В 2019 году застройщикам предстоит перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Как будет работать новый механизм и как люди смогут им воспользоваться — рассказываем в коротких карточках
Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС
В 2018 году началась самая значимая реформа строительной отрасли в России с 2004 года — летом 2019-го застройщикам предстоит перейти от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу.
Совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства должно обеспечить безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья, сделав невозможным появление новых обманутых дольщиков.
Как будет работать новый механизм и как люди смогут им воспользоваться — рассказываем в коротких карточках.
Счета эскроу Что нового для покупателей квартир в новостройках
С 1 июля 2019 года деньги за покупаемые в новостройках квартиры перестанут напрямую передаваться застройщикам, а будут находиться на специальных счетах эскроу в банках, называемых эскроу-агентами.
Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что деньги за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и депонируются (замораживаются) на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов делает невозможными ситуации, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.
Покупка Как оформить ипотеку при использовании счета
Ипотека с использованием эскроу-счета также позволит максимально защитить интересы всех сторон сделки.
Покупатель может оформить ипотечный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).
И в том и в другом случае у заемщика будут равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.
В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.
После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома.
При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.
Финансирование Откуда застройщик будет брать деньги на строительство дома
Банки будут выдавать застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов. Счета эскроу будут открываться в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу станут источником дешевого фондирования по кредитам застройщикам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.
Риски А если что-то пошло не так
Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги.
В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.
В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю. Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита. Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.
Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.
«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»
Данила Литвинов, заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ:
— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.
Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке.
Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки.
Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.
«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»
Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):
— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо).
Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы.
В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.
Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски.
Во-вторых, в при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам.
В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.
О, счастливчик! Кому из застройщиков повезет работать без эскроу: размещен Проект Приказа
На портале проектов нормативно-правовых актов разместили Проект Приказа о критериях, которые освободят застройщика от работы по эскроу-счетам после 1 июля 2019 года. Формулы расчета почему-то не приводятся, зато можно разобрать суть. Что это за критерии, по которым определят застройщика-счастливчика?
Бизнес на хостелах решили запретить по-взрослому: лавочка прикрыласьСезонность рынка: когда цена на квартиру самая выгоднаяВсегда ли важны метры? 6 пунктов, на что обращать внимание при выборе новой квартиры
Содержание
- ✔️ Основные критерии застройщика-счастливчика
- ✔️ Где формулы расчета в Проекте Приказа?
- ✔️ Кого из застройщиков ждут еще бОльшие поблажки (читай = понижающие коэффициенты)
Есть ощущение, что бОльшая часть строительного рынка будут работать по старой схеме. Для кого тогда этот жесткий срок перехода — 1 июля 2019 года?
О, счастливчик! Кому из застройщиков повезет работать по старой схеме после 1 июля 2019 года
Основные 2 критерия известны и были заявлены уже сто раз министром, замминистра и всем, кому не лень. Эти критерии приводятся на портале нормативно-правовых актов в Проекте приказа, пункте 1.
- Количество заключенных договоров долевого участия […] не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений;
- Степень готовности проекта строительства составляет не менее 30%.
А вот к последнему пункту есть целое Приложение 1 уточнений. Дело в том, что наряду с цифрой 30% для некоторых участников предусмотрен целый ряд понижающих коэффициентов.
Привожу ниже случаи, когда цифра 30% можно быть уменьшена. Кому положены понижающие коэффициенты степени готовности дома вплоть до нулевой стадии строительства?
1 — Степень готовности дома 15% (с понижающим коэффициентом 0,5) достаточна для работы по старой схеме для КОТ, государственной и муниципальной собственности
Короче, абзац 2 пункта 1 Приложения 1 Приказа — там черт язык сломает, если читать.
Но если переводить на русский язык, то готовность дома после 1 июля 2019 года 15% будет достаточна в следующих случаях:
- если предусмотрено КОТ (комплексное освоение территории), то есть застройщик подписался построить не только дом, но и всю инфраструктуру для жителей, начиная от детсада до визового центра;
- если есть договор с органом власти или местного самоуправления о возведении объекта в определенные сроки. То есть если инициатива стройки исходит не от застройщика, а от чиновников. Исполнителю чиновничьей воли в этом случае — понижающий коэффициент 0,5;
- если есть договор о последующей передаче объекта строительства в государственную или муниципальную собственность;
- если возведение объекта предполагает снос ветхого и аварийного жилья;
- если проект строительства предусматривает возведение любой другой социальной инфраструктуры, дорог, тротуаров, велосипедных дорожек, детских и дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник.
Еще не появились мысли, что все идет к тому, что как будто ВСЕМ участникам строительного рынка можно будет работать по старой схеме?
2 — Степень готовности дома 6% предусмотрена для системообразующих застройщиков
Если застройщик — это не просто застройщик, а часть системообразующей компании, то ему достаточно иметь готовность 6%, чтобы продолжить работу без эскроу-счетов.
Об этом говорит абзац 2 пункта 1 Проекта Приказа.
Что такое системообразующая организация?
Та, что вносит весомый вклад в ВВП страны. Список таких компаний видимо не часто обновляют, но вот кого к таковым относили три года назад.
По ссылке их 100 штук, ниже привожу мало-мальски известные.
В основном, это все нефтяные госкомпании, весь X5 Retail Group (Пятерочка, Магнит, Метро Кэш Энд Кэрри), а также РЖД и некоторые застройщики.
Застройщику ЛСР достаточно готовности дома 6%, о, как!
3 — Если реновация жилищного фонда в городе Москве, то можно работать по старым правилам
После 1 июля 2019 года можно работать по старой схеме, если «осуществляется строительство многоквартирных домов, предназначенных для переселения граждан при реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве, с привлечением средств Московского фонда реновации жилой застройки».
Об этом говорит пункт 2 Проекта Приказа о критериях.
4 — Если застройщик достраивает проблемный объект по 127-ФЗ, то можно работать без эскроу-счетов
Если застройщик купил проблемный объект и планирует достроить его да еще и с инфраструктурой впридачу, то степень готовности может быть 0%. Застройщику также играет на руку, если у объекта или бывшего владельца-строителя уже имеются обманутые дольщики. Тогда вообще все просто: бери и строй по-старинке, тут уже не до эскроу-счетов.
Об этом говорит пункт 4 Проекта Приказа о критериях.
Общественное обсуждение проекта Постановления Правительства РФ продлится до 13 марта. Возможно, что-то изменят в итоговом Приказе в ходе обсуждения.
Все бы это хорошо, да вот непонятно, как эти критерии определять и считать будут… Как понять, что застройщик соответствует / не соответствует оным? А теперь — ВНИМАНИЕ: формулы расчета «стерты» в Проекте Приказа.Еще не появились мысли, что все идет к тому, что как будто ВСЕМ участникам строительного рынка можно будет работать по старой схеме?
Как будут определять критерии соответствия?
Лично меня привлекают расчеты по разработанной Методике определения соответствия проекта строительства критериям, которые также приводятся в Проекте Приказа.
Но сейчас в Проекте НЕ отображаются формулы расчета
✔️ Ставьте палец вверх, подписывайтесь и оставляйте ваш комментарий!
— Обязательно подписывайтесь на мой Инстаграм про недвижимость: там есть то, чего нет здесь на канале!— Канал в Телеграм «Накопить и вложить»— Ваш вопрос про недвижимость можно задать здесь.— Пишите на почту, всем отвечаю — yneumannspb@yandex.ru
Какие застройщики смогут работать без эскроу-счетов
22 апреля 2019 года свершилось то, чего так долго ждали застройщики: Председатель Правительства РФ Дмитрий Медведев подписал постановление, которое снижает требования к переходу на работу с эскроу-счетами.
Можно сказать, что девелоперы в этот момент выдохнули, так как еще утром важного дня они должны были перевести все свои объекты на новую схему финансирования 1 июля 2019 года. Теперь кажется, что условия стали мягче, но так ли это? Давайте разбираться.
Будет много про разные законы и подзаконные акты, которые ведут к одному Федеральному закону — ФЗ-214. Именно он регулирует долевое строительство, которое, к слову, после 1 июля 2019 года никуда не исчезнет. Покупатели будут приобретать объекты долевого участия, то есть квартиры в строящемся объекте, только их деньги застройщик теперь получит «в другом окне». Все документы, о которых пойдет речь, вносят поправки в ФЗ-214 и меняют процедуры, регламент которых был принят ранее.
Динамические правила игры
Итак, 25 декабря 2018 года был принят ФЗ-478, который серьезно всполошил девелоперов, так как внес очередные изменения в законодательные нормы, регулирующие отношения в сфере долевого строительства. Всполошил, потому что новые поправки в ФЗ-214 меняли правила игры, к которым готовились застройщики еще в 2017 году.
Поправки заключались в том, что с 1 июля 2019 года привлечение денежных средств дольщиков должно осуществляться с использованием счетов эскроу, в том числе применительно к договорам долевого участия, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года и заключенным в отношении объектов недвижимости, строительство которых началось, но не было завершено до указанной даты. Проще говоря, застройщики теряли прямой доступ к деньгам дольщиков по всем своим объектам. Но как финансировать стройки? Проектного финансирования на всех не хватило бы.
Исключением из данного правила могли стать те объекты, которые соответствовали бы определенным критериям. Например, озвучивали цифру — 30% готовности объекта. Но утвердить критерии должно было Правительство РФ.
- Критерии внесли ясность
- Проект постановления РФ долго обсуждали и согласовывали. В итоге официальные формулировки, изложенные в Постановлении Правительства РФ от 22 апреля 2019 года № 480, следующие:
- По количеству заключенных договоров долевого участия предусмотрен «общий» критерий — не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений, машино-мест, указанных в проектной декларации.
- По степени строительной готовности проекта строительства установлен «общий» критерий — не менее 30%, а также «дифференцированные» критерии — в зависимости от специального правового статуса застройщика; реализации в рамках проекта обязательств застройщика по передаче объектов социальной и (или) инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность и (или) сносу ветхого и аварийного жилья, строительству и (или) реконструкции объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник; завершения (новым) застройщиком строительства объекта незавершенного строительства и исполнения обязательств застройщика перед дольщиками, включенными в реестр пострадавших граждан; наличия специальных оснований приобретения прав на земельный участок под размещение объекта — не менее 15 или 6% соответственно.
- Получается, что застройщику могут дать послабление — готовность объекта 15 или 6% вместо 30% — при наличии одного или нескольких указанных условий.
При этом оба критерия (10% + 30%) должны выполняться одновременно. Соблюдение только одного критерия не дает право застройщику продолжать напрямую получать деньги дольщиков.
- Постановление дает возможность уточнять критерии для каждого субъекта РФ, если будет достигнуто соглашение между Правительством РФ (или уполномоченными им федеральными органами исполнительной власти) и высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.
- Таким образом, застройщикам, у которых есть незавершенные объекты (продажа квартир будет осуществляться и после 1 июля 2019 года) и которые хотят сохранить возможность привлечения денежных средств дольщиков без использования счетов эскроу, предоставлен «переходный период» до 1 июля для достижения соблюдения указанных критериев и получения необходимого заключения о соответствии.
- Только эскроу-счета
- Сами по себе утвержденные критерии представляются реалистичными и достижимыми, однако на практике данная оценка может и не быть поддержана тем или иным застройщиком.
Что делать, если застройщик не получит заключение о соответствии строящегося объекта рассматриваемым критериям? В этом случае он будет вынужден перейти на привлечение денежных средств дольщиков с использованием счетов эскроу, которое обуславливает в частности необходимость привлечения проектного финансирования.
Варианты финансирования
Иные способы привлечения застройщиком денежных средств, например предоставление целевого займа всеми учредителями (участниками), вызывают вопросы с точки зрения возможности их реализации конкретными застройщиками, а кроме того, не предполагают покрытия всех расходов на строительство. Так, заем не должен превышать 20% от планируемой стоимости строительства (создания) объекта недвижимости.
Таким образом, в настоящий момент сохраняется курс законодателя на «уход с рынка» некрупных застройщиков, не имеющих финансовых и иных необходимых возможностей реализовывать проекты по новым правилам регулирования отрасли.
Застройщики рассказали, как обойти эскроу-счета при продаже квартир в новостройках
© Фото ИА «Росбалт», Иван Шалёв
В 2020 году в силу вступил закон о краудфаундинге — привлечении средств в бизнес-проекты через электронные инвестиционные площадки. Проектами могут быть и объекты недвижимости. Некоторые игроки строительного рынка предположили, что инструмент станет способом обхода эскроу-счетов, и застройщики смогут привлекать средства дольщиков именно так — вместо договоров долевого участия.
Сделать это будет непросто, рассказал «Росбалту» Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс».
«На данный момент по этому закону нет практики, то есть сложно представить, как этот механизм может работать в отношении привлечения денежных средств в сфере жилищного строительства. Но уже сейчас можно предположить, что привлекать деньги физических лиц, используя данный инструмент, будет сложно, — уверен эксперт.
— Во-первых, пункт 6 статьи данного закона содержит ссылку на подпункт 4 пункта 1 статьи 22 Федерального закона от 22 апреля 1996 года N 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», согласно которому сумма денежных средств, привлекаемых эмитентом в течение одного календарного года, не может превышать 1 млрд рублей.
Этого явно недостаточно для строительства жилого комплекса, по крайней мере, в Москве».
Колочинский отмечает, что физическое лицо также не может инвестировать через платформу сумму более чем 600 тыс. рублей, а этой суммы не хватит для покупки квартиры.
По его мнению, альтернативные варианты инвестирования в жилищное строительство, которые обходят законодательство, регулирующее сферу долевого строительства, ненадежны.
«Учитывая растущую юридическую грамотность покупателей жилья, такие схемы вряд ли будут пользоваться спросом. Проблема обманутых дольщиков является острой социальной темой, случаи банкротства крупных застройщиков у всех на слуху, покупатели и без того напуганы, поэтому сомнительным вариантам инвестирования они предпочтут традиционные механизмы в рамках 214-ФЗ и 218-ФЗ», — уверен эксперт.
Директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов соглашается с таким утверждением. По его словам, эффективным инструментом финансирования строительных проектов физическими лицами новый закон о краундфандинге сегодня стать не может.
Закон о привлечении инвестиций в нынешней редакции исключает такую возможность. Соответствующие поправки были внесены еще в прошлом году, специально, чтобы не допустить появления новых жилищных кооперативов. Таким образом, никакой реальной альтернативы эскроу-счетам у застройщиков сегодня нет и вряд ли скоро появится», — уверен Виноградов.
В 2019 году застройщики начали переход от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. С 1 января 2020 года вступил в силу федеральный закон «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Истории о том, как вы пытались получить помощь от российского государства в условиях коронакризиса и что из этого вышло, присылайте на адрес COVID-19@rosbalt.ru
Без паники: кому разрешат строить без эскроу-счетов — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
С 1 июля застройщики должны будут перейти на счета-эскроу и привлекать деньги дольщиков уже по новой схеме.
Однако, как оказалось, около половины новостроек Петербурга и Ленобласти могут быть достроены и проданы по старым правилам.
LIVING разобрался, кто попал в список счастливчиков, а также узнал, что будет с ценами на жилье после перехода на эскроу-счета.
С 1 июля 2019 года застройщики смогут получать деньги за квартиры от дольщиков только через специальные эскроу-счета.
Об этом стало известно еще в прошлом году, однако на рынке до сих пор царит неразбериха по поводу новых правил привлечения средств дольщиков.
В конце апреля премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал постановление №480, разъясняющее критерии новостроек, которые можно будет достроить по старым правилам и после 1 июля 2019 года.
Сами застройщики не теряют времени и уже открывают эскроу-счета для новых проектов. Тем не менее, статистика неутешительна. По словам вице-президента НОСТРОЙ и члена Совета НОПРИЗ Антона Мороза, в Ленинградской области на проектное финансирование (на момент подписания постановления №480) было подано чуть более 70 заявок, из которых только 2 получили предварительное одобрение.
«В Санкт-Петербурге ситуация с этим вопросом чуть получше, но всё равно количество одобренных заявок или заявок, которые вероятнее всего будут одобрены на получение проектного финансирования, крайне мало», – комментирует Антон Мороз.
Безусловно, большинство застройщиков все же рассчитывают на плавный переход на новые правила работы – с возможностью достраивать объекты по привычной и отработанной уже схеме.
Исключения из правил
Итак, привлекать деньги дольщиков через привычные договоры долевого участия без использования эскроу-счетов, согласно постановлению, можно будет в жилых комплексах, в которых распродано не менее 10% помещений. Одновременно с этим строительная готовность объекта должна превышать 30%, но не во всех случаях.
Так, 15%-готовность дома допускается, если проект реализуется в рамках комплексного освоения территорий (КОТ), развития застроенных территорий, комплексного развития территорий и иных договоров, заключенных с органом власти с обязательством застройщика по передаче соцобъектов, инженерной инфраструктуры в публичную собственность или сносом аварийного жилья. Кроме того, для проектов, реализуемых системообразующим застройщиком или его «дочкой», а также компанией, подконтрольной системообразующей организации, либо строительной компанией, завершающей ЖК за застройщиком-банкротом, достаточно 6%-ой строительной готовности.
В итоге большая часть новостроек и после 1 июля 2019 года будет реализовываться без эскроу-счетов. Так, вице-премьер Правительства РФ Виталий Мутко отнес к списку исключений 95% новостроек.
Безусловно, эта цифра будет меняться в зависимости от региона. В столице, к примеру, эксперты прогнозируют, что до 80% новостроек будут завершены без счетов эскроу.
Что же касается Петербурга и Ленобласти, у специалистов рынка нет единого мнения на этот счет.
Так, директор по развитию оценочной компании «Апхилл» Лев Сальц полагает, что по-старому можно будет достроить более 50% незавершенных объектов в городе и области. Управляющий директор центра инвестиционной недвижимости Becar Asset Management Катерина Соболева также отмечает, что больше половины строящихся проектов на рынке Петербурга будут возводить по прежним правилам.
Участник партнерской сети CBRE и управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая в свою очередь называет более конкретные цифры: «В Санкт-Петербурге по старым правилам будет завершаться строительство не менее 9 млн кв. м жилья (64% от общей площади застройки), а в Ленинградской области – около 4 млн кв. м (57%)».
Остальным проектам придется перейти на схему проектного финансирования. На этот переход потребуется два-три года. «Соответственно, мы ожидаем, что объекты по проектному финансированию начнут появляться с 1-го июля, – комментирует Антон Мороз, – в большом количестве они начнут появляться уже в 2020 году, а после окончания 2021 года рынок полностью перейдет на проектное финансирование».
Но не все застройщики, вынужденные перейти на проектное финансирование, смогут по тем или иным причинам получить кредиты банков для завершения строительства.
По словам зампредседателя комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олега Островского, таковых прогнозируется до 30%: «В ближайшее время планируется введение системы государственной поддержки таких застройщиков, предусматривающей возможность выдачи им кредитов на особых условиях Фондом защиты прав дольщиков или АО «Банк ДОМ.
РФ», а также возможность специально учрежденными субъектами РФ организациями госкомпании АО «ДОМ.РФ» выступать поручителем перед банками по кредитам для застройщиков. Реализация этих мер позволит завершить строительство».
В зоне риска в основном небольшие девелоперские компании, работающие на маленьких региональных рынках. «Куда меньше шансов остаться без кредита у застройщиков, возводящих жилье в крупных городах с высоким спросом на новостройки», – замечает Мария Литинецкая.
Как изменятся цены?
Говоря о ценах, эксперты едины в мнении, что жилье, возводимое с использование эскроу-счетов, будет дороже привычной «долевки». По убеждению Олега Островского, цены в многоквартирных домах, строящихся по новой схеме, вырастут как минимум на величину процента по кредиту, предоставляемому банком в рамках проектного финансирования.
По прогнозам Марии Литинецкой, разница в цене «квадрата» между старой и новой схемой составит порядка 15-20%. Директор по сопровождению строительных проектов ГК SRG Елена Самсонова отмечает, что подорожание в среднем составит 15%, а директор по развитию холдинга «Аквилон Инвест» Виталий Коробов прогнозирует рост цен на 10-15%.
Тем не менее, некоторые эксперты отмечают, что цены и так достигли своего максимума, и дальнейший рост стоимости жилья не будет отличаться от традиционного ежегодного повышения на уровне инфляции.
«Дальнейший рост цен будет более плавным, – комментирует руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. – Сдерживающим фактором станет покупательная способность населения.
Мы прогнозируем, что по итогам 2019 года средний прирост цены составит от 5 до 10% в разных классах».
Как узнать, по какой схеме работает застройщик?
Несмотря на значительное количество новостроек, которых не коснуться изменения после 1 июля, некоторые объекты будут выставлены в продажу уже по новой схеме привлечения денег дольщиков.
Выяснить, по какой схеме – новой или старой – продаются квартиры в жилом комплексе, можно несколькими способами. Во-первых, можно напрямую запросить у застройщика соответствующее заключение от контролирующего органа (в Санкт-Петербурге это комитет по строительству).
Данный документ и подтвердит право компании привлекать деньги дольщиков без использования счетов эскроу.
Эту же информацию можно получить и самостоятельно. «Контролирующий орган обязан разместить эти сведения в Единой информационной системе жилищного строительства, – поясняет Олег Островский. – Отсутствие такого заключения будет означать, что застройщик имеет право привлекать деньги дольщиков только с использованием счетов эскроу, открытых ими в уполномоченных банках».
При этом в случае с проектным финансированием в ДДУ должно быть прописано участие третьей стороны, то есть банка. «Данный пункт в ДДУ как раз и будет свидетельствовать о том, что жилой комплекс возводится по новым правилам», – добавляет Ольга Трошева.
Когда застройщики имеют право получать деньги от дольщиков напрямую
Счета эскроу — это отдельный вид счетов в банках. На эти счета дольщики переводят деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Вся сумма хранится на счете эскроу в банке до тех пор, пока застройщик не начнет сдавать квартиры. Пока дом не готов, получить доступ к этим деньгам нельзя — придется строить за свои или брать кредиты.
Этот способ финансирования должен защитить дольщиков. Застройщик уже не может получить деньги, бросить стройку и оставить людей без квартир. Даже если стройка прекратится, свои деньги можно забрать или получить компенсацию из специального фонда. А если что-то случится с банком, деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей — больше, чем по обычным счетам и вкладам.
Со счетами эскроу была проблема: банки часто отказывали застройщикам и не открывали им такие счета. И до сих пор отказывают. А застройщики не могли продолжать строительство, хотя в доме уже была продана часть квартир и построено несколько этажей. В итоге хороший замысел мог превратиться в проблему.
Тогда правительство придумало, как облегчить застройщикам жизнь. Некоторым из них разрешили принимать деньги напрямую, даже если ДДУ регистрируются после 1 июля, — на свои счета в банках. Это значит, что застройщик имеет доступ к деньгам еще до того, как сдаст дом. Ему не придется брать кредит или замораживать стройку.
Чтобы работать без счетов эскроу, застройщику нужно подтвердить определенную степень готовности объекта. На этапе котлована принимать деньги напрямую точно никто не сможет. А вот если треть дома достроена и в нем продали, например, 15 из 100 квартир, два офиса и пять машино-мест — эскроу не понадобится.
Есть два основных критерия оценки для расчетов напрямую:
- Объем проданных площадей. Это значение для всех объектов одно — 10% квартир, нежилых площадей и машино-мест. Считают именно по площади, а не по количеству проданных объектов. Проверяют по зарегистрированным ДДУ и сравнивают с проектной декларацией.
- Степень готовности объекта. Она зависит от проекта и категории застройщика и может составлять 6, 15 или 30%. Но степень готовности выбирает не сам застройщик: критерии установило правительство.
Со степенью готовности ситуация такая.
Если проект крутой или важный, то степень готовности может быть 6%. Крутой — это когда на участке строятся социальные объекты, застройщик системообразующий и строит как минимум 4 млн квадратных метров как минимум в четырех регионах России. Или если застройщик доделывает чужой проблемный объект.
Чуть строже с проектами средней крутости: когда идет комплексное освоение территории, строят детские сады, школы и поликлиники, сносят ветхое жилье. Тогда степень готовности для прямого финансирования — 15%.
Если застройщик говорит, что он может принимать деньги напрямую, и выставляет счет, это не значит, что он на самом деле имеет право работать без счетов эскроу.
Требования для прямого финансирования нужно подтвердить официальным документом — заключением о степени готовности. Его выдает тот орган, что отвечает за долевое строительство в регионе.
А информацию размещают в единой системе жилищного строительства.
Чтобы получить заключение, застройщик должен провести экспертизу и подтвердить расчеты документами. Если вам показывают сомнительную бумагу с расчетами или дом, который вроде бы готов примерно на 15%, — это ни о чем не говорит. Для оценки готовности есть сложная методика, и это не количество этажей.
Заявление на выдачу заключения нельзя будет подавать когда захочется. Еще один закон внес ограничения по срокам — их скоро установит правительство.
Долю проданных площадей должны проверить в Росреестре. Там сопоставляют зарегистрированные договоры и проектную декларацию. Если выяснится, что продано меньше 10%, договор без упоминания счета эскроу не зарегистрируют. Оплатить квартиру по ДДУ можно только после регистрации.
Но лучше не надеяться только на Росреестр и заранее проверять объект и застройщика всеми доступными способами.
На днях заработали поправки по поводу фонда защиты дольщиков. Это такой общий котел под контролем государства, куда все застройщики обязаны платить взносы. Если какой-то дом окажется проблемным, дольщикам выплатят компенсацию или будут достраивать объект за счет фонда.
О том, как по задумке будет работать фонд защиты дольщиков, еще расскажем.
Государство как может контролирует долевое строительство, но в случае чего за компенсацией или квартирой придется побегать. Поэтому лучше проверять все самостоятельно:
- Изучить всю информацию о застройщике и объекте на сайте наш.дом.рф.
- Запросить у застройщика заключение о степени готовности объекта. Проверить документ на сайте наш.дом.рф.
- Внимательно прочитать ДДУ в части условий оплаты. Проконсультироваться с юристом по формулировкам — нет ли там какой-то хитрой схемы.
- Сверить реквизиты в договоре с данными об уполномоченном банке.
- Запросить информацию об уплате страховых взносов в компенсационный фонд.
- Дождаться регистрации ДДУ в Росреестре.
- И только потом платить.
«Это распространенный миф, что при эскроу-счетах не будет обманутых дольщиков»
С 1 июля девелоперы не смогут напрямую привлекать деньги дольщиков. Реформа долевого строительства в первую очередь призвана защитить покупателей квартир от недобросовестных застройщиков.
Но можно ли назвать хранение средств покупателей новостроек на эскроу-счетах 100-процентной защитой от потерь? Об этом специально для Новострой-М рассказал Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента «Бон Тон».
Какие законодательные тренды на рынке новостроек вы бы выделили сегодня?
Сейчас в активной стадии находится реализация реформы долевого строительства. Летом 2019 года нас ожидает начало перехода на обязательное применение эскроу-счетов и смена основного механизма финансирования строительства с использования средств дольщиков на банковские кредиты.
Можно ли этот год охарактеризовать как «прощание с долёвкой» или из-за послаблений – прощание затянется на несколько лет? На сколько, кстати?
«Прощание с долевкой» – в корне ошибочный термин. Реформа долевого строительства предполагает, что с использованием эскроу-счетов будет осуществляться оплата договоров участия в долевом строительстве (ДДУ).
То есть «долевку» отменять никто не собирается. ДДУ как были, так и останутся. Меняется лишь способ их оплаты.
Что касается сроков перехода на новый механизм работы, то пока можно прогнозировать, что данные процессы затянутся на ближайшие 2-3 года.
Как вы считаете: эскроу-счета защищают в должной мере ипотечных дольщиков?
Эскроу-счета позиционируют чуть ли не как абсолютную панацею против всех проблем. Это распространенный миф, что при эскроу-счетах не будет обманутых дольщиков. Однако в законе о банкротстве уже есть статья 201.12-2.
, которая носит следующее название: «Особенности удовлетворения требований участников долевого строительства, внесших денежные средства на счета эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве».
То есть дольщики с эскроу-счетами могут оказаться в банкротном процессе застройщика и, значит, пополнить ряды «обманутых дольщиков». Возможность данного сценария уже закреплена законодательно.
Какую долю сегодня в среднем составляют проценты по переплате? Это треть, четверть кредита? Сколько в теории денег может «уплыть»?
Конкретная сумма будет зависеть от условий банка, размера, ставки и срока кредита, а также срока строительства. Также важно понимать, что большую часть первых по времени платежей составляет сумма процентов, а не основного долга.
Например, ипотечный кредит в размере 5 млн рублей, оформленный на 20 лет под 9,7%, обойдется в 1,1 млн рублей за 2 года при аннуитетном платеже. Тело кредита составит 150 000 рублей, зато проценты – 950 000 рублей. Теперь вопрос – согласится ли дольщик расторгать ДДУ при таких условиях?
Как вы считаете, почему власти оставили такую недоработку по части ипотечников по эскроу? Ведь ипотека, можно сказать, двигатель рынка новостроек? В прошлом году такие сделки на первичном рынке били все рекорды.
На начальном этапе любой реформы всегда случаются недоработки подобного плана. Дьявол, как известно, прячется в мелочах и таких моментов сейчас немало.
Кроме того, новые правила накладываются на предыдущие изменения, что серьезно усложняет работу юристов.
Переход на эскроу-счета – это четвертая реформа долевого строительства за последние пять лет! Даже специалисты путаются в хитросплетении законодательных нововведений.
Знаю, что вы высказали предложение о комбинировании рассрочки и ипотеки, чтобы минимизировать риски покупателей. В этой схеме есть место только для беспроцентной рассрочки? Ведь если на остаток начисляются проценты, они так же, как и ипотечные, могут сгореть?
Рассрочка может быть как процентной, так и беспроцентной. Однако принципиально, чтобы все платежи на стадии строительства учитывались в качестве оплаты по ДДУ и, соответственно, блокировались на эскроу-счетах. Тогда в случае расторжения ДДУ возврату будет подлежать вся сумма, оплаченная за этот период.
Беспроцентная рассрочка – редкий зверь на рынке новостроек. Или ее в принципе нет среди предложений, или индивидуально обговаривается и первый взнос должен быть большим. Если теперь все деньги будут лежать на счету у банков – можно ли предположить, что беспроцентная рассрочка станет более распространенной и дружелюбной по условиям к покупателям?
Данные перспективы есть. Что касается сложностей, мешающих развитию инструмента рассрочки «до эскроу», то здесь нужно отметить слабый механизм правовой защиты. 214-ФЗ дает возможность строителям расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, если дольщик нарушает условия рассрочки.
Однако на практике такой способ расторжения может занять до 4-5 месяцев, в течение которых квартира фактически выпадает из оборота.
В новых реалиях эскроу-счетов застройщик все равно не увидит денег дольщика до окончания строительства, а, следовательно, может позволить себе предлагать рассрочку как возможную альтернативу ипотеки. Расчеты показывают, что такая схема экономически выгоднее как для строителей, так и для дольщиков.
Кроме того, в случае долгостроя защита дольщика значительно выше. Ведь платежи по рассрочке идут в зачет цены ДДУ, блокируются на эскроу-счетах и подлежат возврату в полном объеме в случае сложной ситуации у застройщика.
Сегодня уже все расходы застройщики осуществляют по спецсчетам под контролем банков – не избыточна ли мера с переходом на эскроу? Или нынешние расчеты все же допускают банкротства застройщиков и появление новых обманутых дольщиков?
Специальные счета – это осколок одной из предыдущих реформ. Застройщики, которые будут работать по эскроу-счетам, освобождены от финансового контроля банков. Можно сказать, что эскроу являются продолжением, развитием данного механизма и заменой спецсчетов.
Что касается возможных банкротств застройщиков, то тут, что называется, надо расставить точки над i. Эскроу-счета, как и спецсчета, необходимы для борьбы с «утечкой» денег дольщиков.
При этом строительный проект остается бизнесом, и застройщик может обанкротиться в силу исключительно экономических факторов.
Главный вопрос, который интересует сегодня наших читателей – что будет с ценами на квартиры? Они уже подорожали по итогам первого квартала, ждать ли еще роста и какого?
Подорожание новостроек в течение первого квартала 2019 года с реформой практически не связано. На сегодняшний день проекты с эскроу-счетами составляют 1-2% рынка и глобального влияния на ценообразование пока не оказывают.
В первой половине года цены реагируют на фактор инфляции, повышение НДС, рост цен на топливо и т. д. Переход застройщиков на проектное финансирование тоже будет толкать цены вверх, но рынок, на мой взгляд, начнет ощущать это давление только к концу года.
При этом, помимо факторов, поднимающих цены, есть и аспекты, тормозящие такой рост. Главный из них – падение реальных доходов населения.
Каким вам видится 2019 год на рынке новостроек московского региона? Ждать ли нам потрясений в виде банкротств или, напротив – все будет хорошо?
Мы будем наблюдать постепенный переход на использование эскроу-счетов и проектного финансирования. Новая схема приведет к появлению новых стратегий реализации проектов, способов и формы оплаты. Значительно возрастет роль банков. В общем, экспертам в области строительства точно скучно не будет. Но в конечном итоге мы ожидаем позитивные изменения.
- «Застройщики больше не смогут пользоваться бесплатными деньгами дольщиков»
- В России 117 застройщиков в 214 объектах открыли продажи квартир по эскроу-счетам
Дата публикации 02 мая 2019
Все что нужно знать об эскроу-счетах: как будут продаваться квартиры в новостройках с 1 июля 2019 года
C 1 июля 2019 года принципиально трансформируется схема продаж жилья в строящихся домах: деньги дольщиков будут храниться в банке до ввода жилого комплекса в эксплуатацию.
Некоторые девелоперы уже начали продавать квартиры с помощью специальных эскроу-счетов, а с 1 июля 2019 года данная схема расчетов станет обязательной.
Как будет осуществляться покупка жилья по новым правилам — разъясняют в компании «Метриум».
Как продавались новостройки раньше
В 2000-е годы основным источником финансирования строительства нового жилья стали деньги покупателей, поэтому был принят закон о долевом строительстве (214-ФЗ), который ввел понятие «дольщик».
Строительные компании (девелоперы) собирали средства людей, желающих приобрести квартиру в еще не построенном доме (дольщиков), и направляли их на возведение нового жилья. Как правило, оно обходилось гораздо дешевле, чем готовое, поэтому модель долевого финансирования стала очень популярной.
Покупатель заключал договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, направлял деньги строительной компании и ждал завершения дома.
В большинстве случаев все заканчивалось хорошо: люди получали свои квартиры, а девелоперы — прибыль. Однако в долевом финансировании были свои минусы: строительство могло прекратится из-за плохого спроса или вовсе из-за мошенничества.
Это приводило к появлению проектов-долгостроев: люди годами не могли получить ни вложенные деньги, ни обещанное жилье, а число обманутых дольщиков достигло десятков тысяч человек.
Поэтому в 2017 году власти решили запретить напрямую собирать деньги покупателей для строительства жилья.
Как будут продаваться новостройки теперь
В конце прошлого года власти придумали новую схему финансирования жилищного строительства. Теперь девелоперы будут строить новое жилье только на кредиты банков или собственные деньги. Получать средства покупателей напрямую им нельзя.
Однако это не значит, что россияне потеряют возможность приобрести квартиру в строящемся доме, отмечают эксперты «Метриум».
Покупатель сможет выбрать понравившийся объект и заключить договор с застройщиком, но расплачиваться будет не с ним напрямую, а через банк, который выдал кредит на строительство. Для этого открывается специальный счет (эскроу). Покупатель вносит на него средства.
Девелопер получает доступ к счету после сдачи здания в эксплуатацию и регистрации права собственности хотя бы одним из покупателей. Это позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.
Что такое эскроу-счет
Эскроу-счет — это сберегательный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Чтобы открыть эскроу-счет, необходимо подписать трехсторонний договор между банком, покупателем и застройщиком.
Покупатель (депонент) вносит средства на данный счет в качестве оплаты строящегося жилья. Если жилье приобретается в ипотеку, то вместо заемщика деньги на него зачисляет банк, выдавший кредит на квартиру.
С этого момента ни дольщик, ни продавец жилья (застройщик) не могут распоряжаться деньгами. Банк, в котором открыт эскроу-счет, финансирует строительство дома кредитами, а не деньгами покупателей.
Как только здание вводится в эксплуатацию и покупатели начинают оформлять квартиры в собственность, банк переводит средства с эскроу-счетов застройщику.
Как оформляется сделка с застройщиком и банком
1. Застройщик и дольщик заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета. На оформление и регистрацию ДДУ в Росреестре уйдет 9 дней.
2. Затем покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета. Этот процесс займет около трех дней.
3. Покупатель вносит средства на эскроу-счет. С этого момента ему остается только дождаться завершения строительства.
Таким образом, на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.
Можно ли вернуть деньги с эскроу-счета
Вернуть деньги с эскроу-счета покупатель может при расторжении ДДУ. Однако нужно помнить, что законное основание для такого действия у покупателя квартиры только одно — неисполнение застройщиком своих обязательств. Проще говоря, забрать деньги только из-за того, что клиент передумал покупать квартиру уже нельзя.
- Поэтому средства с эскроу-счета вернуться клиенту только если:
- — застройщик не передаст квартиру в оговоренный срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя; — девелопер признан банкротом или в его отношении открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);
- — застройщик ликвидирован по решению суда.
- Что если застройщик обанкротится
В случае банкротства застройщика дольщик не теряет деньги. Они сохранятся на эскроу-счете независимо от судьбы девелопера. В такой ситуации у клиента появится выбор между двумя сценариями.
Во-первых, покупатель может оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если оно уже построено) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.
Во-вторых, клиент может забрать средства и направить их в другую стройку.
Что если обанкротится банк
Каждый взнос на эскроу-счет, открытый для участия в долевом строительстве, застрахован государством на сумму до 10 млн рублей. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре. В среднем, российское жилье стоит дешевле 10 млн рублей (около 3 млн рублей).
Однако в Москве и Санкт-Петербурге в массовом сегменте новостроек средние трехкомнатные квартиры обходятся, как правило, дороже (от 12 млн рублей и выше), и это покупателям нужно учитывать. Риски сохраняются при приобретении дорогостоящего жилья бизнес-, премиум- и элитного класса, а также загородных домов или таунхаусов.
Вместе с тем право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья получат далеко не все банки. На сегодняшний день Центробанк утвердил список из 55 таких учреждений. В их число входят наиболее надежные участники рынка, чье банкротство маловероятно.
В каких новостройках будут продаваться квартиры через эскроу-счета
С 1 июля 2019 года не все новостройки будут продаваться по новой схеме. Законодатели предусмотрели, что через счет эскроу привлекаются деньги только в том проекте, где первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года. Остальные новостройки будут реализовываться, как и сейчас, с прямым перечислением средств девелоперу.
Однако уже сегодня по новой схеме начали работать некоторые застройщики и банки, отмечают эксперты «Метриум». «Российский капитал» и Сбербанк открыли эскроу-счета и выдали кредиты на несколько проектов.
На какой стадии можно купить новостройку через эскроу-счет
Раньше застройщик стремился открывать продажи на стадии котлована, чтобы получить деньги как можно раньше. При новой схеме привлечения средств такая необходимость, казалось бы, исчезает, ведь теперь кредит дает банк.
Однако банк заинтересован в снижении рисков, поэтому ему выгодно раннее привлечение денег дольщиков, поясняют в «Метриум». Чем больше средств соберет застройщик, и чем раньше они окажутся на эскроу-счетах, тем дешевле становится кредит для строительной компании.
Поэтому продажи, как и сейчас, откроются на ранних стадиях строительства.
Насколько подорожают новостройки
Участие банка в строительстве будет не бесплатным. Кредитор в новой схеме финансирования берет на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков. Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов будут учитываться девелоперами при определении цены на жилье.
Чем дороже кредит — тем дороже квартиры в новостройках для покупателей. Вместе с тем, банки заявляют о готовности снизить ставки для застройщиков до такой степени, что их участие в строительстве не отразится на ценах.
Однако это произойдет в том случае, если новостройка будет пользоваться успехом у покупателей.
«Новая схема привлечения средств на строительство защищает большинство покупателей (кроме клиентской аудитории элитного жилья) от финансовых потерь, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE.
— Деньги покупателя новостройки сохранятся в любом случае, независимо от неприятностей, которые могут случиться с застройщиком, банком или самим клиентом — средства с эскроу-счета не конфискуются, даже если сам покупатель окажется должником.
Возможно, клиент потеряет только время, если со строительством дома возникнут проблемы, однако даже в этом случае ему не придется ждать годами возврата средств или завершения объекта. Вместе с тем, за гарантию сохранности от рисков все-таки придется заплатить.
По нашим расчетам, при переходе на эскроу-счета новостройки могут подорожать минимум на 10%».
- «Банковское лобби оказалось более консолидированным, чем лобби строительного бизнеса»
- «Застройщикам придется повысить цены на 20–30% в перспективе двух–трех лет»
- «Законодательство должно быть нацелено на защиту прав физлиц, вопрос, сколько физлица заплатят за свою защиту»
Дата публикации 31 августа 2018