С 1 июля 2018 года граждане-участники долевого строительства жилья смогут выбирать схему финансирования покупки квартир в новостройках.
Договора долевого участия в строительстве (ДДУ) на протяжении переходного этапа к проектному финансированию по-прежнему сохранят свою силу. При этом дольщики смогут сами определить механизмы защиты своих прав и законных интересов.
Для этих целей на выбор может быть использован компенсационный фонд или счета-эскроу.
Между тем, Минфин России считает, что обе схемы переходного периода не обеспечивают достаточной защиты прав и интересов дольщиков, да и их денежных средств.
К июню текущего года ведомство намерено внести поправки в закон «О страховании вкладов», которые закрепят гарантии дольщикам в части выплат в случае действий недобросовестных застройщиков. Предлагаемый Минфином законопроект предусматривает страхование со стороны АСВ каждого счета-эскроу на сумму 10 млн. руб.
На наш взгляд, вполне приличная сумма, позволяющая даже при наличии проблем у застройщика приобрести достойное жилье в любом регионе нашей страны.
Согласно законопроекту, средства граждан будут застрахованы на протяжении всего строительства. До тех пор, пока объект не будет сдан, АСВ несет ответственность за сохранность и целевое использование денег дольщиков.
При наступлении страхового случая, компенсация по нему будет выплачиваться из фонда страхования вкладов, в который банки ежеквартально отчисляют 0,15% от объема привлеченных средств граждан.
Банк России должен будет выдать АСВ кредит, если Агентству вдруг не хватит денег на компенсации.
В качестве дополнительной меры Единый институт развития в жилищной сфере (АИЖК) через предоставление поручительства или выдачу независимой гарантии будет контролировать исполнение застройщиками своих обязательств по полученному финансированию. АИЖК разработает к тому же так называемые рекомендации кредитования: стандарты качества, которые должны будут описать порядок деятельности и требования к застройщикам, участвующим в механизме проектного финансирования.
Эксперты считают, что комплекс этих мер повысит доверие граждан к долевому строительству. К концу года они обеспечат его рост как минимум на 10%. Очевидно, что приток дольщиков под дополнительные государственные гарантии будет способствовать и росту объемов ипотеки под залог ДДУ.
Напомним, что счет-эскроу представляет собой своего рода аккредитив или виртуальную ячейку для средств дольщиков. В уполномоченном банке – эскроу-агенте – дольщик и застройщик открывают такой счет на срок не превышающий шести месяцев, чем срок действия ДДУ. На этот счет дольщик-депонент вносит сумму равную цене, указанной в договоре.
Процент по вкладам на эти средства не начисляется, снять их до завершения строительства не может ни дольщик, ни застройщик. Если все идет по плану, то только после передачи квартиры дольщику банк переводит деньги застройщику. В случае задержек с вводом дома в эксплуатацию хоть на один день дольщик может забрать деньги.
Других случаев изъятия депозита с эскроу-счета не предусмотрено.
Блоги профессионалов на «Ведомостях»
Десять миллионов – это много или мало? Казалось бы, много. Государство позаботилось об участниках долевого строительства, которые вносят оплату на эскроу-счета в банке, – эти средства застрахованы. Но если вчитаться в детали, получается, что забота оказалась немного ограниченной.
Итак, в случае отзыва лицензии у банка, который собрал с дольщиков средства на эскроу-счетах для покупки квартир в строящемся доме, Агентство по страхованию вкладов (АСВ) вернет 100% вложенной суммы.
Однако выплата пойдет не напрямую дольщику, а на эскроу-счет в другом банке, но не более 10 млн руб. На первый взгляд сумма достаточная.
По данным Росреестра, средняя стоимость помещения, приобретенного физлицами по договору долевого участия (ДДУ) в России, составила 2,5 млн руб. Закон позволяет компенсировать потери сразу по нескольким ДДУ, но опять же общая сумма покрытия не может превышать 10 млн руб.
Таким образом, среднестатистический российский дольщик может приобрести до четырех квартир по цене до 2,5 млн руб. и в случае проблем с банком – держателем эскроу-счетов он получит возврат из АСВ.
Но совсем иная ситуация складывается на рынках строящегося жилья крупных городов, прежде всего Москвы. Дольщики столичных проектов могут потерять немалые суммы при банкротстве банка, если текущую норму о страховании в законе не скорректировать.
По нашим данным, более 40% заключенных в Москве в 2018 г. ДДУ имели цену свыше 10 млн руб. Средняя стоимость квартиры бизнес-класса в строящемся доме в прошлом году составила 14,8 млн руб., в премиум-сегменте – 45 млн руб., в элитном – 125 млн руб.
Размер страхового покрытия, предусмотренный законодателями, фактически лишает права на защиту вложений покупателей высокобюджетного жилья.
С одной стороны, это выглядит странно, ведь в абсолютном выражении именно такие дольщики несут самый значительный ущерб – и примеры элитных долгостроев в Москве есть.
С другой – едва ли будет этично компенсировать фактически бюджетными средствами потери весьма состоятельных людей в небогатой стране, по-видимому, именно такой логикой и руководствовались авторы поправок.
Только в комфорт-классе средняя сделка – 8 млн руб. – умещалась в отведенный государством страховой норматив. Статистика показывает, что, скажем, в бизнес-классе средний покупатель может потерять около 5 млн в случае отзыва лицензии у банка – держателя эскроу-счета, на который он внес оплату. То есть, если дольщик приобрел, скажем, квартиру за 15 млн руб.
, но банк обанкротился, АСВ перечислит на эскроу-счет в новом банке только 10 млн. А дольщику придется либо доплатить недостающие (фактически пропавшие 5 млн руб.), либо застройщик расторгнет с ним договор долевого участия.
Схожая проблема возникнет, если клиент приобрел две квартиры, даже у разных застройщиков, но эскроу-счета были открыты в одном банке: также компенсируют 10 млн пропорционально на оба счета – но не больше.
Важно также отметить, что проблема может коснуться не только покупателей дорогостоящей недвижимости. По нашим подсчетам, в июле 2019 г.
средняя стоимость двухкомнатной квартиры в московской новостройке комфорт-класса уже превысила 10 млн руб. (если быть точной, 10,1 млн). А средняя трешка уже обходится в 13,4 млн руб.
Иными словами, в зоне риска оказывается и значительная часть дольщиков массового сегмента.
Еще один аспект, который, по-видимому, не учли законотворцы при разработке нормы о страховании, – это рост цен. За прошедший год в Москве средняя стоимость 1 кв. м в массовых новостройках выросла на 8%.
По стране этот показатель увеличился на 5–10% в зависимости от региона. То есть рано или поздно норма о страховании 10 млн руб. устареет и не будет отвечать реальной ситуации на рынке строящегося жилья.
Поэтому необходима некоторая модернизация законодательства. На мой взгляд, нужна более гибкая формулировка, которая позволит адекватно защищать дольщиков. К примеру, в законе можно прописать, что возмещение производится в размере стоимости квартиры или максимально до 150 или 200% от средней стоимости 1 кв.
м жилья по региону, умноженной на площадь квартиры. В этом случае будут учтены как региональные различия в цене новостроек, так и разница в цене по основным сегментам. Более того, норма не устареет по мере изменения средних цен.
Помимо этого необходимо предусмотреть возможность компенсации по нескольким приобретенным объектам, если эскроу-счета были открыты в одном и том же банке.
Дольщиков расписали по эскроу-счетам
1 июля стартует механизм проектного финансирования, который лишит застройщиков возможности привлекать деньги дольщиков напрямую: средства будут перечисляться на специальные эскроу-счета в банках.
Финансирование по новым правилам будет привлекаться пока для 5% жилых комплексов, находящихся в стадии строительства по всей России. Однако для всех новых проектов правила станут обязательными.
Власти, решив кардинально изменить правила игры на рынке жилищного строительства, пообещали, что механизм решит проблему обманутых дольщиков. «Ъ-Дом» попытался спрогнозировать, к чему приведет демонтаж прежней системы.
Почему потребовались такие изменения?
Сама реформа направлена на уход от «котлового» механизма сбора денег, дававшего застройщикам возможность привлекать деньги на один объект, а де-факто финансировать за счет них строительство другого. Изменения потребовались из-за роста числа обманутых дольщиков.
Еще в ноябре 2017 года президент Владимир Путин поручил правительству разработать план полного отказа от такого метода финансирования строительства жилья. Тогда эта проблема стояла действительно остро: в 72 из 85 регионов были зарегистрированы проблемные дома, в общей сложности числилось более 800 таких объектов.
Как сообщал заместитель главы комитета Госдумы по безопасности и противодействию коррупции Анатолий Выборный, только за январь—сентябрь 2017 года насчитывалось около 10 тыс. обманутых дольщиков, а их потери оценивались в 6,4 млрд руб.
Главная задача проектного финансирования — защита покупателей квартир от ситуаций, когда в случае замораживания строительства они остаются и без купленного жилья, и без уплаченных денег.
Что изменится после перехода на новый порядок?
Принципиальное изменение заключается в том, что в схему «дольщик—застройщик» встраивается третий игрок — банк. Таким образом, покупатели квартир будут платить деньги не напрямую застройщику, а переводить их на застрахованный эскроу-счет в банке. Для граждан, покупающих квартиры по новым правилам, изменения будут минимальными.
Если раньше деньги, по сути, перечислялись застройщику, теперь они будут уплачиваться на эскроу-счет в банке, который выдаст их застройщику только после ввода дома в эксплуатацию.
В свою очередь, застройщики будут вынуждены привлекать кредитные средства для финансирования работ.
Если девелопер не выполнит своих обязательств, например обанкротится, деньги с эскроу-счета должны вернуться покупателю.
Другой вариант: гражданин может дождаться решения о назначении другой компании, которая завершит строительство объекта. В таком случае деньги останутся на эскроу-счете до окончания работ.
- Будут ли теперь защищены средства дольщиков?
- Как отмечает Антон Алексеев, советник практики недвижимости и строительства адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры», «преимущество размещения средств на эскроу-счете в том, что до получения разрешения на ввод в эксплуатацию и регистрации права собственности на первую квартиру у застройщика нет доступа к деньгам дольщика, который теперь может спать спокойно», и если стройка «встанет» и договор долевого участия (ДДУ) будет расторгнут, всегда можно забрать деньги.
- Ассоциированный партнер юридической фирмы ЮСТ Александр Рудяков добавляет: риск того, что дом не будет построен, перейдет от участников долевого строительства уже к профессиональному участнику — банку, который предоставил застройщику финансирование.
Сами банки стараются избегать сомнительных проектов — для этого они проводят стресс-тестирование застройщиков и оценку рисков. Это, по словам вице-президента «Ностроя» Антона Мороза, дает дополнительную гарантию.
«С учетом того что банки работают с застройщиками крайне внимательно, я бы даже сказал, что проверяют их с пристрастием, то все проекты, удостоенные проектного финансирования, будут перепроверены несколько раз»,— считает он.
По мнению господина Мороза, тот застройщик, который все-таки получит доступ в банковскую систему проектного финансирования и начнет в ней работать, практически защищен от возможных экономических проблем — при новом механизме граждане защищены на 99%.
Что будет в случае отзыва лицензии у банка?
В случае отзыва лицензии у банка договор счета эскроу должен быть заключен с другим уполномоченным банком — сейчас насчитывается 63 кредитных организаций, которые вправе привлекать средства граждан через эскроу-счет (в дальнейшем их количество планируется увеличить до 90 и более).
«Строго говоря, отзыв у банка лицензии не должен влиять на право получения квартиры, так как обязательства дольщика считаются исполненными после внесения средств на эскроу-счет»,— говорит Антон Алексеев.
Юрист добавляет, что средства на счете эскроу подлежат обязательному страхованию, при этом размер общего возмещения не превысит 10 млн руб. по счетам эскроу в одном банке независимо от внесенной суммы и количества квартир. «В конечном счете риски потери вложений свыше 10 млн руб. ложатся на дольщика.
Видимо, предполагается, что обладатели такой суммы могут позволить себе готовое жилье»,— отмечает господин Алексеев.
Александр Рудяков подчеркивает, что в случаях, когда эта сумма не в полном объеме покрывает величину денежных средств, внесенных покупателем на счет эскроу, а банк лишается лицензии, гражданин включается в реестр требований кредиторов банка. «Страхование в размере 10 млн руб. покрывает медианную стоимость квартир по ДДУ практически во всех регионах России, поэтому в отношении абсолютного большинства договоров эта сумма является достаточной»,— заверяет юрист.
Много ли проектов перейдет на проектное финансирование сейчас?
У застройщиков была возможность перейти на проектное финансирование добровольно с 1 июля 2018 года, однако компании отнеслись к этому без энтузиазма, начав массово оформлять разрешения на строительство новых объектов. Главным же риском для реформы стало то, что, по оценкам властей, около 30% проектов находятся в «красной зоне» кредитоспособности.
Чтобы избежать появления новых проблемных объектов, в Белом доме решили вывести часть строек из-под новых требований. В апреле правительство утвердило критерии, при соответствии которым объекты могут быть достроены по старым правилам — речь идет о проектах, готовность которых составляет не менее 30% и где 10% площадей продано по ДДУ.
Несколько ниже показатели готовности для проектов, предусматривающих комплексное освоение, развитие застроенных территорий, строительство и передачу властям объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры, снос ветхого и аварийного жилья (15%), а также для проектов, которые реализуют застройщики, включенные в перечень системообразующих организаций (если их площадь составляет не менее 4 млн кв. м, а объекты строительства находятся на территории четырех регионов), или компании, взявшие на себя обязательства по завершению проблемного объекта (6%). По оценкам властей, этим критериям соответствует 95% строящихся сейчас объектов.
По планам правительства к концу 2024 года число действующих ДДУ, заключенных с применением счетов эскроу, должно превысить 1 млн. По данным Единой информационной системы жилищного строительства на апрель текущего года, более чем в 200 объектах квартиры начали продаваться с использованием эскроу-счетов.
Когда ждать полного перехода отрасли на проектное финансирование?
В Минстрое России рассчитывают, что проекты, которые после 1 июля будут достраиваться по-старому, завершатся в течение двух-трех лет. Руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор полагает, что система станет работать стабильно и уверенно не менее чем через пять лет.
По прогнозу Антона Мороза, к середине 2020 года количество проектов, направленных на рассмотрение банков, значительно вырастет, а уже к концу года станет внушительным.
«С 2020 по 2022 год количество начатых и построенных объектов через механизмы банковского и проектного финансирования, а также построенных «под ключ» застройщиком за свой счет будет стремиться к 100%»,— добавляет он.
Как изменятся цены на жилье?
Главной интригой реформы остается ее влияние на ценовую политику. Власти неоднократно заверяли, что рост будет незначительным: по оценкам Минстроя, после перехода на проектное финансирование жилье может подорожать в среднем на 5–6%. Впрочем, участники рынка столь оптимистичные оценки пока не разделяют.
«Ранее мы прогнозировали проблемы, связанные с трех-пятипроцентным увеличением, но сейчас, несмотря на то что с проектным финансированием работает достаточно большое количество банков, процентная ставка для строительного комплекса все равно достаточно серьезная»,— говорит Антон Мороз. По его оценкам, увеличение стоимости квадратных метров составит 10–15%, в связи с тем что застройщики уже не получат деньги дольщиков по ДДУ, а будут использовать не самые дешевые банковские механизмы.
Александр Моор еще более пессимистичен: «По самым скромным прогнозам, рост составит не менее 30%». По его словам, переход на новую систему финансирования уже вызвал немалое волнение на рынке недвижимости и, как следствие, скачок цен в начале года.
«Новый виток строительного кризиса прогнозируют в 2020–2021 годы, когда стройка старых объектов будет завершена, а новые будут строиться по еще неустойчивым новым правилам.
Высокая степень турбулентности будет сохраняться ближайшие два-три года, пока рынок полностью не перестроится и не отладит новые механизмы»,— считает господин Моор.
Как реформа скажется на рынке жилищного строительства?
Сейчас около 30% проектов находятся в красной зоне кредитоспособности и рискуют не пережить реформу, однако власти обещают им поддержку, например путем предоставления гарантий единого института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ.
Эксперты и участники рынка в основном ожидают укрупнения отрасли.
Так, уход малых и средних застройщиков прогнозирует Антон Мороз: «Это достаточно серьезная проблема, которая не позволит нам без наличия поддержки со стороны государства осуществлять комплексное развитие территорий по всей стране, особенно в малых городах и на сельских территориях».
С ним соглашается Александр Моор: «Пока мы видим, что одобрение получают крупные застройщики с безупречной кредитной историей и хорошим запасом собственных средств, но таких игроков не более 20% рынка».
По его словам, предприниматели, которые находятся в долговых обязательствах и имеют проблемные объекты, уже сейчас приостанавливают свою деятельность — в ближайший год их станет значительно больше. «Конечно, рынок не допустит вакуума: другие компании будут становиться крупнее и быстро развиваться.
Одна из главных возможностей сегодняшнего дня — стать застройщиком-спасателем: взять на себя достройку чужого проблемного объекта. Через два-три года на рынке произойдет качественный рывок, и те компании, которые выживут, будут очень востребованы»,— считает господин Моор.
Евгения Крючкова
Счета дольщиков застрахуют на 10 миллионов рублей
Речь не идет об отказе от продажи новостроек, начиная с этапа котлована. Просто застройщики будут лишены возможности принимать деньги от населения напрямую, а между ними появится «прослойка» — банки.
В них россияне, желающие купить квартиры в еще не построенных домах, должны будут открывать счета-эскроу.
Так называются специальные счета, куда покупатель кладет оговоренную с продавцом сумму, равную стоимости приобретаемой недвижимости.
Если строительная компания не выполнила обязательства, то банк просто не переводит средства. Эта схема, по идее, должна защитить дольщиков от долгостроя или банкротства строительной компании. Впрочем, есть мнение, что счета-эскроу могут оказаться не менее рискованными. Потеря банком лицензии может иметь такие же плохие последствия для покупателей жилья.
Стоит ли покупать жилье этой зимой или ждать ценового дна
В ЦБ уже пообещали устранить возможные риски. Замдиректора департамента банковского надзора Банка России Владимир Маркелов сообщил на «круглом столе» в Госдуме, что сейчас обсуждается возможность расширения страхового покрытия в отношении дольщиков.
Напомним, в случае отзыва лицензии у банка гражданин может получить страховое покрытие за счет фонда страхования вкладов в размере 1,4 миллиона рублей. В случае со счетами-эскроу, по словам Маркелова, сумма выплат может быть увеличена до 10 миллионов рублей.
Представитель Банка России также рассказал, что регулятор работает над списком банков, которые смогут открывать у себя счета-эскроу и заниматься кредитованием застройщиков. Кстати, с привлечением заемных средств ведут деятельность большинство строительных компаний России.
«С нашей точки зрения, эти два списка должны быть эквивалентны. То есть банки, имеющие полномочия на работу со счетами застройщиков и счетами-эскроу, должны быть одни и те же», — подчеркнул Владимир Маркелов.
Дешевеющие ипотека и жилье приведут к надуванию кредитного пузыря
В свою очередь председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев заметил, если банк выступает третьей стороной в долевом строительстве, его нужно признавать социально важным.
И в случае возникновения трудностей вводить санацию, а не банкротство. Также депутат высказал мнение, что отдельно прописывать это на законодательном уровне нет смысла.
Все механизмы в банковском секторе уже существуют и неплохо себя зарекомендовали.
В настоящий момент примерно 80 процентов новостроек в России реализуются через договор долевого участия. Через три года планируется завершить переход на проектное финансирование. Предполагается, что стройки будут в большей степени финансировать банки.
Что нужно знать об эскроу-счетах при покупке жилья в новостройках
22.08.2018
Механизм расчета через эскроу-счета, открытые в уполномоченных банках, по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) ранее не использовался на отечественном рынке новостроек, хотя законодательно он предусмотрен с 2014 года…
С 1 июля 2019 года в России при совершении сделок с новостройками будет применяться исключительно новая схема – эскроу-счета. Это предполагается поправками в закон о долевом строительстве, вступившими в силу с 1 июля 2018 года. Сбербанк и «Российский капитал» уже успели разработать спец. программы для девелоперов для работы по счетам эскроу.
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, каков принцип работы нового механизма финансирования и какие гарантии при этом получат покупатели.
Схема работы через эскроу-счета
В целом новая схема расчета между покупателем и застройщиком не отличается радикальным образом от механизма, применяемого сейчас.
Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, на сегодняшний день после того, как ДДУ прошел регистрацию в Росреестре, дольщик переводит деньги на счет застройщика, и тот сразу получает возможность пользоваться поступившими средствами.
Новая схема предполагает, что покупатель новостройки перечисляет денежные средства не застройщику, а на спецсчет в организации (агенте), аккредитованной Центральным Банком РФ. Эта организация выступает гарантом сохранности денег.
Что такое эскроу-счета
Это спец. счета депонирования (то есть хранения) средств до завершения строительства дома. Банк-агент не начисляет проценты на средства, которые хранятся на счетах эскроу, и не получает вознаграждения.
Фактически дольщик открывает беспроцентный депозит, где деньги замораживаются на срок до момента сдачи новостройки в эксплуатацию, указанного в проектной декларации, плюс 6 месяцев (то есть до срока, в который дольщик должен получить ключи от квартиры).
В апреле этого года Сбербанк провел первую в России сделку с использованием эскроу-счетов. Представитель «Российского капитала» (полным пакетом акций которого владеет ДОМ.РФ) заявил, что банк ведет обсуждение по ряду пилотных проектов, запланированных на ближайшее время.
Как застрахованы эскроу-счета
Благодаря применению эскроу-счетов дольщики будут защищены от недобросовестного застройщика. Старая схема не могла обезопасить граждан, если девелопер не выполнил свои обязательства – в этом случае дольщики вынуждены были решать свои проблемы самостоятельно.
Схема с применением эскроу-счетов не предполагает финансовых рисков для дольщика – в оговоренных законом случаях уполномоченный банк обязан вернуть гражданам их деньги, отметил представитель «Российского капитала».
По аналогии с банковскими депозитами средства на счетах эскроу будут застрахованы Ассоциацией страхования вкладов на сумму до 10 миллионов рублей.
Что будет при банкротстве банка
Если банк обанкротится, застройщику нужно будет заключить договор с новым агентом, который откроет новый счет. На этот счет переведут застрахованные деньги.
Как вернуть деньги
Дольщик может вернуть деньги, которые хранятся на счетах эскроу, в трех случаях. Первый: если застройщика признают банкротом и в отношении него начнется конкурсное производство. Второй: если по решению арбитражного суда девелопера ликвидируют как юридическое лицо. Третий: если застройщик не передаст объект долевого строительства в оговоренный срок.
Кто распоряжается эскроу-счетами
Средства, которые хранятся на эскроу-счетах, могут быть использованы для фондирования кредита девелоперу. Благодаря этому стоимость заемного финансирования для застройщика снизится. На сегодняшний день право на открытие счетов эскроу имеют 55 российских банков.
Какая ставка будет действовать для девелоперов
По прогнозам застройщиков, стоимость жилья в новостройках после перехода на новую схему финансирования строительства возрастет. В Минстрое говорят, что нововведения не повлияют существенно на цену квадратного метра на первичном рынке.
Как подсчитали в PwC, несмотря на прибавившееся в цепочке звено в лице банка-агента, ставка финансирования по новой схеме не будет превышать 6% годовых.
Сбербанк даст возможность девелоперам, работающим по эскроу-счетам, полностью или частично возвращать проценты после сдачи новостройки в эксплуатацию.
- Когда застройщик сможет получить деньги
- Застройщик получает деньги со спецсчетов, когда сдаст дом в эксплуатацию и право собственности как минимум на одну квартиру в нем будет зарегистрировано в Росреестре.
- Банк может перевести средства со счетов эскроу либо на оплату обязательств девелопера по хозяйственным договорам (если такое условие есть в соглашении по проектному финансированию), либо напрямую застройщику, который уже после этого погашает свою кредиторскую задолженность по взятым на себя обязательствам для строительства объекта.
Эксперты: новый закон по ДДУ запретил продажу жилья за наличные и защитил дольщиков
МОСКВА, 6 июля. /ТАСС/. Наличный расчет при покупке жилья в новостройках с 1 июля в России стал невозможен в соответствии с федеральным законом № 175, вносящим поправки в законодательство о долевом строительстве. Об этом рассказал ТАСС руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, комментируя новые нормы законодательства.
«Кроме прочих, в законе вступила в силу небольшая, но важная норма — с 1 июля 2018 года обязательна только безналичная оплата платежей по договорам долевого участия (ДДУ)», — сказал он, отметив, что эта норма не должна вызвать больших сложностей для покупателей, так как сделки с новостройками в Москве в основном происходят с применением безналичного расчета — за счет ипотеки или специально открытого расчетного счета покупателя.
Практика покупки новостройки за наличные через кассу в офисе застройщика является устаревшей и применима скорее в регионах, пояснил ТАСС руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. «Эта мера не пресекает распространенную практику, а скорее декларирует цивилизованный подход на рынке недвижимости», — отметил он.
Внесение платежей от клиента на столичном рынке всегда проходит через перечисление денежных средств на расчетный счет застройщика или через аккредитив, добавила замгендиректора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова. «Пункт, который касается порядка проведения платежей, закрепляет существующее положение вещей», — уточнила она.
Впрочем, и по другим пунктам новых правил долевого строительства, которые вступили в силу с 1 июля после подписания президентом соответствующего закона, более значительные изменения на первых порах ожидаются в работе застройщиков и банков, чем в планах покупателей жилья. Соответствующее мнение высказали эксперты, опрошенные ТАСС.
Какие изменения ждут покупателей жилья
«Для покупателей с 1 июля 2018 года технически ничего не изменится», — рассказал ТАСС Дмитрий Волков, коммерческий директор группы компаний «Самолет».
Граждане будут также приходить в офис застройщика и заключать договоры долевого участия по той же процедуре, что и раньше, добавляет руководитель компании «Пионер» Олег Сорока.
«Разве что у него появится больше информации о строящемся объекте, о ходе строительства, о состоянии финансовых дел у застройщика.
А вот с 1 июля 2019 года в цепочке застройщик — покупатель появится новое звено — банк и механизм счетов эскроу», — уточнил он.
Отсутствие внешних изменений в алгоритме покупки жилья со вступлением в силу закона не говорит о том, что нововведений нет вовсе, подчеркивает один из его авторов, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
«С 1 июля 2018 года новым законом вводится банковское сопровождение, как для новых, так и для уже реализуемых проектов. Тем самым для проектов, которые уже начаты, мы закрываем «котловой» метод сбора средств», — рассказал он ТАСС. Таким образом гражданам вкладывать средства в строительство станет безопаснее, считает Николаев.
Что изменится в работе застройщиков
С 1 июля застройщики должны открыть в уполномоченном банке под каждое разрешение на строительство отдельный счет, добавил Николаев. На это отводится два месяца. Номер этого счета должен публиковаться в Единой информационной системе строительства.
«Разница в том, что для тех, кто уже начал строительство, сопровождение будет проходить в более облегченном формате, а проекты, запущенные после 1 июля 2018 года будут контролироваться более серьезно — банк будет вправе приостановить нецелевой платеж от застройщика контрагенту», — сказал депутат. В отношении уже действующих строек банки будут отслеживать целевые платежи и информировать надзорные органы в случае каких-либо нарушений.
При этом, по словам Сороки, для региональных властей, банков и застройщиков введение банковского сопровождения и для действующих проектов стало определенной неожиданностью.
Данная норма была включена в законопроект на финальном этапе его принятия, и девелоперы не до конца понимают, как все прописанные в законе механизмы банковского контроля будут осуществляться, пояснил руководитель компании «Пионер».
«В частности, застройщикам будет запрещено проведение тех или иных платежей. Эти пять — шесть позиций расплывчато обозначены в законе. К примеру, это операции, связанные с предоставлением займов, покупкой и оплатой ценных бумаг, созданием дочерних юридических лиц», — добавил он. Глава компании не исключает споры в случае отказов в совершении платежей со стороны банков.
При подозрении на злоупотребление со стороны банков бизнес должен вовремя корректировать ситуацию путем переговоров на общественных площадках, считает руководитель рабочей группы комитета Торгово-промышленной палаты РФ по обеспечению безопасности предпринимателей в области строительства Александр Моор. «Мы должны со временем полностью перейти на электронную площадку для банковского сопровождения деятельности застройщика на основе блокчейна, где видны все шаги банка. Это позволит убрать человеческий фактор из системы принятия решения по блокировке счетов застройщика», — отметил он.
Закон дает год на полный переход к эскроу
По словам Николаева, согласно закону, у застройщиков и их покупателей будет переходный год на апробацию сделок через счета эскроу.
«Теперь нам очень важно, чтобы как можно больше застройщиков, которые начинают реализовывать свои проекты, начинали это делать через счета эскроу, несмотря на то, что до 1 июля 2019 года — это добровольный механизм, а после этой даты станет обязательным», — сказал он.
Покупая квартиры через счета эскроу, покупатели будут знать, что их деньги защищены, потому что они застрахованы на сумму до 10 млн рублей в системе страхования вкладов, и поступают на счет застройщика после введения дома в эксплуатацию, уточнил разработчик закона. Реформа предполагает, что пока деньги покупателей лежат на счетах эскроу, застройщик возводит их дома на деньги банка, выданных в кредит в рамках проектного финансирования.
Стратегия проектного финансирования гарантирует дольщикам, что банк даст денег на достройку, если застройщику не хватает денег от продаж.
«Также банк в таком случае проверяет целевое расходование денег: выезжает каждый месяц на стройку, проверяет проектную документацию, проверяет сметы на рыночность и каждый месяц мониторит переводы с твоего расчетного счета», — рассказал Алексей Перлин, гендиректор «СМУ-6 Инвестиции». Однако у строителей вызывают вопросы процентные ставки по банковским кредитам на строительство, отметил он.
Закон дает надежду обманутым дольщикам
Закон также дает возможность государственному Фонду защиты прав участников долевого строительства — полномочия по достройке проблемных объектов. «Ситуации бывают разные, и мы видим, что такая функция для фонда необходима, потому что в конце концов нужно закончить всю эту историю с обманутыми дольщиками», — подчеркнул Николаев.
Также закон дает право жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), которые созданыа в рамках процедур банкротства, исполнять функции застройщика. Остальным ЖСК законом серьезно ограничено право привлекать средства граждан, так как эта форма инвестирования граждан в строительство тоже зачастую приводила к появлению долгостроев.
Контроль за работой строительных компаний приведет к тому, что на рынке в итоге останутся только профессиональные строительные компании — и это позитивный фактор, который позволит не допустить появление новых обманутых дольщиков, считает заместитель исполнительного директора Российского союза строителей Константин Кижель. Непрофессиональные застройщики, изначально действуя без преступного умысла, часто безграмотно подходили к вопросам строительства, поясняет эксперт.
«Собирая деньги с дольщиков, они не просчитывали затратную часть на земельные вопросы и присоединение к сетям. В итоге деятельность этих строителей приводила к остановке проектов на этапе котлована», — рассказал Кижель.
Несмотря на то, что закон вводит много организационных сложностей для строительных фирм, коллапса и роста цен на строительном рынке не будет, уверен вице-президент Российского союза строителей Олег Бритов.
«У застройщиков, которые думали о завтрашнем дне, есть пул проектов — разрешения на десятки миллионов квадратных метров жилья. Реформа идет поэтапно, и это не означает, что с завтрашнего дня цены на жилье подскочат», — пояснил он.
О законе
Ранее сообщалось, что президент России Владимир Путин подписал закон, предусматривающий создание новой системы финансирования жилищного строительства, который должен усилить защиту прав дольщиков. Документ опубликован на едином портале правовой информации 4 июля, датой подписания и вступления в силу указано 1 июля 2018 года.
Одно из основных изменений закона — это то, что застройщики теряют право напрямую привлекать деньги дольщиков с 1 июля 2019 года. С этой даты продажи недвижимости должны происходить через систему эскроу-счетов, до этого момента работа через эскроу для застройщиков будет добровольной.
Данный тип реализации жилья подразумевает, что покупатель отдает деньги не напрямую в кассу застройщику, а на застрахованный счет в уполномоченный банк, который хранит их и отдает девелоперу только после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Название этого типа счета произошло от английского термина «escrow account», то есть счет для временного хранения денег до момента выплаты с заранее известным назначением.
Средства граждан для хранения могут привлекать только банки с высоким кредитным рейтингом, этому требованию соответствуют более 50 российских банков, свидетельствуют данные Единого реестра застройщиков. Размер застрахованной суммы на счете эскроу составляет 10 млн рублей.
Переход на эскроу-счета: обманутых дольщиков больше не будет
С 1 июля в России начала работать новая система долевого жилищного строительства.
Новый законодательный порядок предполагает переход застройщиков от непосредственного привлечения средств покупателей на проектное банковское финансирование через кредиты. При этом средства дольщиков до завершения строительства хранятся в банке на специальных счетах эскроу.
Что такое эскроу-счет и зачем он мне нужен?
Эскроу-счёт — это специальный счёт в банке, который открывается для взаиморасчётов между покупателем и застройщиком. Особенность таких счетов в том, что средства с них автоматически переходят от одного владельца к другому только при наступлении условий, которые прописаны в договоре.
При долевом строительстве жилья покупатель кладет деньги на счет эскроу, а застройщик сможет их забрать, только когда достроит дом. За соблюдением заранее определенных договоренностей следит независимая сторона — банк. Застройщику в процессе возведения дома нужно будет использовать собственные средства или привлекать банковские кредиты.
Эскроу — это своего рода альтернатива банковской ячейке и аккредитиву. Его можно использовать, когда нужно купить или продать что-то дорогое: недвижимость, автомобиль или любую другую ценность.
Конечно, отчасти благодаря долевому строительству в нашей области «выросло» так много новых домов. Но, увы, в «долёвке», которая существовала до 1 июля, имелся ряд недостатков, из-за которых многие дома оставались лишь на картинках, а калининградские семьи — без денег и жилья.
Лет десять назад количество обманутых дольщиков исчислялось сотнями. Но несмотря на то, что в последние годы государство планомерно ужесточало свои требования к строительному бизнесу, полностью решить проблему недобросовестных застройщиков не удавалось. Последний шаг — кардинальное изменение схемы долевого строительства — должен изменить ситуацию.
Мера кардинального изменения схемы долевого строительства призвана защитить права граждан и предотвратить появление обманутых дольщиков, — отмечают в Отделении Банка России по Калининградской области.
Новые правила игры
Переход на эскроу-счета не означает, что купить жильё на этапе строительства с заключением договора долевого участия нельзя. Но теперь деньги покупатели будут не передавать напрямую застройщику, а класть в банк на эскроу-счет. Если продавец не выполнит условия договора долевого строительства, то средства со счёта вернутся покупателю.
В Банке России ожидают, что в ближайшее время застройщики будут активнее использовать эскроу-счета, поскольку новая схема взаимодействия уже детально отработана, а банковский сектор готов к переходу на новый механизм финансирования жилищного строительства. Строители могут подавать заявки на участие в проектном финансировании в несколько банков одновременно — независимо от того, представлена ли кредитная организация в Калининградской области или нет.
На данный момент в законе предусмотрена оговорка, чтобы сделать переход на использование эскроу-счёта более плавным.
У застройщиков, начавших возведение жилых объектов до 1 июля, есть возможность достроить жилье по старой схеме финансирования — за счёт средств дольщиков, поступивших к застройщику напрямую. При этом возводимые объекты должны быть готовы как минимум на 30%. Если проект имеет комплексный характер, то степень его готовности должна составлять не менее 15%.
Допускается также степень строительной готовности в 6% в случаях, когда общая площадь возводимых застройщиком домов составляет не менее 4 млн квадратных метров и они находятся на территориях не менее четырех субъектов нашей страны. Кроме того, квартиры в многоквартирном доме должны быть распроданы не менее чем на 10% общей площади жилых и нежилых помещений.
Как работает счет эскроу?
Покупатель и уполномоченный представитель застройщика вместе приходят в банк и подписывают трёхсторонний договор, в котором обозначены все условия сделки: срок, сумма покупки и прочее. Далее покупатель вносит на счет эскроу указанную в договоре сумму.
Если сделка происходит с использованием ипотечного кредита, то деньги вносит банк. После завершения стройки продавец приносит в банк документы, подтверждающие факт исполнения всех условий договора.
Только после этого продавец получает доступ к средствам дольщиков.
Если застройщик не укладывается в определённые договором сроки и не приносит нужные документы, банк закрывает счет и возвращает деньги покупателю. Если оформление документов затягивается, срок договора можно продлить.
Важно понимать, что теперь по закону до расчёта с продавцом деньги на счетах эскроу принадлежат тому, кто их внёс, то есть покупателю жилья.
В целом по стране список допущенных к банковскому сопровождению застройщиков жилья к началу второго полугодия включал 95 уполномоченных кредитных организаций. Имеющийся у них запас капитала позволяет заместить банковским кредитованием объём средств, получаемых застройщиками от дольщиков, — сообщили в Отделении Банка России по Калининградской области.
За первое полугодие калининградские застройщики подали 35 заявок на предоставление кредитов для финансирования строительства жилья. Большинство из них были поданы для изучения механизма кредитования и порядка оформления необходимого пакета документов. При этом заявки подавались застройщиками в разные банки одновременно.
Мы подобрали наиболее частые вопросы жителей Калининградской области, которые поступили на телефон «горячей линии» Регионального центра финансовой грамотности 8-800-555-85-39:
Могу ли я использовать эскроу-счета при покупке квартиры в построенном доме?
Нет, при покупке готового жилья деньги перечисляются напрямую на счёт застройщика. Рисков в таком случае нет никаких, а значит, и подстраховка в виде эскроу-счетов не нужна.
Рынок кредитных организаций последние годы очень нестабилен. Что если у банка, в который я принесу деньги на эскроу-счёт, отзовут лицензию?
По закону деньги на эскроу-счете застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов (АСВ), причем если по вкладам застрахованы только 1,4 млн рублей, то по экскроу-счетам лимит выше — до 10 миллионов рублей. Правда, условие того, что от одного банка получится вернуть только гарантированную сумму, остается.
Иными словами, если вы купите три квартиры по 5 млн рублей, при отзыве у банка лицензии получится вернуть лишь 10 млн. рублей вместо 15 млн. Поэтому в такой ситуации нужно либо оформлять договоры на родственников, либо открывать эскроу-счета в разных банках по каждой квартире.
Я планирую покупать квартиру с ипотекой в банке А, а застройщик предложил мне открыть эскроу-счет в банке Б. Можно ли так сделать?
Да, можно взять ипотеку в другом банке. Кредитор просто перечислит средства на указанный заемщиком эскроу-счёт. Ограничений по выбору банка для покупателя жилья нет, в отличие от банка, где открывается экскроу-счет. Банк, через который будет проходить сделка, выбирает застройщик, а не покупатель. Но это может быть банк только из перечня на сайте регулятора.
Какие риски у меня остаются при покупке квартиры через эскроу-счет? Или это полностью безопасно?
Главный риск связан с отзывом лицензии у банка, в котором открыт эскроу-счёт на сумму более 10 млн рублей. Так как для каждой сделки открывается один эскроу-счёт, разбить сумму не получится. Но это критично лишь для элитных новостроек, где бюджеты покупки доходят до нескольких десятков или даже сотен миллионов рублей. В Калининграде подобного жилья не так много.
А если я передумаю покупать квартиру, вернет ли банк мои деньги?
Отказаться от выполнения договора в одностороннем порядке нельзя. Вернуть деньги получится лишь при достижении соответствующего соглашения с застройщиком, либо если продавец не выполнил свои обещания и не сдал объект в установленный срок. Без участия третьей стороны банк возвращать деньги не уполномочен.
- Материал подготовлен в рамках программы Министерства финансов «Повышение уровня финансовой грамотности жителей Калининградской области» при содействии Отделения по Калининградской области Северо-Западного главного управления Центрального банка Российской Федерации.
- Дополнительная информация — по телефону «горячей линии» по вопросам финансовой грамотности 8-800-555-85-39 (звонок бесплатный) или на сайте fingram39.ru
«Это распространенный миф, что при эскроу-счетах не будет обманутых дольщиков»
С 1 июля девелоперы не смогут напрямую привлекать деньги дольщиков. Реформа долевого строительства в первую очередь призвана защитить покупателей квартир от недобросовестных застройщиков.
Но можно ли назвать хранение средств покупателей новостроек на эскроу-счетах 100-процентной защитой от потерь? Об этом специально для Новострой-М рассказал Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента «Бон Тон».
Какие законодательные тренды на рынке новостроек вы бы выделили сегодня?
Сейчас в активной стадии находится реализация реформы долевого строительства. Летом 2019 года нас ожидает начало перехода на обязательное применение эскроу-счетов и смена основного механизма финансирования строительства с использования средств дольщиков на банковские кредиты.
Можно ли этот год охарактеризовать как «прощание с долёвкой» или из-за послаблений – прощание затянется на несколько лет? На сколько, кстати?
«Прощание с долевкой» – в корне ошибочный термин. Реформа долевого строительства предполагает, что с использованием эскроу-счетов будет осуществляться оплата договоров участия в долевом строительстве (ДДУ).
То есть «долевку» отменять никто не собирается. ДДУ как были, так и останутся. Меняется лишь способ их оплаты.
Что касается сроков перехода на новый механизм работы, то пока можно прогнозировать, что данные процессы затянутся на ближайшие 2-3 года.
Как вы считаете: эскроу-счета защищают в должной мере ипотечных дольщиков?
Эскроу-счета позиционируют чуть ли не как абсолютную панацею против всех проблем. Это распространенный миф, что при эскроу-счетах не будет обманутых дольщиков. Однако в законе о банкротстве уже есть статья 201.12-2.
, которая носит следующее название: «Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве».
То есть дольщики с эскроу-счетами могут оказаться в банкротном процессе застройщика и, значит, пополнить ряды «обманутых дольщиков». Возможность данного сценария уже закреплена законодательно.
Какую долю сегодня в среднем составляют проценты по переплате? Это треть, четверть кредита? Сколько в теории денег может «уплыть»?
Конкретная сумма будет зависеть от условий банка, размера, ставки и срока кредита, а также срока строительства. Также важно понимать, что большую часть первых по времени платежей составляет сумма процентов, а не основного долга.
Например, ипотечный кредит в размере 5 млн рублей, оформленный на 20 лет под 9,7%, обойдется в 1,1 млн рублей за 2 года при аннуитетном платеже. Тело кредита составит 150 000 рублей, зато проценты – 950 000 рублей. Теперь вопрос – согласится ли дольщик расторгать ДДУ при таких условиях?
Как вы считаете, почему власти оставили такую недоработку по части ипотечников по эскроу? Ведь ипотека, можно сказать, двигатель рынка новостроек? В прошлом году такие сделки на первичном рынке били все рекорды.
На начальном этапе любой реформы всегда случаются недоработки подобного плана. Дьявол, как известно, прячется в мелочах и таких моментов сейчас немало.
Кроме того, новые правила накладываются на предыдущие изменения, что серьезно усложняет работу юристов.
Переход на эскроу-счета – это четвертая реформа долевого строительства за последние пять лет! Даже специалисты путаются в хитросплетении законодательных нововведений.
Знаю, что вы высказали предложение о комбинировании рассрочки и ипотеки, чтобы минимизировать риски покупателей. В этой схеме есть место только для беспроцентной рассрочки? Ведь если на остаток начисляются проценты, они так же, как и ипотечные, могут сгореть?
Рассрочка может быть как процентной, так и беспроцентной. Однако принципиально, чтобы все платежи на стадии строительства учитывались в качестве оплаты по ДДУ и, соответственно, блокировались на эскроу-счетах. Тогда в случае расторжения ДДУ возврату будет подлежать вся сумма, оплаченная за этот период.
Беспроцентная рассрочка – редкий зверь на рынке новостроек. Или ее в принципе нет среди предложений, или индивидуально обговаривается и первый взнос должен быть большим. Если теперь все деньги будут лежать на счету у банков – можно ли предположить, что беспроцентная рассрочка станет более распространенной и дружелюбной по условиям к покупателям?
Данные перспективы есть. Что касается сложностей, мешающих развитию инструмента рассрочки «до эскроу», то здесь нужно отметить слабый механизм правовой защиты. 214-ФЗ дает возможность строителям расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если дольщик нарушает условия рассрочки.
Однако на практике такой способ расторжения может занять до 4-5 месяцев, в течение которых квартира фактически выпадает из оборота.
В новых реалиях эскроу-счетов застройщик все равно не увидит денег дольщика до окончания строительства, а, следовательно, может позволить себе предлагать рассрочку как возможную альтернативу ипотеки. Расчеты показывают, что такая схема экономически выгоднее как для строителей, так и для дольщиков.
Кроме того, в случае долгостроя защита дольщика значительно выше. Ведь платежи по рассрочке идут в зачет цены ДДУ, блокируются на эскроу-счетах и подлежат возврату в полном объеме в случае сложной ситуации у застройщика.
Сегодня уже все расходы застройщики осуществляют по спецсчетам под контролем банков – не избыточна ли мера с переходом на эскроу? Или нынешние расчеты все же допускают банкротства застройщиков и появление новых обманутых дольщиков?
Специальные счета – это осколок одной из предыдущих реформ. Застройщики, которые будут работать по эскроу-счетам, освобождены от финансового контроля банков. Можно сказать, что эскроу являются продолжением, развитием данного механизма и заменой спецсчетов.
Что касается возможных банкротств застройщиков, то тут, что называется, надо расставить точки над i. Эскроу-счета, как и спецсчета, необходимы для борьбы с «утечкой» денег дольщиков.
При этом строительный проект остается бизнесом, и застройщик может обанкротиться в силу исключительно экономических факторов.
Главный вопрос, который интересует сегодня наших читателей – что будет с ценами на квартиры? Они уже подорожали по итогам первого квартала, ждать ли еще роста и какого?
Подорожание новостроек в течение первого квартала 2019 года с реформой практически не связано. На сегодняшний день проекты с эскроу-счетами составляют 1-2% рынка и глобального влияния на ценообразование пока не оказывают.
В первой половине года цены реагируют на фактор инфляции, повышение НДС, рост цен на топливо и т. д. Переход застройщиков на проектное финансирование тоже будет толкать цены вверх, но рынок, на мой взгляд, начнет ощущать это давление только к концу года.
При этом, помимо факторов, поднимающих цены, есть и аспекты, тормозящие такой рост. Главный из них – падение реальных доходов населения.
Каким вам видится 2019 год на рынке новостроек московского региона? Ждать ли нам потрясений в виде банкротств или, напротив – все будет хорошо?
Мы будем наблюдать постепенный переход на использование эскроу-счетов и проектного финансирования. Новая схема приведет к появлению новых стратегий реализации проектов, способов и формы оплаты. Значительно возрастет роль банков. В общем, экспертам в области строительства точно скучно не будет. Но в конечном итоге мы ожидаем позитивные изменения.
- «Застройщики больше не смогут пользоваться бесплатными деньгами дольщиков»
- В России 117 застройщиков в 214 объектах открыли продажи квартир по эскроу-счетам
Дата публикации 02 мая 2019