Признание права собственности по приобретательной давности

Настоящая публикация посвящена краткому обзору проблем признания права собственности в силу приобретательной давности.

Что такое приобретательная давность?

В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Необходимо отметить, что по упомянутой статье ГК РФ владелец для давности не является собственником, и он не имеет какого-либо права на вещь, а лишь желает приобрести право собственности на неё.

Из содержания правового института приобретательной давности следует вывод, что собственник лишается принадлежащего ему права вопреки его воле.

Такое действие приобретательной давности не вполне согласуется с принципом неприкосновенности собственности, поэтому исторически обосновывается нуждами гражданского оборота – имущество не должно «висеть в воздухе, быть ничейным», оно должно иметь своего «хозяина», то есть собственника, быть объектом различного рода сделок (купли-продажи, аренды и т.д.).

Для устранения этого противоречия устанавливается срок приобретения по давности как выражение исключительного характера самого механизма приобретательной давности, направленного против права собственности конкретного лица.

Кроме того, достаточно длительный срок дает собственнику возможность предпринять меры для защиты своего права на принадлежащее ему имущество, а если собственник не обнаруживает интереса к своему имуществу и желания его защитить в течение такого значительного срока, то можно вполне обоснованно считать, что и само приобретение по давности является достаточно справедливым.

Сроком владения для давности следует считать как непосредственное фактическое господство над вещью (например, проживание в доме, его охрана, несение расходов на содержание), так и передачу иным лицам на определённый срок.

Срок приобретатльной давности

Сроки приобретения по давности, указанные в п. 1 ст. 234 ГК РФ (15 лет для недвижимого имущества и 5 лет для движимого), начинают течь после истечения сроков для предъявления иска об истребования вещи из чужого незаконного владения (виндикационный иск — ст. 301 ГК РФ).

Течение срока приобретения по давности начинается, следовательно, после истечения общего срока исковой давности в 3 (три) года, поскольку для виндикационного иска не установлены специальные сроки.

Сам по себе факт предъявления или непредъявления виндикационного иска не влияет на исчисление даты начала течения срока.

Вещи, изъятые из оборота, либо вещи, которые в силу закона не могут находиться в собственности граждан и юридических лиц, не могут быть приобретены в собственность по давности.

Согласно п. 2 ст. 234 ГК РФ пока владелец для давности не приобрел права собственности на имущество, он вправе защищать свое владение против третьих лиц, кроме собственника и законных владельцев..

Особенности приобретения права собственности

Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество (п.

16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29. 04. 2010 г. (ред. от 23. 06. 2015 г.

) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление Пленума N 10/22).

Из содержания ст.

234 ГК РФ следует, что закон связывает возникновение права собственности по приобретательной давности не только со сроком владения имуществом, но и с ещё рядом условий, таких как добросовестность самого лица, открытость и непрерывность владения, а также владение как своим собственным. Если владелец отвечает всем предъявляемым требованиям, он выступает как владелец для давности и получает право собственности на вещь.

В пункте 15 Постановления Пленума N 10/22 высшие судебные инстанции более детально раскрывают, что же следует понимать под перечисленными в законе условиями.

Начнём с менее спорных условий, с установлением которых на практике, как правило, не возникает особых трудностей.

Высшие суды указывают, что давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Сам факт сокрытия имущества свидетельствует о желании давностного владельца воспрепятствовать собственнику в защите своих прав на имущество.

Поэтому требование открытости владения обнаруживает стремление сохранить в этом институте приобретательной давности баланс интересов и дать гарантии собственнику для защиты своего права на вещь.

Однако принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.

Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения.

Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Признать право собственности в силу приобретательной давности не представляется возможным в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.

). Доказательствами отношения к вещи в качестве собственника могут быть такие действия владельца, как ремонт вещи за свой счет, страхование её и т.п.

Наиболее сложным для применения приобретательной давности является условие о доброй совести.

В соответствии с п. 15 Постановления Пленума N 10/22 давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

На практике это вызывает наибольшие трудности, так как лицо претендующее получить право собственности по приобретательной давности практически всегда знает, что не имеет никаких прав на имущество.

Вместе с тем, необходимо помнить, что Постановление Пленума N 10/22 было принято в 2010 году и как показывает последняя судебная практика, сам Верховный Суд РФ в лице своей коллегии по гражданским делам, в судебных актах, приняты по конкретным делам, стал занимать совсем другую, если не сказать противоположную позицию.

Определение Верховного Суда РФ от 20. 12. 2016 N 127-КГ 16-12

Фабула дела: В. З. А. обратилась в суд с иском к К. Л. А. и администрации г. С. о признании в силу приобретательной давности права собственности на 37/200 доли жилого дома на том основании, что кроме неё сособственником дома является К. Л. А., которой принадлежит полученная по наследству 37/200 доля в праве собственности на жилой дом. Однако К. Л. А.

свидетельство о праве на наследство не получила, с 1991 г. в жилой дом не вселялась, ее место жительства неизвестно. С 15 ноября 1990 г. — истец В. З. А. добросовестно, открыто и непрерывно владела всей указанной частью жилого дома как своей собственной. На момент рассмотрения дела судом установлено, что по последнему известному месту жительства К. Л.А.

не проживает, фактическое место ее проживания неизвестно.

Суд первой инстанции в иске отказал, ссылаясь на то, что истца нельзя признать добросовестным владельцем жилого дома, так как с 1991 года В. З. А. было известно о подаче К. Л. А.

заявления о принятии наследства, в состав которого входила доля в праве собственности на спорный жилой дом.

С таким решением согласился суд апелляционной инстанции, кроме прочего указав, что материалами наследственного дела подтверждается осведомленность истца о наличии прав К. Л. А. на наследственное имущество.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с такими выводами судов первой и апелляционной инстанций не согласилась, указав, что «Применительно к положениям статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагается, что в отношении недвижимого имущества давностный владелец всегда осведомлен об отсутствии у него права собственности на это имущество, поскольку такое право подлежит регистрации в публичном реестре (статья 8.1 названного Кодекса), однако это обстоятельство само по себе не исключает возможность приобретения права собственности на недвижимую вещь в силу приобретательной давности. Каких-либо обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности истца, как при вступлении во владение спорным недвижимым имуществом, так и в последующем, в обжалуемых судебных постановлениях не приведено».

Сходную позицию, о том, что знание об отсутствии оснований для приобретения права собственности не является основанием для отказа в иске о признании права собственности на спорное имущество по приобретательной давности Верховный Суд РФ высказывал и по отношению к спорам с публичными образованиями в Определениях от 20. 12. 2016 по делу № 58-КГ 16-26 и от 18.07.2017 № 5-КГ 17-76.

Изменение подхода Верховного Суда РФ к проблеме добросовестности давностного владения, с точки зрения автора публикации, стоит только приветствовать, особенно когда спор происходит с органами публичной власти.

Таким образом, если давностный владелец отвечает всем вышеперечисленным требованиям, и истёк установленный законом срок, то он вправе обратиться в суд для признания за ним права собственности по приобретательной давности.

Если истец знает, кто был собственником имущества, то в суд следует обращаться с заявлением в порядке искового производства, то есть исковым заявлением. В этом случае ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

Когда же прежний собственник имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд в порядке особого производства с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В соответствии с правилами гражданского судебного процесса в особом производстве нет фигуры ответчика, а есть так называемые заинтересованные лица, поэтому в качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается Росреестр.

Судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности или об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным является основанием для регистрации права собственности в ЕГРН.

Признание права собственности в силу приобретательной давности: обращаемся в суд

В сравнении с другими судебными исками имущественного характера, признание права собственности на самовольную постройку или признание права собственности на долю квартиры на основании того, что лицо длительное время владеет объектом (вещью), наименее распространены.

Более того, по статистике количество исков по обозначенным делам, признанное судом, занимает небольшой процент от общих исковых дел. То есть выиграть иск по данному вопросу сложно, что говорит о том, что к нему необходимо очень тщательно готовиться.

Скрыть содержание

Тем не менее, в ряде случаев именно данный вид признания права становится единственно возможным. А на основании неопровержимых доказательств восстановление в правах может оказаться незыблемым.

Что это такое?

Имущественные отношения зачастую предоставляют неожиданные ситуации, в которых собственнику имущества сложно сориентироваться. Например, гражданин в течение многих лет владеет имуществом, не подозревая о том, что не имеет права на владения им.

В один прекрасный момент эта горькая истина вскрывается и собственнику сложно сориентироваться в собственном статусе в отношении к оспариваемой вещи, на которую кто-либо ещё предъявил свои права.

Если собственник владеет объектом (вещью) более 15 лет, он имеет возможность претендовать на признание права собственности по приобретательной давности. Также это относится и к признанию права собственности на гараж.

С юридической точки зрения принято считать, что владение вещью за столь долгий период переходит на новый уровень правовых имущественных отношений. Но это право может быть предоставлено исключительно по решению суда. При этом необходимо учитывать:

Что собственник заблуждался относительно неправомерности владения объектом (вещью), то есть не знал и не мог знать о том, что владеет имуществом незаконно.
Собственник, заблуждаясь, считал обозначенное имущество своим собственным и относился к нему соответственно.
Владение осуществлялось в открытой, легальной форме, посредством чего владеющий имуществом гражданин позиционировал себя в качестве собственника.

Соблюдение перечисленных условий обязательно, если хоть одно из них не соблюдалось при осуществлении владения и пользования имущественным объектом (вещью), право собственности на него признано не будет.
В качестве примера можно привести многочисленные случаи судебных дел, которые возбуждались в отношении имущественных прав на гаражи, выстроенные на удобных для собственников местах по устному разрешению домоуправления.
После принятия закона о собственности и отказе в приватизации за отсутствием оснований, владельцы локально расположенных объектов массово обращались в суды за признанием права собственности.

Беспрепятственно данные дела выигрывали те, кто пользовался имуществом более 15 лет, так как они входили в категорию обозначенного вида права. о признании права собственности на автомобиль дальше по ссылке.

Досудебное урегулирование

Прежде чем обращаться с иском в суд, необходимо пройти примирительную процедуру, которая определяется как досудебное урегулирование. Она даёт возможность решить вопрос о признании права альтернативным путём, с наименьшими для всех сторон, издержками.

Досудебным урегулированием будет считаться попытка найти компромисс в отношении оспариваемого имущественного объекта (вещи). Все нюансы и тонкости этого процесса будут зависеть от специфики спора. Если на ваше право собственности покушаются третьи лица – вопрос придётся решать с ними.

Для этого в их адрес необходимо выслать по почте заказным письмом с уведомлением о получении или передать лично в руки под роспись уведомительный документ. В нём необходимо пояснить, что у вас возник вид ложного права, в отношении неправомерности которого вы добросовестно заблуждались, считая имущество своим собственным.

На основании длительного владения, которое предполагает оспаривание права собственности в силу приобретательной давности, вы намерены признать его через суд.
Имейте в виду, что досудебное урегулирование может занять достаточно долгий срок, если он приобретёт статус претензионного порядка рассмотрения вопроса.
Другая сторона может парировать все ваши претензии, а вам придётся продолжать диалог или обмен письмами.

Если у вас возник вопрос о неправомерности владения недвижимым объектом, вам нужно обратиться в местный исполком по месту нахождения оспариваемого объекта и написать заявление на имя главы администрации. В нём также необходимо изложить ваше право на владение по обозначенным основаниям и предупредить о намерении обратиться в суд.

Больше о признание права собственности на долю вы узнаете здесь.

Практическая инструкция

Основания для обращения в суд

Они появятся, если административная комиссия представит вам письменный документ с изложением причин отказа. Вы можете оспорить его в суде в течение 10 дней с момента получения.

Если ваше обращение будет проигнорировано со стороны исполкома или третьих лиц, покушающихся на имущественный объект – должно пройти не менее 1 месяца после того как вы отправили уведомление (претензию).

Имейте в виду, что вы должны представить суду доказательства, что ответчики были заведомо предупреждены вами о намерении обратиться с иском в суд.

Подсудность данного вопроса находится в компетенции районного суда общей юрисдикции по гражданским делам в том случае, если сумма иска превышает 50 000 рублей. Иск на меньшую сумму рассматривается мировым судьёй. Исковое заявление следует подавать в районный суд по месту жительства (адресу расположения) ответчика.

Нужно внимательно подойти к тому, чтобы достоверно определить стороны судебного разбирательства. К ним будут относиться истец, в роли которого выступаете вы как потерпевшая сторона и ответчик – лицо, которое покушается на ваши законные права. Определить ответчика в данном деле может быть непросто.

Одно дело, когда на ваши имущественные права покушается физическое лицо, выступившее в ваш адрес с претензией о праве собственности. Здесь всё окажется достаточно ясно.

Если в отношении ваших прав выступает муниципалитет – дело будет обстоять сложнее. Вам нужно выбрать в качестве ответчика надлежащее лицо, которое в силу своего служебного положения и должностных инструкций, осуществляет попытку изъятия вашей собственности.

Именно это лицо необходимо указать в исковом заявлении в качестве ответчика. Если таких лиц несколько – определите ответчиками всех, кто причастен к вашему вопросу. Если вы столкнулись с бюрократической машиной исполкома – назначьте ответчиком по вашему вопросу главу районной администрации.

Составление заявления

При составлении искового заявления в верхнем правом углу перечислите последовательно сведения:

наименование районного суда;
сведения о судье, ведущем судебный процесс (по номеру участка);
сведения о себе как об истце;
сведения об ответчике (ответчиках).

Далее ,после наименования документа опишите условия возникновения ложного права на объект (вещь) и поясните, на каком основании вы заблуждались, считая себя владельцем объекта и осуществляя владение им. Сделайте акцент на том, что вы не знали и не могли знать о том, что вам данное право по закону не принадлежит.

После пояснения обоснуйте причину ваших притязаний на признание права собственности, которое заключается в том, что вы владеете данным объектом более 15 лет. Приведите доказательства этого факта.

В резолюции просите признать за вами право собственности на объект в силу приобретательной давности. В конце дайте перечень документов и поставьте дату и подпись.

Образец искового заявления о признании права собственности приобретательная давность.

Необходимые документы

В пакет документов кроме копии гражданского паспорта должны входить технические, инвентаризационные и кадастровые документы на объект, если он относится к недвижимому имуществу. Если предмет спора иной – представьте техническую документацию, отражающую его характеристики.

Целесообразно представить правоустанавливающий документ, который может подтвердить возникновение права на него. Кроме этого представьте документы, которые будут служить доказательной базой.

К ним относится подтверждение того, что вы действительно владели данным объектом и несли в отношении него ответственность за сохранность, осуществляя уход. Например, вы можете представить квитанции об оплате услуг, оплату налогов.

Если у вас имеются счета, которые отражают понесённые вами расходы в отношении осуществления досмотра или ремонта имущественного объекта – представьте их. Вы можете обратиться в независимую экспертизу и запросить составление акта о том, что вы открыто, осуществляли владение объектом. Кроме этого могут пригодиться свидетельские показания, как в письменной, так и в устной форме.

Пошлину за подачу иска в суд придётся оплачивать как за имущественный иск.

То есть кроме 200 рублей государственной пошлины вам будет начислен процент дополнительной оплаты пошлины в зависимости от заявленной суммы иска.

Имейте в виду, что сумму иска, то есть стоимость оспариваемого объекта придётся указать конкретно, что позволит произвести точные расчёты для оплаты пошлины.

Исковая давность в этом вопросе играет предельно важную роль. Она составляет 3 года. То есть срок исковой давности прибавляется к приобретательной давности. По большому счёту, после 18 лет владения имущественным объектом, вы можете гарантированно рассчитывать на то, что объект будет предоставлен вам беспрепятственно.

Результаты судебного процесса играют решающую роль. После того как вы получили признание иска, оспариваемый объект отчуждается в вашу собственность с полным правом её признания. На основании выданной вам выписки из решения суда вы можете переоформить право владения надлежащим образом.

Решение суда станет основанием возникновения права на объект (вещь), которым вы долгое время владели незаконно. После признания иска, в ваш адрес полностью прекратятся какие-либо правовые претензии.

Отказ – это не окончательный приговор того, что ваш вопрос не может быть решён положительно. В том случае если вы получили отказ от удовлетворения иска, вы можете его оспорить в областном суде.

Самое главное – обратите внимание на то, что стало причиной отказа, для этого придётся внимательно прочитать текст выписки из решения суда и ознакомиться со всеми его пунктами. На все причины, которые указаны в качестве мотивов отказа, вы должны найти контр аргументы.

Уже при подаче искового заявления нужно опираться на них. То есть подробно изложите не только суть своего вопроса, но и то, что иск отклонён неправомерно.

Если вы видите что ситуация складывается слишком сложная для самостоятельного решения вопроса и не можете определить стратегию действий – обратитесь к опытному юристу. Ведь в том случае, когда стоит вопрос о том, что вы можете лишиться владения дорогостоящим имущественным объектом, мелкая экономия становится неуместной.

Имейте в виду, что каждый отказ в удовлетворении иска – сигнал о том, что вы движетесь не по верному пути, не распыляйтесь, так как шансов доказать свою правоту у вас будет не так уж много.

Заключение

Признание права собственности в силу приобретаемой давности может осуществиться не только через суд. Для этого предусмотрен порядок досудебного урегулирования, когда стороны могут обменяться претензиями и прийти к компромиссу. Но если этого не произошло – составьте исковое заявление, подготовьте необходимые документы и обратитесь в районный суд.

Определите сумму иска для того чтобы верно высчитать сумму пошлины.

Если вы не сумели убедить суд в собственной правоте – постарайтесь это сделать ещё раз, но подготовьтесь к судебному рассмотрению вопроса тщательнее.

Новое в законе о приобретательной давности

Нередко недвижимое имущество, которым, как своим, десятки лет владеют некоторые граждане нашей страны (земельный участок, дом), на самом деле очень трудно оформить в собственность и получить на это разрешение властей.

Не так-то это просто: пройти все инстанции, удовлетворить всем требованиям чиновников (законным, а порой и незаконным) и доказать, что фактически этот, скажем участок, давно уже ваш.

Приобретательная давность — веский аргумент

Не так-то это просто: пройти все инстанции, удовлетворить всем требованиям чиновников (законным, а порой и незаконным) и доказать, что фактически этот, скажем участок, давно уже ваш.

Или говоря юридическим языком вы имеете на него право в силу приобретательной давности.

Теперь, будем надеяться, доказать свою правоту вам станет легче , и если потребуется — в суде. А поможет в этом новое постановление, о котором мы недавно упоминали. Этот документ может сыграть большую роль в жизни граждан: выявить действительных хозяев по многим объектам, поэтому стоит поговорить о нем подробнее.

Документ этот — совместное постановление пленума Верховного суда РФ и пленума Высшего арбитражного суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года, которое называется «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Это очень важный для владельцев недвижимости документ, сегодня речь пойдет о приобретательной давности.

И начнем с определения этого понятия: «Гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество — приобретательная давность» (в силу пункта 1 статьи 234 Гражданского Кодекса РФ). Далее высшие судебные инстанции дают следующие разъяснения пункта 1 статьи 234 ГК. «Давностное владение считается добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности». Проще говоря, гражданин пользовался, владел, к примеру, земельным участком, будучи убежденным, что фактически является его собственником. Или что имеет полное право оформить этот участок в собственность. Если же этот фактический владелец знал, что землей владеет другой гражданин, а он самовольно занял этот участок, то такое владение, даже в течение длительного срока, не может быть признано добросовестным.

Давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. То есть, к примеру, огораживает и застраивает земельный участок, обрабатывает его, высаживает деревья и т.п. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.

Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается.

Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения.

Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Полагаю, наиболее распространенный случай, когда может применяться приобретательная давность в отношении недвижимости, — передача ее юридическим собственником другому лицу без надлежащего оформления. Например, гражданин купил дом в деревне, но письменный договор купли-продажи не был составлен, регистрация сделки, естественно, не проводилась.

«Покупатель» убежден, что купил дом и земельный участок, так как уплатил бывшему хозяину определенную сумму, а тот передал ему ключи от дома. На деле же формальным собственником дома и земли остался прежний хозяин.

Другими словами, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество. Далее.

В силу пункта 2 статьи 234 Гражданского Кодекса РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, может обратиться в суд с иском о признании за ним этого права. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности будет прежний собственник имущества.

В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

Важно также, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не считается препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности.

Основание для регистрации права собственности в ЕГРП станет судебный акт об удовлетворении иска о признании права собственности в силу приобретательной давности.

Решение суда об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности также будет основанием для регистрации права собственности в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

И последнее. Регистрация права собственности на основании судебного акта не мешает оспаривать регистрацию права другими лицами, считающими себя собственниками этого имущества.

Вс разъяснил нюансы возникновения права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности

22 октября Верховный Суд РФ вынес Определение № 4-КГ19-55 по спору между сособственниками жилого дома, один из которых намеревался получить право собственности на него в силу приобретательной давности.

После смерти К. в 1991 г. ее сыну и дочери достался в наследство дом. Согласно завещанию право собственности между наследниками распределилось поровну – в размере 50% каждому. Мужчина скончался в июне следующего года, поэтому его долю унаследовали Марина Большакова и Василий Иванов, которые не оформили свои права в отношении этого имущества.

В 2004 г. скончалась дочь К., оба ее сына унаследовали долю матери в праве собственности на дом в равных долях.

Далее мужчины заключили соглашение о разделе наследства, и доля домовладения перешла к одному из них, а после его смерти доля в имуществе в судебном порядке перешла его дочери А.

, которая зарегистрировала свое право собственности на нее. В мае 2006 г. женщина подарила долю И., которая спустя четыре года подарила ее Надежде Захаркиной.

Впоследствии Надежда Захаркина обратилась в суд с иском к собственникам второй половины дома о признании за ней права собственности на весь дом в силу приобретательной давности.

В обоснование своих требований женщина ссылалась на то, что ей уже принадлежит ½ доли, а также на то, что она и ее правопредшественники открыто и добросовестно владели всем домом и земельным участком как своим собственным свыше 15 лет.

По ее мнению, ответчики Иванов и Большакова не пользуются спорной недвижимостью, фактически отказавшись от нее.

Суд отказал женщине в удовлетворении исковых требований.

Он отметил, что владение истицы не является добросовестным, поскольку она и ее правопредшественники знали о принадлежности другой доли в праве на домовладение и земельный участок ответчикам, которые не совершали каких-либо действий, направленных на отказ от права собственности на спорное имущество. Решение суда первой инстанции устояло в апелляции.

В кассационной жалобе в Верховный Суд Надежда Захаркина просила отменить судебные акты как незаконные. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ согласилась с доводами заявительницы.

Высшая судебная инстанция напомнила, что право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество (ст.

225 и 234 ГК РФ и совместное Постановление Пленумов ВАС и ВС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

«По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума ВС РФ приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь при условии добросовестности, открытости, непрерывности и установленной законом длительности такого владения.

Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, т.е. в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может.

При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, т.е. вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула). Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности», – отметил ВС.

Верховный Суд добавил, что для приобретения права собственности в силу приобретательной давности не является обязательным, чтобы собственник (в отличие от положений ст.

236 ГК РФ) совершил активные действия, свидетельствующие об отказе от собственности, или объявил об этом.

Достаточно будет того, что титульный собственник в течение длительного времени устранился от владения вещью, не проявлял к ней интереса, не исполнял обязанностей по ее содержанию, вследствие чего вещь является фактически брошенной им.

Как подчеркнула высшая судебная инстанция, осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестность давностного владения. Давностный владелец может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого имуществом владели правопредшественники, универсальным или сингулярным правопреемником которых является он.

Верховный Суд отметил, что нижестоящие суды не привели никаких обстоятельств, из которых можно было бы сделать вывод о недобросовестности как самой истицы, так и ее правопредшественников по отношению к владению спорным имуществом. В этой связи Суд направил дело на новое рассмотрение во вторую инстанцию.

Комментируя определение Суда, руководитель проектов Бюро присяжных поверенных «Фрейтак и Сыновья», к.ю.н. Виктор Спесивов отметил, что оно затронуло крайне важную и двусмысленную правовую конструкцию в российском вещном праве – приобретательную давность.

По его словам, указанный правовой институт сам по себе является отличной правовой находкой для урегулирования вопросов с фактически «брошенным» имуществом.

«Уже не первый раз встречаю мнения судей судов первой и апелляционной инстанций о том, что осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника исключает добросовестность давностного владения, так как при таком раскладе лицо, получая владение, не могло не знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Но, учитывая, что добросовестно заблуждаться в отношении наличия у тебя права на имущество, которое не твое, можно только в каких-то очень специальных случаях, такое толкование ст. 234 ГК РФ неоправданно сужает возможность ее применения», – отметил эксперт.

По его словам, наиболее частый случай обращения в суд с исками о признании права собственности в силу приобретательной давности – это споры наследников недвижимости, когда бремя содержания всего разделенного на идеальные доли объекта несет один из сособственников, который не может оформить свое право титульного владения на весь объект.

«В таких случаях часто в ЕГРН значится только один сособственник, потому что второй наследник просто не обратился в Росреестр за оформлением своего права, которым его наделило свидетельство на наследство.

Из-за образующегося в таких случаях правового вакуума страдает не только сособственник, который платит коммунальные услуги и поддерживает в надлежащем состоянии весь объект, а не только принадлежащую ему часть, но и бюджет.

Ведь для заключения договора аренды и для приобретения в собственность земельного участка нужно сначала поставить последний на кадастровый учет, для чего необходимо согласие всех собственников объекта, занимающего земельный участок. В итоге бюджет не получает от этого домовладения ни земельного налога, ни арендной платы», – пояснил Виктор Спесивов.

По словам эксперта, такие случаи неоднократно встречались в его практике.

«Лишение добросовестного сособственника возможности признать через 18 лет полного бездействия титульного владельца второй части объекта право собственности на фактически бесхозную часть не способствует стабильности гражданского оборота в сфере недвижимости и обесценивает в принципе значение института приобретательной давности.

Поэтому очень хорошо, что Верховный Суд четко обозначил, что наличие титульного собственника и даже известность о нем истцу не означают недобросовестность давностного владельца, так как главное в этом случае – это то, что вещь приобретается внешне правомерными действиями», – полагает юрист.

В то же время Виктор Спесивов выразил сожаление, что ВС РФ не смог сразу разрешить дело по существу в пользу истца, поэтому остается вероятность того, что суд апелляционной инстанции снова откажет в иске. Он также выразил надежду, что теперь нижестоящие суды будут меньше путаться и чаще удовлетворять иски о признании права собственности на объекты недвижимого имущества в силу приобретательной давности.

Адвокат, партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков отметил, что Верховный Суд в очередной раз исправил ошибку нижестоящих инстанций, указывая на недопустимость формального подхода.

«Несмотря на явное преодоление предмета доказывания по данной категории дел, суд первой инстанции потребовал от истца доказательств, которых он, очевидно, не мог представить, и которые, по своей сути, не должны быть представлены в подобном процессе, – полагает он.

– Оценивая подход нижестоящих инстанций, я не представляю, как еще можно доказать “отказ ответчиков от спорного недвижимого имущества” при подтвержденном факте конклюдентных действий, свидетельствующих об отсутствии интереса к владению спорным объектом недвижимости».

По словам эксперта, отсутствие интереса к владению столь длительное время является достаточным основанием для вывода о преодолении бремени доказывания. «При этом создание дополнительных препятствий для истца совершенно необоснованно.

Тем более что суды требовали доказать отрицательный факт, но всем нам известно, что подобный факт может быть доказан только через утверждение об обратном.

Для судебной практики это положительный пример того, какие обстоятельства должны устанавливать суды по данной категории дел», – подытожил Виктор Глушаков.

Можно ли признать право собственности на квартиру в силу приобретательной давности: определение Верховного суда от 31.07.2018 г. № 81-КГ 18-15

Часто граждане пользуются имуществом, включая недвижимость, на законных основаниях, но без правоустанавливающих документов. Тогда существует вариант, по которому можно признать право собственности в силу приобретательной давности.

31 июля 2018 года, Верховный Суд рассмотрел одно интересное дело. В нем речь шла о так называемом вымороченном наследстве. Спор возник между истицей и местной городской администрацией.

Точка в судебных тяжбах еще не поставлена, однако позиция кассационной инстанции по некоторым моментам является интересной. Рассмотрим ситуацию подробнее.

Предыстория признания права собственности по приобретательной давности

Представим следующую ситуацию. Мужчина (назовем условно гражданин П.) и женщина (гражданка Д.), были собственниками однокомнатной приватизированной квартиры, не являясь при этом ни родственниками, ни супругами.

В 1998 году мужчина умирает, не оставив наследников, и вторая владелица остается проживать в жилье одна, оплачивая все расходы по содержанию недвижимости.

В 2017 году гражданка Д. умирает, успев при этом составить завещание. По его условиям половина квартиры, принадлежавшая П., переходит к гражданке М. Она обратилась в суд с иском иск о праве собственности по приобретательной давности к городским органам власти.

В заявлении содержались следующие требования:

включить ½ часть квартиры в наследственную массу:
признать право собственности на нее в порядке наследования.

Истица обосновывала свои требования тем, что гражданка Д. получила в собственность принадлежавшую умершему П. часть квартиры на условиях приобретательной давности. Поэтому она должна перейти по наследству.

В свою очередь чиновники подали встречный иск. В нем они просили признать спорную долю вымороченным имуществом (бесхозным) и передать его на баланс муниципалитета.

Ход рассмотрения дела

Суд первой инстанции своим решением от 27 сентября 2017 года в удовлетворении первоначального иска отказал. Он отметил, что гражданка Д. знала об отсутствии у нее прав на другую половину квартиры.

Кроме того судья отметил, что беспрепятственное единоличное пользование спорным жилым помещением гражданкой Д. на протяжении 19 лет еще не говорит о возникновении права собственности на основании приобретательной давности.

В то же время, судья согласился с доводами, изложенными во встречном заявлении. В результате половина квартиры была признана вымороченным имуществом и передана в ведение города.

Апелляция данное решение оставила в силе своим определением от 14 декабря 2017 года. Поэтому истица обратилась с кассацией в Верховный Суд.

По итогам ее рассмотрения 31 июля 2018 года было вынесено определение по делу № 81 КГ18-15. Им предыдущие решения были отменены и спор передан на повторное рассмотрение в первую инстанцию.

К каким выводам пришел верховный суд

Прежде всего, кассационная инстанция сделал акцент на том, что с момента смерти гражданина П. (1998 г.) местные власти не предпринимали никаких действий, направленных на получение прав на спорную недвижимость.

В то же время, исходя из содержания ст. 236 ГК РФ можно сделать вывод о том, что, не предпринимая никаких мер по получению вымороченного имущества, городская администрация таким способом просто отказалась от собственности.

В связи с этим в определении Верховного Суда указано, что первая апелляционная инстанция не выяснили, почему муниципальные власти не предприняли никаких мер по получению части квартиры.
Кассационная инстанция провела юридический анализ такой правовой категории, как приобретательная давность.
Напомним, что согласно статьи 324 ГК РФ если лицо беспрерывно и открыто владеет недвижимостью в течение 15 лет и более, то оно получает возможность оформить право собственности.
Не применяется приобретательная давность на недвижимость в случае, когда пользование имуществом осуществляется в рамках договорных отношений (аренды, хранения).

Верховный Суд сделал акцент на том, что о законности владения квартирой гражданкой Д. свидетельствует несение расходов по содержанию имущества, а также исправная оплата всех полагающихся коммунальных платежей.

Поэтому судьи сочли нужным указать в своем определении о том, что при длительном законном пользовании жилым помещением и бездействия городской администрации по получению вымороченного имущества, допускается признать право собственности на квартиру в порядке приобретательной давности.

Однако окончательная точка в споре еще не поставлена, поскольку дело фактически начинает рассматриваться заново. Последуют первая инстанция, а затем, наверняка, апелляция и кассация от одной из сторон конфликта.

Когда возникает приобретательная давность на недвижимое имущество

В рассматриваемом деле сошлись сразу несколько позиций, касающихся вымороченного имущества, а также приобретательной давности.

Из текста определения можно сделать вывод о том, что принятие вымороченной собственности в свое ведение является правом, а не обязанностью местной администрации.

Поэтому муниципалитет может и не захотеть связываться с недвижимостью. В таком случае механизм приобретательной давности имеет приоритет.

Практика свидетельствует о том, что приобретательная давность применяется судами крайне редко.

С другой стороны существует ряд решений, по которым за владельцем части квартиры признавалась собственность и на вторую ее долю. И здесь убедительным доказательством являлось, как раз, несение всех затрат по содержанию части и жилья в целом.

Как будет на этот раз, покажет время. Ведь дело лишь начинает слушаться по второму кругу.

Олег Росляков, источник sud-isk.ru

Обязательно поделитесь с друзьями!

Приобретательная давность. Признание права собственности в силу приобретательной давности: добросовестность и владение имуществом, как своим

Приобретательная давность. Признание права собственности в силу приобретательной давности: добросовестность и владение имуществом, как своим.

Я уже писал на Праворубе относительно темы приобретательной давности, но публикация касалась признания права собственности на доли в праве собственности на жилые помещения. Там речь шла об изменении понимания добросовестности долевого сособственника жилого помещения.

Сейчас я хочу коснуться, на мой взгляд, часто неправильно понимаемых элементов, необходимых для возникновения собственности в силу приобретательной давности. Речь идет о добросовестности давностного владельца и признака владения имуществом, как своим.

То, что имеется определенное недопонимание этих моментов, следует из дискуссии, возникшей, когда юрист с другого сайта задала вопросы по приобретательной давности.

Для целей публикации коротко напомню, что в силу ст. 234 ГК РФ для возникновения права собственности давностное владение должно быть открытым, добросовестным и непрерывным. Кроме того, давностный владелец должен владеть имуществом как своим собственным, что следует из ч.2 ст. 234 ГК РФ.

Открытость и непрерывность владения особых вопросов не вызывают, но два других признака часто не понимаются.

Именно поэтому, кстати, если проанализировать количество удовлетворенных исков о признании права собственности в силу приобретательной давности, то их окажется в разы меньше, чем отказных решений.

И в большинстве случаев такие иски заранее не имеют перспективы, так как истцы предпочитают не замечать этих субъективных моментов владения, наивно полагая, что если они владеют имуществом N-ое количество лет, то этого достаточно для возникновения права собственности.

Ко мне буквально на прошлой неделе приходил на консультацию гражданин, который не понимал этих элементов и хотел обратиться в суд с иском. Я ему рассказал о том, что часть периода владения он не владел имуществом, как своим собственным, что лишает его в настоящее время перспективы удовлетворения иска.

Думаю, что если бы этот гражданин попал в лапы бесплатных консультантов, то его уже давно раскрутили бы на заключение соглашения, заверив в том, что они могут признать все, что угодно.

Итак, что же такое владение имуществом, как своим?

Я чуть-чуть отступлю от российского права, чтобы более наглядно продемонстрировать идею давностного владения. В США давностное владение называется adverse possession или hostile possession, т.е. противопоставленное или враждебное владение.

Эти термины очень точно передают суть давностного владения. Владение здесь полностью противопоставлено праву собственности собственника и поэтому оно называется враждебным владением. Кстати, в многих штатах США приобрести собственность в силу приобретательной давности можно только, если давностный владелец уплачивал налоги за имущество.

Враждебность владения означает, что оно не производно от права собственника. Если собственник, например, разрешил кому-либо пользоваться домом или квартирой и проживать там, то такое лицо даже по прошествии 30 лет проживания не будет давностным владельцем, так как его владение будет производно от права собственника и не противопоставлено ему.

То же самое и в нашем праве.

Владение имуществом, как своим собственным, как раз и есть враждебность владения относительно права собственника. Поэтому, если владелец получил владение от собственника по различным основаниям, то он не противопоставленный владелец. Он не владеет имуществом, как своим, а владеет им, сознавая производность владения от права собственника.

Именно об этом говорится в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», который предусматривает:

Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

В вопросе, обсуждаемом на Праворубе, гражданин вселился в дачный дом и владел им на основании договора безвозмездного пользования, т.е.

его владение было производно от права собственника, а не как своим собственным имуществом. Никаких оснований считать себя собственником дачного дома у гражданина не было.

В таком случае лицо не становится давностным владельцем в силу данного признака, а также отсутствия добросовестности.

Следующим субъективным признаком, необходимым для признания права собственности в силу приобретательной давности является добросовестность владения.

Опять приведу пример США, так как там термины отражают суть вопроса. Там в ряде штатов нет требования добросовестности владения, но в тех, в которых оно есть, признаком добросовестности является вступление во владение under colour of title, т.е. под оттенком титула.

Давностный владелец должен полагать, что у него возникло право собственности. Например, он покупает имущество, но сделка является недействительной. В таком случае он владеет под оттенком титула, т.е. является добросовестным владельцем.

В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даются следующие разъяснения:

… давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Иначе говоря, в нашем праве давностный владелец должен владеть имуществом также под оттенком титула, что дает ему уверенность в том, что он собственник имущества. Применительно к рассмотренному на Праворубе вопросу, у гражданина, который проживал в дачном домике, точно не было признака добросовестности, так как он заведомо знал об отсутствии оснований для приобретения права собственности.

Чтобы не быть голословным приведу несколько выдержек из судебных актов.

Апелляционное определение Мурманского областного суда от 10.06.2015 N 33-1689-2015:При таких обстоятельствах, поскольку суд первой инстанции пришел к выводу, что истец владела спорным гаражом в силу договорных отношений, вытекающих из сделки купли-продажи, признание права собственности на спорный гараж в соответствии с положениями ст.

234 ГК РФ основано на неправильном применении норм материального права, так как в силу установленных судом обстоятельств оснований для применения указанной нормы права и соответственно удовлетворения иска о признании права собственности в силу приобретательной давности не имелось, иных оснований для признании права собственности на гараж истцом в ходе судебного разбирательства не заявлено.

Апелляционное определение Московского городского суда от 16.03.

2016 N 33-8967/2016: Разрешая заявленные требования по существу, суд правомерно применил к спорным правоотношениям положения вышеуказанных правовых норм, и учитывая, что жилое помещение было предоставлено С.М.Ю.

и членам ее семьи на основании договора аренды, по решению администрации организации, в собственности которой находится квартира, суд пришел к обоснованным выводам об отказе в удовлетворении исковых требований С.М.Ю.

к АО «Русская Нефтяная инвестиционная компания» о признании приобретения права собственности на жилое помещение, поскольку право пользования спорным помещением возникло у истца на основании договорных отношений, что противоречит положениям абз. 6 п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29.04.2010 г.

Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 16.05.2017 по делу N 33-5419/2017:

Так по делу установлено, что передача истцу во владение имущества — спорного здания, была произведена на основании договора с Гороховецкой КЭЧ о сдаче в наем от 1 апреля 1999 года. При таких обстоятельствах основания для признания права собственности по правилам ст. 234 ГК РФ отсутствуют.

К сожалению, именно эти моменты не учитывают истцы и их консультанты, что приводит к большому, практически подавляющему, числу необоснованных исков, которые не удовлетворяются. А клиенты за это платят деньги.