Библиографическая ссылка на статью: Ловцова А.А. Некоторые проблемы взыскания залогового имущества по договорам ипотеки // Политика, государство и право. 2013. № 6 [Электронный ресурс]. URL: http://politika.snauka.ru/2013/06/827 (дата обращения: 07.02.2019).
В настоящее время все чаще кредитным организациям приходится обращаться в суды для решения вопроса о взыскании залогового имущества. А поскольку ипотека в нашей стране является одним из немногих путей решения жилищной проблемы, то предметом залога чаще становятся жилые помещения.
В связи с этим огромное количество проблем и нерешенных вопросов обнаруживаются в таких процессах.
Как изъять залоговую квартиру, если там прописаны несовершеннолетние? Как заемщикам остановить начисление непомерных штрафов и пеней в случае просрочки платежей по ипотеке, если банк намеренно не обращается в суд, затягивая время? Как суд при продаже должен оценить изымаемое имущество? И это лишь некоторые вопросы, которые требуют сейчас решения.
Начнем с того, что Гражданский Процессуальный кодекс в статье 446 предусматривает норму о том, что если жилое помещение является единственным местом проживания для гражданина-должника и членов его семьи проживающих совместно с ним, на такое имущества взыскание распространено быть не может.
Но что мы видим в законе о ипотеке, в соответствии с его статьями должно быть изъято у должника имущество при определенных условиях, даже если оно является единственным местом проживания.
Таким образом законодатели сталкивают сразу две декларируемые Конституцией гарантии: право на жилье (статья 40) и право собственности (статья 35).
В связи с этим противоречием не может сложится единой судебной практики по однотипным вопросам. В одних случаях судьи встают на сторону кредиторов, изымая действительно последнее для семьи жилье, несмотря на отсутствие иного.
Но в других случаях служители Фемиды отказываются обращать взыскание на залоговое имущество, руководствуясь нежеланием выселять фактически на улицу детей.
Что сделало возможной ситуацию, когда недобросовестные заемщики открыто пользуются наличием детей как «щитом».
Как же обстоит дело, если в семье, подлежащей выселению, есть ребенок.
Для того что бы у банка появилась возможность получить заложенное имущество семье необходимо пройти согласование с органами опеки и попечительства по вопросу переселения ребенка в иное жилье, допустим, предоставленное муниципалитетом из маневренного фонда.
Еще сложнее будет, если ребенок имеет свою долю в заложенной квартире – в таких случаях суды могут наложить ограничение на продажу доли ребенка, таким образом квартира просто станет коммунальной до совершеннолетия одного из собственников.
Проблема выселяемых детей стоит достаточно остро, существует несколько механизмов её решения, доступных, к сожалению, далеко не всем. Один из вариантов – предоставление жилья специализированного жилого фонда, это может стать выходом для тех заемщиков, у которых нет другого жилья и которые при этом являются малоимущими.
Но посмотрев на это с другой стороны, можно увидеть, что человек с низкими доходами на члена семьи попросту не прошел бы по строгим критериям банка при получении ипотеки, то есть делаем вывод, что заемщиков, для которых это станет решением, будет не так много. Существует еще возможность стать на очередь как нуждающихся в получении жилья.
На сегодняшний день свободного социального жилья практически не хватает тем, кто уже стоит на очереди по несколько лет, то есть нашим заемщикам быстро его не получить, поэтому до предоставления квартиры они будут просить суд об отсрочке исполнения решения на срок пока им не будет предоставлено жилье хотя бы из специализированного жилого фонда.
Но что из этих мер реализуемо на практике? Чаще всего людям приходится решать такие проблемы самостоятельно, путем съема жилья или размещения у родственников.
Показательным прецедентом оказалось дело по обращению в суд Номос-Банка для взыскания заложенной квартиры.
Кредитору пришлось дойти до Верховного Суда, ни одна инстанция не отрицала права банка на взыскание непогашенного кредита, но при этом было отказано в изъятии у должника квартиры.
Что вынудило Номос-Банк обратиться в Конституционный суд для признания нормы Гражданского процессуального кодекса нарушающей права заемщиков по ипотечным кредитам на возврат суммы займа.
Конституционный суд фактически поддержал доводы банкиров. Коллегия судей пришла к выводу о том, что своеобразный данный законом заемщикам иммунитет на изъятие единственного жилья должен обеспечивать должнику и членам его семьи необходимые для нормального существования условия.
Но этот иммунитет не должен рассматриваться как ограничение прав банков.
Таким образом, данная норма должна сбалансировать права и законные интересы взыскателей и должников, выводы КС окончательны и обязательны к применению всеми судами и иными лицами, хотя для рассмотрения жалобы Номос-Банка не нашли оснований в связи с отсутствием противоречий.
Таким образом, все же говорим о том, что Конституционный суд встал на сторону банков, никак не защитив заемщиков.
Если до этого порой недобросовестным должникам удавалось уходить от ответственности, то теперь, защитив интересы кредитных организаций, высшая судебная инстанция фактически разрешила лишать крова над головой не только заемщиков, но и детей, не виноватых в неспособности родителей вернуть долг.
Еще один большой и немаловажный вопрос как для заемщиков так и для кредиторов касается оценки имущества. Как суд, обращающий взыскание на заложенное имущество, должен определить начальную продажную стоимость этого имущества? В соответствии с п. 3 ст.
350 ГК начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
В подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке содержится следующая норма: суд, рассматривающий дело об обращении взыскания на заложенное имущество, определяет начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.
В судебной практике эта норма получила следующее толкование: при определении продажной цены суды руководствуются залоговой стоимостью предмета ипотеки, указанной в договоре ипотеки. Такая стоимость признается продажной.
В чем же возникают споры, например, в одном из дел, при требовании отмены решения о взыскании, сторона указывала на отсутствие заключенного соглашения между истцом и ответчиком об определении продажной цены имущества, что якобы нарушает ст. 54 Закона об ипотеке.
Но в Законе об ипотеке отсутствует требование обязательности заключения дополнительного соглашения о продажной цене заложенного имущества между залогодателем и залогодержателем, поскольку существенным условием договора ипотеки является залоговая стоимость предмета залога.
Если предметом залога было здание и земельный участок, на котором оно расположено, должна быть определена начальная продажная стоимость и здания, и земельного участка. При этом суд указывает общую начальную продажную стоимость имущества, на которое обращено взыскание.
Решение этого вопроса имеет принципиальное значение по той причине, что при реализации заложенного имущества заемщик заинтересован в том, что бы стоимость имущества не была занижена, а кредитор, в свою очередь, не желает терять лишние деньги.
Стоимость является обязательной для судебного пристава, который будет заниматься непосредственно реализацией предмета залога. Так судебный пристав не вправе приглашать специалиста-оценщика для определения начальной продажной стоимости предмета залога.
И если суд в своем решении не укажет продажную стоимость предмета залога, такое решение подлежит отмене.
Читайте так же: Как оформить оказание услуг по сбору и вывозу тбо
А что делать заемщику, который утратил возможность погашения своих кредитных обязательств и, осознавая это, готов реализовать добровольно заложенное имущество, что обеспечит расчет по обязательству.
А банк, в свою очередь, не торопится обращаться в суд, выжидая время, что влечет увеличение штрафных санкций. Есть интересные примеры судебной практики.
Залогодатель сам обратился в суд с требованием о расторжении кредитного договора и обращении взыскания на свое имущество, поскольку банк умышленно не обращался с соответствующим иском, рассчитывая на увеличение процентов за просрочку платежей.
По данному случаю кассационная инстанция согласилась с решением суда первой инстанции и отказала в удовлетворении иска.
Оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд пришел к выводу о том, что основания, предусмотренные ч. 2 ст. 451 ГК РФ, отсутствуют.
Одним из пунктов договора было предусмотрено расторжение договора в случае отказа от получения кредита до заключения договора купли-продажи квартиры.
Суд выяснил, что стороны кредитного договора не достигли соглашения об изменении или расторжении договора. При этом в соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора или одностороннее изменение его условий не допускаются.
При данных обстоятельствах районный суд сделал вывод об отсутствии оснований для расторжения кредитного договора. А факт изменения семейного и материального положения истца, на котором он основывался не мог служить основанием для его расторжения.
В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ для расторжения договора необходимо наличие следующих условий:
- 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиями оборота;
- 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Названные истцом обстоятельства не представляли совокупности условий, необходимых для расторжения договора. В материалах дела факт существенного изменения обстоятельств подтверждения не нашел.
В таких ситуациях возможен досудебный порядок урегулирования. При условии, что залогодатель и залогодержатель приходят к согласию о реализации залогового имущества, должно быть подписано соглашение.
Но что делать должнику, если такой договоренности не удается достигнуть.
Опять же, данный вопрос законодательно не урегулирован, что помогло бы в значительной мере облегчить жизнь гражданам, попавшим в такую ситуацию, и вынужденным подавать в суд на самих себя.
Таким образом, можем сделать следующие выводы. Для решения коллизионной проблемы изъятия залогового имущества Конституционный суд предпринял попытку урегулирования спора между нормами права. Правда для заемщиков, не справившихся с выплатами по ипотеке в виду различных причин, перспективы не радужные.
Поскольку лишившись предмета залога многие их просто останутся на улице. Для решения такой проблемы необходим комплекс мер, на что должен обратить внимание законодатель, потому что это может задействовать и органы исполнительной власти на местах.
Кроме того, это помогло бы многим заемщикам при реализации имущества решение вопросов, связных с оценкой стоимости жилья. Ну и наконец, должен быть решен вопрос о реализации залогового имущества по инициативе самого должника.
Принятие какой то закрепленной процедуры урегулирования возможных споров между банком и гражданином при продаже жилья значительно облегчило бы положение должников, вынужденных оказываться один на один к кредитором и зависеть от его решения.
Библиографический список
Реализация залогового имущества: особенности процедуры
Залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.
При заключении такого договора кредитор получает дополнительные гарантии, направленные на возврат долга, что позволяет предоставить более выгодные условия кредитования.
В случае, когда долг не возвращается в оговоренные сроки, может быть инициирована реализация залогового имущества. Способ процедуры зависит от согласия должника и способа разрешения ситуации.
В каких случаях может быть реализован предмет залога
В качестве предмета залога может выступать практически любое имущество. Банки чаще всего выдают средства при предоставлении недвижимости или транспорта, реже – оборудования и различных ценностей.
Предмет залога может находиться как у залогодателя, так и у залогодержателя. Всё зависит от договора, который был заключен между сторонами. В каждом из случаев за сохранность объекта отвечает тот, кто является его хранителем.
Предмет залога может использоваться лицом, у которого он находится. Также стороны могут прийти к запрету на использование. Другими словами, все зависит от договоренности между ними.
Предмет залога реализуется в том случае, если должник не исполняет своих обязательств, то есть тогда, когда он нарушает условия первоначального договора (кредитования или займа).
Порядок такой реализации зависит от способа, который может предусматривать обращение в суд или добровольную передачу объекта кредитору.
Реализация залога в судебном порядке
Общие принципы, по которым реализуется процедура через суд, определяются в Гражданском кодексе РФ, а именно в статье 350:
- реализация производится через продажу с публичных торгов, то есть любой претендент может его выкупить, если будет соблюдать установленный порядок;
- допускается отсрочка реализации имущества до одного года, если на то будут уважительные причины. Например, если речь идёт о реализации автомобиля, который используется должником в качестве единственного источника дохода.
Практический порядок следующий: суд выносит решение, дело передают в службу судебных приставов, которая обращает взыскание и инициирует торги. Объект продается в рамках аукциона.
Если на первый раз покупатели не найдутся, продажная цена снижается, процедура повторяется. Если после второго снижения объект так и не реализован, он предлагается кредитору в счет исполнения обязательства по последней цене.
Скачать для просмотра и печати: Статья 350 ГК РФ
Реализация залога во внесудебном порядке
Особенности такой реализации определяются ст. 350.1 ГК РФ:
- реализация во внесудебном порядке должна быть предусмотрена соглашением сторон, то есть речь идет о добровольном порядке. Оно может быть оформлено в виде отдельного договора или включено в условия соглашения о залоге;
- реализация осуществляется с торгов по общим правилам или с особенностями, установленными соглашением;
- если залогодатель осуществляет предпринимательскую деятельность, то реализация может быть осуществлена через оставление предмета залога у залогодержателя или продажу по договору напрямую по цене не ниже рыночной.
Не допускается применение внесудебного порядка, если стороны не заключили соответствующего соглашения, то есть против воли одного из участников правоотношений.
Скачать для просмотра и печати: Статья 350.1 ГК РФ
Прочтите: Что делать, если нечем платить за кредит и чем это грозит
Практические особенности процедуры
Стоимость предмета залога редко равна размеру долга, поэтому важно определить, что происходит с суммой, оставшейся после реализации объекта. Так, если стоимость превышает размер долга, то остаток передается собственнику. Если же ее недостаточно, то остаток взыскивается с должника в стандартном порядке (добровольно или в рамках исполнительного производства).
Закон не запрещает передачу в качестве предмета залога любых объектов и прав, не исключенных из оборота или ограниченных в реализации. Так, допускается использовать в этих целях как недвижимость, так и движимые объекты. Однако на практике кредиторы чаще работают с тем, что проще реализовать, с тем, что пользуется спросом.
Стоимость предмета залога может быть определена соглашением сторон. Но впоследствии может быть оспорена, если явно превышает или преуменьшает рыночную.
Оспаривание стоимости предмета залога часто используется недобросовестными лицами для затягивания процесса, так как это требует оценки и приостанавливает реализацию и рассмотрение дела в суде.
Чаще всего банкам приходится иметь дело с судебным порядком, так как предмет залога находится у должника (за редким исключением) и добровольно не передается для начала торгов.
Особенности исполнительного производства
После вынесения судебного акта, предусматривающего обращение взыскания на предмет залога, дело передается на исполнение в службу судебных приставов. Сотрудники ФССП должны уведомить должника и выставить ему требование о предоставлении предмета залога.
Если объект не предоставляется добровольно, приставы должны предпринять все необходимые действия для его обнаружения. С недвижимостью все просто, а вот движимые объекты могут быть сокрыты. Их объявляют в розыск.
Если в качестве предмета залога выступает транспорт, информация о его розыске может быть передана в ГИБДД. Сведения о включении в такую базу можно проверить на официальном сайте Госавтоинспекции.
Приставы также проверяют, имеются ли требования иных кредиторов к этому должнику. Если да, то они могут быть взысканы только после того, как будут удовлетворены требования залогодержателя, и если с реализации предмета залога останутся средства.
Прочтите: Последствия задолженности по автокредиту
Особенности реализации недвижимости
Залог недвижимого имущества именуется ипотекой. Отношения, связанные с заключением и реализацией таких договоров, регулируются Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Так, в статье 56 определяется порядок реализации таких объектов:
- недвижимость, на которую имеется решение суда об обращении взыскания, продается с торгов по общим правилам. При этом неважно, о какой недвижимости идет речь: коммерческой или жилой;
- допускается реализация по соглашению сторон, если имеется соглашение между залогодателем и залогодержателем;
- допускается реализация права аренды – в таком случае она переоформляется через уступку права.
По общему правилу, обращение взыскания на единственное жильё не допускается. Но если оно является предметом ипотеки, то также может быть продано с торгов для удовлетворения требования залогодержателя.
В целом реализация недвижимости, которая является предметом залога, производится по общим правилам. Последующее переоформление объекта в собственность требует обязательной государственной регистрации.
Скачать для просмотра и печати: Статья 56 Федерального закона № 102-ФЗ
Подведём итоги
Процедура реализации залогового имущества допускается двумя способами: в судебном и внесудебном порядке. Внесудебный порядок требует обязательного наличия соглашения между сторонами. Судебный порядок реализуется через службу судебных приставов, которая инициирует торги, а в случае необходимости и розыск имущества.
Залогодержатель получает преимущественное право погашения долга. Если останутся средства от реализации, то могут быть удовлетворены требования прочих кредиторов, а если нет – они возвращаются должнику.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 16.01.2018 N 35-КГ17-13
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 января 2018 г. N 35-КГ17-13
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Асташова С.В.,
судей Марьина А.Н. и Романовского С.В.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по заявлению ПАО «БАНК УРАЛСИБ» об изменении порядка и способа исполнения решения суда
по кассационной жалобе представителя ПАО «БАНК УРАЛСИБ» Кравчевской Екатерины Ивановны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 29 июня 2017 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н., объяснения представителя ПАО «БАНК УРАЛСИБ» Кравчевской Е.И., поддержавшей доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
установила:
ПАО «БАНК УРАЛСИБ» (далее — Банк) обратилось в суд с заявлением об изменении порядка и способа исполнения решения Пролетарского районного суда г. Твери от 9 сентября 2014 г.
, которым в пользу Банка обращено взыскание на предмет залога — пять автомобилей МАЗ 6516А9321 (грузовые самосвалы), 2012 года выпуска (, , ), принадлежащих Магеррамову И.С.
оглы, и просило установить начальную продажную цену каждого заложенного транспортного средства в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости автотранспорта от 17 марта 2017 г. N 02/17.
В обоснование заявления Банк указал на то, что с момента вынесения решения суда стоимость заложенного имущества существенно снизилась, в связи с чем его реализация по цене, указанной в решении суда, стала невозможной.
Определением Пролетарского районного суда г. Твери от 10 мая 2017 г. заявление удовлетворено, установлена начальная продажная цена заложенных автомобилей МАЗ 6516А9321: — в размере 157 500 руб., — в размере 736 900 руб., — в размере 744 000 руб., — в размере 619 200 руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 29 июня 2017 г. определение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявления отказано.
В кассационной жалобе представитель ПАО «БАНК УРАЛСИБ» Кравчевская Е.И. ставит вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 29 июня 2017 г., как незаконного.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Марьина А.Н. от 14 декабря 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
- Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
- В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
- Такие существенные нарушения норм материального права допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.
Как установлено судом и следует из материалов дела, решением Пролетарского районного суда г. Твери от 9 сентября 2014 г.
частично удовлетворены исковые требования Банка к индивидуальному предпринимателю Магеррамову И.С. оглы и Магеррамову Ф.С.
оглы о взыскании задолженности по кредитному договору и обращено взыскание на заложенные транспортные средства, принадлежащие Магеррамову И.С. оглы.
Определен способ реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов с установлением первоначальной продажной цены заложенного имущества в сумме 12 800 000 руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 18 декабря 2014 г. с учетом определения этого же суда об исправлении описки от 24 февраля 2015 г. указанное решение суда первой инстанции изменено в части размера взысканной с ответчиков неустойки, которая снижена до 300 000 руб.
На основании исполнительных документов 22 апреля 2015 г. в отношении должников индивидуального предпринимателя Магеррамова И.С. оглы, Магеррамова Ф.С. оглы возбуждены исполнительные производства, которые объединены в сводное исполнительное производство.
Определением Пролетарского районного суда г. Твери от 16 октября 2015 г. удовлетворено заявление Банка об изменении порядка и способа исполнения решения суда путем установления начальной продажной цены каждого транспортного средства в размере 3 200 000 руб.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 12 июля 2016 г. заложенные транспортные средства переданы на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.
Указанные торги признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 3 ноября 2016 г. стоимость имущества, переданного на реализацию в специализированную организацию, снижена на пятнадцать процентов.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 30 ноября 2016 г. исполнительное производство в отношении должника Магеррамова И.С. оглы окончено в связи с поступлением от взыскателя заявления о возвращении исполнительного документа.
В обоснование требования об уменьшении начальной продажной цены заложенного имущества Банком представлен отчет об оценке рыночной стоимости автотранспорта от 17 марта 2017 г.
N 02/17, согласно которому рыночная стоимость предмета залога — автомобиля МАЗ 6516А9321, , составляет 157 500 руб., автомобиля МАЗ 6516А9321, , — 736 900 руб., автомобиля МАЗ 6516А9321, , — 744 000 руб.
, автомобиля МАЗ 6516А9321, — 619 200 руб.
Удовлетворяя заявление Банка, суд первой инстанции, установив факт существенного снижения рыночной стоимости заложенного имущества по сравнению с ценой, установленной решением Пролетарского районного суда г.
Твери от 9 сентября 2014 г.
, и невозможность реализации заложенного имущества на торгах по данной цене, определил начальную продажную цену равной цене, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости автотранспорта от 17 марта 2017 г. N 02/17.
Отменяя определение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявления, суд апелляционной инстанции исходил из того, что начальная продажная цена принадлежащего должнику имущества, установленная решением суда, в последующем должна снижаться судебным приставом-исполнителем в рамках полномочий, предоставленных ему статьями 87, 92 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — Закон об исполнительном производстве). Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что заявителем не представлены доказательства, свидетельствующие о значительном снижении рыночной стоимости предмета залога после вступления в законную силу решения суда, а доводы заявителя фактически направлены на оспаривание вступившего в законную силу решения суда в части установления начальной продажной цены заложенного имущества.
- С такими выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права, а кроме того, судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм процессуального права.
- В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
- Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 указанного кодекса (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Порядок изменения начальной продажной цены заложенного имущества в случае изменения его рыночной цены законом прямо не урегулирован.
Вместе с тем в соответствии с частью 4 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона).
Применительно к данному случаю такой нормой является статья 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявления сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 данного кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
Из смысла указанных норм в их системном толковании следует, что в тех случаях, когда стоимость заложенного имущества существенно изменилась, не требуется обязательного проведения публичных торгов только лишь для того, чтобы они были признаны несостоявшимися.
Основанием для изменения порядка исполнения решения является само существенное изменение рыночной стоимости подлежащего реализации имущества настолько, что это делает невозможным исполнение решения суда либо существенно влияет на результат исполнения, в том числе когда изменение рыночной стоимости имущества с очевидностью приведет к отсутствию результата публичных торгов либо существенно повлияет на его результаты. Требование об обязательном проведении торгов до обращения с заявлением об изменении порядка исполнения решения законом не предусмотрено и противоречит смыслу приведенных выше правовых норм.
- При этом изменение порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества не означает изменения по существу ранее принятого решения суда об обращении взыскания на имущество должника, заложенное в обеспечение исполнения кредитного обязательства.
- С учетом изложенного выше выводы суда апелляционной инстанции об отказе в удовлетворении заявления об изменении начальной продажной цены подлежащего реализации с торгов имущества на том основании, что начальная цена продажи такого имущества может быть снижена судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства и что имеется предусмотренная законом возможность оставления заложенного имущества за взыскателем, являются несостоятельными.
- В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 47 Закона об исполнительном производстве исполнительное производство оканчивается судебным приставом-исполнителем в случае возвращения взыскателю исполнительного документа по основаниям, предусмотренным статьей 46 данного закона.
Частями 4, 5 статьи 46 Закона об исполнительном производстве предусмотрено, что возвращение взыскателю исполнительного документа не является препятствием для повторного предъявления исполнительного документа к исполнению в пределах срока, установленного статьей 21 указанного закона.
В случае возвращения взыскателю исполнительного документа в соответствии с пунктом 1 части 1 данной статьи взыскатель вправе повторно предъявить для исполнения исполнительные документы, указанные в частях 1, 3, 4 и 7 статьи 21 Закона об исполнительном производстве, не ранее двух месяцев либо до истечения указанного срока в случае предъявления взыскателем информации об изменении имущественного положения должника.
- Таким образом, возвращение исполнительного листа и окончание исполнительного производства по основаниям, не препятствующим повторному предъявлению исполнительного листа к исполнению в пределах срока, установленного статьей 21 Закона об исполнительном производстве, с учетом положений статьи 22 названного закона, не является основанием для отказа взыскателю в удовлетворении заявления об изменении порядка исполнения решения суда по правилам статьи 434 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
- Из материалов дела следует, что взыскание по исполнительным документам не производилось, транспортные средства не реализованы, первоначальные торги по продаже заложенного имущества признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок.
- С учетом изложенного выше и принимая во внимание, что рыночная стоимость заложенного имущества за прошедший с момента вынесения решения суда период могла существенно измениться, Банк вправе обратиться в суд с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации.
Согласно представленному Банком отчету об оценке рыночной стоимости автотранспорта от 17 марта 2017 г. N 02/17 рыночная стоимость автомобиля МАЗ 6516А9321, , составляет 157 500 руб., автомобиля МАЗ 6516А9321, , — 736 900 руб., автомобиля МАЗ 6516А9321, , — 744 000 руб., автомобиля МАЗ 6516А9321, — 619 200 руб.
- Недостоверность такой оценки судом апелляционной инстанции не установлена.
- В соответствии с частью 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
- Как следует из судебных постановлений и материалов дела, должником в обоснование возражений о том, что приведенная взыскателем оценка является заниженной, каких-либо доказательств представлено не было.
- Частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 Кодекса.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г.
N 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств. Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, в нарушение приведенных положений процессуального закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации суд апелляционной инстанции, придя к выводу о недостаточности доказательств существенного снижения рыночной стоимости подлежащего реализации на публичных торгах имущества, не предложил Банку представить дополнительные доказательства, а должникам, не согласным с представленным взыскателем отчетом об оценке рыночной стоимости автотранспорта, — свою оценку имущества либо в случае необходимости не обсудил вопрос о назначении по делу соответствующей судебной экспертизы.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу о том, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 29 июня 2017 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 29 июня 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
——————————————————————
Разъяснения Пленума ВАС РФ о залоге: обращение взыскания и реализация предмета залога
- Настоящий блог является продолжением рассмотрения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».
- В этой заметке будут рассмотрены некоторые выводы, которые сделал ВАС РФ в разделах об обращении взыскания на предмет залога и реализации предмета залога.
- 1. Обращение взыскания на предмет залога
- Защита прав залогодателя усиливается
В случае если залогодержатель обратил взыскание во внесудебном порядке на предмет залога с нарушением законодательства, залогодатель вправе предъявить иск к залогодержателю о пресечении действий по реализации заложенного имущества (пункт 20). Данное положение усиливает положение залогодателя, который помимо возможности применения после нарушения права виндикационного иска и иска о взыскании убытков (пункт 5), получает возможность защитить свои интересы уже на этапе нарушения.
Внесудебное обращение взыскания становится труднее
Как известно, залогодержатель, не получивший исполнение залогодателем во внесудебном порядке, вправе обратиться к нотариусу для совершения на договоре залога исполнительной надписи. При этом одним из условий совершения исполнительной надписи является вытекающая из представленных документов «бесспорность задолженности» (статья 91 Основ законодательства о нотариате).
На практике возникла проблема: как можно подтвердить бесспорность требований? Может ли должник представить очевидно необоснованные возражения, тем самым заблокировав внесудебную реализацию заложенного имущества, или нотариус может оценить, насколько возражения весомы с точки зрения имеющихся документов?
ВАС РФ пошел по пути, который предоставляет должнику неограниченные возможности по блокированию внесудебной процедуры (пункт 21). В Постановлении говорится, что сам факт поступления возражений от должника свидетельствует о наличии спора.
- В дополнение к этому довольно действенному средству ВАС РФ напомнил о наличии у залогодателей и иных заинтересованных лиц права потребовать пресечения действий по реализации заложенного имущества на основании статьи 12 ГК РФ.
- Можно предположить, что с таким широким арсеналом средств защиты только мертвый залогодатель может допустить обращение взыскания на его имущество во внесудебном порядке.
- Распоряжение заложенным имуществом упрощается
ВАС РФ ответил на еще одну практическую (и во многом теоретическую) проблему: каковы последствия отчуждения заложенного имущества без согласия залогодержателя, когда такое согласие требуется. В случае с залогом недвижимости этот вопрос более-менее урегулирован законом. Зато в отношении движимости определенности не было.
- В Постановлении разъяснено: сделку по распоряжению предметом залога залогодатель оспорить не может, но может в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ предъявить требование о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога (пункт 23).
- Однако, как будет показано ниже, возможность обращения взыскания зависит от добросовестности приобретателя.
- Вводится защита добросовестного приобретателя заложенного имущества
Приобретатель заложенного движимого имущества может не знать о залоге. Может ли залогодержатель обратить взыскание на такое имущество?
ВАС РФ применил аналогию права и, дополнив ее авторитетом ссылок на требования добросовестности, разумности и справедливости, указал: не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога (пункт 25). Аналогия с защитой добросовестного приобретателя от виндикационного иска очевидна.
- Продолжая аналогию, ВАС РФ в том же пункте лишает добросовестного приобретателя защиты от взыскания, если заложенное имущество находилось во владении залогодержателя, но выбыло из владения последнего помимо его воли.
- Усложняется взыскание при общей оценке заложенного имущества
- Если в договоре о залоге дана общая оценка нескольких предметов залога (движимых или недвижимых), взыскание и реализация предмета залога осуществляется только в целом (пункт 27).
Интересно, что этот вывод суд делает со ссылкой на пункт 2 статьи 340 ГК РФ, в котором говорится о том, что по общему правилу залог распространяется на все имущество, входящее в имущественный комплекс. Такое токование выходит явно за пределы буквального и больше похоже на аналогию закона, использованную судом ранее в отношении добросовестных приобретателей.
- Оговорюсь, что ВАС РФ допускает возможность обращения взыскания на часть предмета залога, однако доказывать такую возможность должен залогодатель.
- 2. Реализация предмета залога
- Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания: существенные условия
- Способ реализации заложенного недвижимого имущества является существенным условием соглашения залогодержателя с залогодателем.
ВАС РФ дал неоднозначное толкование данного положения Закона об ипотеке применительно к случаю, когда договор содержит несколько способов внесудебной реализации имущества. Тогда указанное соглашение не может считаться заключённым (пункт 28).
Не понятно, что послужило основой для данного толкования, учитывая, что уже в следующем пункте Постановление допускает указание на несколько способов внесудебной реализации в соглашении, относящемся к движимому имуществу. В таком случае выбор конкретного принадлежит по общему правилу залогодателю. Кажется логичным, чтобы то же правило применялось и к недвижимости.
Внесудебная реализация усложнена
ВАС РФ ограничительно истолковал положения о внесудебной реализации заложенного имущества.
Пункт 2 статьи 28.1 Закона о залоге устанавливает, что внесудебная реализация движимого имущества может осуществляться посредством торгов либо по договору комиссии.
По мнению ВАС РФ, в последнем случае комиссионер также должен выступать организатором торгов.
Последнее не относится к реализации имущества, заложенного в связи с предпринимательской деятельностью, — его комиссионер может продать без торгов.
Очевидно, что ВАС РФ хотел в первом случае защитить интересы залогодателей-граждан, не искушенных в тонкостях оборота. Однако принесет ли это пользу, если в арбитражные суды такие споры все равно не попадут?
Следующее ограничение, введенное Постановлением, касается уже предпринимательских залогов (пункт 33). Реализация предмета залога (движимого имущества) путем его поступления в собственность залогодателя или продажи по договору комиссии без торгов возможна, только если залогодержатель владеет заложенной вещью.
Это означает, что если залогодержатель хочет оставить предмет залога за собой, он приобретает право собственности при условии приобретения владения данным имуществом. Если предмет продается, то право собственности к покупателю переходит с момента передачи вещи во владение.
Подчеркивая важность владения, ВАС РФ исходит из практических соображений: установление ориентиров, позволяющих залогодателю и третьим лицам легко определить, что обращение взыскания совершено и завершено. С другой стороны, это означает возведение принципа традиции в императивное правило, хотя статья 223 ГК РФ видит его в качестве диспозитивного правила, допуская передачу собственности в силу соглашения.
- Уточнены правила оставления недвижимости у залогодержателя
- Закон довольно скупо регулирует порядок оставления недвижимого имущества у залогодержателя, в связи с чем данные ВАС РФ разъяснения следует поприветствовать. Из них следует:
- — отсутствие необходимости заключать договор купли-продажи при оставлении имущества у залогодержателя или реализации его третьим лицам;
- — заявления залогодателя о регистрации перехода права собственности не требуется;
- — для регистрации права собственности залогодержатель должен представить доказательства уведомления залогодателя о предстоящем обращении взыскания.
- Реализация предмета залога во внесудебном порядке с нарушением правил об оценке
В Постановлении установлено, что если при реализации предмета залога во внесудебном порядке без проведения торгов были нарушены правила об оценке предмета залога, сделка по реализации заложенного имущества может быть оспорена заинтересованным лицом.
При этом ВАС РФ указывает, что сделка является оспоримой и подлежит признанию судом недействительной, если будет доказано, что приобретатель заложенного имущества знал или должен был знать о том, что приобретаемое им имущество реализуется в качестве предмета залога с нарушением правил его оценки.
Однако независимо от оспаривания сделки по реализации заложенного имущества залогодатель вправе предъявить залогодержателю требование о возмещении убытков, вызванных реализацией предмета залога с нарушением правил его оценки (пункт 38).
Данное положение Постановления оставляет двоякое впечатление. Во-первых, считается, что если с требованием о признании сделки недействительной может выступать любое заинтересованное лицо, сделка является ничтожной, а не оспоримой. В отношении оспоримой сделки требование могут заявить одна из её сторон или кто-либо из ограниченного круга лиц, перечисленных в законе.
При этом срок исковой давности для признания оспоримой сделки недействительной установлен в один год, а ничтожной — в три года. Тем самым ВАС РФ в целях стабилизации гражданского оборота и сокращения срока исковой давности пожертвовал своим прежним толкованием подобного вопроса (пункт 36 Постановления Пленума ВАС РФ от 18.11.
2003 № 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах»).
Определение начальной продажной цены заложенного имущества на публичных торгах
Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации:
Согласно статье 350 Гражданского Кодекса Российской Федерации в редакции федерального закона от 30 декабря 2008 года реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
Реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
Согласно статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
Аналогичное правило содержится в Законе Российской Федерации «О залоге», согласно которому начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в соответствии с договором о залоге (соглашением об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке) в остальных случаях.
Указанные требования закона не были учтены Благовещенским городским судом при вынесении решения об удовлетворении требований кредитной организации об обращении взыскания на заложенное недвижимое и движимое имущество, которым не была определена начальная продажная цена заложенного имущества. («Справка по результатам обобщения судебной практики по делам, вытекающим из кредитных правоотношений, рассмотренными судами Амурской области в 2009 году», подготовленная Амурским областным судом).
Обласной суд уточнил решение суда, иначе определил начальную продажную цену квартиры:
Истцом оценка квартиры не произведена, заключение о стоимости квартиры 1200000 руб. дано специалистами ОАО «ОТП Банк». Суд определил начальную продажную цену заложенного имущества в размере 1200000 руб. при залоговой стоимости 1600000 руб. при отсутствии достоверных доказательств современной рыночной стоимости квартиры.
С учетом представленных ответчицей данных об оценке рыночной стоимости квартиры в размере 1331000 (один миллион триста тридцать одна тысяча) руб., коллегия считает необходимым соответствующим образом уточнить решение суда, определив начальную продажную цену иначе — в размере 1331000 руб. (Кассационное определение Омского областного суда от 11 августа 2010 г. N 33-4532/10)
Оснований не доверять экспертному заключению у суда не имелось, в связи с чем суд и принял за основу определения начальной продажной цены именно заключение указанной экспертизы:
Банк обратился в суд с иском к Ч., Ш., М.Е., К. С. о взыскании с них солидарно задолженности по кредитному договору в сумме 24062622,67 руб., об обращении взыскания на заложенное имущество — земельный участок общей площадью 3000 кв. м принадлежащей на праве собственности Ч.
В удовлетворении требований Банка об установлении начальной продажной стоимости предмета ипотеки в размере 3605000,00 руб., взыскании с ответчиков расходов за проведение оценки недвижимого имущества, проведенной ООО в размере 10000 руб., взыскании госпошлины в сумме 64000 руб. — отказано.
Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, коллегия указала следующее.
Разрешая заявленные требования, суд с учетом представленных доказательств с учетом положений ст. ст. 809 — 819 ГК РФ, ст. ст. 309, 310, 348 ГК РФ о удовлетворил заявленные истцом требования, взыскал с Ч. и поручителей Ш., М.Е., с К., С. солидарно образовавшуюся задолженность, обратил взыскание на предмет залога по договору ипотеки земельный участок.
Суд правомерно не принял в основу решения представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка составленного ООО ЦИТ «Севиаль», поскольку данная организация для проведения экспертизы судом не назначалась в соответствии со ст. ст.
79, 80 ГПК РФ, эксперты не предупреждались об ответственности предусмотренной ст. 307 УК РФ. Отчет составлен в досудебном порядке по инициативе истца. Назначенная судом по делу экспертиза выполнена профессиональным экспертным учреждением, которое обладает необходимыми познаниям в области оценки.
Стоимость земельного участка согласно оценки составила 3597233 руб., что практически соответствует сумме, которую истец просил установить в качестве начальной продажной стоимости предмета залога. В данном случае права истца не нарушены.
Оснований не доверять экспертному заключению выполненному ООО Центр оценки у суда не имелось, в связи с чем суд и принял за основу определения начальной продажной цены именно заключение указанной экспертизы.
Поскольку отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка составленный ООО судом не был принят для определения начальной цены предмета залога, суд обоснованно отказал истцу во взыскании с ответчиков расходов по составлению указанного отчета. (Определение Московского областного суда от 19 апреля 2011 г. по делу N 33-8813)
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом. Заключение эксперта судом обоснованно принято во внимание при определении начальной продажной стоимости заложенных по договору об ипотеке жилого дома и земельного участка:
ООО обратилось в суд с иском к ответчику (физическому дицу) об обращении взыскания на заложенное имущество. Решением суда первой инстанции требования удовлетворены, постановлено:
Взыскать с … в пользу ООО сумму задолженности в размере … рублей по договору займа № от …, в том числе остаток не исполненных обязательств по займу (основному долгу) — … рублей, сумма неуплаченных процентов за пользование займом — … рублей, начисленные пени в размере … рубль.
Начиная с 21.08.2010 г.
и по день реализации жилого дома и земельного участка определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере … процентов годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу — … рублей, и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере …
% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Обратить взыскание в размере задолженности … рублей по Договору займа № от …на заложенное имущество жилой дом с земельным участком, расположенный по адресу …
Определить способ реализации жилого дома с земельным участком виде продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную стоимость жилого дома с земельным участком … рублей … копеек.
Взыскать с … в пользу ООО … государственную пошлину в размере …
Оставляя без изменения указанное решение суда, областной суд указал, что Пунктом 2 ст.
54 вышеуказанного Федерального закона предусмотрено, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в частности, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.
Согласно заключению эксперта … рыночная стоимость домовладения №, расположенного по … с учетом стоимости земельного участка по состоянию на момент проведения исследования составляет …руб.; рыночная стоимость земельного участка общей площадью … кв.м при указанном домовладении составляет … руб.
Данное заключение эксперта судом обоснованно принято во внимание при определении начальной продажной стоимости заложенных по договору об ипотеке жилого дома и земельного участка, оценка заключению дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ.
(Кассационное определение Пензенского областного суда от 01 марта 2011 года по делу № 33-572)
Если по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге:
Решением районного суда г. Астрахани от 15.06.2009 г. удовлетворены исковые требования ООО «Б. Банк» Астраханский филиал к И. , М. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога – недвижимое имущество, в связи с неисполнением обязательства по возврату кредита и процентов в сумме 299 198 руб.