Нюансы договора аренды нежилого помещения (образец)

Перед тем как сдать нежилое помещение в аренду, оба участника должны оформить договор. Как правило, арендатор, примерно представляющий свою выгоду для бизнеса, в первую очередь обращает внимание на стоимость арендной платы, период на который заключается контракт, удобное расположение здания. Но, подписав соглашение, предприниматель может столкнуться с такими условиями, которые впоследствии будут полностью для него невыгодными.

Арендный договор нежилого помещения и все главные его аспекты

В контракте на съёмный нежилой фонд должна быть указана следующая информация:

Полные сведения участников сделки.
Точные данные об объекте недвижимости (тип, общая площадь, название, регистрационный номер, адрес местоположения, выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости).
В обязательном порядке в договоре должна быть прописана цена за аренду помещения. Если таких сведений нет, то контракт считается недействительным.

При этом неважно устанавливать период действия договора, так как почти всегда он заключается бессрочно.

В аренду можно передавать:

Здания, строения.
Сооружения.
Помещения.

Здания по своему целевому назначению обычно используются для проживания людей или для их работы. В сооружениях проводят различного рода технические или строительные виды работ.

Помещения являются частью зданий и сооружений. При этом в зданиях существуют жилые и нежилые помещения, а в сооружениях — исключительно нежилые.

Обратите внимание! Если контракт заключён и его предметом является какая-либо его деталь (кровля, подвальное помещение), то такой контракт считается недействительным.

Принимать нежилой фонд арендатор должен только при наличии специального документа — акта приёма-передачи. А также собственник должен передать ему полный пакет соответствующих справок и бумаг и ключи. В случае если хозяин недвижимого имущества этого не обеспечил, то арендатор имеет полное право на расторжение договора и не оплачивать съёмное помещение.

Арендный контракт между гражданами (физическими лицами)

Если вы являетесь обычным гражданином и собираетесь заключать договор с таким же лицом, то для оформления сделки можете воспользоваться следующим бланком:
Давайте определим несколько важных деталей:

Период действия арендного договора. Если планируете заключать контракт на продолжительный срок (более одного года), то его необходимо зарегистрировать на государственном уровне в Росреестре.
Продление контракта. Существуют несколько типов договоров. В основном в бланках указывается автоматическое продление срока аренды. Новый договор при этом заключать не требуется.
Арендная плата. Предусмотрите сразу несколько вариантов платы за недвижимость, выберете из них наиболее подходящий для вас.
Условия прекращения срока действия контракта. Дополнтельно рассмотрите расторжение договора в одностороннем порядке, чётко определите причины для отказа в сотрудничестве.

Важно! Договор может быть составлен в любой форме, так как основные требования по его заполнению не предусмотрены. Здесь главное, чтобы он был заключён в соответствии с требованиями законодательства.

Как мы уже рассказывали ранее, перед тем как начать пользоваться нежилым фондом, оба участника должны заключить договор. Желательно подойти к его оформлению ответственно. Чем больше нюансов вы в нём опишите, тем выше вероятность того, что противоречий между сторонами не возникнет.

Это важно знать: Особенности описи имущества к договору аренды квартиры

Собственник также может передавать своё недвижимое имущество в пользование, не беря за это денежные средства. Такой договор будет считаться заключённым на безвозмездной основе. Но, имейте в виду, если придёт проверка из налоговой инспекции, то у вас могут возникнуть проблемы.

Что должно быть в договоре?

Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации, в контракте должна содержаться следующая информация:

Полные и достоверные сведения обо всех участниках сделки.
Фамилия, Имя и Отчество уполномоченных лиц организации (в случае заключения контракта между юридическими лицами).
Точное местоположение объекта недвижимости.
Полная информация о помещении: общая площадь, количество этажей, комнат.
Каким образом передан объект недвижимости.
Сумма арендной платы и условия внесения платежей.
Права и обязанности участников сделки.
Период действия контракта.
Другие существенные условия.
Реквизиты участников контракта.

В случае если вы составляете договор в первый раз, то лучше заранее проконсультироваться с грамотными юристами. Они подробно расскажут особенности такого контракта и укажут на те нюансы, которые нельзя упустить.

Аренда на длительный срок

Такой договор подлежит обязательной регистрации в государственном органе, ведь он заключается на срок более одного года. Только после официальной регистрации сделки контракт может вступить в свою силу. Но некоторые владельцы недвижимости избегают такой процедуры, они указывают в договоре момент его вступления в силу тогда, когда имущество передаётся в пользование арендатору.

Период действия контракта

Если вы планируете подписывать договор на короткий срок (менее одного года), то он не подлежит обязательной регистрации в государственном органе. Не нужно регистрировать контракт, в котором не указан срок его действия (он считается бессрочным).

Но тут важно понимать, что в этом случае хозяин нежилого помещения имеет право в любой момент попросить арендатора покинуть место размещения. На это ему даётся срок, равный трём месяцам.

В некоторых случаях собственник по согласованию со съёмщиком недвижимости может продлить период переезда второго на полгода.

Если же вы решили указать в контракте срок его действия и он будет актуальным более года, то такой договор нужно зарегистрировать в соответствующем органе. Регистрации подлежат и дополнительные соглашения, созданные в течение этого периода.

Не желая заниматься государственной регистрацией, владелец может указать в контракте срок его актуальности меньше одного года.

Как правило, текущий мелкий ремонт должен проводиться за счёт арендатора, тогда как капитальный ремонт обязан проводит собственник помещения. Но бывают ситуации, когда съёмщик хочет сам проводить капитальные работы, тогда этот момент нужно обязательно отразить в контракте во избежание недоразумений с налоговыми службами.

Это важно знать: Особенности коммерческого найма жилья

Перечень документов для регистрации аренды на длительный срок:

Заявление, которое нужно направить в Управление Федеральной регистрационной службы.
Подлинники контракта в количестве трех штук.
Документ, который подтверждает право собственности на недвижимость.
Ксерокопия решения компании-контрагента. Она должна быть заверена руководителем организации, на ней так же нужно поставить круглую печать и указать ссылку на её Устав.
Ксерокопия кадастрового паспорта (выписки из Единого Государственного Реестра Недвижимости).

Если принято решение сдать в пользование какую-то часть недвижимого имущества, то на техническом плане нужно обязательно это отметить и указать площадь этих помещений.

Передаточный документ к контракту аренды

Акт приёма-передачи является сопутствующим документом к основному договору аренды. Он подтверждает то, что недвижимость передана в пользование другому лицу. В акте обязательно нужно прописать номер и дату заключения контракта.

А также в нём необходимо указать личные сведения участников сделки и основания для её заключения. Не забудьте также отметить точное местоположение объекта недвижимости, общую площадь и количество помещений.

В конце документа нужно поставить подписи сторон и заверить их печатями.

Скачать акт приёма-передачи можно, пройдя по этой ссылке.

Дополнительное соглашение к контракту

В нём, как правило, указываются новые условия договора, которые по каким-то причинам не были указаны ранее. А также там могут отразиться изменения существенных условий контракта. В дополнительном соглашении часто могут находиться неактуальные пункты, содержащиеся в основном контракте. С его помощью они затем подлежат аннулированию.

Скачать образец дополнительного соглашения к основному договору можно здесь.

Претензии по договору аренды

В большинстве контрактов заранее прописывается пункт, в котором указываются условия решения конфликтных ситуаций. Обычно они решаются путём проведения мирных разговоров и бесед, опираясь на существующее законодательство. Если соглашение не может быть достигнуто обоими участниками, то такие вопросы им придётся решать, обращаясь в арбитражный суд.

Перед обращением в судебное учреждение тот участник, который считает себя пострадавшей стороной, должен написать претензию (жалобу) со всеми ссылками на существующие законы Российской Федерации. А также ему необходимо собрать пакет документов:

Ксерокопия арендного договора.
Ксерокопия передаточного акта.
Документ, который послужил основанием для написания претензии.

Возможные риски участников сделки

Давайте рассмотрим лишь самую малую часть рисков, с которыми может столкнуться как предприниматель, так и сам владелец недвижимого имущества.

Риски собственника нежилого помещения:

Нецелевое использование сдаваемого нежилого фонда.
Отказ платить за арендную плату, либо плата вносится несвоевременно или частями.
Имущество, находящееся в помещении, может быть испорчено, повреждено, сломано.
Арендатор может быть мошенником, который впоследствии сбежит, а на его месте появятся его кредиторы или органы полиции.

Это важно знать: Особенности договора аренды квартиры

Риски предпринимателя:

Он может пользоваться недвижимостью человека, у которого на неё нет никаких прав.
В субаренду (аренду третьим лицам) могут сдать помещение без ведома его настоящего владельца. В этом случае договор может подвергнуться расторжению.
Хозяин недвижимости может впоследствии значительно увеличить плату за пользование его имуществом.
Собственник недвижимого имущества может не предупредить предпринимателя и сдать ему помещение, которое не годится для его бизнеса.
Состояние помещения может совсем не соответствовать тому, что было описано в самом договоре.

Почти всегда в случае возникновения недоразумений «правда» находится на стороне собственника недвижимости. Арендатору здесь важно внимательно ознакомиться со всеми требованиями, касающимися эксплуатации помещения, и постараться внести в договор свои условия.

Важно уточнить у владельца недвижимости, каким образом арендатор будет платить за коммунальные услуги. Будет ли входить эта стоимость в плату за съёмное помещение, или же ему придётся платить за них по отдельной квитанции.

Если плату нужно будет вносить согласно платёжному документу, то попросите установить в помещении персональные приборы учёта (если таковых нет).

Особенно это актуально, если владелец собирается сдавать лишь часть своего недвижимого имущества, такие счётчики помогут арендатору не переплачивать за те ресурсы, которыми он вообще не пользовался.

Обычно обеим сторонам всегда удаётся договориться.

Заключение

На данный момент у любого предпринимателя существует огромный выбор предложений нежилых помещений. Можно выбрать любое, которое подходит по параметрам.

Почти всегда арендаторы при выборе недвижимости для ведения своего бизнеса ориентируются на транспортную доступность, цену за съём имущества, местонахождение объекта. Но здесь важно не прогадать, а выбрать из множества вариантов самый выгодный и безопасный, который минимизирует риски в случае форс-мажорных ситуаций.

Поэтому старайтесь заранее обговаривать с собственником недвижимости все нюансы и делать акценты на тех моментах, которые важны именно для вас и вашего дела.

Основная информация

Согласно договоренности участников сделки заключаться он может не только в письменной форме, заверенной через нотариальную контору, но и простой.

Данная бумага не является типовой, законодательством не предусмотрено четкое содержание и ее структура.

Форма договора – свободная, но при этом имеется несколько основных пунктов, в которых должны быть прописаны основные условия и нюансы договоренности. Количество дополнений может варьироваться в зависимости от ситуации и желания сторон.

Данная бумага консенсуальна – вступает в действие не в момент передачи объекта в пользование арендатору, а только после достижения участниками сделки договоренности по всем вопросам. Кроме того она является возмездной, то есть предусматривает плату за пользование нежилым помещением.

Стороны сделки – участники

Участники – владелец, объекта недвижимого имущества и арендодатель. Субъекты все физические и юридические лица.

Размер взноса за услуги регистрации, а также список бумаг, необходимый для ее проведения для предприятий и физических лиц отличается.

В том случае если арендатор – государство, то возникают дополнительные обязательства!

Период действия

В бумаге данного типа может быть указан срок, либо он не устанавливается вообще. Если помещение сдается в аренду менее чем на год, то регистрация не предусмотрена.

Поэтому во избежание лишней волокиты и расходов, стороны сделки заключают договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев, который может быть пролонгирован на такой же период времени.

Если соглашение продлевается, то согласно законодательству арендатор обладает правом первоочередности, для подстраховки в документе можно прописать этот момент отдельным пунктом.

Когда договоренность не имеет сроков действия, то регистрация также не предусмотрена, но только в этом случае стоит предварительно оговорить правила его расторжения.

Когда период соглашения превышает 365 дней, то моментом его подписания считается день его регистрации, до этого юридическую силу он не имеет.

Примерный перечень необходимый для составления договора

Регистрация соглашения осуществляется в ФРС. Законодательством предусмотрены следующие документы для регистрации:

Договоренность обычно составляется в нескольких экземплярах: по одному для каждой стороны сделки, в письменной нотариальной форме – 1 подлинник и заверенная копия и все приложения.
Заявление от одного участника сделки или двух сторон. Может подаваться не только лично арендатором или арендодателем, но и нотариусом, если бумага нотариально заверенная.
Если в качестве заявителя выступает простое лицо – форма, удостоверяющая личность, в том случае если компания, то удостоверяющего личность ее представителя.
Если интересы одной из сторон представляет 3-е лицо, то доверенность, подтверждающая его полномочия в качестве законного представителя.
Для юридических – полный пакет учредительных документов.
Квитанцию об уплате государственной пошлины.
Паспорт кадастровый на нежилой объект.

Договор аренды нежилого объекта: особенности

Документ данного вида относится к обычным типовым бумагам и составление его в произвольной форме запрещено.
Примерный бланк можно скачать из интернета или воспользоваться помощью юриста.
При формировании положения данной бумаги берутся во внимание интересы участников сделки и ее экономические особенности.
В тексте документа необходимо отразить:

юридический статус сторон;
вид налогообложения владельца недвижимого имущества;
период аренды и возможность ее автоматической пролонгации;
возможность изменения суммы арендной платы;
способ внесения оплаты и сроки за коммунальные услуги;
необходимость в получении гарантийного платежа;
права сторон сдавать недвижимое имущество в субаренду;
траты на улучшение внешнего вида нежилого помещения;
права третьей стороны;
страховка;
ограничение на использование имущества;
наличие некачественного имущества;
ответственность, которую несут стороны при наступлении ЧС;
и другое.

При составлении соглашения, перечисленные выше детали, отражаются в письменной форме.

После этого могут быть внесены некоторые корректировки. Поэтому следует предусмотреть все нюансы во время составления документа.

Договор с правом выкупа: особенности

При составлении бланка соглашения следует обратить внимание на определенные моменты:

необходимость в указании подробной характеристики нежилого помещения, передаваемого в аренду;
документ должен быть составлен в письменном виде если период действия бумаги более года, в том случае если арендатор, либо арендодатель юридическое лицо, то в независимости от него;
если срок превышает год, то такое соглашение требует регистрации.

В отношении стоимости:

входит в арендную плату сумма выкупа либо нет;
выкупная стоимость фиксирована ли нет;
индексируется ли цена.

Грамотный подход – залог успеха и спокойствия в будущем!

Все нюансы заключения и регистрации договора аренды части нежилого помещения

Нередко перед любой компанией ставится задача в силу производственной необходимости арендовать только часть помещения. К примеру, такая необходимость может возникнуть у компании, которая занимается размещением торговых автоматов или других подобных объектов торговли, у банков – по причине размещения банкоматов. Каким образом заключаются такого рода соглашения, на какой срок, подлежат ли они государственной регистрации? На эти вопросы мы постараемся ответить в данной статье.

Скрыть содержание

Можно ли сдать и снять недвижимость частично?

В базовых положениях гражданских нормативных актов господствует принцип допустимости: разрешено все, что прямо не запрещено законом. В связи с этим, так как ограничений на подписание подобных соглашений в законодательстве не наблюдается, то арендовать только часть недвижимого имущества вполне допустимо.

Судебные прецеденты подтверждают эту точку зрения, поскольку не оспаривают законность подписанных соглашений об аренде определенной части недвижимости.

Каким образом в контракте определить объект?

По той причине, что отдельным объектом сдачи в аренду является недвижимость целиком, иногда появляются сложности в описании передаваемой части.

Чтобы в дальнейшем уполномоченные государственные структуры не отказали в регистрации контракта об аренде, нужно сразу четко определить в договоре сдаваемую долю недвижимого имущества.

Оформить данную процедуру можно разными способами: указание передаваемой площади в техническом или кадастровом паспорте путем прорисовки плана, разработка чертежей сдаваемых площадей и т.п.

Проще говоря, необходимо графически изобразить предоставляемые арендатору площади, прикрепив их к официальным правоустанавливающим бумагам, на которых имеется схема помещения. Кроме того, подобное графическое описание необходимо приложить к заключаемому соглашению в качестве неотъемлемой части.

Отличия рассматриваемого документа от иных арендных соглашений

Так как любое недвижимое имущество имеет отдельный правовой режим (ст. 607 ГК РФ), то при заключении контракта об аренде части недвижимой собственности необходимо, в то же время, учитывать, что заключается договор все-таки в отношении всего помещения с использованием только его части.

Проще говоря, по закону арендодателем передается вся недвижимость (ст. 650 ГК РФ), однако в соглашении указывается, что применяться по назначению будет только его кусочек.

И, соответственно, арендная плата будет уменьшена пропорционально используемой небольшой площади.

Эта особенность договора аренды части нежилого помещения создает некоторые дополнительные правовые вопросы.

Статья 650 ГК РФ. Договор аренды здания или сооружения

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

К примеру, по законодательству (ст. 616 ГК РФ) и практике делового оборота обязательства по проведению текущего ремонта недвижимости обыкновенно возложены на плечи арендатора.

Если использовать в прямом смысле условие закона о том, что помещение передается целиком, то, соответственно, арендатор части нежилого помещения должен будет ремонтировать не только часть, но и все помещение полностью.

Конечно же, на практике такое условие вряд ли будет соблюдаться. По этой причине в соглашении необходимо более конкретно и всесторонне раскрыть обязанности арендатора, в том числе, в отношении ремонта сдаваемой собственности.

Например: ООО «Электроник», занимающееся установкой и обслуживанием сети торговых автоматов по продаже пакетированных продуктов питания и напитков, заключает договор аренды части помещения супермаркета.

В договоре вообще нет необходимости возлагать обязанности по ремонту, как текущему, так и капитальному, на арендатора, поскольку занимаемая им площадь ничтожно мала – всего 2 кв.м.

Поэтому и ремонтировать что-либо в супермаркете данному арендатору нет никакой необходимости.

Соглашение об аренде определенной доли недвижимости стороны уполномочены подписывать на:

неограниченный период;
период меньше двенадцати месяцев;
период в двенадцать либо более месяцев.

В соответствии с п. 2 ст. 610 гражданского законодательства России, в том случае, когда период аренды в соглашении не указан, то такой договор признается подписанным на неограниченный период.

В подобной ситуации контракт нет необходимости регистрировать в государственных органах, даже если по факту срок аренды получается больше одного года.

Данная точка зрения вытекает из прямого толкования п.2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, а кроме того, доказывается арбитражной практикой. Можно сослаться, к примеру, на постановление ФАС Московского округа от 23.01.2001 года по делу № КГ-А40/6418-00.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Соглашение об аренде определенной доли недвижимого имущества, подписанное на период меньше двенадцати месяцев, также нет необходимости регистрировать в государственных органах. При этом, если такое соглашение пролонгировать на аналогичный период, то и в этом случае не надо производить государственную регистрацию.

В случае, когда соглашение заключается на период больше двенадцати месяцев, то его необходимо регистрировать в уполномоченных органах. Только со дня регистрации соглашение и признается вступившим в правовую силу.

Обязательные пункты

В нормах Гражданского кодекса РФ имеются прямые указания на то, какие пункты являются необходимыми для соглашения об аренде определенной доли недвижимого имущества. Это:

Стороны соглашения и их реквизиты (ст. 651 ГК РФ).
Объект аренды, то есть то помещение, которое передается в аренду (ст. 607 ГК РФ). В соглашении требуется конкретно определить те детали, которые помогут отличить сдаваемое помещение от других. Для этого в договоре нужно указать: адрес, наименование (часть нежилого помещения), функциональное предназначение и размер передаваемой площади.
Цена договора, то есть, сколько арендатор должен платить за аренду помещения (ст. 654 ГК РФ).

Иногда считается, что обязательным условием также является и период, на который заключается договор, однако на самом деле этот пункт является несущественным условием. Если подобные временные рамки не указаны, то соглашение будет просто считаться подписанным на неограниченный период, и будет признано обладающим законной силой.

Какие документы прикладываются к контракту?

Главными документами, прилагаемыми к контракту, являются:

акт приема-передачи определенной доли недвижимого имущества;
план–схема нежилого помещения;
график платежей арендной платы;
опись или перечень имущества, передаваемого вместе со сдаваемым внаем помещением;
документы, свидетельствующие о полномочиях арендодателя, например, свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
иные необходимые приложения.

Как осуществляется регистрация?

Для государственного удостоверения соглашения об аренде недвижимости любая из сторон должна обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченную территориальную структуру по государственной регистрации недвижимости с предоставлением следующих документов:

не менее 3 экземпляров договора;
кадастровый паспорт недвижимости с определением арендуемой площади;
паспорта граждан, если сторонами являются физические лица либо учредительные документы юридических лиц или ИП, если они являются сторонами договора;
нотариально заверенное разрешение супруги (супруга) на подписание соглашения об аренде, если арендодатель состоит в браке;
квитанция о перечислении государственной пошлины.

Когда соглашение расторгается, то недвижимое имущество возвращается собственнику в соответствии с п.1 ст.655 Гражданского кодекса России. Тем не менее, при необходимости стороны имеют полное право продлить соглашение. В этом случае возвращать объект аренды не нужно.

Договор об аренде определенной доли недвижимости, подписанный на период меньше двенадцати месяцев, стороны могут продлить на такой же период, подписав, к примеру, дополнительное соглашение. Регистрировать договор в таком случае не требуется. Если же контракт подписан на срок более года и зарегистрирован в уполномоченных органах, то его продление требует подобной государственной регистрации.

Договор аренды части помещения, заключенный на неограниченный период, по своей сути подразумевает неопределенное пользование. Продлять его нет необходимости.

Соглашение об аренде определенной доли недвижимости стороны уполномочены расторгать по совершенно разным причинам. Это могут быть:

окончание периода аренды;
соглашение о расторжении обеих сторон;
желание одной стороны.

Резюмируя вышеизложенное, следует отметить, что договор аренды части нежилого помещения подписывается по правилам аренды целого недвижимого имущественного комплекса. Основным вопросом, который при этом необходимо решить, является вопрос точного определения площади сдаваемой части помещения.

Без конкретного определения передаваемой части помещения, стороны договора аренды рискуют остаться без государственной регистрации в тех случаях, когда подобная регистрация требуется в соответствии с положениями нормативных правовых актов (п.2 ст.651 ГК РФ).

Тонкости договора аренды

В Гражданском кодексе РФ нежилые помещения не выделяются как отдельный объект арендных отношений: они включены в широкое понятие «здание», объединяющее весь спектр нежилых (культурных, производственных, торговых и др.) и жилых строений. При этом нежилое помещение может представлять собой как здание в целом, так и его отдельную часть.

Чтобы разобраться в тонкостях формы и содержания договора аренды, в первую очередь, определимся, что под данным понятием подразумевается.

Итак, договор аренды нежилого помещения – это документ, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору нежилое помещение во временное пользование за определенную плату. Вместе с тем при составлении данного документа необходимо учесть несколько важных особенностей.

Договор аренды подлежит процедуре прохождения государственной регистрации в случае, если срок аренды помещения по нему превышает один год. С учетом того, что текст ГК РФ (п.2 ст.

651) содержит термин «не менее года», вполне логично, что государственной регистрации подлежат в том числе и договоры аренды, заключаемые сроком на 1 год.

Вместе с тем, если хотя бы одной из сторон договорных отношений является юридическое лицо, вне зависимости от срока его действия договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

Предмет договора

Предмет договора является существенным условием договора об аренде нежилого помещения, соответственно, без точного определения предмета договор не будет считаться заключенным (п.3 ст.607 ГК РФ). Таким образом, в тексте договора передаваемое в аренду помещение должно быть описано ясно, конкретно и по всем необходимым параметрам, а именно:

Адрес здания, в котором располагается сдаваемое в аренду помещение.
Четкое описание местоположения данного помещения внутри здания (этаж, номер офиса и т.п.).
Общая площадь сдаваемого помещения (согласно кадастровому паспорту БТИ).
Назначение сдаваемого в аренду помещения (для офисных либо производственных нужд, под склад и т.п.).
Если сдаваемое в аренду нежилое помещение состоит из нескольких(а также, если некоторые из сдаваемых в аренду помещений – основные, а другие – вспомогательные), к договору необходимо будет составить приложение – план-схему данного помещения с указанием всех деталей.

После подписания данного договора (либо еще при заключении) нежилое помещение-предмет договора должно быть по акту передано арендатору.

Причем в этом случае вместо передаточного акта возможно составление и иного документа (соглашения, протокола и т.д.), подписанного обеими сторонами.

По окончании действия договора исрока аренды нежилое помещение возвращается арендодателю с обязательным соблюдением всех указанных процедур.

Арендодатель и собственник

В соответствии с общими правилами, в качестве арендодателя нежилого помещенияможет выступать его собственник. Однако арендодателями могут являться и другие лица, причем как физические, так и юридические – при наличии соответствующих полномочий.

Так, предприятия или учреждения (если в их ведении или управлении находятся нежилые помещения,сдаваемые в аренду) имеют право выступать в качестве арендодателей, предварительно получив на это согласие самого собственника или уполномоченного собственником лица.

Юридические адреса от собственника

В случае перехода прав собственности другому лицу, правоотношения аренды помещения сохраняются, поскольку данный факт не является основанием для расторженияили изменениядоговора аренды. При ликвидации арендодателя-юридического лица правоотношения аренды помещения прекращаются, за исключением случаев, когда исполнение обязательства юридического лица законодательно возлагается на другое лицо.

Использование арендуемого помещения

Арендатор нежилого помещения обязан использовать его в полном соответствии с оговоренными в договоре условиями. Если данные условия в договоре не оговорены – по его прямому назначению(п. 1 ст. 615 ГК РФ). Нарушение данного правила будет являться основанием для требования арендодателя расторгнуть договор и возместить причиненные ему этим убытки.

При этом арендатор имеет право сдавать арендуемые нежилые помещения в субаренду или другим образом передавать свои права и обязанности иному лицу только с согласия самого арендодателя и в установленном законом порядке.

Арендная плата и срок действия договора

Определение в договоре размера арендной платы – существенное условие заключения такого рода сделок.

Если в договоре отсутствует размер арендной платы, данный договор считается незаключенным, поэтому не влечет за собой никаких правовых последствий, если только в дополнительном соглашении сторонами не будет достигнуто согласие по поводу размера арендной платы либо пересмотрены условия основного договора. Договор аренды следует считать заключенным только с момента достижения обеими сторонами согласия по поводу размера арендной платы.

Кроме того, если по договору аренды помещения арендная плата устанавливается за единицу площади, она должна определяться исходя из фактического размерапомещения,передаваемого в аренду.Если жев договоре аренды нежилого помещения не оговариваетсясрок аренды, такой договор будет заключен на неопределенный срок.

В данном случае любая из сторон имеет право расторгнуть договорв любое время, за три месяцапредупредив об этом другую сторону (соответствующее оповещение должно быть выполнено в письменной форме).

Если срок договора аренды не определен, такой договор в государственной регистрации не нуждается, потому как, согласно действующему законодательству, регистрируется только договор, заключенный на срок более года.

Таким образом, лишь соблюдение всех вышеописанных условий составления договора аренды и знание тонкостей данной процедуры обеспечит надежными гарантиями всех участников сделки.

Подводные камни аренды нежилых помещений. Предостережения профессионалов

Главный вопрос для любого предпринимателя – где найти подходящее место для обитания своего бизнеса? Наиболее распространенный вариант – снятие нежилого помещения в аренду. Рынок услуг предлагает нам аренду офисных помещений, складских комплексов, торговых площадей и многое другое.

Их стоимость варьируется в зависимости от района, косметического состояния, размеров, новизны и много чего еще. Но важно ведь не только найти подходящее помещение. Нужно еще взять его в аренду так, чтобы выгода была максимальной, а риск минимальным.

Понятно, что последнее будет таковым только в том случае, если есть договор аренды, но практика показывает, что при составлении данного договора нередко возникают вопросы, от решения которых зависит не только правильность составление документа, но и степень заложенных в нем правовых рисков.

Итак, что необходимо знать и учитывать при составлении договора аренды нежилого помещения?

Лучше перепроверить

— Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником, — говорит директор аутсорсинговой компании «ЮрфинэкC» Юрий Романченко. — Поэтому, прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды.

Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью).

Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение.

Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.

— Договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным, — предупреждает Юрий Романченко.

Составляться договор аренды на нежилое помещение, естественно, должен в письменном виде. Количество оригинальных экземпляров при этом ровно числу сторон договора. Правда, в том случае, если требуется государственная регистрация документа, составляется еще один экземпляр – для регистрирующего органа.

Важно все учесть

Теперь о том, что должно быть указано в договоре. А указаны в нем должны быть все существенные характеристики помещения: адрес, этаж, место нахождения на этаже, наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения), инвентарный номер, функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.) и площадь.

— В ряде случаев договор признается незаключенным при наличии только адреса здания, площади и плана помещения с экспликацией, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества, — акцентирует внимание Юрий Романченко.

— Их наличие не свидетельствует о согласованности предмета аренды, так как отсутствуют указания на расположение помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номера и прочие характеристики.

Также договор может быть признан незаключенным при несоответствии характеристик, указанных в договоре, фактическим характеристикам объекта аренды.

Разумеется, из правил бывают исключения и иногда договор аренды признается заключенным, если расхождение фактических и договорных характеристик произошло в результате технической ошибки. Но то, что ошибка была технической, еще нужно доказать.

— У судов нет единой позиции насчет расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета, поэтому судьбу подобных судебных споров предопределить трудно, — говорит Юрий Романченко.

— Большая часть судей считает, что в этом случае договор аренды должен быть признан незаключенным.

Договор аренды может быть признан заключенным, только если «у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество» или расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.

Не чаще раза в год

Существенный момент сделки – финансовый. В договоре аренды нежилого помещения обязательно должен быть указан размер арендной платы.

— Если условия о размере арендной платы в договоре отсутствуют, документ считается недействительным с момента подписания, — предупреждают юристы «ЮрфинэкC». — И правила определения цены, предусмотренные статьей гражданского кодекса о цене за «аналогичные услуги» при «сравнимых обстоятельствах» в таких случаях не применяются.

Согласно законодательству менять арендную плату можно не чаще одного раза в год.

— Поэтому в договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, — говорит Юрий Романченко. — Такое условие является ничтожным.

Большинство судов трактуют это условие так, что арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения сделки и не чаще чем раз в год в последующем.

Отсюда также следует, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению.

Нужно иметь в виду, что, кроме уплаты арендной платы, арендатор обязан еще и нести расходы на содержание имущества. Разумеется, если иное не установлено законом или договором аренды. К расходам на содержание имущества относятся расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и прочее.

— Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения, — уточняет Юрий Михайлович.

Иначе говоря, арендодатель обязан производить капитальный ремонт, а арендатор – текущий. Условия о порядке проведения всех видов ремонта обязательно должны быть вынесены в отдельные положения договора.

— Так же хотелось бы отметить, что стороны должны оговорить вопрос об улучшении арендатором помещения, — говорит Юрий Романченко. – Это, например, касается перепланировки.

По закону, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения имущества (помещения), он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, после прекращения договора.

Если согласования проведения улучшений не было, стоимость, по закону, не возмещается. Однако данный вопрос должен быть непременно уточнен сторонами в договоре.

Важна каждая тумбочка

Еще один важный документ – акт приема-передачи помещения, который так же, как и договор аренды, в обязательном порядке подписывается обеими сторонами. В этом акте должны быть указаны состояние нежилого помещения, его особенности, наличие какого-либо имущества (техники, предметов обстановки) и другие детали, заслуживающие внимания и отражения в документе.

— Отсутствие указанного акта может явиться препятствием для использования помещения арендатором, — говорит Юрий Романченко.

— Кроме того, именно с моментом передачи имущества суды связывают возникновение права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц.

Бывает, конечно, так, что суды признают фактическое использование имущества как передачу имущества арендатору, несмотря на то, что акт приема-передачи этого имущества отсутствует, но я бы не рекомендовал рассчитывать на то, что именно ваш случай продолжит эту череду исключений.

Казалось бы, очевидно, но на всякий случай уточним, что при прекращении договора аренды арендованное имущество возвращается арендодателю с соблюдением тех же правил, что и при заключении договора. Но на договоре и акте приема-передачи помещения в аренду необходимые для заключения сделки документы не заканчиваются.

— К договору аренды нежилого помещения обязательно прилагаются соответствующие кадастровые паспорта, поэтажные планы, схемы и экспликации, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды, — говорит Юрий Романченко. — При наличии таких планов и схем предмет договора аренды признается согласованным.

Передаваемые в аренду площади, предупреждают юристы, должны быть выделены на плане (схеме), а все изменения (исправления) должны быть согласованы сторонами. В приложениях к договору и актах приема-передачи должна быть ссылка на договор.

Обязательное условие

— Жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое и сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации, — говорит Юрий Романченко.

Правда, это только в том случае, если договор аренды заключается на срок более одного года. Если менее – государственная регистрация не нужна.

— Не требуется государственная регистрация и в том случае, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, в дальнейшем продлевается на срок менее одного года, — уточняет директор «ЮрфинэкC».

— При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора.

Как бы то ни было, заключение подобных сделок – дело довольно рискованное. Поэтому прежде чем заключать договор, обязательно проконсультируйтесь с юристом.

Внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами соглашения, реально оцените свои платежеспособные возможности. И только после этого принимайте окончательное решение.

Ведь вы выбираете место для реализации своего собственного дела, а в таких вещах спешка крайне не рекомендуется.

Петрозаводск, ул. Андропова, д.15, офис 501, тел/факс: 59-45-00, 28-03-03