Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество является общей собственностью, если оно принадлежит хотя бы двум и более лицам. Общая собственность устанавливается:
- согласно закону, когда имущество не подлежит разделу (к нему относится, например, полученное в дар, безвозмездное пользование, наследуемое, приватизируемое им-во);
- если имущество представляет из себя неделимую вещь (например, квартира или автомобиль).
Общая собственность может быть совместной или долевой. Что такое общая совместная собственность, и чем отличается она от долевой?
Долевая и совместная собственность — в чем разница?
Начнём с того, что роднит эти два вида имущественного права. По закону и долевая, и совместная соб-сть являются основанием для возникновения права общей собственности. Ст. 244 дает понятие общей собственности (ОС) как долевой или совместной. Теперь рассмотрии отличия.
Что такое общая долевая собственность
Общая долевая собственность (ОДС) — это общая собственность, при которой определена доля каждого собственника.
- Распоряжение, владение, пользование как самим имуществом, так и доходами от его использования, несение расходов, продажа — все это производится в соответствии с размером доли собственника и по принятому соглашению с другими участниками. (ст. 246 — 249 ГК РФ).
- При невозможности определить положенные доли по закону и отсутствии их установления по соглашению они считаются равными.
- Доля может быть увеличена, в зависимости от вклада в приобретение общего имущества и расходов на его содержание (ст. 245 ГК): например, если один из собственников внёс большую сумму при покупке квартиры или потратил средства на её ремонт, доля его соб-сти увеличивается.
Что такое общая совместная собственность
Общая совместная собственность (ОСС) — это общая собственность, которая долей каждого участника не определяет. Владение, пользование, распоряжение имуществом происходит сообща. (Ст. 253 ГК РФ).
- Каждый из собственников может совершить сделку, если на это согласятся другие участники.
- Раздел совместной С., происходит после предварительного выделения долей (Ст. 254 ГК) по правилам раздела долевой собственности.
- Аналогично происходит взыскание, обращенное на ОСС: суд может потребовать выделения и продажи доли должника партнерам по ОСС или другим лицам.
Долевая собственность: преимущества и недостатки
По умолчанию общая соб-сть является долевой, за исключением предусмотренных законом случаев, когда может быть установлено только совместная собственность.
У общей долевой собственности есть ряд преимуществ:
- возможность каждого участника распоряжаться по своему усмотрению своей долей;
- проще разделить имущество при разделе;
- собственники могут быть как в родственных отношениях, так посторонними лицами, за исключением отдельных случаев (например, совместно владеть жилым помещением могут только близкие родственники).
В то же время возникают ситуации, при которых положение долевого собственника оказывается невыгодным:
- например, родственники решили продать квартиру и поделить вырученное от продажи сообразно долям, не спросив при этом согласия у кого-то из участников ОДС;
- собственника может не устроить размер причитающейся доли;
- при форс-мажорной продаже одного из собственников своей доли он может поставить в затруднительное положение остальных участников: если они на протяжение месяца не выкупят его долю, то потеряют часть общего имущества — оно достанется чужому человеку.
Совместная собственность по закону
Закон предусматривает случаи, когда возможна только общая совместная собственность:
- ОСС супругов;
- соб-сть КФХ (крестьянского фермерского хоз-ва);
- ОСС садоводческих, дачных, огородных товариществ;
- имущество, приватизированное родственниками.
Обладатели и покупатели долевой и совместной собственности могут столкнуться с трудностями, возникающими при её разделе или продаже. Этому способствуют некоторые законы гражданского кодекса, порождающие разночтения.
Общая долевая собственность (ОДС): продажа и раздел
Если обладатель доли решил её продать, в первую очередь он должен известить, причём письменно, об этом всех остальных собственников.
Преимущество выкупа доли — у участников ОДС
У долевых собственников, согласно ст. 250 ГК РФ, есть право преимущественного выкупа доли у участника ОДС, который вознамерится её продать.
Это логично, так как долю общей соб-сти уместней продать остальным её владельцам, а не посторонним. Кому, например, захочется, чтобы комната в квартире была продана совершенно чужому человеку.
- В течение месяца после получения решения участники ОДС должны выкупить эту долю. В противном случае продавец может продать её любому лицу.
- Если продажа доли происходит по взысканию суда (например, когда её собственник является должником перед банком), она может быть продана через публичные торги (ст. 255 ГК). Но это произойдёт, если все остальные участники ОДС откажутся от приобретения продаваемой по взысканию доли.
Когда доля считается проданной
Переход доли ОДС по договору к её приобретателю происходит непосредственно при заключении договора или в момент государственной регистрации прав собственности (если того требует отчуждение им-ва). Это обуславливается ст. 251 ГК РФ.
Но это ещё не все. Перехода прав в момент регистрации может и не произойти. Приобретатель недвижимости, на основании ст. 223 ГК, будет считаться собственником в момент регистрации только в том случае, если он:
- во-первых, будет признан добросовестным приобретателем;
- во-вторых, у собственника не возникнет оснований потребовать своё им-во обратно, на взирая даже на то, добросовестный приобретатель или нет (спрашивается: зачем тогда вообще требуется “добросовестность” приобретателя?).
Дальнейшее растолковывает ст. 302 ГК, признанная по решению КС РФ “частично не соответствующей” Конституции России:
- Добросовестным считается приобретатель, который не знал и не мог знать, что лицо, отчуждающее имущество, не имеет на это никаких прав.
- Собственник может вернуть своё имущество у добросовестного приобретателя (кроме денег и ценных бумаг):
- если оно было приобретено последним безвозмездно;
- похищено, утеряно собственником;
- утрата произошла другим способом, не по воле владельца.
Как страдают добросовестные приобретатели от недобросовестных правовых “деятелей”
Конституционный суд (постановление КС РФ № 16‑П), рассмотрел случай незаконной продажи выморочного имущества, являющегося собственностью публично-правовой организации г. Москва, третьими лицами по фальшивому свидетельству о наследстве.
КС пришёл к выводу:
- Права добросовестного приобретателя не защищены (приобретенная гражданином Дубцовым квартира была отобрана у него по иску публично-правовой организации (ППО) и возвращена в собственность департамента недвижимости г. Москвы, в то время как сама ППО проявила халатность, вовремя не зарегистрировав в собственность выморочное имущество, чем воспользовались аферисты, владеющие базой данных о выморочном имуществе).
- Трудно доказать, что приобретатель добросовестный, когда даже наличие регистрации прав отчуждателя в Росреестре не считается доказательным фактом (настоящий собственник может обвинить приобретателя в отсутствии бдительности и осмотрительности).
- Первый пункт ст. 302 ГК не соответствует Конституции в полной мере, так как не соблюдены права добросовестного приобретателя
Конституционный суд постановил пересмотреть дело Дубцова и признал несостоятельность п. 1 ст. 302 ГК в той части, которая допустила изъятие квартиры у добросовестного приобретателя как у незаконного владельца, хотя он ее приобрел на основании выписки из ЕГРН.
В то же время КС счел конституционным право собственника требовать свое имущество у добросовестного приобретателя по причинам, указанным в п.1.
(Хотя непонятно, как можно в этом случае одновременно признать и права собственника, и права приобретателя, и каким образом “пересмотреть дело”).
Раздел общей долевой собственности
Раздел общей долевой собственности (ст. 252 ГК) происходит путем выдела доли участников в натуральном виде, а если это невозможно, то в денежном измерении.
- Если стоимость им-ва меньше доли участника, он вправе требовать дополнительной компенсации.
- Выделение доли участнику ОДС в денежном измерении, а не в натуре, возможно только при согласии последнего.
Общая совместная собственность (ОСС): распоряжение, собственность супругов
Выделим ключевые моменты, на которые стоит обратить внимание.
Как собственники могут пострадать от добросовестного приобретателя
Совместное распоряжение означает, что продать общее имущество может каждый участник ОСС, но только при согласии остальных участников. Но тут, словно в насмешку, кодекс припрятал сюрприз, на этот раз для обладателей совместной собственности:
Если вдруг один из участников ОСС задумает совершить сделку с имуществом без разрешения других участников, по их требованию она может быть расторгнута, но только если приобретатель заведомо знал, что отчуждающий не обладал полномочиями совершать сделку (ст. 253 ГК РФ).
Получается, если собственность была зарегистрирована на одно лицо, и приобретатель сумеет доказать в суде, что ни сном ни духом не ведал о наличии других собственников, то аннулировать сделку не удастся. Здесь уже интересно другое: почему изымать имущество у добросовестных приобретателей, на основании ст.
302, можно только в сделках с долевой собственностью, в сделках же с совместной собственностью расторжение договора и истребование имущества возможно наоборот у недобросовестных приобретателей? Тогда как ст.
302 защищает общие права собственности (в ней не сказано о защите исключительно долевой или совместной собст-сти).
Совместная собственность супругов
Совместная собственность супругов — это, согласно ст. 256 ГК РФ, все совместно нажитое за период брака им-во, если между супругами не составлен брачный договор другого содержания.
- Имущество супругов до вступления в брак, полученное по наследству, а также вещи индивидуального пользования, кроме особо ценных и дорогих (золотые украшения, бриллианты и другие предметы роскоши) ОСС не являются, даже если они куплены во время брака за общие деньги.
- Суд может признать совместным имущество, принадлежащее каждому из супругов, если за период брака в него вкладывались в целях улучшения общие средства или средства другого супруга.
Например, жилое помещение до заключения брака было собственностью мужа. Жена продала свою квартиру, а средства от продажи вложила в капитальный ремонт, покупку мебели и сантехники для своего нового жилья.
При разделе совместного имущества супруге должна быть выделена доля, соответствующая размеру ее вложений.
Но это возможно, если договор не содержит других условий, например, пункта о том, что квартира не может быть совместной собственностью ни при каких условиях.
Раздел общего имущества супругов происходит по брачному нотариально заверенному соглашению или решению суда (в спорных случаях). Суд определяет долю каждого супруга (ст. 38 ЗК РК).
- Выводы
- Несмотря на различия долевой и совместной собственности, в них много общего:
- право владения общим имуществом;
- выделение доли при разделе имущества;
- порядок взыскания имущества должника.
Участвуя в сделках с недвижимостью, нужно проявлять бдительность:
- В сделках с долевой собственностью может пострадать приобретатель доли, так как закон защищает интересы участников ОДС, давая право собственникам изымать свое имущество у добросовестных приобретателей, если оно у них было украдено или они лишились его не по своей воле.
- В сделках с совместной собственностью наоборот больше защищен приобретатель, а большей опасности подвергаются владельцы: один из них без ведома партнера (партнеров) может продать совместное имущество добросовестному приобретателю. (Общая совместная собственность регистрируется на одно лицо, и выписка из ЕГРН может не отражать того факта, что у имущества имеется несколько собственников).
К тому же, как показало разбирательство Конституционного суда о махинациях с выморочным имуществом, в Росреестре могут содержаться сведения о собственниках, таковыми не являющимися.
Покупатель приобретает квартиру у проходимцев, а через какое-то время вынужден возвратить ее настоящему владельцу, которым неожиданно может оказаться государство.
Поэтому суд будет заведомо проигран, а пересмотр дела в свете постановления Конституционного суда, в плане, чтоб и волки были сыты, и овцы целы, вряд ли к чему-то приведет. Обидно, что и деньги, выплаченные третьим лицам, скорее всего будут потеряны.
(1
Источник: https://moezhile.ru/yurist/obsaa-sovmestnaa-sobstvennost.html
Долевая и совместная собственность — отличия
Большинство людей часто встречает такие понятия, как «общая долевая собственность» и «совместная собственность», и почему-то считают, что это одно и то же. В действительности это не так, оба эти понятия трактуются по-разному. В данном материале мы детально рассмотрим каждое понятие, расскажем, что они в себя включают и какие существенные различия есть между ними.
Совместная и долевая собственность. Что это такое?
Совместная собственность — это любое имущество, которое считается личным как для мужа, так и для жены. Такая собственность возникает только в случае законных бурачных отношений. Такое имущество, включая недвижимость, не подлежит делению, оно одновременно принадлежит двум людям. Но стоит отметить, что и все обязанности по содержанию недвижимого имущества должны нести как муж, так и жена (оплата коммунальных услуг, налоговый взнос и прочие расходы).
Общей собственностью квартира или дом становится только после того, как люди официально зарегистрировали отношения и купили затем себе жильё.
Если же два человека просто совместно проживают, без брачного союза, то их недвижимость не будет считаться совместной. Здесь не имеет значения, кто её приобрёл: муж, жена или оба участвовали в покупке.
Долевая собственность — это имущество, которое может принадлежать двум и более лицам. В этом случае оно делится на доли, которые могут быть разными по размеру.
Такое недвижимое имущество может быть разделено между двумя супругами, а также между теми людьми, которые вовсе не являются его владельцами.
Здесь они должны или купить какую-то определённую часть квартиры/дома, или получить её по наследству или по договору дарения.
Все доли должны быть официально оформлены в соответствующем органе, а каждый хозяин — знать размер своей части имущества. Если этого не сделать, то такое владение будет считаться противозаконным.
Все важные моменты при владении совместной собственностью определены в семейном законодательстве (Семейном Кодексе). Здесь подробно разъясняется, как вообще образуется совместная собственность, какие права и обязанности имеют супруги в отношении неё.
В Семейном Кодексе вы получите ответы на следующие вопросы:
- В какой период имеет силу имущественный режим?
- Что это такое?
- Правила владения и распоряжения совместным имуществом.
- На какие вещи совместная собственность не распространяется?
- Каким образом личные вещи людей становятся общими?
- Как поделить совместно нажитое имущество?
В чём принципиальная разница между этими понятиями?
Давайте разберём, чем отличаются эти два, казалось бы, похожих термина. А также укажем плюсы и минусы каждого понятия и выберем самое оптимальное из них. Совместно нажитую недвижимость супруги могут не делить на доли, здесь это не принципиально. Они это могут сделать лишь при желании. Долевая же собственность обязана делиться на части, а каждая из них — официально зарегистрирована.
Долевым недвижимым имуществом могут владеть не только близкие родственники, тогда как совместная собственность предполагает союз только двух близких людей.
Ещё отметим тот факт, что при долевой собственности каждое лицо платит за себя текущие коммунальные платежи и налог на недвижимость. При совместной собственности оба человека в равной степени платят за свои владения.
Долевая собственность возникает в момент подписания соответствующего договора. При общей — право на имущество появляется сразу после покупки жилья.
Если один из членов семьи решает продать свою квартиру, то он должен в обязательном порядке получить разрешение у мужа/жены на совершение сделки. Долевая собственность этого не предполагает, любой владелец может продать свою часть, подарить или произвести обмен. Здесь разрешение других собственников не требуется.
Рассмотрим главные различия общей и долевой собственности:
- Если собственность общая, то люди имеют на неё одинаковые права и обязанности. Все решения, касающиеся имущества, должны тоже приниматься совместно.
- Если собственность долевая, то у имущества имеются разные владельцы и делать со своей частью они вольны что угодно без разрешения других хозяев.
Общая совместная собственность, пять важных пунктов:
- При владении таким имуществом все члены семьи имеют на него равные права и обязанности. На доли такая недвижимость может не делиться. Все операции с ней должны совершаться при согласии мужа или жены.
- Если же вы решите продать квартиру, а кто-то из собственников будет против такой сделки, то вам придётся делить её на доли.
- Все коммунальные и налоговые платежи собственники имущества оплачивают в равных долях.
- Каждый владелец общего имущества имеет право на свой налоговый вычет. Для этого нужно подать заявление в налоговую инспекцию о распределении долей вычета. Такое заявление обязательно должно быть подписано всеми хозяевами квартиры.
- Если недвижимое имущество было куплено до первого января 2014 года, то налоговый вычет будет выплачен в размере до двух миллионов рублей на всех его владельцев. Если же оно приобретено после первого января 2014, то тут уже каждый может получить налоговый вычет в размере до двух миллионов рублей.
Это важно знать: Продажа и дарение долевой собственности в 2020 году
Долевая собственность, пять важных пунктов:
- Здесь у имущества может быть несколько владельцев, каждый может им распоряжаться по своему усмотрению. Хозяином своей части вы сможете стать при приватизации жилья, при получении наследства, по договору дарения. Размер долей может быть разным.
- При таких имущественных отношениях ваша собственность является более защищённой, никто не имеет право распоряжаться ею, кроме вас. Вы без проблем можете продать свою часть жилья, главное, предупредите других владельцев, возможно, именно они захотят приобрести эту долю первыми, они имеют на это полное право.
- Каждый владелец платит за себя все коммунальные платежи и налоги за квартиру.
- Налоговый вычет между участниками здесь распределяется согласно выделенным долям.
- Если недвижимость куплена до первого января 2014 года, то общая сумма налогов вычета на всех участников составит до двух миллионов рублей. Если же она приобретена после первого января 2014 года, то каждый владелец сможет получить до двух миллионов рублей.
Продажа своей части имущества
Владельцы своей доли могут распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе продавать. Если вы захотите продать всю квартиру, то для этого необходимо получить согласие всех собственников. Если кто-то не дал разрешение, то сделка не может состояться.
Определить доли иногда бывает проблематично. Если вам дали часть в однушке, то выделить её почти невозможно, распоряжаться ею также будет нереально. Чтобы продавать свою часть, недвижимое имущество должно быть делимым.
Если один из владельцев решает продать свою долю, то он должен уведомить об этом других участников в письменном виде. Для принятия решения даётся один месяц. Если хозяин продал свою часть без уведомления собственников, то такую операцию могут признать недействительной. Денежные средства первый должен вернуть, а последний обратно получает свою долю.
Аренда
Долевую собственность можно сдавать в аренду, но с разрешения других участников. Если этого не сделать, то остальные владельцы имеют право выселить арендатора.
Законом разрешено сдавать свою часть людям для временного проживания.
Долевая собственность на землю
Помимо квартиры, могут быть выделены и земельные доли. Права и обязанности тут такие же, как и на квартиру/дом.
Какой тип владения считается лучшим?
Здесь нет чёткого ответа, оба варианта считаются оптимальными. Если вы, находясь в браке, хотите чётких разграничений, то можете оформить брачный контракт. В этом случае каждый член семьи будет иметь свою часть, особенно это важно при разводе.
Как правило, разделить недвижимое имущество несложно. Тут вовсе не обязательно, чтобы оно было равным для каждого участника. В идеале, чтобы сами супруги хотели осуществить такой раздел. Если же один будет против этого, тогда раздел имущества придётся делать через суд.
После принудительного или добровольного раздела недвижимое имущество становится долевым. Тут уже каждый из супругов волен распоряжаться им по своему усмотрению.
Долевая собственность. Как она возникает?
Есть два способа:
- На основе договора.
- По судебному решению.
По суду обычно делят имущество при разводе. Здесь решается, кому какая часть недвижимости в итоге достанется. Она может быть разной, необязательно квартиру поделят поровну.
Нюансы долевой собственности на договорной основе:
- При заключении брака или спустя время после его регистрации вы можете оформить брачный контракт через нотариуса.
- Муж и жена имеют право составить соглашение о намерении разделить совместно нажитое имущество через нотариуса. Обычно это делают при выделении частей недвижимости по материнскому капиталу.
- При покупке квартиры супруги могут сразу составить договор о выделении долей. Участие нотариуса тут необязательно.
- Соглашение может появиться после судебного заседания, где все стороны подписывают документ о разделе имущества.
- При приватизации жилья долевая собственность появляется сразу.
Обратите внимание! Имущество, которое было у супругов до брака, а также то, которое было получено путём наследования или дарения одному из них во время супружеской жизни, считается личным и не подлежит разделу!
Важно! Земля, которая была передана органами местного самоуправления на бесплатной основе одному из супругов во время семейной жизни, считается общей.
Личные вещи (одежда, обувь), которые были приобретены на общие денежные средства, будут принадлежать тому супругу, который ими пользовался. Исключениями здесь являются драгоценности и другие предметы роскоши.
Важно! Личное имущество мужа или жены может быть признано общим, если вложения в него были куда больше, нежели его стоимость (например, капитальный ремонт жилья).
Из всего вышеперечисленного стало ясно, что эти два понятия абсолютно разные. Важно понимать, что тут нет лучшего или худшего варианта, но иногда могут возникать трудности, связанные с реализацией недвижимости.
Общую собственность можно продать, предварительно получив согласие супруга. Если второй участник не даёт разрешение, то решать вопрос придётся в судебном порядке.
Поэтому иногда проще именно долевое владение имуществом.
Следующая
Источник: https://fms21.ru/kvartira/dolevaya-i-obshhaya-sobstvennost.html
Совместная собственность на квартиру без определения долей: чем отличается от долевой
Определение общей совместной собственности ГК РФ подразумевает такой вид владения объектом, когда несколько лиц имеют на него равные права.
Существует несколько разновидностей:
- совместная;
- с разделением долей.
В первом случае все лица имеют в собственности весь объект целиком, при этом точная доля не выделена ни у одного из них. Во втором – у каждого собственника есть личная часть объекта, которой он вправе распорядиться при выполнении определенных условий.
Совместное долевое имущество имеет главное отличие от других видов – каждый из собственников при желании продать объект вынужден привлекать к сделке остальных совладельцев. Только при наличии безоговорочного согласия всех участников, сделка состоится.
Сколько составит штраф за хищение электричества в 2020 году
При выделенных долях каждый из владельцев обязан предупредить остальных о продаже, и предложить первыми выкупить часть имущества. Только после их отказа разрешается отчуждать долю третьим лицам. Именно в этом заключается основное различие в видах совместной собственности.
Определение понятий
Институт общей собственности предполагает выделение двух форм владения имуществом: долевое и совместное распоряжение объектами. Каждый вариант предполагает ряд особенностей и различий.
Законом предусматриваются следующие виды общей собственности:
- Долевая, предполагающая распоряжение общим имуществом с выделением его частей. В пределах установленного объема прав лицо сможет использоваться объекты по своему усмотрению, не нарушая при этом интересов других владельцев.
- Совместная, предусматривающая владение общим имуществом без выделения долей, которые определяются только в процессе распоряжения им и с учетом вида рассматриваемого режима.
В каких случаях возникает?
В разных ситуациях может возникнуть такой вид владения объектом:
- по законодательству без учета воли сторон;
- по желанию участников сделки.
В первом случае примером может стать совместное владение недвижимостью в браке. При покупке квартиры в период заключения законного брака, если у супругов нет брачного договора предусматривающего иной вариант, объект автоматически будет находиться в совместной собственности. Оба супруга имеют равные права на имущество, независимо от того, на чье имя оно оформлено.
- Во втором случае при любой сделке несколько лиц вправе договориться и приобрести объект в совместную собственность.
- Мнение эксперта
- Ирина Васильева
- Эксперт по гражданскому праву
- При приватизации недвижимости в нее включаются все члены семьи, а квартира может передаваться в их совместное владение.
Особенности налогообложения
Налог на недвижимость при долевой собственности в 2020 году исчисляется с учетом кадастровой стоимости объекта. В России она максимально приближена к рыночной стоимости квартиры, поэтому составляет немалую сумму.
Налог на имущество физических лиц уплачивается по месту нахождения объекта на основании налогового уведомления.
Базовая ставка составляет 0,1 %. До 2020 года налог высчитывался исходя из инвентаризационной стоимости по оценке БТИ, но сейчас налог на квартиру будет повышаться постепенно.
Чем отличается общедолевая от долевой?
Разница между совместной собственностью и долевой собственностью супругов определяется основными характеристиками, относительно эксплуатации или распоряжения объектом недвижимости.
Основные характеристики | Тип собственности | |
Совместная | Долевая | |
Принадлежность всего объекта | Владельцами являются одновременно все лица | Каждый имеет свою часть |
Способ и границы распоряжения | Для продажи объекта потребуется безоговорочное согласие обеих сторон | У второго собственника есть лишь право первой покупки |
Наличие четко выделенных долей | Нет | Есть |
Правила и порядок оплаты коммунальных услуг и налогов | Все собственники на равных условиях | Каждый собственник за свою долю |
Некоторые особенности совместного владения пугают собственников и заставляют прибегать к иным вариантам.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону: +7; 8
Это быстро и бесплатно!
Законодательное регулирование
Основным законодательным актом, регулирующим имущественные отношения, в том числе связанные с общей долевой собственностью, является . Им установлено, когда возникает и прекращается долевая собственность, а также нюансы, связанные с распоряжением таким имуществом.
- Особенности регистрации можно найти в:
- Моменты, связанные с налогообложением, установлены .
- При решении имущественных вопросов в судебном порядке важную роль играет , и.
Что лучше: плюсы и минусы
Преимущества и недостатки каждого из видов собственности необходимо рассматривать в разных аспектах. Совместное владение имеет главный недостаток – отсутствие возможности каждого из собственников распоряжаться объектом без общего согласия всех остальных.
Этот же фактор с другой стороны можно рассматривать как преимущество. Если кто-то из владельцев решит продать свою часть, он не сможет свободно реализовать это право без привлечения остальных собственников.
Совместное владение гарантирует некоторую безопасность объекта и защищает от продажи, обмена и т.д.
Как купить недвижимость в совместную собственность?
Приобретение недвижимости в период нахождения в законном браке на деньги из семейного бюджета автоматически делают ее совместной, если брачным договором не предусмотрено иного. При этом совершенно не имеет значения, на чье имя записан объект.
При разводе супруги имеют право на раздел объекта, а в период нахождения в браке на распоряжение на равных правах.
Если необходимо реализовать иной вариант, то лица, которые желаю владеть объектом на праве совместной собственности, должны заранее это согласовать. Оформление договора при этом происходит на нескольких покупателей с указанием на то, что объект будет являться их совместной собственностью.
Как продать квартиру?
Чтобы реализовать отчуждение квартиры, находящейся в совместной собственности нескольких лиц, необходимо получить согласие на продажу всех без исключения собственников. Если явиться на оформление сделки не представляется возможным, то одобрение получают в письменной форме. Собственник его оформляет у нотариуса, который заверяет волю заинтересованного лица подписью.
Процедура отчуждения объекта упрощенно выглядит следующим образом:
- получение согласия всех собственников;
- сбор необходимых документов;
- оформление договора купли-продажи;
- регистрация перехода прав собственности и внесение соответствующих данных в ЕГРН.
В перечень требуемых документов, кроме согласия собственников, включаются:
- паспорта владельцев объекта и покупателя;
- техпаспорт объекта;
- выписка из ЕГРН об отсутствии обременений и подтверждающая право собственности на объект;
- согласие органов опеки, если в деле участвует несовершеннолетний.
Договор заключается в письменной форме и для надежности заверяется нотариусом. После этого все документы вместе с договором передаются на регистрацию в Росреестр непосредственно или через МФЦ, Госуслуги.
После регистрации, права на объект будут принадлежать уже второй стороне сделки – покупателю.
Нюансы оформления продажи части квартиры
Реализация отчуждения части объект происходит аналогичным образом. Однако есть определенные нюансы продажи, которые заключаются в необходимости выдела доли каждого собственника.
Если один из владельцев недвижимости пожелал продать свою часть, то ее придется сначала обозначить – зарегистрировать права на личную долю отдельно от остальных.
В этом случае процедура начнется именно с выдела долей для каждого собственника. Кроме того, обязательным является нотариальное заверение договора купли-продажи доли. Это необходимо для минимизации недобросовестных сделок с долями и предусмотрено российским законодательством.
В результате, совместная долевая собственность представляет собой такой вид владения объектом, когда несколько лиц имеют равные права на него. При продаже или дарении такой квартиры приходится согласовывать действия между всеми владельцами, после чего происходит составление договора. Если отчуждается доля, требуется обязательное нотариальное заверение.
Основания возникновения долей
Они могут предусматриваться законом или договором. Долевая собственность может устанавливаться по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении такого соглашения – по судебному решению.
Законодательство не устанавливает исчерпывающий перечень оснований возникновения долей в имуществе. Нет в нормах никаких ограничений и относительно субъектного состава. Владельцами долей в долевой собственности могут быть граждане, граждане и юрлица, граждане и государство, государство и предприятия, иные субъекты в любом сочетании.
Что касается совместной собственности, то ее возникновение возможно только в случаях, прямо закрепленных в законе. Перевести имущество с режима долевой собственности на режим совместной собственности можно также только в ситуациях, предусмотренных нормами.
Надо сказать, что отношения, связанные с совместной собственностью, носят преимущественно лично-доверительный характер. В этой связи, круг их участников должен быть существенно ограничен.
Источник: https://bogunskaia.ru/zhile/obshchaya-dolevaya-sobstvennost.html
Совместная и долевая собственность. Как купить квартиру по долям или у сособственников — Справочник Недвижимости
Общая собственность. Совместная и долевая
Жильё, как и другое имущество, может принадлежать только вам, а может быть и общим, то есть им могут владеть несколько человек. Число таких сособственников закон не ограничивает: одно и то же здание может принадлежать и одному, и пятидесяти владельцам.
- Общая собственность может быть совместной или долевой: это зависит от того, определены ли официально доли в таком имуществе.
- Совместная собственность
- Недвижимость считается совместной собственностью, если невозможно определить доли или если сами сособственники решили владеть имуществом совместно.
Чаще всего такое встречается в браке: по закону, всё нажитое супругами считается общим. Купленная после свадьбы квартира будет считается совместной собственностью, даже если договор купли-продажи подписывал только муж и право собственности в Росреестре зарегистрировано на него. Жена будет иметь на эту квартиру такие же права (если супруги не прописали другое в брачном договоре).
Долевая собственность
Вне брака совместная собственность встречается очень редко: люди предпочитают определять размер своей доли. Ведь от этого зависят их доходы, расходы, а также то, какую часть собственности они могут использовать.
Хотя владельцы могут заключить соглашение, по которому всё перечисленное может и не зависеть от размера доли — закон даёт им право на самостоятельное решение.
А вот если договориться об управлении и пользовании долевой собственностью не получается, придётся идти в суд.
Доля в праве и доля в квартире, в чём отличие. Выдел доли
Нужно понимать, что доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Доля ¼ в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.
Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼. Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.
Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто.
В квартире это можно сделать только если обустроить отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников. При этом должны соблюдаться все законы и нормы. Иногда это получается сделать на первых этажах, так как там есть возможность обустроить кухню и санузел в новом месте.
- Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности
- Продать совместное имущество, то есть подписать договор купли-продажи, может любой из собственников (как правило — кто-то из супругов), но необходимо нотариально заверенное согласие на сделку других владельцев.
- Будьте внимательны при покупке квартиры у супружеской пары и проверьте все документы, чтобы понять, совместно ли они ей владеют.
- Какие документы проверить:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности (если есть);
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
- паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
- документ, на основании которого квартира была получена (например, договор купли-продажи);
- брачный договор (если есть).
Как понять, что квартира находится в общей совместной собственности:
Проверьте свидетельство о государственной регистрации права собственности. Свидетельства выдавали для квартир, купленных до 15 июля 2016 года. Если квартиру приобрели позже, этого документа у владельцев не будет.
В свидетельстве могут быть указаны оба супруга, а может быть кто-то один, но это не значит, что собственность личная — второй супруг всё равно считается равноправным владельцем, за исключением нескольких случаев.
Закажите выписку из ЕГРН. Выписку нужно заказывать всегда, даже если собственники дали вам свидетельство, — оно остается у бывшего владельца и тогда, когда квартиру давно продали.
В выписке же всегда будут актуальные сведения о квартире. Убедитесь, что все данные паспорта, квартиры и свидетельства о регистрации права (если оно есть) совпадают с тем, что написано в документе.
Попросите у продавцов документы-основания права собственности. То есть те документы, по которым право собственности на жильё перешло к нынешним владельцам, они указываются в выписке из ЕГРН. Это может быть договор дарения или купли-продажи, свидетельство на наследство, договор ренты или документ о приватизации.
Это самые важные документы для сделки — именно по ним вы поймете, может ли квартира быть не в общей собственности.
Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:
- её подарили одному из супругов по договору дарения или передали бесплатно по другому договору (попросите эти документы и проверьте, кому именно передали квартиру);
- один из супругов получил её в наследство (проверьте свидетельство о наследстве, заодно уточните, сколько всего было наследников и как решился вопрос с остальными);
- если квартира появилась до брака.
Сравните дату регистрации права собственности с датой заключения брака. Эти данные вы найдете в свидетельстве или выписке из ЕГРН: будьте внимательны, дата выдачи свидетельства может не совпадать с датой регистрации права — последняя указывается внизу документа, рядом с номером гос.регистрации.
Дата заключения брака есть на штампе в паспорте и в свидетельстве о заключении брака. В паспорте отметка о браке стоит не всегда: человек мог потерять и восстановить паспорт без неё, поэтому лучше попросить сразу все документы.
Также информацию о браке можно запросить в реестре ЗАГСов через нотариуса — с 31 декабря 2017 года у них появилось такое право. Если квартира появилась до брака — это личная собственность и продать её можно без согласия супруга.
Спросите, нет ли брачного договора. Ещё один случай, когда появившаяся в браке квартира не будет совместной собственностью, — если это прописано в брачном договоре. Такой документ пара может подписать и до заключения брака и после. Он обязательно должен быть письменным и нотариально удостоверенным.
В договоре должно быть предусмотрено, что для квартиры, купленной в браке, устанавливается другой тип собственности: например, раздельный или долевой.
Описание жилья при этом может быть конкретным или общим. Например, «любое недвижимое имущество, приобретаемое в период брака» — если договор заключался до покупки квартиры. Так супруги могут договориться, к примеру, о том, что всё их будущее имущество в браке будет раздельным.
Итак, чтобы купить квартиру, находящуюся в совместной собственности, вам потребуется:
1. Проверить право собственности, заказав выписку из ЕГРН.
2. Убедиться, что квартира приобретена в браке, что она не подарена и не получена в наследство, а у супругов нет брачного договора.
3. Подписать договор купли-продажи с обоими супругами, либо с одним из них.
4. Если договор подписывает один супруг, от другого потребуется нотариально удостоверенное согласие на сделку.
5. Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.
6. Подать на регистрацию документы: договор купли-продажи, согласие супруга на сделку и заявление на регистрацию.
Подтверждать оплату госпошлины не обязательно, но лучше приложить копию квитанции или чека.
Как купить долю в квартире
Понять, что квартира находится в долевой собственности, гораздо проще: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.
Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.
Вот о каких правилах нужно знать:
Преимущественное право других собственников. До того, как продать свою долю постороннему, собственник должен предложить выкупить её другим владельцам недвижимости. Для этого он письменно извещает их обо всех деталях планируемой продажи.
Важно: условия должны быть такими же, как и для других покупателей. Завысить в извещении сумму с тем, чтобы продать чужим людям долю в квартиру с человеком, с которым испортились отношения, нельзя.
У сособственников есть 1 месяц для принятия решения — только после этого продавец, не получивший ответа, может продать свою долю. Но это можно сделать и раньше: если все владельцы до истечения этого срока отказались от покупки.
Отказ, как и предложение купить долю, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.
Если сособственник прислал встречное предложение — например, купить долю вдвое дешевле — такое предложение не считается согласием. Другие владельцы недвижимости могут либо согласиться на предложенные условия, либо отказаться, давая зелёный свет на продажу.
Сохраните все документы: предложение продавца другим собственникам и их письменные отказы. Они понадобятся не только для подписания договора, но и при регистрации права собственности на долю. Прочитайте рекомендации нотариата по форме и содержанию таких извещений и порядку их отправления, а ещё лучше — добейтесь, чтобы всё бумаги проходили через нотариуса.
Будьте внимательны: если продавец доли нарушил преимущественное право других собственников на покупку, то они в течение 3 месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права и обязанности покупателя на себя.
Нотариальное удостоверение договора. Все сделки по продаже долей должны проходить через нотариуса. Это касается даже тех договоров, по которым все собственники одновременно продают свои доли.
Итак, чтобы купить долю в праве на квартиру, вам потребуется:
1. Проверить право собственности на квартиру: заказать выписку из ЕГРН и узнать, сколько у квартиры владельцев.
2. Запросить у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от неё отказались или не ответили в течение 30 дней.
3. Подписать договор купли-продажи и нотариально удостоверить его.
4. Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.
5. Подать на регистрацию документы: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников и их отказы от покупки и заявление на регистрацию.
Подтверждать оплату госпошлины не обязательно, но лучше приложить копию квитанции или чека.
- Риски при покупке долевой собственности
- Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.
- Вот что может пойти не так:
- Продавец продаёт долю в праве под видом отдельного жилья
Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.
Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся.
- После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.
- Как этого избежать
- Внимательно всё проверьте:
- У недвижимости должен быть отдельный кадастровый номер, по которому можно заказать выписку из ЕГРН, в ней будет информация о количестве собственников. До получения выписки вы можете проверить квартиру по адресу на портале Росреестра.
- Посмотрите документы-основания — если в договоре на покупку этого объекта ранее фигурировала только доля в праве, то отдельной квартирой он стать со временем вряд ли мог. Если в документах-основаниях написано, что это именно квартира, то её кадастровый номер должен совпадать с номером покупаемой недвижимости. Если они отличаются, проверьте старый номер на сайте Росреестра.
- Если дом многоэтажный, посмотрите планировку других квартире в нём — это можно сделать на Яндекс.Недвижимости в истории объявлений по выбранному адресу. Если планировка и площадь квартир на других этажах отличаются и в доме больше нет квартир с подобным метражом — это повод задуматься.
Продавец не известил других собственников о продаже доли
Этот порядок можно нарушить разными способами:
- подделать извещение о продаже;
- подделать документ, подтверждающий отправку этого извещения другим собственникам, ведь извещение можно передать под роспись;
- отправить извещение по старому или неправильному адресу;
- подделать отказ сособственника от покупки доли.
- Любые нарушения приведут к тому, что обманутый сособственник сможет через суд перевести право собственности на себя.
- Как этого избежать
- Придётся проконтролировать много нюансов:
- Проверяйте содержание извещений, которые продавец отправляет другим собственникам.
- Убедитесь, что в извещении были указаны все значимые условия будущей сделки: описание недвижимости, цена, порядок расчётов, перечень тех, кто остается жить в квартире, срок передачи квартиры и т. д.
- Договоритесь о том, чтобы все документы направлялись через нотариуса. Лучше выберите его сами или найдите общими усилиями — не поддавайтесь на уговоры продавца выбрать «хорошего знакомого специалиста».
- Если извещения отправляются по почте, проследите, чтобы продавец выслал их по актуальным адресам или по всем известным ему адресам, лучше, чтобы это было заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.
- Отслеживайте трек-номера отправлений на сайте Почты России, чтобы убедиться в том, что извещения дошли до адресатов. А если у вас есть телефоны сособственников, позвоните им и спросите, получили ли они уведомления. Так вы хотя бы исключите ситуацию сговора между продавцом и владельцами остальных долей.
Если сособственники выходят на связь и готовы отказаться от покупки доли, попросите их нотариально удостоверить свои отказы.
Сговор продавца и сособственников
Тут возможны разные ситуации. Продавец и сособственники подделывают документы об извещении о продаже доли или об отказе от покупки доли, после чего сособственники через суд переводят права на себя.
Возможен и такой вариант: сделка проходит законно, но после покупки ваши интеллигентные и милые «долевые» соседи начинают вести себя неадекватно, тем самым вынуждая вас продать им долю по заниженной цене. Ведь теперь все правила о продаже доли должны соблюдать вы, а демонстративно неприятные соседи отпугнут любого постороннего покупателя.
Как этого избежать
Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, просите сделать все документы через нотариуса — добросовестных сособственников это смутить не должно. А вам будет проще доказать, что порядок выкупа был полностью соблюден.
А вот если соседи решили вынудить вас продать приобретённую долю своим поведением, то готовьтесь к длительным разборкам (с полицией, судами и т. д, в зависимости от того, что они нарушают), если не хотите терять деньги. Но в такой ситуации многие предпочитают избавиться от доли и не трепать нервы.
Заключение
В сделках с общей собственностью нет ничего необычного: люди часто покупают долю в квартире, чтобы получить прописку, да и супруги могут решить развестись и продать «совместно нажитое». Так что бояться такой покупки не стоит.
Как и во всех сделках с недвижимостью важно только проверять и перепроверять все документы и чётко следовать процедуре.
Мошенники не любят въедливых и юридически грамотных покупателей, поэтому у вас есть все шансы купить такую квартиру без проблем.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Мария Толстова.
Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/sovmestnaya-i-dolevaya-sobstvennost-kak-kupit-kvartiru-po-dolyam-ili-u-sosobstvennikov