Образец договора купли продажи с задействованием банковской ячейки

Договор купли-продажи через банковскую ячейку – образец данного документа можно скачать по ссылке в конце статьи.

Передача денег по сделке через ячейку в банке позволяет перестать беспокоиться о том, что покупатель недвижимости обманет продавца, и что после регистрации права собственности в Росреестре, денежные средства не будут переданы в полном объеме.

Подробнее о порядке расчетов при приобретении недвижимости с привлечением банка, расскажем далее. Кроме того, расскажем, как составлять договор купли-продажи с условием о передаче денег через ячейку.

Порядок расчетов по договору купли-продажи

Порядок расчетов между продавцом и покупателем оговорен в ст. 486 ГК РФ. Данная норма предусматривает, что расчет может быть осуществлен в разные моменты времени, а именно:

  1. Во время приема-передачи вещи.
  2. До того, как вещь передана, в силу требований ст. 487 ГК РФ.
  3. После передачи вещи, в силу требований ст. 488 ГК РФ.

По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 486 ГК РФ покупатель оплачивает вещь в полном объеме, если иной порядок не закреплен в договоре. В свою очередь, иной порядок может определять возможность рассрочки, либо отсрочки платежа.

Разумеется, для обоих сторон сделки наиболее выгодно и безопасно одновременно выполнить свои обязательства. Это предполагает одновременную передачи вещи покупателю и денег продавцу.

Образец договора купли продажи с задействованием банковской ячейки

Особенности расчетов по договору купли-продажи недвижимости

Однако не все так просто, поскольку в силу требований ст. 551 ГК РФ право собственности на объект недвижимости возникает у покупателя исключительно после регистрации перехода прав в Росреестре и внесения данных в ЕГРН.

Таким образом сделка является двухэтапной:

  1. На первом этапе заключается договор купли-продажи.
  2. На втором этапе переход права собственности регистрируется в Росреестре.

Процесс регистрации занимает определенное количество времени. В связи с этим может возникнуть ситуация, когда продавец получил деньги, но покупатель собственником недвижимости еще не стал, поскольку документы находятся на регистрации. При этом на ситуацию не влияет, передано имущество покупателю по акту приема-передачи, либо нет.

В связи с этим, расчет до завершения регистрации – весьма рискованное мероприятие для покупателя, поскольку продавец получает от следки все что хотел, а покупатель собственником имущества до завершения процедуры регистрации не становится. Регистрация же может по каким-то причинам сорваться.

Ждать момента передачи денег до завершения регистрации перехода права собственности тоже рискованно, но уже для продавца, который после регистрации потеряет недвижимость (произойдет переход права собственности), и может не получить денежные средства (покупатель, получивший объект недвижимости, откажется платить).

С учетом того, что стороны могут не доверять друг другу, и стоимость недвижимости достаточно высока, необходимо искать выход из ситуации, и такой выход – использование банковской ячейки.

Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки, как выход из ситуации

Решить проблему можно путем привлечения третьей стороны в соглашении – банка. Деньги покупателя до перехода права собственности на недвижимость будут храниться в банке, и будут переданы продавцу только после того, как переход права собственности будет завершен, а сведения о новом собственнике появятся в ЕГРН.

Во многих банках существует услуга аренды банковской ячейки. Еще их называют сейфовыми. Именно там можно оставить деньги на временное хранение. Для получения услуги потребуется заключить с банковской организацией договор купли-продажи через банковскую ячейку.

Образец договора купли продажи с задействованием банковской ячейки

При выборе такого порядка взаиморасчетов потребуется отразить его в договоре купли-продажи недвижимого имущества.

Понадобится не только указать в соглашении, что расчет производится при посредничестве определенной кредитной организации, но и то, каким образом и в каком порядке денежные средства будут переданы в банковскую ячейку, как могут быть получены, с предъявлением каких документов от продавца.

Наиболее рациональным вариантом будет предварительно, в присутствии продавца и покупателя явиться в банк, где заключить договор банковской ячейки, проверить деньги на предмет подделки, пересчитать их, заложить их в ячейку.

Ключи от ячейки передаются одной из сторон сделки, как правило, продавцу, однако в договоре банковской ячейки оговаривается, что он не имеет права доступа к ней без предъявления в банк договора с отметкой о том, что регистрация перехода права собственности на недвижимость завершена. Если же по каким-то причинам сделка не была завершена, то денежные средства забирает покупатель.

Как заключить договор банковской ячейки при покупке квартиры?

Поскольку в правоотношения между покупателем недвижимости и продавцом вступает третья сторона – банк, то требуется заключить с ним договор банковской ячейки. Порядок заключения такого соглашения оговорен в ст. 922 ГК РФ.

По договору банк передает клиенту право поместить в ячейку денежные средства и изъять их. При этом банк обеспечивает сохранность имущества в ячейке.

Условиями, которые должны быть прописаны в договоре являются как предмет соглашения, так и его цена и срок.

При этом следует понимать, что банковские организации используют типовые формы договоров, в которые, как правило, не разрешают вносить изменения. Стороны могут лишь выбрать определенные условия.

Поскольку сделка с банком относительно хранения денежных средств в ячейках не является обязательной для заключения с физическими или юридическими лицами, банки вправе отказывать в ее заключении. Это означает, что далеко не все банки оказывают соответствующие услуги.

Образец договора купли продажи с задействованием банковской ячейки

Скачать образец договора купли продажи с банковской ячейкой

***

Таким образом, для того, чтобы передача денежных средств по договору купли-продажи недвижимости была проведена без риска для участников соглашения, рекомендуется заключить с банковской организацией договор хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе. Необходимо отметить, что услуга является платной, однако позволяет упростить процедуру купли-продажи, избежать стрессовых ситуаций. Усложняет процесс то, что помимо договора купли-продажи недвижимости также придется заключить соглашение с банком.

Договор купли продажи квартиры через банковскую ячейку (образец)

Главная » Купля-продажа квартиры » Договор купли продажи квартиры с использованием банковской ячейки

2 303 просмотров

Процедура покупки квартиры тесно связана с многочисленными мошенническими схемами. Избавить от части из них можно при помощи оформления сделки посредством банковской ячейки.

Зачем нужно использовать банковскую ячейку

Банковская ячейка – это специальный сейф, находящийся в отделении финансовой организации. Банк отвечает только за сохранность того, что есть в ячейке, но не отслеживает, что именно туда помещает человек.

Такая система необходима для того, чтобы покупатель точно знал, что продавец получит деньги не раньше, чем будет подписан договор купли-продажи. С точки зрения продавца это тоже удобно, ведь деньги за квартиру он уже увидел, они ждут его в ячейке и, чтобы их получить, достаточно просто довести сделку до конца.

В случае же, если договор не был подписан, покупатель может просто забрать свои деньги из ячейки (но не раньше, чем сделка действительно будет расторгнута). В результате, никто из сторон ничего не теряет.

Аренда банковской ячейки – это платная процедура. Расходы на оплату такой услуги могут быть возложена как на продавца, так и на покупателя, или разделены между ними поровну, в зависимости от того, до чего договорятся стороны. В любом случае, цена не слишком высока: около 20-50 рублей за сутки.

Главная особенность такого документа – участие не двух, а трех сторон. Так, арендаторами назначаются одновременно как продавец, так и покупатель. А в качестве организации, которая предоставляет услугу выступает банк. Очень важно предусмотреть права доступа в зависимости от ситуации.

Пример: В договоре аренды может быть прописано, что продавец имеет право воспользоваться ячейкой только при условии, что он предоставит в банк зарегистрированный и подписанный договор купли-продажи конкретной квартиры. Более того, покупателем квартиры обязан выступать совладелец ячейки. В противном случае в доступе будет отказано.

В данном документе должна фигурировать такая информация:

  • Данные об арендаторах ячейки: покупателе и продавце.
  • Информация о квартире, которая должна быть продана-куплена.
  • Условия, при которых то или иное лицо получает доступ к ячейке. Например, продавец получает доступ при заключении договора купли-продажи, а покупатель – только если продавец отказывается заключать сделку.

Договор аренды ячейки заключается непосредственно в банке. Его составляют специалисты. Задача покупателя и продавца: проконтролировать правильность введенных данных, а также наличие всех необходимых пунктов и условий. Конкретной формы не существует, так как она различается от банка к банку.

Договор такого типа практически ничем не отличается от обычного. Единственный нюанс, который нужно учитывать: прописать в условиях оплаты, что расчеты будут производиться посредством банковской ячейки. Вся остальная информация относительно того, кто, как и когда получает к ней доступ указывается уже в договоре на аренду ячейки, о котором было рассказано выше.

Содержание договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки

В договоре купли-продажи должны указываться следующие данные:

  • Информация о покупателе и продавце.
  • Детальные данные о квартире, которая является объектом сделки. Тут очень важно проследить, чтобы вся указанная информация действительно соответствовала правде.
  • Условия расчетов. Именно тут вписывается пункт о том, что оплата будет производиться при помощи банковской ячейки.
  • Права и обязанности продавца и покупателя.
  • Подписи и дата заключения договора.

Образец договор купли продажи квартиры через банковскую ячейку

Образец договора купли продажи с задействованием банковской ячейки

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки

Нотариальное заверение и регистрация

Такой документ требует обязательного заверения нотариусом. Для составления также можно обратиться к нему, однако лучше воспользоваться услугами опытного юриста. Нотариус не заинтересован в отстаивании прав любой из сторон сделки, а юрист – заинтересован в отстаивании интересов своего клиента. Заверение – это платная услуга.

Кроме того, после заверения документ обязательно нужно зарегистрировать. В противном случае сделка не будет иметь юридической силы и ее не составит труда оспорить в суде.

Расходы и сроки

Основной статьей расходов в данном случае станет заверение документа. Отдать нотариусу придется сумму от 2 до 5 тысяч, в среднем. Нужно учитывать, что конкретная цена во многом зависит от региона проживания и места заключения сделки. Например, услуги нотариуса в центре Москвы будут стоить в разы больше, чем то же самое, но где-то на окраине небольшого отдаленного населенного пункта.

Кроме того, нужно будет заплатить за банковскую ячейку. Так как обычно договор на ее аренду заключается минимум на месяц (и этого времени должно хватить для подписания всех документов), рассчитывать стоит на сумму порядка 500-2000 рублей.

Больше всего времени уйдет на согласование условий, но как раз на этом этапе никакие расходы еще не возникают. Стороны просто договариваются о том, как конкретно квартира будет переходить из рук в руки.

Срок на это практически ничем не ограничен, кроме желания сторон. Как следствие, может растягиваться на месяцы, а то и на годы. Но на практике, предварительный этап обычно завершается за несколько дней.

Максимум – месяц.

Само оформление сделки, вместе с арендой ячейки, заверением договора купли-продажи и его регистрацией вряд ли займет больше 1-2 дней.

Любая процедура покупки или продажи квартиры сопряжена с рядом серьезных рисков. Мошенников очень много. Практически полностью исключить их влияние можно только при помощи опытных юристов. На бесплатной консультации специалисты разберут конкретную ситуацию и укажут на спорные моменты, если они будут. Они же готовы представлять интересы клиента и сопровождать сделку на всех ее этапах. Образец договора купли продажи с задействованием банковской ячейки

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки: образец, как составить, куда подавать

Одним из самых важных и ответственных этапов в проведении сделки купли-продажи квартиры является передача денег. Как правило, обе стороны боятся проводить расчёт без подстраховки,поскольку могут быть обманутыми.

В связи с возникнувшими трудностями существует несколько вариантов, как безопасно передать деньги за квартиру. Одним из таких является аренда банковской ячейки.

Рассмотрим детальней, как правильно передавать деньги через сейф, что нужно знать и почему данный вариант является безопасным, как для покупателя, так и для продавца.

Что это такое

Банковская ячейка – это сейф, который находится в банке,имеет свою охрану и является отдельным хранилищем под сбережения, личные вещи пользователей банка. Банковскую ячейку можно брать в аренду по предварительному договору с банком.

Читайте также:  Повышение пенсии ветеранам - участникам вов запланировано с мая 2019 года

Особенностью и главным преимуществом банковской ячейки является то, что к ней имеет доступ ограниченное количество людей. Как правило это сотрудники банка и те лица, которым был предоставлен доступ к ней в соглашении.

Очень часто банковскую ячейку используют при купли-продаже квартиры для того, чтобы безопасно передать деньги за неё.

Покупатель арендует у банка сейф и прячет туда сумму денег, которая предназначена для расчёта с продавцом. Затем после регистрации прав собственности продавец забирает деньги. При этом он обязан предъявить оригинал договора купли-продажи квартиры, паспорт и ключ от сейфа.

Образец договора купли продажи с задействованием банковской ячейки

Банковская ячейка при расчёте за недвижимость является безопасным способом передачи средств.

Как происходит расчет при покупке

Для того чтобы продавец взял в аренду банковскую ячейку, достаточно будет просто заключить договор с банком предъявив паспорт гражданина Российской Федерации.

В среднем, стоимость аренды ячейки на месяц составляет 2-3 тысячи рублей.

Если сравнивать данную услугу с аккредитивом, то аренда обойдётся дешевле, а также данный удобнее, нежели просто переводить деньги со счёта на счёт. Процедура расчётов в вкратце описана выше,  она имеет несколько этапов:

  1. Заключение продавцом договора аренды.
  2. Проверка ячейки, размещение денег.
  3. Оформление всей необходимой документации, регистрация прав собственности.
  4. Передача денег продавцу.

Условия доступа к сейфу

Конечно же получить доступ к ячейке может не каждый. Для того чтобы забрать деньги продавец должен предъявить:

  • оригинал договора купли-продажи квартиры;
  • свой личный паспорт;
  • ключ от сейфа.

Стоит отметить, что данные моменты прописываются продавцом в специальном соглашении с банком, где он указывает какие именно документы должен предоставить продавец, чтобы забрать деньги.

В чем удобство и безопасность

Главное удобство данного вида передачи денег заключается в безопасности. Деньги украсть никто не сможет. Они находятся под защитой и охраной банка. Хранилище очень хорошо охраняется и посторонним сюда вход запрещён.

Преимущества и недостатки

Какие же основные преимущества аренды банковской ячейки при передаче денег за квартиру?

  1. В случае, если сделка будет сорвана или прервана любой из сторон, покупатель не теряет своих денег. Он сможет забрать в любой момент свои сбережения с банковской ячейки.
  2. Недорогое обслуживание. Аренда банковской ячейки является не самым дорогим способом передачи средств за квартиру.
  3. Резервация денег. Сбережения, которые находятся в ячейке остаются там до момента заключения сделки и не могут быть забраны ни одной из сторон.

Недостатки

Недостатков проведения подобной сделки немного. В самом договоре об аренде банковской ячейки не указывается сумма денег, которая была внесена. Поэтому есть риск того, что покупатель обнаружит там не всю сумму, а всего лишь её часть. Для этого лучше, чтобы при  передачи денег присутствовал как продавец, так и покупатель квартиры.

Условия для такой сделки

Главным условием является обоюдное согласие сторон на проведение передачи денег через банковскую ячейку в результате купли-продажи квартиры. Стороны должны быть совершеннолетними и дееспособными и договориться, в каком формате будет происходить расчёт за банковскую ячейку.

Существуют случаи, когда арендуют сразу два сейфа: в одном покупатель сохраняет свою деньги для передачи их после регистрации договора купли-продажи недвижимости, а во втором сохраняется расписка продавца о том, что он получил деньги за квартиру.

Кто может передавать деньги

Ячейкой в банке могут воспользоваться стороны, которые заключают договор купли-продажи  недвижимости со вторичного рынка. Покупка у застройщика не предусматривает данного варианта передачи денег, поскольку там оплата происходит через кассу.

Как правильно купить недвижимость с использованием аренды сейфа

Для того чтобы купить квартиру и рассчитаться за неё, покупателю необходимо выбрать квартиру, договориться с продавцом о цене и предварительно заключить договор купли-продажи недвижимости.

Затем сторонам необходимо обговорить и обязательно прописать способ передачи денег.

В случае если они выбрали банковскую ячейку, сторонам необходимо обговорить, кто будет платить за её аренду и на каких условиях будет осуществляться передача денег.

Сторонам также стоит прописать в договоре и моменты, связанные с передачей задатка или аванса.

Как грамотно составить договор

Договор аренды банковской ячейки составляется самим банком. Гражданину, который будет его заключать необходимо ознакомиться с ним. Как правило, вносить коррективы в него нельзя, поскольку данный договор у банка является стандартным.

Гражданину, который выявил волю арендовать сейф стоит внимательно изучить моменты, которые связанные с доступом к ячейке, а также, какая ответственность будет в случае утери ключа.

В дополнительном соглашении стороны прописывают кому ещё будет предоставлен доступ к ячейке, а также при наличии каких документов.

Возможные подводные камни

Если рассматривать этот вариант более детально, то стоит отметить, что подводных камней не так уж и много. Они связанные только с возможным доступом к банковской ячейке посторонними лицами.

Мошенники могут подделать документы, чтобы добраться до денежных сбережений, но сделать это не так уж и легко, поскольку охранная система максимально обеспечивает безопасность и сохранение денег.

Украсть деньги могут банковские сотрудники, но опять таки в хранилищах есть камеры и добраться не так и просто.

Следующим риском может быть банкротство банка. В случае, если банк объявляется банкротом, у него замораживаются любые счета и деньги. Хранилище не застраховано от подобных происшествий. В таком случае возврат денег возможен только по предварительной записи в список кредиторов банка и будет выплачиваться в порядке очереди.

Способы мошенничества

Рассмотрим более детальней основные способы, как действуют мошенники при краже денег с банковской ячейки:

  1. Доступ к хранилищу по поддельным документом.
  2. Сторона указывает неправильные сроки аренды банковской ячейки и проводит махинацию таким образом, чтобы получить доступ к ячейке раньше за продавца.
  3. Покупатель может положить сумму меньше, чем необходимо или же положить фальшивые купюры.
  4. Доверенность на доступ к хранилищу в банке может быть использована мошенниками, чтобы добраться до ячейки.

Образец договора купли продажи с задействованием банковской ячейки

Как распознать и обезопасить сделку

Для того чтобы обезопасить себя и сделку от мошеннических схем необходимо предпринять следующие действия:

  1. Заключить договор хранения в присутствии сторон сделки купли-продажи недвижимости для того, чтобы каждая сторона была уверена в законности данной операции.
  2. Обязательно озвучить сторонам сроки аренды ячейки. Нужно удостовериться, что каждая сторона о них знает и в дальнейшем не возникнет никак проблем.
  3. Оговорить проверку денег на подлинность. Как правило, это даст гарантии продавцу квартиры, что после регистрации прав собственности в ячейке его ожидают не фальшивые купюры. Банк за отдельную плату может предоставить данную услугу.
  4. Подойти максимально серьезно к выбору банка.

Если стороны не согласны и не могут прийти к обоюдному выбору банка или не могут расписать условия передачи денег через банковскую ячейку, им стоит рассмотреть другой вариант передачи средств. К примеру, они могут воспользоваться аккредитивом или экскроу-счетом. В этих случаях стороны будут уверены в размере суммы, которая будет передана и в подлинности средств.

Особенности составления договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку. Образец документа

Одной из трудностей при покупке квартиры является передача денег от покупателя к продавцу. Даже однокомнатная квартира в провинциальном городке стоит несколько сотен тысяч рублей и рисковать этими деньгами ни одной из сторон не хотелось бы.

Есть много способов решить эту проблему. Одним из них является передача денег с помощью ячейки в банковском хранилище. Разберёмся, как это выглядит на практике.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

В чём суть такой сделки?

Согласно ст.

454 ГК РФ суть любого договора купли-продажи (в том числе и жилой недвижимости, поскольку про неё в законе не сказано принципиально иного) состоит в том, что продавец передаёт право собственности на какую-то вещь (полностью или частично при покупке доли в квартире) покупателю, а покупатель обязан взамен передать продавцу денежную сумму, о которой они с продавцом договорились.

И вот как раз на этапе передачи денег часто возникают проблемы.в Состоят они в следующем:

  • Продавец почти всегда хочет получить деньги сразу же, а передавать объект по договору уже потом. Он может бояться того, что, получив предмет (в нашем случае квартиру), покупатель не захочет за неё платить, и деньги придётся с него взыскивать через суд.
  • Покупатель предпочитает сначала приобрести право собственности, а уж потом расплачиваться. Он рискует тем, что, получив деньги, продавец может отказаться передавать квартиру и тогда её тоже придётся требовать через суд, либо и вовсе скроется, если сделка мошенническая.

Справка. Вариантов решения множество – частичная предоплата (аванс), договор о задатке, депозит у нотариуса и т. д. И одним из распространённых способов гарантировать безопасность сделки, является использование ячейки в банковском хранилище (депозитарии) на определённых условиях.

В этом случае схема будет выглядеть следующим образом:

  1. Покупатель заключает с банком договор аренды ячейки.
  2. В условиях договора указывается, что получить доступ к содержимому ячейки может либо продавец, предъявив документы о переходе права собственности к покупателю, либо сам покупатель по истечении определённого срока или при наличии определённых условий.
  3. В ячейку помещаются наличные в размере цены по договору.
  4. Стороны заключают договор купли-продажи и проводят государственную регистрацию права в ЕГРН в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
  5. Продавец предъявляет оговоренные в условиях договора аренды документы, ячейка открывается и он забирает деньги, которые теперь принадлежат ему.
  6. Если сделка сорвалась, то через определённое время покупатель получает право забрать деньги обратно, уплатив банку стоимость аренды ячейки.

Достоинства этой схемы:

  • Продавец уверен, что если он выполнит свои обязательства, то непременно получит деньги, которые уже ждут в хранилище своего нового хозяина.
  • Покупатель уверен, что продавец, если хочет получить деньги, свои обязанности исполнит, в противном случае деньги вернутся обратно к покупателю.
  • Банк получает плату в размере стоимости аренды ячейки.

Однако есть и недостатки:

  1. Банк никак не отвечает за то, какая сумма лежит в ячейке, и лежит ли там хоть что-то. Распространённой схемой мошенничества является ситуация, когда арендуются две ячейки: одна для денег, другая пустая. Контрагенту по купле-продаже передаются документы для доступа как раз к пустой ячейке.

    Метод защиты – проверка номеров ячеек и контроль закладки: никто не запрещает продавцу войти в хранилище вместе с покупателем и лично убедиться, что деньги на месте.

  2. Возможно с помощью поддельных документов обмануть сотрудников банка и забрать деньги до регистрации права. Здесь сторона по договору никак себя не обезопасит, однако в любом серьёзном банке документы человека, получающего доступ в депозитарий, проверяются всерьёз.
  3. Закладка в ячейку фальшивых денег.Важно! Метод защиты – потребовать от покупателя, чтобы тот заказал в банке ещё и проверку подлинности купюр (большинство банков предоставляют такую услугу).

Есть и риски, касающиеся собственно банка:

  • Невозможность застраховать содержимое ячейки. Ни одна страховая компания не возьмётся за такое, поскольку никогда заранее неизвестно, что содержалось в ячейке.
  • Если у банка будет отозвана лицензия, с доступом в депозитарий сразу же возникнут проблемы.
  • Деньги лежат мёртвым грузом, а не приносят прибыль (как на счёте по вкладу). Более того, за их хранение ещё и нужно платить.

Однако в целом надо признать, что при оплате за квартиру наличными передача денег через банковское хранилище – один из самых надёжных способов.

Соглашение об аренде на примере Сбербанка

А теперь посмотрим, что именно представляет собой договор аренды банковской ячейки. В качестве примера будет использован Сбербанк: его сеть отделений самая распространённая в России, даже в крупных посёлках обычно отделение имеется (хотя там услуги по аренде ячейки практически никогда и не предоставляются).

Договор аренды в Сбербанке является трёхсторонним, поскольку в нём участвуют:

  1. Продавец.
  2. Покупатель.
  3. Сам банк как арендодатель.

С каждой из сторон договора купли-продажи доступ к ячейке могут иметь до двух человек. В этом случае в договоре аренды указывается необходимость присутствия всех продавцов и всех покупателей при вскрытии ячейки. Кроме того, все продавцы и покупатели, имеющие доступ, должны быть указаны в договоре о купле-продаже квартиры.

Сам договор аренды может содержать следующие условия доступа к содержимому:

  • Совместный. Все указанные в договоре аренды лица собираются вместе и открывают ячейку. В этом случае банку никакие документы не предоставляются, но и открыть сейф в одиночку никто из сторон не может.
  • Доступ при наличии документов. продавец может открыть арендованную ячейку, если предоставит банковским служащим свой паспорт, договор купли-продажи с отметкой Росреестра и выписку из ЕГРН о переходе права. Присутствие покупателя при этом не требуется.
  • Истечение срока. Если продавец так и не явился за деньгами и не продемонстрировал документы по сделке с квартирой, покупатель может забрать деньги сам в течение 7 банковских дней после истечения срока аренды. Дополнительная плата за это время не взимается.

Срок аренды – от 1 дня до 3 лет, при этом арендатор имеет право продлевать договор неограниченное число раз. Стоимость определяется банком исходя из действующих тарифов. По состоянию на начало 2018 года она составляет не менее 75 рублей в сутки.

Обратите внимание! Сбербанк, как и другие организации, предоставляющие такие услуги, имеет разработанный бланк договора.

Изменения могут касаться лишь некоторых условий (документы, дающие право доступа, количество лиц и т. д.), но составлять индивидуальный договор или подписывать договор, разработанный клиентом, банк не станет.

Скачать бланк договора аренды ячейки Сбербанка

Как правильно составить соглашение по покупке жилья?

Вид документа

Согласно ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости должен составляться в письменной форме. Дополнительного заверения или государственной регистрации самого договора обычно не требуется: регистрируется не документ, а переходящее по нему право.

Исключением является договор, по которому покупается не вся квартира целиком, а доля в ней (пусть даже один из сособственников выкупает у другого его долю и становится единоличным владельцем квартиры). Договор, касающийся долевой собственности на квартиру, согласно ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», должен быть в обязательном порядке заверен у нотариуса.

Существенные условия

Существенным условием, согласно ст. 432 ГК РФ, является то, при отсутствии которого договор не считается заключённым. Применительно к купле-продаже квартиры такими условиями будут:

  1. Предмет. В договоре чётко должно быть указано, какая именно квартира передаётся и где она находится. Указан должен быть как минимум полный адрес жилья, также желательно внести в документ и его кадастровый номер.
  2. Цена. В отличие от других видов купли-продажи, по отношению к недвижимости закон прямо называет её существенным условием (ст. 555 ГК РФ).

По всем остальным условиям стороны сами определяют указывать их в договоре или нет.

Важно! Порядок передачи денег существенным условием не является. Однако если речь идёт о покупке с помощью банковской ячейки, то порядок этот указан должен быть обязательно.

Как указать порядок передачи денег?

Для того чтобы передача произошла через банковскую ячейку можно использовать два способа:

  1. Прямо описать, когда покупатель закладывает деньги в сейф, а когда продавец их оттуда забирает.
  2. Сделать ссылку на банковский договор аренды ячейки, указав примерно следующее: «Порядок передачи денег определяется в соответствии с договором аренды №… от …».

Первый вариант предпочтительнее, поскольку иначе при регистрации права в Росреестре придётся предоставлять туда ещё и документы из банка.

Какие бумаги нужны продавцу для доступа к сейфу?

Документы, необходимые для того чтобы забрать деньги из сейфа определяются условиями договора с банком. Обычно требуется следующее:

  • Паспорт продавца.
  • Договор купли-продажи с отметкой Росреестра.
  • Выписка из ЕГРН о переходе права собственности.

Точный перечень необходимо узнавать непосредственно в том банке, где арендована ячейка.

Заключение

Передача денег при купле-продаже квартиры через банковское хранилище – один из самых надёжных способов осуществить расчёт между продавцом и покупателем. Хотя здесь есть свои риски, однако другие способы передачи наличных ещё более рискованны.

Процесс передачи средств через банковскую ячейку и составление договора купли-продажи

Показать содержание

Что это такое?

Банковская ячейка – сейф в банке, расположенный в охраняемой комнате (хранилище). Его можно арендовать, заключив договор с банком. В этом случае доступ к ячейке будет только у лиц, перечисленных в соглашении, личность которых будет установлена сотрудниками банка.

Например, в случае купли-продажи квартиры ключ от ячейки получит только участники сделки либо их доверенные лица. Покупатель арендует сейф за свои средства на определенный срок (например, один месяц).

Далее он прячет туда нужную сумму за день или в день оформления купчей. Открытие и закрытие сейфа может происходить в присутствии собственника квартиры.

Иногда это делается после пересчета и проверки подлинности купюр сотрудником банка (за отдельную плату).

После регистрации купчей продавец получает возможность забрать денежные средства.

Доступ к сейфу осуществляется в любое время в соответствии с установленным распорядком работы хранилища, при предъявлении оригинала договора купли-продажи, паспорта и ключа от ячейки.

Благодаря такой схеме расчеты происходят в безопасном месте, под надзором охраны и сотрудников банковского отделения.

Как происходит расчет при покупке?

Для оформления договора аренды ячейки покупателю достаточно иметь при себе только паспорт. Тарифы на аренду вполне доступны – в среднем необходимо будет заплатить 2 – 3 тыс. рублей за месяц. Это гораздо меньше, к примеру, расходов на аккредитив или перевод со счета на счет, а также обналичивание крупной суммы (какие еще расходы ждут покупателя?).

Процедура расчетов через банковскую ячейку:

  1. Заключение договора аренды.
  2. Проверка ячейки в присутствии сотрудника банка.
  3. Размещение денег в сейфе.
  4. Оформление договора купли-продажи и передача ключа от ячейки.
  5. Регистрация прав на недвижимость в Росреестре (какие документы подготовить для регистрации?).
  6. Проверка документов продавца и открытие доступа к сейфу с деньгами.

Условия доступа к сейфу

При заключении договора с несколькими клиентами им предоставляется совместный доступ к ячейке с понедельника по пятницу.

При необходимости разграничения доступа оформляется соответствующее дополнительное соглашение, в котором перечисляются документы для доступа к сейфу.

Продавец получает право на доступ в хранилище только после предъявления паспорта, договора купли-продажи, свидетельства о госрегистрации договора и ключа от сейфа, который был передан ему покупателем.

Кража денег из банка практически невозможна. Хранилище хорошо охраняется и внутрь помещения не допускают лиц, которые не имеют на это право.

При расчетах в квартире или кабинете нотариуса деньги могут похитить прямо на выходе (например, выхватить сумку и убежать). В случае с банковской ячейкой это невозможно, поскольку банк находится под охраной, установлены камеры наблюдения, а сейф открывается индивидуальным ключом.

К тому же пересчитать и проверить купюры можно современными средствами, которые используют сами банковские сотрудники.

Преимущества и недостатки

Банковская ячейка – один из самых популярных способов обеспечения безопасности расчетов. Ее аренда обходится недорого, а при этом стороны по договору получают место, где можно сохранить средства, а также пересчитать и проверить в специальной клиентской комнате рядом с хранилищем.

Если сделка сорвется, то покупатель не теряет свои средства. Он может в любое время забрать их из сейфа, ведь продавец не сможет их получить не предъявив в банке зарегистрированный договор купли-продажи.

Фактически деньги резервируются до финальной стадии сделки – регистрации прав на недвижимость, которая может длиться больше недели.

Недостаток у схемы только один: в договоре аренды ячейки не указывается сумма, которая будет храниться. То есть после подписания и регистрации договора может выясниться, что в сейфе храниться лишь часть средств, а не полная стоимость квартиры.

Чтобы этого не произошло необходимо, чтобы помещение денег в ячейку осуществлялась в присутствии продавца и покупателя, а не только одной стороны. К тому же если продавец забирает деньги наличными и выходит с ними на улицу, то риск их кражи довольно высок. Необходимо нанимать охрану либо другим путем позаботиться о безопасности перевоза ценностей.

Условия для такой сделки

Главное условие: на такой порядок расчетов должны быть согласны обе стороны. Покупатель и продавец должны быть совершеннолетними и дееспособными лицом, готовыми взять на себя расходы по аренде.

Присутствие двух сторон во время открытия сейфа – не обязательно, но крайне желательно. Иногда арендуется сразу два сейфа: в одном лежат деньги, а во втором расписка продавца.

После регистрации договора стороны обмениваются ключами (как зарегистрировать договор в МФЦ?).

Кто может передавать деньги?

Банковской ячейкой могут воспользоваться все желающие совершить сделку купли-продажи на вторичном рынке.

При покупке квартиры у застройщика чаще всего деньги либо переводятся на его счет, либо оплачиваются в кассе компании. Через ячейку деньги может передавать как сам покупатель, так и его доверенные лица.

Приведем практический пример. Покупатель Иванов договаривается с продавцом Мироновым о покупке у него квартиры. Вносится задаток наличными в размере 10% стоимости жилья, и оформляется договор задатка.

В назначенный день оба приходят в банк и подписывают договор аренды банковской ячейки. Иванов прячет в сейф остаток денежной суммы в присутствии Миронова. На следующий день происходит сделка купли-продажи у нотариуса.

Иванов отправляется в Росреестр и передает договор на регистрацию. После получения свидетельства он вместе с Мироновым приходит в банк и показывает документы. Зайдя в хранилище Миронов пересчитывает деньги из ячейки и проверяет подлинность купюр. Составляется расписка в том, что деньги получены и никто не имеет ни к кому претензий.

Как правильно купить недвижимость с использованием аренды сейфа?

Для покупки жилья с использованием денежной ячейки нужно выбрать квартиру и договориться с продавцом о цене. Далее предстоит уговорить его воспользоваться для расчетов именно банковским сейфом. Если все в порядке, то обычно покупатель передает аванс, чтобы вывести квартиру из оборота (об авансе, задатке и залоге при покупке квартиры читайте здесь).

Инструкция по оплате стоимости жилья:

  1. После подписания договора купли-продажи, при условии, что деньги должны уже находиться в ячейке, покупатель передает ключ от банковской ячейки продавцу.
  2. После регистрации в Росреестре продавец получает доступ к сейфу (в течение 5-7 дней пока идет регистрация продавец не имеет доступа к деньгам, только получив документы из Росреестра можно отправляться в банк).
  3. После предъявления пакета документов продавец забирает денежные средства из ячейки (банковский клерк сверяет паспортные данные продавца, адрес проданной квартиры, проверяет подлинность свидетельства о регистрации договора купли-продажи недвижимости в Росреестре, а также сам договор купли-продажи, ключ от ячейки).

Если ключ утерян, сейф вскрывается сотрудником банка в присутствии обеих сторон (продавца квартиры и покупателя). При наличии ключа продавец забирает деньги и пишет расписку.

При срыве сделки доступ к сейфу получает исключительно покупатель и его доверенные лица. В договоре аренды можно прописать порядок совместного доступа продавца и покупателя в любой день при возникновении определенных условий.

Если регистрации договора затягивается, то аренда ячейка может быть продлена. Например, затягивание возможно в случае, если в Росреестре возникли вопросы к договору (нет согласия супруга и пр.).

После устранения недочетов договор может быть зарегистрирован, а продавец получит доступ к сейфу с деньгами.

При отказе в регистрации покупатель забирает свои деньги самостоятельно, а договор расторгается либо решение Росреестра обжалуется в суде.

Как грамотно составить договор?

Договор аренды банковского сейфа составляет банк. Его необходимо будет изучить и подписать, но корректировке он, как правило, не подлежит.

Особое внимание стоит обратить на пункты, описывающие порядок доступа к сейфу, ответственности банка за сохранность средств, а также способ решения проблемы в случае утери ключа, форс-мажорных обстоятельств, в том числе срыва сделки.

Если что-то не устраивает, то лучше обратиться в другое банковское учреждение.

В договоре купли-продажи квартиры необходимо будет указать, что расчеты между сторонами производятся именно через банковскую ячейку в конкретном банке, а не любым другим способом.

Делается отметка о том, какая сумма прячется в банковскую ячейку перед сдачей документов на госрегистрацию перехода права собственности. Выбор банка осуществляется по соглашению сторон.

Отмечается и срок, когда деньги будут изъяты из хранилища продавцом, а также список документов при наличии которых это будет возможно. В договоре купли-продажи указывается и номер договора аренды сейфа, чтобы не было путаницы или поводов для мошенничества.

Читайте также:  Нет ответа на вопрос, каким образом можно получить копию устава из налоговой

Возможные подводные камни

Недостатков у схемы расчетов с банковской ячейкой – немного. В основном подводные камни связаны с возможным доступом к сейфу посторонних лиц. Мошенники, зная о сделке могут подделать договор и паспорт, и попытаться проникнуть в хранилище.

Украсть деньги могут и банковские клерки (в банке хранится второй ключ от ячейки). Однако такие случаи происходят крайне редко. Все документы тщательно проверяются, а в помещении множество видеокамер, так что украсть деньги, не будучи замеченным практически невозможно.

Еще один опасный подводный камень – банкротство банка, где будут храниться деньги. В отличие от вкладов средства банковских ячеек не застрахованы. Если в период оформления и регистрации сделки банк перестанет обслуживать клиентов в связи с неплатежеспособностью, то для возврата средств придется записываться в очередь кредиторов.

Банковская ячейка – наиболее часто используется при оформлении договора купли-продажи недвижимости. По статистике этот способ применяют до 80% всех участников рынка.

Передача денег через сейф обходится дешевле аккредитива и безопасней передачи наличных в офисе нотариуса (о купле-продажи квартиры за наличный расчет написано в отдельной статье, а здесь вы можете узнать обо всех способах передачи денег). А главное: в случае, если сделка не состоится и договор купли-продажи не будет зарегистрирован, у покупателя останутся его денежные средства.

Как совершается купля-продажа квартиры через банковскую ячейку? Образец договора

Расчеты через банковскую ячейку – безопасный и проверенный способ оплатить покупку недвижимости. Покупатель и продавец могут не беспокоиться о том, что деньги будут похищены, поскольку они будут находиться в помещении под надежной охраной. Забрать их можно будет только после регистрации перехода прав собственности в Росреестре.

Показать содержание

Что такое купля-продажи квартиры через банковскую ячейку

Банковская ячейка — сейф, расположенный в отдельном помещении банка, которое находится под усиленной охраной. При продаже квартиры, покупатель арендует ячейку и закладывает в нее нужную сумму.

В назначенный день он приходит вместе с продавцом для окончательного расчета. Деньги пересчитываются, составляется расписка. Обычно это происходит уже после того, как сделка была оформлена и зарегистрирована (соответствующие документы проверяются в банке). В банковском сейфе деньги могут находиться от 20 дней до 1,5 месяцев (примерный срок оформления и регистрации сделки).

Плюсы и минусы

На сегодняшний день банковская ячейка – основной способ расчетов на рынке недвижимости. Это связано с простотой оформления и прозрачностью всех операций. Плюсы банковской ячейки:

  1. Безопасность нахождения денег в сейфе. Участников сделки купли-продажи привлекает стопроцентная защита денег и возможность провести расчеты не на улице или в кафе, а в помещении банка. Конфиденциальность расчетов в этом случае гарантирована.
  2. Минимум возможностей для мошеннических действий (доступ к ячейке возможен только после проверки договора купли-продажи с отметкой о регистрации). Доступ к сейфу полностью заблокирован для всех, кто не имеет никакого отношения к покупке.

    Открытие возможно только после того, как банковский клерк проверит все документы и разблокирует сейф при помощи электронной системы контроля доступа или ключа.

  3. Проверка купюр на подлинность с использованием банковского оборудования.

Минусы сейфа:

  1. Обязательная плата за аренду.
  2. Отсутствие контроля банка за размером суммы (производится только проверка документов).
  3. Сложности с налоговым вычетом, если в договоре аренды не указывается сумма сделки.
  4. К минусам использования банковской ячейки при заключении договора также можно отнести и возможную потерю или кражу ключа или магнитной карты с ПИН-кодом. В этом случае придется возмещать расходы банку.

Условия для оформления покупки

При оформлении договора купли-продажи необходимо будет указать, что расчеты будут производиться именно через банковскую ячейку в конкретном банке. Детали передачи денег и условия доступа к сейфу должны быть детально прописаны в договоре.

Иными словами, арендовать ячейку нужно до сделки купли-продажи. Потратить на это придется от 700 рублей. В период аренды все клиенты, указанные в договоре аренды, могут посещать сейф совместно.

Продавец допускается в хранилище только при предъявлении оригинала договора купли-продажи об отчуждении квартиры с отметкой (штампом) о государственной регистрации перехода права собственности либо выписки из ЕГРН. Сам покупатель допускается к сейфу в отсутствие продавца не ранее, чем на следующий рабочий день после окончания срока аренды при условии, что допуск к сейфу продавца не производился.

Пошаговая инструкция покупки через ячейку в банке:

  1. После того, как покупатель определиться с выбором квартиры и передаст продавцу аванс по предварительному договору купли-продажи, необходимо арендовать ячейку в банке.
  2. После регистрации сделки банк проверяет соответствие сведений, указанных в договоре аренды и разрешает забрать деньги из ячейки.
  3. В случае, если сделка сорвется, покупатель просто забирает деньги в течение недели, начиная со дня, следующего за последним днем аренды, без дополнительной оплаты. Если в числе арендаторов несколько продавцов или покупателей квартиры, то при допуске к сейфу обязательным является присутствие всех участников сделки.

Заключение договора с банком

Расчеты через банковский сейф возможны только после его аренды. Для заключения договора с банком будет нужен паспорт покупателя и ИНН. После подписания арендатор получит на руки свой экземпляр соглашения, акт приема-передачи в пользование сейфа, а также карту или ключ для пользования ячейкой.

В договоре с банком указывается:

  1. срок аренды (до трех лет);
  2. условия допуска клиентов к сейфу;
  3. права и обязанности сторон.

Банк осуществляет контроль за доступом в помещение, где находится сейф, и обеспечивает невозможность доступа к нему без ведома клиентов. Однако сумма в договоре аренды банковской ячейки не фигурирует.

По большому счету банку все равно, что будет находиться в сейфе. В его обязанности входит только проверка документов продавца и организация его доступа к хранилищу.

К сожалению, банк не проверяет подлинность денег, заложенных в ячейку и не пересчитывает сумму до допуска продавца к ячейке.

Поэтому у продавца есть риск забрать из сейфа неполную стоимость квартиры или фальшивые купюры, если он не проконтролирует закладывание денег еще до подписания договора, а также не потребует проверить купюры на подлинность после допуска ко всей сумме.

Как и когда нужно положить деньги?

Обычно деньги закладываются после аренды сейфа, но до подписания договора купли-продажи. Реже практикуется другой вариант: закладывание денег сразу после оформления сделки. В любом случае продавец и покупатель должны быть вместе в момент открытия и закрытия арендованной ячейки.

Необходимые документы от обеих сторон

Для аренды сейфа будет достаточно паспорта и ИНН покупателя и продавца. Если от их имени действуют законные представители, то будут нужны еще и нотариально заверенные доверенности.

Для доступа к сейфу покупателю необходимо предоставить:

Доступ покупателя возможен лишь в определенный период — для закладывания денег. После этого покупатель уже не может открыть сейф до истечения срока аренды.

Для доступа к сейфу продавца потребуется:

  • договор купли-продажи с отметкой о регистрации;
  • паспорт;
  • выписку из ЕГРН.

Иногда в договоре прописывается возможность получения денег продавцом при предъявлении акта приема-передачи квартиры. В этом случае он не сможет получить доступ к сейфу до полного окончания сделки и передачи жилья, даже если у него есть на руках зарегистрированный договор.

Заключение договора

Договор оформляется письменной форме с нотариальным заверением или без него (в зависимости от вида сделки). Основные пункты договора купли-продажи с расчетами через ячейку:

  • предмет договора (кадастровый номер квартиры, площадь, адрес, количество комнат, этаж);
  • цена сделки;
  • порядок и сроки расчетов (с использованием ячейки);
  • перечень документов, при предъявлении которых осуществляется доступ в хранилище;
  • название банка, где была арендована ячейка, номер договора;
  • условия расторжения договора.

В купчей описывается весь порядок расчетов:

  1. Кто выступает плательщиком.
  2. В каком банке арендовалась ячейка.
  3. Кто будет получателем.
  4. В какие сроки произойдут расчеты.
  5. Очень важно указать и какой список документов откроет доступ к сейфу продавцу (договор с отметкой о регистрации либо выписка из ЕГРН).
  6. Необходимо сделать отметку и о том, кто несет расходы по аренде ячейки.

Регистрация сделки

Договор купли-продажи считается заключенным только после государственной регистрации. В течение 10 рабочих дней с момента передачи квартиры стороны обязуются подать в Росреестр документы для регистрации перехода права собственности.

Процедура длится в среднем от 1 до 2 недель. За включение в реестр нужно будет оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Как выглядит схема расчетов, передачи денег между сторонами?

Схема расчетов через ячейку выглядит довольно просто. Сначала арендуется ячейка, а потом оформляется купчая. Пошаговая инструкция по расчетам сторон:

  1. Подписание договора аренды сейфа в банке и его оплата.
  2. Закладывание нужной суммы в ячейку (желательно в присутствии продавца).
  3. Оформление договора купли-продажи.
  4. Регистрация перехода прав собственности в Росреестре.
  5. Допуск продавца к сейфу и получение им денег.
  6. Пересчет денег и составление расписки.

Для изъятия денег продавцу нужно будет предъявить паспорт, договор купли-продажи с отметкой Росреестра либо выписку из реестра недвижимости. Если все в порядке, то стороны подписывают расписку и расходятся.

Подводные камни и пути обхода

  • Из подводных камней можно отметить разве что мошенничество с самим договором купли-продажи. Например, покупатель уговаривает продавца указать в соглашении меньшую сумму сделки, чтобы уменьшить сумму налога.В результате он закладывает в ячейку и оплачивает ему только эти деньги, а обещанную разницу оставляет себе. Оспорить такой договор практически невозможно. Чтобы этого не произошло, не стоит соглашаться на подобные схемы.
  • Еще один вариант: искусственное затягивание регистрации сделки. В договоре аренды ячейки прописывается срок изъятия денег. По его истечении покупатель вновь получает доступ к сейфу, мотивируя это тем, что сделка сорвалась.Таким образом, вполне может сложиться ситуация, когда у ловкого покупателя останутся и деньги, и квартира (пока не зарегистрированная). Чтобы этого не произошло желательно проверить договор купли-продажи на предмет ошибок (на случай, если Росреестр откажет в его приеме) и оговорить в его тексте сроки госрегистрации и ответственность за ее затягивание.

Мошенники редко используют в своих схемах банковскую ячейку. Это связано с большими рисками и присутствием в банках вооруженной охраны.

  • Изредка случается сговор банковских сотрудников с преступниками и кража денег с их помощью. Но таких случаев – единицы.
  • Иногда подделывают документы на квартиру (например, арендаторы пытаются продать жилье, которое им не принадлежит), но банковские сотрудники всегда проверяют их через Росреестр, так что в этом случае риски также минимальны.
  1. Чтобы минимизировать риски нужно обязательно присутствовать в момент закладывания нужной суммы в сейф (с пересчетом и проверкой купюр), а также описать все детали расчетов в договоре купли-продажи.
  2. После изъятия денег из ячейки нужно составить и подписать расписку.
  3. Важно также правильно выбрать банк, ведь случаи банкротства на рынке далеко не редкость. Испытывая финансовые трудности, банк может ограничить доступ к сейфам на период расчетов с кредиторами.

Помимо банковской ячейки, на рынке недвижимости также используются такие инструменты как:

Безналичные расчеты также безопасны, поскольку все проводится через банк и доступ к деньгам продавец получает после подтверждения регистрации сделки в Росреестре. Самым опасным считается расчет наличными. В этом случае возможна кража денег, передача фальшивых купюр и другие риски.

Расчеты через банковскую ячейку используются повсеместно. Аренда сейфа обходится недорого, а сам банк может предоставить участникам сделки с недвижимостью аппаратуру для проверки подлинности купюр.

Но нужно учесть, что в договоре аренды банковской ячейки обычно не указывается сумма сделки. Это затрудняет получение налогового вычета, если не оформлена расписка между продавцом и покупателем. Возможны и случаи мошенничества, так что в любом случае относиться к расчетам через сейф банка нужно предельно внимательно.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *