Признание договора залога недействительным на практике

Главная » Полезные статьи » Признание договора залога недействительным: судебная практика

5/5 (2)

Заключение договора залога должно базироваться на принципах целесообразности в экономическом плане, а также у сторон не должно быть корыстных мотивов при подписании соглашения, в том числе цели причинить имущественный урон третьим лицам.

Что касается отношений, возникающих между банковскими организациями и другими участниками, то составление и подписание договора залога – один из критериев обеспечения исполнения обязательств заемщиком.

Если инициируется процедура несостоятельности лица, то другие кредиторы пытаются всячески оспорить существующие договоры залога. Однако судебные органы признают это право тщетным, если установлено, что заемщик, заключая такой договор, не пытался уйти от материальной ответственности перед другими гражданами и организациями.

•  Последствия недействительности и ничтожности сделки.
• Судья руководствуется также доказательствами, которые свидетельствуют о том, что на момент составления документа о залоге у заемщика не было выявлено признаков неплатежеспособности.
• То есть если имела место экономическая целесообразность заключения договора залога, и соглашение не несло в себе угрозу причинения вреда иным кредиторам, то суд вынесет решение в пользу того, кого признают банкротом по соответствующей процедуре.
• Если заемщик на момент подписания договора залога был полностью платежеспособным, то это явный признак того, что соглашение составлено без умысла причинения вреда третьим лицам, и оно признается действительным в силу закона.

Право собственности на заложенное имущество

Соглашение о залоге может быть заключено только с собственником вещи, которая передается залогодержателю – это общее правило, установленное гражданским законодательством.

Договор нередко признается недействительным в случае, когда залогодатель передал залогодержателю имущество, на которое не имел права собственности.

Суды в своей практике часто сталкиваются с ситуациями, когда залогодержатели являются добросовестными лицами, не имеющими понятия, что залогодатель, передавая вещь, нарушал чьи-то интересы. То же касается и собственников заложенных вещей.

Гражданское законодательство защищает права добросовестных залогодержателей, где новый собственник вещи является залогодателем в силу закона (п.2 ст. 335 ГК РФ).

Положения указанной статьи содержат в себе отсылку на недобросовестное завладение чужим имуществом. Например, если вещь украдена у предыдущего собственника либо выбыла из его обладания вследствие неправомерных действий, то вышеуказанные нормы неприменимы.

В судебной практике бывают случаи, когда и залогодержатель являлся добросовестным с точки зрения законодательства, и новые собственники не были в курсе о подписании договора залога, предметом которого являлась уже их вещь по праву.

Суды могут встать и на сторону добросовестных новых собственников имущества, невзирая на то, что залогодержатель не был уведомлен о корыстных целях фактического залогодателя.

Основания для признания соглашения недействительным

Запомните! Для оценки и признания договора залога недействительным служат следующие критерии:

• отсутствие дееспособности хотя бы у одной из сторон соглашения;
• отсутствие законного права на подписание договора залога;
• одна или обе стороны являются гражданами, не достигшими возраста 18-ти лет;
• договор не зарегистрирован в установленном порядке;
• отсутствие получения одобрения сделки супругом, если договор заключается гражданином, состоящим в браке;
• договор не содержит в себе условий, являющихся основными для заключения сделки.

Что касается той ситуации, в которой договор ничтожен по причине недееспособности стороны, то это может быть признано в судебном порядке либо подтверждено документами, в которых указан возраст человека, заключившего сделку.

То же самое можно сказать и о том, если человек младше 18-ти лет, и у него нет при себе согласия на заключение сделки от законных представителей – договор залога будет признан недействительным.

Все договоры залога, предметом которых являются объекты недвижимости, должны проходить процедуру регистрации права в органах Росреестра. В противном случае сделка считается ничтожной.

Граждане, состоящие в законном браке, обязаны заручаться согласием друг друга об отсутствии возражений по поводу заключения договора залога у одного из них.

Если стороны при составлении соглашения о залоге не сослались на основные условия действия документа, то его также можно признать ничтожным.

Предусмотренная подсудность

Вопрос о правильности определения подсудности подобного рода дел вызывает у граждан некоторые затруднения. Так, спорные ситуации между физическими лицами надлежит решать в судах общей юрисдикции, а если в деле участвует организация, то заявление подается в арбитражный суд региона.

Учтите! Если предметом договора залога является объект недвижимости, то все иски рассматриваются по месту нахождения соответствующего имущества (ч.1 ст. 30 ГПК РФ).

Также оспаривание прав на недвижимое имущество, признание договора залога ничтожным подсудны судьям, на чьих участках находятся указанные объекты, здания и сооружения.

Порядок совершения процедуры

Чтобы признать договора залога ничтожным, необходимо подготовить исковое заявление по количеству лиц, участвующих в деле. К иску прикладываются копии, а в некоторых случаях подлинники документов в качестве доказательства оспаривания сделки.

Если исковое заявление будет составлено не по правилам, установленным процессуальным законодательством, либо количество заявлений не будет совпадать с количеством лиц, принимающих участие в деле, то судья имеет право оставить иск без движения с указанием на исправление недостатков до определенной даты.

Если срок исковой давности пропущен, то заявитель обязательно должен наряду с заявлением приложить ходатайство о восстановлении срока для подачи иска. К нему же прикладываются документы, служащие доказательством уважительных причин пропуска.

Срок исковой давности по делам о признании договора залога недействительным – один год.

Исключение составляют следующие ситуации, при которых этот срок равен трем годам:

• заключением мнимой или притворной сделки;
• договор залога противоречит нормам и принципам нравственности и правопорядка;
• заключение соглашения с недееспособным лицом.

Ответчиком в судебном процессе будет являться другая сторона, участвующая в заключении сделки.

Важно! После подачи искового заявления судья в течение пяти дней выносит определение о принятии дела к производству, о чем уведомляет стороны. Первое судебное заседание происходит в форме беседы для установления деталей будущего разбирательства.

После этого судья направляет извещение о вызове в суд для проведения первого судебного заседания.

По итогам разбирательства, которое должно длится не более двух месяцев, выносится решение. До момента вступления в законную силу оно может быть обжаловано сторонами.

1. Апелляционная жалоба представляется в суд первой инстанции, который направляет ее в вышестоящий судебный орган.
2. Посмотрите видео. Общие положения о залоге:

Правовые последствия

В случае когда судья выносит решение, свидетельствующее о признании договора залога ничтожным в полном объеме либо в какой-либо части, то для сторон это означает только одно: все юридические последствия соглашения перестают иметь законные основания.

Так, для залогодержателя это может выражаться в отсутствии обеспечения займа. Залогодатель в этой ситуации практически ничем не рискует. Однако кредитор может впоследствии изменить условия договора кредитования и обязать заемщика выплатить всю сумму целиком.

Если залогодержатель отказывается исполнять решение суда в части возврата имущества, то залогодателю потребуется обратиться в суд. В этом случае уже ФССП России будет контролировать процесс возврата предмета договора залога.

Таким образом, если соглашение признается недействительным, юридические последствия наступают для обеих сторон возникших правоотношений.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Судебная практика

Рассмотрим судебную практику о признании договора залога недействительным.

Случай 1

Предметом залога служило транспортное средство, паспорт которого находился также у залогодержателя. При систематическом невыполнении обязательств заемщиком кредитор подал в суд исковое заявление о возвращении денежных средств с обращением взыскания на заложенное движимое имущество.

Судья удовлетворил требования кредитора, но на стадии исполнительного производства было установлено, что недобросовестный заемщик сделал дубликат ПТС и продал транспортное средство, которое числилось к тому времени снятым с учета в органах ГИБДД.

Кредитор вновь обратился в суд с заявлением о наложении обременений на автомобиль, а также о взыскании средств за счет предмета залога. Судья удовлетворил иск частично.

Новый владелец транспорта подал исковое заявление о признании соглашения о залоге ничтожным ввиду того, что оно не было заключено.

Первое, что необходимо сделать – это заявить о наложении ареста на транспортное средство в силу положений ст. 353 ГК РФ. Эта мера позволит сохранить имущество от реализации в то время, пока идет судебный процесс.

Новый владелец автомобиля обязан доказывать свою добросовестность при рассмотрении дела, поскольку в данном случае гражданин приобрел транспорт, паспорт которого был изготовлен повторно.

В силу положений п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 , Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» одним из существенных условий договора залога является указание на сроки и размер исполнения обязательств. В противном случае сделка является ничтожной.

Если имеет место договор кредитования, то вышеуказанное условие можно оформить в виде отсылки на соответствующее соглашение о выдаче займа.

 Возвращается ли задаток, если покупатель отказался от сделки?

Нормы постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» свидетельствуют о том, что при корректировке сроков договора займа срок исковой давности по соглашению о залоге не подлежит изменению, и его течение начинается с даты окончания действия договора займа, которая была установлена изначально и прописана в договоре залога (пункт 13).

На основании вышеизложенного первоначальная дата исполнения обязательств является тем сроком, когда договор займа должен быть исполнен полностью.

Случай 2

Гражданин Иванов И. обратился в суд с исковым заявлением о признании договора ипотечного кредитования недействительным ввиду существенных нарушений действующего законодательства при его составлении.

Судья отказал в удовлетворении требований истца, а суд апелляционной инстанции поддержал решение первой. При рассмотрении жалобы гражданина вышестоящий суд не нашел оснований для изменения или отмены решения нижестоящего суда по следующим причинам.

Договор залога содержит в себе все основные условия, необходимые для юридической значимости соглашения, в том числе размер и сроки исполнения обязательств по кредиту как по основной сумме долга, так и по процентам за пользование денежным средствами банка.

Случай 3

Гражданин Петров П. заявил исковые требования к другому физическому лицу об использовании последствий недействительности сделки.

Требования были следующими:

• признать ипотечный договор ничтожным;
• вернуть положение сторон в изначальную стадию – до момента подписания договора;
• снять обременение с предмета залога – нежилое помещение.

• Сам истец указал на положения статьи 69 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в том, что ипотека сооружения предусмотрена совместно с ипотекой земельного участка, на котором расположен объект.
•  Снятие судебного ареста с имущества.
• Договор не содержал условий о залоге ЗУ, не обусловлено место расположения объектов недвижимости, которые выступали предметом ипотечного кредитования.

Суды первой и второй инстанций отказали гражданину в удовлетворении требований на основании следующего. Истец не представил документацию, свидетельствующую о зарегистрированном праве собственности на участок земли, служащий местоположением здания.

1. Не были представлены доказательства о ничтожности соглашения об ипотеке, так как не был заключен договор залога на ЗУ.
2. Посмотрите видео. Недействительность договора:

Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

• 8 (499) 322-73-27
• Москва, Московская область
• 8 (812) 507-82-87
• Санкт-Петербург, Ленинградская область
• 8 (800) 551-71-02
• Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Решение о признании недействительным договора ипотеки квартиры

Решение о признании недействительным договора ипотеки квартиры

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Бутырский районный суд города Москвы в составе: председательствующего судьи при секретаре, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кирьянова А.С. к ПАО «Росевробанк»», Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» о признании договора недействительным залога квартиры, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковыми требованиями к ПАО «Росевробанк», ООО «Альянс» о признании недействительным договора залога недвижимого имущества от 01.01.

2011 года между истцом и ПАО «Росевробанк», в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, ул. Бутырская, д.6, общей площадью 37,3 кв.м.

, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов, в обоснование иска указал следующее.

Между истцом и ответчиком ПАО «Росевробанк» был заключен кредитный договор, согласно которому он получил кредит денежные средства в сумме 2500000 руб. на 60 месяцев. Кредит был получен на потребительские нужды. Одновременно в качестве обеспечения обязательств по кредиту Банк заключил с истцом договор залога недвижимого имущества, а именно однокомнатной квартиры.

• Впоследствии Банком был заключен договор уступки прав требований с ООО «Альянс», согласно которому, в том числе, перешло право требования по указанному договору залога недвижимого имущества.
• Истец считает договор залога недвижимого имущества недействительным, поскольку он не соответствует положениям закона, в соответствии с которым не допускается обращение взыскания на принадлежащее гражданину жилое помещение, если для гражданина -должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
• Поскольку данная сделка является недействительной, то, соответственно, она не влечет никаких правовых последствий.
• В связи с вышеизложенным истец и обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца адвокат Жукова О.С. настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме, привела в обоснование доводы, аналогичные изложенным в иске. Дополнительно суду пояснила, что срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском им не пропущен, поскольку данная сделка является ничтожной как несоответствующая положениям закона.

1. Представитель ответчика ПАО «Росевробанк» в судебном заседании исковые требования не признал, полагал заявленные требования необоснованными, просил применить к заявленному иску срок исковой давности, поскольку оспариваемая сделка не является ничтожной, а является оспоримой сделкой.
2. Представитель ответчика ООО «Альянс» в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал доводы представителя ответчика ПАО «Росевробанк», также просил применить к заявленным исковым требованиям срок исковой давности.
3. Представитель третьего лица Управления Росреестра по городу Москве в судебное заседании не явился, о дне рассмотрения дела извещался.
4. Выслушав стороны, исследовав материалы настоящего гражданского дела, материалы исполнительного производства в отношении истца об обращении взыскании на заложенное имущество, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком ПАО «Росевробанк» был заключен кредитный договор, согласно которому истец получил в кредит денежные средства в сумме 2 500 000 руб. на 60 месяцев. Кредит был получен на потребительские нужды.

В качестве обеспечения обязательств по кредиту Банк заключил с истцом договор залога недвижимого имущества – однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ул. Бутырская, д.6, общей площадью 37,3 кв.м. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по городу Москве.

Впоследствии Банком был заключен договор уступки прав требований от с ООО «Альянс», согласно которому перешло право требования к истцу по кредитному договору, а также по договору залога недвижимого имущества.

Решением Бутырского районного суда города от 10.09.2014 года в пользу ООО «Альянс» с истца Кирьянова и поручителя Свияжского в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору в размере основного долга, процентов, неустойки, госпошлины, расходов по оплате экспертизы. Обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: Москва, Бутырская, 6.

По мнению суда, заявленные в настоящем деле исковые требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как осуществляется признание недействительным договора залога судебная практика

Залог часто выступает в качестве гарантии ответственности по обязательствам, что фиксируется посредством заключения договора. С целью правовой защиты сторон предусматривается аннулирование сделки, при условии наличия оснований для этого. Недействительность договора залога при покупке квартиры или иного договора залога наступает при:

• недееспособности одной из сторон соглашения;
• отсутствии полномочий для заключения соглашения;
• выступлении в качестве одной из сторон несовершеннолетнего ребенка ;
• отсутствии государственной регистрации договора;
• отсутствии согласия одного из супругов, если приобретение залогового имущества наступило после заключения брака;
• неполном перечне основных условий сделки.

Порядок процедуры

Такая процедура, как признание договора недействительным, происходит исключительно в суде. Для этого заинтересованная сторона подает в судебные органы исковое заявление.

Законность своих требований необходимо доказывать с помощью свидетелей, предоставления пакета документов. После изучения документов и оценки материалов дела органы суда принимают решение в пользу одной из сторон.

Последствия признания недействительным залога

Договор залога ГК РФ признается судом недействительным в полном объеме либо в какой-либо его части. Результатом принятия решения будет возврат сторон в тот период, когда соглашение ни одной из сторон еще не было подписано.

Признание сделки недействительной грозит кредитору прекращением обеспечения займа, предоставленному согласно договору. Залогодатель практически не страдает от подобной процедуры.

Также следует иметь в виду, что залогодержатель при изменении условий по обеспечению кредита, может потребовать изменений условий данного договора. И заемщику потребуется возвратить денежные средства, которые были предоставлены.

Для взыскания заложенного имущества потребуется помощь судебных органов, если заемщик не захочет возвращать его добровольно. После того, как судья вынесет решение и обяжет передать имущество, контроль за передачей искомого ляжет на судебного пристава.

Судебная практика

Признание недействительным договора залога – судебная практика:

1.В качестве залога рассматривался автомобиль, ПТС которого находился на руках у залогодержателя. После того, как заемщик не смог выполнить условия договора, в суд было подан иск о взыскании долга с обращением на заложенное имущество.

Требования по иску были удовлетворены, но в процессе исполнительного производства выяснилось, что на транспортное средство изготовлен дубликат ПТС, оно было снято с регистрационного учета по написанной от руки доверенности и реализовано.

После этого последовало очередное обращение в суд с просьбой наложить арест и обращение взыскания на заложенное имущество, которое было частично удовлетворено. Новыми собственниками был подан иск о признании договора залога незаключенным и потому ничтожным.

Историческая справка

Форма залога появилась в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг.

Согласно ст. 353 ГК нужно наложить арест на автомобиль, чтобы он не был перепродан во время судебного разбирательства. Свою добросовестность покупатели должны доказать в суде, поскольку их поведение свидетельствует об обратном (покупка автомобиля у лица, действующего по доверенности, использование дубликата ПТС и т.д.)

Согласно п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», размеры и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемые залогом, отнесены к существенным условиям договора о залоге, без согласования которых договор о залоге не считается заключенным.

Когда залогодателем является заемщик-должник, чьи обязательства по заключенному договору займа обеспечиваются залогом, для определения размера и срока исполнения обязательства по соглашению достаточно отсылки на соответствующий договор займа.

П.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.

2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» гласит, что даже, если изменяются сроки договора займа, срок исковой давности по договору залога никак не меняется, а исчисление начинается от даты окончания договора займа, установленной первоначально и прописанной в договоре о залоге. Это одно из оснований, которое определяет дату исполнения обязательств по договору займа в полном объеме.

2.Истец обратился в суд о признании недействительным договора ипотеки в силу ничтожности. Гражданин ссылается на то, что условия договора залога не находится в соответствии с требованиями настоящего законодательства.

В первой инстанции судебные органы в иске отказали, а суд второй инстанции оставил решение суда неизменным. Основанием явилось то, что в договоре залога недвижимого имущества (договоре ипотеки) оговорены существенные обстоятельства, размеры и сроки исполнения кредитных обязательств относительно суммы основного долга и внесения рассчитанных процентов за использование кредитных средств.

Решение суда первой инстанции, постановившее, что оснований для признания договора залога в отношении имущества недействительным не имеется, полностью обоснованно.

О договоре залога имущества в обеспечение договора займа читайте тут.

3.Истец обратился в органы суда с исковым заявлением (обе стороны – физические лица) об использовании последствий недействительности сделки. Он потребовал признать договор ипотеки недействительным, вернуть положение сторон в первоначальное положение и снять залоговое обременение с нежилого помещения.

Истцом было замечено, что согласно ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) « ипотека сооружения возможна лишь с одномоментной ипотекой земельного участка, на котором расположено это здание.

Вышеназванный договор не указывает на залог земельного участка, не указано также место заключения соглашения, в отношении которого заключался договор ипотеки.

Суды обеих инстанций в иске отказали на том основании, что истцом не представлены доказательства оформленных прав собственности на земельный участок, где расположен многоквартирное здание.

Доказательства истца о ничтожности договора ипотеки суду не предоставлены, поскольку отсутствует договор залога земельного участка. Нельзя согласиться с требованиями истца о несоответствии договора статье.

9 ФЗ «об ипотеке» ввиду того, что документ имеет описание обязательств по ипотеке и в пункте 2 договора отмечено место совершения платежа.

В видео рассматривается общие условия недействительности сделок

Появившиеся вопросы относительно процедуры признания договора недействительным, задавайте в х

Обзор судебной практики по спорным вопросам ипотечного кредитования, Обзор судебной практики от 14 июля 2015 года

Обзор
судебной практики по спорным вопросам ипотечного кредитования

Перед изучением Обзора
рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I.
Основные положения об ипотечном кредитовании

В
настоящем обзоре рассмотрена судебная практика, связанная со
спорами, которые возникают при ипотечном кредитовании. Договор
ипотеки является акцессорным договором и заключается в обеспечение
исполнения обязательств по основному договору, в т.ч. и кредитному.
Согласно п.1 ст.1
Федерального закона от 16.07.

98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества
(договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся
кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право
получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по
этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества
другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими
кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным
законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству,
обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом
обязательстве (третье лицо). При этом имущество в ипотеке остается
у залогодателя в его владении и пользовании.

В
обзоре рассматриваются не все, а только наиболее распространенные
виды споров в трех категориях, а именно споры по:

—
оспариванию договора ипотеки и признанию договора ипотеки
недействительным или незаключенным;

—
прекращению ипотеки;

—
заключению договора ипотеки и изменение условий договора
ипотеки.

В
каждой выше указанной категории рассмотрены только основные
наиболее распространенные группы споров по результатам анализа
судебной практики за 2014 — первое полугодие 2015 года.

Оспаривание договора ипотеки и признание договора ипотеки
недействительным или незаключенным

Договор ипотеки считается
заключенным при достижении сторонами соглашения по всем
существенным условиям договора ипотеки, указанным в частности в
ст.9
Закона Об ипотеке. Если какое-либо условие не будет содержаться
в договоре ипотеки, то такой договор будет считаться
незаключенным, даже при условии прохождения государственной
регистрации.

Как правило, распространены две ошибки: не содержится
указание на оценку предмета ипотеки, а также отражается неполная
информация о существе, размере и сроке исполнения обязательства,
обеспечиваемого ипотекой.

В кредитных правоотношениях практически
не встречаются случаи, когда в договоре ипотеки стороны не
указывают на существо обязательства, а вот по срокам, размерам
обязательства встречаются просчеты.

Так, изменение основного
обязательства путем заключения дополнительных соглашений к
кредитному договору, обязательно должно сопровождаться изменением
договора ипотеки (например, путем заключения дополнительных
соглашений) с указанием на существо, размер, сроки измененного
основного обязательства. В противном случае договор ипотеки может
быть признан незаключенным.

Однако, случаи признания
договора ипотеки незаключенным при кредитовании встречают
значительно реже, чем в иных случаях, так как банки более
внимательны к вопросам заключения и соответствия содержания
договора ипотеки формальным требованиям. Значительно чаще договоры
ипотеки при кредитовании признаются недействительными.

Дело N59-КГ17-2. О признании договора залога недействительным

Законы и кодексы » Гражданский кодекс Российской Федерации — часть первая » Раздел I. Общие положения » Подраздел 2. Лица » Глава 3. Граждане (физические лица) » Статья 35. Опекуны и попечители » Дело N59-КГ17-2.

О признании договора залога недействительным.

• ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
• ОПРЕДЕЛЕНИЕ
• от 11 апреля 2017 г. N 59-КГ17-2
• Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Кликушина А.А.

судей Юрьева И.М. и Назаренко Т.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Син М.С. к Син А.В., ОАО «МТС-Банк» о признании сделки недействительной,

по кассационной жалобе представителя Дальневосточного филиала ПАО «МТС-Банк» — Щеголева Ф.В. на решение Благовещенского городского суда Амурской области от 6 ноября 2015 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 18 июля 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Кликушина А.А., выслушав объяснения представителей ПАО «МТС-Банк» — Кейзеровой А.А. и Лишака Д.В., поддержавших доводы кассационной жалобы, представителей Син М.С. — Дмитриева Ю.Л. и Махно Е.В., возражавших против доводов кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

Син М.С. обратилась в суд с иском к Син А.В., ОАО «МТС-Банк» о признании сделки недействительной. В обоснование иска Син М.С. указала, что 20 июня 2011 г. между ОАО «Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк», правопреемником которого является ПАО «МТС-Банк» (залогодержатель) и ее мужем Син А.В.

(залогодатель) заключен договор залога, по условиям которого Син А.В. передал в залог банку принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение, площадью кв. м, расположенное по адресу: и земельный участок общей площадью кв. м, находящийся по тому же адресу.

Поскольку указанное недвижимое имущество приобретено Син А.В. в период брака с истцом, то на него распространяется режим общей совместной собственности супругов. Однако в нарушение ст.

35 Семейного кодекса Российской Федерации ответчики заключили указанный договор залога в отсутствие нотариально удостоверенного согласия истца на совершение сделки.

Ранее выданное свое согласие на совершение сделок с любым имуществом, нажитым супругами Син во время брака от 2008 года, на момент совершения оспариваемой сделки было Син М.С. отозвано. О заключенном между банком и ее мужем Син А.В. договоре залога недвижимого имущества Син М.С. стало известно в мае 2014 года, в связи с чем считала, что срок исковой давности ею не пропущен.

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 6 ноября 2015 г. иск Син М.С. удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 18 июля 2016 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представителя Дальневосточного филиала ПАО «МТС-Банк» — Щеголева Ф.В. ставится вопрос об отмене указанных судебных постановлений, как незаконных.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Кликушина А.А. от 17 марта 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

1. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 18 июля 2016 г.
2. В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
3. Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены при рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции.

Как установлено судом и следует из материалов дела, с 22 марта 1989 года Син А.В. и Син М.С. состоят в браке (т. 1, л.д. 13).

24 июня 2008 г. Син М.С. дано нотариально удостоверенное согласие своему супругу Син А.В. на покупку, продажу, залог, обмен любого движимого и недвижимого имущества (нежилых и жилых помещений, квартир, домов, зданий, сооружений) расположенных на территории Амурской области за цену и на условиях по своему усмотрению (т. 1, л.д. 25).

Нотариально удостоверенным распоряжением от 25 мая 2011 г. Син М.С. отменила указанное выше согласие от 24 июня 2008 г. на покупку, продажу, залог, обмен Син А.В. любого движимого и недвижимого имущества (т. 1, л.д. 42).

20 июня 2011 г.

между ОАО «Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк» (правопреемником которого является ПАО «МТС-Банк) (кредитор) и ООО «Будь Здоров» (заемщик) заключен договор реструктуризации долга, предметом которого явилась реструктуризация задолженности заемщика по всем кредитным договорам, заключенным с ОАО «Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк» на общую сумму 48 014 880 руб. и 206 250 евро в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ (т. 1, л.д. 243 — 255).

В этот же день (20 июня 2011 г.) для обеспечения надлежащего исполнения обязательств по договору о реструктуризации долга между ОАО «Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк» (залогодержатель) и Син А.В.

(залогодатель) заключен договор залога недвижимого имущества, по условиям которого залогодатель передал, а залогодержатель принял в залог недвижимое имущество — нежилое помещение, площадью кв. м, расположенное по адресу: и земельный участок общей площадью кв.

м, находящийся по тому же адресу (т. 1 л.д. 20 — 24).

Указанное недвижимое имущество приобретено Син А.В. в собственность по договору купли-продажи от 30 декабря 2005 г. (т. 1, л.д. 12).

Кроме того, в обеспечение исполнения обязательств по договору о реструктуризации долга от 20 июня 2011 г., между ОАО Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк» (кредитор) и Син А.В., Син М.С.

(поручители), ООО «Будь здоров» (заемщик) в этот же день (20 июня 2011 г.) заключен договор поручительства, по условиям которого в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по договору о реструктуризации долга от 20 июня 2011 г.

поручитель обязуется отвечать перед кредитором в том же объеме, что и заемщик.

В последующем, с согласия ОАО «Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк», между ООО «Будь Здоров» (первоначальный должник) и ООО «Дальфарм» (новый должник) 12 сентября 2011 г.

заключено Соглашение о переводе долга, по условиям которого первоначальный должник передает, а новый должник принимает на себя обязанности первого и становится заемщиком по договору о реструктуризации долга от 20 июня 2011 г. (т. 4, л.д. 14 — 15).

В этот же день (12 сентября 2011 г.) в связи с заключением Соглашения о переводе долга между ОАО Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк» (кредитор) и Син А.В., Син М.С. (поручители), ОАО «Дальфарм» (заемщик) для обеспечения исполнения заемщиком обязательств по договору о реструктуризации долга от 20 июня 2011 г. заключен новый договор поручительства (т. 1, л.д. 46 — 47).

4 июля 2014 г. Син М.С. обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая спор и удовлетворяя иск Син М.С., суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 209 , 166 — 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст . 34 , 35 Семейного кодекса Российской Федерации, ФЗ «Об ипотеке», исходил из того, что оспариваемая сделка (договор залога недвижимого имущества от 20 июня 2011 г.) совершена Син А.В. в нарушение п. 3 ст.

35 Семейного кодекса Российской Федерации без согласия супруги Син М.С. При этом отказывая в применении срока исковой давности, о котором было заявлено ответчиком, суд первой инстанции исходил из того, что об оспариваемой сделке Син М.С.

стало известно лишь в мае 2014 года, в связи с чем годичный срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском ею пропущен не был.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что срок исковой давности Син М.С. не пропущен.

• Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с выводами судебных инстанций об отсутствии оснований для применения срока исковой давности нельзя согласиться по следующим основаниям.
• В силу пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
• Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (абзац 2 данного пункта) .
• В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

На основании пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 (в ред. от 7 февраля 2017 г.

) «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Обращаясь в суд с иском о признании сделки недействительной по мотиву отсутствия согласия истца на ее заключение, Син М.С.

ссылалась на то, что срок для обращения в суд с данными требованиями ею не пропущен, поскольку об оспариваемой сделке ей стало известно в мае 2014 года в рамках другого гражданского дела по иску ОАО «МТС-Банк» к Син А.В.

и Син М.С. о взыскании задолженности по договору о реструктуризации долга от 20 июня 2011 г.

Между тем, как следует из пункта 5.3 договора поручительства от 12 сентября 2011 г., заключенного между ОАО Дальневосточный коммерческий банк «Далькомбанк» и супругами Син (в том числе и истцом по делу) во исполнение договора о реструктуризации долга от 20 июня 2011 г.

(далее по тексту «кредитный договор»), подписывая настоящий договор, поручитель подтверждает, что ему понятны и разъяснены все условия настоящего договора и кредитного договора, а также подтверждает получение им экземпляра кредитного договора в соответствии с п. 2.3.

3 настоящего договора (т. 2, л.д. 78).

Подлинность подписи истца в договоре поручительства от 12 сентября 2011 г. подтверждена заключением эксперта ФБУ Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 6 февраля 2015 г. (т. 4, л.д. 128 — 131).

В свою очередь в п. 5 договора о реструктуризации долга («кредитного договора») от 20 июня 2011 г., выданного Банком поручителям Син М.С. и Син А.В.

, указано, что обеспечением исполнения обязательств заемщика по настоящему договору является залог недвижимого имущества. В п. п. 5.1.1.9 и 5.1.1.10 кредитного договора указано нежилое помещение, площадью кв.

м, расположенное по адресу: , и земельный участок общей площадью кв. м, находящийся по тому же адресу (т. 1, л.д. 243 — 263).

Заявляя о применении последствий пропуска срока исковой давности, представитель ответчика Дальневосточного филиала ПАО «МТС-Банк» указал на то, что истец знал об оспариваемой сделке еще в 2011 году, был ознакомлен и получил копию кредитного договора (договора о реструктуризации долга), обеспечением исполнения обязательств заемщика по которому являлся залог недвижимого имущества, в связи с чем срок для обращения в суд с данным иском им пропущен.

В соответствии с частью 1 статья 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г.

N 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права ( часть 1 статьи 1 , часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании ( статьи 55 , 59 — 61 , 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов ( пункт 3 постановления Пленума).

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению ( статья 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных настоящей главой .

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г.

N 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Таким образом, апелляционное определение также должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к решению суда статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, то есть должно быть законным и обоснованным.

Однако при вынесении определения судом апелляционной инстанции указанные выше требования закона соблюдены не были.

Доводам представителя ответчика о том, что уже на дату подписания договоров поручительства с супругами Син, договора залога недвижимого имущества и договора о реструктуризации долга (20 июня 2011 года), истец Син М.С.

была осведомлена обо всех условиях названных сделок и знала о передаче в залог Банку принадлежащего ей с супругом Син А.В.

совместно нажитого в браке недвижимого имущества судом апелляционной инстанции надлежащая оценка не дана, тогда как от установления момента начала течения срока исковой давности зависело применение к спорным правоотношениям положений абзаца 2 пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации.

Таким образом судебный акт апелляционной инстанции принят без учета положений статей 327 , 327.1 , 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства ( статья 6.

1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 18 июля 2016 г. и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387 , 388 , 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 18 июля 2016 г. отменить, направить дело на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Амурского областного суда.

Признание договора ипотеки недействительным. Судебная практика

Право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания. Вывод о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе:

Решениес суда исковые требования истца удовлетворены: договор об ипотеке (залоге недвижимости) здания-магазина для торговли промышленными и продовольственными товарами признан недействительным с применением последствий недействительности сделки.

При вынесении решения суд указал, что договор ипотеки 12 части здания является недействительным как не соответствующий требованиям закона, так как при его заключении предметом залога должна быть и 12 часть земельного участка под зданием, принадлежащего истцу на праве общей долевой собственности.

Отменяя решение суда и вынося новое решение об отказе в иске суд кассационной инстанции указал следующее.

Не принято во внимание, что в соответствии с положениями земельного законодательства право собственности на строение влечет за собой право пользования либо право собственности на земельный участок, находящийся под ним и необходимый для его обслуживания.

В связи с этим заключения дополнительного договора ипотеки земельного участка при заключении договора ипотеки здания не требовалось. Вывод суда о том, что договор ипотеки здания должен быть заключен с одновременным заключением договора ипотеки земельного участка, является ошибочным и не основан на законе.

Данных о том, что указанным договором нарушены законные права истца не имеется. (Определение Приморского краевого суда от 12 апреля 2011 года по делу № 33-3297)

Тот факт, что в договоре не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, не может повлечь недействительность договора:

Л.В. обратилась в суд с иском к А.А. о признании недействительным (ничтожным) договора займа, заключенного между С.А. и А.А.

, в части включенного в него соглашения об ипотеке квартиры, и признании отсутствующим обременения (ипотеки) данной квартиры, записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Истец указыл, что на основании пунктов 1 и 3 ст.

10 федерального закона «об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку соглашение об ипотеке, включенное в договор займа, не содержит всех данных, указанных в п. 2 ст. 9 данного Закона, договор займа от 31 июля 2009 года не подлежал государственной регистрации.

В удовлетворении требований отказано. Судом первой инстанции установлено, что в договоре залога, заключенном между А.А. (залогодержателем) и С.А. (залогодателем), залогодержатель предоставляет залогодателю займ сроком возврата до 1 декабря 2009 года.

В договор включено условие о залоге квартиры, зарегистрированной на праве собственности за С.А. Указанный договор удостоверен нотариусом, принадлежность С.А.

заложенного имущества проверена, договор зарегистрирован в установленном законном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области, о чем имеется соответствующая отметка.

Тот факт, что в договоре не указано наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя, не может повлечь недействительность договора.

Из содержания договора следует, что все существенные условия, которые обязательны для данного вида договора, сторонами указаны.

Указан предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Оснований для отказа в государственной регистрации договора не имелось.

(Кассационное определение Рязанского областного суда от 24 ноября 2010 года по делу № 33-1965)

Доводы истца о ничтожности договора ипотеки ввиду отсутствия залога земельного участка, на котором расположено здание суд счел несостоятельными потому как истцом не представлены доказательства надлежащим образом оформленного права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом:

Истец (физическое лицо) обратился в суд с иском к ответчику (физическому лицу) о применении последствий недействительности ничтожной сделки — договора ипотеки, заключенного между истцом и ответчиком, путем возврата сторон в первоначальное положение и снятии обременения с нежилого помещения. Указал, что согласно ст.

69 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, однако в данном договоре ипотеки указания на залог земельного участка или прав на него не содержится.

Также не указано место заключения договора, в обеспечение которого заключен договор ипотеки.

Отказывая в иске суды обеих инстанций указали, что истцом не представлены доказательства надлежащим образом оформленного права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом. Поэтому довод истца о ничтожности договора ипотеки ввиду отсутствия залога земельного участка суду не доказан.

Нельзя согласиться с требованием о несоответствии договора требованиям ст. 9 ФЗ «об ипотеке».  Договор имеет описание обязательства, обеспечиваемого ипотекой, и в п.2.

договора указано место совершения платежа (Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 21 февраля 2011 года по делу № 33-539/2011)

В иске о признании договора залога недвижимости (ипотеки) недействительным отказано , так как предмет залога в договоре определен, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства:

Со ссылкой на несоответствие договора залога требованиям действующего законодательства, Истец обратился в суд с иском к АК Сберегательный банк РФ (ОАО) о признании недействительным (незаключенным) договора №… залога недвижимости (договор ипотеки) в силу ничтожности.

Суд первой инстанции в иске отказал. Оставляя без изменения решение суда, суд второй инстанции указал, что «…в договоре залога недвижимости (договор ипотеки) от …

определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства, как в части суммы основного долга, так и по уплате процентов за пользование кредитом.

Следовательно, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договора залога недвижимости недействительным, является обоснованным. (Кассационное определение Вологодского областного суда от 17 сентября 2010 года № 33-3927)

То обстоятельство, что стороны в договоре залога не согласовали порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом, а также условие об уплате комиссии за открытие кредитной линии, не свидетельствует о незаключенности договора ипотеки в целом, а может означать только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой сумм по кредитному договору в размере, согласованном сторонами:

Истец обратился в суд с иском к ОАО Банк о признании незаключенным, недействительным договора залога недвижимого имущества, ссылаясь на то, что в нем не согласованы все существенные условия договора об ипотеке.

Отказывая в иске суды указали, что в договоре ипотеки определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства (указаны лимит кредитования, срок действия кредитной линии, периодичность платежей и их размер,ставка процентов за пользование кредитом, неустойка), то есть все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров, в части суммы основного долга и неустойки сторонами согласованы, то суд сделал правильный вывод об отсутствии оснований для признания договор залога незаключенным по мотиву несогласования сторонами его существенных условий.

То обстоятельство, что стороны в договоре залога не согласовали порядок начисления и уплаты процентов за пользование кредитом, а также условие об уплате комиссии за открытие кредитной линии, на что указано в кассационной жалобе, не свидетельствует о незаключенности договора ипотеки в целом, а может означать только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой сумм по кредитному договору в размере, согласованном сторонами. Поэтому данный довод жалобы основанием для отмены решения суда не является. (Определение Верховного Суда Республики Коми от 14 апреля 2011 года, по делу № 33-1760/2011)

Предметом договора ипотеки (залога недвижимости) в счет обеспечения обязательств может быть заложено недвижимое имущество, не только приобретенное в рамках целевого займа (кредита), выданного на приобретение или строительство квартиры, но и в счет обеспечения обязательства по договору займа, кредитному договору или иного обязательства. Обязанность по страхованию заложенного имущества (квартиры), обусловлена требованиями действующего законодательства:

Истец обратилась в суд с иском к о признании недействительным договора ипотеки квартиры.

В иске отказано.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания договора ипотеки квартиры недействительным, поскольку согласно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предметом договора ипотеки (залога недвижимости) в счет обеспечения обязательств может быть заложено недвижимое имущество, не только приобретенное в рамках целевого займа (кредита), выданного на приобретение или строительство квартиры, но и в счет обеспечения обязательства по договору займа, кредитному договору или иного обязательства.

Также Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что условие о страховании заложенного имущества является обязательным условием договора ипотеки квартиры от 07 марта 2007 года, поскольку данная обязанность по страхованию квартиры, обусловлена требованиями действующего законодательства.

Обязанность страхования заемщиком имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и здоровью заемщиков (страхование от несчастного случая или болезни — личное страхование), законом об ипотеке не установлена. Кроме того, согласно ч. 2 ст.

935 ГК РФ обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону. Следовательно, при заключении договора об ипотеке согласно действующему законодательству РФ у заемщика перед кредитором возникает обязанность застраховать только предмет ипотеки.

Вместе с тем, возложение обязанности на заемщика по страхованию жизни и здоровья, не свидетельствует о недействительности договора ипотеки в полном объеме, так как действие договора ипотеки в остальной части не прекращается.

(Кассационное определение Красноярского краевого суда от 06 декабря 2010 года по делу № 33-10381/10)

Анализ договора ипотеки свидетельствует о том, что он по своей правовой природе является смешанным, в котором содержаться элементы договора ипотеки и договора поручительства.

Однако, из материалов дела следует, что в договоре ипотеки не указаны условия договора поручительства, в связи с чем договор в данной части является незаключенным, истец отвечает только в пределах стоимости переданного им в ипотеку имущества:

Истец (Ч. — физическое лицо) обратился с иском к ООО о признании недействительным договора ипотеки в части.

Указал, что пунктом 3.3. договора ипотеки установлено, что в случае неисполнения ООО 1 обязательств по договору поставки нефтепродуктов, ООО 2 вправе обратить взыскание на вышеназванный предмет ипотеки. В то же время, пунктом 4.4.

договора ипотеки предусмотрено, что в случае, если суммы, вырученной от продажи предмета ипотеки, будет недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя, последний вправе получить недостающую сумму из другого имущества залогодателя.

• Суд в иске отказал, суд кассационной инстанции решение суда оставил без изменения, указав следующее.
• Имущественный поручитель — это лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения исполнения обязательств другого лица — должника.
• Таким образом, ипотека является разновидностью залога и отдельным обеспечением обязательства, а потому какое — либо изменение основного обязательства не требует согласия имущественного поручителя — ипотекодателя.
• Вместе с тем, анализ договора ипотеки свидетельствует о том, что он по своей правовой природе является смешанным, в котором содержаться элементы договора ипотеки и договора поручительства.
• Однако, из материалов дела следует, что в договоре ипотеки не указаны условия договора поручительства.
• Имущественный поручитель не является стороной основного договора, обеспеченного ипотекой, он лишь обязуется перед кредиторами отвечать за исполнение должником договорных обязательств в пределах стоимости переданного им в ипотеку имущества.

Предметом указанного договора ипотеки является объект недвижимости — нежилое помещение № V, общей площадью 154, 3 кв.м., и именно на это имущество может быть обращено взыскание по правилам Закона об ипотеке.

Кроме того, договор залога другого имущества, принадлежащего Ч., не заключался. (Кассационное определение Волгоградского областного суда от 03 февраля 2011 года, по делу № 33-1687/2011)

Решение о признании договора ипотеки незаключенным отменено, дело направлено на новое рассмотрение:

ОАО «Банк» обратилось в суд с иском к ФИО об обращении взыскания на предмет залога — подземную боксовую стоянку. Суд в иске отказал. Отменяя решение суда первой инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, областной суд указал, что «…

делая вывод о незаключенности договора ипотеки в целом на том основании, что стороны этого договора не согласовали условия о порядке уплаты процентов за пользование кредитом, а также размер и сроки исполнения обязательств по уплате пени за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, повышенных процентов за просрочку возврата основного долга по кредиту, суд не учел, что сторонами были согласованы все существенные условия (размер, срок и существо обязательства), относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы основного долга по кредитному договору, и поэтому договор ипотеки не может считаться незаключенным в целом». (Определение Воронежского областного суда от 28 сентября 2010 года)

Вернуться к обзору: Судебная практика применения закона об ипотеке (залоге недвижимости)