Сделки, связанные с арендой земли — крупнейший сегмент в правоотношениях с данной формой недвижимости.
Одним из видов таких сделок является переуступка права аренды на землю. Она не так распространена в повседневной жизни, но бывают ситуации, когда арендатор землю выгодно передать права пользования ею третьим лицам.
В каких случаях заключается договор?
Переход права пользования земельного участка представляет собой сделку, в которой первоначальный арендатор теряет свои права и обязательства по отношению к арендуемому участку, передав их новому арендатору.
Обычно соглашение о перенайме земли заключается в 2-х случаях:
- Передача права на землю, не имеющую каких-либо строений (как правило, участки аграрного назначения).
- Переуступка прав пользования или переход права собственности на постройки и здания, возведенные на земле, находящейся в аренде (участки земли в населенных пунктах).
Образец договора переуступки права аренды земельного участка можно скачать здесь.
Права и обязанности сторон сделки и арендодателя
Переуступка обязательств по договору аренды земельного участка не подразумевает появление новых прав и обязанностей.- При этой сделке первоначальный арендатор полностью утрачивает, а новый приобретает права на переданный земельный участок.
- Арендатор имеет право пользоваться и владеть землей в рамках законодательства и условий соглашения, а именно:
- Хозяйствовать на арендуемой территории по своему усмотрению, соблюдая определенные договором ограничения.
- Пользоваться для своих нужд (без права продажи) водными источниками, лесными угодьями, полезными ископаемыми и другими ресурсами, находящимися на земельном участке.
- Производить осушительные, оросительные и другие виды работ, направленные на улучшение качества и повышение урожайности почвы.
- Использовать результаты своей деятельности на арендуемой территории (продукцию, урожай) по собственному усмотрению.
- Сооружать хозяйственные и иные строения, если это определено договором.
- Требовать расторжения соглашения или возмещения затрат и убытков, понесенных из-за задержки передачи земли в пользование.
- Прочие права, оговоренные соглашением и не противоречащие законодательству.
- настоять на ликвидации недочетов за счет собственника или на компенсации своих затрат по восстановлению почвы, или уменьшении размера арендной платы;
- уменьшить платежи за землю на сумму понесенных издержек, заблаговременно предупредив арендодателя;
- настоять на замене участка равноценным, без недостатков или раньше срока прекратить договор найма.
Арендодатель имеет право распоряжаться землей, соблюдая условия соглашения:
- Получать сведения о состоянии и эксплуатации земельного участка.
- Досрочно расторгнуть соглашение, если арендатором не соблюдаются условия договора, в том числе, ухудшается качество почвы или несвоевременно уплачивается арендный платеж более двух раз подряд.
- Получать в срок плату за аренду.
Порядок оформления перенайма земельного участка
- Переуступка должна быть в пределах срока, оговоренного в первоначальном договоре аренды, и на тех же условиях.
- Если договором не установлено иное, и он заключен на срок более 5 лет, то при перенайме не требуется согласие собственника участка, достаточно письменно сообщить ему об этом.
- При наличии согласия на переход прав аренды третьим лицам, прописанного в соглашении, оформлять отдельный документ не требуется.
Сделка, заключенная на срок более 1 года, должна быть зарегистрирована в Росреестре и вступает в законную силу с момента регистрации. Присутствовать на подписании должны обе стороны: прежний наниматель и новый.
В случае если стороны или одна из сторон соглашения – физическое лицо, то необходимо предоставить нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки.
За государственную регистрацию соглашения по переуступке права аренды земли берется госпошлина:
- для физических лиц – 2 000 рублей;
- для юридических лиц – 22 000 рублей.
Существенные условия сделки
При оформлении договора перенайма земельного участка, нужно особое внимание обратить на следующие пункты:
Дата перехода обязательств от предыдущего арендатора к новому (по закону – с момента государственной регистрации).- Порядок согласования перенайма земли с собственником (при сроке действия соглашения об аренде более 5 лет, согласие владельца земельного участка не требуется, только письменное уведомление).
- Возмездность или безвозмездность передачи обязательств. Если сделка предполагает оплату, то должно быть предоставлено доказательство расчета между сторонами соглашения.
Требования к тексту договора
Неправильное оформление любой сделки может привести к тому, что впоследствии она будет признана незаконной.
Во избежание этого, в договоре переуступки права аренды земельного участка обязательно должны быть предусмотрены следующие пункты:
Реквизиты передающей и принимающей обязательства сторон сделки: ФИО, данные паспорта, адрес.- Реквизиты объекта сделки: адрес, площадь, кадастровый номер.
- Порядок и условия передачи обязательств, их объем.
- Долг по обязательствам (если есть).
- Сумма расчета (если есть).
- Документы, подтверждающие права арендатора: договор аренды, технические документы на участок, квитанции (платежные поручения) об оплате арендных платежей и т.д.
- Указание на то, что передаваемая земля не заложена, ничем не обременена, не состоит в споре или под арестом.
- Подписи сторон.
Образец договора переуступки права аренды земельного участка можно скачать здесь.
Ограничения на право пользования земельным участком
Ст. 56 Земельного кодекса РФ предусматривает некоторые ограничения в пользовании земельными участками:
Особые требования и порядок хозяйствования на охранных, санитарно-защитных территориях.- Специальные условия защиты окружающей среды, включая флору и фауну, объекты, представляющие археологическую, культурную и историческую ценность, поддержание урожайности почвы, природной среды обитания, маршрутов перемещения диких зверей.
- Соглашения о начале и окончании возведения сооружений или освоения почвы в поставленные сроки по утвержденному проекту застройки, содержания автодорог, ремонта — при передаче прав на земли, принадлежащие государству или муниципалитету.
- Другие ограничения эксплуатации земельных участков в случаях, определенных законом.
Плата за аренду земельного участка
Арендатор (перенаниматель) должен вовремя вносить платежи за пользование арендуемой землей. Способ оплаты, сроки, условия оговариваются договором найма.
Арендная плата может быть установлена в виде:
- фиксированной суммы, уплачиваемой разово или периодически;
- установленной доли от произведенной продукции или вырученных доходов в результате эксплуатации земельного участка;
- оказания нанимателем конкретных услуг;
- передачи арендатором собственнику земли установленной соглашением вещи в найм или в собственность;
- перепоручения на арендатора установленных договором расходов на улучшение качества почвы земельного участка.
Стороны могут совмещать перечисленные формы или назначать иные виды арендной платы.
В репортаже обсуждается проблема повышения арендной платы с землепользователей. На сколько болезненными окажутся эти поборы для частных лиц, а также мелкого и среднего бизнеса и как можно стабилизировать ситуацию в данной сфере?
Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды
Животрепещущей темой для арендаторов земли считается передача прав и обязанностей по договору аренды.
Когда случаются простои арендованных территорий или возникает невозможность их целевого использования, можно уступить участок нуждающемуся гражданину.
Чтобы оформить данную процедуру следует скачать договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами. Образец, представленный ниже поможет вам в заполнении данного бланка.
Можно выбрать 2 пути: составить трехсторонний договор или подписать соглашение о переуступке с настоящим арендатором, отправив извещение об изменениях собственнику. Сперва ознакомимся с бланками и нюансами его составления, а затем определимся, какой вариант приемлем для конкретного случая.
Бланк договора переуступки земельного участка
Цессия или уступка арендуемого земельного участка под ИЖС, строительство магазина, установку павильона или иные цели сопряжена с передачей прав от одного арендатора другому. Договор переуступки не имеет четко регламентированной формы и индивидуален для конкретной ситуации, но у вас есть возможность скачать его и ознакомиться с образцом.
Скачать форму
Договор переуступки ЗУ подойдет как физическим лицам для строительства дома, так и юридическим для возведения коммерческих объектов или земледелия. На странице представлены два вида шаблона, выбирайте любой, исходя из своих потребностей и статуса. Прежде убедитесь в необходимости его составления — иногда достаточно соглашения об уступке (о нем ниже)
Скачать бланк договора переуступки прав на землю для физических лиц
Скачать договор уступки ЗУ для юридических лиц
После скачивания можно удалить ненужные или добавить необходимые пункты, распечатать и приступить к заполнению. Обратимся к образцу.
Образец шаблона
Договор уступки (цессии) земельного участка начинается с указания сторон. Для примера приведен шаблон с физлицами.
Далее заполняется информация об объекте. Обратите внимание, переуступка в образце требует согласия арендатора. Если такой вариант не подходит — воспользуйтесь простым шаблоном допсоглашения.
В предмете заполняется информация о земельном участке: в муниципальной, или частной собственности он находится.
Заполняются сведения об основном договоре аренды и вносятся сведения о возможности застройки, использования для ИЖС, возможных обременениях, площади и т.д.
Плата за переуступку касается сделок, когда старый арендатор продал права и обязанности по аренде земли. Это разовый платеж, далее финансовые движения будут проходить только между новым нанимателем и хозяином земли. Этот момент особенно актуален, когда продается муниципальный участок.
Тут описаны обязанности по аренде после переуступки. Если говорить вкратце — то существенных изменений в существующем документе разделы не несут, поэтому переходим далее.
Срок действия переуступки ЗУ считается равным основному договору, если старый наниматель исключен. Если срок ограничен определенным временным промежутком, по истечении уступки, ЗУ вернется прежнему арендатору.
Остальные подпункты стандартны — вы можете посмотреть их в наглядном примере.
Заключительным аккордом станет подписание бумаги — оно осуществляется тремя сторонами, так как документ считается договором со множественностью лиц.
Если вы арендатор и аренда продлится 5 лет и больше, можно поступить гораздо проще и составить соглашение об уступке земельного участка. Рассмотрим, как это сделать.
Форма дополнительного соглашения о передаче прав и обязанностей по арендному договору на землю
Как говорилось ранее, если земля находится в долговременной аренде, более 5 лет, уступку земли можно совершить используя дополнительное соглашение.
Для его заключения нет необходимости привлекать арендодателя (если в договоре аренды не указан запрет на такие действия).
Достаточно заблаговременно известить собственника о передаче прав на земельный участок письмом в свободной форме. Важно отправить письмо с отметкой о вручении.
Бланк
Бланк соглашения о переуступке составлен на 1 листе, шаблон имеет типовую форму. Чтобы приступить к скачиванию перейдите по ссылке. При необходимости откорректируйте разделы. Он универсален, и подойдет как для земель сельскохозяйственного назначения, так и для застройки на территории населенных пунктов.
Скачать соглашение об уступке земельного участка
Образец представлен в формате ворд. Сразу после скачивания можно вписать сведения и распечатать его. Также можно заполнить пустой бланк от руки.
Пример заполнения
Шапка документа заполняется двумя сторонами соглашения — для физических лиц нужно указать паспорта и ФИО, для юридических — название компании, лицо, представляющее её интересы и документ, дающий полномочия выступать от организации.
Основной текст о переуступке гласит о передаче прав новому арендодателю с сохранением всех условий. Главными пунктами можно выделить:
- отсутствие задолженности по арендной плате;
- гарантия юридической чистоты сделки и низкие риски;
- срок аренды и платежи от нового нанимателя должны поступать только после официального оформления настоящего соглашения;
- оплата регистрации в Росреестре оговаривается в рамках бланка.
Подписав соглашение прежний арендатор должен письменно известить владельца об изменении арендатора. Сразу после регистрации лишнее звено в этой цепочке исключается и стороны вступают в полноценные деловые отношения без согласия арендодателя.
Разница между договором и соглашением о переуступке прав на земельный участок
Договор составляется когда в контракте об аренде не указана возможность уступки и необходимо получить согласие собственника.
Соглашение составляют, когда переуступка разрешена и в арендном контракте имеется данное условие. Также его можно составить, когда время оставшейся аренды превышает 5-летнюю отметку.
Однако в любом случае необходимо уведомить арендатора о замене стороны в договоре.
Переуступка права аренды земельного участка — образец договора и его особенности
Zem-Pravovik.ru > Земля > Переуступка права аренды земельного участка — образец договора и его особенности
Права владения и распоряжения земельным участком вытекают из разных правовых норм, и, наверное, самым распространенным являются арендные отношения. Большинство земель передаются в аренду из владения муниципалитетов или органов местного управления по договорам краткосрочной или долгосрочной аренды.
Договором аренды предаются многочисленные права и обязанности арендатора на владение, и главное, на распоряжение землей. Земельным Законодательством предусматривается предоставление участков гражданам под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на праве аренды по установленным расценкам от муниципалитетов или органов местного управления.
- Выделенная в аренду земля должна быть использована строго по назначению – строительство индивидуального жилья, но порой у ее владельца нет средств или желания возводить на арендуемом участке жилище или средств, которые он обязан уплачивать муниципалитету за его использование.
- В этой связи возникает правовая коллизия: либо отказываться от арендуемого участка с уплатой большой неустойки, либо предать свои права арендатора другому лицу на определенный или неопределенный срок.
- Именно последний вариант представляется наиболее привлекательным для основного арендатора: права не утеряны, и в тоже время у него остается право на изменение основного договора – продлевать или нет переуступку своих прав.
Хотя Закон предусматривает выкуп земли из собственности муниципалитета, но порой на это нет свободных средств и времени для оформления сделки, и поэтому арендатор выбирает из всех возможностей именно переуступку права аренды земельного участка.
Передача своих земельных прав регламентируется статьей 22 ЗК РФ – в которой даны подробные разъяснения правовых моментов сделки:
- Передача своих прав может осуществляться без получения разрешения от собственника земли, например муниципальных властей или органов местного самоуправления.
- Основной арендатор обязан выслать уведомление собственнику надела о смене владельца обязательств по арендным отношениям (по заключенному договору передачи).
Что получается в итоге? Покупатель приобретает здание или сооружение, и становиться собственником.
Но договор аренды не имеет вещного признака, и его просто так не продают: в отношении арендованной земли заключается отдельный договор переуступки, который так же, как и при смене собственника на здание, должен пройти регистрацию по установленным законодательным нормам – только после этих обязательных действий аренда земли переходит к владельцу здания.
Основные правила оформления договора
- Договорные отношения переоформляются без участия основного владельца земли – только между существующим и новым арендаторами.
- Права нового арендатора оформляются по установленному типовому бланку – новому договору перенайма участка земли.
- Прежний арендатор может передать свои права только на тот срок, который оформлен именно на него – то есть если аренда предполагается от пяти лет и более.
- Прежний арендатор обязан известить о смене титула в арендных отношениях владельца участка в письменной форме. Соглашение об уступке следует отправить для информирования истинного владельца участка о смене лиц в арендном договоре. На этом основании первоначальная сторона теряет свои права и обязательства, они переходят к третьему лицу по договору аренды.
- При достижении договоренности между арендаторами новый арендный договор не заключается, права переходят по заключенному между ними соглашению.
- Если прежний арендатор состоит в семейных отношениях, то для законности проводимой сделки супруга или супруг должен выразить письменное согласие на совершение переуступки прав аренды третьему лицу.
Обратите внимание: если срок перенайма более 1 года, то обязательна регистрация соглашения – только в этом случае права могут считаться переданными.
При заключении договора о переуступке своих арендных прав, обязательными пунктами должны быть:
- ссылка на договор аренды с основным владельцем участка;
- полные данные обо всех сторонах сделки;
- срок перенайма;
- условия по оплате аренды новой стороной в переданных обязательствах по аренде участка (условия оплаты) – сроки внесения, конкретная сумма, способ передачи средств;
- если существует ограничения на использование – обязательно указать условия сервитута (признанное законом право ограниченного пользования чужим имуществом) или других ограничительных мер.
Договор переуступки (пример договора можно скачать здесь) может быть признан действительным только при одном условии: истинный владелец земли должен быть уведомлен надлежащим образом.
Кроме того, он не сможет пройти регистрацию, если не выполнить этого главного условия. Самый лучший способ уведомить – отправить на имя администрации заказную доставку уведомления о переуступке.
В этом случае получатель обязан будет расписаться в получении уведомления. Это и будет доказательством того, что собственник получил уведомление о смене стороны в арендном договоре.
- Возьмите на заметку: для согласования с собственником земли всех требований, указанных в договоре переуступки арендных прав необходим предварительный договор, при одобрении которого, все стороны его подписывают и он передается на регистрацию и затем права аренды переходят к третьему лицу.
- Как взять в аренду земельный участок, смотрите в следующем видео:
Внимание!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: +7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб. 482 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!
Все консультации у юристов бесплатны.
Договор перенайма земельного участка, образец
Процедура переоформления и передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка довольно длительная и утомительная. Самая большая проблема – организовать время встречи представителей землевладельца, нового собственника и теперешнего арендатора.
Оформить переуступку права аренды земельного участка между физическими лицами без предварительного осмотра участка невозможно.
Необходимо убедиться в ее целостности, точном местоположении, уточнить условия. Возможно придется, решить проблему задолженности предыдущего наймодателя перед переуступкой, если долг существует.
Есть несколько способов урегулирования проблемы. Например, изменить платежи по найму.
Следующие шаги предпринимают в кадастровой палате. Важно присутствие всех трех участников, чтобы подтвердить намерения о переуступке.
Необходимые документы
Как всякое правовое действие, сделка требует тщательной подготовки полного пакета документов.
Чтобы не возникало проблем и лишних задержек следует подготовить несколько экземпляров копий документов:
- Заявление наймодателя о цессии;
- Нотариально засвидетельствованный договор;
- Кадастровый паспорт. Оригинал и копия;
- Заверенный участниками договор уступки;
- Оплаченная госпошлина (приложить квитанцию).
Переуступка права аренды земельного участка дело серьезное, соответственно к сбору документации надо отнестись добросовестно, тогда и сам процесс не займет лишнего времени, нервов и средств.
Образец заявления
Факт передачи аренды новому пользователю, может быть передан владельцу земли двумя способами. Через «Заявление об уступке аренды между физическими лицами» или «Уведомление».
Соглашение об уступке права аренды земельного участка лучше вручать лично, с тем, чтобы ускорить процесс принятия резолюции арендодателем. Он имеет основания изменить условия сделки с новым наймодателем. Например, увеличить сумму арендных выплат. Или отказать в уступке совсем, если ущемляются его интересы.
Образец заявления
Образец уведомления
Если договор ранее был составлен на пятилетний или больший промежуток времени, то санкция землевладельца на сделку не требуется. Законодательно предусмотрен такой вариант отношений, когда между арендатором и выгодоприобретателем подписывается двустороннее соглашение, а владельца арендованной территории оповещают о смене наймодателей Уведомлением. Его вручают лично или почтой России.
Извещение о получении адресатом письма лучше сохранить.
Образец уведомления о переуступке права аренды земельного участка
Договор переуступки права аренды земельного участка между физическими лицами
Договоренности по уступке оформляют согласно распоряжениям государства. Изначальные договоренности наймодатели корректировать не вправе, ни по основным условиям, ни по срокам. Документы более ранних переуступок сохраняют и передают выгодоприобретателю. Обязательно нужно восстанавливать их при утрате. В противном случае, сделку можно опротестовать.
Сделку между тремя участниками узаконивают в виде Договора. Если его действие пять лет и больше, достаточно Соглашения. Если же происходит переуступка прав аренды земельного участка под ИЖС, лучше отдать предпочтение Договору.
- Образец соглашения о переуступке права аренды земельного участка и бланк договора переуступки права аренды земельного участка представлены для просмотра и скачивания ниже.
- Образец договора
- Образец соглашения
Права и обязанности по договору
Базовые абзацы цессии территории стандартные. Наймодатель получает возможность эксплуатации, использование полезных ископаемых, имеет преимущество при пролонгировании сделки на предстоящий срок. Обязан согласовывать планы по строительству на арендованных землях, отдачу в субаренду. Запрещается наносить урон земле, портить ее.
Землевладелец сохраняет прерогативу на своевременный сбор полной оплаты, а после расторжения контракта получить собственность обратно.
Регистрация договора
Всякий договор ренты, на промежуток более двенадцати месяцев, нуждается в учете. Сделка по уступке земли физическим лицом проходит это в региональной кадастровой палате.
Свидетельство получают спустя месяц. Во избежание дополнительных проблем, лучше подготовить ксерокопии каждого документа.
Госпошлина за регистрацию
Госпошлина, взимаемая с физических лиц, определяется суммой в две тыс. рублей и выплачивается в обязательном порядке. Оформление сделки между физическими и юридическими лицами, предполагает госпошлину за кадастровые услуги в две тыс. и двадцать две соответственно.
>Замена Сторон В Договоре Аренды Земельного Участка
Аренда земельного участка: изменение сторон в договоре
Указанное соглашение о передаче прав и обязанностей (как и сам договор аренды) должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и вступает в силу с момента осуществления такой регистрации. Таким образом, датой передачи прав и обязанностей по договору аренды земли является дата регистрации соглашения. Именно эта дата является расчетной для оплаты новым арендатором арендных и иных платежей в связи с пользованием им земельным участком.
Цель настоящей статьи — обратить внимание лиц, арендующих земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на срок свыше пяти лет, на некоторые вопросы, связанные с передачей их прав и обязанностей по таким договорам аренды третьим лицам.
Хотелось бы обратить внимание на то, что передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли (перенайм) следует отличать от субаренды (поднайм), так как на практике землепользователи часто не различают эти две абсолютно разные юридические конструкции.
В ходе передачи прав и обязанностей происходит перемена лица в арендном обязательстве: первоначальный арендатор, уступив свои права и обязанности новому арендатору, выбывает из обязательства.
При этом для нового арендатора сохраняются неизменными все условия договора аренды.
Порядок внесения изменений в договор аренды земельного участка
- Изменения могут вноситься только после достижения обоюдного согласия участников сделки.
- В случае если стороны, которые подписывали основной договор, не могут прийти к договорённости по поводу новых условий, тогда инициатору внесения поправок имеет смысл рассмотреть возможность обращения в суд.
- В соответствии с действующим законодательством составление дополнительного соглашения в одностороннем порядке не допускается.
- Возможно внесение фундаментальных изменений по части:
- арендной платы (ст.614 ГК) — Статья 614. Арендная плата;
- сторон договора (ст.617) — Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон;
- предмета соглашения (ст.607) — Статья 607. Объекты аренды;
- Если основной договор подлежал регистрации в госорганах, значит, таким же образом должен быть зарегистрировано и дополнительное соглашение.
Требования законодательства устанавливают, что дополнительное соглашение должно заключаться теми же сторонами, которые подписывали основной договор.
Если одна из сторон является юридическим лицом, то подписантом дополнительного соглашения может выступать любое лицо, которому были предоставлены соответствующие полномочия от имени организации.
Аренда земельного участка: изменение сторон в договоре
Рассмотрим ситуацию, когда собственник здания (строения, сооружения) является арендатором земельного участка (находящегося в государственной или муниципальной собственности), расположенного под этим зданием и необходимого для его использования.
При продаже здания в соответствии с п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ возникает необходимость в переоформлении прав аренды на указанный земельный участок.
Казалось, нет ничего проще — совершается цессия, то есть замена арендатора в существующем договоре аренды на нового собственника здания, но на практике такая уступка прав и обязанностей вызывает массу трудностей.
При оформлении передачи новому арендатору своих прав и обязанностей по договору аренды земли, заключенному на срок более пяти лет, арендатору земли следует обратить внимание на следующее:
Передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли, заключенному на срок более пяти лет, оформляется письменным соглашением между первоначальным и новым арендаторами земли без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
Указанная норма закона является императивной и применяется даже в случае, если в договоре аренды содержится обратное положение о необходимости получения предварительного согласия собственника на передачу прав и обязанностей (представляющего его органа власти субъекта РФ или органа местного самоуправления).
Необходимо отметить, что в отличие от передачи прав и обязанностей по договору аренды, в случае если в договоре аренды установлено, что арендатор имеет право сдать земельный участок в субаренду только с согласия собственника земельного участка, такое согласие должно быть получено (п. 6 ст.
22 Земельного кодекса РФ).
Замена Сторон В Договоре Аренды Земельного Участка
По состоянию на 15.01.2010 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности Шакарян А.М. (1/4 доля), Шакарян М.А. (1/4 доля), Шакарян В.А.(1/4 доля), Мурадян К.Е.
(1/4 доля) на объект недвижимого имущества — часть жилого дома, общей площадью 30,2 кв.м., расположенный по адресу: г. Саратов, ***, ***. Государственная регистрация права проведена на основании соглашения от *** г.
; договора купли-продажи 58/100 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом от *** г.
Истцы обратились в суд с вышеназванным иском, и в соответствии с принятыми судом в ходе рассмотрения дела уточненными исковыми требованиями просят произвести замену стороны Арендатора в договоре аренды земельного участка *** от 14.04.2003 г., заключенном между Администрацией города Саратова (Арендодатель) и Алиевым А.Ш. и Коптеловой М.З. ( Арендаторы)
- Пункт 1.1. договора аренды земельного участка № … от … 20__ г. изложить в следующей редакции: «Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельные участки, расположенные по адресу: __________________________________________общая площадь арендуемых земельных участков составляет _____ кв.м., в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию».
- Пункт 3.1. договора аренды земельного участка № … от … 20__ г. изложить в следующей редакции: «Арендная плата устанавливается из расчета … (…) рублей за один кв.м. в год, включая НДС. Общая сумма оплаты в месяц составляет … (…) рублей … коп».
- Далее по тексту.
- Указанные изменения вступают в силу с … 20__ г.
- Подписанные тексты настоящего дополнительного соглашения по одному экземпляру хранятся у Арендодателя и Арендатора.
Открытое акционерное общество «Вымпел», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора Олега Романовича Дементьева, действующего на основании Устава с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «Альфахром», именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице генерального директора Эдуарда Григорьевича Неверова, действующего на основании Устава с другой стороны, а вместе в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка № 145 от 23 января 2017 г.
О замене стороны в договоре аренды земельного участка с одним собственником
часть 5.
Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Происходит переуступка аренды через администрацию Вашего города. Также может быть, что нотариально заключают договор «О намериниях», т. е. арендатор обещает Вам, что после того как он оформит участок на себя и став собственником он обязуется заключить в будущем с Вами договор купли-продажи данного участка.
Изменение стороны по договору аренды земельного участка
Для оформления Дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка Вам необходимо обратиться в Департамент городского имущества города Москвы. С 01 января 2013 года такой запрос может быть подан в электронном виде круглосуточно через портал государственных услуг города Москвы.
При выборе варианта просим Вас внимательно прочесть Ваши права и обязанности, предусмотренные Договором аренды земельного участка и обращаем Ваше внимание на п. 5 ст.
22 Земельного кодекса Российской Федерации, который устанавливает право Арендатора земельного участка передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Главная → Новости → Одностороннее изменение договора аренды земельного участка Все ситуации изменения арендной платы за землю можно свести к следующим: 1) Изменение также возможно на основании изменения ставки арендной платы.
Чаще всего ставка арендной платы определяется как величина кратная земельному налогу, который определяется только из кадастровой стоимости. Реже бывают случаи определения ставки арендной платы исходя из самого договора или из ставки рефинансирования.
При определении размера арендной платы за землю на основании кадастровой стоимости земельного участка, нормативными актами соответствующего муниципального образования, или субъекта федерации.
Структура дополнительного соглашения мало чем отличается от основного договора. В нём также должны быть вводная, основная и заключительная части. Образец дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка можно найти в сети.
Влечет ли замена стороны в договоре аренды земельного участка проведение аукциона
Право пользования участком недр, содержащими месторождения полезных ископаемых, а также участками недр, используемыми в целях эксплуатации и строительства подземных сооружений, предоставляется не только путем проведения аукционов и конкурсов, а также в отдельных случаях осуществляется целевым назначением.
В 2007 году земельные участки в наиболее престижных местах Одинцовского района продавались за 25-50 тыс. долларов за сотку, права аренды экс-государственных угодий можно было приобрести за 5-10 тыс.
долларов в зависимости т места и сложности оформления прав перевода земель из сельхозугодий в земли под ИЖС, — говорит ВЗГЛЯД-Недвижимости директор риэлторскй компании в г. Одинцово Геннадий Кульбицкий. — Не секрет, что Рублевка была престижной и в советские времена, а потому цены на аукционах никак не соответствовали ни закону, ни рынку.
Впрочем, на свет вышла только эта «история» из-за уж совсем нагло заниженных цен, тогда как любая проверка выявит десятки аукционов той же степени «законности».
Договор о замене стороны в договоре аренды земельных участков нужно заверять нотариально и регистрировать
Таким образом, внесение изменений в записи Государственного реестра прав возможно только в случае изменения сведений, в частности о субъекте права, при этом сам субъект права остается неизменным, меняются только определенные его идентифицирующие признаки (фамилия, имя, идентификационный номер).
Так, в письме отмечается, что в случае внесения изменений в договоры аренды земельных участков по замене стороны происходит переход вещного права от одного физического лица к другому.
Другая ситуация предусмотрена Порядком принятия и рассмотрения заявлений о внесении изменений в записи, внесение записей об отмене государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений и отмены записей Государственного реестра прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Минюста от 12 декабря 2011 года № 3502/5. В соответствии с подпунктом 2.5 этого порядка внесение изменений в записи Государственного реестра прав осуществляется в связи с изменением сведений о недвижимом имуществе, праве собственности и субъекте (субъектах) этого права, других вещных правах и субъекте (субъектах) этих прав, обременении прав на недвижимое имущество и субъекте (субъектах) этих прав, содержащихся в Государственном реестре прав, которые не связаны с проведением государственной регистрации прав.
Договор переуступки прав аренды земельного участка под ИЖС между физическими лицами
Если участок земли предоставлен человеку под постройку будущего частного жилого дома, то не исключено, что необходимость в строительстве может отпасть. Тогда одним из вариантов распоряжения наделом земли станет переуступка права аренды земельного участка под индивидуальное жилищное строительство в пользу иного гражданина.
Для такого шага существует специальная процедура, оговоренная как законодательством (гражданским и земельным), так и базовым соглашением по найму. Поэтому не исключено, что переход прав могут быть наложены дополнительные ограничения.
Что такое уступка и переуступка права аренды земельного участка
Под такими действиями понимается передача первым арендатором своих полномочий по использованию земли другому человеку. Для этого заключается договор переуступки прав аренды земельного участка. Пункты такого соглашения не должны противоречить первоначальной сделке.
Важно! При заключении договора перенайма земли существенные условия должны быть такими же, как и в договоре передачи земельного участка в аренду и не противоречить ему. В противном случае собственник земельного участка в судебном порядке признает договор недействительным.
Часто к переуступке прибегают тогда, когда продаётся дом, построенный на арендованной площади. Ведь помимо смены собственника недвижимости, нужно также юридически оформить и участок земли, расположенный под ней.
Особенности переуступки прав аренды земельного участка во многом определяются сроком пользования землёй. Если он составляет меньше, чем 5 лет, то необходимо согласие от стороны, выступающей в роли арендодателя. В остальных ситуациях достаточно будет уведомить вторую сторону о смене пользователя участка.
Переуступка права аренды земельного участка под ИЖС может подразумевать и поправку на пункты строительных правил. Ведь не исключено, что пользование оформлялось для возведения недвижимости с определёнными характеристиками (площадь, количество этажей).
Отличие переуступки от субаренды
Допустимость уступки прав по договору аренды земли входит в рамки Земельного кодекса РФ. В то же время, передачу прав следует отличать от субаренды, которая во многом схожа.
Есть несколько основных признаков. При субаренде первоначальный пользователь земельного участка не утрачивает права на него. Ведь в любой момент отношения субаренды могут быть прекращены.
Первоначальный арендатор сохраняет свои обязательства по отношению к собственнику земли. При переуступке все права прежнего арендатора прекращаются.
При договоре субаренды арендатор продолжает вносить арендную плату. При уступке прав пользования все денежные обязательства переходят к новому субъекту отношений.
Разным является и документальное оформление взаимоотношений субаренды и правопреемства. Обе сделки отличают правовая природа, а также содержание взаимных обязательств. Поэтому нелишним будет предварительно проконсультироваться с юристом.
Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок
Начать следует с изучения пунктов законодательства, а также договора аренды на землю. Так в договоре могут содержаться некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам.
Например, если есть долг по расчётам, то уступка допускается после его погашения.
Следующим шагом станет проработка предстоящего соглашения. За основу можно взять договор переуступки прав аренды земельного участка, образец которого мы предлагаем бесплатно скачать. В него можно включить и те пункты, которые стороны посчитают нужным.
Если права перейдут в будущем, то целесообразно заключить предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка. В нём должны содержаться все главные условия основного соглашения.
Не забудьте о том, что перед подписанием самого договора следует согласовать все детали с арендодателем. Если это будет необходимо, то стоит получить одобрение (письменное) на передачу прав. Однако часто бывает достаточно простого письменного уведомления.
Важно также провести и сверку расчётов по плате за пользование землёй, особенно если происходит уступка права аренды государственной/муниципальной земли. Ведь новый арендатор напрямую заинтересован в том, чтобы быть свободным от долгов предшественника.
Содержание договора на передачу прав по аренде земли
В преамбуле указываются его стороны. Если сделка проходит между физическими лицами, то приводятся их паспортные данные и адрес регистрации.
В качестве предмета договора прописывается передача прав на конкретный земельный участок. Приводятся все его характеристики (площадь, месторасположение, целевое назначение, имеющиеся кадастровые данные).
Если на землю установлен сервитут или другие ограничения, то следует упомянуть и о них. Кроме того не забудьте указать информацию о периоде, на который участок изначально предоставлен в пользование.
Обязательно необходимо привести данные и об арендном договоре, права по которому переуступаются.
Следует указать величину арендных платежей по первоначальному соглашению и сроки их внесения (все цифры должны при этом совпадать). Если право пользования передаётся за плату, то следует оговорить её размер, а также порядок внесения.
Можно оговорить и другие условия, которые подскажет юрист. А также даст консультацию относительно того, что подразумевает собой переуступка прав аренды земельного участка.
В конце текста сделки нужно привести реквизиты нового и прежнего нанимателя участка, и их личные подписи. Без автографов сделку не оформят в Росреестре.
Пошаговая инструкция по передаче прав аренды земельного участка под ИЖС
Вот алгоритм основных действий, которые надлежит совершить по переводу прав на новое лицо. Данную информацию используйте как инструкции при переоформлении прав аренды на земельный участок.
Шаг первый: переговоры с арендодателем
Согласовываются все важные моменты с собственником земли. Сделать это нужно придерживаясь той процедуры, которая закреплена условиями арендного соглашения. Если заранее известно, какой новый пользователь собирается построить на земле дом, то желательно оговорить и эти детали.
Шаг второй: получите согласие на переуступку прав аренды у собственника
Может потребоваться уведомление о факте перехода прав местных властей, отвечающих за использование земельных угодий. Ведь в каждом регионе может быть установлен свой порядок изменения пользователя надела, если он относится к государственной (муниципальной) собственности.
Шаг третий: заключение договора
После этого подписывается само соглашение. Оно может быть двухсторонним. Однако законодательство не запрещает, чтобы одной из сторон договорённостей выступал арендодатель участка. Более того, в этом случае передача прав будет иметь больший юридический вес.
Шаг четвёртый: регистрация перехода прав аренды на землю
За заключением договора последует государственная регистрация сделки перенайма земельного участка. Она осуществляется в местном отделении Росреестра. За этот процесс полагается внесение госпошлины в сумме 2 тыс. рублей.
Порядок оформления договора переуступки права аренды земельного участка
Сама сделка может быть как обычной, так и заверена с помощью услуг нотариуса. К ней подшиваются экземпляр первоначального договора аренды, а также графическая схема земельного участка. Если есть письменное согласие от арендодателя, то оно также прикладывается.
Новый пользователь должен понимать последствия заключения договора перенайма. В частности, он обязан будет платить арендную плату и использовать землю по её целевому назначению (то есть под застройку). Кроме того, к следующему арендатору перейдут и все другие обязательства, прописанные в договоре аренды.
Договор переуступки права аренды земельного участка
Договор перенайма земельного участка образец
Переход права пользования земельного участка представляет собой сделку, в которой первоначальный арендатор теряет свои права и обязательства по отношению к арендуемому участку, передав их новому арендатору.
Обычно соглашение о перенайме земли заключается в 2-х случаях:
- Передача права на землю, не имеющую каких-либо строений (как правило, участки аграрного назначения).
- Переуступка прав пользования или переход права собственности на постройки и здания, возведенные на земле, находящейся в аренде (участки земли в населенных пунктах).
Ограничения на право пользования земельным участком
Цессионарий приобретает права и обязанности арендатора по договору аренды и становится ответственным перед арендодателем с момента государственной регистрации настоящего Договора. Течение срока перенайма начинается с момента подписания Сторонами акта приема-передачи прав и обязанностей и прекращается одновременно с прекращением настоящего Договора или договора аренды.
Предупредить Цессионария о наличии прав третьих лиц на земельный участок, являющийся предметом договора аренды.
Выполнять условия договора аренды земельного участка в части прав и обязанностей Цедента арендатора , нести ответственность в соответствии с условиями договора аренды и положениями действующего законодательства Российской Федерации, требовать от арендодателя соблюдения обязанностей по договору аренды.
По прекращении настоящего Договора вернуть арендодателю земельный участок, являющийся предметом договора аренды, в порядке и на условиях, установленных договором аренды указать соответствующие пункты. В случае если Стороны не достигли согласия, Стороны вправе передать дело в суд по правилам подсудности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.
В остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации. Договор составлен в 4 экземплярах, по одному для каждой из Сторон, арендодателя и государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Копии документов, подтверждающих право арендодателя на передачу земельного участка в аренду. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Акт сверки взаиморасчетов с арендодателем на момент подписания акта приема-передачи прав и обязанностей. Главная Контакт.