Каждый гражданин РФ, чья дееспособность не вызывает сомнений, имеет право передать своё имущество другим людям в обмен на содержание и другие виды денежной помощи. Пожизненная рента в этой сфере получила наибольшее распространение. По таким соглашениям чаще всего передают недвижимое имущество. Это особенно актуальный вариант для пожилых людей, нуждающихся в помощи.
Что такое пожизненная рента и для чего она нужна
Пожизненная рента – разновидность сделок, предусматривающих передачу недвижимости от одной стороне другой. Владелец в обмен на своё имущество получает пожизненное обеспечение, либо другие виды помощи.
Такие сделки чаще нужны пенсионерам, чтобы улучшить условия проживания, финансовое положение.
Дополнительные особенности соглашения
Глава 33 в ГК РФ регулирует правила, согласно которым заключаются договоры на пожизненную ренту, оформляются документы. Согласно законодательству, рентодатель в обмен на своё имущество должен ежемесячно получать определённую денежную сумму, до конца своей жизни.
На нового владельца, согласно тому же закону, возлагаются риски по случайной порче имущества. Средства перечисляются в прежнем объёме, даже если имущество пострадало в результате пожара или затопления, произошедших не по вине владельцев.
После того, как сделка заключена, помещение переходит в собственность лица, выплачивающего ренту. Но вместе с тем на объект недвижимости накладывают определённое обременение. Без согласования с прежним владельцем проводить какие-либо серьёзные действия с имуществом запрещается.
Что такое договор ренты?
Владелец имущества может оставаться в нём, либо его снабжают другой жилой площадью. Всё зависит от соглашения между сторонами.
На нового владельца возлагаются так же все расходы, связанные с содержанием объекта. Когда плательщик умирает, к наследникам переходят все права и обязанности.
Отличия пожизненной формы соглашения и иждивения
Но есть и существенные отличия между договорами ренты и иждивения:
- Основания для расторжения договора при обращении в суд будут разными.
- То же касается составления требования вернуть квартиру или дом в прежнюю собственность.
- И выражения претензий по поводу того, что плательщик не выполняет свои обязательства.
У договора с пожизненным содержанием есть свои важные факторы, которые отличаются от таковых у второй группы документов.
- По сути, договор ренты выполнить гораздо легче. Проще доказать при необходимости, что данное соглашение было законным. И такие договора труднее расторгаются.
- Если человек взял на себя подобные обязательства – он должен не только выплачивать обозначенные суммы. Но и оказывать ряд дополнительных услуг. Включая приобретение необходимых товаров вместе с проведением уборки и текущего ремонта, если это необходимо.
Подготовка к заключению договора
О государственной форме соглашения
Это такая разновидность юридического соглашения, при котором само государство выплачивает определённую ренту в пользу граждан. И занимает у них определённый капитал.
Что нужно сделать до того, как соглашение будет подписано
Такие разновидности договоров можно заключать только в том случае, если у помещения имеется единственный собственник.
Плюсы и минусы договора
Для каждой из сторон существуют недостатки.
- Большая вероятность судебного разбирательства, даже при небольших просрочках. При положительном решении покупатель лишится и квартиры, и тех средств, что уже были выплачены.
- Сохранение обязанности по перечислению ренты вне зависимости от обстоятельств и условий.
Но плюсов гораздо больше.
- Возможность приобрести квартиру по цене ниже, чем средняя стоимость подобных объектов на рынке.
- Дополнительные гарантии для продавца.
- Возможность улучшить финансовое состояние.
- Невозможность отменить или изменить договор в одностороннем порядке.
- Наследники не могут претендовать на доли, обозначенные в договоре ренты.
О правах и обязанностях сторон
Одна сторона обязана передать своё имущество в надлежащем состоянии. Вторая, в ответ, обеспечивает первую денежным содержанием либо любым другим видом помощи. Это главные обязанности. Остальное будет считаться правами. Например, выбор подходящего вида содержания, определение размеров ренты. И выбор дополнительных условий для договора.
Как правильно оформить договор: инструкция по шагам
Сначала владельцу жилья необходимо собрать все документы, связанные с правами собственности.
Что необходимо сделать для получения всех бумаг
- Запросить ЕПД.
- Взять выписку, оформленную по данным домовой книги.
- Получить копию информации по финансово-лицевому счёту.
- Заказать выписку из государственного реестра.
- Обязательно предъявление документального подтверждения права собственности.
- Составление заявления.
После того, как все бумаги собраны, обязательно оплачивается государственная пошлина.
Только после этого дополнительно обратившемуся выдают:
- Справку с кадастровой стоимости объекта ренты.
- Кадастровый паспорт, копию.
В Росреестре, наконец, надо получить подтверждение того, что сделка заключена. И что пройдена государственная регистрация. В данном случае цена госпошлины равна двум тысячам рублей.
На каких условиях соглашения расторгаются
Обычно среди главных причин – то, что плательщики не выполняют своих обязанностей. Тогда владельцы имеют право обратиться в суд и составить заявление с требованием о том, чтобы была выплачена моральная компенсация, расторгнут договор, либо выкуплено само имущество.
Отличия между постоянной и пожизненной рентой.
Любые изменения обязательно регистрируются в Росреестре.
- Стороны должны согласиться с изменениями, не предъявляя претензий.
- Рента не расторгается, если получатель с этим не согласен.
- К плательщику переходят все обязанности по содержанию жилья, даже если получатель ренты продаёт объект, покупает новый.
Договор могут признать недействительным, если выявлены существенные ошибки при составлении.
Определение размера пожизненной ренты квартиры
Обычно в договоре точно указывают, какую денежную помощь одна сторона будет получать от второй. И говорят о факторах, на которые опираются при заключении такого соглашения.
Выплаты прекращаются сразу после того, как получатель умирает. Плательщик официально получает право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Передача наследства и выплаты родственникам не предусмотрены.
Договор перестаёт быть действительным, если умирает единственный плательщик. Согласно закону, с его родственников взыскивать нужную сумму нельзя. Прежний владелец сохраняет все права на свою собственность. Рентная плата не возвращается.
Что делать после заключения соглашения
Договор станет выгодным для обеих сторон, если они будут выполнять все обязательства, обозначенные в соглашении. Условия могут оговариваться не только в первоначальном документе, но и в дополнениях к нему.
Образец договора пожизненной ренты можно скачать здесь.
Пожилые люди получают разные типы материальной помощи. При этом плательщик не несёт ответственности за обстоятельства, которые возникли против его воли, не зависели от неё.
О письменной форме договора
Она поможет перестраховаться от возможных проблем в дальнейшем. Главное – заключать соглашение с тем, кто не вызывает ни малейших сомнений. Риски всегда присутствуют, но грамотная юридическая помощь позволит защититься от них настолько, насколько это возможно.
Как получателю ренты защитить свои права
Получатель ренты вправе потребовать перевода платежей в судебном порядке, если вторая сторона отказывается от исполнения своих обязательств. Можно потребовать не только сумму основного долга, но и проценты, которые зависят от сроков просрочки.
Получатель ренты так же может расторгнуть договор при выявлении серьёзных нарушений. Если судебное решение будет положительным, можно не возвращать те средства, что уже были получены.
Вопросы налогообложения
А вот получатели ренты должны заплатить до 13 процентов с суммы своего дохода. При составлении договора дополнительная плата взимается за юридические услуги.
О плохом содержании и повреждении имущества
Плательщики могут выступать и пострадавшими сторонами. Например, если имущество пострадало, либо уничтожено окончательно. Но обязанности по выплатам получателю ренты существуют вне зависимости от обстоятельств, которые складываются для второй стороны.
Пример договора пожизненной ренты.
Если недвижимость была передана в собственность на бесплатной основе, получатель может обратиться в суд с требованием по выплате компенсации. В данном случае рекомендуется застраховать сделку, чтобы обезопасить себя.
Мошенничество и защита от него
Пенсионеры, которые стремятся расторгнуть договор через суд, либо предъявляют необоснованные претензии – самые опасные «партнёры». Иногда пенсионеры меняют плательщиков целенаправленно. А старые теряют права на квартиру вместе с деньгами, которые уже заплатили.
Почтовые и банковские переводы служат дополнительными доказательствами для выплат. По крайней мере, после них остаются квитанции. Квитанции стоит сохранять после предоставления дополнительных видов услуг.
Отзывы о договоре
- Они подтвердят, что пожизненная рента позволит получить квартиру со стоимостью в два раза, чем рыночная. Ради этого можно потерпеть и общение с людьми, которые не всегда приятны. Многие выплачивают ренту лет пять.
- Квартиру можно найти через юриста, как пишут покупатели. К юристам обращаются сами пенсионеры, чтобы найти подходящий вариант для заключения договора ренты. Отличный вариант для тех, кому нужна хоть минимальная площадь для начала.
- Можно воспользоваться и услугами так называемых фирм-посредников. Они тоже помогают заключить договор на выгодных условиях.
Что советуют профессионалы
Для обеих сторон заключение таких договоров становится важным и серьёзным ходом. Рекомендуется каждом участнику взаимоотношений провести консультацию у юристов. Главное – обратить внимание на место заключение сделки. И на то, с кем именно подписывается договор. Действительно ли второй стороной выступает собственник?
Нужно убедиться и в том, что вид подписываемого соглашения соответствует ожиданиям, намерениям сторон.
Если все обязательства исполняются исправно, договор станет гарантией безопасной и комфортной жизни для каждого. Достаточно только потратить чуть больше времени на то, чтобы детально проработать каждый пункт договора.
Сравнение постоянной и пожизненной ренты можно увидеть в этом видео:
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499 )450-27-46 (Москва)
+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно!
Тдп — московский юридический портал
28.08.2019
Договор ренты – это один из самых популярных документов в сфере недвижимости. Такой договор используется для того, чтобы получатель ренты на определенных условиях передал в собственность недвижимость другому лицу. О том, какими правами обладает получатель ренты и какие у него есть обязанности, вы узнаете в этой статье.
Если вы нуждаетесь в помощи профессионального юриста по недвижимости, мы приглашаем вас на бесплатную юридическую консультацию с нашими специалистами: +7 800 500 3961 и +7 499 110 4133
ПОЛУЧАТЕЛЬ РЕНТЫ ИЛИ РЕНТНЫЙ КРЕДИТОР
- ПРАВА ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ ИЛИ РЕНТНОГО КРЕДИТОРА
- ОБЯЗАННОСТИ ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ
- ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
- ВОПРОС-ОТВЕТ
- КУДА ОБРАЩАТЬСЯ ЗА ПОМОЩЬЮ
ПОЛУЧАТЕЛЬ РЕНТЫ ИЛИ РЕНТНЫЙ КРЕДИТОР
Получатель ренты – это один из участников сделки. Получатель ренты получает определенное вознаграждение от плательщика ренты, а взамен он передает недвижимое имущество в собственность плательщику ренты. Важно понимать, что получателем ренты может быть только дееспособное совершеннолетнее лицо.
В рамках договора ренты юридические лица не могут быть покупателями, так они не могут являться собственниками имущества. Если собственника представляет другое лицо, то оно должно предоставить юридически оформленный документ, который подтверждает его права.
Например, нотариально заверенная доверенность.
Если вы хотите заключить договор ренты, но не знаете, как это сделать, мы предлагаем посетить бесплатную консультацию с нашими юристами по недвижимости: +7 800 500 3961 и +7 499 110 4133
ПРАВА ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ ИЛИ РЕНТНОГО КРЕДИТОРА
- Подписывая договор ренты, получатель получает определенный ряд прав. Среди них можно выделить следующие:
- — если вы заключили договор пожизненного содержания с иждивением, то получатель ренты имеет право контролировать действия плательщика ренты относительно имущества. Это связано с тем, что пока получатель ренты жив, плательщик имеет право выполнять различные действия с имуществом только с разрешения получателя ренты
- — если вы заключили договор пожизненной ренты, то получатель может расторгнуть его в одностороннем порядке, выкупив ренту. Этот пункт и размер выкупа должен быть прописан в договоре ренты заранее
— получатель ренты имеет право получать от плательщика определенную сумму выплат периодически. Размер выплат и периодичность должны быть прописаны в договоре ренты заранее.
- — получатель ренты имеет право на проживание на территории имущества до смерти
- — получатель ренты имеет право оспорить договор ренты, а также признать его недействительным (если речь идет о договоре постоянной ренты)
- В случае, если плательщик ренты не соблюдает свои обязанности, то получатель ренты защищен следующим образом:
- — если плательщик ренты систематически нарушает условия ренты, не оплачивая сделку, то, согласно статье 588 и 366 ГК РФ, он обязан выплатить неустойку:
- Статья 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты
За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 настоящего Кодекса, если иной размер процентов не установлен договором ренты.
Статья 366. Извещение поручителя об исполнении обязательства должником Должник, исполнивший обязательство, обеспеченное поручительством, обязан немедленно известить об этом поручителя.
В противном случае поручитель, в свою очередь исполнивший обязательство, вправе взыскать с кредитора неосновательно полученное либо предъявить регрессное требование к должнику.
В последнем случае должник вправе взыскать с кредитора лишь неосновательно полученное.
- — договор ренты может быть расторгнут, если плательщик ренты нарушает правила эксплуатации собственности
- — если недвижимое имущество серьезно пострадало или было уничтожено, то в том случае, если рента была застрахована, денежную компенсацию предоставляет страховая компания
- Если вы являетесь получателем ренты и считаете, что ваши права были нарушены, мы рекомендуем обратиться за помощью к нашим юристам по недвижимости: +7 800 500 3961 и +7 499 110 4133
- ОБЯЗАННОСТИ ПОЛУЧАТЕЛЯ РЕНТЫ
— получатель ренты обязан передать плательщику ренты имущество, согласно договору ренты. Получатель ренты должен пройти через процедуру перерегистрации прав собственности на плательщика ренты в Росреестре. Если речь идет об оформлении договора пожизненного содержания с иждивением, то на имущество может накладываться обременение.
— получатель ренты должен соблюдать все условия, прописанные в договоре ренты
— получатель ренты обязан предоставить все необходимые документы для того, чтобы оформить договор ренты. Среди документов можно выделить следующие: оригиналы документов, которые устанавливают права на имущество, а также документ, который подтверждает отсутствие обременения на имущество.
Если получатель не соблюдает условия ренты, то плательщик может требовать суд признать договор ренты ничтожным. Получатель ренты в таком случае должен будет возместить все расходы, которые понес плательщик ренты.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
- — получатель ренты (или рентный кредитор) – это одна из сторон договора ренты
- — получателем ренты может быть только физическое лицо
- — права и обязанности получателя ренты закреплены в договоре ренты
- — если плательщик ренты нарушает условия договора, он обязан выплатить неустойку, согласно ГК РФ
- ВОПРОС-ОТВЕТ
Кто может быть участником договора ренты?
Получатель ренты обязательно должен быть совершеннолетним и дееспособным.
Можно ли расторгнуть договор ренты?
Да, договор может быть расторгнут или признан недействительным, если документ оформлен неправильно.
Как происходит расторжение договора ренты?
Через суд при подаче искового заявления или в досудебном порядке. Если вы нуждаетесь в помощи юриста для расторжения договора ренты, мы предлагаем воспользоваться услугами наших юристов: +7 800 500 3961 и +7 499 110 4133
КУДА ОБРАЩАТЬСЯ ЗА ПОМОЩЬЮ
Если вы нуждаетесь в помощи при составлении договора ренты, то мы предлагаем посетить бесплатную консультацию с нашими профессиональными юристами по недвижимости.
Наши специалисты имеют огромный опыт в урегулировании конфликтов, связанных с недвижимостью. Мы ответим на все ваши вопросы, а также предложим различные варианты решения ваших проблем.
Связаться с нами вы можете по телефону:+7 800 500 3961 и +7 499 110 4133
Права и обязанности плательщика ренты: плательщика ренты и кредитора, расторжение договора | Жилищный консультант
1730
Содержание статьи:
Плательщик ренты
В соответствии с гражданским правом, сторонами рентного соглашения выступают: получатель ренты (рентный кредитор) и ее плательщик (рентный должник). Плательщиком ренты является физическое или юридическое лицо, которое в состоянии обеспечить выплату оговоренного содержания и гарантировать исполнение всех обязательств, прописанных в договоре ренты.
Плательщиком ренты может быть:
- Совершеннолетний гражданин, являющийся дееспособным на момент подписания договора.
- Юридическое лицо (фирма, компания, акционерное общество), которое вправе заключать соглашение ренты, и это не будут противоречить его деятельности, прописанной в уставных документах. Подписывается соглашение руководителем или законным представителем компании на основании выданной нотариально заверенной доверенности.
После заключения соглашения рентный плательщик получает некоторые права и принимает на себя ряд обязательств.
Права плательщика ренты
Права и обязанности сторон договора ренты прописываются в стандартной форме акта ренты.
Заключение соглашения о ренте дает плательщику следующие права:
- оформить в собственность движимое и недвижимое имущество, которое является предметом соглашения;
- на распоряжение собственностью по собственному усмотрению, если заключен договор постоянной ренты;
- если соглашение является пожизненной рентой или пожизненным содержанием с иждивением, то на распоряжение собственностью будет необходимо согласие рентополучателя;
- при заключении сделки о постоянной ренте, на оспаривание ее условий в суде.
При несоблюдении прав плательщика, рентополучатель обязан будет возместить ему причиненный материальный ущерб. Если нарушение происходит систематически, то должник вправе потребовать расторжения соглашения в судебном порядке путем подачи искового заявления.
Также плательщик может воспользоваться защитными средствами при заключении подобной сделки, к примеру, страхованием свои прав.
Обязанности плательщика ренты
Наряду с правами плательщик после проведения сделки получает обязанности плательщика ренты по договору пожизненного содержания или иного вида. К таковым относятся:
- оплата денежной компенсации в сумме, прописанной в соглашении ренты, и в том порядке, который был заранее оговорен;
- обеспечение имуществу то состояние, которое было на момент его переоформления (это необходимо для того, чтобы собственность не теряла своей стоимости), за исключением соглашения о постоянной ренте;
- оплата коммунальных услуг за квартиру;
- гарантирование рентополучателю проживания в помещении согласно договоренности;
- оплата налога на имущество физических лиц.
В судебной практике неисполнение плательщиком принятых обязательств, согласно содержанию ст. 310 и ст. 558 ГК РФ, может иметь следующие последствия:
- При несвоевременном перечислении денежных средств рентодатель выплачивает неустойку, которая изначально прописана в договоре ренты. Либо она начисляется в соответствие со ст. 366 ГК РФ.
- При систематическом неисполнении обязательств получатель ренты может обратиться в суд для расторжения соглашения. В этом случае, если имеется залог или задаток, то он останется в распоряжении рентополучателя.
Наиболее популярные вопросы и ответы на них по правам и обязанностям плательщика ренты
Вопрос: Здравствуйте. Меня зовут Александр. Недавно я заключил соглашение о ренте с пожилой женщиной. Сначала все шло благополучно, и мы подписали акт.
Когда дело дошло до передачи имущества в собственность, женщина начала отказываться, аргументируя тем, что она не поняла условий сделки. До этого момента мною был выплачен задаток в размере 50 тыс. рублей, чтобы старушка была уверена, что ее не обманут.
Так вот эти деньги она мне тоже отдавать не хочет, якобы потому, что это плата за подписанное соглашение, и я теперь могу в помещении проживать.
Подскажите, могу ли я теперь расторгнуть сделку на основании того, что мои права плательщика пожизненной ренты были нарушены и получить назад свои деньги?
Ответ: Добрый день Александр. В вашем случае есть несколько вариантов выхода из сложной ситуации.
Первый вариант заключается в том, чтобы попытаться объяснить бабушке, что она подписала соглашение о ренте, а не об аренде, и если она пойдет на то, чтобы продолжить такие правоотношения, совершить переоформление собственности.
Второй вариант – это признать сделку ничтожной по той причине, что бабушка не дополняла характер соглашения (ст. 166 ГК РФ). А третий вариант – это расторжение договора на основании неисполнения ваших прав (ст. 558 ГК РФ). Что касается денег, то при всех трех вариантах развития событий вы сможете получить свой взнос.
Пример по правам и обязанностям плательщика ренты
Ирина заключила соглашение ренты с соседом – пенсионером. Через некоторое время дедушка стал страдать серьезным заболеванием и потребовал увеличить сумму выплат для того, чтобы приобретать дополнительные медикаменты. Женщина отказалась, потому что в соглашении не было подобных вариантов развития событий.
Дедушка обратился к своим родственникам, а те подали заявление в суд о мошенничестве со стороны Ирины и введении старика в заблуждение. Представители рентополучателя требовали повышение размера выплаты или расторжения ренты без возмещения Ирине уже перечисленных средств.
Женщине пришлось подавать встречный иск, поскольку происходило нарушение ее прав.
Суд удовлетворил иск Ирины и отказал родственникам старика в повышении платы и расторжении соглашения, поскольку на момент подписания акта сосед находился во вменяемом состоянии, а Ирина ничем не нарушила условий сделки и вовремя выплачивала сумму, указанную в соглашении. Кроме этого судья вынес решение о возмещении женщине всех затрат, связанных с подачей искового заявления со стороны родственников соседа.
Заключение
В заключении можно сформулировать ряд тезисов:
- Сторонами сделки являются рентный кредитор и рентный должник.
- Плательщиком может являться как физическое лицо, так и юридическое. Все стороны сделки должны быть совершеннолетними и дееспоосбными.
- Если в качестве плательщика выступает юридическое лицо, то его законный представитель должен иметь правильно оформленную и нотариально заверенную доверенность.
- В акте ренты прописаны права и обязанности плательщика ренты.
- Под правами плательщика следует понимать те правовые действия, которые он может совершать в рамках подписанного соглашения.
- Основным правом плательщика является переоформление прав собственности на имущество на свое имя.
- Нарушение прав плательщика может привести к расторжению сделки с его стороны в судебном порядке, путем подачи искового заявления.
- Помимо прав в отношении плательщика установлен и ряд обязанностей. В качестве главных обязательств можно отметить: выплаты в пользу получателя ренты и плата за содержание жилого помещения.
- Если плательщик нарушит свои обязательства или будет их исполнять не должным образом, то получатель ренты может потребовать выплату неустойки или обратиться в судебную инстанцию для возмещения причиненного ущерба.
Список законов
- Статья 310 ГК РФ
- Статья 558 ГК РФ
- Статья 366 ГК РФ
- Статья 166 ГК РФ
Вам будут полезны следующие статьи
Получите консультацию по телефонам горячих линий:
- Москва МО:
- Санкт-Петербург и ЛО:
- Общероссийский:
Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!
Что такое Рента. Права Обязанности Отчуждение | Суворов Групп
Выберите букву
Уважаемые посетители нашего сайта, имея большой опыт в представлении интересов граждан в суде, мы судебные юристы по расторжению ренты не видим для себя сложности в правильном выборе способа защиты или восстановления нарушенного права, с которым вероятно столкнулись Вы, при обращении к данному разделу. К сожалению, мы не сможем передать Вам все свои юридические знания, которые мы используем при представлении интересов наших доверителей в суде в связи, с чем мы не можем нести ответственность за самостоятельное осуществление Вами своего права на судебную защиту.
Что такое договор ренты
Рента — в соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ это договор по которому одна сторона (получатель ренты) являющаяся собственником вещи передает её в собственность другой стороне (плательщику ренты), которая в свою очередь обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
В соответствии с п. 2 ст. 583 ГК РФ, по договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.
В зависимости от срока ренты она может быть постоянная рента (после смерти получателя ренты, его права переходят наследникам) или пожизненная рента (т.е. прекращается смертью получателя ренты).
В случае, если по договору ренты передаётся недвижимое имущество, а также если в нём установлена обязанность плательщика по содержанию получателя рента, данный договор называется договором пожизненного содержания с иждивением.
Ст. 599 Гражданского кодекса (ГК) РФ предусматривает основания, позволяющие требовать получателю ренты расторгнуть договор пожизненной ренты.
Так согласно п. 1 указанной статьи: в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты, получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Согласно п.
2 указанной статьи существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Например не выплата рентных платежей, не предоставление обусловленного договором содержания, обеспечения лекарствами, одеждой, продуктами и т.д.
В случае существенного нарушения плательщиком договора пожизненной ренты закон предоставляет право ее получателю требовать в суде либо выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 599 ГК РФ).
Если получатель ренты заявил требование о выкупе предмета ренты плательщиком, то возникает необходимость в определении размера выкупной цены, условия её определения, указаны в ст. 594 ГК РФ.
Порядок расчета выкупной цены различается в зависимости от того, за плату или бесплатно передавалось имущество под выплату пожизненной ренты.
Если такое имущество было передано за плату, то выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
В случае бесплатной передачи имущества под выплату ренты в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается собственно цена переданного имущества.
При этом цена такого имущества уже не может быть установлена сторонами по своему усмотрению, а определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ.
В данном случае цена такого имущества устанавливается исходя из цен, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичное имущество.
В случае заявления получателем ренты требования о расторжении договора ренты, он вправе требовать также возмещения убытков.
По общему правилу требовать возврата имущества получатель ренты не вправе, за исключением случая, если под выплату пожизненной ренты имущество отчуждено бесплатно, в данном случае получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ).
Важным по нашему мнению является, что в соответствии со ст. 600 ГК РФ случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.
Таким образом, риск утраты имущества несет на себе плательщик ренты, что полностью соответствует общим требованиям, предусмотренным ст. 211 ГК РФ, согласно которой риск случайной гибели имущества несет собственник имущества.
При этом плательщик ренты не освобождается от дальнейшей выплаты ренты на предусмотренных договором условиях.
Сущность договора ренты
Подводя итог вышесказанному, необходимо отметить, что при любой разновидности ренты суть отношений по договору сводится к тому, что плательщик ренты при заключении договора, моментом заключения которого согласно ст.
433 ГК РФ является момент его государственной регистрации, получает имущество (рассматриваем недвижимое) в собственность, взамен чего обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи, выполнять работы, оказывать услуги, предоставлять пожизненное содержание с иждивением бессрочно или на срок жизни получателя ренты.
Обременения прав собственности по договору ренты
Необходимо отметить, что в период действия договора собственность на недвижимое имущество, приобретенная при заключении договора, существенно обременена.
Одним из обременений права собственности является право залога на соответствующее недвижимое имущество получателя ренты, который является залогом (ипотекой) в силу закона и возникает без специального указания на это в договоре (п. 1 ст. 587 ГК РФ).
Залог в силу закона в данном случае призван обеспечить фактическую выплату ренты плательщиком ренты в пользу получателя.
Кроме названного обременения права собственности на полученное по договору ренты недвижимое имущество законом в п. 1 ст.
586 ГК РФ установлено так называемое право следования ренты судьбе имущества, то есть правило о том, что при передаче права собственности на имущество, полученное по договору ренты, от одного собственника к другому обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества, а лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.
Здесь также необходимо отметить и обстоятельство, являющееся спецификой договора пожизненного содержания с иждивением, а именно правило, закрепленное в ст.
604 ГК РФ, согласно которому плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным образом обременять недвижимое имущество только с предварительного согласия получателя ренты.
Применительно к жилым помещениям это означает, в частности, что без согласия получателя ренты плательщик ренты, несмотря на то что юридически он является собственником жилого помещения, не может зарегистрировать каких-либо третьих лиц в данном жилом помещении по месту жительства.
Право получателя ренты на расторжение договора
Помимо обременений права собственности на недвижимое имущество, полученное по договору ренты, призванных обеспечить и гарантировать права получателя ренты на выплату ренты, законодательством предусмотрен ряд иных гарантий прав получателя ренты, среди которых следует отметить возможность получателя ренты, связанную с расторжением договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения плательщиком ренты его договорных обязанностей. Так, п. 1 ст. 599 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты получатель ренты вправе потребовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. То же самое по сути правило действует в отношении договора пожизненного содержания с иждивением, когда при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо уплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законодательством (п. 2 ст. 605 ГК РФ). В отношении постоянной ренты такого правила законодательством специально не предусмотрено, однако это не исключает расторжения договора постоянной ренты по общим правилам о расторжении договора, предусмотренным ГК, в случае существенного нарушения его условий плательщиком ренты.
Право и обязанность выкупа ренты плательщиком
Необходимо отметить, что плательщик постоянной ренты обладает более широкими правами по сравнению с плательщиком пожизненной ренты или плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. К числу прав плательщика постоянной ренты следует отнести его возможность выкупить постоянную ренту и таким образом отказаться от дальнейшей выплаты ренты. При этом п. 3 ст.
592 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому отказ плательщика постоянной ренты от права на выкуп ренты ничтожен. Сам выкуп постоянной ренты происходит путем выплаты получателю ренты денежной суммы в размере, определяемом законодательством (статьей 594 ГК РФ).
Кроме права на выкуп ренты у плательщика ренты есть и обязанность выкупить ренту по требованию получателя ренты в случаях, предусмотренных законодательством. Причем обязанность выкупить ренту по требованию получателя ренты есть не только у плательщика постоянной ренты, но и у плательщика ренты по договору пожизненной ренты и договору пожизненного содержания с иждивением.
Так, обязанность плательщика ренты выкупить постоянную ренту по требованию получателя ренты возникает в случаях, когда: плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год; плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты; плательщик ренты признан неплатежеспособным, либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором; недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами; в иных, предусмотренных договором случаях. Обязанность плательщика ренты выкупить ренту по требованию получателя ренты по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением возникает в случаях существенного нарушения им договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением и предусмотрено п. 1 ст. 599 и п. 2 ст. 605 ГК РФ.
Отчуждение имущества под выплату ренты за плату или бесплатно
Одним из важных моментов, связанных с заключением договора ренты, является возмездность отчуждения имущества под выплату ренты. Так, согласно п. 1 ст.
585 ГК РФ имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
В том случае, если имущество передается под выплату ренты за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила ГК о купле-продаже. В случае же, если имущество передается бесплатно, применяются правила о договоре дарения (п. 2 ст. 585 ГК РФ).
Порядок оформления договора ренты недвижимого имущества
Порядок оформления договора ренты в отношении недвижимого имущества можно разделить на два этапа. Первый — нотариальное удостоверение договора. Второй — государственная регистрация договора и прав нового собственника. Нотариальное удостоверение договора ренты осуществляется путем явки сторон договора к нотариусу.
В связи с отчуждением по договору ренты недвижимого имущества, указанные договоры удостоверяет нотариус в пределах нотариального округа, в котором находится недвижимое имущество (ст. 13, 56 Основ законодательства РФ о нотариате), в Москве — в пределах территории города.
Нотариус на основании представленных документов, удостоверяющих личность граждан или юридических лиц, а также с применением иных способов удостоверяется в личности явившихся за удостоверением договора. Нотариусом проводится проверка дееспособности лиц, обратившихся за удостоверением договора, сторонам разъясняется смысл и значение договора.
Содержание договора ренты зачитывается обратившимся лицам вслух, после чего в присутствии нотариуса ими подписывается договор.
В случае если гражданин в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам не может собственноручно подписать договор, по его поручению в его присутствии и в присутствии нотариуса договор может подписать другой гражданин с указанием причин, по которым договор не может быть подписан гражданином собственноручно.
При удостоверении договора нотариусом на экземплярах договора ренты совершается удостоверительная надпись. Удостоверенный нотариусом договор ренты выдается сторонам договора в соответствующем количестве экземпляров. Один экземпляр договора остается в делах нотариальной конторы.
Государственная регистрация перехода права собственности от плательщика ренты к получателю осуществляется Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующему субъекту РФ.
В связи с тем, что регистрация права собственности плательщика ренты происходит на основании нотариально удостоверенного договора, она осуществляется в срок, не превышающий трех рабочих дней с момента обращения (ч. 3 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Для государственной регистрации сторонами предоставляются следующие документы: заявление о регистрации права собственности; документ, удостоверяющий личность заявителя (оригинал паспорта, иного документа); документ (платежное поручение) об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию (не представляется, если в соответствии с Налоговым кодексом РФ лицо освобождено от уплаты государственной пошлины) — вместо этого предоставляются документы, являющиеся основаниями для предоставления льготы; если договор ренты представляется на регистрацию доверенным лицом от имени кого-либо из сторон договора, доверенность, подтверждающая соответствующие полномочия; правоустанавливающий и правоподтверждающий документы получателя ренты на объект недвижимости (жилое помещение), к которым относятся документ — основание приобретения жилого помещения в собственность (договор купли-продажи, передачи, иной договор), а также свидетельство о государственной регистрации права собственности получателя ренты на жилое помещение, подтверждающее его право; подписанный сторонами договор дарения в трех экземплярах; кадастровый паспорт жилого помещения (в большинстве случаев — не представляется); нотариально удостоверенное согласие супруга получателя ренты, если предмет договора является совместной собственностью супругов; в ряде не так широко распространенных случаев — иные документы. В результате государственной регистрации перехода прав собственности на плательщика ренты Росреестром получателю ренты выдается экземпляр договора ренты, плательщику ренты — экземпляр договора и свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости с обременением.
Правовые проблемы, иски, вытекающие из договора
Среди споров, возникающих в связи с заключением и исполнением договора ренты, объектом которого является недвижимое имущество, наиболее распространенными являются две группы споров.
Первая — споры, связанные с предъявлением получателями ренты исков о расторжении договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) плательщиком ренты связанных с выплатой ренты обязательств на основании статей 599 и 605 ГК РФ.
Вторая — споры, связанные с предъявлением получателем ренты (иными заинтересованными лицами) исков, связанных с признанием договора ренты недействительным и применением последствий его недействительности или признанием договора ренты ничтожным.
Все названные иски рассматриваются районными судами в порядке искового производства по месту нахождения недвижимого имущества (объекта договора ренты). Подсудность по этой категории гражданских дел является в силу ч. 1 ст. 30 ГПК РФ исключительной и не может быть изменена соглашением сторон.
Необходимо отметить, что несмотря на процессуальное равенство сторон, состязательность в гражданском процессе и необходимость для сторон доказывать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, традиционно суды при рассмотрении исков, отнесенных как к первой, так и ко второй группе, придерживаются позиции защиты интересов социально более слабой стороны, которой является как правило получатель ренты. Важно отметить, что если плательщик ренты при заключении договора не осуществляет предпринимательскую деятельность, его ответственность за неисполнение обязательства по выплате ренты наступает при наличии его вины, отсутствие которой должен доказать плательщик ренты как лицо, нарушившее обязательство (п. 1, 2 ст. 401 ГК РФ). В случае же, если при заключении договора ренты плательщик выступает как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, его ответственность наступает независимо от вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства и ограничена лишь действием непреодолимой силы, действие которой должен доказать плательщик ренты.
Субъективное право получателя ренты на жилое помещение — Пролог
Несмотря на прямое закрепление в ст. 34 ЖК РФ особого вещного права на жилое помещение, основанием которого выступает договор пожизненного содержания с иждивением, за последние десять лет единственной полноценной работой по анализу данного субъективного права остается монография М. Н. Рахваловой [1].
Вместе с тем, несмотря на глубину и содержательную характеристику проведенного исследования, представляется, что некоторые вопросы, связанные с анализом права пользования жилым помещением получателя ренты, не были обозначены, либо не получили должной оценки и развития.
Остановимся в рамках данной работы на наиболее спорных доктринальных и практических вопросах.
Природа субъективного права получателя ренты.
Позиция законодателя на этот счет сомнений не вызывает: право получателя ренты отнесено к вещным правам, поскольку ст. 34 расположена в главе «Право собственности и иные вещные права на жилые помещения». При этом договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) является основанием для возникновения данного ограниченного вещного права.
Таким образом, необходимо четко понимать, что заключенный договор пожизненного содержания с иждивением, в котором предусмотрено право получателя ренты проживать в жилом помещении, порождает два вида правоотношений: 1.
исключительно гражданско-правовое обязательственное правоотношение по передаче жилого помещения в собственность плательщика ренты с возложением обязанностей по выплате рентных платежей и 2. жилищное правоотношение по пользованию жилым помещением. И если первый вид отношений в должной мере представлен в рамках ГК РФ (гл.
34), то отношение по пользованию жилым помещением гражданским законодательством не урегулировано и подчиняется ст. 34 ЖК РФ.
Договор как основание возникновение вещного права абсолютно не противоречит доктрине и является допустимым.
Именно поэтому не вызывает возражений подход, предложенный в свете реформы гражданского законодательства и изложенный в Проекте федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Проект)[1]. В пункте первом статьи 302.2 Проекта прямо указывается, что основанием возникновения личного пользовладения может быть соглашение сторон. В качестве такого соглашения может выступить договор пожизненного содержания с иждивением, который будет являться основанием для возникновения особого вещного права – права личного пользовладения. Кроме того, пользовладение подлежит государственной регистрации, которая будет носить правопорождающий характер[2].
Однако разница с сегодняшней ситуацией и нормами Проекта проявляется в одной, на первый взгляд незначительной, но, как представляется, принципиальной детали. В проекте договор выступает лишь основанием возникновения вещного права, тогда как его содержание (права и обязанности) императивного определены законом.
Другими словами, соглашением сторон изменить права и обязанности участников отношений нельзя. В ст.
34 ЖК РФ содержится противоположная формулировка: гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуется жилым помещением на условиях, которые предусмотрены статьей 33 настоящего Кодекса, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением.
Буквальное прочтение данной нормы позволяет утверждать, что в договоре пожизненного содержания с иждивением могут быть установлены условия пользования жилыми помещениями, другими словами – права и обязанности участников данных правоотношений. Вместе с тем в доктрине незыблемым является подход, согласно которому содержание вещного права не может устанавливаться по соглашению сторон, содержание вещного права должно быть императивно закреплено в законе.
Сказанное позволяет утверждать, что в настоящее время, вещная природа права получателя ренты на жилое помещение не последовательна проведена в жилищном законодательстве, а предлагаемое реформирование гражданского законодательства в этой части стоит поддержать: в ст. 34 ЖК РФ должно быть прописано содержание правомочий и долженствований получателя ренты, а возможность изменять их соглашением сторон следует исключить.
Содержание права получателя ренты на жилое помещение.
Отметив выше, что гражданское законодательство не регулирует право пользования, отдавая это на откуп жилищному законодательству, тем не менее, обращаем внимание, что исследование норм гражданского законодательства по этому вопросу необходимо с точки зрения характеристики договора как основания возникновения указанного права. Обозначим несколько вопросов, которые представляются нам принципиальными.
а) всегда ли получатель ренты сохраняет право проживания в жилом помещении?
В ст. 602 ГК РФ устанавливаются обязанности плательщика ренты по отношению к получателю ренты: обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним; кроме того, договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
Все перечисленные обязанности устанавливаются на основании договора и их перечень не является обязательным, поскольку в статье указываются, что обязанности плательщика ренты «могут включать».
Соответственно, если стороны не прописали в договоре потребность в жилище у получателя ренты, то о возникновении ограниченного вещного права пользования не может идти и речи.
В договоре должна быть прямо закреплена возможность получателя ренты проживать в жилом помещении, которое ему уже не принадлежит на праве собственности. В противном случае – получатель ренты должен освободить жилое помещение, которое перешло в собственность плательщика ренты.
б) возможно ли предоставление в пользование получателю ренты иного жилого помещения (а не того, которое было предоставлено под выплату ренты)?
Отсутствие запрета в гражданском законодательстве, позволяет положительно ответить на данный вопрос. Как безапелляционно указывает М.Н.
Рахвалова «…плательщик ренты обязан предоставить ее получателю право пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, либо иным жилым помещением согласно договору» [1, с. 138]. Вместе с тем без ответа остается вопрос о природе возникающего при этом права.
Автор видит схожесть данного права с правами нанимателя по договору коммерческого найма, а также с членами семьи собственника, но в итоге приходит к выводу о том, что при предоставлении иного жилого помещения все равно должно возникнуть особое субъективное право, регламентированное ст.
34 ЖК РФ. Одновременно с этим, допуская ситуацию предоставления в пользование жилого помещения, не принадлежащее плательщику ренты на праве собственности [1, с. 138-141].
Представляется, что подход к подобной ситуации должен быть иным. Во-первых, плательщик ренты, на которого возлагается обязанность обеспечить получателя ренты жилищем, имеет различные правовые возможности для исполнения данной обязанности, которые следует конкретизировать в договоре.
Плательщик может вселить получателя в свое жилое помещение на основании договора безвозмездного пользования (ссуды), может снимать для него жилое помещение по договору коммерческого найма (получатель ренты будет нанимателем, а обязанность оплачивать будет возложена на плательщика ренты). Проживание получателя ренты в ином жилом помещении только тогда будет подпадать под регулирование ст. 34 ЖК РФ, когда в договоре пожизненного содержания с иждивением будет четко указано, что плательщик ренты обязан предоставить жилое помещение именно на этом правовом основании.
Безусловно, требуется детальное указание в договоре какое жилое помещение должно быть предоставлено получателю и на каких правовых основаниях.
Открытым остается вопрос о том, как будет разрешен спор, если в договоре лишь констатируется, что плательщик обязан обеспечить получателя жилым помещением, без конкретизации указанных обстоятельств.
Представляется, что в этом случае выбор способа исполнения данной обязанности будет принадлежать должнику (плательщику ренты).
в) каковы права и обязанности получателя ренты при возникновении у него ограниченного вещного права, предусмотренного ст. 34 ЖК РФ?
Как известно, и уже ранее было процитировано, ст. 34 ЖК РФ достаточно лаконична, и фактически ограничивается лишь констатацией того, что подобное вещное право существует, отсылая при этом к ненамного более подробным нормам о субъективном праве отказополучателей. Следует, безусловно согласиться, что указанные статьи ЖК РФ нуждаются в наполнении их конкретным содержанием.
Подробные предложения на данный счет изложены в работе М. Н.
Рахваловой и, в частности, касаются, пределов использования предоставленного жилого помещения (только для проживания); права на вселение членов своей семьи (не только несовершеннолетних, но и супругов); право на сохранение жилого помещения за получателем ренты при временном отсутствии; обязанностей по поддержанию помещения в состоянии, пригодном для проживания. И, несмотря на тот факт, что не все предложения заслуживают поддержки, согласимся с общим подходом, основанным на необходимости детализации в жилищном законодательстве прав и обязанностей получателя ренты как участника жилищных правоотношений.
При этом заметим, что право получателя ренты обладает своими собственными особенностями и не должно полностью совпадать с правом отказополучателя на жилое помещение. В частности, это можно продемонстрировать при анализе возможности/невозможности получателя ренты вселять в жилое помещение членов своей семьи.
Применительно к отказополучателям такая возможность должна отсутствовать, поскольку все признают личный характер данного права. Вместе с тем автоматический «перенос» указанного понимания на субъективное право получателя ренты не является правильным.
Обратим внимание на то обстоятельство, что Проект ГК РФ установил невозможность обладателя узуфрукта вселять в жилое помещение любых лиц, за исключением несовершеннолетних детей, тем самым подтвердив личный характер права проживания не только отказополучателя, но и получателя ренты.
Однако, в судебных спорах, связанных с расторжением договора ренты, нередко упоминаются члены семьи получателя ренты, что свидетельствует о том, что указанные лица проживают в жилом помещении, но их субъективное право даже не упоминается в законе, как и сама возможность для получателя ренты на подобное вселение[3].
Особого внимания в свете поставленного вопроса заслуживает обсуждение обязанности получателя ранты по внесению платежей за коммунальные услуги.
Формулировка «пользуется наравне с собственником» подразумевает не только вышерассмотренные критерии, но и следующее: дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане, проживающие в жилом помещении, несут солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданами. Другими словами, если в договоре обязанность по внесению коммунальных платежей не возложена на плательщика ренты, то получатель ренты обязан наравне с плательщиком ренты нести все расходы по обеспечению жилого помещения коммунальными услугами.
Однако такое законодательное регулирование не соответствует духу закона. Цель заключения договора ренты для получателя – это обеспечение поддержки для реализации права на достойный образ жизни.
Абсолютно логичным выглядит следующий вопрос: а из каких средств получатель ренты будет нести ответственность по обязательствам в отношении жилого помещения, вытекающую из права пользования? Представляется, что получатель ренты обязан производить выплаты из средств, которые предоставляются плательщиком ренты, на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Именно поэтому суды в ситуации споров о внесении коммунальных и иных платежей достаточно часто встают на сторону получателя ренты, что объясняется в большей степени не ссылкой на законодательные акты, а завуалированным социальным неравенством.
Приведем один пример. В договоре ренты было прямо закреплено, что на плательщика ренты возложены расходы только по уплате налогов на недвижимость, ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и придомовой территории. Оплата коммунальных платежей в обязанности собственника не входила.
Требования производить оплату коммунальных платежей и компенсировать фактически понесенные плательщиком ренты расходы по оплате коммунальных услуг, судом удовлетворены не были. Аргументация следующая: судебная коллегия соглашается с толкованием условий договора, приведенном в решении суда, поскольку оно соответствует положениям ст.
431 ГК РФ и привело суд к обоснованному выводу о том, что пользование Уразовой Е.И. жилым помещением в соответствии с условиями договора носит безвозмездный характер[4].
Вместе с тем, безвозмездность проживания никоим образом не исключает обязанностей по оплате коммунальных услуг, которыми непосредственно пользовался получатель ренты. Так, в соответствие со ст.
695 ГК РФ, регулирующей обязанности ссудополучателя по договору ссуды (безвозмездного пользования) закреплено, что ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание.
Несмотря на тот факт, что временные жильцы определяются в законе как лица, обладающие правом временного безвозмездного проживания в жилом помещении на срок до 6 месяцев, в ЖК РФ прямо закреплена обязанность по внесению коммунальных платежей за пользование ими жилым помещением (п. 12 ст. 155 ЖК РФ).
Другими словами, отсутствие платы за пользование (проживание) не исключает несение обязанностей по оплате коммунальных услуг. Тем более, что ЖК РФ четко разграничивает такие понятия как плата за жилое помещение и плата за коммунальные услуги.
В свете вышесказанного, выглядит логичным закрепление в жилищном законодательстве указания о том, что обязанности по содержанию жилого помещения и оплате коммунальных услуг должны возлагаться на плательщика ренты, если иное не установлено договором.
Прекращение права пользования жилым помещением получателем ренты.
Представляется, что, как и в ситуации с правами и обязанностями участников отношений по пользованию жилыми помещениями, требуется конкретизация оснований прекращения права пользования жилым помещением получателем ренты в рамках жилищного законодательства.
Виновные действия получателя ренты как участника жилищных правоотношений, которые могут стать причиной для прекращения права пользования, поименованы лишь в отношении отказополучателя в ст. 35 ЖК РФ.
При этом возможность применения этой нормы к получателю ренты выглядит проблематичной, поскольку ст. 34 ЖК РФ отсылает исключительно к ст.
33 в отношении условий пользования, но ни в отношении оснований для прекращения данного права.
Кроме того, требуется введение дополнительного основания для прекращения права пользования в жилом помещении – это непроживание в нем в течение определенного периода времени (например, одного года).
Предложение рассматривать непроживание лица как основание для прекращения прав на жилое помещение обосновывалось уже не раз [2, с. 439-440], однако, применительно к ренте оно может быть подкреплено дополнительными аргументами, связанными с природой данных отношений.
Коль скоро предоставление жилого помещения – есть обязанность в рамках заключенного договора пожизненного содержания с иждивением в целях удовлетворения потребности получателя в жилище, то непроживание в жилом помещении свидетельствует об отсутствии такой потребности, что в свою очередь, должно становиться основанием для прекращения данного права.
Проанализировав отдельные спорные вопросы, связанные с правом пользования, возникающим при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, представляется необходимым усовершенствовать правовое регулирование данных отношений в рамках ЖК РФ.