Госдума приняла в третьем чтении закон, который упрощает взыскание земель сельскохозяйственного назначения при их использовании в качестве банковского залога.
Согласно действующему законодательству, не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ. Также фермерам предоставляется время для реализации произведенной или переработанной сельскохозяйственной продукции.
Данное положение приводило к тому, что сельхозземли были отнесены к обеспечению II категории качества, то есть залогу, на который можно наложить взыскание в пределах 270 календарных дней.
Низкая ликвидность и длительность срока обращения взыскания препятствовали практике использования земли сельскохозяйственного назначения в качестве банковского залога.
Согласно принятому закону, при вынесении решения о взыскании сельхозземель суд должен указать меры по обеспечению интересов производителя с/х продукции. В решении суда должны быть указаны условия использования земельного участка с учетом сезонности, а также возможности получения доходов сельскохозяйственным производителем по окончании сельхозработ.
Исключается возможность отсрочки судом на срок до одного года реализации заложенного земельного участка при обращении на него взыскания. Кроме того, устанавливается, что залоговая стоимость земельного участка по соглашению залогодателя с залогодержателем может быть определена исходя из его кадастровой стоимости без проведения оценки рыночной стоимости.
Закон вступает в силу через 10 дней после его официального опубликования.
Как сообщалось, по данным Росреестра, на которые ссылается компания BEFL, на 1 января 2018 года площадь земель сельхозназначения в РФ составляла 383,2 млн га, из которых 51,6% — сельхозугодья (197,8 млн га). Этот показатель в последние годы практически не меняется. В то же время площадь сельхозземель в собственности юридических лиц за 2016-2017 годы увеличилась на 6%, с 2012 года рост составил 38%.
Согласно рейтингу BEFL, в РФ 56 крупных агрокомпаний контролируют 13,5 млн га сельхозземель (по данным на май 2019 года), что на 500 тыс. га превышает показатель 2018 года. При этом 44 компании контролируют по более 100 тыс. га сельхозугодий, 12 компаний — по около 100 тыс. га.
Особенностью прошлого года стало то, что впервые за последние пять лет сменился лидер рейтинга. Первое место занял «Мираторг», земельный банк которого составил около 1 млн га (676 тыс. га на май 2018 года). Он сместил «Продимекс» (с учетом земельных активов «Агрокультуры»), земельный банк которого вырос до 865 тыс. га с 790 тыс. га.
Третье место сохранила ГК «Русагро», которая сократила свои площади на 25 тыс. га, до 650 тыс. га, что объясняется оптимизацией земельных активов и продажей неэффективных земель.
В рейтинге не учитывается планируемое получение группой земельных активов в результате поглощения холдинга «Солнечные продукты», которое должно завершиться в 2019 году.
Источник
В госдуму поступил законопроект, упрощающий кредитование под залог сельхозземель — новости 33
Глава Правительства РФ также подписал ряд решений и поручений по итогам совещания о ходе сезонных сельскохозяйственных работ
Премьер-министр Дмитрий Медведев подписал распоряжение о внесении в Государственную Думу законопроекта «О внесении изменений в федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», упрощающего кредитование под залог сельхозземель. Документ, подписанный 30 сентября, опубликован на сайте Правительства РФ.
Законопроект подготовлен Министерством сельского хозяйства РФ. «Цель законопроекта – повысить привлекательность земельных участков сельскохозяйственного назначения в качестве предмета залога», – сообщается на сайте Кабмина РФ.
- Отмечается, что в настоящее время широкому применению этого механизма препятствуют низкая ликвидность и длительность срока обращения взыскания на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
- Законопроектом предлагается предусмотреть возможность удовлетворения требований залогодержателя во внесудебном порядке, исключить запрет на обращение взыскания на земельный участок до истечения периода сельскохозяйственных работ (с сохранением права на уборку урожая за залогодателем) и исключить возможность отсрочки судом реализации заложенного участка на срок до года.
- Поправки также позволят сократить сроки обращения взыскания на земельные участки, что поможет кредитным организациям относить земли сельхозназначения к обеспечению второй категории качества ликвидного залога, права на который могут быть реализованы в срок не более 270 календарных дней со дня возникновения основания для взыскания.
- Медведев также подписал ряд решений и поручений по итогам совещания о ходе сезонных сельскохозяйственных работ, которое прошло в Адыгее 22 сентября.
- Так, решено признать целесообразным «сохранение объема финансирования в 2018 году государственной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2013–2020 годы не ниже уровня государственной поддержки агропромышленного комплекса в 2017 году».
- Кроме того, считается целесообразным предусмотреть выделение средств федерального бюджета на реализацию мероприятий по субсидированию затрат производителей сельскохозяйственной техники и субсидированию российским банкам возмещения недополученных ими доходов по льготным кредитам, выданным организациям АПК.
Премьер-министр поручил Минсельхозу и Минэкономразвития РФ совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти, а также с участием отраслевых союзов (ассоциаций) разработать меры по расширению экспорта сахара и побочной продукции сахарного производства. О результатах выполнения поручения необходимо доложить в Правительство РФ до 5 декабря 2017 года.
Помимо этого, Минсельхозу, Минфину, Минэкономразвития и Минпромторгу РФ с участием отраслевых союзов (ассоциаций) поручено до 27 ноября 2017 года представить в Правительство РФ предложения по стимулированию развития глубокой переработки зерна.
Премьер-министр также поручил Минсельхозу РФ доработать законопроект об органической продукции и представить его в Кабмин РФ до 14 ноября 2017 года. При этом необходимо разработать меры по стимулированию рынка органической продукции в России и доложить о результатах до 15 декабря 2017 года.
В России отсутствует законодательное определение органической продукции и нормативов ее производства и оборота. Законодательное поле для развития этого рынка прорабатывается уже несколько лет.
О перспективности и важности этого направления уже говорил Президент РФ Владимир Путин.
По его словам, важно сделать такую продукцию доступной, работать над ценами, а для этого нужно создавать условия для развития подобного вида деятельности.
Партия «Единая Россия» считает решение проблем аграрного сектора, повышение его конкурентоспособности на мировом рынке, социальное развитие села – стратегической целью политики государства.
Сегодня обеспечение внутреннего рынка страны качественным и доступным для населения продовольствием и существенное усиление позиций России на мировых рынках – это только первый, хотя и очень важный шаг в будущее.
В Программе Партии подчеркивается важность разработки и внедрения механизмов поддержки приоритетных инвестиционных проектов в АПК, а также обеспечение своевременного доведения средств господдержки до сельхозпроизводителей. Еще одно направление поддержки – обеспечение технической модернизации отечественного сельхозпроизводства и расширение возможности агролизинга.
Особенности обращения взыскания на земельный участок по обязательствам должника
Земля выступает не только как вещь, участвующая в гражданском обороте, или природный ресурс, используемый для жизни и деятельности граждан и организаций (ст. 9 Конституции Российской Федерации), но и как объект права, на который может быть обращено взыскание по обязательствам его собственника.
- Товарно-денежные отношения, культивируемые в России с начала 90-х годов XX века, привели к тому, что земля стала не только объектом купли-продажи, но и вещью, которой собственник отвечает по своим обязательствам (долгам).
- Однако, несмотря на то что земля уже более 25 лет широко участвует в гражданском обороте, процедура обращения взыскания на данный объект права требует существенных коррективов.
- Реализация процедуры обращения взыскания на земельный участок в рамках исполнительного производства существенным образом отличается от процедуры обращения взыскания на иное имущество.
- Это обусловлено тем, что:
- во-первых, сама процедура обращения взыскания требует особого судебного санкционирования (ст. 278 ГК РФ), чего не требуют абсолютное большинство иных объектов права, на которые обращается взыскание;
- во-вторых, в рамках реализации данной процедуры суду, судебному приставу-исполнителю, взыскателю необходимо учитывать положения множества нормативных актов, определяющих особенности обращения взыскания на земельные участки в зависимости от их тех или иных свойств (Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и т.д.). При этом те или иные особенности будут влиять как на возможность (не возможность) обращения взыскания в принципе, так и на способ реализации указанного имущества;
- в-третьих, отсутствие руководящих разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по многим вопросам, связанным с процессом обращения взыскания на земельный участок, привело к формированию обширной и крайне противоречивой региональной судебной практики, в рамках которой по одному и тому же вопросу суды принимают противоположные решения .
———————————
Как еще в 2011 году отмечали Киргизова Т.Н. и Шкляр И.Л. (Проблемы обращения взыскания на земельные участки по долгам их собственников // Банковское право. 2011. N 3. С. 2 — 6), «…несмотря на достаточно долгое существование указанной нормы (имеется в виду ст.
278 ГК РФ), стабильная практика по обращению взыскания на земельные участки по обязательствам его собственников в рамках исполнительного производства пока не выработана, а имеющаяся — порой противоречива…».
Следует особо подчеркнуть, что с 2011 года, когда собственно и была высказана изложенная позиция, по настоящее время существенных изменений по этому вопросу так и не произошло.
Вопрос обостряется еще и тем, что данная тема, крайне важная, но крайне неоднозначная, не нашла широкой разработки в научных публикациях. Отдельных работ, посвященных данному вопросу, почти нет; а более общие работы, посвященные процессу принудительного исполнения как таковому (или отдельным его элементам), касаются данного вопроса лишь вскользь.
Мы постараемся рассмотреть обозначенный вопрос в первую очередь с точки зрения практического применения имеющегося нормативного и правоприменительного материала и на их основании выработать те позиции, которые могут быть использованы в процессе принудительного исполнения исполнительных документов как сторонами исполнительного производства, так и органами принудительного исполнения.
I. Порядок обращения взыскания на земельный участок
Как уже было указано, главной особенностью процедуры обращения взыскания на земельный участок является необходимость ее судебного санкционирования.
Согласно ст. 278 ГК РФ, п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника в рамках исполнительного производства допускается только на основании судебного акта.
Под таким судебным актом понимается отдельное судебное решение, которым суд обращает взыскание на индивидуально-определенный земельный участок, принадлежащий должнику .
———————————
Резолютивная часть такого судебного акта, как правило, должна содержать формулировку: «…обратить взыскание на земельный участок…»
Копия судебного акта об обращении взыскания на земельный участок является одним из необходимых документов, представляемых судебным приставом-исполнителем при передаче арестованного имущества на реализацию, без которого Росимущество не имеет возможности начать проведение соответствующих торгов (п. 1.2 письма ФССП России N 00145/17/61359-ДА, Росимущества N ДП-12/26251 от 05.07.2017 «О перечне документов»).
О внесении в госдуму законопроекта о совершенствовании механизма залога земель сельскохозяйственного назначения
3 октября 2017 07:50
Распоряжение от 30 сентября 2017 года №2114-р. Нормы действующей редакции Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не создают для кредитных организаций заинтересованности в использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в качестве предмета залога.
В целях совершенствования института залога земель сельскохозяйственного назначения законопроектом предлагается предусмотреть возможность удовлетворения требований залогодержателя во внесудебном порядке, если предметом залога (ипотеки) является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и на котором отсутствуют здание, строение, сооружение. Цель предлагаемых законодательных новелл – повысить привлекательность земельных участков сельскохозяйственного назначения в качестве предмета залога, что будет способствовать привлечению дополнительных инвестиций в агропромышленный комплекс.
Проект федерального закона «О
внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” в
части совершенствования залога земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения и признании утратившими силу отдельных
положений законодательных актов Российской Федерации» (далее соответственно – законопроект, Закон об
ипотеке) подготовлен Минсельхозом в соответствии с поручением
Президента России по результатам проверки исполнения решений, направленных на
совершенствование организации контроля за эффективностью использования
сельхозземель (№Пр-1240 от 29 июня 2016 года, подпункт «в» пункта 1).
Цель законопроекта – повысить
привлекательность земельных участков сельскохозяйственного назначения в
качестве предмета залога. В настоящее время широкому применению этого механизма
препятствует низкая ликвидность и длительность срока обращения взыскания на
земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно утверждённому Банком
России Положению о порядке формирования кредитными организациями резервов на
возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности к
обеспечению II категории качества может быть отнесён залог имущественных прав
(требований) на недвижимое имущество, если есть достаточные основания считать,
что соответствующие права могут быть реализованы в срок, не превышающий 270
календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на
предмет залога. При этом юридическая документация в отношении залоговых прав
кредитной организации должна быть оформлена так, чтобы в ней не содержалось
условий, препятствующих реализации залоговых прав.
Действующая редакция Закона об
ипотеке не позволяет обеспечить обращение взыскания на земельный участок из
земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в залоге у кредитной
организации, в срок, не превышающий 270 календарных дней со дня возникновения
основания для обращения взыскания на предмет залога. В связи с этим кредитные
организации не вправе рассматривать залог земель сельскохозяйственного
назначения в качестве обеспечения II категории качества, а следовательно, не
заинтересованы в использовании земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения в качестве предмета залога.
В связи с этим законопроектом
предлагается предусмотреть возможность удовлетворения требований
залогодержателя во внесудебном порядке, если предметом залога (ипотеки)
является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и на
котором отсутствуют здание, строение, сооружение.
Эта норма не будет распространяться на участки, относящиеся к землям сельскохозяйственного
назначения садовых, огородных, дачных земельных участков, земельных участков,
предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного
строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства).
- Предлагается также исключить
нормы, согласно которым не допускается обращение взыскания на заложенный
земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения до истечения
соответствующего периода сельскохозяйственных работ, при условии сохранения за
залогодателем права на реализацию произведённой и переработанной на таком
земельном участке сельскохозяйственной продукции. - Кроме того, предусматривается
исключение возможности отсрочки судом на срок до одного года реализации
заложенного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при
обращении на него взыскания. - Принятие и реализация
законопроекта будут способствовать повышению привлекательности земельных
участков из земель сельскохозяйственного назначения в качестве предмета залога,
привлечению дополнительных инвестиций в агропромышленный комплекс. - Законопроект
рассмотрен и одобрен на заседании Правительства
Российской Федерации 28 сентября 2017 года.
Земли сельхозназначения разрешат использовать в качестве залога под ипотеку
Москва, 10 января 2018, 13:47 — REGNUM Правительственный законопроект, изменяющий правила для залога по ипотеке, Госдума не стала принимать в первом чтении и перенесла обсуждение на 12 января, передает корреспондент ИА REGNUM 10 января. Категорически против законопроекта выступили три оппозиционные фракции, аргументы звучали убедительные, в связи с этим дискуссия продолжится с участием аграриев.
«Мы можем выйти на решение, которое будет улучшать законопроект», — сказал спикер Госдумы Вячеслав Володин.
Свои предложения парламентарии зафиксируют в проекте постановления и будут их учитывать при работе над законопроектом во втором чтении.
Речь идет об инициативе, которая позволяет использовать земли сельскохозяйственного назначения как залог для получения ипотечного кредита. По действующим сегодня нормам, такие земли не могут быть залогом при оформлении займа на покупку недвижимости.
Это связано с тем, что заложена может быть только та недвижимость, права на которую банк может реализовать за 270 дней. А земли сельхозназначения, считают в правительстве, практически не ликвидны и процесс взыскания средств на них достаточно долгий.
«В настоящее время широкому применению данного института препятствует низкая ликвидность и длительность срока обращения взыскания на земельные участки сельскохозяйственного назначения», — заявил замминистра сельского хозяйства РФ Иван Лебедев в ходе рассмотрения законопроекта на пленарном заседании Госдумы.
Ситуацию усугубляет также тот факт, что банки не имеют права отнимать заложенные сельхозземли до конца периода сельскохозяйственных работ.
В связи с этим правительство предлагает разрешить банкам взыскивать такие земли в течение 270 дней даже сельскохозяйственный период не окончен. При этом, по мнению авторов, нововведение не принесет вреда сельскому хозяйству: для этого в правительстве предлагают сохранить все права на выращенную продукцию и ее реализацию за гражданином, отдавшим свою землю под залог.
Кроме того, авторы инициативы предлагают расширить полномочия банков и разрешить им взыскивать сельскохозяйственные земли без зданий и построек во внесудебном порядке. Такие нормы широко распространены в таких странах как Голландия и Швейцария, рассказал замглавы Минсельхоза, и их введение в РФ позволит использовать земли сельхозназначения в качестве залога по ипотеке.
«Законопроект направлен на развитие института залога земель сельскохозяйственного назначения и создание условий для привлечения дополнительных заемных средств в агропромышленный комплекс», — подчеркнул Лебедев.
Вместе с тем в КПРФ видят угрозы принятия закона.
Так, депутат Госдумы Алексей Куринный указал на то, что «предлагается возможность изъятия земель сельхозназначения во внесудебном порядке, изъятие заложенных земель сельхозназначения до сбора урожая (некое право на сам урожай сохраняется у прежнего владельца, но как оно будем реализоваться непонятно), исключается возможность отсрочки на год судом (как действует сейчас) реализации заложенного земельного участка сельхозназначения».
Кабмин внес в ГД законопроект об упрощении кредитования под залог сельхозземель
сюжет: Деятельность Госдумы VII созыва
Теги: Земельное право, Государственная Дума, Россия
Контекст
В Госдуму внесен законопроект о деятельности фонда долевого строительства
МОСКВА, 3 окт — РАПСИ. Правительство РФ внесло в Государственную Думу законопроект о совершенствовании механизма залога земель сельскохозяйственного назначения, говорится в сообщении кабинета министров.
В настоящее время нормы действующей редакции Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не создают для кредитных организаций заинтересованности в использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в качестве предмета залога.
В целях совершенствования института залога земель сельхозназначения законопроектом предлагается предусмотреть возможность удовлетворения требований залогодержателя во внесудебном порядке, если предметом залога (ипотеки) является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и на котором отсутствуют здание, строение, сооружение.
Цель предлагаемых законодательных новелл — повысить привлекательность земельных участков сельскохозяйственного назначения в качестве предмета залога, что будет способствовать привлечению дополнительных инвестиций в агропромышленный комплекс.
Так, предлагается предусмотреть возможность удовлетворения требований залогодержателя во внесудебном порядке, если предметом залога (ипотеки) является земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и на котором отсутствуют здание, строение, сооружение.
Эта норма не будет распространяться на участки, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовых, огородных, дачных земельных участков, земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе индивидуального гаражного строительства).
Предлагается также исключить нормы, согласно которым не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ, при условии сохранения за залогодателем права на реализацию произведённой и переработанной на таком земельном участке сельскохозяйственной продукции.
Кроме того, предусматривается исключение возможности отсрочки судом на срок до одного года реализации заложенного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при обращении на него взыскания.
Залог земель сельскохозяйственного назначения
Земли, которые предоставляются для ведения сельского хозяйства, а также предназначенные для этого, называются сельскохозяйственными. Их территориальное расположение обязательно должно быть за пределами населенных пунктов (ч.1ст.77 ЗК РФ).
Такие земли могут использоваться в качестве залога после составления соответствующего договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества). Залог сельхоз земельных участков регулируется ФЗ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст.7 ФЗ N 101-ФЗ).
Договор об ипотеке земель сельхозназначения
Ипотека, или предоставление недвижимого имущества под залог, регулируется соответствующим договором, в котором участниками выступают две стороны — залогодержатель и залогодатель.
Залогодержатель является кредитором, для которого право возмещения его денежных средств гарантируется стоимостью заложенных земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащих залогодателю.
Однако не обязательно, чтобы должником и залогодателем было одно лицо. За должника могут поручиться и третьи лица.
Право собственности на земельный участок сельхозназначения, который предоставлен под ипотеку, не переходит кредитору, а остается в пользовании и владении залогодателя.
По договору ипотеки залогодержатель имеет преимущество на возврат одолженных средств, который гарантируется заложенными землями, перед другими кредиторами залогодателя.
После того, как договор об ипотеке заключен, на заложенные земли начинают применяться правила о залоге (ч.1,2 ст.1 гл.I Основные положения N 102-ФЗ).
Предмет и форма договора
Так как для ипотеки предоставляется сельскохозяйственный земельный участок, то в согласии с ч.1 ст.336 ГК РФ, именно он и является предметом договора. Статья 338 ГК РФ предусматривает, что предмет ипотеки остается у залогодателя. Будет считаться, что заложенный участок земли остался у залогодателя, даже если он отдаст землю во временное пользование или владение третьему лицу.
Если закон или соглашение сторон не предусматривает установление нотариальной формы договора ипотеки, то данный документ оформляется в письменном виде. Если договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору должен быть заверен нотариально, то это нужно сделать в обязательном порядке. Иначе соглашение будет считаться недействительным (ч.3 ст.339 ГК РФ).
Содержание договора ипотеки
В договоре ипотеки указывается:
- предмет залога и его оценка, сроки и размеры выполнения обязательств, которые обеспечивает ипотека;
- возможность обращения взыскания в судебном или во внесудебном порядке, порядок реализации земельного участка;
- достаточное количество сведений для идентификации предмета залога;
- наименование залогодателя и право, на основании которого заложенный участок принадлежит ему;
- срок аренды, если предметом ипотеки является право аренды;
- оценка участка сельскохозяйственного назначения, выраженная в денежном эквиваленте;
- обязательство, которое обеспечивает ипотека, основания его возникновения и сроки исполнения;
- информация о закладной, которая подтверждает права залогодержателя, за исключением случая, когда такой документ выдан при ипотеке в силу закона (ст.9 N 102-ФЗ).
Какие сельхоз земли могут быть заложены в ипотеку
Не все земли могут использоваться в качестве залога. Законодательство накладывает ряд запретов, которые связаны с его площадью и формой собственности. Следует также отметить, что ранее запрещался залог сельскохозяйственных угодий из земель с/х организаций и КФХ.
Земли, которые могут быть предоставлены в ипотеку
Для того, чтобы земля могла быть заложена в ипотеку, она не должна быть в соответствии с федеральным законом исключена из оборота или ограничена в нем. Если участок сельхозназначения передан ЮЛ или ФЛ на правах аренды, то последний может отдать эти права в залог на срок действия договора аренды. Однако перед этим он должен спросить согласия владельца на такой шаг.
Аналогичное утверждение применимо и к участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Но если срок аренды для них превышает 5 лет, то согласия собственника уже не требуется для предоставления прав аренды в залог. Необходимо лишь уведомить его об этом.
Если земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в совместной или общей долевой собственности, то ЮЛ или ФЛ может предоставить в ипотеку лишь принадлежащую ему землю, которая выделена в натуре из земель, числящихся в данной совместной или долевой собственности (ст.62 N 102-ФЗ).
Земли, не подлежащие ипотеке
Ипотека для сельскохозяйственных земель не допускается:
- если земля находится в муниципальной или государственной собственности;
- если площадь участка, планируемого для предоставления в залог, меньше допустимого значения, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления (ст.63 N 102-ФЗ).
Обращение взыскания на заложенный с/х участок
Если обязательства, обеспечиваемые ипотекой, не реализуются в установленном договором порядке, то залогодержатель может обратить взыскание на участок, который находится в залоге. К несоблюдению обязательств относятся неуплата или неполная уплата долга, несвоевременное погашение задолженности или ее части, в зависимости от того, что предусмотрено договором ипотеки (ст.50 N 102-ФЗ).
Обращение взыскания на предмет залога может быть рассмотрено как в судебном, так и во внесудебном порядке.
Во внесудебном порядке требования залогодержателя удовлетворяются, если это предусмотрено:
- договором ипотеки;
- договором, который влечет за собой возникновение ипотеки в силу закона;
- закладной, удостоверяющей права заявителя, если таковая имеется.
В случае, если вышеупомянутые договора нотариально заверенные, или в закладной содержится пункт, предусматривающий внесудебный порядок разрешения вопроса, то обращение взыскания на сельскохозяйственные земли можно осуществить по исполнительной надписи нотариуса(ст.55 N 102-ФЗ).
Порядок взыскания на основании исполнительной надписи нотариуса:
- Судебный пристав принимает постановление о том, что на с/х земли залогодателя накладывается арест. Данный документ направляется в орган, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним. Это необходимо для того, чтобы арест был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним.
- Передает залогодержателю изъятые земли для того, чтобы он реализовал залог в порядке, установленном законодательством.
- Заложенный участок сельхозназначения реализуется на торгах, а выручка от продажи направляется на погашение требований залогодержателя. Однако предварительно покрываются расходы на проведенные торги (ст.78 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).
Порядок взыскания в судебном порядке
Требования залогодержателя могут быть удовлетворены и в судебном порядке на основании судебного акта. В таком случае соответствующий иск подается согласно правилам подведомственности и подсудности дел, которые установлены процессуальным законодательством РФ (ст.51,52 N 102-ФЗ).
По итогам рассмотрения иска суд обязан принять решение, в котором будет указано следующее:
- сумма из стоимости заложенного участка сельскохозяйственного назначения, которую получит залогодержатель;
- информация о виде, месте нахождения, кадастровом номере земельного участка;
- как и в каком порядке будет реализован предмет залога;
- начальная цена продажи земли, которая устанавливается при публичных торгах, на основании договоренности обеих сторон в суде или самим судом, если залогодержатель и залогодатель не достигли компромисса в этом вопросе (ст.54 N 102-ФЗ).