Расчеты по договору купли-продажи квартиры – один из самых важных вопросов в сделках с недвижимостью. Наряду с банковскими ячейками и расчетом через депозит нотариуса, закон предусмотрел два сравнительно безопасных способа передачи денег: аккредитив и счет эскроу. В качестве посредника при таких расчетах выступает банк.
По сути, аккредитив – аналог банковской ячейки. Банк обязуется по поручению покупателя квартиры перечислить на счет продавца определенную сумму денег при условии наступления определенных обстоятельств.
Схема использования аккредитива следующая:
- Продавец и покупатель договариваются рассчитаться за квартиру через аккредитив, прописывают это в договоре купли-продажи квартиры.
- Покупатель отправляется с договором купли-продажи в банк, в который подает заявление об открытии аккредитива. В заявлении прописывается, какую сумму нужно будет перевести на счет покупателя, и какие документы должен принести продавец для получения денег.
- Банк получает заявление, открывает аккредитив и блокирует на нем сумму оплаты за квартиру. Затем банк отправляет продавцу уведомление об открытии счета, наличии на нем денег и о том, как их получить.
- Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.
- Продавец, получив договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра, идет в банк, передает документы.
- Банк проверяет документы на соответствие условиям, затем – переводит сумму на счет продавца.
Если продавец не принес необходимый документ, аккредитив закрывается, а деньги возвращаются покупателю.
Нюансы оформления: образец
Хоть аккредитив и возникает на основании соглашения между покупателем и банком, в основном договоре купли-продажи следует указать основные условия открытия аккредитива, чтобы условие о порядке оплаты было согласованным. Это обезопасит стороны в будущем, если возникнет какой-либо спор по основному договору.
Прописывать, что соглашение об открытии аккредитива является обязательным приложением к договору купли-продажи, не нужно. Достаточно подробно прописать условия открытия аккредитива в соответствующем разделе договора.
В разделе «Расчеты» основного договора купли-продажи нужно подробно описать способ оплаты квартиры, указать, в каком банке открывается аккредитив, в какой срок производится расчет, какие документы должен представить продавец в банк, чтобы получить оплату.
«Сумма платы за квартиру в размере ______________ рублей _____ копеек передается Продавцу путем использования аккредитива. Аккредитив открывается по поручению Покупателя в пользу Продавца в срок до _______ включительно. Условия открытия аккредитива:
- наименование банка-эмитента: _____________;
- наименование исполняющего банка: _______________;
- получателем средств по аккредитиву является Продавец;
- аккредитив выставляется на сумму: ______________ (_________________) рубля ___ копеек
- вид аккредитива — покрытый, безотзывный;
- для получения денежных средств по аккредитиву Продавец предоставляет в ________________ (наименование банка) оригинал настоящего Договора купли-продажи квартиры №______ от _____________ с отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ о регистрации права собственности Покупателя;
- документы, должны быть представлены Продавцом в Банк до истечения срока действия аккредитива;
- срок действия аккредитива – ___________ календарных дней от даты открытия аккредитива;
- расходы по открытию аккредитива, авизо аккредитива, по приему и проверке документов (наименование банка) для получения денежных средств несет Покупатель.
Днем исполнения Покупателем обязательств по оплате Квартиры считается дата поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.»
Возьмите образец соглашения покупателя и банка, через который планируете рассчитываться, и по такому же типу пропишите основные условия аккредитива в договоре купли-продажи.
Аккредитив имеет ряд существенных недостатков:
- покупатель и банк может закрыть аккредитив без участия продавца;
- средства на аккредитиве застрахованы только на сумму 1,4 миллиона рублей;
- соглашение об аккредитиве оформляется между покупателем и банком, продавец не имеет к нему никакого отношения.
Несмотря на высокую безопасность расчетов через аккредитив, все больше участников рынка недвижимости выбирают более современный и удобный способ – счет-эскроу, который лишен перечисленных недостатков.
Счет эскроу при покупке
Счет эскроу – это современный способ расчетов по договорам купли-продажи недвижимости. Он отличается от аккредитива большей безопасностью, благодаря следующим моментам:
- соглашение о счете эскроу оформляют три стороны: банк, продавец и покупатель;
- банк несет повышенную ответственность по операциям на счете эскроу, чем по аккредитиву;
- закрыть счет можно только при участии трех сторон;
- более гибкие условия соглашения, чем при аккредитиве;
- средства на счете эскроу застрахованы на сумму 10 миллионов рублей.
- Рассказываем пошагово, как купить и продать квартиру в ипотеку.
- Читайте о нюансах госрегистрации ДДУ здесь.
- Внимательно рассматриваем основной и предварительный ДКП при ипотеке.
- Особенности купли-продажи квартиры с залогом или арестом — смотрите здесь.
Схема использования счета эскроу следующая:
- Продавец и покупатель договариваются рассчитаться за квартиру через счет эскроу.
- Прописывают это в договоре купли-продажи квартиры.
- Стороны подписывают с банком договор счета эскроу. В договоре указывается срок счета, сумма и какие документы должен принести продавец для получения денег.
- После открытия счета покупатель перечисляет на него деньги.
- Стороны регистрируют переход права собственности в Росреестре.
- Продавец, получив договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра, идет в банк, передает документы.
- Банк проверяет договор на соответствие условиям, затем – переводит сумму на счет продавца.
Если продавец не предоставит необходимые бумаги, счет эскроу закроется, а деньги вернутся покупателю.
Образец в ДКП
В отношении счета эскроу у сторон будет отдельный полноценный договор, который заключают три стороны: покупатель, продавец и банк. В данном договоре подробно будут прописаны условия открытия и использования счета, однако, и в основном договоре купли-продажи следует указать основные моменты по эскроу. Это нужно, чтобы условие об оплате квартиры было согласованным.
Не обязательно прописывать, что договор об эскроу является обязательным приложением к договору купли-продажи. Если в ДКП указаны основные условия использования эскроу – этого достаточно.
В разделе «Расчеты» нужно подробно описать способ оплаты квартиры, указать, в каком банке открывается счет, в какой срок производится расчет, какие документы должен представить продавец в банк, чтобы получить оплату. Условие о счете эскроу может звучать примерно так:
«Сумма платы за квартиру в размере ______________ рублей _____ копеек передается Продавцу через эскроу-счет в полном объеме. Эскроу-счет открывается по соглашению сторон с банком ___________ (наименование банка) на срок до _______ включительно. Условия открытия эскроу-счета:
- наименование банка: _____________;
- депонентом является Покупатель, бенефициаром является Продавец;
- для получения денежных средств со счета-эскроу Продавец предоставляет в ________________ (наименование банка) оригинал настоящего Договора купли-продажи квартиры №______ от _____________ с отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ______________ о регистрации права собственности Покупателя;
- документы, должны быть представлены Продавцом в Банк до истечения срока открытия счета-эскроу;
- расходы по открытию счета эскроу несет Покупатель.
Днем исполнения Покупателем обязательств по оплате Квартиры считается дата поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.»
Согласуйте условие об эскроу, которое пропишете в основном договоре купли-продажи, с банком, через который будете проводить расчеты.
- Расчет за квартиру с участием банка повышает безопасность сделки. Аккредитив или счет эскроу – современные способы расчетов через банк.
- Любой тип расчетов должен быть детально прописан в договоре.
- При выборе банка нужно учитывать его рейтинг. Лучше обращаться в проверенные временем кредитные организации с хорошими отзывами клиентов.
- Деньги на счете эскроу застрахованы на сумму 10 миллионов рублей. Во многих случаях это покрывает сумму сделки.
Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/oplata/rasschityvaemsya-za-kvartiru-cherez-akkreditiv.html
Особенности сделки купли-продажи квартиры с использованием аккредитива, образец договора
Аккредитивный счёт при покупке квартиры – виртуальное подобие банковской ячейки, где хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость.
После её осуществления деньги перечисляются продавцу. Перед тем, как заключать соответствующий договор с аккредитивом , имеет смысл узнать его преимущества .
Подробнее об этом читайте в статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
Когда нужна аккредитивная сделка?
При желании сторон уберечь сделку от срыва, в схеме операции через аккредитив банк выступает в роли гаранта для обеих сторон:
- покупателю банк возвращает деньги, если тому не предоставлена квартира, за которую он их уплатил;
- продавцу -при соблюдении условий договора- гарантируется получение этих средств.
Продление срока действия аккредитива, изменение его условий или отказ от сделки возможны лишь при взаимном согласии сторон.
Пошаговое описание:
- Обсуждение продавцом и покупателем условий купли-продажи, подписание договор купли продажи с условием оплаты серез аккредитив.
- Обращение с данным договором в банк, в котором планируется открыть аккредитив.
- В банке покупатель и представитель банка подписывают аккредитивный договор.
- Покупатель вносит на открывшийся счёт средства в условленном размере и получает свидетельствующую об операции бумагу.
- Договор аккредитива при этом находится у представителя банка.
- Договор купли-продажи «регистрируется» в Росреестре.
- После регистрации, продавец направляет в банк выписку из ЕГРН с новым собственником, подписаный сторонами договор купли-продажи и прочие требуемые документы.
- Банк тщательно проверяет договор и сопроводительную документацию на предмет нарушений.
- После проверки банком деньги поступают на счёт продавца. Он должен подтвердить получение средств, после чего сделка завершена.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Для произведения расчётной операции в аккредитивном договоре обязательно отражаются следующие условия:
- наименование банка – плательщика;
- наименование банка (исполняющего), обслуживающего получателя средств;
- ФИО получателя средств;
- размер аккредитива;
- тип аккредитива;
- способ оповещения получателя средств об открытии аккредитива;
- способ оповещения плательщика о номере счёта для перевода средств, открытого исполняющим банком;
- период действия аккредитива, предоставления бумаг, подтверждающих регистрацию сделки купли-продажи;
- условия оплаты (с акцептом или без).
Действия покупателя
Покупатель с продавцом договариваются рассчитаться за квартиру через аккредитив, прописывают это в договоре купли-продажи. Покупатель отправляется с этим договором и паспортом в банк, где подает заявление об открытии аккредитивного счёта. Комиссия за услугу списывается при подаче или с личного счёта заявителя.
В заявлении прописывается, сколько нужно будет перевести на счет покупателя, и какие документы должен предъявить продавец для получения денег.
Что делает банк?
Банк принимает заявление от покупателя, открывает аккредитив и резервирует на нем сумму равную стоимости квартиры. Затем он отправляет продавцу уведомление об открытии счета, наличии на нем денег и о том, как их получить.
Сроки и стоимость
Рассмотрим, как действует расчёт сторон по аккредитиву на примере Сбербанка. Деньги на аккредитивный счет перечисляет покупатель со своего персонального лицевого счета. Дополнительно оплачивается тариф за обслуживание. Размер такого тарифа для сделок купли-продажи недвижимости составляет фиксированные 2000 рублей.
Стороны самостоятельно решают, кто покрывает комиссию за обслуживание – это может быть и продавец, и покупатель, и оба участника вместе. Данную статью расхода понадобится уточнить в основном договоре купли-продажи квартиры. Здесь указывается, что «тариф за обслуживание аккредитивного счета в размере … оплачивает …» (продавец или покупатель).
Банк рассматривает документы, доказывающие выполнение всех условий аккредитива, в течение 7 рабочих дней. После проверки регистрируемых документов, также платной, открывается аккредитив. Продавец может забрать свои деньги за квартиру.
Перевод средств из безналичной формы в наличную стоит 1% от оперируемой суммы. Он варьируется в зависимости от объёма средств и времени, спустя которое получатель забирает деньги. Если переводимая сумма превышает 5 млн. рублей и продавец забирает получает оплату в течение месяца, то операция обойдётся в 10% от суммы перевода.
Важно, что за нарушения выполнения условий сделки через аккредитив законом ответственность возлагаетсяна банк, так что банк-исполнитель не станет принимать документы без проверки.
- Возможное длительное ожидание. Банкам, предоставляющим аккредитивные счета, приходится работать с другими банковскими учреждениями. Например, аккредитивный счет может быть открыт покупателем в «Сбербанке», в то время как продавец числится клиентом «Альфа-Банка». Обеим кредитно-финансовым организациям понадобится взаимодействовать друг с другом – обмениваться информацией, пересылать документы и пр. На все это будет требоваться время.
- Необходимость точного выполнения всех условий сделки. Деньги будут окончательно переведены продавцу только тогда, когда стороны исполнят все договоренности и предоставят необходимую документацию. В этом может заключаться потенциальная проблема, ведь из-за малейшего непредвиденного обстоятельства дело способно «повиснуть в воздухе» и продать жилье быстро не получится.
- Необходимость уплаты комиссии. За открытие аккредитива понадобится уплатить определенную сумму, которую банки устанавливают самостоятельно.
Оформление договора купли продажи с аккредитивом
В договор всегда вносится необходимая информация об участниках сделки:
Условия заключения договора, его центральные разделы и прочее, как правило, универсально. Отдельное внимание стоит уделить пунктам:
- Реквизиты сторон. Ошибки в написании Ф.И.О., номеров счетов, адреса реализуемой квартиры – недопустимы.
- Раздел «Порядок расчётов». Положения в нём должны быть сформулированы без разночтений. Обязательно присутствие регламента продолжительности аккредитива, рассчитанной суммы и валюты операции, требуемый пакет бумаг для совершения сделки и т.д.
- Пункт «Оплата услуг». Здесь важно проследить, на кого ляжет финансовая ответственность за открытие и закрытие счета.
- Весь раздел «Ответственность сторон». Трактовка этого понятия и регулирование ответственности зависят от конкретного соглашения. Эта часть должна во всём удовлетворять стороны, иначе в будущем возможно ущемление их прав.
Порядок передачи денег: что указать в договоре?
В разделе «Расчёты» основного договора купли-продажи необходимо указать:
- каким способ оплачивается объект сделки;
- банк, в каком предполагается аккредитив;
- продолжительность произведения расчёта;
- документы, необходимые продавцу для перевода оплаты с аккредитивного счёта.
Аккредитив обеспечивает наиболее полную безопасность при передаче денег от покупателя продавцу.
Однако, за это преимущество приходится платить не только стоимостью обслуживания, но и длительностью перевода.
Потому выбирать аккредитив при продаже квартиры следует осторожно и взвешенно: зачастую сделки до 2 000 000 рублей могут быть спокойно совершены при использовании менее дорогой банковской ячейки.
Источник: https://zhivem.pro/kvartira/prodazha/dogovor/shema-sdelki-cherez-akkreditiv.html
Договор купли продажи квартиры с аккредитивом: образец документа
Передача крупных денежных сумм при покупке жилья сопряжена с рядом рисков, и участники сделки стремятся защитить свои вложения. Одним из способов страховки от рисков является передача денег продавцу квартиры через банковский аккредитив, который позволяет не только избежать мошенничества контрагента по сделке, но и предотвратить ограбление при передаче суммы.
Как происходит расчет по аккредитиву
Под аккредитивом понимается безналичный банковский счет, на котором хранятся деньги покупателя жилья. Средства перечисляются на счет продавца при успешной регистрации перехода прав на квартиру, а в противном случае возвращаются продавцу.
Аккредитив является аналогом банковской ячейки, главным преимуществом которого является отсутствие необходимости перемещать крупные суммы денег до отделения банка, так как все расчеты происходят безналичным способом. Расчеты по аккредитиву регулируются в ст. 867-873 Гражданского кодекса.
- Аккредитив может быть двух типов:
- В первом случае покупатель вправе забрать свои деньги из банка до завершения регистрации купли-продажи, отменяя таким образом сделку, а во втором случае – при использовании безотзывного аккредитива – покупатель забирает свои деньги только по истечению срока аккредитива.
- Общий порядок действий сторон при оплате квартиры через аккредитив включает следующие шаги:
- Стороны составляют и подписывают договор покупки квартиры.
- Покупатель открывает в банке аккредитивный счет и вносит на него сумму покупки.
- Сделка регистрируется в отделении Росреестра.
- Продавец предъявляет в банк документы, подтверждающие отчуждение жилья в пользу покупателя.
- Банк проверяет документы и зачисляет сумму покупки на счет продавца.
Для получения доступа к счету с суммой сделки продавец должен представить кредитной организации следующие документы:
- оригинал паспорта;
- выписку из ЕГРН о зарегистрированном праве покупателя на квартиру;
- копию договора с отметкой Росреестра о регистрации;
- копию акта приема-передачи, подписанного покупателем.
Деньги могут быть также зачислены на счет продавца до окончания сделки, но с закрытым доступом к счету до предъявления документов о регистрации продажи – этот вид аккредитива называют покрытым.
В настоящее время многие банки участвуют в системе межведомственного электронного взаимодействия и могут запрашивать данные о собственности клиентов из ЕГРН без предоставления документов – такая система является дополнительной страховкой покупателя от риска подделки выписки из ЕГРН продавцом, который, в свою очередь, избавляется от необходимости получать такую справку в МФЦ.
Условия договора с аккредитивом
Типовой договор покупки квартиры с расчетом через аккредитив должен включать следующие разделы:
- данные сторон сделки;
- предмет договора;
- цена покупки и порядок расчета;
- права и обязанности сторон;
- перечень обременений на квартиру;
- условия использования аккредитива;
- порядок разрешения споров;
- дополнительные условия.
Образец договора можно скачать здесь.
В разделе «Данные сторон» указывается ФИО и данные паспортов участников сделки, а также их контактные данные. Предметом договора является передача прав собственности на квартиру от продавца к покупателю за определенную плату с использованием банковского аккредитива.
Для жилого помещения нужно указать адрес, кадастровый номер и внутренние параметры – площадь и количество комнат, тип отопления и т.д.
К обязанностям покупателя относится прием квартиры по акту и перечисление денежных средств на аккредитивный счет, а в обязанности продавца входят следующие пункты:
- передача квартиры покупателю с сопутствующими документами;
- участие в государственной регистрации покупки;
- предоставление покупающей стороне полной информации об обременениях на недвижимость;
- прием денежных средств с аккредитивного счета покупателя.
При указании обременений нужно перечислить количество прописанных в квартире лиц на момент регистрации сделки и их права на проживание, а также данные о претензии на квартиру со стороны третьих лиц.
В разделе «Условия аккредитива» нужно указать:
- цель, дата открытия и прекращения действия аккредитива;
- наименование кредитной организации;
- сумма аккредитива;
- размер комиссии банка;
- условия закрытия.
Если банк открытия аккредитива и исполняющий банк являются разными организациями, нужно привести учредительные данные каждой из них.
Каждая из сторон вправе обращаться в суд при ущемлении своих прав, но при условии соблюдения процедуры досудебного урегулирования путем переговоров с контрагентом.
Важные моменты
Срок аккредитива устанавливается сторонами таким образом, чтобы у сторон было время передать жилье и завершить регистрацию сделки, как правило, длина срока составляет 30 дней, но может быть продлена по соглашению сторон в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.
Продление срока одной стороной возможно при наличии уважительных причин:
- болезни;
- смерти родственников;
- действия непреодолимой силы.
Все причины для продления срока должны быть перечислены в дополнительных условиях договора покупки с указанием списка документов и справок, которые нужно предъявить банку для доказательства таких причин.
Если стороны условились, что покупатель не может снимать деньги со счета раньше установленного срока (например, из-за финансовых затруднений), необходимо указать в типе аккредитива – безотзывной, в противном случае он будет считаться отзывным автоматически (п. 3 ст. 868 Гражданского кодекса).
Аккредитив позволяет застраховать участников сделки от потери денег, но требует внимательного составления текста договора и выбора типа аккредитива в зависимости от конкретных обстоятельств. Для защиты вложений следует обращаться в надежную кредитную организацию и консультироваться с юристами при составлении договора.
Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/po-akkreditivu.html
Договор купли-продажи с применением аккредитива
- Договор купли-продажи с аккредитивом: сфера применения
- Образец договора аккредитива
- Преимущества и недостатки договора аккредитива
Договор купли-продажи с аккредитивом: сфера применения
Гражданское законодательство, а именно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), предоставляет сторонам право свободы договора. Основываясь на данной норме, стороны могут выбрать в качестве формы расчета, например, аккредитив.
При расчетах с помощью аккредитива банк-эмитент, по поручению плательщика (т. е. покупателя, когда мы говорим о договоре купли-продажи), обязуется перед получателем денежных средств (т.е. продавцом) осуществить платежи (или совершить другое исполнение) при условии предоставления последним надлежащей документации, отвечающей требованиям аккредитива (ст. 867 ГК РФ).
Условие об аккредитиве в качестве формы расчета между сторонами не является условием о залоге объекта купли-продажи (хотя такое условие может быть предусмотрено отдельным пунктом договора купли-продажи).
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Договор купли-продажи, в котором указан аккредитив как форма расчета, составляется согласно требованиям к договорам купли-продажи соответствующего вида (полезные материалы по данной теме можно найти в других статьях сайта, например «Какие существенные условия договора купли-продажи?» и др.), т. к. данная форма расчетов может быть использована при реализации любой сделки купли-продажи.
Например, очень распространена практика использования аккредитива в соглашениях:
- по продаже недвижимости;
- по поставке товаров и т. д.
Образец договора аккредитива
Сам аккредитив составляется между банком-эмитентом и плательщиком.
Реквизиты и форма аккредитивного договора определяются банком самостоятельно. Однако любой аккредитив должен содержать следующие сведения (п. 6.7 положения «О правилах осуществления перевода денежных средств», утв. Банком России 19.06.2012 № 383-П, далее — правила № 383-П):
- номер и дата аккредитива;
- сумма аккредитива;
- реквизиты плательщика;
- реквизиты банка-эмитента;
- реквизиты получателя средств;
- реквизиты исполняющего банка;
- вид аккредитива;
- срок действия аккредитива;
- способ исполнения аккредитива;
- перечень документов, представляемых получателем, и требования к ним;
- назначение платежа;
- срок представления документов;
- необходимость подтверждения (при наличии);
- порядок оплаты комиссионного вознаграждения банков.
Эти сведения рекомендуется указать также в основном договоре купли-продажи. Другой вариант — сделать в основном договоре ссылку на соответствующий аккредитивный договор.
ВАЖНО! Аккредитив независим и обособлен от основного договора, и его исполнение производится на основании представленных получателем документов (п. 6.3 правил № 363-П).
При расчетах с помощью аккредитива банк не должен проверять сам факт исполнения договора купли-продажи. Его задача — проверка документов на предмет соответствия условиям аккредитива (п. 9 инф. письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 № 39).
Шаблон для составления договора купли-продажи с использованием аккредитива: Договор аккредитива — образец.
Преимущества и недостатки договора аккредитива
Можно выделить следующие положительные стороны рассматриваемой сделки:
- Обеспечены гарантии соблюдения прав сторон. Так, покупатель защищен от рисков неполучения объекта сделки после совершения оплаты, т. к. банк не перечислит средства на счет продавца, пока тот не подтвердит исполнение со своей стороны соответствующими документами. Продавец же, исполнив надлежащим образом свои обязательства, гарантированно получает платеж.
- Ограничены сроки исполнения обязательств. Аккредитив имеет срок действия, также им регламентированы сроки представления документов. Таким образом, сроки совершения сделки строго определены.
- Гарантируется целевое использование средств плательщика.
К относительным недостаткам такой формы расчета можно отнести:
- дополнительные сложности при оформлении основного договора, т. к. приходиться обращаться за услугами к третьим лицам, т. е. банкам;
- наличие банковских комиссий за предоставляемую услугу.
ВАЖНО! Установленный в договоре аккредитивный порядок расчетов должен трактоваться и исполняться сторонами в совокупности с прочими условиями основного договора.
Например, поставщик представил в банк надлежащую документацию и получил денежные средства с аккредитива, хотя не исполнил положение основного договора об ассортименте товара. Суд встал на сторону покупателя, т. к. имел место факт нарушения договора (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 № 39).
ВАЖНО! С июня 2018 г. аккредитив является безотзывным, если иное не предусмотрено договором (п. 4 ст. 869 ГК РФ).
***
Итак, при составлении договора аккредитива надлежит руководствоваться требованиями закона к конкретному виду договора купли-продажи. Особенностью такого договора будет пункт о взаиморасчетах. В рассматриваемом случае они будут произведены с использованием аккредитива.
Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_kupliprodazhi/dogovor_kupliprodazhi_s_primeneniem_akkreditiva/
Дкп аккредитив при покупке недвижимости образец
Аккредитивный счёт при покупке квартиры – виртуальное подобие банковской ячейки, где хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость.
После её осуществления деньги перечисляются продавцу. Перед тем, как заключать соответствующий договор с аккредитивом , имеет смысл узнать его преимущества .
Подробнее об этом читайте в статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !
Когда нужна аккредитивная сделка?
При желании сторон уберечь сделку от срыва, в схеме операции через аккредитив банк выступает в роли гаранта для обеих сторон:
- покупателю банк возвращает деньги, если тому не предоставлена квартира, за которую он их уплатил;
- продавцу -при соблюдении условий договора- гарантируется получение этих средств.
Пошаговое описание:
- Обсуждение продавцом и покупателем условий купли-продажи, подписание договор купли продажи с условием оплаты серез аккредитив.
- Обращение с данным договором в банк, в котором планируется открыть аккредитив.
- В банке покупатель и представитель банка подписывают аккредитивный договор.
- Покупатель вносит на открывшийся счёт средства в условленном размере и получает свидетельствующую об операции бумагу.
- Договор аккредитива при этом находится у представителя банка.
- Договор купли-продажи «регистрируется» в Росреестре.
- После регистрации, продавец направляет в банк выписку из ЕГРН с новым собственником, подписаный сторонами договор купли-продажи и прочие требуемые документы.
- Банк тщательно проверяет договор и сопроводительную документацию на предмет нарушений.
- После проверки банком деньги поступают на счёт продавца. Он должен подтвердить получение средств, после чего сделка завершена.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
Что нужно указать в договоре с банком?
Для произведения расчётной операции в аккредитивном договоре обязательно отражаются следующие условия:
- наименование банка – плательщика;
- наименование банка (исполняющего), обслуживающего получателя средств;
- ФИО получателя средств;
- размер аккредитива;
- тип аккредитива;
- способ оповещения получателя средств об открытии аккредитива;
- способ оповещения плательщика о номере счёта для перевода средств, открытого исполняющим банком;
- период действия аккредитива, предоставления бумаг, подтверждающих регистрацию сделки купли-продажи;
- условия оплаты (с акцептом или без).
Действия покупателя
Покупатель с продавцом договариваются рассчитаться за квартиру через аккредитив, прописывают это в договоре купли-продажи. Покупатель отправляется с этим договором и паспортом в банк, где подает заявление об открытии аккредитивного счёта. Комиссия за услугу списывается при подаче или с личного счёта заявителя.
Действия продавца
После перехода права собственности на жилую площадь покупателю продавец получает экземпляр договора купли-продажи с отметкой о регистрации в Росреестре. С ним, паспортом и выпиской из ЕГРН (необходимость дополнительных документов уточняется в конкретной организации) надо явиться в банк и сдать бумаги на проверку. После её успешного прохождения сумма будет переведена продавцу.
Что делает банк?
Банк принимает заявление от покупателя, открывает аккредитив и резервирует на нем сумму равную стоимости квартиры. Затем он отправляет продавцу уведомление об открытии счета, наличии на нем денег и о том, как их получить.
Сроки и стоимость
Рассмотрим, как действует расчёт сторон по аккредитиву на примере Сбербанка. Деньги на аккредитивный счет перечисляет покупатель со своего персонального лицевого счета. Дополнительно оплачивается тариф за обслуживание. Размер такого тарифа для сделок купли-продажи недвижимости составляет фиксированные 2000 рублей.
Стороны самостоятельно решают, кто покрывает комиссию за обслуживание – это может быть и продавец, и покупатель, и оба участника вместе. Данную статью расхода понадобится уточнить в основном договоре купли-продажи квартиры. Здесь указывается, что «тариф за обслуживание аккредитивного счета в размере … оплачивает …» (продавец или покупатель).
Банк рассматривает документы, доказывающие выполнение всех условий аккредитива, в течение 7 рабочих дней. После проверки регистрируемых документов, также платной, открывается аккредитив. Продавец может забрать свои деньги за квартиру.
Перевод средств из безналичной формы в наличную стоит 1% от оперируемой суммы. Он варьируется в зависимости от объёма средств и времени, спустя которое получатель забирает деньги. Если переводимая сумма превышает 5 млн. рублей и продавец забирает получает оплату в течение месяца, то операция обойдётся в 10% от суммы перевода.
Риски продавца
- Возможное длительное ожидание. Банкам, предоставляющим аккредитивные счета, приходится работать с другими банковскими учреждениями. Например, аккредитивный счет может быть открыт покупателем в «Сбербанке», в то время как продавец числится клиентом «Альфа-Банка». Обеим кредитно-финансовым организациям понадобится взаимодействовать друг с другом – обмениваться информацией, пересылать документы и пр. На все это будет требоваться время.
- Необходимость точного выполнения всех условий сделки. Деньги будут окончательно переведены продавцу только тогда, когда стороны исполнят все договоренности и предоставят необходимую документацию. В этом может заключаться потенциальная проблема, ведь из-за малейшего непредвиденного обстоятельства дело способно «повиснуть в воздухе» и продать жилье быстро не получится.
- Необходимость уплаты комиссии. За открытие аккредитива понадобится уплатить определенную сумму, которую банки устанавливают самостоятельно.
Оформление договора купли продажи с аккредитивом
В договор всегда вносится необходимая информация об участниках сделки:
Условия заключения договора, его центральные разделы и прочее, как правило, универсально. Отдельное внимание стоит уделить пунктам:
- Реквизиты сторон. Ошибки в написании Ф.И.О., номеров счетов, адреса реализуемой квартиры – недопустимы.
- Раздел «Порядок расчётов». Положения в нём должны быть сформулированы без разночтений. Обязательно присутствие регламента продолжительности аккредитива, рассчитанной суммы и валюты операции, требуемый пакет бумаг для совершения сделки и т.д.
- Пункт «Оплата услуг». Здесь важно проследить, на кого ляжет финансовая ответственность за открытие и закрытие счета.
- Весь раздел «Ответственность сторон». Трактовка этого понятия и регулирование ответственности зависят от конкретного соглашения. Эта часть должна во всём удовлетворять стороны, иначе в будущем возможно ущемление их прав.
Порядок передачи денег: что указать в договоре?
В разделе «Расчёты» основного договора купли-продажи необходимо указать:
- каким способ оплачивается объект сделки;
- банк, в каком предполагается аккредитив;
- продолжительность произведения расчёта;
- документы, необходимые продавцу для перевода оплаты с аккредитивного счёта.
Аккредитив обеспечивает наиболее полную безопасность при передаче денег от покупателя продавцу.
Однако, за это преимущество приходится платить не только стоимостью обслуживания, но и длительностью перевода.
Потому выбирать аккредитив при продаже квартиры следует осторожно и взвешенно: зачастую сделки до 2 000 000 рублей могут быть спокойно совершены при использовании менее дорогой банковской ячейки.
Источник: https://ka-status.ru/nedvizhimost/dkp-akkreditiv-pri-pokupke-nedvizhimosti-obrazets.html
Условия открытия и виды аккредитивов при покупке или продаже недвижимости. Как заключить договор о расчетах?
Показать содержание
Что это такое?
Это банковская операция, по которой банк, действуя по поручению плательщика, обязуется перевести денежные средства получателю платежа при соблюдении последним определённых условий, предусмотренных договором.
Продавец получит денежные средства после оформления всех необходимых документов, которые необходимы для регистрации права собственности, с последующим предоставлением их в кредитную организацию. При этом обе стороны защищены от потерь в случае недобросовестных действий другой стороны по сделке.
Предлагаем посмотреть видео о том, что такое аккредитив:
Условия оформления
- В договоре купли-продажи необходимо прописать пункт, согласно которому расчёт будет проводиться через аккредитив, открытый в банке.
- Следующий шаг — подать заявление в банк на открытие аккредитивного счёта.
Вместе с заявлением необходимо представить документ, удостоверяющий личность, а также основание открытия аккредитива — договор купли-продажи (или предварительный ДКП).
- Затем покупатель переводит необходимую сумму на открытый счёт.
Также он оплачивает все услуги банка по оказанию данной услуги, если в договоре не будет оговорено другое.
Применяемые виды
Нет ограничений на используемые виды банковских операций при проведении такого рода сделок. Однако рекомендуемым является безотзывной аккредитив, поскольку он защищает интересы обеих сторон по договору.
Покупатель может отозвать деньги, только если нарушены условия договора или он не смог зарегистрировать на себя недвижимость. Продавец же гарантированно получит деньги, как только вторая сторона закончит процедуру оформления права собственности.
Аккредитив оформляется на срок, необходимый для совершения всех регистрационных действий с недвижимым имуществом и предоставления всех документов банку-исполнителю. В среднем это занимает 2 недели. Сроки прописываются в договоре купли-продажи.
Столько времени обычно занимает передача всех подписанных документов в регистрационную палату и получение подтверждения о переходе права собственности.
Схема проведения расчётов
Расчёты с использованием аккредитивного счёта происходят по следующему алгоритму:
- Заключается договор купли-продажи, в котором предусмотрен в качестве расчёта аккредитивный счёт.
- Продавец по договору направляет в банка заявление об открытии аккредитива.
- Оговаривается комплект документов, которые должна предоставить каждая из сторон. Эти условия прописываются в договоре и указываются как необходимые для открытия аккредитива.
- Банк открывает аккредитивный счёт на имя продавца и перечисляет на него деньги со счета покупателя.
- Стороны завершают сделку. Покупатель предоставляет в кредитную организацию все документы, предусмотренные договором и условиями аккредитива, продавец после этого получает деньги на свой счёт.
Важно: каждый этап сделки контролируется банком и требует документарного подтверждения от сторон.
А о порядке расчетов по купле-продаже недвижимости читайте тут.
Заключение договора о расчётах
Поскольку за открытие и обслуживание счётов в банке необходимо платить определённую сумму, очень важно сравнить все условия, которые предлагают кредитные организации, и выбрать подходящие. Каждый из банков, предлагающих услуги по открытию аккредитива, устанавливает свою комиссию за эту операцию.
Также стоит обратить внимание на репутацию финансовой организации: наличие хороших отзывов и высокие рейтинги говорят о том, что они будут более жёстко контролировать выполнение сторонами условий договора.
Сумма на счёт аккредитива вносится целиком единовременно. Также сразу уплачивается комиссия за обслуживание счёта и переводы денежных средств.
Необходимые документы
При открытии аккредитива необходимо предоставить:
- Паспорт.
- Заявление на открытие аккредитивного счёта.
- Договор о расчётах через выбранный способ оплаты или основной договор купли-продажи, если в нём прописаны эти условия.
Сам договор обязательно заключается в письменной форме, и должен содержать следующие пункты:
- Банк, где будет оформлен аккредитив.
- Банк, куда будут переведены деньги.
- ФИО продавца.
- Переводимая на аккредитив сумма (обязательно написать цифрами и прописью).
- Вид аккредитива (указать, что аккредитив безотзывной).
- Условия оплаты (рекомендуется прописывать «без акцепта»).
- Дата открытия счёта.
- Условия, по которым будет осуществлён перевод средств (документы, которые покупатель предоставляет в банк для открытия счёта).
- Идентификация недвижимого имущества.
- Кто оплачивает комиссии за открытие и перевод денежных средств.
Способ расчёта прописывается следующим образом: «покрытый безотзывный аккредитив, открываемый Покупателем в пользу Продавца в срок не позднее ____ рабочих дней с даты подписания настоящего Договора».
Необходимо прописать в договоре оговорку о том, что в связи с использованием аккредитива не возникает ипотечных обязательств.
Если нет желания обращаться к юристу, можно взять образец договора из интернета и подкорректировать его под свои нужды. Обязательно нужно убедиться, что документ подходит под выбранный тип недвижимости и в нём есть пункт о том, что стороны будут осуществлять расчёт через аккредитив.
Условием раскрытия аккредитива обычно является предоставление в банк договора купли-продажи с отметкой Россреестра или выписки из ЕГРН, где прописан новый собственник недвижимого имущества. По избежание спорных ситуаций, этот момент необходимо отразить в договоре.
Кто оплачивает?
Все расходы, связанные с открытием аккредитива и переводом денежных средств, согласно обычаям делового оборота берёт на себя покупатель недвижимого имущества. Однако законом не запрещается возложить оплату комиссии банка на продавца или же разделить эту сумму в произвольной пропорции (например, 50/50, 40/60 или 70/30).
Где можно открыть выгодно: ТОП-3 надёжных банка
Для открытия аккредитива подойдёт любой банк, оказывающий такую услугу. Ниже приведён краткий обзор банков и условий, которые они предоставляют, выбраны самые выгодные условия.
- Сбербанк предлагает к открытию три вида аккредитивов:
- Безакцептный.
- Безотзывный.
- Покрытый.
Открывают счета как для физических, так и для юридических лиц.
- С физических лиц берут комиссию в 0,2% от стоимости аккредитива.
- Для юридических лиц сбор установлен в 0,5%.
Доступна возможность открыть аккредитив на 120 дней с последующей пролонгацией ещё на 60 дней. Такая опция пригодится при сделках, когда стороны находятся в разных городах.
- Промсвязьбанк обладает гибкой системой расчётов на открытие аккредитива: открыть его можно за 2500 рублей за месяц использования. Также дополнительно по тарифу в зависимости от суммы нужно будет заплатить 0,1% или 0,2% от переводимой суммы. Приятным бонусом для клиентов будет ускоренный процесс документов: они обещают проверить их и перевести деньги в течение суток.
- ВТБ 24 проводит операции с аккредитивами на всей территории РФ. Клиентам предлагается воспользоваться безотзывным покрытым аккредитивом на срок до 90 дней для расчетов при покупке любой недвижимости и земельных участков.
Банки не вводят ограничения для индивидуальных предпринимателей, что позволяет им также участвовать в сделках.
| Преимущества | Недостатки |
| Надёжность и безопасность расчётов. | Из-за дополнительных проверок, сделка проходит дольше. |
| Нет необходимости проверять деньги на подлинность. | Применяется сложный документооборот. |
| Банк дорожит своей репутацией, поэтому контролирует выполнение всех условий сделки, а также её чистоту. | При использовании сделок с куплей-продажей квартиры некоторые банки берут дополнительные комиссионные. |
| При выполнении обязательств каждая из сторон гарантированно получает причитающееся по сделке. | Деньги покупатель сможет вернуть, обратившись с иском к продавцу в суд. |
| Деньги никуда не пропадут (что может произойти в случае использования обычной ячейки). | Налоговая будет в курсе совершённой сделки. |
| Открыть аккредитив обычно дешевле, чем оплатить услуги перерасчёта и аренды сейфа. | Часто тарифы завышены и стороны в целях экономии выбирают иные способы расчётов. |
В современных условиях, когда финансовая система не стабильна, использование аккредитива сопряжено с определёнными рисками. В первую очередь это отзыв Центробанком лицензии у кредитной организации.
Такое развитие событий ставит в невыгодное положение покупателя. Аккредитив присоединяется к общей конкурсной массе прекратившего деятельность банка, и получить свои деньги обратно в случае неисполнения договора становится проблематично. Также сложно получить их будет и продавцу, если сделка будет закрыта и соблюдены все условия.
Если сделка прошла успешна и зарегистрирована Росреестром, согласно п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1999 N 39 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с использованием аккредитивной и инкассовой форм расчетов», покупатель обязан будет осуществить оплату повторно. Затем уже обратиться к конкурсному управляющему для включения себя в очередь кредиторов.
Минус в том, что вряд ли буду возвращены все деньги, поскольку конкурсная масса делится между всеми кредиторами в очереди равномерно.
В качестве страховки на такие случаи покупатель может внести в договор формулировку, согласно которой обязанность оплаты по договору считается выполненной в момент открытия аккредитива. Однако продавец может не согласиться на такое условие, поскольку тогда он потенциально лишится и объекта недвижимости, и денежных средств. Тут помогут только переговоры и выбор надёжного банка.
Альтернатива
Альтернативой аккредитиву может служить банковская ячейка. Её использование происходит следующим образом — в банке встречаются:
- юрист;
- риелтор;
- покупатель;
- продавец;
- и представитель банка.
Они уточняют, согласовывают между собой все детали и подписывают соглашение об аренде банковской ячейки. Затем покупатель кладёт туда денежную сумму. Забрать её продавец сможет после подтверждения успешного завершения сделки.
Стоимость аренды ячейки в банке варьируется от 1000 до 5000 рублей в зависимости от банка.
Плюс её использования в тайне содержимого: никто кроме риелтора, продавца и покупателя не будет знать, какая сумма лежит внутри. Минус — увеличение риска мошенничества.
Продавец может воспользоваться незнанием банка условий сделки, получить доступ к банковской ячейке, забрать деньги и требовать повторной оплаты, поскольку денег в ячейке нет, соответственно нет и расписки в получении денежных средств.
В России редко используются сделки с аккредитивом. Стороны чаще всего используют наличные, однако с увеличением сумм и случаев мошенничества, аккредитив становится популярнее и удобнее.
Его преимущества перед наличным расчётом или банковской ячейкой становятся всё более очевидными.
Тормозит процесс только нестабильность банковского сектора в России, но это будет не всегда, а значит и популярность такого способа расчетов будет расти.
Источник: https://myrealproperty.ru/nedvizhimost/sdelki-s-ned/pokupka-prodazha/poryadok-raschetov/akkreditiv.html