Эксплуатация каждого жилого объекта должна контролироваться лицензированной обслуживающей организацией. Выбор управляющей компании многоквартирным домом регулирует закон.
Законодательные документы
За эксплуатацию здания отвечает жилищная инспекция, поэтому выбор УК проводится согласно действующему Жилищному кодексу РФ.
Для организации выбора УК на законодательном уровне принято Постановление правительства № 75 от 06 февраля 2006 года. Оно регламентирует выбор УК. В административных подразделениях принимаются акты, регламентирующие эту процедуру, которые не противоречат Федеральным Законам. Все нормативные акты можно посмотреть в интернете на странице администрации.
Государственной думой постоянно дополняется и изменяется ЖК РФ. Федеральный Закон № 38 от 05 апреля 2013 года раскрывает дополнения и комментирует пункты закона, основания для проведения конкурса.
Предпосылки для торгов
Организация торгов обусловлена следующими основаниями:
- Согласно нормативным законодательным документам главная причина проведения конкурсного мероприятия – ввод в эксплуатацию новостройки. Перед заселением жильцов в новые квартиры важно, чтобы здание обслуживалось ЖКХ. Закон предписывает сроки для проведения мероприятия по выбору УК.
- Согласно ЖК РФ жильцам дается тридцать дней, чтобы определиться со способом управления недвижимым имуществом. По его истечении административные органы берут эту функцию на себя.
- Если собственников не устраивает обслуживающая управляющая компания, они отказываются от ее услуг. Выбор новой организации является предпосылкой.
- Отказ ЖКХ обслуживать общежитие и расторжение соглашения по обслуживанию.
При возникновении вышеперечисленных обстоятельств жильцами выбирается обслуживающая фирма.
Инициаторы
Согласно ЖК РФ права на проведение предоставлены:
- жильцам после сдачи новостройки застройщиком;
- администрации.
Месяц дается администрацией на выбор УК. Далее проводится конкурс. Обслуживающие фирмы не вправе агитировать собственников квартир.
Участники
В конкурсном мероприятии принимают участие:
- избирающая сторона – владельцы квартир, местная администрация;
- претендующая сторона – организации по обслуживанию.
Участвовать могут одна и несколько ЖКХ.
Цель торгов
Целью конкурсного мероприятия является управление зданием на законных правах на основании договора. Соглашение по обслуживанию жилого здания подписывается на определенный промежуток времени, продлевается по желанию или не ограничивается временными рамками.
Деньги являются предметом проведения данного мероприятия, так как компания распоряжается ими и отчитывается о затратах.
Предмет конкурсного мероприятия
Это оплата услуг УК и функции в процессе управления жилым помещением. Многие ЖКХ с целью повышения конкурентоспособности снижают цены на услуги. Жильцы квартир выбирают обслуживающую организацию по наиболее привлекательной стоимости услуг. Во время мероприятия фирмы презентуют итоги своей деятельности, показывая подотчетные им участки. Это помогает избирающей стороне определиться.
Определение победителя конкурса
Минстрой России устанавливает порядок определения УК для управления многоквартирным домом — Новости ЕРЗ.РФ
- На сайте оценки регулирующего воздействия опубликован проект Постановления Правительства РФ «Об утверждении порядка и условий определения управляющей организации для управления многоквартирным домом …».
- Проект документа, подготовленный в соответствии с частью 17 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, регламентирует случай, когда собственниками помещений в многоквартирном доме не определен или не реализован способ управления, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.
- Проектом постановления предлагается предоставить органу местного самоуправления право определить «временную управляющую организацию» и заключить с ней договор временного управления многоквартирным домом.
- В договоре временного управления многоквартирным домом предлагается указывать:
- прогнозируемый срок действия соответствующего договора, который зависит от планируемой даты проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом;
- перечень оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который должен соответствовать извещению о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации;
- размер платы за содержание жилого помещения, который должен соответствовать размеру, установленному органом местного самоуправления муниципального образования;
- предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в период действия договора временного управления.
Готовящееся постановление для портала ЕРЗ прокомментировал ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).
www.urbaneconomics.ru
«Раньше этот вопрос никак не был отрегулирован, — отметил специалист. — По Жилищному кодексу, если управляющая организация не выбрана, то многоквартирный дом оставался, если так можно сказать, брошенным.
Никто не управлял им, пока не примут решение собственники или муниципалитет не проведет открытый конкурс. Это требовало времени на созыв и проведение собрания, подготовку и проведение конкурса.
А после этого еще требовалось заключить договор управления с собственниками, которые обладают не менее чем половиной площадей помещений в доме. Словом, образовывался период в 3—6 месяцев, когда дом не управлялся.
Но была и еще одна причина, сподвигнувшая министерство подготовить проект. В 2015 году, когда вводилось лицензирование деятельности по управлению домами, фактически во многих регионах и муниципалитетах «под благовидным предлогом» шел передел рынка.
И части управляющих организаций лицензии не выдавали вовремя совершенно сознательно. При этом госжилинспекции часто действовали по заданию.
Они говорили: раз вам лицензию не выдали, значит, вы не имеете права управлять домами и должны немедленно передать дома.
Минстрой подготовил несколько писем (которые, замечу, не являются нормативными актами), где разрешил муниципалитетам назначать «временные» управляющие организации.
Мотивировка была такая: в связи с муниципальными чрезвычайными ситуациями (в доме после решений ГЖИ нет управляющего) или в связи с предоставлением муниципальных преференций (муниципалитет в качестве преференций разрешает управлять не своим, а общим имуществом в доме понравившейся ему управляющей организации).
ФАС посчитал это незаконным, дал четкую оценку в своем письме, но все-таки довольно много муниципалитетов уже назначили своих управляющих, хотя в Жилищном кодексе ясно говорится, что их надо выбирать или общим собранием, или на основании открытого конкурса. Третий вариант отсутствовал.
Позицию Минстроя критиковали и ФАС, и прокуратура, и вот теперь подготовлено постановление. Оно нужное, поскольку могут быть ситуации, когда домом просто некому управлять. Однако, боюсь, отдельные муниципалитеты специально станут проводить открытые конкурсы таким образом, чтобы их можно было признать недействительными. И вслед за этим будут опять-таки назначать своих управляющих.
Есть в постановлении и слабые моменты. На мой взгляд, не будет взвешенности между объемом обязательств временных управляющих и размером получаемой ими платы. Кроме того, предусмотрены слишком короткие сроки, чтобы подготовить договор управления.
Управление должно быть непрерывным, значит, предложение в отдельных случаях должно быть подготовлено за 5 дней, а за такой срок время качественный, проработанный документ не сделать.
Впрочем, поскольку временными управляющими будут организации, дружественные муниципалитету, предположу, что в итоге все будут довольны.
Еще вот на что я бы обратил внимание. Управляющая организация сегодня обязана предоставлять все коммунальные услуги «исходя из уровня благоустройства дома» и без каких-либо исключений.
Однако в этом постановлении содержится ссылка на правило, согласно которому ресурсоснабжающая организация должна напрямую предоставлять собственникам коммунальные услуги. Между тем если управление временное, не может быть никаких прямых договоров.
Ведь соответствующие поправки в Жилищный кодекс еще не внесены.
И последнее. Постановление маленькое, не подробное, так что можно ожидать, что к нему возникнет немало вопросов. Но надеюсь, в процессе подготовки документ будет дорабатываться», — резюмировал эксперт.
Другие публикации по теме:
Введение лицензирования пока не решило главных проблем в деятельности управляющих компаний
Порядок аккредитации конкурсных управляющих для банкротства застройщиков установит Минэкономразвития
Верховный суд сохранил для застройщика возможность влиять на выбор дольщиками управляющей компании
Страсти по выбору управляющих компаний для введенных новостроек
Определение УК для управления МКД: временное управление | Аюдар Инфо
Дубова Я.Г., эксперт журнала
С 12.01.2019 заработала ч. 17 ст. 161 ЖК РФ, введенная Федеральным законом от 31.12.
2017 № 485‑ФЗ, регулирующая порядок управления МКД в ситуациях, когда собственниками помещений в доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена УК.
При таких обстоятельствах управлением МКД на период до года будет заниматься УК, определенная решением ОМСУ в порядке и на условиях, установленных Правительством РФ. Эти порядок и условия прописаны в Постановлении Правительства РФ от 21.12.
2018 № 1616, которым утверждены Правила определения управляющей организации для управления МКД, в отношении которого собственниками помещений в МКД не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация (далее – Правила).
Кто принимает решение о выборе временного управляющего?
В пункте 2 Правил уточнено, что УК для временного управления МКД определяется решением ОМСУ, органа государственной власти субъекта РФ – города Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, если законом соответствующего субъекта РФ не предусмотрено иное. Такое решение уполномоченного органа (решение об определении УК) среди прочего должно содержать:
- перечень работ и услуг по управлению МКД, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме. Этот перечень устанавливается в зависимости от конструктивных и технических параметров дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности выполнения и оказания каждой из таких работ и услуг, в пределах минимального перечня, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290;
- размер платы за содержание жилого помещения, равный размеру платы, установленному органом власти на местном уровне.
Следует учитывать, что решение не может содержать перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УК, так как в период управления МКД временным управляющим коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в доме должны предоставлять непосредственно РСО со дня внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением соответствующего договора управления домом (п. 3 Правил, обновленный пп. «б» п. 17 Правил предоставления коммунальных услуг).
В течение одного рабочего дня со дня принятия решения об определении УК уполномоченный орган размещает его на своем официальном сайте в Интернете и в ГИС ЖКХ, а также направляет решение выбранной УК и в орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий региональный государственный жилищный надзор. Кроме того, решение должно быть направлено собственникам помещений в МКД. На это уполномоченному органу даются пять рабочих дней.
Перечень УК – претендентов на временные управляющие
- Управляющая организация может быть выбрана в качестве временного управляющего при соблюдении двух условий:
- 1) у нее имеется лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД;
- 2) она включена в соответствующий перечень организаций, который формируется уполномоченным органом и размещается в ГИС ЖКХ. В этот перечень включаются управляющие организации:
- представившие в уполномоченный орган заявление об их включении в перечень (на дату подачи заявления);
- признанные участниками открытого конкурса по отбору УК для управления МКД, расположенным на территории соответствующего муниципального образования (на дату составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе). Речь идет об открытом конкурсе, проводимом ОМСУ в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. При подаче заявки на участие в таком конкурсе заинтересованное лицо теперь будет давать согласие на включение его в перечень организаций – претендентом на временные управляющие. Поэтому заявка на участие в открытом конкурсе дополнена согласием претендента на включение его в перечень организаций для временного управления МКД.
Дата подачи заявления о включении в перечень или дата составления протокола важны, так как УК-претенденты включаются в перечень в хронологическом порядке.
Перечень организаций подлежит актуализации уполномоченным органом как минимум один раз в пять лет, а также в срок, не превышающий трех рабочих дней со дня наступления одного из следующих событий:
- аннулирование лицензии УК, включенной в перечень;
- истечение срока действия лицензии УК, включенной в перечень, в случае непринятия лицензирующим органом решения о продлении срока действия лицензии;
- поступление заявления УК о ее включении в перечень организаций;
- составление протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе;
- поступление заявления УК о ее исключении из перечня организаций. Управляющая организация, включенная в перечень, вправе подать такое заявление, если она выбрана решением об определении УК для управления хотя бы одним домом.
Выбор УК из перечня претендентов
При определении управляющей организации уполномоченный орган выбирает УК, которая является временным управляющим меньшего количества МКД по сравнению с другими организациями, включенными в перечень. Если две и более управляющие организации управляют равным количеством домов, уполномоченный орган ориентируется на очередность расположения УК в перечне.
При этом для временного управления МКД не может быть выбрана УК, которая прежде уже управляла этим домом.
Речь идет о ситуации, когда собственники помещений в указанном доме ранее приняли решение о расторжении договора управления с обозначенной УК или сведения о доме были исключены из реестра лицензий субъекта РФ в период осуществления деятельности по управлению таким домом этой управляющей организацией.
Временная УК ведет деятельность по управлению МКД до выбора собственниками помещений в доме способа управления или до заключения договора управления с управляющей организацией, определенной собственниками помещений или по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, но не более одного года.
Отметим еще один момент. Управление МКД временной УК не является основанием для непроведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД в случаях, для которых проведение такого конкурса предусмотрено Жилищным кодексом.
* * *
Выбор УК для временного управления МКД, собственниками помещений в котором не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, делает ОМСУ, орган государственной власти субъекта РФ – города Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя (если иное не закреплено в региональном законе).
Выбор делается из сформированного уполномоченным органом перечня организаций, в который включаются УК на основании их заявлений, а также управляющие организации, признанные участниками открытого конкурса по отбору УК для управления МКД.
Преимущество отдается УК, которая на момент выбора выступает в роли временного управляющего меньшего количества МКД и раньше других попала в перечень.
Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение, №1, 2019 год
О порядке временного управления многоквартирными домами, в отношении которых не определён способ управления или управляющая организация
24 декабря 2018 года, 15:00
Постановление от 21 декабря 2018 года №1616.
Утверждены правила определения органом местного самоуправления управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация. Такой механизм временного управления позволит обеспечить непрерывность управления многоквартирным домом в случаях, когда собственниками помещений не приняты необходимые решения для управления им.
Справка
Внесено Минстроем России.
Федеральным
законом от 31 декабря 2017 года №485-ФЗ статья 161 Жилищного кодекса
дополнена новой нормой, согласно которой управление многоквартирным домом, в
отношении которого собственниками помещений не выбран способ управления или
выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая
организация, осуществляется управляющей компанией, которую определяет орган
местного самоуправления. Порядок определения органом местного самоуправления управляющей
компании устанавливается Правительством России. Такая управляющая компания
будет управлять многоквартирным домом до выбора собственниками помещений
способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления
с управляющей организацией, определённой собственниками помещений или по
результатам открытого конкурса, но не более одного года (далее – временное
управление).
Жилищным кодексом предусмотрено, что открытый конкурс
проводится органом местного самоуправления в случаях, если в течение шести месяцев
в доме не выбран способ управления, если это новый дом или если управляющая
организация прекратила управление домом. Правила проведения такого конкурса
утверждены постановлением
Правительства от 6 февраля 2006 года №75.
Подписанным постановлением утверждены Правила определения
управляющей организации для временного управления многоквартирным домом. В
соответствии с Правилами управляющая организация для временного управления
будет определяться органом местного самоуправления из формируемого этим органом
перечня.
В перечень будут включаться управляющие организации, представившие в
орган местного самоуправления заявление о включении в перечень, и управляющие
организации, признанные участниками открытого конкурса.
При этом необходимым условием для
участия управляющей организации в открытом конкурсе будет её согласие на
включение в перечень.
Установленный механизм временного управления позволит
обеспечить непрерывность управления многоквартирным домом в случаях, когда
собственниками помещений не приняты необходимые решения для управления домом.
Временная управляющая компания (зачем нужна, как происходит выбор, срок и другое)
Передача многоквартирных домов в управление – обычная практика, сложившаяся в России протяжении последних 15 лет ее истории.
Это позволяет снять груз забот по содержанию общего имущества дома, проведению текущего и капитального ремонта, благоустройства прилегающей территории, устранению аварий энергосетей.
Для того, чтобы собственники определились с формой управления им законом отведен срок в 6 месяцев.
Если в течение этого срока собственники не определяться с выбором формы управления и не проведут общего собрания, избрав орган управления, полномочный осуществлять взаимодействие с управляющей компанией или не организуют ТСН (основанием реорганизации ТСЖ в ТСН является раздел 5 закона № 99 от 05.05.2014 г), то, согласно нововведений в жилищное законодательство 2018 года, для управления домом может быть назначена временная управляющая компания
О том, что это такое и в чем заключаются ее функции, расскажем в статье.
Почему необходима временная управляющая компания
Статья 161 ЖК РФ содержит возможные формы управления многоквартирным домом (МКД):
До недавнего времени их было три:
- Непосредственное управление – при числе собственников недвижимости в строении не более 30.
- ТСН (ТСЖ) – создание кооператива, исполняющего функции органа управления общим имуществом МКД.
- Передача в управление управляющей компании (УК).
Однако, нередки ситуации, при которых дом, по тем или иным причинам, не получает предусмотренного законом органа управления. Чаще всего это происходит:
- в новых, только что сданных застройщиком домах, в которых количество собственников мало, либо собственники по тем или иным причинам не могут организоваться для проведения общего собрания и придти к соглашению выборе формы управления домом;
- в случае прекращения деятельности УК, ранее управлявшей домом или ликвидации ТСН;
- в случае отказа УК от принятия дома в управление (старые дома с сильно изношенными сетями энергоснабжения или требующие капитального ремонта).
Чтобы дом не остался без инженерного обеспечения и поддержания в исправном состоянии общего имущества собственников, насущно необходимо ответственное лицо (компания) которое бы осуществляло обслуживание систем жизнеобеспечения и обеспечивало минимальный перечень услуг, предусмотренный ПП РФ № 290.
Для этих целей Постановлением Правительства РФ № 1616 были утверждены «Правила», в которых изложен порядок организации временного управления МКД собственники которого не сумели в течение 6 месяцев определиться с выбором формы управления.
Выбор временной управляющей компании
Правовой основой для выбора временной управляющей компании является ФЗ № 485-ФЗ, которым ст. 161 ЖК РФ дополнена пунктом, предусматривающим принудительное назначение временной управляющей компании для МКД, собственники которого не сделали этого самостоятельно.
Выбор временной управляющей компании производится из списка управляющих компаний, включение в который является добровольным и производится на основании заявления и допуска к открытому конкурсу на право временного управления МКД (ПП РФ №1541).
Временная управляющая компания назначается на строк 1 год. В течение этого времени собственники недвижимости в МКД могут самостоятельно, либо при содействии работников УК провести общее собрание и выбрать способ управления своим домом. Вариантов несколько:
- оставить управление в введении временной управляющей компании заключив с ней договор. В этом случае она становится постоянной УК;
- передать управление другой УК;
- организовать ТСН;
- ввести непосредственное управление МКД.
Реализация управления временной УК
Чтобы соблюсти права собственников недвижимости в МКД, назначая временную УК, органы муниципальной власти должны предусмотреть:
- перечень услуг и работ, которые будет осуществлять временная УК, по содержанию, обслуживанию и ремонту дома. Этот перечень должен содержаться в условиях открытого конкурса, в котором участвуют УК-претенденты;
- плата за оказываемые временной УК услуги — не должна превышать размер, установленный органом местного самоуправления МО;
- обеспечивать беспрепятственное пользование коммунальными услугами в течение всего срока временного управления.
Последствия истечения срока деятельности временной УК
Перечень организаций для управления многоквартирным домом: временная управляющая компания
Статья акутальна на: Апрель 2020 г.
Передача многоквартирных домов в управление – обычная практика, сложившаяся в России протяжении последних 15 лет ее истории.
Это позволяет снять груз забот по содержанию общего имущества дома, проведению текущего и капитального ремонта, благоустройства прилегающей территории, устранению аварий энергосетей.
Для того, чтобы собственники определились с формой управления им законом отведен срок в 6 месяцев.
Если в течение этого срока собственники не определяться с выбором формы управления и не проведут общего собрания, избрав орган управления, полномочный осуществлять взаимодействие с управляющей компанией или не организуют ТСН (основанием реорганизации ТСЖ в ТСН является раздел 5 закона № 99 от 05.05.2014 г), то, согласно нововведений в жилищное законодательство 2018 года, для управления домом может быть назначена временная управляющая компания
О том, что это такое и в чем заключаются ее функции, расскажем в статье.
Почему необходима временная управляющая компания
Статья 161 ЖК РФ содержит возможные формы управления многоквартирным домом ( МКД ):
До недавнего времени их было три:
- Непосредственное управление – при числе собственников недвижимости в строении не более 30.
- ТСН ( ТСЖ ) – создание кооператива, исполняющего функции органа управления общим имуществом МКД .
- Передача в управление управляющей компании (УК).
Однако, нередки ситуации, при которых дом, по тем или иным причинам, не получает предусмотренного законом органа управления. Чаще всего это происходит:
- в новых, только что сданных застройщиком домах, в которых количество собственников мало, либо собственники по тем или иным причинам не могут организоваться для проведения общего собрания и придти к соглашению выборе формы управления домом;
- в случае прекращения деятельности УК, ранее управлявшей домом или ликвидации ТСН ;
- в случае отказа УК от принятия дома в управление (старые дома с сильно изношенными сетями энергоснабжения или требующие капитального ремонта).
Чтобы дом не остался без инженерного обеспечения и поддержания в исправном состоянии общего имущества собственников, насущно необходимо ответственное лицо (компания) которое бы осуществляло обслуживание систем жизнеобеспечения и обеспечивало минимальный перечень услуг, предусмотренный ПП РФ № 290.
Для этих целей Постановлением Правительства РФ № 1616 были утверждены «Правила», в которых изложен порядок организации временного управления МКД собственники которого не сумели в течение 6 месяцев определиться с выбором формы управления.
Выбор временной управляющей компании
Правовой основой для выбора временной управляющей компании является ФЗ № 485-ФЗ, которым ст. 161 ЖК РФ дополнена пунктом, предусматривающим принудительное назначение временной управляющей компании для МКД , собственники которого не сделали этого самостоятельно.
Выбор временной управляющей компании производится из списка управляющих компаний, включение в который является добровольным и производится на основании заявления и допуска к открытому конкурсу на право временного управления МКД (ПП РФ №1541).
Временная управляющая компания назначается на строк 1 год. В течение этого времени собственники недвижимости в МКД могут самостоятельно, либо при содействии работников УК провести общее собрание и выбрать способ управления своим домом. Вариантов несколько:
- оставить управление в введении временной управляющей компании заключив с ней договор. В этом случае она становится постоянной УК;
- передать управление другой УК;
- организовать ТСН ;
- ввести непосредственное управление МКД .
Реализация управления временной УК
Чтобы соблюсти права собственников недвижимости в МКД , назначая временную УК, органы муниципальной власти должны предусмотреть:
- перечень услуг и работ, которые будет осуществлять временная УК, по содержанию, обслуживанию и ремонту дома. Этот перечень должен содержаться в условиях открытого конкурса, в котором участвуют УК-претенденты;
- плата за оказываемые временной УК услуги — не должна превышать размер, установленный органом местного самоуправления МО;
- обеспечивать беспрепятственное пользование коммунальными услугами в течение всего срока временного управления.
Последствия истечения срока деятельности временной УК
«Брошенным» многоквартирным домам назначат УК
Управляющие компании для «бесхозных» домов будут назначать муниципальные власти. Такой порядок зафиксирован в проекте постановления правительства о правилах определения организации для временного управления жилыми домами.
Минэкономразвития согласовало документ, сообщили «Известиям» в ведомстве. В среднем по стране 9% многоквартирных домов остаются без обслуживания. У экспертов к правилам много вопросов.
Например, какими могут быть экономические стимулы браться за «брошенные» здания.
С 2019 года в силу вступит новая норма Жилищного кодекса. Если не состоялось собрание собственников по выбору способа управления или открытый конкурс, объявленный муниципалитетом, то орган власти должен назначить временную управляющую организацию.
Она будет работать не более года. Проект постановления правительства о правилах управления «бесхозными» домами подготовил Минстрой. В документе прописано, каким образом происходит выбор временной компании и на каких условиях она будет работать.
УК будет выполнять эти функции по распоряжению органа местного самоуправления или органов исполнительной власти городов федерального значения — Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя. Такое распоряжение необходимо издать не позднее пяти рабочих дней после выявления проблемы.
Назначенная организация в течение пяти дней после появления распоряжения направляет собственникам подписанный проект договора и размещает сведения о его заключении в информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Орган власти при этом обязан объяснить собственникам основания для такого назначения.
Даже если письменного договора между собственниками и УК еще нет, жители должны продолжать платить за жилищно-коммунальные услуги, следует из текста документа. Деньги в этом случае поступают либо в расчетные центры, либо напрямую ресурсоснабжающим организациям, пояснил «Известиям» генеральный директор ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Макрушин.
Временное управление прекращается после истечения срока, установленного распоряжением, или в случае, если жители выбрали новую организацию. Сегодня, если дом оказывается без управления, он продолжает получать электричество, газ и тепло, но, как правило, остается без необходимого текущего ремонта.
В ФАС «Известиям» сообщили, что данный проект постановления проходит согласительные процедуры. Окончательные решения по нему будут приняты в том числе после проведения правовой и антикоррупционной экспертиз.
В среднем по России без управления находятся 9% многоквартирных домов. Больше всего их в Архангельской области (36%) и Севастополе (40%), рассказала «Известиям» замгендиректора управляющей компании «ПИК-Комфорт» Олеся Лещенко.
В пресс-службе «Общероссийского народного фронта» сообщили о постоянных жалобах от жителей аварийного жилья на то, что их дом остался без управляющей компании. Основные претензии: отсутствие текущего ремонта дома, вывоза мусора, уборки подъездов, обслуживания в зимнее время года.
ОНФ планирует провести мониторинг таких объектов. Однако предварительный анализ показал, что у половины аварийных домов, подлежащих расселению, отсутствует информация об УК. Кроме того, здание может числиться на балансе управляющей компании, но по факту никакого управления нет.
Алексей Макрушин отметил, что зачастую компании опасаются, что у них отберут лицензию, если по дому будет много нарушений. А этого избежать сложно, так как жители чаще всего не очень обеспеченные и это не позволяет увеличить размер взносов на необходимые работы.
Участники рынка ждали, что в проекте постановления будет описана экономическая основа для привлечения управляющих компаний, но документ содержит только административные рычаги, подчеркнула исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.
— Непонятно, почему УК должны брать на себя совершенно неинтересные дома, в которых низкая собираемость платежей, — прокомментировала эксперт.
Олеся Лещенко считает, что стимулами могли бы быть бюджетные субсидии, покрывающие расходы на управление ветхими домами.
Либо — в условиях бюджетного дефицита — существенно сокращенный перечень работ и услуг по обслуживанию.
Если дом скоро должны признать аварийным, целесообразно ограничиться тем, чтобы обеспечить безопасность проживающих там людей, исключив из перечня расходов текущий ремонт.
Светлана Разворотнева также опасается, что могут пострадать благополучные дома. Она привела пример: иногда жители выбирают управление в форме ТСЖ, а из администрации всё равно приходит уведомление о назначении ГУПа. Пока идут суды, организация уже работает и собирает взносы.
Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
Что же подразумевает порядок управления подобным строением?
Содержание
Основы, на базе которых осуществляется управление жилыми объектами, являющимися государственной собственностью России, ее образований и субъектов местного самоуправления, определяются статьей 163 Жилищного кодекса.
Положения, находящиеся в данной статье, являются новшеством для российского жилищного законодательства и в отличие от статей 16, 17 предыдущего кодекса от 1983 года, которые закрепляли централизованную управленческую систему фондом жилья, предлагают систему, которая адекватна для рыночных отношений.
Согласно новому законодательству управление многоквартирным домом, помещения которого являются государственной собственностью, имуществом субъектов РФ или структур местного самоуправления, осуществляется в порядке, который установлен соответствующими уполномоченными органами (гос- или исполнительной власти, структурами местного самоуправления).
В кодексе отсутствует детальное регулирование управленческой системы жилищным фондом государственного или местного уровня через определение звеньев на местном, региональном или федеральном уровнях.
Кодекс устанавливает бланкетную норму, которая определяет, что процедуры руководства многоквартирным домом, помещения которого пребывают в городской, региональной или федеральной собственности, устанавливаются органами, указанными в данной норме. Это позволяет каждому собственнику лично определять порядок управления собственным имуществом, который будет оптимальным в конкретном случае.
Что же подразумевает порядок управления подобным строением? Это означает, что для органов госвласти или местного самоуправления, а также государственных и прочих учреждений, которые отвечают за руководство таким многоквартирным домом, устанавливаются определенные указания, содержащиеся в соответствующих нормативных актах. В таких документах должны быть определены способы, которые помогут достичь управленческих целей, указанных в пункте 1 статьи 161 Жилищного кодекса.
Важно отметить, что несмотря на название статьи, она определяет не только порядок управления многоквартирными домами, помещения в которых пребывают в государственной собственности или субъектов России и структур местного самоуправления, но и теми жилыми объектами, в которых доля такого имущества в общих собственнических правах составляет больше половины.
Специфика объекта управления
Пункт 1 комментируемой статьи Жилищного кодекса определяет специфику объектов управления, помещения которых относятся к собственности Российской Федерации.
Она состоит в том, что на такое строение собственнические права принадлежат одному публично-правовому образованию и ни на одно помещение в нем, независимо от того жилое оно или не жилое, не имеет собственнических прав какое-то другое лицо.
В таком здании нет совместного имущества, это возможно исключительно в тех случаях, когда имеют место два или более владельцев помещений, которые индивидуально определены. Так же исключается наличие общего собрания владельцев. Подобных строений стало больше 1 марта 2013 года после того, как была закончена бесплатная приватизация.
Субъект права собственности
Субъектом собственнических прав в многоквартирном доме, помещения в котором относятся к государственной или муниципальной собственности России, может быть лишь одно лицо.
Если исходить из этого положения, становится понятно, что руководство таким жилых зданием определяется уполномоченным федеральным исполнительным органом, органом госвласти или местного самоуправления, исходя из положений, которые определены Жилищным кодексом. Полномочия органов определяются Правительством России.
Подобный порядок является заменой решению общего собрания владельцев помещений, расположенных в многоквартирных домах, на помещения в которых имеют собственнические права различные лица.
Положения пункта 1 статьи 163 не применяются по отношению к зданиям, которые пребывают в собственности ни одного публично-правового образования, муниципальных образований или физических лиц.
В таком случае управляющим органом многоквартирного дома является его высший управленческий орган – общее собрание владельцев помещений, которые должны в порядке, установленном законом, выбрать один из возможных методов управления, которые указаны в статье 161 в пункте 2 Жилищного кодекса.
Способ управления управляющей организацией
Управляющей организацией является коммерческая структура или индивидуальный предприниматель, которым по решению владельцев помещений передаются полномочия по вопросам управления совместных имуществом, создания безопасных и комфортных условий жизни особ и предоставлению коммунальных услуг.
В данном случае заказчиком услуг такой организации выступают уполномоченные структуры от лица РФ:
- органы госвласти;
- структуры региональной власти;
- муниципальные образования.
Выбирается такая управляющая структура на конкурсной основе. Осуществляется это на основании Постановления Правительства №75, закрепляющей критерии, по которым отбирается управляющий.
Особенности процесса отбора управляющей организации в случае, когда собственником жилья являются органы государственной власти или местного самоуправления:
- управление управляющей структурой – единственно возможный способ руководства, который заранее предопределен нормативными документами;
- такая организация выбирается на основании результатов открытого конкурсного отбора. В случае если такой отбор не состоялся – без проведения конкурса;
- в качестве организатора конкурса могут выступать как сами органы госвласти или местного самоуправления, так и привлеченное лицо, с которым заключен соответствующий контракт.
После того как управляющая организация определена, с ней заключается соответствующий контракт. В данном случае условия заключения такого договора должны быть зафиксированы в конкурсной документации.
Нужно отметить, что разработан специальный порядок, по которому отбирается управляющая организация структурами местного самоуправления. Регламентируется он ФХ № 94 от 21.07.2005 года.
В этом случае заказчиком услуг выступают структуры местного самоуправления/органы, которые ими уполномочены, или юрлица, которые привлечены заказчиком по соответствующему контракту для организации и проведения конкурса.
Выбор управляющей организации
Пункт 2 статьи 163 определяет, что существует один возможный способ руководства многоквартирным домом, если часть в праве совместной собственности на совместное имущество Российской Федерации, ее субъекта или структуры местного самоуправления составляет больше половины. Таким единственно возможным вариантом является управление управляющей организацией.
На законодательном уровне закреплено, что управляющая организация выбирается органом местного самоуправления, исходя из результатов открытого конкурсного отбора, который был проведен согласно Правилам, утвержденным Правительственным постановлением от 06.02.2006 года №75.
Обязанности УК многоквартирных домов по ЖК РФ в 2020 году
Своевременное и полное исполнение своих обязанностей управляющими компаниями обеспечивает комфортное проживание граждан в многоквартирных домах. Но далеко не всегда мы знаем, что входит в перечень обязанностей УК по содержанию и ремонту домов, соблюдаются ли наши права в сфере ЖКХ. Ответы найдем в Жилищном кодексе.
Законодательством определено несколько форм управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК):
- непосредственно собственниками дома (если количество квартир в нем не превышает тринадцати);
- товариществом собственников жилья либо кооперативом (жилищным или иным специализированным);
- управляющей компанией.
Управляющая компания является коммерческой коммунальной организацией, выполняющей функции по содержанию жилищного фонда в нормативном состоянии. Общим собранием собственников помещений в доме определяется способ управления МКД и, в случае выбора УК, с ней заключается договор управления. В самом договоре прописываются обязанности управляющей компании в соответствии со ст. 161 и 162 ЖК:
Выполнение работ и оказание услуг, связанных с управлением домом:
- прием, хранение и предоставление необходимой технической документации на многоквартирный дом;
- сбор, хранение и поддержание в актуальном состоянии реестра владельцев помещений в доме, предоставление информации о них в определенных случаях по запросу;
- планирование мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества МКД и согласование их с жильцами на общем собрании;
- подготовка документации для проведения общего собрания собственников;
- организационные мероприятия по выполнению работ и оказанию услуг, согласованных с жильцами дома;
- организация расчетов за коммунальные услуги и ремонт общего имущества с оформлением квитанций, их рассылкой собственникам, а также информирование об изменении тарифов платы за коммунальные ресурсы и жилое помещение.
Выполнение работ с целью поддержания жилищного фонда в надлежащем состоянии, осуществление ремонтных работ общего имущества МКД:
- периодический осмотр видимых частей конструкций дома;
- проверка кровли, ее своевременный ремонт, очистка от снега и наледи;
- работы, направленные на содержание в надлежащем виде фасада, лестниц, внутренней отделки, окон, дверей, полов (периодическая проверка, своевременный ремонт, проведение уборки);
- проверка исправности и своевременная замена неисправных общедомовых приборов учета ресурсов, техническое обслуживание инженерных сетей, ремонт общего имущества МКД;
- проверка и проведение работ по устранению неисправностей в вентиляционных системах дома;
- работы по содержанию придомовой территории, мест накопления твердых бытовых отходов;
- обустройство доступности входа в МКД для маломобильных групп населения.
Постоянное и качественное предоставление коммунальных услуг собственникам или пользователям помещений, расположенных в доме, а также содержание инженерных сетей в готовности предоставить коммунальные услуги:
- поставляемый потребителям коммунальный ресурс должен соответствовать необходимому объему и качеству;
- обязанность заключать с организациями-поставщиками ресурсов договора на их приобретение;
- снимать ежемесячно показания с общедомового прибора учета (при его наличии) и по требованию предоставлять информацию потребителю;
- если на общем собрании владельцев помещений в доме принято решение об установке общедомового прибора учета, то УК должно в трехмесячный срок обеспечить его установку и ввод в эксплуатацию.
Информирование собственников помещений о своей деятельности:
- путем размещения в ГИС ЖКХ;
- ответом на запрос граждан;
- в форме ежегодного отчета перед собственниками в течение первого квартала текущего года за предыдущий календарный год.
А так же иная деятельность по управлению МКД.
Права управляющей компании
Помимо обязанностей управляющая компания наделяется правами, на основании которых осуществляется качественное исполнение обязательств по управлению МКД:
- заключать с ресурсоснабжающими организациями договора на поставку необходимых ресурсов от имени собственников помещений (в соответствии с правами, предоставленными в рамках договора на управление домом);
- требовать от собственников помещений своевременной и полной оплаты потребленных ресурсов, а также оказанных услуг;
- проверять корректность передаваемых сведений по индивидуальным приборам учета с периодичностью раз в полгода;
- получать доступ в жилое помещение для проведения плановых по осмотру и проверке коммуникаций, ремонтных работ с обязательным предварительным оповещением жильцов;
- для проведения срочных ремонтов воспользоваться средствами, находящимися в резерве для этих целей;
- ограничивать потребителей в жилищно-коммунальных услугах в соответствии с законодательством;
- взыскивать убытки, возникшие по вине исполнителей работ или самих жильцов.
Основные функции УК
На основании вышеперечисленного функциональные задачи управляющей компании следующие:
- посреднические – между собственниками жилья и поставщиками ресурсов, ремонтными организациями и т.д.;
- обслуживающие – содержание и управление домом в целом, поддержание его состояния в нормативных значениях, проведение необходимых ремонтных работ;
- исполнительские – управляющая компания предоставляет коммунальные услуги владельцам помещений все и в одном лице.
Что не относится к обязанностям УК?
Перечень полномочий и обязанностей управляющей компании ограничен договором на управление МКД. Жильцы вправе прописать дополнительные пункты, где упомянуть все моменты для обеспечения своего комфорта. Если же они не прописаны, то стандартный договор не содержит обязанность УК:
- по обустройству газонов и клумб, обрезке деревьев и украшению придомовой территории;
- по проведению ремонтных работ во внеочередном порядке, когда в них нет потребности;
- по установке систем видеонаблюдения на придомовой территории и в местах общего пользования МКД;
- по обеспечению охраны парковки и услуг консьержа;
- по ремонту домофона.
Что делать, если управляющая компания МКД не выполняет свои обязанности?
Управляющая компания обязана нести ответственность за надлежащее исполнение своих функций в соответствии с ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ. Если же имеются основания для определения действий УК, как невыполнение условий договора управления домом, то собственники квартир вправе обратиться с жалобой:
- в надзорные органы: государственного, муниципального или общественного жилищного надзора. В жалобе необходимо изложить суть обращения, а также записать свои контактные данные (ФИО, почтовый адрес, телефон). Если имеются подтверждающие материалы, то их приобщают — образец жалобы.
- в Роспотребнадзор. Обычная процедура заключается в передаче претензии сначала в управляющую компанию. При неудовлетворительном ответе составляется жалоба в Роспотребнадзор. Это может быть обычное письменное обращение или заполнение электронной формы на сайте ведомства.
На рассмотрение поступившего обращения надзорному органу отводится 30 дней. В течение этого срока может быть назначена проверка с целью уточнения обстоятельств дела. По итогам проверки принимается решение об устранении нарушений и привлечении виновных лиц к административной ответственности.
- в прокуратуру, если в результате ненадлежащего исполнения УК своих полномочий были нарушены права граждан или требования законодательства. При многократных случаях административных наказаний, наложенных на УК судом, такая компания будет лишена права управлять домом — образец жалобы.
- серьезные нарушения со стороны управляющей компании могут стать причиной искового заявления жильцов в суд. Они вправе просить суд принудить УК к устранению недостатков по обслуживанию дома и возмещению ущерба, возникшего в результате ненадлежащего исполнения обязанностей.