При присоединении общества – арендатора к другому обществу право аренды новой регистрации не подлежит

Полный список переданных дел приведен в конце заметки.

Прекращается ли право аренды автоматически при реорганизации унитарного предприятия в учреждение? (Управление Росимущества в Волгоградской области против федерального автономного учреждения «Российский дорожный научно-исследовательский институт»)

Росимущество пытается взыскать с института задолженность за аренду земельного участка, принадлежащего государству, с января 2014 по май 2015 года (222 тыс. руб.) и пени (57 тыс. руб.).

Суды всех трех инстанций требования удовлетворили частично, взыскав задолженность только до 20 августа 2014 года.

Это связано с тем, что 1 августа 2014 года институт был преобразован из федерального государственного унитарного предприятия в бюджетное учреждение (автономным учреждением институт стал позже, в марте 2015 года). А учреждение, согласно ст. 39.

9 Земельного кодекса (ЗК), может обладать земельным участком только на праве постоянного (бессрочного) пользования. Суды посчитали, что реорганизация влечет отсутствие обязанности вносить арендную плату по заключенному юрлицом в предыдущей организационно-правовой форме договору (дело № А12-28076/2015).

В своей жалобе в ВС управление Росимущества обращает внимание, что право постоянного бессрочного пользования участком за институтом не зарегистрировано.

Когда оно будет зарегистрировано, ответчик будет платить земельный налог. Но до регистрации институт не может использовать землю иначе, как по договору аренды.

Ибо будет нарушаться принцип платности использования земель, установленный в ст. 65 ЗК.

Кроме того, предоставление земли в постоянное (бессрочное) пользование возможно на основании решения уполномоченного органа. Однако такого решения не принималось. Наконец, Росимущество ссылается ст. 58 Гражданского кодекса о сохранении прав за правопреемником при реорганизации.

ВС уже приходилось рассматривать схожую проблему — о сохранения вещных прав при реорганизации учреждения в автономную некоммерческую организацию. Такой спор возник между Уральским финансово-юридическим институтом (УРФЮИ) и ООО «Лоза».

Обществу принадлежала доля в праве собственности на помещения, находящиеся в оперативном управлении института. Однако после института общество считало, что это право прекращается, и как собственник требовало выплаты неосновательного обогащения за пользование помещениями.

УРФЮИ настаивал, что право оперативного управления после реорганизации сохранилось. Однако его права на здание после преобразования так и не были зарегистрированы. Судьи ВС с этим не согласились.

Переход права оперативного управления к АНО они посчитали невозможным и нарушающим права сособственника — ООО «Лоза». Дело направлено на новое рассмотрение (см. здесь).

ВС рассмотрит это дело 29 сентября.
***
Оставшиеся два дела, переданные в экономическую коллегию ВС на прошлой неделе, приведены ниже.

А40-80833/2015 С МВД нельзя взыскать расходы на представителя по административным делам о правонарушениях, зафиксированных на камеру. Их надо взыскивать с того, кто управлял автомобилем.

А65-14119/2015 Ненадлежащее уведомление ответчика.

О государственной регистрации права собственности при реорганизации в порядке присоединения к юридическому лицу иного юридического лица, письмо росреестра от 22 декабря 2011 года №14-8339-ге

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с обращением юридического лица по вопросу государственной регистрации права собственности при реорганизации в порядке присоединения к нему иного юридического лица полагает возможным отметить следующее.

В соответствии со статьей 57 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК) реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами; при реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица в соответствии с передаточным актом (статья 58 ГК).На основании пункта 2 статьи 59 ГК передаточный акт и разделительный баланс утверждаются учредителями (участниками) юридического лица или органом, принявшим решение о реорганизации юридических лиц, и представляются вместе с учредительными документами для государственной регистрации вновь возникших юридических лиц или внесения изменений в учредительные документы существующих юридических лиц.В силу статьи 17 Федерального закона от 26.12.95 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (далее — Закон об АО):присоединяемое общество и общество, к которому осуществляется присоединение, заключают договор о присоединении;общее собрание акционеров общества, к которому осуществляется присоединение, принимает решение по вопросу о реорганизации в форме присоединения, включающее в себя утверждение договора о присоединении, а также принимает решения по иным вопросам (в том числе решение о внесении изменений и дополнений в устав такого общества), если это предусмотрено договором о присоединении;общее собрание акционеров присоединяемого общества принимает решение по вопросу о реорганизации в форме присоединения, включающее в себя утверждение договора о присоединении, передаточного акта.При этом в силу статьи 218 ГК, определяющей основания приобретения права собственности на имущество, имущество реорганизованного лица переходит к лицу, к которому осуществляется присоединение, в порядке универсального правопреемства.Принимая во внимание положения статьи 153 ГК и статьи 17 Закона об АО, полагаем, что:договор о присоединении, являющийся документом, определяющим порядок и условия реорганизации юридического лица, не может рассматриваться в качестве гражданско-правовой сделки об установлении, изменении или прекращении прав собственно на объект недвижимости (сделки об отчуждении недвижимости);передаточный акт является документом, на основании которого с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединяемого юридического лица к соответствующему юридическому лицу переходят права также и на указанную в нем недвижимость. Однако следует учитывать, что в соответствии со статьями 58, 59 ГК, статьей 17 Закона об АО передаточный акт, как документ, подготавливаемый и утверждаемый в установленном порядке в процессе реорганизации юридических лиц, содержит положения о правопреемстве по всем правам и обязанностям присоединяемого общества (а не только по правам на недвижимость), и по смыслу статьи 218 ГК он не является сделкой об отчуждении недвижимого имущества, имеющего собственника, указанной в абзаце первом пункта 2 названной статьи ГК.В связи с этим полагаем, что к договору о присоединении и передаточному акту, представляемым на государственную регистрацию в числе прочих документов, должны предъявляться требования, установленные абзацем четвертым пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации): необходимые для государственной регистрации прав документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых — подлинник после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.Следует отметить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации представляемые на государственную регистрацию прав документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанные документы должны в том числе содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом о регистрации, вид регистрируемого права. Несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, установленным требованиям также является основанием для отказа в государственной регистрации в силу статьи 20 Закона о регистрации. В этой связи представляемые на государственную регистрацию передаточные акты должны содержать описание объектов недвижимого имущества.

Заместитель руководителяГ.Ю.Елизарова

Электронный текст документа
подготовлен ЗАО «Кодекс» и сверен по:

официальный сайт Росреестра http://www.rosreestr.ru

по состоянию на 14.08.2013

Этапы реорганизации юридического лица: документы, сроки и другие нюансы

Реорганизация юридического лица влечет создание новых юридических лиц или смену организационно-правовой формы уже существующих предприятий.

Однако в этом процессе есть свои тонкости.

С одной стороны, при реорганизации юрлицо исключается из государственного реестра — как при официальной ликвидации, да и отменить её кредиторам и государственным органам крайне сложно.

С другой стороны, в результате реорганизации всегда появляется правопреемник, которому приходится отвечать по всем долгам, а сама процедура длится не менее 3,5 месяцев.

Формы реорганизации

В Гражданском кодексе прописаны пять форм реорганизации:

слияние;
присоединение;
разделение;
выделение;
преобразование.

При этом формы могут одновременно сочетаться (ст. 57 ГК РФ). Например, разделение с одновременным присоединением, выделение с одновременным присоединением, разделение с одновременным слиянием или выделение с одновременным слиянием.

Юрлицо считается реорганизованным, за исключением случаев, когда это происходит в форме присоединения, с момента государственной регистрации юрлиц, создаваемых в результате реорганизации. При присоединении одного юрлица к другому первое из них считается реорганизованным с момента внесения записи в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности присоединенного юрлица.

Как правило, у реорганизации всегда есть причины и цели. В ряде случаев она осуществляется в добровольном порядке, по желанию самого юрлица, решению учредителей. И в этом случае реорганизация проводится в любой из перечисленных форм.

Иногда, с целью ограничения монополистической деятельности компании, случается принудительная реорганизация — в форме разделения и выделения. Такой порядок предусмотрен ст. 38 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ.

Еще один порядок, по которому может проходить реорганизация юрлица, — приватизация.

Алгоритм действий при реорганизации

1. Подготовительный этап: составление плана и оценка активов

На начальном этапе нужно подготовиться к процессу: составить план, чтобы придерживаться сроков, предусмотренных законодательством, вовремя уведомить налоговые органы о принятии решения о реорганизации и создании новых юрлиц, а также поставить в известность кредиторов.

Важно оценить имущество, активы и объем обязательств перед различными кредиторами. При инвентаризации следует опираться на Приказ Минфина РФ от 13.06.95 № 49, в котором приводятся методические рекомендации.

2. Подтверждение решения о реорганизации

Приняв решение о реорганизации, компания должна подтвердить его с помощью нотариального удостоверения. Решение единственного участника общества подтверждается его подписью, заверенной у нотариуса (ч. 3 ст. 17 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ).

В регистрирующий орган по местонахождению отправляется уведомление о начале процедуры реорганизации. К нему прикладывается решение собственников.

При внесении сведений о начале реорганизации в роли заявителя могут выступать:

руководитель постоянно действующего исполнительного органа реорганизуемого юрлица или иное лицо, имеющее право без доверенности действовать от имени этого юрлица;
если происходит реорганизация двух и более юрлиц — руководитель постоянно действующего исполнительного органа юрлица, последним принявшего решение о реорганизации, или определенного решением о реорганизации, или иное лицо, имеющее право без доверенности действовать от имени этих юрлиц — иное лицо, действующее на основании полномочия, предусмотренного федеральным законом.

Подпись заявителя должна быть заверена у нотариуса. Однако в этом нет необходимости, если документы подаются в регистрирующий орган заявителем лично при наличии паспорта или направляются в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.

Если в процессе реорганизации участвуют два и более юрлица, то уведомление подается в регистрирующий орган по месту нахождения юрлица, который последним принял решение о реорганизации, или в регистрирующий орган, который определен в решении о реорганизации.

Сроки отправки уведомления о реорганизации

Со дня принятия решения установлено три рабочих дня на отправку уведомления о реорганизации. Регистрирующий орган вносит соответствующую информацию в ЕГРЮЛ тоже в определенный срок — в течение трех рабочих дней.

Отмена процедуры реорганизации действующим законодательством не предусмотрена.

После даты отправки уведомления о начале процедуры реорганизации юрлицо, находящееся в процессе реорганизации, в течение пяти рабочих дней письменно уведомляет известных ему кредиторов о происходящей ситуации (п. 2 ст. 13.1 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ).

3. Публикации в журнале «Вестник государственной регистрации»

Когда запись о начале процедуры реорганизации уже внесена в ЕГРЮЛ, реорганизуемое предприятие должно дважды, с периодичностью один раз в месяц, опубликовать в журнале «Вестник государственной регистрации» уведомление о реорганизации.

Срок для первой публикации — не менее 30 дней со дня принятия решения о реорганизации. Между первой и второй публикациями должен быть временной интервал в месяц. Только после второй публикации юрлицо может подавать заявление в регистрирующий орган.

За нарушение сроков по представлению сведений о начале реорганизации грозит предупреждение или штраф в размере 5 000 руб. (п. 3 ст. 14.25 КоАП РФ).

Если в реорганизации участвуют два и более общества, то сообщение публикуется от имени всех участвующих в реорганизации обществ.

4. Сверка расчетов с налоговой инспекцией

В п.

3.3 Приказа ФНС России от 09.09.2005 № САЭ-3-01/444@ указано, что в начале процедуры реорганизации должностное лицо отдела работы с налогоплательщиками проводит сверку расчетов налогоплательщика. Акт сверки представляется в течение 5 дней со дня поступления в налоговый орган письменного запроса.

В соответствии с пп. 11 ст. 32 НК РФ направить запрос о проведении сверки и получить акт можно в течение следующего дня после дня составления такого акта следующими способами:

в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи;
через личный кабинет налогоплательщика.

5. Подготовка документов

Итак, сведения о реорганизации дважды опубликованы в журнале «Вестник государственной регистрации» с интервалом в месяц. Теперь самое время вновь создаваемому юрлицу начать собирать все необходимые документы для представления в регистрирующий орган.

Для каждой формы реорганизации предусмотрен свой пакет документов.

Документ Преобразование Слияние Разделение Выделение Присоединение

Заявление о регистрации (форма № Р12001)	+	+	+	+	—
Заявление о внесении записи о прекращении деятельности присоединенного юрлица (форма № Р16003)	—	—	—	—	+
Учредительные документы (2 подлинных экземпляра — если подаются лично или по почте, в 1 экземпляре — если в электронном виде)	+	+	+	+	—
Документ об уплате государственной пошлины (4 000 руб.)	+	+	+	+	—
Доказательства уведомления кредиторов (копии публикаций в «Вестнике государственной регистрации» и писем юрлица, направленных в адрес его кредиторов)	+	+	+	+	—
Передаточный акт	—	—	+	+	—
Договор о слиянии (1 подлинный экземпляр)	—	+	—	—	—
Договор о присоединении	—	—	—	—	+

Обратите внимание на то, что документ, подтверждающий представление сведений в органы Пенсионного фонда, не обязателен. Об этом предупреждает ФНС на официальном сайте. Необходимую информацию у территориального органа Пенсионного фонда налоговый орган запрашивает самостоятельно.

Содержание договора о присоединении

При госрегистрации юрлица, создаваемого путем реорганизации в форме присоединения, заявителем выступает руководитель постоянно действующего исполнительного органа присоединяемого юрлица.

В регистрирующий орган необходимо представить договор о присоединении. В нем обязательно должны быть прописаны положения о порядке и сроках проведения совместного общего собрания участников, а также изменениях, которые вносятся в общество, к которому осуществляется присоединение.

Изменения в устав могут потребоваться, в частности, для увеличения уставного капитала, если у общества отсутствуют на балансе доли, на которые могут быть обменяны доли участников присоединяемого общества.
Если совместное собрание проводиться не будет, то это указывается в договоре.
Кроме обязательных положений в договор следует включить:

наименование, сведения о нахождении каждого общества, участвующего в присоединении;
порядок и условия присоединения: размер уставного капитала общества, к которому происходит присоединение; перечень действий, которые необходимо произвести каждому обществу, участвующему в реорганизации, а также сроки их совершения; порядок долей в уставном капитале присоединяемого общества.

При определении порядка обмена долей нужно помнить о том, что ряд долей не подлежат обмену, так как они погашаются (п. 3.1 ст. 53 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ).

Как сэкономить на уплате государственной пошлины

С 1 января 2019 года размер государственной пошлины составляет 4 000 руб. Но ее можно не уплачивать в том случае, если юрлицо направляет документы в регистрирующий орган в электронном формате (пп. 32 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Нужна электронная подпись? Подберите сертификат под вашу задачу

Зачем нужен передаточный акт?

В Приказе Минфина РФ от 20.05.2003 № 44н даются методические указания по формированию бухгалтерской отчетности при реорганизации.

Для формирования необходимы: учредительные документы организаций, которые появились в результате реорганизации, решения учредителей или соответствующих органов, определенных законодательством РФ, договоры о слиянии или присоединении в установленных законодательством РФ случаях, передаточный акт.

Передаточный акт — это документ, который определяет права и обязанности организаций при реорганизации в формах разделения и выделения. Для слияния, присоединения и преобразования такой акт, согласно ст. 58 ГК РФ, не требуется.

Без передаточного акта невозможна государственная регистрация юрлиц, создаваемых в результате реорганизации. Поэтому на регистрацию он представляется вместе с учредительными документами.

Перед составлением передаточного акта проводится инвентаризация имущества, так как имущество и обязательства переходят правопреемнику на основании этого документа.

Участники процесса реорганизации вправе закрепить способ оценки передаваемого, принимаемого в порядке правопреемства имущества в решении о реорганизации. Оценка имущества может проводиться:

по остаточной стоимости;
по текущей рыночной стоимости;
по иной стоимости (фактической себестоимости материально-производственных запасов, первоначальной стоимости финансовых вложений и др.).

Кто утверждает передаточный акт:

учредители (участники) юрлица;
орган, принявший решение о реорганизации.

Что важно учесть при составлении передаточного акта

Несмотря на то, что форма акта законодательно не закреплена, в нем должны быть прописаны некоторые принципиально важные положения. В частности, это касается положений о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юрлица в отношении всех его кредиторов и должников. Требование распространяется и на обязательства, оспариваемые сторонами, — они тоже прописываются.

Кроме того, в акте указывается порядок определения правопреемства в связи с изменением вида, состава, стоимости имущества, возникновением, изменением, прекращением прав и обязанностей реорганизуемого юрлица, которые могут произойти после даты, на которую составлен передаточный акт (п. 1 ст. 59 ГК РФ).

Содержание передаточного акта

Документ может включать:

бухгалтерскую отчетность;
акты (описи) инвентаризации имущества и обязательств реорганизуемой организации;
первичные учетные документы по материальным ценностям, подлежащим приемке-передаче вследствие реорганизации;
расшифровки (описи) кредиторской и дебиторской задолженности.

Сроки составления и утверждения передаточного акта

Составление документа лучше приурочить к концу отчетного периода или дате составления промежуточной бухгалтерской отчетности.

В п.

5 Методических указаний уточняется, что дата утверждения акта определяется учредителями в пределах срока проведения реорганизации, предусмотренного в договоре (решении) учредителей о реорганизации с учетом предусмотренных законодательством необходимых процедур (уведомления кредиторов (акционеров, участников) о принятом решении о реорганизации и предъявления ими требований о прекращении или досрочном исполнении обязательств и возмещении убытков, проведения инвентаризации имущества и. обязательств и др.).

6. Подача документов в регистрирующий орган

Направить документы можно одним из способов:

Если пакет сформирован в электронном виде, то документы нужно отсканировать с учетом технических требований и заверить электронной подписью заявителя либо подписью нотариуса. При этом ключ подписи должен быть действителен на момент подписания электронного документа и на день отправления документов в налоговый орган.

При реорганизации в форме присоединения документы подаются в налоговую инспекцию по месту нахождения компании, к которой происходит присоединение.

7. Получение документов

После подачи документов на госрегистрацию их получить — на 6-й рабочий день.

Сделать это заявитель может лично или через представителя. В комплект документов о госрегистрации входит:

лист записи ЕГРЮЛ;
учредительный документ с отметкой регистрирующего органа (1 экземпляр).

Если документы подавались в инспекцию или по почте, то получение осуществляется почтовым отправлением в адрес заявителя.

Если заявитель обращался в МФЦ, то получать он будет их здесь же. Тот же самый порядок действует и в случае отправки документов через нотариуса — получение у нотариуса.

Если документы направлялись в электронном виде через интернет, то готовый комплект приходит на электронную почту.

8. Правопреемство

После того, как компания прошла все этапы реорганизации, оформила и получила необходимые документы, обязанности по уплате налогов и сборов переходят к правопреемнику, независимо от того, были ли ему известны факты и обстоятельства неисполнения обязанностей реорганизованным юрлицом (п. 2 ст. 50 НК РФ).

Правопреемнику придется уплатить все пени, причитающиеся по перешедшим к нему обязанностям, а также штрафы, наложенные до реорганизации.

Кто становится правопреемником по уплате налогов и сборов

При слиянии — юрлицо, возникшее в результате слияния нескольких юрлиц.
При присоединении — правопреемником присоединенного юрлица становится присоединившее его юрлицо.
При разделении — юрлица, возникшие в результате разделения.

Права и обязанности, согласно п. 3 ст.

58 ГК РФ, переходят в соответствии с передаточным актом.

Если этот документ не позволяет определить долю правопреемника или исключает возможность исполнения обязанностей в полном объеме или реорганизация была направлена на неисполнение обязанности по уплате налогов и сборов, то по решению суда вновь возникшие юрлица могут исполнять эти обязанности солидарно.

При выделении — правопреемство не возникает.

Как и в предыдущем случае, если в результате выделения налогоплательщик не имеет возможности исполнить в полном объеме обязанности по уплате налогов и сборов, и такая реорганизация была задумана и организована ради неисполнения обязанности, то решением суда выделившиеся юрлица могут исполнять обязанности солидарно.

При преобразовании — правопреемником становится вновь возникшее юрлицо.

Вопрос 112. Государственная регистрация соглашений об изменении договоров аренды недвижимого имущества, уступки права аренды и регистрация прекращения аренды

Ст. 308, 382, 452, 615 ГК РФ
Правила ведения ЕГРП
Соглашение об изменении и дополнении договора аренды — сделка, изменяющая отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды.

В соотв. с п.1 ст.

452 ГК РФсоглашение о расторж. или изменении договора заключается в той же форме что и договор. Обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора.

Соглашение о внесении изменений считается вступившим в силу с момента гос.регистрации его как сделки. Доп.соглашение — правоустанавливающий документ и определяет права на недвижимость, являющуюся объектом подлежащей гос. регистрации сделки.

При изменении договора, обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Если условия изменяемые доп. Соглашением приводят к изменению записи подраздела III-I «Запись об аренде», то в запись подраздела III-1 вносятся соответ. Изменения.

Проведение гос. регистрации удостоверяется штампом регистрационной записи, который проставляется на оригинале доп.соглаш. За регистр. доп.согл. к ранее зарегистр-му договору аренды взимается гос. пошлина.

Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.

При расторжении договора аренды на основании соглашения сторон договора также заполняется запись подраздела III-4 Единого государственного реестра прав о государственной регистрации такого соглашения.

Регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора. По истечении срока запись может быть погашена по заявлению одной из сторон. Так же в случае выкупа арендованного имущества, после гос. регистр перехода права к арендатору.

Уступка права арендыСогласно положениям ГК права и обязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются.

Каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другой стороны и считается должником в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно является ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 308 ГК). В соответствии со ст.

382 ГК права требования могут быть переданы кредитором другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

При переходе права на арендованное имущество в ЕГРП должно быть зарегистрировано право нового правообладателя. Затем в регистрационную запись об аренде необходимо внести изменения с указанием нового арендодателя. Основание для записей об изменениях — регистрационная запись о вещном праве нового арендодателя.

Переход прав и обязанностей арендатора в порядке правопреемства.

В случае реорганизации юридического лица — арендатора вновь возникшее юридическое лицо является правопреемником его прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с разделительным балансом или передаточным актом.

После реорганизации арендатора и регистрации вновь возникшего юридического лица последнее как правопреемник вступает в арендное правоотношение на оставшийся срок аренды без заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор.

Инструкцией Минюста о регистрации аренды порядок действий в данном случае не установлен. Очевидно, он может быть следующим. По заявлению правопреемника арендатора в ЕГРП вносится новая регистрационная запись об аренде на основании передаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способа реорганизации).

Передача прав и обязанностей арендатора на основании сделки. Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). При этом должна быть уплачена пошлина за регистрацию одной сделки, а перерегистрации заключенного ранее договора аренды не требуется.

Реорганизация юридического лица. Переход прав на имущество

Согласно разделу II ГК РФ право собственности является основным вещным правом. Отличительным признаком вещного права является его объект — индивидуально-определенная вещь. То есть право собственности, будучи вещным правом, может объективно существовать при наличии индивидуально-определенной вещи.

В случае если такой вещи не существует или ее невозможно определить, не может существовать и само право собственности. Однако одного объекта недостаточно для того, чтобы право собственности возникло и юридически существовало. Необходим субъект права — физическое или юридическое лицо.

Конкретная вещь и конкретный субъект должны быть связаны между собой наличием определенных в законе юридических фактов, служащих основаниями приобретения (возникновения) права собственности.

При этом для того, чтобы право собственности возникло, необходимо одновременное наличие всех трех составляющих: объект, субъект, юридические факты, в противном случае право собственности существовать не может.

Кроме того, если объектом права собственности является недвижимая вещь, то для возникновения права собственности по общему правилу необходима государственная регистрация этого права в порядке, установленном законом (п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ). Из указанного общего правила есть исключения.

Так, в некоторых случаях закон связывает момент возникновения права собственности с наступлением определенного события: право собственности на объект недвижимости у участника ЖСК, ГСК наступает в момент выплаты паевого взноса, право собственности на принятое наследство возникает у наследника в момент открытия наследства (смерти наследодателя), в случаях приобретения имущества государственными, муниципальными предприятиями, учреждениями право государственной или муниципальной собственности возникает в момент государственной регистрации права хозяйственного ведения или оперативного управления.

Законодатель апеллирует как термином «возникновение права», так и термином «приобретение права». Вместе с тем исходя из содержания норм ГК РФ и закона представляется, что эти два понятия несут разную смысловую нагрузку с точки зрения права.

Статья 218 ГК РФ говорит о приобретении права собственности, при этом определяя основания, по которым это право может быть приобретено.
Несмотря на то, что перечень оснований приобретения права собственности, определенный в указанной статье, не является исчерпывающим, исходя из ее смысла, традиционно выделяют первоначальные (оригинальные) и производные (деривативные) способы приобретения права собственности. К первоначальным способам приобретения права собственности относятся:
— создание недвижимого имущества;
— признание права собственности на самовольную постройку;
— признание права собственности в порядке приобретательной давности;
— признание права собственности на бесхозяйные объекты недвижимости.
К производным способам приобретения права собственности относятся:
— гражданско-правовые договоры и иные сделки, направленные на отчуждение объектов недвижимости;
— наследование имущества;
— переход права собственности на имущество при реорганизации юридического лица.
На наш взгляд, представляется неоднозначным решение вопроса о моменте возникновения права собственности в случае реорганизации юридического лица.

Данный способ возникновения права собственности обладает своей спецификой. Согласно ст. 58 ГК РФ реорганизация юридического лица связана с переходом всех прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица в порядке универсального правопреемства к существующему юридическому лицу (присоединение) или к вновь созданным юридическим лицам (слияние, выделение, разделение, преобразование).

По своей юридической природе действия, направленные на переход прав и обязанностей от одного юридического лица к другому юридическому лицу, представляют собой не что иное, как сделку, поскольку, безусловно, подпадают под понятие сделки, данное в ст. 153 ГК РФ.

Однако законодатель не отождествляет данный способ возникновения права собственности на имущество с «иными сделками об отчуждении этого имущества» (абз. 1 п. 2. ст. 218 ГК РФ), а выделяет в самостоятельный способ приобретения права (абз. 3 п. 2 ст.

218 ГК РФ), чем подчеркивает, что право собственности в случае реорганизации юридического лица возникает не из одного юридического факта — сделки, а представляет собой сложный юридический состав. Такой юридический состав включает в себя следующую совокупность юридических фактов:

— принятие уполномоченным органом реорганизуемого юридического лица решения о реорганизации;
— совершение сделки по передаче прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица;
— создание и государственная регистрация вновь образуемого в процессе реорганизации юридического лица и/или государственная регистрация соответствующих изменений в учредительные документы и/или государственная регистрация прекращения юридического лица;
— совершение сделки по принятию прав и обязанностей от реорганизуемого юридического лица;
— государственная регистрация права собственности на имущество в случаях, установленных законодательством.

Таким образом, только совокупность названных юридических фактов может породить право собственности юридического лица на имущество в процессе реорганизации.

При этом в данном юридическом составе сами сделки, направленные на передачу, а следовательно, на прекращение прав и обязанностей у одного юридического лица и на возникновение этих прав и обязанностей у другого юридического лица, имеют основополагающее значение. Указанные сделки по смыслу ст.

58, 218, 154 ГК РФ являются односторонними, что обусловливает применение к ним также норм ГК РФ, содержащих общие положения об обязательствах и о договорах постольку, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделок.

Сделка, направленная на передачу прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица, и сделка, направленная на принятие этих прав и обязанностей, безусловно, должны отвечать условиям действительности сделок.

В противном случае действия, совершенные в виде таких сделок, не будут обладать качествами юридического факта, способного породить в совокупности с другими юридическими фактами возникновение права собственности на имущество.

Наука гражданского права отмечает следующие условия действительности сделки:
— законность содержания;
— способность физических и юридических лиц, совершающих сделку, к участию в ней;
— соответствие воли и волеизъявления сторон (стороны);
— соблюдение формы сделки, предусмотренной законодательством.

Интерес представляет вопрос о содержании и форме сделок по передаче и принятию прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица. В соответствии со ст. 161 ГК РФ сделки юридических лиц должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

Для сделок по передаче и принятию прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица законодательством Российской Федерации обязательная нотариальная форма не предусмотрена. Таким образом, исходя из положений ст.

160 ГК РФ указанные сделки должны быть совершены путем составления документов, выражающих их содержание и подписанных должным образом уполномоченными лицами. Согласно ст.

59 ГК РФ при реорганизации для сделки по передаче прав и обязанностей такими документами являются передаточный акт, который составляется при присоединении, слиянии или преобразовании, и разделительный баланс, составляемый при разделении и выделении.

Указанные документы должны содержать положения о правопреемстве по всем правам и обязанностям реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая оспариваемые сторонами обязательства. Таким образом, именно передаточный акт и разделительный баланс являются оформлением сделки по передаче прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица, так как в соответствии именно с этими документами последние переходят от одного юридического лица к другому.

Вместе с тем ряд законодательных актов предполагает заключение договоров о слиянии (ст. 52 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст. 16 ФЗ «Об акционерных обществах»), договоров присоединения (ст. 53 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», ст.

17 ФЗ «Об акционерных обществах»), сопровождающих процесс реорганизации юридических лиц.

Однако данные договоры не выражают содержание сделки по передаче прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица, а оформляют корпоративные правоотношения между реорганизуемыми юридическими лицами и их участниками (учредителями).

Передаточный акт и разделительный баланс являются документами, которые по своему содержанию отличны от привычных нам договоров: как правило, они не содержат обычной преамбулы, указаний на основания возникновения того или иного права или обязанности, цены сделки, условий о форс-мажорных обстоятельствах, указаний на момент вступления данной сделки в законную силу и на момент прекращения ее действия и т.п. Указанные документы содержат сведения о наличии конкретных прав, имущества, обязательств у реорганизуемого юридического лица, что, в свою очередь, является основанием для их перехода к другому юридическому лицу в порядке универсально правопреемства.

Нетрадиционным при оформлении сделки по передаче прав и обязанностей реорганизуемого юридического лица передаточным актом или разделительным балансом является и то, что нормы законодательства о реорганизации не предусматривают подписание указанных документов, более того, ст. 59 ГК РФ и вовсе не содержит указаний об их оформлении.

Только в некоторых законах (ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах», «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях») усматривается необходимость их утверждения собственником или общим собранием реорганизуемого юридического лица.

Такая не совсем четкая позиция законодателя порождает проблемы правоприменения. К примеру, в ряде субъектов Российской Федерации регистрирующие органы при осуществлении государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества требуют, чтобы передаточные акты были подписаны представителями как передающей, так и принимающей стороны.

Такая позиция обусловлена тем, что регистрирующие органы отождествляют передаточный акт, составляемый в процессе реорганизации юридического лица, с передаточным актом, оформляемым сторонами по договорам продажи, мены, дарения недвижимости. Однако указанные передаточные акты несут в себе совершенно разную юридическую нагрузку.

Если передаточный акт, составляемый в рамках договора продажи недвижимости, удостоверяет факт передачи вещи в натуре от продавца к покупателю, то передаточный акт, составляемый в процессе реорганизации юридического лица, оформляет и обеспечивает переход прав, в том числе и на имущество, и обязанностей реорганизуемого юридического лица к другому юридическому лицу в порядке универсального правопреемства. Причем очевидно, что такой переход не может состояться в момент составления или утверждения такого передаточного акта (разделительного баланса), поскольку на данном этапе юридическое лицо, которое должно принять передаваемые права и обязанности, не существует (исключение — присоединение). При таких обстоятельствах требование о подписании передаточного акта от имени несуществующего юридического лица уполномоченным на то лицом представляется абсурдным.

В законодательстве Российской Федерации не определен момент вступления в юридическую силу передаточного акта и разделительного баланса. Полагаем, что таким моментом должен быть момент утверждения передаточного акта или разделительного баланса уполномоченным на принятие решения о реорганизации органом реорганизуемого юридического лица.

Указанные документы должны действовать по общему правилу до полного их исполнения созданным в процессе реорганизации юридическим лицом при преобразовании, разделении, слиянии и до полного их исполнения реорганизуемым и созданным в процессе реорганизации юридическим лицом при выделении и присоединении.

При этом исполнением со стороны принимающего права и обязанности юридического лица будет считаться постановка на свой баланс всех прав и обязанностей в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом и государственная регистрация прав на имущество в случаях, предусмотренных законодательством.

Для реорганизуемого юридического лица исполнением будет считаться внесение соответствующих изменений в свои учредительные документы.

Необходимо отметить, что при таких способах реорганизации, которые предусматривают прекращение деятельности реорганизованного юридического лица, внесение записи в ЕГРЮЛ о его ликвидации не влияет на юридическую силу утвержденных им передаточного акта или разделительного баланса. Указанные документы остаются юридически действительными и являются основанием для возникновения соответствующих прав и обязанностей у вновь образованных юридических лиц.

Особенно важным при реорганизации представляется вопрос о моменте возникновения прав юридического лица, образованного в процессе реорганизации, на имущество, переданное ему реорганизованным юридическим лицом. В законодательстве Российской Федерации такой момент также не определен.

Согласно ст. 58, 218 ГК РФ при реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица в порядке универсального правопреемства.

В гражданском праве под универсальным (общим) правопреемством принято понимать такое правопреемство, при котором к правопреемнику от правопредшественника переходят не только все его права, но и обязанности (за исключением тех, по которым правопреемство не допускается), т.е.

правопреемник занимает место правопредшественника во всех правах и обязанностях.

Исходя из изложенного, можно обозначить следующую конструкцию: как только юридическое лицо — правопредшественник прекратило свое существование и/или юридическое лицо — правопреемник внесено в ЕГРЮЛ, то последнее тут же подменяет реорганизованное юридическое лицо в вещных правах, т.е.

автоматически становится на место собственника всего имущества, обозначенного в передаточном акте или разделительном балансе. Однако такая конструкция, на наш взгляд, применима только в том случае, если право собственности на имущество не требует государственной регистрации, например в отношении движимых вещей, право на которые не подлежит государственной регистрации.

Вопрос о моменте возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества необходимо разрешить иным образом.

Согласно п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ, ст.

16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объекты недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается возникшим с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В отношении момента возникновения права собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации юридического лица иного не установлено. При таких обстоятельствах должно действовать указанное выше общее правило. Однако в данном случае его применение породит множество проблем и неудобств.

Во-первых, юридическое лицо — правопреемник может в течение длительного времени не обращаться в регистрирующий орган за государственной регистрацией своего права собственности на объекты недвижимости, поскольку действующее законодательство, к сожалению, не устанавливает сроки, в течение которых правообладатель обязан зарегистрировать свое право. Такое положение вещей может привести к тому, что недвижимое имущество не будет иметь законного собственника.

Во-вторых, обращение взыскания на такую недвижимость будет сопряжено с определенными трудностями до тех пор, пока право собственности не будет зарегистрировано в установленном порядке, что повлечет нарушение законных прав и интересов кредиторов.

В-третьих, информация о таком имуществе, содержащаяся в ЕГРП и доступная для третьих лиц, будет недостоверна, т.к. собственник-правопредшественник будет ликвидирован (слияние, разделение, преобразование).

Наконец, и сам правопреемник не сможет в полной мере реализовать свое право собственности до момента внесения записи об этом праве в ЕГРП, т.к. практически любое распоряжение таким имуществом требует государственной регистрации.

Выходом из данной ситуации представляется внесение изменений и дополнений в действующее законодательство, где предполагается принять норму, которая бы установила правило, согласно которому моментом приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке реорганизации юридического лица является момент государственной регистрации этого права в ЕГРП, и придала бы этому праву обратную силу, определив, что зарегистрированное право считается возникшим с момента государственной регистрации юридического лица — правопреемника в ЕГРЮЛ. Кроме того, на наш взгляд, на законодательном уровне необходимо определить срок, в течение которого юридическое лицо — правопреемник обязано обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией права собственности на недвижимое имущество, переданное ему в процессе реорганизации.

Коротких О.А.

Государственная регистрация соглашений об изменении договоров аренды и регистрация прекращения аренды — Студопедия

Соглашение об изменении и дополнении к договору аренды является сделкой, направленной на изменение отношений сторон, возникших на основании ранее заключенного договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора аренды заключается в той же форме, что и договор.

Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, и специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащие регистрации договоры российское законодательство не содержит .

Поскольку вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью законодательно не урегулирован, представляется, что государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде как ограничении (обременении): соглашение об изменении срока договора, соглашение об изменении объекта договора аренды. Соглашения, не изменяющие содержание регистрационной записи, например соглашения об изменении размера арендной платы, регистрации не подлежат.

——————————— Пискунова М.Г. Государственная регистрация аренды недвижимости // В кн.: Государственная регистрация прав на недвижимость: проблемы регистрационного права. М.: Ось-89, 2003. С. 124.

Следует четко уяснить, что имеется в виду под «соглашением о пролонгации договора аренды». Если под пролонгацией понимается увеличение срока действующего договора аренды, то государственная регистрация соглашения об изменении срока необходима.

Если же стороны под пролонгацией понимают право арендатора по истечении срока на заключение договора на новый срок в соответствии с п. 1 ст.

621 ГК РФ, то данное соглашение представляет собой новый договор, который подлежит регистрации в зависимости от продолжительности нового срока.

Например, если сторонами заключен договор аренды здания на срок 11 месяцев, то такой договор, как известно, регистрации не подлежит.

По истечении срока договора заключается новый краткосрочный договор аренды, не подлежащий регистрации.

В результате арендатор суммарно пользуется зданием больше одного года без государственной регистрации договора. В этом нет ничего предосудительного, а тем более незаконного.

Если арендатору не требуется дополнительных гарантий со стороны государства в виде регистрации договора долгосрочной аренды, он вправе заключать договоры на срок менее одного года, имея преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Если договор аренды прекращен, то необходима государственная регистрация прекращения ограничения (обременения).

В случае прекращения договора аренды запись об обременении (ограничении) права собственности или иного вещного права арендодателя погашается на лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационной записи.

В штампе погашения регистрационной записи проставляются дата регистрации прекращения права или ограничения и имя регистратора, заверенные его подписью (п. 62 Правил ведения ЕГРП). При автоматизированном ведении реестра запись о прекращении аренды выполняется на отдельном листе.

По заявлению сторон договора орган по регистрации прав может проставить штамп погашения и на подлинных экземплярах договора аренды. Регистрация прекращения аренды может быть подтверждена выпиской из ЕГРП, выдаваемой по заявлению арендатора или арендодателя. Регистрационная запись об аренде до истечения срока действия договора может быть погашена на основании:

· вступившего в законную силу судебного решения о расторжении договора по инициативе одной из сторон;
· соглашения о расторжении договора аренды;
· вступившего в законную силу решения суда о признании договора аренды недействительным.

При регистрации договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды, однако само по себе истечение установленного договором срока не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока договора запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон.

Если срок договора истек, но арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает владеть и пользоваться арендованным недвижимым имуществом и при этом ни одна из сторон не заявила в орган по регистрации прав о погашении записи об аренде, то в соответствии с п. 2 ст.

621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок на прежних условиях.

При таких обстоятельствах регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой из сторон договора при условии, что другая сторона была предупреждена о прекращении договора аренды за 3 месяца, если иной срок предупреждения не предусмотрен договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Запись об аренде подлежит погашению в случае выкупа арендованного имущества. Погашение записи об аренде производится после того, как произведена государственная регистрация перехода права на арендованное имущество к арендатору. В этом случае обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ), поэтому запись об аренде погашается без заявления сторон.