Застройщиков ждут внеплановые проверки, в том числе со стороны Фонда защиты дольщиков. Девелоперы будут обязаны размещать более полную информацию в ЕИСЖС. Кроме того, вводятся другие новации.
- Корреспондент портала ЕРЗ присутствовал в четверг на заседании Комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.
- На нем были рассмотрены и рекомендованы к принятию во втором чтении поправки в 214-ФЗ и другие законодательные акты РФ, нацеленные на совершенствование механизма финансирования жилищного строительства.
- Всего, по словам председателя комитета Николая Николаева (на фото), в текст законопроекта №581453-7 ко второму чтению было внесено 33 поправки, три из которых в итоге были отклонены.
www.duma.gov.ru
Главные новеллы касаются следующих моментов:
• смягчается одно из условий допуска застройщика к привлечениям средств долщиков: вместо не менее 10 тыс. кв. м девелоперу достаточно иметь в своем активе не менее 5 тыс. кв. м построенного жилья;
- • контроль целевого использования застройщиком средств со стороны уполномоченного банка прекращается с момента с момента сдачи объекта в эксплуатацию и регистрации одного права собственности;
- • ужесточается система государственного контроля застройщиков, работающих в сфере долевого строительства: исключается механизм плановых проверок и расширяются основания для проведения внеплановых проверок, включая случаи несвоевременного выполнения застройщиком предписаний контролирующих органов;
- • в целях своевременного выявления признаков возможной неплатежеспособности застройщиков Фонд защиты дольщиков наделяется правом проводить проверку их финансово-хозяйственной деятельности;
- • дополняется состав сведений (в частности, за счет проектной документации), которые должны быть раскрыты застройщиком через ввод в Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС);
- • застройщику предоставляется право брать займы у своего учредителя, даже если последний является не юридическим, а физическим лицом, но при этом размер займа не должен превышать 20% от стоимости проекта;
- • в случае банкротства застройщика в реестр требований к нему со стороны кредиторов на равных основаниях включаются как недостроенные жилые помещения (квартиры), так и машино-места и нежилые помещения типа кладовок;
- • Фонд защиты дольщиков наделяется правом учредить собственную дочернюю компанию-застройщика, чтобы с ее помощью осуществлять за счет бюджетных средств достройку проблемных объектов;
- • возможность остаться в прежней системе долевого финансирования, без обязательного перехода на банковское кредитование с использованием эскроу-счетов с 1 июля 2019 года, будет предоставлена только тем проектам жилищного строительства, которые соответствуют определенным критериям.
- «Правительство должно в самое ближайшее время подготовить эти критерии, чтобы мы также могли их рассмотреть», — проинформировал Николай Николаев.
- Минстрой подготовит требования к проектам долевого строительства, которые не должны продаваться через счета эскроу с 1 июля 2019 года, подтвердил выступивший на заседании профильного комитета Госдумы замглавы Минстроя России Никита Стасишин (на фото выше).
- По его словам, в предложения ведомства будут заложены меры против того, чтобы застройщики заранее продавали несуществующие проекты по ДДУ аффилированным лицам с тем, чтобы впоследствии реализовать их реальным дольщикам через договоры уступки прав требования и тем самым избежать продаж через счета эскроу даже спустя годы после введения данной нормы.
- Принятие законопроекта во втором чтении, как ожидается, состоится на ближайшем пленарном заседании Госдумы 18 декабря.
Никита Стасишин поблагодарил депутатов за плодотворную совместную работу по реформированию системы жилищного строительства, инициированному Президентом России в интересах дольщиков. При этом чиновник проинформировал, что для 214-ФЗ вышеперечисленные поправки — не последние.
www.innoginsk.ru
«В весеннюю сессию будет ряд поправок, которые относятся к региональной составляющей, — пояснил замминистра, добавив: — И еще будет ряд поправок в части страхования». При этом он заметил, что по данному вопросу должны также подготовить свои замечания представители Банка России.
Напомним, речь идет о том, чтобы риски гражданской ответственности застройщиков перед дольщиками были полностью переданы от страховых компаний Фонду защиты дольщиков.
www.pbs.twimg
- Примечательно, что законопроект о внесении дополнительных изменений в 214-ФЗ и другие законодательные акты РФ ко второму чтению значительно расширился в плане вносимых поправок по сравнению с редакцией, подготовленной к первому чтению документа.
- Как ранее информировал портал ЕРЗ, в прежней редакции содержалось всего три новых ключевых положения:
- 1) размер платежей, подлежащих исполнению по каждому проекту строительства, реализуемому на основании договоров в рамках комплексного освоения территории (КОТ), устанавливается застройщиком самостоятельно, исходя из расчетного суммарного объема денежных средств, подлежащих уплате по договору, пропорционально планируемой стоимости каждого проекта;
www.ktostroit.ru
- 2) солидарную ответственность бенефициаров застройщика за убытки, причиненные по их вине дольщикам, предлагалось заменить на субсидиарную, что, по мнению инициаторов данной поправки, позволит создать привлекательные для застройщиков условия, в том числе при реализации механизма по развитию застроенных территорий;
- 3) в Закон «О несостоятельности (банкротстве)» было предложено ввести новую статью 20115-4, предусматривающую солидарно-субсидиарную ответственность для членов жилищно-строительного кооператива (ЖСК) «в пределах сумм паенакоплений (паев), подлежащих возврату или возвращенных при прекращении членства в ЖСК, если признаки банкротства ЖСК возникли в результате виновных действий или бездействия указанных лиц».
- Позже к трем этим положениям добавились новые поправки, о которых сказано в начале.
www.mshj.ru
- Другие публикации по теме:
- Страховщики просят продлить их работу с застройщиками до конца следующего года
- Профильный комитет Госдумы в четверг рассмотрит поправки в 214-ФЗ перед вторым чтением
- Владимир Чистюхин (Банк России): Страховать дольщиков от долгостроя должен Фонд
- Поправки в 214-ФЗ будут приняты в декабре
- В первом чтении приняты дополнительные изменения в 214-ФЗ
- Николай Николаев: Новая модель финансирования долевого строительства вберет в себя действующую практику
- Правила долевого строительства еще раз изменятся до конца года
Субсидиарная ответственность: застройщикам-аферистам не поздоровится — «Рыков групп»
Содержание:
Строительный рынок в России претерпевает колоссальные изменения. Помимо реновации жилищного фонда, создания комфортной для проживания среды и изменений правил строительства, «основные силы будут брошены» на решение самого острого вопроса – защиту обманутых дольщиков, оставшихся «на улице».
Принятый в декабре прошлого года законопроект № 581453-7, вносящий поправки в Закон об участии в долевом строительстве, тому подтверждение: сегодня обманутые дольщики имеют право привлечь недобросовестных застройщиков к субсидиарной ответственности.
Субсидиарная ответственность застройщика за причинение убытков
Требования к застройщикам ужесточаются.
Так, с 1 июля этого года всех застройщиков обязывают перейти на проектное финансирование, а вложение средств в долевое строительство осуществлять только через использование эскроу-счетов.
Если до этого при заключении договора долевого участия гражданин передавал денежные средства «напрямую», то теперь все расчеты происходят через банковские организации.
Что предполагает данная реформа? Преимуществом, безусловно, является то, что деньги дольщика на момент строительства жилого дома будут находиться на специальном счету в банке. Следовательно, застройщику денежные средства будут перечислены только после того, как он сдаст дом.
Если дом не будет достроен, банк вернет деньги покупателю, а застройщик будет объявлен банкротом. Добавим, что деньги пайщика будут защищены страховкой, что позволит в случае возникновения непредвиденных обстоятельств взыскать сумму страховых выплат.
Конечно, пополнение списка лиц за счет включения в процесс сделки третьего лица, то есть банка, может отразиться на итоговой стоимости недвижимости в сторону ее увеличения.
Тем не менее, юридически закрепленные корректировки дают гарантии защиты прав граждан, вступивших в отношения долевого участия, и исключают риск оставить их без жилья.
Также ранее законопроектом не был установлен размер конечных сумм, которые необходимо выплатить организациям и предприятиям из средств дольщиков и жилищно-строительного кооператива для осуществления работ согласно договору.
Теперь предполагается, что на строительство каждого планируемого объекта при заключении договоров закладывается конкретная сумма – будь то строительство дома или благоустройство прилежащей территории.
То есть, общий объем денежных средств пропорционален планируемой стоимости таких объектов.
За «движением» данных средств будет следить банк, а значит при попытке «махинаций» в использовании денежных средств не по назначению, бенефициар понесет субсидиарную ответственность за убытки вместе с застройщиком. Ведь закон дает право пайщикам взыскать полную или частичную сумму убытков напрямую с бенефициара, а не через застройщика.
Ответственность контролирующих лиц
Введение права взыскания неоплаченного долга с другого ответственного лица выгодно, в какой-то степени, и для бенефициаров. К примеру, если в момент реализации имущества строительной компании средств, чтобы возместить убытки дольщиков, будет достаточно, то капитал бенефициара будет защищен и не подвергнется изъятию.
Стоит отметить, что дело о привлечении к субсидиарной ответственности тесно связано с Законом о банкротстве, который предполагает соответствующий порядок удовлетворения требований участников сделки.
Если должник не сможет выполнить свои обязательства перед кредиторами и обанкротится, то контролирующие лица будут также привлечены к «субсидиарке».
- Также рекомендую прочитать эту статью
- Братьям Магомедовым предъявлены требования на возмещение 17 млрд рублей
- Временный управляющий ОАО «Глобалэлектросервис» Михаил Андреев прокомментировал подачу заявления в суд о привлечении братьев Магомедовых к субсидиарной ответственности на 17 млрд рублей.
Продолжить чтение
Кто же относится к данной категории лиц?
- Во-первых, это гражданин, имеющий право давать поручения и следить за их исполнением. Ведь результат деятельности компании напрямую зависит от действий или бездействия, халатности всего руководящего состава и рабочего персонала. В частности, данное лицо является руководителем организации, а в его компетенции входит возможность назначать (избирать) других руководителей, в его собственности находится более 50% всего имущества и он имеет право распоряжаться активами по своему усмотрению.
- Во-вторых, согласно принятым в закон изменениям, к контролирующим относятся граждане, чья деятельность в компании направлена на извлечение выгоды незаконными способами либо за счет недобросовестного сотрудничества с другими руководителями. Таким образом, отсутствие четких характеристик, разграничивающих обязанности бенефициара и формального заведующего, больше не дает привилегий в попытке избежать наказания.
Освобождение от субсидиарки
Примечателен тот факт, что лицо, привлеченное к субсидиарной ответственности, может быть полностью или частично освобождено от необходимости отвечать перед судом.
Этого можно добиться путем оспаривания и сбора фактов, доказывающих, что выполнение органами управления или учредителем своих функций было добросовестным и не оказывало влияния, приведшего должника к банкротству.
Еще один выход –установить лицо, которое осуществляло непосредственный контроль.
В заключение отметим, что до сегодняшнего дня реальным владельцам застройщиков-мошенников удавалось уклониться от «субсидиарки» и увеличивать свой капитал за счет деятельности номинальных учредителей и «подставных» директоров.
По сути, это «связывало руки» арбитражным управляющим и займодавцам, ведь прибыль с обманутых дольщиков получали иные лица. Как известно, на законодательном уровне взыскать средства с юридического лица проще, чем с физического.
Поэтому основным испытанием при привлечении бенефициаров к ответственности станет процесс сбора аргументов, которые подтвердят его соучастие в намеренном причинении вреда (морального, материального) дольщикам и признания вины залогодержателя.
Оставьте заявку на консультацию эксперта по банкростству прямо сейчас, Вам помогут разобраться в текущей ситуации, понять возможные риски, степень ответственности всех лиц и участников сделки. Не позволяйте аферистам богатеть за ваш счет!
Госдума приняла финальные поправки в закон о дольщиках :: Жилье :: РБК Недвижимость
Рассказываем, как власти планируют защитить дольщиков и контролировать застройщиков
Сергей Ермохин/ТАСС
Госдума приняла в окончательном чтении поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Законодатели и правительство внесли множество поправок в этот закон. Если к первому чтению документ составлял около 40 страниц, то после второго чтения увеличился почти в три раза. По мнению авторов законопроекта, поправки позволят защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков.
Закон также будет регулировать деятельность застройщиков в переходный период — от долевого к проектному финансированию.
Он регулирует банковское сопровождение сделок с новостройками, вводит механизм эскроу-счетов и страхование средств граждан на них, достройку проблемных объектов, запрещает иные формы привлечения средств граждан в строительство, вводит новые требования к застройщикам, а также наделяет Минстрой полномочиями контролировать стройки, пояснил «РБК-Недвижимости» один из авторов законопроекта, председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
Как защитят права дольщиков
Согласно поправкам, обязательное страхование вкладов распространяется на счета эскроу. Деньги дольщиков на спецсчетах будут защищены в размере до 10 млн руб. Для решения проблем обманутых дольщиков законом предусматривается предоставлять без торгов компенсационные земельные участки компаниям, которые будут достраивать проблемные объекты.
Теперь Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства получил полномочия по финансированию достройки объектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд. В том числе сопутствующая инженерная, транспортная и социальная инфраструктура будет возводиться за счет дополнительных средств из бюджета России и ее субъектов.
Закон запрещает привлечение средств граждан в долевое строительство через механизмы жилищных сертификатов и жилищно-строительные кооперативы. ЖСК смогут лишь создаваться в рамках процедуры банкротства застройщика для достройки проблемных объектов на землях, предоставленных государством или муниципалитетом.
Контроль застройщиков
С 1 июля 2019 года в России полностью откажутся от существующей системы привлечения денег граждан в строительство жилья.
Такой срок переходного периода от долевого строительства к проектному финансированию определил президент Владимир Путин.
Привлечение средств граждан будет возможно только через эскроу-счета, если договор участия в строительстве (ДДУ) в новом проекте с покупателем заключен после обозначенной даты, пояснил Николай Николаев.
Банковское сопровождение и эскроу-счета
С 1 июля 2018 года на всех застройщиков, получивших разрешение на строительство до указанной даты, распространяется обязательное банковское сопровождение сделок и расчетов. Девелоперы также уже сейчас смогут использовать эскроу-счета. Деньги с этих счетов застройщики будут получать после введения дома в эксплуатацию, говорится в законе.
Начиная с этой даты застройщики должны открывать банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены. Согласно поправкам, банк сможет контролировать и отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств застройщика.
Девелоперы смогут возводить жилые дома по нескольким разрешениям на строительство в рамках проектов комплексного развития территории, но при условии, что на каждое разрешение на строительство будет открыт отдельный банковский счет. Застройщикам позволяется привлекать целевые небанковские займы от основного общества в размере до 20% от проектной стоимости строительства по ставке не более 2 п. п. выше ключевой ставки Банка России, отмечается в документе.
Госконтроль
Закон вводит солидарную ответственность владельцев (бенефициаров) девелопера за причиненный гражданам ущерб. Правительство России должно выработать обязательные требований к организации и проведению государственного контроля в области долевого строительства. Минстрой России наделяется полномочиями по снятию и назначению на должности руководителей контролирующих органов.
Единая информационная система
Предусматривается создание единой информационной системы жилищного строительства на базе Дом.рф. Девелоперы будут обязаны размещать в системе информацию, указанную в данном федеральном законе. Там должны быть размещены все правоустанавливающие документы на земельный участок, собственниках компании, разрешения на строительство жилых домов и иных объектов недвижимости.
Госорганы обязаны размещать в этой системе сведения о зарегистрированных ДДУ, финансовой устойчивости застройщика и т. д.
, а органы госконтроля — сведения о выявленных нарушениях, результаты проверок, административных и иных нарушениях застройщиков, информацию об их устранении, данные о взносах в компенсационный и другую информацию.
По мнению авторов законопроекта, это позволит сделать механизм строительства абсолютно контролируемым и прозрачным.
Проблемы дольщиков
«Всего в стране у нас свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб. Это огромные средства, и далеко не всегда они эффективно используются застройщиками», — сказал Владимир Путин во время прямой линии.
Число проблемных домов, где сейчас остановлено строительство, в России растет. «Если на 1 января 2018 года было 836 таких объектов, или 1101 дом, то сейчас уже 842 объекта, или 1261 дом.
В данных жилых комплексах заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших.
Рост происходит несмотря на то, что часть домов достраивается: с начала года введено 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры.
Контроль за целевым использованием застройщиками денег дольщиков повысят
Законопроектом предлагается предусмотреть порядок
определения размера платежей, подлежащих осуществлению по каждому проекту
строительства, реализуемому на основании договора об освоении территории для
жилищного строительства, договора о развитии застроенной территории либо
договора о комплексном освоении территории (в случае если строительство
объектов недвижимости по таким договорам осуществляется с привлечением средств
дольщиков). Так, в соответствии с инициативой, размер платежей с расчетного
счета застройщика по каждому проекту строительства, проводимому на основании перечисленных
договоров, устанавливается застройщиком самостоятельно, исходя из расчетного
суммарного объема денежных средств, подлежащих уплате по соответствующему
договору, пропорционально планируемой стоимости каждого проекта строительства. Таким образом, застройщик будет пропорционально распределять по всем домам затраты при освоении территории, и это даст возможность снизить риски по незавершению строительства.
Ожидается, что внесение этих изменений позволит усилить
контроль за целевым использованием застройщиками денежных средств участников
долевого строительства и соответственно повысить гарантии защиты прав
участников долевого строительства.
Кроме того, планируется дополнить ФЗ «О несостоятельности
(банкротстве)» новой статьей, устанавливающей особенности банкротства жилищно-строительных
кооперативов (ЖСК).
Так, члены ЖСК, являющиеся членами его правления или
членами его контрольно-ревизионного органа, либо член ЖСК, являющийся его
единоличным исполнительным органом, несут солидарно субсидиарную
ответственность в пределах сумм паев, подлежащих возврату или возвращенных при
прекращении членства в ЖСК, если признаки банкротства ЖСК возникли в результате действий или бездействия этих лиц. Также, согласно проекту, исключается
возможность погашения требований участников строительства, являющихся членами
ЖСК, путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному
или иному потребительскому кооперативу.
В свою очередь, солидарную ответственность бенефициаров застройщика за убытки, причиненные по их вине участникам долевого строительства, предлагается заменить на субсидиарную.
Председатель Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев заявил, что документ необходимо будет
существенно доработать ко второму чтению.
«На наш взгляд необходимо доработать
прежде всего большой блок вопросов, которые сейчас мешают застройщикам плавно
перейти на новую систему финансирования жилищного строительства, — это вопросы,
связанные с определением взаимоотношений с банками, с уточнением понятия
целевого займа, кто его может предоставлять, и, конечно, вопросы, учитывающие
интересы дольщиков», — сказал он.
В частности, законопроект пока не содержит положений,
направленных на решение вопроса, связанного с приобретением по договорам
долевого участия нежилой недвижимости.
Член Комитета по энергетике Александр Якубовский,
возглавляющий рабочую группу Президиума Генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков, отметил, что в правовом регулировании деятельности
застройщиков остается много нерешенных вопросов. «И наша первоочередная задача – обеспечить их тщательную проработку. Уже сейчас, благодаря совместно
проделанной работе Правительства и ГД, успешно реализованы важнейшие изменения
в сфере долевого строительства», — подчеркнул он.
Кабмин хочет заменить солидарную ответственность бенефициаров застройщика на субсидиарную
Правительство внесло в Госдуму законопроект № 581453-7, которым предлагается дополнить п. 6, 7, 8 ч. 1 ст. 18 Закона об участии в долевом строительстве. Изменения позволят усилить контроль за использованием застройщиками денежных средств участников долевого строительства.
Предполагается, что застройщик будет устанавливать размер платежей по каждому проекту строительства, исходя из расчетного суммарного объема денежных средств, подлежащих уплате по договору, пропорционально планируемой стоимости таких проектов.
При этом речь идет о проектах, которые реализуются на основании договоров об освоении территории в целях строительства стандартного жилья и о развитии застроенной территории.
Также поправками в ч. 4 ст. 23.2 закона предлагается предусмотреть, что бенефициарный владелец, имеющий возможность определять действия застройщика, будет нести субсидиарную, а не солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные участникам долевого строительства.
Кроме того, предлагается дополнить Закон о несостоятельности новой ст. 201.15.4 об особенностях банкротства жилищно-строительных кооперативов.
Ею предусматривается, что члены правления ЖСК и их контрольно-ревизионных органов, а также единоличные исполнительные органы кооператива несут солидарно субсидиарную ответственность в пределах сумм паев, подлежащих возврату или возвращенных при прекращении членства в ЖСК.
Такая ответственность будет распространяться на них в случае, если признаки банкротства кооперативов возникли по их вине. При этом виновными указанные лица будут признаваться, если их решения или действия не соответствовали принципам добросовестности и разумности, установленным гражданским законодательством, уставом ЖСК и обычаями.
При этом проектом предполагается, что установленный ст. 201.10 Закона о банкротстве порядок погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства не будет распространяться на членов жилищно-строительного кооператива.
Комментируя законопроект, заместитель руководителя практики «Межевание, кадастр, регистрация» «Содружества земельных юристов» Элита Закиян пояснила, что предложенные поправки обусловлены обстоятельствами, связанными с банкротством крупных застройщиков, в связи с чем в настоящее время идут судебные разбирательства с большим количеством дольщиков. По ее словам, поправки разработаны с учетом позиций банков и застройщиков, о которых сообщалось Минстрою.
«Основные изменения направлены на контроль за использованием по целевому назначению денежных средств дольщиков. Ранее закон не предусматривал, каким образом определяется сумма, подлежащая выплате подрядным организациям из средств дольщиков и ЖСК», – отметила юрист.
Элита Закиян подчеркнула, что в Законе о несостоятельности давно необходимо выделить отдельную норму о признании несостоятельными ЖСК с учетом особенностей таких организаций. Вместе с тем она заключила, что пока сложно в полной мере оценить перспективность законопроекта, так как он, очевидно, будет существенно доработан.
Юрист КА «Делькредере» Алексей Слащилин акцентировал внимание на том, что законопроект предусматривает замену солидарной ответственности бенефициаров застройщиков на субсидиарную.
Он напомнил, что норма о солидарной ответственности была введена Федеральным законом от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ. В пояснительной записке к законопроекту указывалось, что норма вводится во исполнение Поручения Президента от 5 ноября 2017 г. № Пр-2261.
Поручением предписывалось представить предложения по возложению ответственности за убытки дольщиков на бенефициаров застройщика. При этом форма такой ответственности не уточнялась.
Солидарная ответственность предусматривалась в первом проекте закона № 175-ФЗ, который был внесен в Думу. Но в пояснительной записке не объяснялось, почему выбрана именно такая форма ответственности.
«В результате в Закон об участии в долевом строительстве была включена норма именно о солидарной ответственности бенефициаров, – продолжил юрист. – Это вызвало критику в юридическом сообществе.
Дело в том, что при солидарной ответственности истец имеет право обратиться с требованием к любому должнику (ст. 323 ГК РФ).
Следовательно, на данный момент дольщик вправе обратиться с иском о взыскании убытков напрямую к бенефициару, даже не предъявляя требование к застройщику».
По словам Алексея Слащилина, на первый взгляд, этот порядок введен для наилучшей защиты прав дольщиков. Однако в действительности минусов у солидарной ответственности бенефициаров больше, чем плюсов.
Во-первых, солидарная ответственность делает возможной ситуацию, когда дольщики будут обращаться с иском к бенефициарам даже в случае, когда у застройщика есть средства для возмещения убытков. Это не создает для контролирующих лиц стимулов аккумулировать активы в компаниях-застройщиках.
Напротив, по словам юриста, такие стимулы создает субсидиарная ответственность, поскольку если у застройщика достаточно имущества для удовлетворения требований дольщиков, имущество бенефициара не подвергнется взысканию.
При этом исполнить решение о взыскании средств с юридического лица, как правило, проще, чем с физического лица.
Во-вторых, действующая ч. 4 ст. 23.2 Закона об участии в долевом строительстве вступает в противоречие с Законом о банкротстве.
При признании застройщика банкротом его контролирующие лица могут быть привлечены к ответственности субсидиарно, если имущества застройщика не хватит для удовлетворения требований кредиторов.
Как отметил Алексей Слащилин, неочевидно при этом, каким образом в таком случае должны удовлетворяться требования дольщиков к бенефициарам о возмещении убытков – солидарно или субсидиарно с должником?
В-третьих, солидарная ответственность бенефициаров предоставляет дополнительные преимущества дольщикам по сравнению с другими кредиторами застройщика. При солидарной ответственности дольщики могут взыскивать всю сумму убытков с бенефициара без обращения к застройщику.
Дольщикам выгодно воспользоваться этим правом при банкротстве застройщика: в таком случае их требования будут удовлетворяться вне дела о банкротстве, то есть быстрее и в полном объеме.
Следовательно, иные кредиторы застройщика при привлечении бенефициаров к солидарной ответственности в деле о банкротстве не смогут рассчитывать на сумму, которую в отдельном процессе взыскал с бенефициара дольщик.
По мнению Алексея Слащилина, такие преимущества при удовлетворении денежных требований дольщиков по сравнению с денежными требованиями других кредиторов, например требованиями о взыскании заработной платы, кажутся необоснованными. Особенно учитывая, что Закон о банкротстве предусматривает специальный привилегированный порядок удовлетворения требований дольщиков о передаче недвижимого имущества.
Наконец, в-четвертых, основное затруднение при привлечении бенефициаров к ответственности за причинение убытков дольщикам состоит в необходимости доказывать причинно-следственную связь и вину бенефициара. Эта сложность не зависит от формы ответственности бенефициара.
«Таким образом, действующая редакция ч. 4 ст. 23.2 Закона об участии в долевом строительстве вызывает оправданную критику. Замена солидарной ответственности контролирующих застройщика лиц на субсидиарную обоснованна», – заключил Алексей Слащилин.
Бенефициаров застройщиков позволили привлекать к ответственности
Лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика, в том числе возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика, несет солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине гражданам — участникам долевого строительства.
Об этом теперь сказано в новой ч. 4 ст. 23.2 Закона № от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Причем сведения о своих бенефициарных владельцах (СНИЛС и ИНН) застройщик теперь обязан включить в проектную декларацию. Такое требование введено новым п. 3.1 ч. 1 ст. 20 того же закона.
Данная мера является только одной из усиливающих ответственность застройщиков.
Среди других нововведений:
1) застройщик обязан соблюдать требования к нормативам финансовой устойчивости, которые установит Правительство РФ. В противном случае он не вправе привлекать средства участников долевого строительства;
- 2) расширен состав информации, которую застройщик обязан раскрывать в единой информационной системе жилищного строительства, за счет включения в нее следующих сведений:
— схема планировочной организации земельного участка,
— расчет размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика;
— сведения о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротств
— извещение о начале строительства или реконструкции;
— сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета. - 3) застройщик вправе привлекать средства дольщиков для строительства по нескольким разрешениям на строительство при условии, что эти средства размещаются на счетах эскроу;
- 4) застройщик вправе продавать нежилые помещения и машино-места в многоквартирном доме только с момента выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Кроме того, банкам предоставлены полномочия временно блокировать операции по расчетному счету застройщика или вовсе отказывать в их проведении операции в определенных случаях. Например, если застройщик пытается перевести подрядчикам авансом сумму, превышающую 30 процентов стоимости строительства дома.
С 1 июля 2019 года все денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве будут вноситься на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»
Дольщик вправе взыскать убытки с контролирующего лица застройщика
Екатерина Спирина, юрист
03 июля 2018 года на официальном интернет-портале правовой информации опубликован Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
- Принятые в третьем чтении 21 июня 2018 года изменения направлены на усиление контроля за деятельностью застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
- Одним из наиболее заметных и важных нововведений, предусмотренных Законом, можно считать положение о солидарной ответственности лиц, имеющих фактическую возможность определять действия застройщика, за убытки причиненные участникам долевого строительства.
- Учитывая специфику правовой природы солидарной ответственности, законодатель предоставил гражданину – участнику долевого строительства право требовать возмещения понесенных им убытков как от застройщика и контролирующих лиц совместно, так и от любого из них в отдельности.
- При этом закон устанавливает ряд условий, при которых гражданин — участник долевого строительства может взыскать убытки с контролирующего лица.
Во-первых, необходимо подтвердить статус контролирующего лица, т.е. доказать, что лицо, в том числе бенефициарный владелец, имело фактическую возможность определять действия застройщика, в частности, возможность давать указания лицу, осуществляющему функции единоличного исполнительного органа, или члену коллегиальных органов управления застройщика.
- Во-вторых, заявленные к возмещению убытки должны быть следствием виновных действий.
- Безусловно, рассматриваемое нововведение является дополнительной гарантией интересов граждан, участвующих в процессе долевого строительства, и направлено на пресечение злоупотреблений со стороны лиц, использующих юридическое лицо как оболочку для осуществления незаконной деятельности.
- Важно отметить, однако, что еще на этапе рассмотрения проект получил неоднозначную оценку среди членов юридического сообщества.
Одна группа юристов оценивала проект положительно, поскольку данные изменения могут простимулировать повышение интереса к сфере долевого строительства. В качестве аргумента приводились положения ст. 10 ГК РФ.
Исходя из толкования обозначенной статьи, руководитель юридического лица обязан действовать добросовестно не только по отношению к возглавляемой им компании, но и по отношению к ее контрагентам.
В этой связи, возложение ответственности на контролирующее лицо за несоблюдение принципа добросовестности представляется справедливым.
Вторая группа высказывала прямо противоположную позицию, указав, что поправки противоречат положениям Гражданского кодекса об ответственности юридических лиц.
Так, по мнению ряда юристов, введение солидарной ответственности контролирующего лица за убытки, причинённые деятельностью организации, ставит под сомнение саму сущность юридического лица как самостоятельного субъекта гражданских правоотношений, поскольку контролирующее лицо по характеру ответственности фактически приравнивается к статусу индивидуального предпринимателя.
Принимая во внимание положения действующего законодательства, представляется, что обе позиции обоснованы и имеют право на существование. Возможно, если бы законодатель не отходил от принципа субсидиарной ответственности контролирующих лиц, то данный законопроект был бы принят более единодушно.
В заключение необходимо отметить, что, принятые поправки о солидарной ответственности контролирующих застройщика лиц вступили в силу с 01 июля 2018 года.
Юридическая компания ПРИОРИТЕТ готова предложить свои услуги по взысканию солидарной ответственности с контролирующих застройщика лиц
Дольщиков защитят от недостроя
Бенефициары компаний-застройщиков будут отвечать собственным имуществом за срыв сроков возведения домов, в которые вложены средства дольщиков.
При этом финансовое состояние застройщиков и их деятельность будут контролировать не только надзорные органы, но и Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (Фонд защиты прав дольщиков).
В случае нарушений он сможет инициировать приостановление регистрации новых договоров долевого участия (ДДУ) по проблемным объектам. Соответствующий законопроект намерен сегодня поддержать в первом чтении комитет Госдумы по собственности.
Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям планирует в четверг рекомендовать к принятию документы, направленные на защиту прав участников долевого строительства. Они были разработаны менее чем за месяц после соответствующего поручения президента.
Авторами выступила группа депутатов во главе со спикером нижней палаты Вячеславом Володиным. Инициативу уже поддержал Минстрой.
Предлагается внести поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» и в Кодекс об административной ответственности.
— Мы начинаем переход от модели, когда деньги граждан аккумулируются застройщиком, к модели, когда они будут поступать на специальные банковские счета, и покупка квартиры на начальном этапе строительства будет так же безопасна, как банковский депозит. Мы делаем систему прозрачной и понятной. Этот переход должен осуществиться постепенно, в течение трех лет, с 2018 по 2021 год, — рассказал «Известиям» глава комитета Николай Николаев.
Главное нововведение в том, что Фонд защиты прав дольщиков вместе с органами исполнительной власти будет контролировать финансовое состояние и деятельность застройщика в течение всего периода строительства дома.
— Ежегодно заключается более 700 тыс. ДДУ. Минстрой официально оценивает так называемую токсичность долевого участия в 7%. То есть сегодня у нас действует система, которая гарантированно дает 50 тыс. обманутых дольщиков в год, — отметил Николай Николаев. По его словам, новый механизм сведет эту цифру к нулю.
Информация о всех строящихся объектах будет стекаться в единую информационную систему, которая начала работать с 1 января 2018 года. Вносить данные будут контролирующие органы, Росреестр, органы Госстройнадзора субъектов, фонд и сами застройщики.
За непредоставление информации устанавливается ответственность: для должностных лиц штраф от 30 тыс. рублей до дисквалификации до трех лет, для юридических — штраф от 200 тыс. до 700 тыс. рублей.
Аналогичное наказание грозит тем, кто необоснованно выдал заключение о соответствии застройщика и проектной документации требованиям законодательства.
— Информационная система направлена не только на защиту будущих дольщиков, но и на тех, кто уже оказался обманутым. В нее должны попасть все объекты жилищного строительства, как будущие, так и текущие — все, которые находятся между получением разрешения на строительство и сдачей в эксплуатацию, — пояснил Николай Николаев.
До конца года неустойки не видать
Для поддержки застройщиков правительство приняло решение не начислять до конца 2020 года неустойки, гарантированные дольщикам законом,— за неисполнение девелоперами своих обязательств в рамках договоров долевого участия (ДДУ).
В течение этого времени также не будет пополняться реестр проблемных объектов.
Девелоперы инициативу в целом приветствуют, хотя некоторые из них отмечают, что меры в большей степени направлены на спасение тех застройщиков, у которых проблемы уже возникли.
Правительство постановлением №423 от 2 апреля до конца 2020 года освободило застройщиков от ряда штрафных санкций. Так, объекты, срок строительства которых нарушен более чем на полгода (если нарушение возникло после 3 апреля), не будут включаться в реестр проблемных, но окажутся в нем в 2021 году, если отставание не будет сокращено.
До этого власти не смогут обращаться в суд с заявлением о приостановке деятельности застройщика, связанной с привлечением средств дольщиков. Финансовая ответственность перед самими дольщиками будет заморожена — до 1 января не будет начисляться неустойка за неисполнение обязательств по ДДУ.
По требованиям, предъявленным до 3 апреля, отсрочка продлится до 2021 года.
В Минстрое поясняют, что в нынешних условиях ожидают увеличения сроков завершения строительства, что может грозить дестабилизацией финансового положения застройщиков, признавая, впрочем, что с точки зрения дисциплины и ответственности девелоперов «шаг рискованный».
Сами застройщики в целом приветствуют решение Белого дома. Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая полагает, что это позволит девелоперам, нарушившим сроки ввода, все-таки достроить жилье, а не направлять ресурсы на выплату неустоек.
«По сути, продление срока сдачи на девять месяцев — это лояльная рассрочка»,— говорит она. Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко полагает, что меры направлены на случаи, когда у застройщиков уже начались проблемы.
Для поддержки отрасли в целом он предлагает внедрять механизм дистанционной покупки жилья с применением льготных ипотечных программ и оперативный перевод строек на проектное финансирование.
Также отрасль ждет включения ее в список наиболее пострадавших и стратегических отраслей, как в Италии и Германии,— это «даст понять, что финансирование строительства и возведение объектов не прекратятся», говорит господин Алексеенко.
Читать далее
https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw
Юрист Forward Legal Вероника Решетникова отмечает, что освобождение застройщиков от штрафов лишает дольщиков до конца года гарантий, но закону не противоречит — у правительства на 2020 год появились дополнительные полномочия. Глава департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова добавляет, что эти меры «скорее связаны с соблюдением баланса интересов застройщиков и дольщиков».
Руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор полагает, что подход не должен обострить ситуацию с обманутыми дольщиками: «Законодательство в большей степени отрегулировано, проблемные объекты посчитаны, и по ним ведутся работы».
Отметим, сейчас объем долгостроя — более 3 тыс. домов общей площадью 17,7 млн кв. м — это 17,5% от площади всего строящегося жилья (100,7 млн кв. м). В 2017 году сообщалось о 86 тыс. обманутых дольщиков, в 2018 году — 200 тыс., а по итогам 2019 года — 133 тыс.
Такая динамика, поясняет господин Моор, связана с большей достоверностью информации — «раньше ее просто замалчивали, но после создания фондов защиты прав дольщиков появляются реальные цифры».
Впрочем, свой острожный прогноз дал и вице-премьер Марат Хуснуллин: количество обманутых дольщиков в этом году может увеличиться из-за продолжающегося перехода на проектное финансирование и возможной остановки строек.
Евгения Крючкова, Елизавета Макарова
Депутаты поддержали ужесточение контроля в долевом строительстве
Думский комитет по природным ресурсам рекомендовал коллегам из нижней палаты одобрить законопроект, который увеличит ответственность за нарушения при строительстве с участием ДДУ. Так, например, если словосочетание «специализированный застройщик» используется незаконным образом, юрлицам можно следует назначать штраф 500-700 тыс. рублей.
Также предлагается ввести штраф за необоснованные выдачу или отказ в выдаче решения о соответствии законным правилам девелопера и проектной документации. Размер этого штрафа – от 50 до 100 тыс. рублей.
Должным лицам придется выплатить 30 тыс. рублей, а юридическим – 200 тыс. рублей за отказ предоставить информацию в ЕИС. Многократные нарушители этого правила будут наказываться строже: первым придется выплатить до 100 тыс. рублей (вариант – дисквалификация на 1-3 года), для вторых штраф составит 300 тыс. рублей.
Саратовские дольщики обратились к Путину с крыши недостроя
Одновременно депутаты хотят возложить обязанность контролировать долевое строительство только лишь на региональные отделы государственного стройнадзора. Также возможно специальное создание отдельного контролирующего органа.
Документ определяет компетенцию органов государственно власти, ответственных за возбуждение и рассмотрение дел о данных правонарушениях. В отношении должностных лиц федерального или регионального органа исполнительной власти такие дела будут возбуждаться прокурором и рассматриваться судьями, в отношении юридических лиц и их должностных лиц – контролирующими органами.
Одновременно Минстрой наделяется полномочиями согласовывать назначения на должность и увольнять руководителей органов, контролирующих долевое строительство.
Региональные органы власти обязываются вносить в единую информационную систему жилищного строительства информацию о выданных разрешениях на строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, строительство которых осуществляется с привлечением денег покупателей.
Власти собираются забыть словосочетание «обманутые дольщики»
Защита дольщиков
Соблюдение застройщиками требований закона будет Фонд защиты прав дольщиков.
В частности, он будет уведомлять контролирующие органы и органы регистрации прав на недвижимое имущество о несоответствии застройщика требованиям законодательства о долевом строительстве.
В случае получения такого уведомления регистрация договора участия в долевом строительстве будет невозможна до исправления таких несоответствий.
Также депутаты отметили необходимость дополнительного обоснования предложенного разработчиками внесудебного порядка приостановления деятельности застройщика по привлечению денежных средств дольщиков на основании выявленного Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства его несоответствия обязательным требованиям. При этом должен быть определен порядок оспаривания застройщиком действий этого фонда по приостановлению данной деятельности.
Госдума поддержала во втором чтении ужесточение контроля над средствами дольщиков
МОСКВА, 18 декабря. /ТАСС/. Госдума приняла во втором чтении законопроект, усиливающий контроль над использованием застройщиками денежных средств участников долевого строительства. Законопроект инициирован правительством РФ.
С 1 июля 2019 г. все российские застройщики, привлекающие средства граждан, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов [такая возможность появилась с 1 июля 2018 года].
По этой схеме дольщики передают средства не девелоперу, а банку, который замораживает деньги до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта.
Финансировать проекты застройщики будут с помощью банковских кредитов.
Законопроект уточняет правила привлечения средств дольщиков в проекты, которые подразумевают строительство не одного конкретного дома, а комплексное развитие территорий.
Предлагаемые нормы означают, что застройщик будет пропорционально распределять по всем домам затраты при освоении территории, это даст возможность снизить риски по незавершению строительства, пояснил ранее на заседании профильного комитета Госдумы замминистра строительства РФ Никита Стасишин.
Помимо этого, устанавливаются особенности банкротства жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Законопроектом предлагается запретить создавать новые ЖСК из числа членов прежнего кооператива, чтобы подать на банкротство первичной организации. Солидарная ответственность бенефициаров застройщика за убытки, причиненные по их вине участникам долевого строительства, заменяется на субсидиарную.
В пояснительной записке к законопроекту говорится, что действующая сейчас солидарная ответственность увеличила риски криминализации отрасли.
Поправки ко второму чтению
Поправками ко второму чтению предлагается снизить требования к опыту застройщиков жилья с 10 до 5 тыс. кв. м реализованных проектов, чтобы мелкие региональные строительные компании не потеряли право привлекать средства дольщиков на эскроу-счета. Также документом предлагается отменить требование о контроле банком средств на спецсчете застройщика после сдачи дома в эксплуатацию.
Кроме того, ужесточается порядок проверок в области долевого строительства — исключается механизм плановых проверок застройщиков, чтобы недобросовестные компании не подгоняли результаты работы к очередному визиту органов государственного надзора.
А основания для внеплановых проверок, наоборот, расширяются. Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства наделяется правом проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков с целью своевременного выявления неплатежеспособности.
Ко второму чтению депутаты дополнили законопроект нормой о защите дольщиков нежилых помещений при банкротстве застройщика. Отдельный пакет поправок касается упрощения финансирования Фонда дольщиков для достройки проблемных объектов долевого строительства.
Фонду дольщиков дается возможность сформировать дочернюю компанию-застройщика для того, чтобы те средства, которые закладываются в бюджет для достройки, имели инструментарий для использования, указал ранее глава комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
При этом фиксируется, что эта компания, также как и Фонд, будет подконтрольна Счетной палате, добавил парламентарий.
По мнению Николаева, принятие законопроекта не приведет к росту цен на жилье. «Каждый раз, когда происходит определенное ужесточение законодательства в отношении застройщиков, аналитики строительного рынка говорят о повышении стоимости жилья на 20-30%.
Мы просчитывали эти риски, и подобные прогнозы не оправдываются, повышения цен не происходит.
Более того, я думаю, что, когда мы добьемся в конце концов введения надежного, понятного, прозрачного механизма строительства жилья, в проекты будут охотнее вкладывать средства», — заявил Николаев.