уралсиб	—

Таким образом, сразу несколько крупных банков подтвердили, что ипотека с занижением цены квартиры возможна. Соглашаться ли на такую схему – решать покупателю. По поводу использования таких спорных юридических конструкций лучше консультироваться с грамотным юристом.

Библиотека раздел Наши публикации в СМИ

Времена, когда в договорах купли-продажи все поголовно писали один миллион рублей в общем-то уже канули в лету. Но при этом население РФ всё равно не очень любит платить налоги в полном объёме.

Соответственно, сейчас приобретает достаточно обширную практику такое явление, как указание в договоре купли-продажи стоимости в размере 70% от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.

О случае из практики рассказывает Дмитрий Трелин, старший партнер юридического партнерства «VERDICTO»: «Был случай, когда сделка по покупке коттеджа с земельным участком элитном районе Подмосковья — была осложнена применением положений ст. 157 ГК РФ — а именно сделка под отлагательным условием.

В соответствии с указанной нормой: «Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит». Таким отлагательным условием выступало не только снижение кадастровой стоимости объекта, но и производство в нем дизайнерского ремонта. Таким образом, реальная стоимость объекта была разделена на 2 части. Первая часть указывалась в договоре как стоимость объекта. Вторая же часть была обозначена в дополнительном соглашении как возмещение затрат продавца, которые он понесет в связи с исполнением указанного отлагательного условия — в пределах определенной суммы. Такая сделка прошла государственную регистрацию. Продавец сэкономил на налогах. Однако впоследствии — после регистрации договора у Покупателя возникли претензии к качеству проведенного ремонта — и он захотел вернуть часть денег за ремонт — возник спор. Указанные обстоятельства, повлекли возникновение дополнительных юридических рисков оспаривания основной сделки. Возможно, если продавец категорично не хочет указывать реальную стоимость, то имеет смысл подумать над тем нужно ли вообще покупать этот объект. Может быть тогда проще сменить объект и убрать таким образом свои риски? Но что делать, если вы просто «влюбились» в квартиру, вам хочется купить именно её. Кроме того, все проверки показали, что истории перехода прав не вызывают вопросов, но единственное, продавец не хочет указывать полную стоимость в договоре. Но вам хочется приобрести именно этот объект недвижимости.

 «Как правило, — комментирует Фурсов Анатолий Владимирович, управляющий партнер Коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры», — продавцы предлагают одни и те же варианты. В договоре указывается 70% от кадастра, а на оставшуюся часть пишется расписка на разницу. В ней можно написать, например, что это за неотделимое улучшение или за ремонт и т.д.

Но смысл каждый раз один. В договоре стоимость одна и при этом есть расписка на разницу, где продавец указывает, что он за проданную квартиру получил разницу между суммой договора и реальной стоимостью покупки. И, как правило, указывает откуда и почему эта сумма взялась.

Могут даже и не указывать от куда она взялась, а просто подписать расписку на разницу этой суммы.»

Но есть в этом минус. Потому что далеко не всегда суды, если в последующем будут какие-то споры принимают эти расписки.

«Да, расписка действительно является доказательством подтверждения факта передачи денежных средств, добавляет Анатолий Фурсов, — но при этом суды говорят о том, что есть договор, в котором определена стоимость, а то, что вы ещё какую-то сумму передавали, допустим, за какие-то неотделимые улучшения — это не относится к стоимости договора. Потому в договоре купли-продажи, если цена на квартиру указана не полная, необходимо обязательно прописать Статью 461 ГК РФ. Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя. Согласно которой, при изъятии объекта недвижимости у покупателя, продавец будет обязан вернуть действительную рыночную стоимость квартиры на день расторжения сделки путем рыночной оценки квартиры либо предоставить объект недвижимости аналогичный по стоимости.»

Можно попробовать договориться с продавцом. Например. Продавец из-за чего не хочет указывать полную стоимость? Вопрос всегда упирается только в налоги. Продавец не хочет платить налог с дохода, который он получает от продажи. Соответственно, договоритесь о том, что этот налог, который должен заплатить продавец вы делите его на пополам. Как правило, при таком делении пополам дохода большинство продавцов соглашается. В крайнем случае вы можете договориться о том, что вы полностью передадите денежные средства продавцу на уплату налога. И тогда у него не будет основания писать заниженную стоимость и, соответственно, в договоре пройдёт полная сумма. Но минус один. У вас естественно повышается стоимость вашей покупки на этот налог. Поэтому опять же имеет смысл подумать, насколько вы хотите именно этот объект недвижимости, что готовы за него переплачивать. Есть ещё один вариант. Когда в договоре купли-продажи указываете ту стоимость, которую хочет продавец, но при этом одновременно подписываете дополнительное соглашение к договору купли-продажи. И этим дополнительным соглашением вы указываете, что изменяете пункт, в котором указана стоимость договора (цена приобретаемой недвижимости) и вы указываете читать его в следующей редакции. В этой редакции указываете реальную стоимость, за которую квартиру действительно покупаете.

«На настоящий момент по закону договор купли-продажи не подлежит государственной регистрации, — поясняет Ольга Полякова, кандидат юридических наук, Генеральным директором Юридического партнерства «Галакс.

Государственной регистрации подлежит обязательно переход права собственности по данному договору, соответственно, в Росреестр сдаётся договор. В договоре указывается стоимость, которую хотел продавец. И Росреестр направляет в налоговую данные по договору.

При этом у вас на руках остаётся договор и дополнительное соглашение, которое подтверждает реальную стоимость квартиры.»

Соответственно, если потом возникнет какой-то спор, то у вас будет больше шансов доказать то, что вы купили не за ту цену, которая указана в основном договоре, а за цену, которая была предусмотрена дополнительным соглашением, то есть за большую стоимость.

«Но, отмечает Ольга Полякова, — данный вариант тоже трактуется судами неоднозначно. Поэтому всегда будет риск, что суд может не принять вашу позицию и посчитать по первоначальной стоимости.

В любом случае ситуация с дополнительным соглашением всё равно гораздо лучше, чем просто писать расписку на разницу.»

Купили квартиру по заниженной цене, а вычет хотим с полной суммы

Недавно мы с супругой купили квартиру в ипотеку у другого человека. В договоре по договоренности с продавцом указали меньшую стоимость, а остальную сумму передали по расписке. Банк на такие условия согласился: считается, что это общая практика.

В выписке с банковского счета, которая подтверждает снятие денег со счета для оплаты сделки, указана полная стоимость квартиры. Еще есть две расписки о передаче денег продавцу: одна — на стоимость по договору купли-продажи, вторая — на остаток, неотделимые улучшения квартиры.

Можно ли загрузить такие документы в личный кабинет на сайте ФНС для получения вычета? Не вызовет ли это подозрений или лишних вопросов? Наверняка вы знаете, как обычно в такой ситуации делают. Очень хотелось бы поскорее получить свой НДФЛ назад.

С уважением,Георгий

Зато в этой схеме рискуете вы. Получить вычет можно только с той стоимости, что указали в договоре. А расписка на остаток не подойдет.

Расходы на квартиру нужно подтвердить документами: договором купли-продажи, участия в долевом строительстве, платежными поручениями или расписками. Эти документы прикладывают к декларации по итогам года — налоговая их проверяет, делает запрос в Росреестр и принимает решение, возвращать ли налог.

Если сумма расходов меньше стоимости квартиры, вычет дадут только в сумме расходов. Если в расписках указано больше, вычет будет равен стоимости квартиры по договору.

Но у вас так не получится, так как квартиру вы купили у физического лица и на вторичном рынке. Даже если вы при этом заплатили за отделку, налог с этой суммы не вернут.

Если сумма кредита больше, чем цена квартиры по договору, вычет вам дадут только в сумме процентов, пропорциональной стоимости квартиры. Допустим, вы взяли ипотечный кредит в сумме 3,5 млн рублей, а в договоре купли-продажи указали стоимость квартиры 1,65 млн. Получается, вы потратили на приобретение жилья только 47,14% от общей суммы кредита.

Разбираем сложные ситуации с налогами и вычетамиПодпишитесь на нашу бесплатную рассылку, чтобы знать, как взять больше от государства

У имущественного вычета при покупке квартиры есть лимит — 2 млн рублей на одного человека. Его дают один раз на всю жизнь. Это значит, что, если квартира стоит больше 2 млн рублей, налог вернут только с 2 млн рублей — максимум 260 тысяч рублей.

Если квартира по договору купли-продажи стоит меньше 2 млн рублей, тогда остаток вычета можно перенести на другой объект. Например, если захотите купить еще одну квартиру, используете оставшуюся сумму для возврата налога. Главное, чтобы общая сумма расходов на жилье, которые использованы для вычета, не превысила 2 млн рублей.

Квартир при этом может быть сколько угодно. При условии, что вы не использовали право на вычет до 2014 года.

Для вычета расписка не подойдет, поэтому прикладывать ее к декларации нет смысла. Но даже если вы решите так сделать, для вас рисков с налоговой нет.

У ваших продавцов может возникнуть проблема, если налоговая сопоставит сумму, за которую они продали квартиру, и две расписки, по которым они получили больше денег.

Дело в том, что налог необходимо платить с любого полученного дохода. И с того, что получили за «неотделимые улучшения», тоже. При этом стоимость квартиры они могли уменьшить на вычет, чтобы не платить налог при продаже. А стоимость неотделимых улучшений уменьшить не так уж просто. Поэтому им могут запросто доначислить НДФЛ или как минимум запросить пояснения.

Иногда продавцы просят завысить стоимость квартиры, но в этой схеме тоже слишком много рисков.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.