Право собственности при доверительном управлении имуществом

Законный владелец какого-либо имущества имеет право на передачу такового в доверительное управление.

Как правило, происходит такая передача на имя профессионального управляющего, предпринимателя или иного юридического лица, но также нередки случаи подобных взаимоотношений между физическими лицами.

Это может потребоваться при длительном отсутствии собственника имущества, а также в том случае, когда он не имеет достаточного опыта в управлении самостоятельно, соответственно, в эффективном управлении и выгодных сделках приходится сомневаться.

Доверительное управление имуществом полностью урегулировано действующими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Здесь речь может идти не только о получении прибыли, но и в содержании, пользовании имуществом, что также влечёт за собой немало забот.

Основные правовые особенности

Доверительным управлением является процесс, вследствие которого осуществляется управление тем или иным имуществом от имени законного владельца и в рамках переданных полномочий, ограниченных также определённым сроком.

Владелец имеет право назначать управляющим любое лицо, которое, тем не менее, никаких прав собственности, совладения, наследования на переданные объекты не получает, о чём сказано в 209 статье, пункте четвёртом Гражданского кодекса.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Виды доверительного управления имуществом:

Договор, предусмотренный для этих целей в соответствии с ГК РФ – одной стороной передано уполномоченному лицу управление на указанный срок, где управляющий обязан действовать исключительно в интересах владельца собственности. Оформляется от имени юридического лица;
Генеральная доверенность – передаёт широкие полномочия от имени доверителя, может быть оформлена между физическими лицами, в частности, используется относительно недвижимости.

Целесообразно составлять и заключать оба вида документов в присутствии и с помощью опытного специалиста, юриста или нотариуса, чтобы уменьшить возможные риски и гарантированно получить правильно оформленную бумагу.

Кто выступает субъектом

Говоря о договоре, заключаемом между юридическими лицами, участниками такового становятся учредители, приобретатели выгоды и доверительные управляющие. В случае с генеральной доверенностью участниками выступают те же лица, но также могут быть любые физические лица, законодательно ограничений никаких нет.

В качестве учредителя выступает любое физическое или юридическое лицо, включая индивидуальных предпринимателей. Однако в отношении юридических лиц закон предусматривает некоторые ограничения. Например, собственность нельзя передавать в управление унитарным предприятиям, государственным органам, а также органам местного самоуправления.

Говоря о приобретателях выгоды, ими выступают и физические, и юридические лица, в том числе и учредители, устанавливающие управление на своё имя. В качестве управляющего может выступать коммерческое учреждение или субъекты индивидуального предпринимательства.

Что выступает объектом

В качестве объекта в доверительном управлении между физическими лицами чаще становится любая недвижимость.

Если же говорить в более широком понимании, объектом может выступать не только недвижимость, но также транспортные средства, ценные бумаги, права распоряжения, имущественные комплексы, а также целые организации в случае с юридическими лицами. Это и движимая, и недвижимая собственность, на которую могут быть оформлены собственнические права.

В качестве объектов доверительного управления вправе выступать исключительно индивидуальная собственность. Если передаётся имущество, которое находится в совладении, необходимо либо выделить отдельную долю, либо оформлять договор, генеральную доверенность от имени всех собственников.

Прекращая действие договора или доверенности, управляющее лицо обязано вернуть владельцу переданные ему объекты. Это не могут быть аналоги или денежная сумма, эквивалентная их стоимости.

Какова ответственность

Управляющему лицу придётся нести определённую ответственность, регламентированную статьями Гражданского действующего кодекса Российской Федерации. Суть их представлена ниже:

Если не проявлена должная забота об имуществе в интересах владельца, придётся возмещать все упущенные выгоды за период доверительного управления, возмещать убыток, компенсировать нанесённый ущерб, если нет доказательств того, что он нанесён по причине непреодолимых сил, стихийного бедствия;
Все зафиксированные обязательства в результате заключения сделок несёт управляющее лицо, соответственно, за нарушение условий также придётся отвечать именно ему, убытки, понесённые второй стороной, при этом компенсируются за счёт временно ответственного лица;
Задолженность, которая возникает по причине доверительного управления, должны быть погашены в счёт переданного имущества, а если этого недостаточно, взыскание может коснуться личной собственности управляющего, а далее, если и этого мало, на имущество доверителя;
В договоре, но не генеральной доверенности, можно прописывать пункт о внесении определённого залога управляющим на случай возникновения каких-либо убытков по его вине.

Обязательные условия

Доверительное управление имуществом весьма серьезный шаг, который влечёт за собой юридическую ответственность, немалые риски, целый ряд прав и обязанностей для всех участников независимо от их целей. В связи с этим важно заранее обдумать, какие именно полномочия необходимо передать, что важно зафиксировать, чтобы после не возникало двусмысленного понимания и пробелов.

В документе, будь это договор или генеральная доверенность, в обязательном порядке фиксируется:

Перечень переданного имущества, основные его характеристики, в частности, если это недвижимость (общая площадь, адрес месторасположения, количество комнат, помещений, целевое назначение, стоимость и так далее);
Реквизиты физических лиц, наименование и реквизиты юридических, которые выступают участниками (доверителями, управляющими);
Срок действия документа;
В случае с договором, если управляющему предусмотрено вознаграждение, его форму и размер важно зафиксировать письменно.

Генеральная доверенность на управление стандартно заключается на три года, договор – максимум на пять лет. На усмотрение собственника имущества это срок может исчисляться и несколькими месяцами или менее того.

Ключевые нюансы

Любой доверительный документ заключается только в письменном виде. Если речь идёт об оформлении договора, он должен быть зарегистрирован в Росреестре, так же, как и при переоформлении прав собственности.

Если составлен документ неправильно, не соответствует требованиям, отсутствуют обязательные реквизиты, представлена неправдивая информация, отсутствует регистрация договора или нотариальное удостоверение генеральной доверенности – бумага будет признана недействительной, так же, как и все действия, совершённые по ней.

Обращать взыскание по задолженности учредителей управления имуществом на таковое, которое временно передано в управление другому лицу, невозможно. Исключением становится банкротство данного лица. Если платёжная несостоятельность подтверждена, договор или же генеральная доверенность на управление имуществом прекращает своё действие, так как объекты будут включены к общей конкурсной массе.

Залоговое обременение и задача доверенного лица

При передаче в управление имущества, которое находится в залоге, залогодержатель не теряет своих прав и всё так же может взыскивать ему положенное, поскольку в залог передан именно объект, а не его владелец.

Представитель должен быть обязательно уведомлен об имеющемся залоге или ином обременении, что подтверждает соответствующий пункт в документах.

Если же собственник передал в управление залоговую собственность и не предупредил об этом нюансе доверенное лицо, последнее имеет законное право через суд расторгнуть договор и требовать компенсации в виде годового положенного по его условиям вознаграждения.

Защита прав доверителя относительно его имуществ гарантирована статьями 301-305 Гражданского действующего кодекса Российской Федерации.

Что нужно знать о налогообложении

В том случае, когда плательщик НДС это управляющий доверительный предприниматель, налогообложение осуществляется в соответствии с общими правилами Налогового действующего кодекса. То есть, исчисляемая сумма налога уплачивается непосредственно в государственный бюджет.

В данном случае нет никакого специального предписания или нормативного отдельного акта. В налоговом реестре, отчётной документации обязательно проставляется специальная отметка – Д. У. (доверительное управление).

Сам же учредитель в это время никаких налоговых обязательств не несёт.

В случае с физическими лицами о налоге чаще всего идёт речь, если была заключена сделка с продажей недвижимости или сдачей таковой в долгосрочную аренду, наём. В данном случае требуемая сумма вычитается из полученной от сделки прибыли.

Особые требования

Для процедур с куплей и продажей ценных бумаг действуют особые требования, о чём свидетельствует 214.1 статья Налогового кодекса Российской Федерации.

В ней сказано о том, что доходы предпринимателя должны уменьшаться на понесённый убыток от сделки с продажей, плюс также на сумму вознаграждения представителя, на которого оформлен договор или генеральная доверенность.

Кроме этого, для каждого вида ценных бумаг действуют разные налоговые базы.

Если же доверенное лицо налоговыми отчислениями не занимается, подавать декларации и производить уплаты обязан собственник лично. Управляющий предприниматель плати налог из суммы, которую он получает в виде вознаграждения по доверительному договору.

О прекращении управления

Прекращается действие договора или генеральной доверенности в случае, когда:

Владелец, передавший управление, умер или ликвидировал юридическое лицо;
Собственник отказался получать выгоду по условиям договора;
Доверитель был признан полностью или частично недееспособным гражданином или же отсутствующим безвестно (через суд);
Доверитель объявлен банкротом;
Представитель собственника о доверенности или договору отказался от осуществления управления, в том числе и по причине невозможности дальнейшей работы;
Представитель отказался выполнять обязательства по личным причинам с выплатой или без выплаты вознаграждения в зависимости от условий договорённости.

Если кто-либо из сторон намерен расторгнуть соглашение, о своём намерении необходимо уведомить официально, в письменном виде и не ранее, чем за три месяца до того, как договор будет прекращён.

В пунктах договора может быть указан иной срок на усмотрение сторон.

Кроме того, копию такого уведомления, все документальные подтверждения их отправка важно сохранить на случай, если дело дойдёт до судебного разбирательства.

С прекращением действия соглашений выполняются все условия, оговоренные текста данных документов. Кроме того, инициатором аннулирования генеральной доверенности или договоров могут выступать вовсе третьи, но заинтересованные лица.

Это влечёт за собой рассмотрение ситуации обязательно в судебном порядке. Если поручительство будет признано незаконным, все сделки, действия и прочее также будут аннулированы.

Застраховаться от этого можно только грамотно и особо внимательно подходя к составлению и оформлению документов с самого начала.

https://www.youtube.com/watch?v=lWqi—5wEs0

Доверительная собственность

Доверительная собственность означает в общем праве систему взаимоотношений, при которой осуществляется передача имущества, что ранее принадлежало учредителю, доверительному собственнику. Получением дохода от этого имущества занимаются непосредственно бенефициары (другими словами — выгодоприобретатели).

Учредитель, таким образом, передаёт ценности под контроль попечителя, который должен будет совершать с ними операции, приносящие максимум прибыли. Договор доверительная собственность составляется с учётом пожеланий всех сторон, а также в данном случае учитываются основные аспекты.

Этот вид собственности в последнее время стал наиболее актуальным, и такая популярность вызвана рядом его преимуществ.

Другое название доверительного управления – траст, и он обладает своими особенностями. Его основная особенность заключается в том, что имущество принадлежит не самому учредителю и даже не управляющему, при этом владение имуществом не осуществляют даже бенефициары.

Имущество, которое передаётся в доверительное управление, не является своего рода отдельной собственностью, а продолжает оставаться в собственности доверителя, при этом его обязательства также распространяются на такое имущество.

Доверительная собственность в целом возникает на базе необходимости и является отличным источником для осуществления комплекса мероприятий.

Услуги, оказываемые попечителем, обычно оплачиваются посредством процента от полученной прибыли. В качестве объекта доверительной собственности может выступать совершенно любое имущество. И объекты интеллектуальной собственности точно также могут передаваться в траст. Из этого списка исключается лишь имущество, которое является запрещённым государством.

Права учредителя и попечителя

Учредитель имеет право передать своё имущество в распоряжение, как при жизни, так и после смерти, предварительно предусмотрев передачу. Попечитель, в свою очередь, является ответственным за выполнение условий соглашения и получает многочисленные полномочия по управлению имуществом.

Также он может получать инструкции касательно распределения трастового капитала между приобретателями. Подобные условия включены учредителем в письмо-пожелание, которое адресуется попечителю.

Учредитель также может рассмотреть особые условия по замене попечителя, а также оговаривать своё право на последующую передачу имущества другому лицу.

Доверительная собственность в последнее время набирает популярность и является действительно выгодной для учредителей и попечителей.

Где применяется траст?

Доверительная собственность траст содержит в себе ряд элементов, которые нужно учитывать. В целом сделки по доверительной собственности могут использоваться для нескольких целей:

1) Анонимность. Во многих странах содержание завещаний становится публичной информацией после смерти людей, которые занимались их составлением. А вот имена трастовых выгодоприобретателей остаются тайной информацией, поэтому новый владелец переданного в доверительное управление имущества остаётся неизвестным.

2) Цель совместного владения имуществом. В таком случае траст выступает как отличный способ для совместного владения имуществом, например, недвижимостью.

3) Сбережение капитала от растрат. Доверительное управление в данном случае является мощным инструментов, поэтому условия траста ограничивают использование денег, а также возраст, с которого ребёнок может распоряжаться имуществом.

4) Ещё одной целью траста выступает благотворительность, ведь в некоторых странах имущество, которое подразумевает благотворительные цели, находится именно в доверительном управлении.

5) Пенсионные планы. Корпоративные пенсии очень часто организовываются как траст.

6) Сложные структуры корпоративного типа. Трасты достаточно часто используются как юридические лица в сфере страхования и финансов. Так, доверительное управление собственностью позволяет решить массу проблем и провести операции на своё усмотрение.

7) Сокрытие собственности. Траст в некоторых случаях предоставляет анонимность, в случае которой одно и тоже лицо может выступать как сторона, которая предоставляет имущество, а также как сторона, которая его принимает. То есть, быть одновременно выгодоприобретателем и учредителем.

8) Выгодным является траст и в других ситуациях. Например, при уклонении от налогов. И многие страны требуют, чтобы попечитель сообщал о доходах траста налоговой инспекции, которая находится в стране проживания бенефициара.

Также подобные стороны траста используются для так называемого отмывания денег. Другой способ уклонения от налогов возможен в том случае, когда наблюдается прогрессивный подоходный налог.

Бенефициары, таким образом, освобождаются от уплаты налога.

9) Скрытие доходов. Приобретение имущества на имя траста позволяет заявить о том, что собственные активы отсутствуют или же что их недостаточно.

10) Для сохранности имущества. В случае передачи имущества в траст, учредитель утрачивает все права на имущество, если составление договора траста прошло правильно. Так, имущество становится недоступным для кредиторов, как только было оформлено доверительное управление собственностью.

Как появились трасты?

История появление первых трастов соотносится с временами Крестовых походов, когда рыцари отправлялись для освобождения Иерусалима от неверных, они оставляли по договорённости своё имущество в распоряжение родственников, чтобы те осуществляли управление им во благо жён и родственников.

Далее, во времена средневековья, имущество переводилось в трасты с той целью, чтобы защитить его от многочисленных посягательств.

Далее оказанием таких услуг стала заниматься церковь в качестве управляющего трастом, и защита могла использоваться выгодно, поэтому все действия осуществлялись в интересах учредителя траста.

Вскоре передача имущества очень часто стала использоваться как одна из форм завещания, а также как отличное средство, которое выступало против налога на наследство.

Таким образом, юристом из Англии удалось разработать и сделать совершенной форму владения имуществом.

В настоящее время право доверительной собственности имеют граждане, которые желают осуществить сделки с недвижимостью и защитить собственность.

Доверительное управление: плюсы и минусы

Если принимать во внимание исключительно фондовый рынок, то попечитель выполняет ту же функцию, что и управляющий, то есть продаёт или покупает ценные бумаги и осуществляет весь процесс таким образом, чтобы появилась возможность получения от них инвестиционного дохода. Но доверительное управление содержит несколько иное регулирование в области законодательства, поэтому попечитель не имеет в ряде своих обязанностей держать средства в ценных бумагах.

Таким образом, когда происходит снижение цен, появляется возможность продать все ценные бумаги и тем самым переждать падение.

К тому же, особых требований не предъявляется к диверсификации портфеля, ведь попечитель не может пользоваться маржинальной торговлей, так как этот процесс потребует займа ценных бумаг или денег у брокера.

Данные операции находятся под запретом у ПИФов, поскольку с их участием повышаются риски потерь.

В целом, если смотреть с точки зрения теории, то доверительное управление является более выгодным, нежели ПИФ, однако отсутствие требований к диверсификации является сильным минусом, так как усложняет процесс, подвергая его большему риску. Таким образом, доверительная собственность содержит много нюансов, которые необходимо соблюдать в любом случае, поскольку это нужно каждой стороне, которая принимает участие в составлении договора.

Общение с попечителей может легко и просто выполнять желания доверителя, а , в свою очередь, ПИФы являются очень ограниченными в своих действиях посредством существования инвестиционной декларации, поэтому они в целом не обязаны выполнять желания клиентов. Важным плюсом скорости обращения средств в ПИФе выступает возможность осуществить куплю-продажу акций достаточно быстро, и движение средств осуществляется с максимальной скоростью.

Нередко можно встретить в спектре услуг брокерских компаний ПАММ — счета, которые в последнее время стали популярными.

Траст на рынке Форекс

В целом доверительное управление предполагает возможность инвестирования активов в ценные бумаги и в покупку валюты разных стран. Брокерские компании в последнее время стали публиковать информацию о том, что число клиентов, которые начинают передавать свои активы в доверительное управление, постоянно растёт. И каждый год их число увеличивается на 30-40%.

В целом профессиональные спекулянты, которые торгуют для клиента, зарабатывают порядка 5-10% в месяц, а также имеют около 60% чистого дохода в год. И это только минимальное число. Старт для инвестора составляет около 50-100 тысяч долларов.

Компании в последнее время предлагают специализированные виды счетов, которые способны упрощать всю процедуру передачи средств в управление, и их возврат.

Необходимо в обязательном порядке понимать разницу между процессом конвертации средств доверителя в валюту, а также маржинальной торговлей на рынке Форекс, при которой доверенные средства используются как залог для выдачи кредита.

Доверительная собственность траст в данном случае подразумевает выполнения ряда операций. Средства передаются в доверительное управление компаниям или специальным трейдерам, и это нередко противоречит законодательству.

Это связано с тем, что очень часто сами компании и трейдеры не обладают лицензиями на право осуществлять доверительное управление.

В целом законодательство России не допускает доверительного управления, особенно денежными средствами, помимо тех случаев, которые предусмотрены в законодательном порядке.

Если рассматривать данные на 2010 год, то право подобного управления имеют специализированные организации, которые имеют специальные лицензии. При всех возможностях банки не могут привлекать кредиты под залог имущества, которое находится в управлении.

Также в своей деятельности они не имеют права использовать механизмы маржинальной торговли.

На Форексе обычно предлагаются самые различные варианты счетов, которые нарушают нередко нормы кодекса, и в спорных ситуациях защита с юридической точки зрения не может быть использована.

Доверительная собственность – стоит ли?

В целом доверительная собственность в последнее время набирает обороты популярности и является неотъемлемым элементом действия механизма. Так, оно имеет ряд преимуществ, которые очевидны:

Возможность защиты многочисленных сделок с юридической точки зрения.
Возможность секретности информации о лице, которое является выгодоприобретателем по трасту и так далее.
В случае, если лицо не умеет грамотно распоряжаться финансами, такая сделка позволит освободиться от трат.
Польза траста как такового во многих юридических и личных вопросах, поскольку данный вид сделок успел зарекомендовать себя только с положительной стороны.

Также, как уже отмечалось, траст имеет немало преимуществ во множестве аспектов, которые очень важно принимать во внимание.

При правильном подходе в передаче имущества в собственность можно достичь отличных результатов, как с юридической, так и с личной точки зрения. В целом право доверительной собственности подвластно каждому.

Если соблюдать основные рекомендации по оформлению доверительной собственности, то можно совершить сделки максимально выгодно и при этом защитить себя от всевозможных рисков.

Доверительное управление имуществом

Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Доверительное управление имуществом

Соглашение, согласно которому осуществляется передача права управлять имуществом назначенному лицу на конкретный срок, юристы определяют как особый договор доверительного управления имуществом.
Содержание
Соглашение, согласно которому осуществляется передача права управлять имуществом назначенному лицу на конкретный срок, юристы определяют как особый договор доверительного управления имуществом.

Подобный документ считается официальным и требует неукоснительного выполнения.

Он начинает действовать с того времени, как произошла передача имущества назначенному доверенному управляющему.

Условия договора доверительного управления имуществом относятся к возмездным.

Важным условием подобного документа считается объем премии доверительному управляющему. Документ не будет считаться оформленным, если не будет оговорена система выплаты положенного вознаграждения.

В принципе, не существует особых препятствий к заключению безвозмездного договора. Однако все условия в обязательном порядке должны прописываться в договоре, они указываются в отдельном параграфе.

Содержание договора доверительного управления имуществом обязательно должны включать правила, предписывающие взаимоотношения между доверителем и управляющим. Образующиеся при этом правоотношения могут одновременно относиться сразу к нескольким выгодоприобретателям.

Договор доверительного управления имуществом опирается на конкретную правовую базу. Каждый правовед понимает ее по-разному. Очень часто юристы пытаются обнаружить в существующем доверительном управлении «вещественно правовой субстрат». Как результат, они начинают квалифицировать договор доверительного управления имуществом подобием некой инстанции вещевого права.

Такие попытки, сводятся к игнорированию гражданского права, делящегося на две группы:

Вещественные;
Обязательные.

Договор доверительного управления имуществом, особенности и цели

Когда хозяин передает собственное имущество конкретному лицу для управления, между ними составляется договор доверительного управления имуществом. Данное имущество всегда передается в индивидуальное управление и преследует одну цель, получить большую прибыли и достичь максимального эффекта от его использования.

Иногда происходит передача объекта как доверительное управление имуществом подопечного. Он может представлять физическое лицо, быт предпринимателем и так далее. Подобное случается при отсутствии лиц, которые обязаны проявлять заботу и ухаживать за физическим лицом

Участниками этого документа становятся:

Владелец имущества;
Доверенное лицо;
Выгодоприобретатель. Если в документе данное лицо не фигурирует, то вся прибыль переходит в руки учредителя управления.

Доверенным управляющим имуществом физических лиц разрешено быть только определенным категориям граждан:

Индивидуальным предпринимателям;
Юридическим организациям, коммерческого типа.

Логика таких действий понятна, ведь работа управляющего аналогична предпринимательской деятельности.

Подобные договора очень похожи на проведение сделок. Ведь агент, аналогично доверительному управляющему, становится представителем интересов конкретной стороны.

Каковы нюансы договора доверительного управления имуществом?

Чтобы выполнять работы, связанные с управлением имуществом физических лиц, дается определенный срок;
Операции с переданным ему имуществом управляющий проводит по собственному желанию и везде ставит свою подпись. Агент должен проводить операции только как представитель физического лица;
Работа управляющего преследует одну цель — поддержать интересы хозяина объекта;
Агент обязан выполнять только конкретные задания заказчика. Доверенный управляющий может работать без ограничений. Он самостоятельно находит наилучшие варианты управления имуществом. Впоследствии он воплощает их в жизнь;
Любое имущество физического лица, отданное в управление, никак не касается основного имущества управляющего. Такой объект не подлежит взысканию, даже когда требуется погасить его долги. Исключение может касаться: объявления банкротства; заложенного имущества.

Доверительный управляющий — его обязанности и права

Все нормативы предписываются гражданским кодексом. Доверенный управляющий должен выполнять все пункты этого закона. Он обязан проводить управление полученным имуществом. Его действия основываются на соблюдение интересов выгодоприобретателя.

Из различных операций складывается доверительное управление имуществом подопечного. Все они дают возможность достичь большой прибыли.

Существует несколько ограничений, предписывающих поведение доверенного управляющего. Исключение составляют только пункты, оговорённые в договоре.

Законодательство предписывают доверительному управляющему проводить только лично операции с полученным имуществом от физического лица. Управляющим совместно с доверенным лицом составляется договор поручения.

Но существует несколько исключений. Управляющему разрешается передавать полномочия управления имуществом другому лицу, если возникли следующие причины:

Договор разрешает такие действия;
Эти операции получили полное согласие учредителя. Подтверждение такого согласия дается в виде письменного заявления;
Передавать управление можно только при вынужденных обстоятельствах.

Например, когда доверитель не может быстро передать указания доверенному лицу.

При любых обстоятельствах, даже при исполнении доверительного управления имуществом подопечного другим человеком, отвечать за выполненные действия обязан только доверенный управляющий. Он обязан представлять полный отчет физическому лицу о проделанной работе. Срок предоставления данного отчета, а также порядок сдачи оговариваются договором.

Существует определенный порядок, устанавливающий права доверенного управляющего, предписывающий его обязанности. Например, при действиях с имуществом, возможны его изменения. Доверенному управляющему разрешено выполнять такие операции без ограничений. Все обязательства, возникающие после подобных действий доверенного управляющего, проводятся за счет имеющегося имущества.

Какие имеются основания для прекращения договора доверительного управления

Данная сделка относится к категории срочной, поэтому такой договор теряет свою силу после окончания срока. Важным основанием для окончательного прекращения договора с физическим лицом считается несколько обстоятельств:

Кончина управляющего;
Недееспособность;
Исчезновение;
Ликвидация ИП или другой организации, которую представлял управляющий.

Договор теряет силу, если управляющий имуществом физического лица признан банкротом. Он вынужден закрыть свое ИП, что становится причиной автоматической потери прав на проведение работ доверительного управления. Произойдет ликвидация коммерческой организация, ее объявят банкротом, и она перестанет существовать.

Серьезное заболевание индивидуального предпринимателя часто является причиной невозможности выполнять им функций доверительного управления имуществом физического лица.

В сложившихся обстоятельствах учредитель обладает правом прекратить действие оформленного договора. Он обязательно должен поставить в известность контрагента о разрыве договора. На это ему дается три месяца.

Если конечно в нем не оговариваются другие условия уведомления о разрыве.

Учредитель управления обладает правом разорвать выполнения договора. Однако у него остается обязанность произвести выплату вознаграждения, прописанного в договоре доверенному управляющему.

Право разорвать договор, разработано законодательством специально для физического лица, чтобы он мог сохранить правомочность распоряжаться своим имуществом. Безусловно, при разрыве договора учредитель обязан учитывать законные интересы назначенного управляющего. Он должен выплатить ему компенсацию за понесенные предпринимателем убытки.

Данный договор не является лично-доверительным. Поэтому прописанные в нем обязанности сторон допускают возможность правопреемственности. Список оснований для разрыва такого документа намного меньше, чем перечень обязанностей договора поручения.

Он больше похож на основания закрытия агентского договора. Например, законодательством не предусматривается возможность управляющего самолично отказаться от соблюдения пунктов договора.

Исключением могут считаться только форс-мажорные обстоятельства, когда невозможно проводить доверительное управление имуществом физического лица.

Подобный договор доверительного управления имуществом считается не действительным после объявления физического лица банкротом. Имущество необходимо отдать на конкурсную реализацию.

Обязанности управления автоматически переходят к оставшимся наследникам. Если происходит ликвидация учредителя, как юридического лица, автоматически теряют силу все обязательства. Касается это и оформленного договора.

Если выгодоприобретатель отказывается от прибыли и выражает решение отказаться продолжать работы по управлению, то согласно правилам, существующий договор теряет свою силу и считается неправомочным.

Иногда в договоре указываются и другие возможные последствия такой ситуации. Учредитель может получить права бенефициара.

Если назначенный доверенный управляющий внезапно скончался, это может стать причиной прекращения договора. Произойдет закрытие юридического лица. Отсюда вывод, если отсутствует выгодоприобретатель, оформленный договор перестает быть правомочным.

Если управляющий признан недееспособным, если не известно его место жительства, если происходит реорганизация юридической компании, договор может остаться в силе. Все полномочия переходят к наследникам умершего бенефициара.

После разрыва договора, все отданное имущество, обязательно должно возвратиться физическому лицу. Иногда для передачи имущества предусматриваются также и особые условия. Например, осуществляется передача имущества доверенному лицу. Он может даже его приобрести, если такой пункт оговорен документом.

Ответственность за нарушение договора доверительного управления имуществом

Когда доверенный управляющий, назначенный физическим лицом, не выполняет свои обязательства, он должен отвечать за выполненные действия, причем совершенно неважна степень его вины. Он будет освобожден от любой ответственности, если сможет доказать, что понесенные убытки стали следствием форс-мажорных обстоятельств или неправомочных действий учредителя.

Указанный норматив в статье гражданского кодекса имеет общий вид. Его можно отнести к любым документам, относящимся к доверительному управлению.

Вероятно, такая норма возлагает ответственность на физическое лицо, индивидуального предпринимателя и представителя некоммерческой организации, выполняющей свою деятельность, не касающуюся предпринимательства.

В примечаниях оговаривается, что данные лица освобождаются от ответственности за происшедшие события.

При определении степени ответственности, которое касается доверенного управляющего перед физическим лицом, статьи гражданского кодекса, предписывают виновному полностью возместить все убытки.

Физическое лицо должно получить все убытки, которые произошли из-за нарушения обязательств. Другими словами, должна быть возмещена утерянная прибыль. Он должен получить деньги за нанесенный ему реальный ущерб, особенно при повреждении имущества и потерянной прибыли.

Передача имущества в доверительное управление. Правила, налогообложение

При ограниченности времени или нехватке знаний и опыта управление имущественными активами можно делегировать третьему лицу. Оформляется такая сделка договором доверительного управления.

Сутью процесса является передача в пользование, ограниченное по времени, доверенному лицу своего имущества, чтобы это лицо занималось эффективной эксплуатацией активов для повышения уровня прибыли собственника используемых объектов.

Суть доверительного управления

Мероприятия по предоставлению активов в доверительное управление определяются гражданским правом. Порядок и правила оформления процедуры передачи имущества прописаны в гл. 53 ГК РФ.

Определение процесса передачи объектов или ресурсов другому лицу по соглашению доверительного управления приведено ст. 1012 ГК РФ. Законодатель обозначает, что одна сторона предоставляет право другому участнику сделки распоряжаться имуществом на временной основе.

Главной целью такого формата распоряжения имущественными объектами является приумножение капитала владельца актива.

ВАЖНО! Доверительный управляющий после заключения сделки не получает имущество в собственность, договором предусматривается только временное распоряжение для повышения прибыли владельца активов.

Управляющее лицо может заключать сделки с вверенным ему имуществом. Все договорные отношения он оформляет от своего имени, но в документации обязательно должен указываться статус доверительного управляющего, а не полноправного владельца.

Если соответствующие пометки в документации не будут сделаны, то управляющий за результаты сделки будет отвечать своими материальными ресурсами и имуществом (ст. 1012 п. 3 ГК РФ). По стандартам п. 1 ст.

1013 ГК РФ объектом доверительного распоряжения может выступать:

исключительные права;
наборы имущественных активов;
отдельные активы недвижимости;
акции, облигации и другие виды ценных бумаг.

Правила передачи имущества по соглашению доверительного управления

Для предоставления имущества сторонним лицам в доверительное управление предусмотрен ряд ограничительных мер:

нельзя вверять управляющему денежные средства;
под запрет для передачи управляющим попадает имущество, эксплуатируемое на условиях оперативного управления (п. 3 ст. 1013 ГК).

В роли доверительного управленца может выступать юридическое лицо или ИП (п. 1 ст. 1015 ГК РФ). Не допускаются к управлению чужим имуществом государственные органы и структуры местного самоуправления.

Порядок эксплуатации имущественных объектов оговаривается в договоре между собственником активов и управляющим. Сделка оформляется письменным договором.

Договорная документация, касающаяся управления недвижимостью, должна пройти государственную регистрацию.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Договор на доверительное распоряжение и управление недвижимостью считается действительным и вступившим в силу с момента получения имущества управляющим.

В договорной документации в обязательном порядке указывают такие сведения (ст. 1016 ГК РФ):

состав имущества, подлежащего передаче управляющему;
обозначение лица, которое будет выступать в качестве доверительного управленца;
форма вознаграждения работы управляющего и размер платы ему (если договор предполагает введение системы оплаты таких услуг);
срок окончания действия соглашения (максимальный период делегирования полномочий по управлению имуществом – 5 лет).

Отсутствие даже одного из перечисленных условий создает предпосылки для признания договора недействительным.

Правила передачи доверяемых активов предполагают, что эти объекты будут отделены от общего комплекса имущества собственника.

Вверенное управляющему имущество должно учитываться на отдельно выделенном балансе, который составляет сторона, осуществляющая действия по распоряжению активами.

Налогообложение

Нюансы ведения бухгалтерии при доверительном управлении раскрываются п. 1 ст. 1018 ГК РФ и в Приказе Минфина от 28 ноября 2001 г. № 97н.

Положения этих правовых актов регламентируют не только передачу полномочий по распоряжению имуществом, но и возникновение обязательства у управляющего вести отдельный учет вверенных ему объектов.

Для назначенного управляющего лица ситуация сложна тем, что ему необходимо вести основную бухгалтерию своей деятельности и обособленный учет операций с доверенным ему имуществом.

Для отражения в учете факта получения в доверительное управление одного или нескольких объектов управленец использует счет 79.

ЗАПОМНИТЕ! При организации обособленного учета по активам в доверительном управлении управляющий должен руководствоваться положениями учетной политики владельца имущества.

Приказ № 97н обязывает управляющих в конце каждого отчетного периода составлять бухгалтерскую отчетность и формировать отчет управляющего для ознакомления с содержащимися в них данными собственника. Из отчетной документации владелец имущества должен видеть сумму активов и обязательств, уровень доходов и расходов, связанных с распоряжением активами.

Для реализации деятельности по доверительному управлению законодатель установил ограничения по возможности применения таких режимов налогообложения:

Норма, диктующая невозможность перехода управляющего на эти спецрежимы, исходит из положений НК в п. 2.1 ст. 346.26 и п. 6 ст. 346.43.

Уплата НДС

Деятельность, связанная с распоряжением имуществом по договору доверительного управления, накладывает на управляющего обязательство по исчислению и уплате НДС.

Управляющий должен при сделках по продаже товаров или услуг выставлять счета-фактуры, делая соответствующие записи в книге покупок и продаж.

К вычету НДС может приниматься управляющим, если контрагенты выставили счета-фактуры на его имя.

П. 5 ст. 174.1 НК обязывает управляющих по каждому из имеющихся у них договоров на доверительное распоряжение имуществом по окончании отчетного периода составлять и подавать в налоговые органы декларации по НДС.

Налоговый орган для подачи декларации выбирается с привязкой к месту учета управляющего.

По операциям с имуществом, находящимся в доверительном распоряжении, у собственника активов обязательств по уплате и отчетности НДС не возникает.

Налог на имущество

Налог на имущество в случаях доверительного управления лицом, уполномоченным распоряжаться отдельными активами, не начисляется и не уплачивается. Обязательство по расчетам с бюджетом в отношении налога на имущество остается у собственника активов (п. 1 ст. 378 НК).

Налог на прибыль

Для обеспечения правильности налогообложения прибыли управляющий организовывает фиксацию доходов и расходов в учете по деятельности, связанной с управлением чужим имуществом, отдельно от собственных учетных мероприятий (ст. 332 НК РФ). Налоговый расчет ведется только одним способом – методом начисления. Порядок расчета суммы налога и его уплаты зависит от условий договора между владельцем активов и управляющим:

Если в роли выгодоприобретателя выступает собственник, то управляющий регулярно представляет ему отчеты с информацией о суммах доходов и расходов по объектам. Владелец учитывает эти данные в составе внереализационных статей доходности и затрат.
Если собственник не установлен по условиям договора выгодоприобретателем, то расходная и доходная базы по объектам используются для определения налоговой базы для налогообложения у выгодоприобретателя.

ЭТО ВАЖНО! Затраты на выплату вознаграждения управляющему всегда должны оставаться расходной статьей собственника активов, их сумма не участвует в расчете налога на прибыль у выгодоприобретателя, если им является другое лицо.

Земельный налог

У управляющего не возникает обязательств по уплате земельного налога за участки, переданные ему в распоряжение по договору доверительного управления. Обоснование этого факта вытекает из п. 1 ст. 388 НК РФ, где устанавливается перечень плательщиков этого вида налога. Плательщиками выступают лица, которые обладают правом:

собственности;
бессрочного пользования;
пожизненного наследуемого владения.

Спорные моменты

Одной из причин, которая может повлечь признание процедуры передачи имущества в доверительное распоряжение незаконной, является неправильное оформление договорных отношений собственника актива и управляющего. Главные требования к действительности сделки:

Сделка должна быть подкреплена документально письменной формой договора.
В договоре проставляются подписи обеих сторон.
Если один из участников воспользовался факсимиле, то документ будет признан законным только при наличии предварительно составленного соглашения между участниками передачи имущества в доверительное управление о возможности применения факсимиле. Такое соглашение подписывается сторонами без использования факсимиле.

Споры возникают в ситуациях, когда участники сделки прописывают согласие на использование факсимиле в самом договоре на доверительное управление. В этом случае договор в судебном порядке будет признан недействительным.

Другими спорными моментами признаны:

определение круга полномочий при распоряжении ценными бумагами – собственник обладает правом определения объектов инвестирования и выработки стратегии, хотя решения по способам управления активами должен принимать управляющий;
наличие в гражданском праве при обозначении ответственности управляющего термина «должной заботливости» – управляющий может быть привлечен к ответственности за отсутствие такой заботливости по отношению к вверенным ему активам, расшифровку содержания этого понятия законодатель не дает, поэтому регулярно возникают разночтения по поводу признаков вины управляющего.

Особенности доверительного управления недвижимостью

Комментарии-Методика
ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ, ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ
ОСОБЕННОСТИ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В последнее время все больше собственников предпочитает сдавать имеющуюся у них недвижимость в доверительное управление. В результате они получают прибыль от использования своего имущества — правда, за вычетом расходов на его содержание и вознаграждения доверительного управляющего. Следует отметить, что доверительное управление недвижимым имуществом имеет свои особенности, о которых мы поговорим в нижеприведенном материале.

Особенности доверительного управления имуществом установлены главой 53 ГК РФ.

Согласно статье 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Доверительный управляющий обязуется осуществлять управление полученным по договору имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

На основании статьи 1014 ГК РФ учредителем доверительного управления в общем случае является собственник имущества.

Доверительным управляющим согласно статье 1015 ГК РФ может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

Имущество не подлежит передаче в управление госоргану или органу местного самоуправления (пункт 2 статьи 1015 ГК РФ). Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1013 ГК РФ объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество. Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, в доверительное управление не может быть передано (пункт 3 статьи 1013 ГК РФ).

Статьей 1017 ГК РФ предусмотрено, что договор доверительного управления имуществом должен быть заключен только в письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора (Постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2008 г. N Ф09-10967/07-С4 по делу N А50-7673/2007-Г27).

При этом договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (пункт 2 статьи 1017 ГК РФ).

На практике довольно часто возникает вопрос: с какого момента договор доверительного управления недвижимостью считается заключенным?

Согласно пункту 2 статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 224 ГК РФ предусмотрено, что передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как было отмечено выше, согласно пункту 2 статьи 1017 ГК РФ передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Статья 550 ГК РФ устанавливает форму договора продажи недвижимости: договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон № 122-ФЗ) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Исходя из анализа пункта 6 статьи 12 Федерального закона № 122-ФЗ Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, концессионном соглашении, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и др.).

Мне предложили отдать недвижимость в доверительное управление. Чем оно отличается от аренды? | Финансы и инвестиции

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
Сразу хотелось бы обратить внимание на то, что доверительное управление — это не посредническая схема работы, по которой работает большинство агентств по сдаче недвижимости в наем, заключающаяся в поиске арендаторов и их заселения, на чем функция агентства считается выполненной.

Договор доверительного управления имуществом относится к числу договоров об оказании услуг. Целью данного договора является управление имуществом в интересах определенного лица. Поэтому его предметом выступает не имущество, передаваемое в управление, а те юридические и фактические действия, которые должен совершать управляющий по управлению переданным ему имуществом.

Т.е. по договору доверительного управления все бремя, как по сдаче, так и по содержанию имущества, а так же по исполнению договора аренды лежит на доверительном управляющем. Проще говоря, учредитель управления (собственник недвижимости) в час «Х» получает от доверительного управляющего доходы от управления имуществом, все остальное — забота управляющей компании.

Услуга доверительного управления имеет, разумеется, свою стоимость. Обычно это сумма в районе 10% от полученного за год дохода от сдачи в аренду недвижимости.

Однако владелец недвижимости может дополнительно подстраховаться от убытков, обозначив в договоре минимальный фиксированный платеж, который управляющая компания будет обазана перечислить ему в любом случае, даже если указанную сумму не удастся собрать с арендаторов.

Кроме того, управляющие компании готовы предложить арендаторам уборку помещений, охрану и прочие дополнительные услуги, которые арендатору все равно каким то образом придется организовывать.

Управляющие компании решают задачи повышения инвестиционной привлекательности объекта и снижения издержек эксплуатации, обеспечивают собственникам получение максимальной прибыли, а арендаторам комфортное использование объекта.

Что касается самого договора доверительного управления, то он должен быть заключен в письменной форме, необходимо соблюсти существенные условия договора, такие как состав имущества, передаваемого в доверительное управление, указать лицо, в интересах которого осуществляется управление имуществом, размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договорам и срок действия договора. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пять лет.

Обычно в договоре указывается, что доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

Передавая имущество в доверительное управление следует внимательно отнестись к обязанностям доверительного управляющего по сохранности переданного ему имущества, условиям его эксплуатации, его ответственности в следствие причинения вреда, и т.д. Обычно я советую клиентам обязательно включать в договор условие о страховании имущества.

Договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие:
— смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица — выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;
— отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;
— смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);
— отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
— отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в абзаце пятом настоящего пункта, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;
— признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.