Когда предварительный договор признается основным?

Сделки с недвижимостью – очень тонкая материя. Множество нюансов, исполненных или упущенных, формируют имущественные права и отношения на долгие годы. Ошибка при покупке или продаже квартиры обходится дорого и в материальном, и в моральном плане. Для того, чтобы защитить продавца и покупателя от некоторых рисков, был создан такой инструмент, как договор о намерениях. Он активно использовался еще во времена Римской империи, и вместе с элементами римского права прочно обосновался в современной юриспруденции. Однако в нашей реальности такой вид договора встречается не так часто, как мог бы. Для популяризации предварительного договора мы расскажем подробно о выгоде и о спорных моментах его заключения.

Содержание

Этот документ еще называют договором о намерениях. Он письменно фиксирует желание продавца продать, а покупателя – приобрести в собственность объект недвижимости. Действия, связанные с заключением этого договора, регулируются статьей 429 Гражданского кодекса РФ.

Самое широкое применение предварительный договор находит в сделках с недвижимостью. Иногда складываются ситуации, в которых продавец и покупатель собираются заключить сделку, но в данный конкретный момент времени не могут осуществить свое намерение.

Те, кто обходятся без предварительного договора, в процессе ожидания несут определенные риски. Например, продавец может найти более обеспеченного покупателя, а покупатель, в свою очередь, может найти более интересный вариант.

В этом случае вторая сторона оказывается не у дел – потеряно время, и чаще всего еще и деньги, потому что цены на недвижимость не стоят на месте. А имеют тенденцию к постоянному росту.

Никакими имущественными правами предварительный договор не наделяет, но обязывает заключить основной документ на условиях и по цене, оговоренной в предварительном соглашении.

Этот договор не подлежит обязательной регистрации в управлении Росреестра или нотариальному заверению. Но при желании вы можете провести эти процедуры.

Официально в законную силу документ вступает после подписания его сторонами.

Что включает в себя предварительный договор

В соответствии с действующим законодательством, соглашение о намерениях должно содержать несколько обязательных пунктов. Другие важные сторонам пункты можно добавлять в соглашение по взаимной договорённости.

Обязательные пункты:

фамилии, имена, отчества, паспортные данные, сведения о регистрации и другие реквизиты сторон;
описание объекта договора, по которому его можно четко установить. В случае с недвижимостью это адрес, площадь, и другие технические характеристики;
цена объекта договора. Это стоимость, за которую продавец обязуется передать объект покупателю. Иногда в договоре сторонами предусматривается вариант снижения/повышения установленной цены при наступлении каких-либо обстоятельств;
дата подписания договора и подписи всех сторон по нему;
в соответствии с ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, которая установлена для основного договора. В случае, если эта форма не оговорена, то в простой письменной форме. В противном случае, договор о намерениях считается ничтожным.

По своему усмотрению стороны могут указать в договоре другие важные для них параметры.
Желательные пункты:

дата, по истечении которой договор должен быть заключен. В случае, если дата в договоре не прописана, Гражданский кодекс устанавливает, что основной договор должен быть подписан в течение года после предварительного. Если по истечении указанного срока или срока, определенного законодательством, основной договор не заключен, и ни одна из сторон не направила другой предложение о заключении основного договора, то предварительный договор считается утратившим силу;
внесение сведений об авансе или задатке по сделке. Здесь надо понимать, что это разные понятия. Аванс – это часть суммы, которая будет включена в стоимость квартиры. По закону, стороны могут отказаться от сделки, вернув аванс покупателю в том же размере в случае если произошел значительный скачок цен на недвижимость. В случае с задатком, при отказе от сделки по инициативе покупателя сумма ему не возвращается. А вот если от сделки отказался продавец, то задаток передается второй стороне в двойном размере. Сумма задатка или аванса обычно составляет 5-10% от стоимости сделки;
обязательство продавца передать имущество покупателю в том же виде, в каком оно было в день осмотра;
порядок и сроки передачи денежных средств от покупателя к продавцу;
подтверждение собственника о том, что на предмет договора не наложено обременение и на него не претендуют в установленном законом порядке третьи лица;
пункт об аннулировании договора. Стороны могут указать, в каком случае предварительный договор теряет свою силу. Если такие условия не установлены, то при отказе одной стороны от исполнения условий договора, вторая сторона вправе подать в суд.

Когда договор о намерениях – необходимость, а не прихоть?

Предварительный договор в некоторых ситуациях – настоящее спасение. В реальности могут складываться различные ситуации, не позволяющие зарегистрировать переход права собственности здесь и сейчас.

Если при этом ни одна из сторон не хочет потерять возможность заключить сделку, и опасается, что другая сторона по истечении времени может изменить свое мнение и отказаться от покупки (продажи), придет на помощь предварительный договор.

Вот случаи, в которых он спасет ситуацию:

Квартира находится в собственности у нескольких лиц, и одно из них не имеет возможности в настоящее время присутствовать при сделке или оформить доверенность. Поскольку сделка купли-продажи совершается только в присутствии всех собственников или их представителей по доверенности, можно отсрочить заключение договора до приезда собственника, сохранив исходные условия продажи квартиры.
У продавца не готов необходимый для сделки пакет документов. Как известно, сбор всего необходимого может занять длительное время. Чтобы покупатель не сорвался с крючка, пока продавец обивает пороги всех необходимых инстанций, придуман предварительный договор. Хотя конечно документы лучше подготовить сразу к старту продажи квартиры.
В случае, если квартира приобретается с использованием субсидий или сертификатов (например, военного или материнского). В случаях с частичным государственным финансированием покупки, деньги по сертификату или субсидии перечисляются не сразу, а только после регистрации сделки. А это может занять порядка двух недель. Тогда после погашения привлеченной средств составляется соглашение об окончательном расчете с внесением остальной суммы и переходом права собственности.
У покупателя нет полной суммы, необходимой для сделки, но он уверен, что она появится, скажем, через месяц. Он получит наследство, премию или успеет продать свою квартиру.
Продавец только вступает в наследство на данную квартиру. Наследственные процедуры длятся не менее полугода, а если наследство спорное, то и более – в судах и в других инстанциях. Поэтому с одной стороны, договор о намерениях зафиксирует желание продавца и покупателя совершить сделку. С другой стороны, наследственные дела могут быть непредсказуемы. Мы рекомендуем заключать предварительные договоры (да и вообще любые договоры) только с людьми, у которых есть на руках документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимого имущества.
Для совершения сделки продавцу необходимо совершить некоторые действия – например, сняться с регистрационного учета, вывезти мебель, получить согласие на продажу от органов опеки и попечительства в случае, если одним из собственников продаваемого имущества является несовершеннолетний гражданин.
При заключении цепочки альтернативных сделок. Например, если есть несколько квартир и их нужно продать, чтобы купить другую, заключаются предварительные договоры между всеми участниками цепочки.

Подводные камни заключения предварительного договора

К сожалению, юридическая грамотность обычных людей оставляет желать лучшего. Наши сограждане до сих пор подписывают, не проверяя текста документа, легко передают свои личные данные посторонним. А даже если и читают, то написанному значения не предают. Поэтому у многих словосочетание «предварительный договор» не вызывает каких-то серьезных эмоций. Люди считают, что этот договор подписан «понарошку» и все равно они смогут отказаться от его исполнения при изменении обстоятельств. И большим удивлением, а в дальнейшем и финансовыми тратами оборачивается внезапная повестка в суд от второй стороны. Чтобы избежать неприятных ситуаций при заключении договора о намерениях, вы должны понимать, какие правовые последствия за собой влечет его подписание:

возможно значительное изменение цен на рынке недвижимости. В случае, если цена на жилье внезапно и ощутимо вырастет, вы можете не уложиться в оговоренную сумму для покупки своего жилья. Впрочем, если вы покупатель, а цены значительно выросли, в этой ситуации вы останетесь в выигрыше.
законом не запрещено в предварительном договоре указывать факт передачи задатка от продавца покупателю в качестве меры, подтверждающей серьезность намерений сторон. И зачастую этот пункт указывается в соглашении. Стороны подразумевают, что в случае неисполнения обязательств продавцом задаток возвращается к покупателю в двойном размере. А если договор не заключен по инициативе покупателя, то задаток в полном объеме остается у продавца в качестве компенсации. Однако при возникновении разногласий в последствии часто стороны обращаются в суд. А судебная практика показывает, что не всегда судом признается факт передачи задатка при использовании для этих целей предварительного договора. В этом случае покупатель может потерять задаток. Опытные юристы рекомендуют оформлять договор о намерениях и соглашение о задатке разными актами, не объединяя их в одном документе.

отказ от исполнения договора о намерениях также влечет за собой определенные последствия. В случае неисполнения одной стороной своих обязательств по договору, вторая сторона вправе обратиться в суд. В большинстве случаев суд признает законность заключенного предварительного договора и обязывает стороны заключить сделку на условиях, в нем прописанных. По дополнительным требованиям истца на отказавшуюся сторону судом может быть возложена обязанность оплатить все издержки и убытки, связанные с уклонением от заключения договора. При таком исходе событий, основной договор считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу, если в самом решении суда не указан иной срок.
при покупке квартиры в новостройке с использованием предварительного договора, будьте предельно внимательны. Во-первых, недобросовестный девелопер может заключить договор на указанную квартиру не только с вами, а потом продать ее тому, кто его сердцу милее (читай тому – кто больше заплатит). Потому что предварительный договор должен содержать в себе точные технические характеристики помещения. А если квартира не построена, то и ее экспликация, и метраж могут отличаться от договорной. Соответственно, застройщик заявит, что это не ваша квартира и точка. Вы потеряете время, деньги (за время строительства цены на жилье подросли) и еще время, если обратитесь в суд для решения вопроса. Судебная практика по таким делам бывает разная.
при заключении предварительного договора купли-продажи с застройщиком в случае банкротства последнего или задержки строительства можно распрощаться с вложенными деньгами. В этих случаях неустойка рассчитывается судом с момента регистрации договора долевого участия в строительстве либо договора купли-продажи. Предварительный договор не является ни тем, ни другим. Поэтому при работе с застройщиками мы рекомендуем исключительно заключение договора долевого участия в строительстве либо путем создания накопительного жилищного кооператива.
Требование о понуждении к заключению договора может быть направлено уклоняющейся стороне в течение полугода с момента неисполнения обязательств другой стороной.

Заключение

Несмотря на то, что предварительный договор купли-продажи не предполагает таких же существенных последствий, какие, например, наступают в результате сделки купли-продажи или дарения, к его заключению необходимо подойти со всей серьезностью. Ошибки, допущенные при составлении, могут доставить серьезные неприятности.

Например, неправильно составленный договор о намерениях судом признается недействительным. Поэтому при совершении любого юридически значимого действия лучше всего обратиться за помощью к специалисту.

Можно направить шаблон договора на правовую экспертизу, либо взять юриста с собой на подписание договора. И обязательно читайте то, что вы подписываете.

А если написанное вызывает вопросы – не стесняйтесь их задавать или взять паузу для обдумывания. Берегите себя и свою недвижимость.

Основной договор и предварительный

Гражданским кодексом РФ (ст. 420 п. 1) под термином «договор» понимается соглашение, как правило, двух сторон, регламентирующее имеющиеся и возникающие в будущем их права и обязанности.

Классификация такого рода документов обширна.

Они подразделяются в зависимости от количества участников сделки, времени заключения, имущественной выгоды, публичности, предмета, по соотношению прав и обязанностей и так далее.

Предварительный договор предшествует основному. Образно говоря, он является подготовкой к заключению основного соглашения. Его главной целью является закрепление предварительных договоренностей. Статья 429 ГК РФ фиксирует условия для составления юридически грамотного документа.

В первую очередь, необходимо указать условия, позволяющие идентифицировать предмет. В целях избегания разногласий также следует зафиксировать прочие существенные условия. Условия делятся на два типа.

Первый – условия, имеющие отношение к текущему документу (дата подписания основного соглашения, возможность расторжения предварительных договорённостей, неустойка и прочее).

Второй — относящиеся к основному договору (предмет, цена и так далее).
Обычно указывают период заключения основного договора, если его не прописать, то по умолчанию принимается один год с момента подписания документа.

Если одна из сторон будет уклоняться от составления основного документа, то с помощью суда возможно принудительное его заключение. Таким образом, юридически грамотное соглашение призвано исключить риски сторон, которые могут возникнуть при нежелании заключать основной документ.

Если же основной договор так и не будет подписан, или какая-либо сторона не направит другой стороне письмо с предложением о его заключении, то обязательства, предусмотренные предварительным соглашением будут прекращены.

Основное соглашение, заключённое по предварительной договорённости, порождает права и обязанности, возникающие в процессе продажи объектов, оказания услуг, выполнения работ и так далее. Его отличительной чертой является сохранение прописанных ранее условий. Как было упомянуто выше, такого рода документ может вступить в силу по инициативе одной из сторон по результатам судебного заседания.

Принципиальным отличием предварительного договора является то, что в результате подписания имущественные права у участников сделки не возникают. Как было сказано ранее, эти права и обязанности возникают вследствие заключения основного договора.

Ещё одной отличительной чертой предварительного соглашения является необходимость указания срока заключения основного документа. Даже в случае отсутствия этих данных срок жестко регламентирован и составляет один год, как было упомянуто выше.

Читайте так же: Образец договора перевозки пассажиров

В отличие от основного, в предварительном нет необходимости отражать максимально детально предмет сделки, тем более, что зачастую на этапе его подписания нет возможности указать уникальные характеристики (например, объект ещё строится и не присвоен фактический адрес).

Зачастую предварительное соглашение фиксирует цену сделки, но не является основанием для осуществления денежных оборотов. Возможно произвести частичную оплату в виде аванса в счёт будущих платежей.

Данный документ содержит, в первую очередь, намерение о совершении сделки, поэтому прилагающие документы, без которых невозможно подписание основного договора, не требуются.

Ещё одним отличием, значительно облегчающим действия сторон и экономящим их время, является то, что соглашение не требует регистрации и заверения у нотариуса. Для придания документу юридической силы достаточно составить его в письменной форме и подписать обеими сторонами.

В каких случаях предварительный договор можно признать основным

Изменение квалификации договора в куплю-продажу возможно в том случае, если в предварительном соглашении прописаны следующие существенные условия:

оплата части цены предмета сделки (на практике внесение предоплаты более половины от полной стоимости увеличивает шансы на переквалификацию документа);
передача имущества и порядок оплаты в рассрочку.

Безотлагательным условием переквалификации соглашения является то, что объект уже существует и у продавца оформлены права на него.

Ещё одним распространённым сценарием является признание предварительного соглашения договором участия в долевом строительстве (ДУДС). Если застройщик уклоняется от заключения ДУДС, либо не соблюдает условий предварительного, то верным решением будет перевод формы договора в основной. Для этого необходимо выполнение следующих условий:

ДУДС не заключается по вине застройщика, при этом срок для его заключения истёк;
объект сдан в эксплуатацию, построен, или же хотя бы начаты строительно-монтажные работы;
стоимость объекта уже оплачена, либо предварительным договором закреплен порядок оплаты (рассрочка, кредит и так далее).

В этом случае перевод в ДУДС возможен с помощью подачи искового заявления и дальнейшего решения суда. Важно отметить, что непрохождение госрегистрации документа не является поводом отказа в иске.

Таким образом, переквалификация предварительного соглашения в основной возможна при отражении в нем условий, присущих основному.

При обоюдном желании возможно расторжение документа, либо другой вариант — просто не заключать основной договор. При этом все обязательства прекращаются, и предварительное соглашение теряет силу.

В случае, когда одна из сторон хочет отказаться от исполнения предварительных обязательств, возможно два варианта развития событий:

стороны расторгают соглашение, достигнув компромисса (например, пострадавшей стороне компенсируются убытки в виде уплаты неустойки);
стороны заключают основной документ принудительно на основании решения суда.
Если инициатор отказа от предварительного соглашения имеет веские основания, то он также может предоставить их в суд и, в случае, положительного решения, расторгнуть документ без финансовых потерь.

Можно ли заключить предварительный договор продажи автомобиля

ПДКП (предварительный договор купли-продажи) автомобиля возможен, когда участники согласны совершить сделку, но один из них или оба не могут выполнить свои обязательства в текущий момент времени.

Читайте так же: Образец договора возмездного оказания услуг

Например, покупатель имеет желание приобрести автомобиль, но не в состоянии за него полностью расплатиться, а продавец готов подождать, или же, что бывает гораздо чаще, практика приобретения машины в автосалоне.

Очень редко имеется возможность приобрести автомобиль нужной марки, цвета и комплектации из наличия. Поэтому в большинстве случаев автомобили поставляются под заказ.

Клиент заключает ПДКП с автосалоном и бронирует транспортное средство. Обязательным условием данного соглашения является внесение предоплаты.

С одной стороны, задаток гарантирует продавцу, что заказанный автомобиль будет выкуплен, а с другой — покупателю, что закреплен за ним.

В целях исключения конфликтных ситуаций ПДКП должен включать в себя:

конкретные сроки поставки;
подробную спецификацию на автомобиль (комплектация, цвет, дополнительные опции и так далее).
Обязательно стоит указать окончательную полную стоимость транспортного средства, тем самым покупатель обезопасит себя от возможного повышения цен.
ПДКП автомобиля имеет большой опыт применения в автосалонах, поэтому процесс отработан, но все же перед подписанием документа следует внимательно и детально его изучить.

Судебная практика

Судебная практика в отношении дел о принудительном исполнении предварительного соглашения или переквалификации его в основной складывается противоречиво.

Важным аргументом для судебного решения имеет своевременность подачи искового заявления. Суд строго проверяет срок подписания основного документа, указанный в предварительном соглашении. В большинстве случаев, если обращение в суд произошло по истечению срока, данного на заключение основного соглашения, обязательства по предварительному признаются прекращенными.

Принимая это во внимание, следует заблаговременно обратиться в суд, не дожидаясь окончания срока. Важным моментом считается предоставление в суд копии письменного предложения, направленного заинтересованной стороной с инициативой заключить основной договор.

К предложению рекомендуется приложить проект основного соглашения. Если письмо с предложением такого рода будет направлено после завершения срока, то никаких юридических последствий оно не понесет, так как соглашение автоматически будет считаться прекращенным.

Дополнительная информация по предварительному договору купли-продажи недвижимости представлена ниже.

Рекомендуем другие статьи по теме

Признание предварительного договора купли-продажи основным

Покупая квартиру в новострое, вы имеете множество удобных моментов. Вкладывая деньги застройщику, вы можете приобрести прекрасную современную квартиру существенно дешевле, чем на вторичном рынке. К тому же, застройщик очень часто предлагает программы рассрочки, благодаря чему вы можете постепенно выплачивать стоимость своей квартиры. Но риски здесь тоже есть, при этом приличные:

дом могут не построить вовремя;
дом могут вообще не построить, а строительство остановить на любом этапе;
строительная компания закончила работы, но отказывается передавать вам квартиру либо предлагает другую, которая не соответствует вашим пожеланиям;
на одну квартиру претендуют несколько покупателей.

Последняя ситуация – худший вариант из всех возможных. Двойные продажи – это мошеннические схемы. Так осуществляют свою деятельность только застройщики, которые не планируют работать на рынке продолжительное время, при этом стремятся к сиюминутной наживе. Но если вам не повезло, и вы попали в одну из этих ситуаций, судебное решение поможет вам вернуть внесенные средства.

Для начала вам нужно признать предварительный договор купли-продажи основным.

Законопослушные ответственные застройщики работают с покупателями через известные всем договоры долевого участия (как провести юридическую проверку ДДУ).

Именно эта форма признается законом как единственно верная и законная, но многие застройщики отказываются привлекать деньги через долевое участие, предпочитая предварительный договор.

Фактически данные договоры практически идентичны, они содержат такие же сведения, при этом регламентируют аналогичные действия. Но есть один маленький нюанс. Долевой договор обязательно проходит официальную регистрацию, соответственно, контролируется государством. Мошеннические схемы по такой форме практически невозможны.

Предварительный же договор не регистрируется нигде. Это еще не повод считать вашего застройщика сразу недобросовестным, но задуматься, при этом внимательнее отнестись к документам все же стоит. Ведь речь идет о значительной сумме денег.

Если у вас такой, то вам нужно обратиться в суд. Судебная и юридическая практика имеет в своем арсенале множество ситуаций, когда пайщику позволили обращаться за взысканием своих денег, пользуясь этим договором, признанным судом основным.

Срок предварительного договора купли-продажи

Признание предварительного договора купли-продажи основным в суде не имеет четких временных рамок. Здесь суд руководствуется фактически стандартными сроками исковой давности, актуальными для хозяйственных исков общей юрисдикции.

Истцом в данном случае выступает инвестор строительства определенного объекта, который не может реализовать свое право. Причиной для невозможности получить квартиру может быть остановка строительства или наличие другого претендента на готовый объект. В этом случае, вы можете взыскать с застройщика внесенные средства, а также добиться выплаты неустойки.

Для признания договора вам потребуется доказать, что предварительный договор фактически аналогичен договору долевого участия, при этом имеет только отличное от него название.
В частности, если в договоре прописаны все характеристики объекта, обязательства и права застройщика и инвестора, указаны сроки окончания строительства и обязанности по передаче объекта покупателю по окончании работ, то можно говорить о том, что предварительный договор по факту может рассматриваться как основной.
Другими вариантами разрешения спора может быть признание сделки притворной, расторжение договора и возврат пайщику внесенных средств, признание договора ничтожным и, естественно, возврат денег инвестору.

Составление предварительного договора купли-продажи квартиры: рекомендации юристов

Чтобы не стать жертвой собственной доверчивости, юристы рекомендуют внимательно относиться к договорам, которые инвестор подписывает с застройщиком, при этом тщательнее проверять репутацию и добросовестные намерения компании, которой вы хотите доверить свои заработанные деньги.

Признание ПДКП договором ДДУ – не редкий случай в общей юридической практике, но большего успеха вы добьетесь, если будете действовать не самостоятельно, а с помощью специалиста в хозяйственных делах, который имеет хорошую результативную практику.

Общие же рекомендации достаточно стандартны. Предпочтительнее все же приобретать недвижимость на первичном рынке через договор долевого участия. Эта форма дает вам больше инструментов для защиты собственных денег, а также четко контролируется нашими законами.

Обязательно заключите долевой договор после предварительного, когда дом построен и речь идет о получении права собственности на купленную ранее квартиру. Государственная регистрация объекта – единственный инструмент, который несет за собой незыблемые гарантии того, что ваша квартира – ваша на законных основаниях.

Если вам нужна юридическая помощь в данном вопросе, вы можете связаться с нами по нижеследующим контактам.
Наши контакты:
+7 (812) 955-88-32
+7 (921) 780-87-86
Либо заполните форму ниже нажав на кнопку «Получить консультацию».

Споры, связанные с исполнением предварительных договоров

Споры, связанные с исполнением предварительного договора, составляют незначительную часть в общей массе рассматриваемых арбитражными судами дел. Вместе с тем вопросы, возникающие при рассмотрении данной категории споров, представляются интересными и заслуживают внимания.

Предварительный договор — это организационный договор, по которому, как указано в статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Несмотря на то что в предварительном договоре имеется указание на имущество, в отношении которого будет заключен основной договор, предварительный договор не влияет на права на это имущество и не создает ограничений (обременений) этих прав, поскольку предметом такого договора является обязательство сторон по поводу будущего договора. Таким образом, в случае когда сторона, принявшая на себя обязательства продать имущество, не исполняет указанной обязанности, другая сторона не может заявлять иск о признании прав на имущество, а должна предъявить требования, предусмотренные статьей 429 ГК РФ. К такому выводу пришли суды апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении обстоятельств следующего дела. Предприниматель обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к федеральному государственному унитарному предприятию (далее — Предприятие) о признании права собственности на неоконченный строительством объект, расположенный на земельном участке площадью 3450 кв. м. Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено и в удовлетворении исковых требований отказано. Проверив на основании кассационной жалобы предпринимателя законность Постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (далее — ФАС СЗО) оставил обжалуемый судебный акт без изменения. Как установлено судом и следует из материалов дела, незавершенное строительством здание принадлежит Предприятию на праве хозяйственного ведения. Предприятие (продавец) и предприниматель (покупатель) подписали предварительный договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязуется продать, а покупатель принять в собственность и оплатить неоконченный строительством жилой дом. Предварительным договором предусмотрено, что, в случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи недвижимости на условиях настоящего договора, другая сторона имеет право оплатить имущество в полном объеме и обратиться в суд с исковыми требованиями о понуждении уклоняющейся стороны к заключению договора либо о признании за собой права собственности на недвижимое имущество в случае полной оплаты за недвижимое имущество и передачи имущества покупателю в рамках договора. В случае уклонения продавца от заключения основного договора купли-продажи недвижимости на условиях договора и исполнения со стороны покупателя своих обязанностей предварительный договор имеет силу основного договора купли-продажи (пункты 5.1 и 5.2 договора). Предприниматель принял неоконченный строительством объект по акту приема-передачи и, ссылаясь на необоснованный отказ Предприятия от заключения основного договора и регистрации права собственности на объект недвижимости, обратился с иском в арбитражный суд. Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, исходил из того, что предприниматель исполнил все условия предварительного договора, фактически владеет имуществом и осуществляет права собственника. Апелляционный суд отменил решение и отказал в удовлетворении исковых требований, указав в том числе на то, что предварительный договор является недействительным ввиду несоответствия требованиям гражданского законодательства. Со ссылкой на данные обстоятельства суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что предприниматель не приобрел право собственности на объект незавершенного строительства. Суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены Постановления апелляционного суда, мотивируя свои выводы следующим образом.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В случаях когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Данная правовая норма предусматривает право на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, согласно названной правовой норме лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность — заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Возникновение непосредственно из предварительного договора каких-либо прав на имущество, которое должно быть предметом основного договора, противоречит правовой природе предварительного договора.

Таким образом, условие, содержащееся в пункте 5.2 договора, не соответствует требованиям статьи 429 ГК РФ, и указанный договор не может явиться основанием для возникновения у предпринимателя права собственности на спорное имущество (Постановление ФАС СЗО от 28.03.2008 по делу N А21-2865/2007).

Предварительный договор в новеллах ГК РФ: новое содержание и новые регулятивные возможности для договоров купли-продажи жилых помещений (Илюшина М.Н.)

Дата размещения статьи: 18.04.2016

Предварительный договор как самостоятельный вид — pactum im comtrahemdo — существовал еще в римском праве.

В дореволюционном российском праве его главной разновидностью был договор запродажи, согласно ему стороны обязывались в определенный ими срок заключить договор купли-продажи вещи, которой пока нет у продавца (например, будущего урожая) или в отношении которой продавец пока не имеет права собственности (например, находящегося в составе перешедшего к нему недавно открывшегося наследства), либо вещи, временно обремененной правами иных лиц (в частности, находящейся в залоге) .———————————

См.: Гражданское право: Учебник: В 4 т. / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2007. Т. 3. С. 183.

По своей природе и цели предварительный договор представляет собой организационный договор. В системе организационных договоров также имеется своя иерархия, которая может быть построена по способу достижения их основной организационной цели.

Соответственно, могут быть выделены договоры, исполняемые в следующих формах: создание новых организационных структур, осуществление совместной деятельности участниками такого договора, заключение соответствующих исполнительских сделок.К последней форме относятся рамочные договоры.

Таким образом, мы рассматриваем их как разновидность организационных договоров, направленных на последующее заключение исполнительских сделок. Е.А.

Суханов, подразделяя гражданско-правовые договоры на имущественные и организационные, относит предварительные договоры наряду с генеральными и многосторонними к организационным договорам, направленным не на товарообмен, а на его организацию, т.е. на установление взаимосвязей участников будущего товарообмена .———————————

Там же. С. 182.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429 ГК РФ).

Ранее по общему правилу признавалось, что предварительный договор не влечет иных прав и обязанностей сторон такого договора, кроме права требовать заключения основного договора от контрагента и соответствующей обязанности контрагента. Теперь ситуация изменилась.Предварительный договор является гражданско-правовым договором.

По этой причине ему свойственны все родовые признаки договоров. Статья 429 ГК РФ усматривает смысл предварительного договора в принятии обязанности заключить в будущем договор (по терминологии ГК — основной договор).

Содержащееся в ГК РФ указание на то, что речь идет о заключении договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг, без каких-либо оговорок подтверждает общий вывод о том, что предварительный договор может предшествовать заключению основного договора любого типа и вида.

Точно так же и заключение указанного договора должно подчиняться общему для договоров порядку, включая требование о том, что в силу ст. 432 ГК РФ договор признается заключенным лишь с момента, когда стороны достигли в требуемой в подлежащих случаях форме соглашения по всем существенным его условиям, что и было ранее закреплено в прежней редакции ст. 429 ГК РФ.

Для договоров купли-продажи жилых помещений существенными признаются три условия: предмет (ст. 554 ГК РФ), цена (ст. 555 ГК РФ) и перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (ст. 558 ГК РФ).

Таким образом, ранее в предварительном договоре в обязательном порядке должны были быть согласованы эти три существенных условия.Однако, как верно отмечается в материалах судебной практики об обороте недвижимого имущества, «предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества».

Действительно, предварительный договор — это организационный договор, определяющий условия и сроки заключения иного, основного, договора. Он не влияет на права на имущество, не создает ограничений (обременений) этих прав. Это соображение следует из п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.04.1997 N 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» , в соответствии с которым право собственности на имущество не может быть приобретено истцом на основании предварительного договора о продаже имущества.———————————

См.: ВВАС РФ. 1997. N 7.

Как указывает В.В. Витрянский, «при подготовке Концепции была дана негативная оценка положению о том, что в предварительном договоре должны содержаться все условия, позволяющие установить не только предмет основного договора, но и все его существенные условия (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В противном случае соответствующее соглашение сторон нельзя квалифицировать в качестве предварительного договора» . Но в этом случае, по мнению В.В. Витрянского, если все существенные условия согласованы, кто мешает сторонам заключить основной договор и не становится ли в этом случае предварительный договор дополнительной стадией основного договора ? Поэтому ст.

429 ГК РФ в части количества существенных условий основного договора, которые должны быть согласованы на этапе заключения предварительного договора, подверглась изменениям. Важно, что п. 3 ст. 429 был изменен. Новеллой п. 3 ст.

429 является положение о том, что теперь не требуется, чтобы в предварительном договоре были закреплены существенные условия, обязательные для основного договора в силу закона или в силу природы договора. Достаточно согласовать предмет договора. В связи с этим заслуживает внимания указание И.Б.

Новицкого на возможность предоставления предварительным договором одному из контрагентов права в предусмотренных пределах самостоятельно устанавливать при заключении окончательного договора определенное условие. Очевидно, такая возможность основана на том, что наделение стороны таким правом представляет собой лишь способ реализации согласованного условия .

——————————— См.: Витрянский В.В. Специальные договорные конструкции в условиях реформирования гражданского законодательства // Гражданское право и современность: Сборник статей, посвященный памяти М.И. Брагинского. М.: Статут, 2013. С. 7. См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: В 5 кн. М.: Статут, 2011. Кн. 1: Общие положения. С. 235.

См.: Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательствах. М.: Госюриздат, 1950. С. 145.

Например, показателен спор в отношении определения факта заключения договора, по которому суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований считать предварительный договор незаключенным и недействительным по заявленным истцом основаниям.

По мнению суда, предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Таким образом, положения ст.

608 ГК РФ к предварительному договору неприменимы .———————————

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.05.2010 по делу N А53-14147/2009 // СПС «КонсультантПлюс».

Почему предварительный договор превратился в основной: ВС указал на ошибку апелляции — новости Право.ру

Гражданин заключил с фирмой договоры о продаже ему двух квартир в строящемся доме. Соглашения были поименованы как предварительные договоры с условием о внесении полной стоимости квартир заранее.

К указанному сроку покупатель внес платежи в полном объеме, но компания не смогла предоставить ему жилплощадь. Несостоявшийся собственник обратился в суд. Первая инстанция требования заявителя удовлетворила, но апелляция отменила это решение. Покупатель квартир направил жалобу в Верховный суд.

Коллегия ВС по гражданским делам разъяснила, как в данном случае нужно квалифицировать заключенный договор.

Преображенский Д.

заключил с ООО «МГСН» в 2008 и 2009 годах два предварительных договора купли-продажи двух двухкомнатных квартир, согласно которым Общество обязалось не позднее конца второго квартала 2010 года подписать с Преображенским договоры купли-продажи этих квартир. Преображенский произвел в полном объеме оплату за квартиры по этим соглашениям, что подтверждается платежными поручениями.

В апреле 2014 года ООО «МГСН» заявило Преображенскому о невозможности выполнения своих обязательств ранее четвертого квартала 2015 года. Тогда гражданин обратился в суд с требованием взыскать с общества неустойку в его пользу.

Судья Басманного районного суда Москвы Александр Васин требования истца удовлетворил частично, применив ст. 333 ГК РФ и снизив размер неустойки (дело № 2-3111/2014 ~ М-2214/2014). Кроме того, Васин на основании п. 6 ст.

13 закона «О защите прав потребителей» постановил взыскать с ответчика штраф в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Судья квалифицировал соглашения, заключенные между Преображенским и ООО «МГСН», как основные договоры участия в долевом строительстве.

Таким образом, суд пришел к выводу, что указанное общество является застройщиком, и оно не выполнило свои обязательства, предусмотренные договором, в установленный срок.

Представитель ООО «МГСН» направил апелляционную жалобу на решение первой инстанции в Московской городской суд.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Елены Грибовой, судей Ирины Суменковой и Алексея Матлахова пришла к выводу, что суд первой инстанции вынес решение, основываясь на неправильном толковании и применении норм материального права (дело № 33-8853/2015).

В доказательство этому апелляция сослалась на нормы ГК, регулирующие правовой режим предварительного договора.

Московский городской суд указал, что такое соглашение обязывает стороны только лишь заключить в будущем основной договор, не предусматривая обязанность ответчика передать имущество, а взыскание неустойки за нарушение сроков заключения основного договора не предусмотрено.

Кроме того, апелляционная инстанция упомянула «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года.

Документ, в частности, содержит разъяснения о том, что в вопросах квалификации договоров о покупке недвижимости в строящихся домах, независимо от наименования заключенного сторонами соглашения, следует исходить из существа сделки и фактических отношений сторон.

Если сторонами соглашения действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, то к сделке применяются положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В любом случае, как поясняет апелляционная инстанция, указанные нормы могут применяться лишь по требованиям о привлечении к ответственности за нарушение сроков передачи объекта инвестирования и не предусматривают ответственности за нарушение сроков заключения основного договора. Апелляция отменила решение первой инстанции и постановила отказать Преображенскому в удовлетворении исковых требований.

После этого Преображенский обратился с жалобой в Верховный суд. Рассмотрев его заявление, ВС пришел к выводу, что суд первой инстанции правильно определил правовую природу соглашений, заключённых между истцом и ответчиком, квалифицировав их как договоры об участии в долевом строительстве (дело № 5-КГ15-196).

Как было установлено судами предыдущих инстанций, в предусмотренный договором срок дом не ввели в эксплуатацию, а квартиры истцу не передали. Но в апелляции суд проигнорировал эти обстоятельства.

По мнению ВС, доводы Московского городского суда об отсутствии разрешения на строительство у ООО «МГСН» свидетельствуют о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство жилого дома и не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение обязательств.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в составе председательствующего судьи Вячеслава Горшкова, судей Александра Киселева и Сергея Асташова отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Московский городской суд. Решение по повторному рассмотрению дела в апелляции пока не опубликовано.

Что думают эксперты?

Павел Хлюстов, адвокат и партнер коллегии адвокатов г.

Москвы «Барщевский и Партнеры», считает позицию ВС РФ правильной: «Она полностью соответствует разъяснениям, содержащимся в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Вопреки формальной позиции Московского городского суда Верховный Суд принял во внимание не только наименование договора, но и фактическое поведение сторон и цели, ради которых стороны вступили в договорные правоотношения.

Установив, что обязательства по оплате квартиры были исполнены, ВС РФ обоснованно отверг доводы Мосгорсуда, квалифицировавшего договор в качестве предварительного. Удивительно, что Мосгорсуд проигнорировал указанное обстоятельство и складывающуюся судебную практику, не защитив слабую сторону в этом споре.

Определение ВС РФ имеет важное значение для рассмотрения аналогичных споров. Обычно суды общей юрисдикции стараются защитить дольщиков, вынужденных, ввиду своей юридической неграмотности или давления со стороны застройщика, подписать вместо договора о долевом строительстве предварительный договор купли-продажи квартиры. Но данное дело показало, что это не является общепризнанным подходом. Теперь можно надеяться, что покупатели квартир смогут намного чаще успешно отстаивать свои права в суде и добиваться справедливости».

Со своим коллегой соглашается и адвокат АК «Павлова и партнеры» Константин Савин: «Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года не предусматривает возможности привлечения денежных средств для строительства жилья путем заключения с гражданами предварительных договоров.

Однако до настоящего времени находятся недобросовестные застройщики, предлагающие незаконную «схему» с предварительным договором, которая для них очевидно выгоднее, чем заключение договора о долевом участии в строительстве.

Решение апелляционного суда противоречило, а определение СК ГД ВС РФ от 19 января 2016 года, наоборот, согласуется с «Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года, в котором сформулирована позиция о том, что «при квалификации правоотношений, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон». Спорные договоры по своему содержанию позволяли установить условия, необходимые для заключения договора о долевом участии в строительстве жилья. Судебная коллегия ГД ВС РФ, во-первых, напомнила нерадивому контрагенту дольщика о запрете согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ извлекать преимущество из своего незаконного поведения или недобросовестного поведения, а во-вторых, «закрыла путь» другим подобным «субъектам» для обхода в будущем законодательства о долевом строительстве жилья. Застройщикам, намеренно нарушающим закон при привлечении денежных средств граждан для строительства жилья, следует отказывать в получении необоснованных преимуществ и возлагать на них неблагоприятные имущественные последствия совершения ими незаконных и/или недобросовестных действий».

Дмитрий Железнов, адвокат практики «недвижимость и строительство» юрфирмы «ЮСТ», соглашаясь с вышеуказанными спикерами, лишний раз подчеркнул важность определения правовой природы соглашения: «Как известно, предварительный договор может обусловить возникновение обязанностей по заключению основного договора в течение определенного периода времени, и только. Любые иные условия (например, права и обязанности в отношении имущества) свидетельствуют о том, что действительная воля сторон при заключении предварительного договора была направлена на заключение именно основного договора (вне зависимости от того, как он поименован). В настоящем случае, судя по тексту судебного постановления, стороны согласовали предмет соглашения, цену, условия о предоплате, сроки исполнения обязательств по передаче имущества. В этой связи суд совершенно верно квалифицировал рассматриваемые правоотношения».