Образец договора купли продажи через банковскую ячейку

Главная » Купля-продажа квартиры » Договор купли продажи квартиры с использованием банковской ячейки

2 303 просмотров

Процедура покупки квартиры тесно связана с многочисленными мошенническими схемами. Избавить от части из них можно при помощи оформления сделки посредством банковской ячейки.

Зачем нужно использовать банковскую ячейку

Банковская ячейка – это специальный сейф, находящийся в отделении финансовой организации. Банк отвечает только за сохранность того, что есть в ячейке, но не отслеживает, что именно туда помещает человек.

Такая система необходима для того, чтобы покупатель точно знал, что продавец получит деньги не раньше, чем будет подписан договор купли-продажи. С точки зрения продавца это тоже удобно, ведь деньги за квартиру он уже увидел, они ждут его в ячейке и, чтобы их получить, достаточно просто довести сделку до конца.

В случае же, если договор не был подписан, покупатель может просто забрать свои деньги из ячейки (но не раньше, чем сделка действительно будет расторгнута). В результате, никто из сторон ничего не теряет.

Аренда банковской ячейки – это платная процедура. Расходы на оплату такой услуги могут быть возложена как на продавца, так и на покупателя, или разделены между ними поровну, в зависимости от того, до чего договорятся стороны. В любом случае, цена не слишком высока: около 20-50 рублей за сутки.

Главная особенность такого документа – участие не двух, а трех сторон. Так, арендаторами назначаются одновременно как продавец, так и покупатель. А в качестве организации, которая предоставляет услугу выступает банк. Очень важно предусмотреть права доступа в зависимости от ситуации.

Пример: В договоре аренды может быть прописано, что продавец имеет право воспользоваться ячейкой только при условии, что он предоставит в банк зарегистрированный и подписанный договор купли-продажи конкретной квартиры. Более того, покупателем квартиры обязан выступать совладелец ячейки. В противном случае в доступе будет отказано.

В данном документе должна фигурировать такая информация:

• Данные об арендаторах ячейки: покупателе и продавце.
• Информация о квартире, которая должна быть продана-куплена.
• Условия, при которых то или иное лицо получает доступ к ячейке. Например, продавец получает доступ при заключении договора купли-продажи, а покупатель – только если продавец отказывается заключать сделку.

Договор аренды ячейки заключается непосредственно в банке. Его составляют специалисты. Задача покупателя и продавца: проконтролировать правильность введенных данных, а также наличие всех необходимых пунктов и условий. Конкретной формы не существует, так как она различается от банка к банку.

Договор такого типа практически ничем не отличается от обычного. Единственный нюанс, который нужно учитывать: прописать в условиях оплаты, что расчеты будут производиться посредством банковской ячейки. Вся остальная информация относительно того, кто, как и когда получает к ней доступ указывается уже в договоре на аренду ячейки, о котором было рассказано выше.

Содержание договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки

В договоре купли-продажи должны указываться следующие данные:

• Информация о покупателе и продавце.
• Детальные данные о квартире, которая является объектом сделки. Тут очень важно проследить, чтобы вся указанная информация действительно соответствовала правде.
• Условия расчетов. Именно тут вписывается пункт о том, что оплата будет производиться при помощи банковской ячейки.
• Права и обязанности продавца и покупателя.
• Подписи и дата заключения договора.

Образец договор купли продажи квартиры через банковскую ячейку

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки

Нотариальное заверение и регистрация

Такой документ требует обязательного заверения нотариусом. Для составления также можно обратиться к нему, однако лучше воспользоваться услугами опытного юриста. Нотариус не заинтересован в отстаивании прав любой из сторон сделки, а юрист – заинтересован в отстаивании интересов своего клиента. Заверение – это платная услуга.

Кроме того, после заверения документ обязательно нужно зарегистрировать. В противном случае сделка не будет иметь юридической силы и ее не составит труда оспорить в суде.

Расходы и сроки

Основной статьей расходов в данном случае станет заверение документа. Отдать нотариусу придется сумму от 2 до 5 тысяч, в среднем. Нужно учитывать, что конкретная цена во многом зависит от региона проживания и места заключения сделки. Например, услуги нотариуса в центре Москвы будут стоить в разы больше, чем то же самое, но где-то на окраине небольшого отдаленного населенного пункта.

Кроме того, нужно будет заплатить за банковскую ячейку. Так как обычно договор на ее аренду заключается минимум на месяц (и этого времени должно хватить для подписания всех документов), рассчитывать стоит на сумму порядка 500-2000 рублей.

Больше всего времени уйдет на согласование условий, но как раз на этом этапе никакие расходы еще не возникают. Стороны просто договариваются о том, как конкретно квартира будет переходить из рук в руки.

Срок на это практически ничем не ограничен, кроме желания сторон. Как следствие, может растягиваться на месяцы, а то и на годы. Но на практике, предварительный этап обычно завершается за несколько дней.

Максимум – месяц.

Само оформление сделки, вместе с арендой ячейки, заверением договора купли-продажи и его регистрацией вряд ли займет больше 1-2 дней.

Любая процедура покупки или продажи квартиры сопряжена с рядом серьезных рисков. Мошенников очень много. Практически полностью исключить их влияние можно только при помощи опытных юристов. На бесплатной консультации специалисты разберут конкретную ситуацию и укажут на спорные моменты, если они будут. Они же готовы представлять интересы клиента и сопровождать сделку на всех ее этапах.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Пошаговая инструкция: как обезопасить себя при купле-продаже квартиры через банковскую ячейку? Образец договора

Серьёзной проблемой при исполнении сторонами своих обязанностей по договору купли-продажи жилой недвижимости является передача денежных средств. И покупатель, и продавец обоснованно боятся обмана и хотят максимально подстраховаться.

Одним из вариантов страховки является ведение расчётов через ячейку в банке. Разберемся в том, что собой представляет такой вариант, в чем его выигрыши и риски для продавца и покупателя и как избежать мошенничества.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Показать содержание

Определение понятий

СПРАВКА. Банковская ячейка – это малогабаритный сейф, расположенный в хранилище банка и предоставляемый в доступ клиенту согласно договору аренды.

По условиям этого договора клиент сам определяет, кто имеет доступ к этому сейфу, а также какие нужны условия, чтобы открыть ячейку. Банк сам не даёт никаких гарантий и не сопровождает сделку – он лишь охраняет её точно так же, как и все другие ценности, которые находятся в хранилище.

Плюсы и минусы использования такой оплаты

Одним из способов использования ячейки является тот, при котором она выступает как надёжное и «нейтральное» хранилище средств, подлежащих передаче от одного лица к другому.

Несомненная выгода банковской ячейки при расчётах по договору о покупке квартиры состоит в следующем:

• Продавец получает доступ к деньгам, но лишь в том случае, если совершает определённые действия.Например, если выплата цены по договору связана с моментом регистрации права или подписанием акта приёма-передачи квартиры – продавец получит деньги покупателя лишь в том случае, если предъявит сотрудникам банка документы, подтверждающие, что действия им совершены.
• Банк никак не отвечает за условия сделки – а это значит, что нет риска коррупционной связи между покупателем и сотрудниками банка.ВАЖНО! Продавец получает лишь то, что оставлено в ячейке – а банк лишь гарантирует, что никто посторонний не будет иметь доступа в хранилище.
• Нет риска разбойного нападения, когда у продавца могут отобрать деньги, вырученные за квартиру. У любого уважающего себя банка есть охрана – или по линии МВД, или по договору с ЧОП, да и при преступной или террористической атаке на банк полицейские прибудут в считанные минуты. Одинокий преступник не сможет взять хранилище штурмом – да и банды, способные захватить здание банка, встречаются не на каждом шагу.
• Продавец может сразу же перевести деньги на счёт или же заключить свой договор аренды банковской ячейки по своему желанию. В этом случае все перемещения денежных средств будут осуществляться только на охраняемой территории.
• В ячейке свои деньги продавец получит всегда, в отличие от банковского счёта. Даже если у банка была отозвана лицензия, он обанкротился, прекратил свою деятельность по другим основаниям – наличные из хранилища можно забрать всегда, сколько бы их там ни было.

Однако не всё так радужно – есть и определённые минусы:

• Банк лишь предоставляет защиту, но не гарантирует, что в ячейке окажется необходимая сумма.
• Банк не проверяет содержимое ячеек – и потому возможно использование покупателем фальшивых купюр. К числу банковских услуг обычно относится проверка подлинности денег – но её продавец может заказать лишь в том случае, когда получит доступ к содержимому сейфа.Если окажется, что покупатель мошенник – разбираться с ним дальше придётся самому продавцу и правоохранительным органам, банковские службы безопасности никакой помощи не окажут даже при всём желании.
• Банк ответственности нести не будет за взлом, в котором виновато третье лицо. Банк гарантирует лишь, что никто из его сотрудников не будет иметь доступа к ячейке.
• Договор аренды ячейки платный – и потому цена по сделке возрастает. Покупатель имеет все основания потребовать вычесть свои расходы по договору с банком из стоимости квартиры – а это означает, что продавец получит меньшую сумму, чем при других вариантах передачи денег по договору купли-продажи.

ВАЖНО! На любой способ передачи денег существует свой вариант мошенничества – и свои методы противодействия.

Банковская ячейка – хороший метод, но не панацея от преступных действий.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Как осуществляется хранение денег в сейфе банка?

Варианты аренды банковской ячейки различаются в зависимости от условий договора аренды ячейки в банке – и от условий самого договора купли продажи. В целом же надо отметить следующие моменты:

• Чем больше ячейка – тем дороже её аренда. Вместительный сейф более удобен для клиента, но занимает значительное место в банковском помещении.
• Доступ к хранилищу может быть обусловлен разными условиями.В частности, продавцу для получения денег всегда потребуется паспорт и документ, подтверждающий регистрацию права на квартиру (например, выписка из ЕГРН согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), но практические нюансы зависят от условий договора и политики конкретного банка.
• Обычным условием для хранения в ячейке является конфиденциальность. Сотрудники банка ни при каких условиях не имеют доступа к содержимому сейфа. Именно потому гарантировано, что они, даже по сговору с покупателем, не могут подменить купюры резаной бумагой – но именно потому они и не могут заверить продавца в том, что сумма в сейфе достаточна по договору.

В целом же ст. 922 ГК РФ даёт клиенту банка два варианта хранения:

1. Ответственное (именно договор хранения) – банк по условиям договора следит за тем, как ценности помещаются в сейф, отвечает за содержимое ячейки и контролирует процедуру выемки содержимого ячейки.
2. Обычное (договор аренды) – банк лишь сдаёт в аренду ячейку в хранилище. Что именно там находится, банк не контролирует – и, соответственно, ответственности за содержимое никакой не несёт.

Способы мошенничества

ВНИМАНИЕ! Банковские ячейки не гарантируют, что сделка не окажется мошеннической.

Дело в том, что есть способы мошенничества, которые как раз учитывают особенности такой передачи денег.

К способам мошенничества, учитывающим специфику сделки, относятся:

• Закладка в ячейку меньшей суммы или даже фальшивых купюр.
• Доступ к ячейке по поддельным документам.
• Сроки аренды банковской ячейки. Покупатель может так подгадать, чтобы получить обратно доступ к содержимому сейфа раньше, чем продавец.В этом случае он может просто забрать деньги и скрыться.
• Использование доверенности на доступ к ячейке. В этом случае подельник покупателя-мошенника может забрать деньги и скрыться – и при этом покупатель формально будет считаться исполнившим свои обязательства.

Как их распознать и обезопасить себя?

Гарантированных методов распознавания мошенничества нет. Профессиональный преступник всегда сможет обмануть свою жертву. Однако есть некоторые меры безопасности, которые позволят избежать многих рисков. Действия для защиты от мошенников состоят в следующим:

1. Проследить, чтобы с банком был заключён договор ответственного хранения.
2. Следить за сроками аренды ячейки.
3. Поставить условием договора, чтобы передаваемые по договору купли-продажи квартиры купюры прошли первоначальную проверку в банке на подлинность – и к передаваемой сумме прилагалась справка или иной документ от банка о том, что передаваемые деньги подлинные.
4. Выбирать ответственные банки, чья репутация подтверждена. К сожалению, иного способа защититься от несанкционированного доступа сотрудников банка к ячейке нет.

ВАЖНО! В крайнем случае можно вместо аренды ячейки использовать аккредитив или экскроу-счёт – в этом случае банк гарантирует подлинность средств, их размер и порядок доступа к ним.

Расскажем по шагам, как совершить сделку с использованием сейфа в банке и, в частности, как заключить договор купли-продажи.

Оформление договора с банком

Прежде всего, покупатель должен заключить договор с банком об аренде ячейки или об ответственном хранении. Для договора клиенту необходимо следующее:

1. Предъявить паспорт или иной документ, подтверждающий личность.
2. Подать заявление.
3. Подписать договор утверждённого банком образца.
4. Оплатить стоимость аренды. Обычно в зависимости от оплаты и определяется срок хранения: когда заканчиваются внесённые средства, банк получает доступ к содержимому хранилища.

Конкретные детали процедуры зависят от условий, установленных конкретным банком.

Момент закладки денег в ячейку определяется сторонами самостоятельно. Но на практике обычно деньги закладываются в следующие периоды:

• после того, как договор был подписан;
• но до того, как состоялась регистрация перехода прав через Росреестр.

Необходимые документы

СПРАВКА. При аренде банковской ячейки покупателем необходим только его паспорт.

А вот для того, чтобы продавец получил доступ к содержимому сейфа, обычно необходим следующий пакет документов:

1. Удостоверение личности.
2. Доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия (если продавцом выступает юридическое лицо, или сделка совершается через представителя).

Точный перечень документов определяют стороны в договоре купли-продажи – и арендатор в договоре, заключенном с банком относительно аренды ячейки или ответственного хранения.

Заключение договора между продавцом и покупателем

• В том случае, если расчёты ведутся с использованием банковскую ячейку, сторонам необходимо указать обстоятельство купли-продажи в договоре.
• Однако в целом договор купли-продажи в этом случае не будет существенно отличаться от того, где предусмотрены другие варианты расчёта между сторонами.
• Однако в договоре надо предусмотреть следующие моменты:

1. Сумму, которая должна быть заложена в ячейку.
2. Порядок доступа продавца и покупателя к банковскому хранилищу.
3. Документы, необходимые для доступа.
4. Порядок оплаты услуг банка по аренде ячейке или ответственному хранению.

Регистрация сделки

Как и в любом другом случае, договор купли-продажи с помощью банковского сейфа сам по себе не регистрируется.

Однако стороны могут обговорить и указать в договоре условия, которые требует государственная регистрация права через ЕГРН.

Пошаговая инструкция расчета сторон

Порядок расчётов выглядит следующим образом:

1. Стороны заключают договор купли-продажи, в котором описан порядок расчётов.
2. Покупатель заключает договор с банком об аренде ячейки.
3. Продавец совершает необходимые действия (регистрирует квартиру на покупателя и т. д.) и получает необходимые документы.
4. Продавец предъявляет документы банку – и получает доступ к содержимому ячейку.
5. Он получает деньги – и далее волен ими распоряжаться.

Чтобы решить свою проблему обращайтесь в онлайн чат к нашему юристу. #Будьтедома и здоровья вам!

Задать вопрос

Процесс передачи средств через банковскую ячейку и составление договора купли-продажи

Показать содержание

Что это такое?

Банковская ячейка – сейф в банке, расположенный в охраняемой комнате (хранилище). Его можно арендовать, заключив договор с банком. В этом случае доступ к ячейке будет только у лиц, перечисленных в соглашении, личность которых будет установлена сотрудниками банка.

Например, в случае купли-продажи квартиры ключ от ячейки получит только участники сделки либо их доверенные лица. Покупатель арендует сейф за свои средства на определенный срок (например, один месяц).

Далее он прячет туда нужную сумму за день или в день оформления купчей. Открытие и закрытие сейфа может происходить в присутствии собственника квартиры.

Иногда это делается после пересчета и проверки подлинности купюр сотрудником банка (за отдельную плату).

После регистрации купчей продавец получает возможность забрать денежные средства.

Доступ к сейфу осуществляется в любое время в соответствии с установленным распорядком работы хранилища, при предъявлении оригинала договора купли-продажи, паспорта и ключа от ячейки.

Благодаря такой схеме расчеты происходят в безопасном месте, под надзором охраны и сотрудников банковского отделения.

Как происходит расчет при покупке?

Для оформления договора аренды ячейки покупателю достаточно иметь при себе только паспорт. Тарифы на аренду вполне доступны – в среднем необходимо будет заплатить 2 – 3 тыс. рублей за месяц. Это гораздо меньше, к примеру, расходов на аккредитив или перевод со счета на счет, а также обналичивание крупной суммы (какие еще расходы ждут покупателя?).

Процедура расчетов через банковскую ячейку:

1. Заключение договора аренды.
2. Проверка ячейки в присутствии сотрудника банка.
3. Размещение денег в сейфе.
4. Оформление договора купли-продажи и передача ключа от ячейки.
5. Регистрация прав на недвижимость в Росреестре (какие документы подготовить для регистрации?).
6. Проверка документов продавца и открытие доступа к сейфу с деньгами.

Условия доступа к сейфу

При заключении договора с несколькими клиентами им предоставляется совместный доступ к ячейке с понедельника по пятницу.

При необходимости разграничения доступа оформляется соответствующее дополнительное соглашение, в котором перечисляются документы для доступа к сейфу.

Продавец получает право на доступ в хранилище только после предъявления паспорта, договора купли-продажи, свидетельства о госрегистрации договора и ключа от сейфа, который был передан ему покупателем.

Кража денег из банка практически невозможна. Хранилище хорошо охраняется и внутрь помещения не допускают лиц, которые не имеют на это право.

При расчетах в квартире или кабинете нотариуса деньги могут похитить прямо на выходе (например, выхватить сумку и убежать). В случае с банковской ячейкой это невозможно, поскольку банк находится под охраной, установлены камеры наблюдения, а сейф открывается индивидуальным ключом.

К тому же пересчитать и проверить купюры можно современными средствами, которые используют сами банковские сотрудники.

Преимущества и недостатки

Банковская ячейка – один из самых популярных способов обеспечения безопасности расчетов. Ее аренда обходится недорого, а при этом стороны по договору получают место, где можно сохранить средства, а также пересчитать и проверить в специальной клиентской комнате рядом с хранилищем.

Если сделка сорвется, то покупатель не теряет свои средства. Он может в любое время забрать их из сейфа, ведь продавец не сможет их получить не предъявив в банке зарегистрированный договор купли-продажи.

Фактически деньги резервируются до финальной стадии сделки – регистрации прав на недвижимость, которая может длиться больше недели.

Недостаток у схемы только один: в договоре аренды ячейки не указывается сумма, которая будет храниться. То есть после подписания и регистрации договора может выясниться, что в сейфе храниться лишь часть средств, а не полная стоимость квартиры.

Чтобы этого не произошло необходимо, чтобы помещение денег в ячейку осуществлялась в присутствии продавца и покупателя, а не только одной стороны. К тому же если продавец забирает деньги наличными и выходит с ними на улицу, то риск их кражи довольно высок. Необходимо нанимать охрану либо другим путем позаботиться о безопасности перевоза ценностей.

Условия для такой сделки

Главное условие: на такой порядок расчетов должны быть согласны обе стороны. Покупатель и продавец должны быть совершеннолетними и дееспособными лицом, готовыми взять на себя расходы по аренде.

Присутствие двух сторон во время открытия сейфа – не обязательно, но крайне желательно. Иногда арендуется сразу два сейфа: в одном лежат деньги, а во втором расписка продавца.

После регистрации договора стороны обмениваются ключами (как зарегистрировать договор в МФЦ?).

Кто может передавать деньги?

Банковской ячейкой могут воспользоваться все желающие совершить сделку купли-продажи на вторичном рынке.

При покупке квартиры у застройщика чаще всего деньги либо переводятся на его счет, либо оплачиваются в кассе компании. Через ячейку деньги может передавать как сам покупатель, так и его доверенные лица.

Приведем практический пример. Покупатель Иванов договаривается с продавцом Мироновым о покупке у него квартиры. Вносится задаток наличными в размере 10% стоимости жилья, и оформляется договор задатка.

В назначенный день оба приходят в банк и подписывают договор аренды банковской ячейки. Иванов прячет в сейф остаток денежной суммы в присутствии Миронова. На следующий день происходит сделка купли-продажи у нотариуса.

Иванов отправляется в Росреестр и передает договор на регистрацию. После получения свидетельства он вместе с Мироновым приходит в банк и показывает документы. Зайдя в хранилище Миронов пересчитывает деньги из ячейки и проверяет подлинность купюр. Составляется расписка в том, что деньги получены и никто не имеет ни к кому претензий.

Как правильно купить недвижимость с использованием аренды сейфа?

Для покупки жилья с использованием денежной ячейки нужно выбрать квартиру и договориться с продавцом о цене. Далее предстоит уговорить его воспользоваться для расчетов именно банковским сейфом. Если все в порядке, то обычно покупатель передает аванс, чтобы вывести квартиру из оборота (об авансе, задатке и залоге при покупке квартиры читайте здесь).

Инструкция по оплате стоимости жилья:

1. После подписания договора купли-продажи, при условии, что деньги должны уже находиться в ячейке, покупатель передает ключ от банковской ячейки продавцу.
2. После регистрации в Росреестре продавец получает доступ к сейфу (в течение 5-7 дней пока идет регистрация продавец не имеет доступа к деньгам, только получив документы из Росреестра можно отправляться в банк).
3. После предъявления пакета документов продавец забирает денежные средства из ячейки (банковский клерк сверяет паспортные данные продавца, адрес проданной квартиры, проверяет подлинность свидетельства о регистрации договора купли-продажи недвижимости в Росреестре, а также сам договор купли-продажи, ключ от ячейки).

Если ключ утерян, сейф вскрывается сотрудником банка в присутствии обеих сторон (продавца квартиры и покупателя). При наличии ключа продавец забирает деньги и пишет расписку.

При срыве сделки доступ к сейфу получает исключительно покупатель и его доверенные лица. В договоре аренды можно прописать порядок совместного доступа продавца и покупателя в любой день при возникновении определенных условий.

Если регистрации договора затягивается, то аренда ячейка может быть продлена. Например, затягивание возможно в случае, если в Росреестре возникли вопросы к договору (нет согласия супруга и пр.).

После устранения недочетов договор может быть зарегистрирован, а продавец получит доступ к сейфу с деньгами.

При отказе в регистрации покупатель забирает свои деньги самостоятельно, а договор расторгается либо решение Росреестра обжалуется в суде.

Как грамотно составить договор?

Договор аренды банковского сейфа составляет банк. Его необходимо будет изучить и подписать, но корректировке он, как правило, не подлежит.

Особое внимание стоит обратить на пункты, описывающие порядок доступа к сейфу, ответственности банка за сохранность средств, а также способ решения проблемы в случае утери ключа, форс-мажорных обстоятельств, в том числе срыва сделки.

Если что-то не устраивает, то лучше обратиться в другое банковское учреждение.

В договоре купли-продажи квартиры необходимо будет указать, что расчеты между сторонами производятся именно через банковскую ячейку в конкретном банке, а не любым другим способом.

Делается отметка о том, какая сумма прячется в банковскую ячейку перед сдачей документов на госрегистрацию перехода права собственности. Выбор банка осуществляется по соглашению сторон.

Отмечается и срок, когда деньги будут изъяты из хранилища продавцом, а также список документов при наличии которых это будет возможно. В договоре купли-продажи указывается и номер договора аренды сейфа, чтобы не было путаницы или поводов для мошенничества.

Возможные подводные камни

Недостатков у схемы расчетов с банковской ячейкой – немного. В основном подводные камни связаны с возможным доступом к сейфу посторонних лиц. Мошенники, зная о сделке могут подделать договор и паспорт, и попытаться проникнуть в хранилище.

Украсть деньги могут и банковские клерки (в банке хранится второй ключ от ячейки). Однако такие случаи происходят крайне редко. Все документы тщательно проверяются, а в помещении множество видеокамер, так что украсть деньги, не будучи замеченным практически невозможно.

Еще один опасный подводный камень – банкротство банка, где будут храниться деньги. В отличие от вкладов средства банковских ячеек не застрахованы. Если в период оформления и регистрации сделки банк перестанет обслуживать клиентов в связи с неплатежеспособностью, то для возврата средств придется записываться в очередь кредиторов.

Банковская ячейка – наиболее часто используется при оформлении договора купли-продажи недвижимости. По статистике этот способ применяют до 80% всех участников рынка.

Передача денег через сейф обходится дешевле аккредитива и безопасней передачи наличных в офисе нотариуса (о купле-продажи квартиры за наличный расчет написано в отдельной статье, а здесь вы можете узнать обо всех способах передачи денег). А главное: в случае, если сделка не состоится и договор купли-продажи не будет зарегистрирован, у покупателя останутся его денежные средства.

Особенности составления договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку. Образец документа

Одной из трудностей при покупке квартиры является передача денег от покупателя к продавцу. Даже однокомнатная квартира в провинциальном городке стоит несколько сотен тысяч рублей и рисковать этими деньгами ни одной из сторон не хотелось бы.

Есть много способов решить эту проблему. Одним из них является передача денег с помощью ячейки в банковском хранилище. Разберёмся, как это выглядит на практике.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

В чём суть такой сделки?

Согласно ст.

454 ГК РФ суть любого договора купли-продажи (в том числе и жилой недвижимости, поскольку про неё в законе не сказано принципиально иного) состоит в том, что продавец передаёт право собственности на какую-то вещь (полностью или частично при покупке доли в квартире) покупателю, а покупатель обязан взамен передать продавцу денежную сумму, о которой они с продавцом договорились.

И вот как раз на этапе передачи денег часто возникают проблемы.в Состоят они в следующем:

• Продавец почти всегда хочет получить деньги сразу же, а передавать объект по договору уже потом. Он может бояться того, что, получив предмет (в нашем случае квартиру), покупатель не захочет за неё платить, и деньги придётся с него взыскивать через суд.
• Покупатель предпочитает сначала приобрести право собственности, а уж потом расплачиваться. Он рискует тем, что, получив деньги, продавец может отказаться передавать квартиру и тогда её тоже придётся требовать через суд, либо и вовсе скроется, если сделка мошенническая.

Справка. Вариантов решения множество – частичная предоплата (аванс), договор о задатке, депозит у нотариуса и т. д. И одним из распространённых способов гарантировать безопасность сделки, является использование ячейки в банковском хранилище (депозитарии) на определённых условиях.

В этом случае схема будет выглядеть следующим образом:

1. Покупатель заключает с банком договор аренды ячейки.
2. В условиях договора указывается, что получить доступ к содержимому ячейки может либо продавец, предъявив документы о переходе права собственности к покупателю, либо сам покупатель по истечении определённого срока или при наличии определённых условий.
3. В ячейку помещаются наличные в размере цены по договору.
4. Стороны заключают договор купли-продажи и проводят государственную регистрацию права в ЕГРН в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
5. Продавец предъявляет оговоренные в условиях договора аренды документы, ячейка открывается и он забирает деньги, которые теперь принадлежат ему.
6. Если сделка сорвалась, то через определённое время покупатель получает право забрать деньги обратно, уплатив банку стоимость аренды ячейки.

Достоинства этой схемы:

• Продавец уверен, что если он выполнит свои обязательства, то непременно получит деньги, которые уже ждут в хранилище своего нового хозяина.
• Покупатель уверен, что продавец, если хочет получить деньги, свои обязанности исполнит, в противном случае деньги вернутся обратно к покупателю.
• Банк получает плату в размере стоимости аренды ячейки.

Однако есть и недостатки:

1. Банк никак не отвечает за то, какая сумма лежит в ячейке, и лежит ли там хоть что-то. Распространённой схемой мошенничества является ситуация, когда арендуются две ячейки: одна для денег, другая пустая. Контрагенту по купле-продаже передаются документы для доступа как раз к пустой ячейке.

   Метод защиты – проверка номеров ячеек и контроль закладки: никто не запрещает продавцу войти в хранилище вместе с покупателем и лично убедиться, что деньги на месте.

2. Возможно с помощью поддельных документов обмануть сотрудников банка и забрать деньги до регистрации права. Здесь сторона по договору никак себя не обезопасит, однако в любом серьёзном банке документы человека, получающего доступ в депозитарий, проверяются всерьёз.
3. Закладка в ячейку фальшивых денег.Важно! Метод защиты – потребовать от покупателя, чтобы тот заказал в банке ещё и проверку подлинности купюр (большинство банков предоставляют такую услугу).

Есть и риски, касающиеся собственно банка:

• Невозможность застраховать содержимое ячейки. Ни одна страховая компания не возьмётся за такое, поскольку никогда заранее неизвестно, что содержалось в ячейке.
• Если у банка будет отозвана лицензия, с доступом в депозитарий сразу же возникнут проблемы.
• Деньги лежат мёртвым грузом, а не приносят прибыль (как на счёте по вкладу). Более того, за их хранение ещё и нужно платить.

Однако в целом надо признать, что при оплате за квартиру наличными передача денег через банковское хранилище – один из самых надёжных способов.

Соглашение об аренде на примере Сбербанка

А теперь посмотрим, что именно представляет собой договор аренды банковской ячейки. В качестве примера будет использован Сбербанк: его сеть отделений самая распространённая в России, даже в крупных посёлках обычно отделение имеется (хотя там услуги по аренде ячейки практически никогда и не предоставляются).

Договор аренды в Сбербанке является трёхсторонним, поскольку в нём участвуют:

1. Продавец.
2. Покупатель.
3. Сам банк как арендодатель.

С каждой из сторон договора купли-продажи доступ к ячейке могут иметь до двух человек. В этом случае в договоре аренды указывается необходимость присутствия всех продавцов и всех покупателей при вскрытии ячейки. Кроме того, все продавцы и покупатели, имеющие доступ, должны быть указаны в договоре о купле-продаже квартиры.

Сам договор аренды может содержать следующие условия доступа к содержимому:

• Совместный. Все указанные в договоре аренды лица собираются вместе и открывают ячейку. В этом случае банку никакие документы не предоставляются, но и открыть сейф в одиночку никто из сторон не может.
• Доступ при наличии документов. продавец может открыть арендованную ячейку, если предоставит банковским служащим свой паспорт, договор купли-продажи с отметкой Росреестра и выписку из ЕГРН о переходе права. Присутствие покупателя при этом не требуется.
• Истечение срока. Если продавец так и не явился за деньгами и не продемонстрировал документы по сделке с квартирой, покупатель может забрать деньги сам в течение 7 банковских дней после истечения срока аренды. Дополнительная плата за это время не взимается.

Срок аренды – от 1 дня до 3 лет, при этом арендатор имеет право продлевать договор неограниченное число раз. Стоимость определяется банком исходя из действующих тарифов. По состоянию на начало 2018 года она составляет не менее 75 рублей в сутки.

Обратите внимание! Сбербанк, как и другие организации, предоставляющие такие услуги, имеет разработанный бланк договора.

Изменения могут касаться лишь некоторых условий (документы, дающие право доступа, количество лиц и т. д.), но составлять индивидуальный договор или подписывать договор, разработанный клиентом, банк не станет.

Скачать бланк договора аренды ячейки Сбербанка

Как правильно составить соглашение по покупке жилья?

Вид документа

Согласно ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости должен составляться в письменной форме. Дополнительного заверения или государственной регистрации самого договора обычно не требуется: регистрируется не документ, а переходящее по нему право.

Исключением является договор, по которому покупается не вся квартира целиком, а доля в ней (пусть даже один из сособственников выкупает у другого его долю и становится единоличным владельцем квартиры). Договор, касающийся долевой собственности на квартиру, согласно ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», должен быть в обязательном порядке заверен у нотариуса.

Существенные условия

Существенным условием, согласно ст. 432 ГК РФ, является то, при отсутствии которого договор не считается заключённым. Применительно к купле-продаже квартиры такими условиями будут:

1. Предмет. В договоре чётко должно быть указано, какая именно квартира передаётся и где она находится. Указан должен быть как минимум полный адрес жилья, также желательно внести в документ и его кадастровый номер.
2. Цена. В отличие от других видов купли-продажи, по отношению к недвижимости закон прямо называет её существенным условием (ст. 555 ГК РФ).

По всем остальным условиям стороны сами определяют указывать их в договоре или нет.

Важно! Порядок передачи денег существенным условием не является. Однако если речь идёт о покупке с помощью банковской ячейки, то порядок этот указан должен быть обязательно.

Как указать порядок передачи денег?

Для того чтобы передача произошла через банковскую ячейку можно использовать два способа:

1. Прямо описать, когда покупатель закладывает деньги в сейф, а когда продавец их оттуда забирает.
2. Сделать ссылку на банковский договор аренды ячейки, указав примерно следующее: «Порядок передачи денег определяется в соответствии с договором аренды №… от …».

Первый вариант предпочтительнее, поскольку иначе при регистрации права в Росреестре придётся предоставлять туда ещё и документы из банка.

Какие бумаги нужны продавцу для доступа к сейфу?

Документы, необходимые для того чтобы забрать деньги из сейфа определяются условиями договора с банком. Обычно требуется следующее:

• Паспорт продавца.
• Договор купли-продажи с отметкой Росреестра.
• Выписка из ЕГРН о переходе права собственности.

Точный перечень необходимо узнавать непосредственно в том банке, где арендована ячейка.

Заключение

Передача денег при купле-продаже квартиры через банковское хранилище – один из самых надёжных способов осуществить расчёт между продавцом и покупателем. Хотя здесь есть свои риски, однако другие способы передачи наличных ещё более рискованны.

Как совершается купля-продажа квартиры через банковскую ячейку? Образец договора

Расчеты через банковскую ячейку – безопасный и проверенный способ оплатить покупку недвижимости. Покупатель и продавец могут не беспокоиться о том, что деньги будут похищены, поскольку они будут находиться в помещении под надежной охраной. Забрать их можно будет только после регистрации перехода прав собственности в Росреестре.

Показать содержание

Что такое купля-продажи квартиры через банковскую ячейку

Банковская ячейка — сейф, расположенный в отдельном помещении банка, которое находится под усиленной охраной. При продаже квартиры, покупатель арендует ячейку и закладывает в нее нужную сумму.

В назначенный день он приходит вместе с продавцом для окончательного расчета. Деньги пересчитываются, составляется расписка. Обычно это происходит уже после того, как сделка была оформлена и зарегистрирована (соответствующие документы проверяются в банке). В банковском сейфе деньги могут находиться от 20 дней до 1,5 месяцев (примерный срок оформления и регистрации сделки).

Плюсы и минусы

На сегодняшний день банковская ячейка – основной способ расчетов на рынке недвижимости. Это связано с простотой оформления и прозрачностью всех операций. Плюсы банковской ячейки:

1. Безопасность нахождения денег в сейфе. Участников сделки купли-продажи привлекает стопроцентная защита денег и возможность провести расчеты не на улице или в кафе, а в помещении банка. Конфиденциальность расчетов в этом случае гарантирована.
2. Минимум возможностей для мошеннических действий (доступ к ячейке возможен только после проверки договора купли-продажи с отметкой о регистрации). Доступ к сейфу полностью заблокирован для всех, кто не имеет никакого отношения к покупке.

   Открытие возможно только после того, как банковский клерк проверит все документы и разблокирует сейф при помощи электронной системы контроля доступа или ключа.

3. Проверка купюр на подлинность с использованием банковского оборудования.

Минусы сейфа:

1. Обязательная плата за аренду.
2. Отсутствие контроля банка за размером суммы (производится только проверка документов).
3. Сложности с налоговым вычетом, если в договоре аренды не указывается сумма сделки.
4. К минусам использования банковской ячейки при заключении договора также можно отнести и возможную потерю или кражу ключа или магнитной карты с ПИН-кодом. В этом случае придется возмещать расходы банку.

Условия для оформления покупки

При оформлении договора купли-продажи необходимо будет указать, что расчеты будут производиться именно через банковскую ячейку в конкретном банке. Детали передачи денег и условия доступа к сейфу должны быть детально прописаны в договоре.

Иными словами, арендовать ячейку нужно до сделки купли-продажи. Потратить на это придется от 700 рублей. В период аренды все клиенты, указанные в договоре аренды, могут посещать сейф совместно.

Продавец допускается в хранилище только при предъявлении оригинала договора купли-продажи об отчуждении квартиры с отметкой (штампом) о государственной регистрации перехода права собственности либо выписки из ЕГРН. Сам покупатель допускается к сейфу в отсутствие продавца не ранее, чем на следующий рабочий день после окончания срока аренды при условии, что допуск к сейфу продавца не производился.

Пошаговая инструкция покупки через ячейку в банке:

1. После того, как покупатель определиться с выбором квартиры и передаст продавцу аванс по предварительному договору купли-продажи, необходимо арендовать ячейку в банке.
2. После регистрации сделки банк проверяет соответствие сведений, указанных в договоре аренды и разрешает забрать деньги из ячейки.
3. В случае, если сделка сорвется, покупатель просто забирает деньги в течение недели, начиная со дня, следующего за последним днем аренды, без дополнительной оплаты. Если в числе арендаторов несколько продавцов или покупателей квартиры, то при допуске к сейфу обязательным является присутствие всех участников сделки.

Заключение договора с банком

Расчеты через банковский сейф возможны только после его аренды. Для заключения договора с банком будет нужен паспорт покупателя и ИНН. После подписания арендатор получит на руки свой экземпляр соглашения, акт приема-передачи в пользование сейфа, а также карту или ключ для пользования ячейкой.

В договоре с банком указывается:

1. срок аренды (до трех лет);
2. условия допуска клиентов к сейфу;
3. права и обязанности сторон.

Банк осуществляет контроль за доступом в помещение, где находится сейф, и обеспечивает невозможность доступа к нему без ведома клиентов. Однако сумма в договоре аренды банковской ячейки не фигурирует.

По большому счету банку все равно, что будет находиться в сейфе. В его обязанности входит только проверка документов продавца и организация его доступа к хранилищу.

К сожалению, банк не проверяет подлинность денег, заложенных в ячейку и не пересчитывает сумму до допуска продавца к ячейке.

Поэтому у продавца есть риск забрать из сейфа неполную стоимость квартиры или фальшивые купюры, если он не проконтролирует закладывание денег еще до подписания договора, а также не потребует проверить купюры на подлинность после допуска ко всей сумме.

Как и когда нужно положить деньги?

Обычно деньги закладываются после аренды сейфа, но до подписания договора купли-продажи. Реже практикуется другой вариант: закладывание денег сразу после оформления сделки. В любом случае продавец и покупатель должны быть вместе в момент открытия и закрытия арендованной ячейки.

Необходимые документы от обеих сторон

Для аренды сейфа будет достаточно паспорта и ИНН покупателя и продавца. Если от их имени действуют законные представители, то будут нужны еще и нотариально заверенные доверенности.

Для доступа к сейфу покупателю необходимо предоставить:

Доступ покупателя возможен лишь в определенный период — для закладывания денег. После этого покупатель уже не может открыть сейф до истечения срока аренды.

Для доступа к сейфу продавца потребуется:

• договор купли-продажи с отметкой о регистрации;
• паспорт;
• выписку из ЕГРН.

Иногда в договоре прописывается возможность получения денег продавцом при предъявлении акта приема-передачи квартиры. В этом случае он не сможет получить доступ к сейфу до полного окончания сделки и передачи жилья, даже если у него есть на руках зарегистрированный договор.

Заключение договора

Договор оформляется письменной форме с нотариальным заверением или без него (в зависимости от вида сделки). Основные пункты договора купли-продажи с расчетами через ячейку:

• предмет договора (кадастровый номер квартиры, площадь, адрес, количество комнат, этаж);
• цена сделки;
• порядок и сроки расчетов (с использованием ячейки);
• перечень документов, при предъявлении которых осуществляется доступ в хранилище;
• название банка, где была арендована ячейка, номер договора;
• условия расторжения договора.

В купчей описывается весь порядок расчетов:

1. Кто выступает плательщиком.
2. В каком банке арендовалась ячейка.
3. Кто будет получателем.
4. В какие сроки произойдут расчеты.
5. Очень важно указать и какой список документов откроет доступ к сейфу продавцу (договор с отметкой о регистрации либо выписка из ЕГРН).
6. Необходимо сделать отметку и о том, кто несет расходы по аренде ячейки.

Регистрация сделки

Договор купли-продажи считается заключенным только после государственной регистрации. В течение 10 рабочих дней с момента передачи квартиры стороны обязуются подать в Росреестр документы для регистрации перехода права собственности.

Процедура длится в среднем от 1 до 2 недель. За включение в реестр нужно будет оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Как выглядит схема расчетов, передачи денег между сторонами?

Схема расчетов через ячейку выглядит довольно просто. Сначала арендуется ячейка, а потом оформляется купчая. Пошаговая инструкция по расчетам сторон:

1. Подписание договора аренды сейфа в банке и его оплата.
2. Закладывание нужной суммы в ячейку (желательно в присутствии продавца).
3. Оформление договора купли-продажи.
4. Регистрация перехода прав собственности в Росреестре.
5. Допуск продавца к сейфу и получение им денег.
6. Пересчет денег и составление расписки.

Для изъятия денег продавцу нужно будет предъявить паспорт, договор купли-продажи с отметкой Росреестра либо выписку из реестра недвижимости. Если все в порядке, то стороны подписывают расписку и расходятся.

Подводные камни и пути обхода

• Из подводных камней можно отметить разве что мошенничество с самим договором купли-продажи. Например, покупатель уговаривает продавца указать в соглашении меньшую сумму сделки, чтобы уменьшить сумму налога.В результате он закладывает в ячейку и оплачивает ему только эти деньги, а обещанную разницу оставляет себе. Оспорить такой договор практически невозможно. Чтобы этого не произошло, не стоит соглашаться на подобные схемы.
• Еще один вариант: искусственное затягивание регистрации сделки. В договоре аренды ячейки прописывается срок изъятия денег. По его истечении покупатель вновь получает доступ к сейфу, мотивируя это тем, что сделка сорвалась.Таким образом, вполне может сложиться ситуация, когда у ловкого покупателя останутся и деньги, и квартира (пока не зарегистрированная). Чтобы этого не произошло желательно проверить договор купли-продажи на предмет ошибок (на случай, если Росреестр откажет в его приеме) и оговорить в его тексте сроки госрегистрации и ответственность за ее затягивание.

Мошенники редко используют в своих схемах банковскую ячейку. Это связано с большими рисками и присутствием в банках вооруженной охраны.

• Изредка случается сговор банковских сотрудников с преступниками и кража денег с их помощью. Но таких случаев – единицы.
• Иногда подделывают документы на квартиру (например, арендаторы пытаются продать жилье, которое им не принадлежит), но банковские сотрудники всегда проверяют их через Росреестр, так что в этом случае риски также минимальны.

1. Чтобы минимизировать риски нужно обязательно присутствовать в момент закладывания нужной суммы в сейф (с пересчетом и проверкой купюр), а также описать все детали расчетов в договоре купли-продажи.
2. После изъятия денег из ячейки нужно составить и подписать расписку.
3. Важно также правильно выбрать банк, ведь случаи банкротства на рынке далеко не редкость. Испытывая финансовые трудности, банк может ограничить доступ к сейфам на период расчетов с кредиторами.

Помимо банковской ячейки, на рынке недвижимости также используются такие инструменты как:

Безналичные расчеты также безопасны, поскольку все проводится через банк и доступ к деньгам продавец получает после подтверждения регистрации сделки в Росреестре. Самым опасным считается расчет наличными. В этом случае возможна кража денег, передача фальшивых купюр и другие риски.

Расчеты через банковскую ячейку используются повсеместно. Аренда сейфа обходится недорого, а сам банк может предоставить участникам сделки с недвижимостью аппаратуру для проверки подлинности купюр.

Но нужно учесть, что в договоре аренды банковской ячейки обычно не указывается сумма сделки. Это затрудняет получение налогового вычета, если не оформлена расписка между продавцом и покупателем. Возможны и случаи мошенничества, так что в любом случае относиться к расчетам через сейф банка нужно предельно внимательно.