Договор долевого участия – правовая ловушка, в которой оказалось очень многие наши сограждане, особенно в последние годы, когда темпы строительства многоэтажных домов выросли в несколько раз.
Вырасти-то они выросли, но мировой кризис и сложности экономической обстановки внутри страны внесли свою лепту, и большая часть строительства по объективным и субъективным причинам в срок не сдается. Люди, планировавшие заселиться в собственное жилье, оказываются без денег и крыши над головой на неопределенный срок.
Какие меры принять в такой ситуации и можно ли на что-то надеяться? Как говорят юристы, единственная легальная возможность улучшить свое положение – это неустойка с застройщика по ДДУ. Если ее, конечно, получится добиться.
О чем идет речь?
Неустойкой принято именовать такую денежную сумму, которую дольщик получает от застройщика при неисполнении последним обязательств, несоблюдении сроков или оказании услуг ненадлежащего качества. Потребовать выплату неустойки по договору ДДУ можно, если квартира передается покупателю не в указанные в договоре сроки.
Обратите внимание: рассматривается именно момент передачи жилого помещения участнику договора. В случае, когда застройщик нарушает срок строительства, вводит строение в эксплуатацию не в тот момент, как это было обещано заранее, невозможно получить за просрочку неустойку по ДДУ. Важным, буквально поворотным будет именно момент передачи квартиры гражданину.
Закон на стороне покупателя
Обязанность по уплате неустойки по ДДУ возникает у застройщика, не выдержавшего заявленные сроки строительства, в силу положений ФЗ № 214, принятого в 2004 году и посвященного правовому регулированию долевого строительства многоэтажек.
Фактически есть два пути получения положенной компенсации при срыве исполнителем сроков работ:
- до суда, когда покупатель пишет претензию в адрес застройщика;
- в ходе судебного разбирательства, когда покупатель обращается в правовые инстанции за справедливостью.
В суде: что и как?
Для положительного решения суда по неустойке по ДДУ необходимо соблюсти установленный порядок. Последовательность для гражданина, стремящегося отстоять свои интересы, следующая:
- подготовить иск и сопровождающие документы;
- направить иск в судебную инстанцию;
- проконтролировать ход рассмотрения;
- получить информацию о решении суда;
- получить исполнительный лист.
Взыскать неустойку по ДДУ по претензии
Этот вариант подходит тем, кто стремится по возможности избежать судебной волокиты. Если квартира не передается в срок, указанный в заключенном между застройщиком и клиентом договоре долевого участия, тогда покупатель оформляет претензию, которую необходимо направить в адрес застройщика.
Если было решено сотрудничать с фирмой-строителем по договору ДДУ, такой порядок решения спора не является обязательным. Если обратиться к уже упомянутому 214-му закону, регламентирующему рассматриваемую сферу, можно заметить, что нет никаких требований к претенциозному порядку решения конфликтной ситуации.
Как это работает
Фактически суд, решая, нужно ли взыскать неустойку с застройщика по ДДУ, может установить порядок урегулирования вопроса через подачу претензии обязательным, если в договоре прописаны некоторые условия, к тому склоняющие. К числу таковых относят четко описанные требования к форме претензии в адрес застройщика, к срокам предъявления этого документа физическим лицом и периоду, за который компания должна рассмотреть обращение.
Исходя из судебной практики по ДДУ, неустойка может быть взыскана только в том случае, когда претензия оформлялась в письменной форме и была передана в адрес застройщика официально, то есть зафиксирована в соответствии с документооборотом, получила регистрационный номер и содержала все необходимые для разбирательства по делу сведения.
К их числу относится полное и корректное наименование сторон конфликта, обстоятельства, сопровождающие срыв сроков, включая упоминание временных промежутков в договоре (то есть периода, обязательного к соблюдению).
Дополнительно заинтересованное лицо должно указать, на какую сумму оно надеется, и приложить к этому расчет неустойки по ДДУ, а также указать сроки, в которые (по его желанию) застройщик должен уложиться, рассчитываясь по обязательствам.
Полное сопровождение
Направленная в адрес застройщика претензия – не более чем бумажка, которая не даст хода процессу отстаивания интересов, если она не будет иметь существенного подкрепления в виде дополнительной документации, доказывающей права гражданина на неустойку по ДДУ. Чтобы документ получил юридическую силу, в качестве сопроводительных материалов к нему прикрепляют:
- копию паспорта участника договоренности;
- копию договора;
- копию документации, подтверждающей, что все обязательства по уплате сумм со стороны гражданина исполнены.
Составить обращение можно уже после оформления акта приема-передачи жилого помещения. В этом случае копия акта также должна сопровождать претензию. Эти документы наглядно покажут, насколько велики были нарушения сроков относительно обещанного при заключении договоренности.
Юридические тонкости
О том, как составить претензию, расскажет образец неустойки по ДДУ. Такой можно найти и в офисах многих компаний-застройщиков, и в адвокатских, юридических конторах, и в нашем материале. В целом бумага довольно простая.
Предполагается, что ее составляет человек без специализированного образования, что смягчает требования к формулировкам и содержанию.
В то же время следует помнить, что составляться претензия должна строго в двух экземплярах.
Один из них направляется в адрес застройщика, и клиент должен проследить, чтобы представитель компании получил документ и расписался за него. Второй экземпляр остается у дольщика. Желательно, чтобы на нем была поспись получившего экземпляр организации работника, его должность, а также дата.
Если нет возможности передать документ лично и получить отчетную подпись, тогда претензию направляют через Почту России, оформляя ее заказным письмом, обязательно делая опись вложения.
Когда это письмо будет забрано с почты, отправитель получит уведомление с подписью сотрудника компании-застройщика и датой получения документации.
Это важно!
На практике неустойку по ДДУ зачастую получить очень сложно, поэтому важно соблюсти описанный юридический нюанс.
Если фирма отказывается платить деньги, тогда суд рассматривает письмо с пометкой о вручении претензии доказательством по делу – безусловно, в пользу физического лица, оставшегося без крыши над головой человека.
Впрочем, здесь ситуация осложняется уже другим юридическим документом, исковым заявлением на неустойку по ДДУ. Оформить его также не очень сложно, хотя многие предпочитают доверять этот вопрос юристу, чтобы не брать на себя ответственность в случае возможной оплошности.
Считать – не пересчитать
Чтобы сделать правильный расчет неустойки по ДДУ, необходимо обратить внимание на уже упомянутый ФЗ 214.
В нем сказано, что нарушение сроков передачи жилья покупателям имеет финансовые последствия для застройщика в размере 1/300 ставки рефинансирования, величину которой Центробанк ежедневно устанавливает новой.
Для расчета берут значение, свойственное дню, в который обязательства должны быть исполнены. Еще одна важная величина для расчета показателя – договорная цена.
Ставка рефинансирования была названа совпадающей с ключевой ставкой Центробанка. Такие нововведения приняли в 2016-м. С 19 сентября этого года был установлен показатель в 10%.
На следующий день после того, когда (по договору) должна осуществляться передача, начинается отсчет периода, за который застройщик должен заплатить клиенту как за нарушение обязательств.
При этом последним становится тот день, когда жилье официально было передано по акту приема-передачи.
На примерах
Предположим, некий договор содержал формулировку «третий квартал такого-то года». Следовательно, неустойка по ДДУ будет полагаться с первого октября этого года и до момента, пока квартиру не передадут клиенту.
Формула для расчета вкратце:
- Искомая величина = 1/300 ставки Центробанка * договорная стоимость * длительность просрочки в днях.
Если дольщик – физическое лицо, тогда формула немного меняется:
- Искомая величина = 1/150 рефинансирования * договорная стоимость * длительность просрочки в днях.
Можно заметить, что здесь используется двойная величина ставки Центробанка.
Расчет: как сделать?
Рассмотрим на практическом конкретном примере, как считается неустойка по ДДУ.
Предположим, что в договоре указана стоимость квартиры в размере 3,45 млн Показатель ставки рефинансирования – десять процентов. Дата сдачи жилья по договору – 31 марта 2017-го. Значит, просрочка начинается уже с первого апреля этого года. Предположим, дольщик получил положенное ему жилье первого июня, а значит, просрочка – ровно 90 дней.
Предположим, что дольщик – физическое лицо. Для него удваивается ставка рефинансирования. Вычисляется следующим образом: десять процентов делим на 300, удваиваем результат, получаем 0,06%. Это ставка неустойки, начисляемая ежедневно.
Искомая величина = 0,06 * 3 450 000 * 90 = 186 300. Сумма рассчитана в рублях.
Если речь идет о юрлице, предпринимателе, тогда величина считается немного иначе:
И это дает 103 500 рублей.
Уплата добровольно
Многие застройщики, согласные с требованиями дольщиков (неудивительно, ведь они основаны на действующем законе), могут согласиться уплатить неустойку добровольно.
Этот вариант наименее конфликтный и сопряжен с минимальной бумажной тягомотиной. Правда, обычно компания предлагает сократить сумму.
Также редко застройщик выплачивает все разом, но составляется график, по которому клиент получает постепенно положенное ему по соглашению.
С юридической точки зрения, эффективность подобного соглашения возможна лишь в случае документирования принятого решения. Подписывают соглашение, в котором фиксируют график выплат, суммы, все важные моменты, позволяющие идентифицировать стороны. Подобное закрепление дает клиенту уверенность в том, что застройщик выполнит обещанное.
Сроки и возможности
В законе нет четких ограничений, сколько именно времени есть у застройщика, чтобы рассмотреть претензию. Это означает, что применяются общие правила для ответа на официальную корреспонденцию, а именно, 10 дней. Именно в этот срок фирма должна составить и направить официальную бумагу в адрес покупателя.
Обычно застройщик просит снизить неустойку в разы – в два или три, а иногда и в десять раз. Многие компании идут другим путем, предлагая заключить соглашение по вопросу ремонта жилплощади.
Покупатель соглашается на уменьшение неустойки либо полностью отказывается от своих требований, а фирма-застройщик за свой счет делает ремонт в новенькой квартире.
Конечно, с какой-то стороны это хорошо, позволяет избежать бюрократических трудностей, с другой, выгода, которую мог бы получить участник строительства из-за просрочки договоренности, резко уменьшается. Кроме того, при заключении подобного соглашения уже нельзя пойти в суд с исковым заявлением.
Идем в суд
Эта мера необходима, если застройщик не считает нужным расплачиваться за опоздание со стройкой. Участник договора может обратиться к судье, как только ответ на претензию не поступил к нему в указанный десятидневный срок. В этом случае клиент рассчитывает на принудительное взыскание положенных ему сумм, если судебная инстанция подтвердит правоту дольщика.
Если дело дошло до такого варианта развития, то можно требовать не просто неустойку, связанную с несоблюдением сроков передачи жилья клиенту. Также следует упомянуть моральный вред, нанесённый столь халатным отношением к своим обязательствам, и оценить его в денежную сумму.
Не будет лишним воспользоваться возможностью получения сумм, потраченных на судебное разбирательство. Кроме того, возможен штраф, зависящий от судебного решения по вопросу подлежащего к выплате. До 50% этой суммы может быть дополнительным штрафом, взысканным в пользу клиента.
Об этой возможности, а также об условиях, при которых можно на нее рассчитывать, рассказывает федеральный закон, посвященный правам потребителей в России.
Как обратиться в суд?
Чтобы написать исковое заявление, которое имело бы юридическую силу, необходимо не просто правильно оформить бумагу, но и приложить к ней несколько обязательных документов. Самые важные:
- копия третьей страницы паспорта;
- копия ДДУ;
- копия документации, свидетельствующей, что положенные договором суммы уплачены;
- претензия, имеющая пометку о вручении застройщику (уведомление с почты о том, что документ был получен);
- если таковой есть – акт приема-передачи жилища.
В некоторых случаях необходимы дополнительные документы, что обуславливается спецификой конкретного дела.
Документы собраны: что дальше?
Когда пакет документов полностью подготовлен, можно писать исковое заявление. В нашем законодательстве прописаны требования к этому документу, и первое среди них – это составление обращения письменно.
Внутри обязательно указать, в адрес какого суда документ пишется, каково полное наименование и адрес истца и ответчика, в чем суть требований и из-за каких обстоятельств были нарушены права одной из сторон сделки.
Необходимо предоставить доказательства своей позиции и обозначить суммарную стоимость иска, складывающуюся из неустойки и величины, которую истец закладывает на возмещение убытков.
Необходимо указать, если были приняты меры по урегулированию конфликта, не прибегая к суду, каким образом это было сделано и какие результаты принесло.
Впрочем, если в договоре нет требований к покупателю вначале писать претензию истцу, этот пункт смело можно опустить.
Также дополнительно перечисляют список документов, сопровождающих исковое заявление, и собственноручно подписывают бумагу, указывая информацию для обратной связи.
Куда идти?
В какую судебную инстанцию обращаться, чтобы добиться соблюдения своих прав? В законах указано, что у истца есть право выбора.
Можно направить обращение в суд, за которым закреплен адрес истца, в инстанцию, отвечающую за адрес расположения организации, либо в тот суд, который отвечает за адрес, где заключался договор.
Последнее доступно, исходя из федерального закона, оберегающего права покупателя.
При сумме неустойки менее 50 тысяч истец должен направить обращение в адрес мирового судьи. Пошлин при подаче заявления платить не нужно, об этом также рассказывает закон, защищающий права потребителей.
Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?
Последнее обновление: 06.06.2019
Вопрос:
Что делать, если Застройщик задерживает сдачу дома? Какая компенсация в этом случае положена дольщику? И как получить неустойку от Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?
Ответ:
Любимое развлечение российских Девелоперов-Застройщиков на рынке долевого строительства – это затягивать сроки сдачи дома в эксплуатацию. И несмотря на то, что за такую задержку им грозит финансовое наказание (неустойка), просрочка передачи квартиры дольщику по Договору долевого участия случается до неприличия регулярно.
Что делать дольщику в этом случае, и на какую компенсацию он может рассчитывать? Государство здесь встает на сторону дольщика до такой степени, что позволяет ему не только компенсировать потерянное время, но даже и немного заработать на задержке строительства.
Разберем этот случай по порядку.
Какие документы должны остаться у Покупателя после покупки квартиры, и для чего они нужны?
Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома
Если Застройщик нарушил предусмотренные в Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени).
Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в п.2, ст.6, ФЗ-214.
При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.
Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.
Досудебная претензия к Застройщику о нарушении сроков сдачи дома
Вообще-то, юридически значимым согласно букве закона является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта. Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику.
Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику.
В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки (формула для ее расчета приведена ниже).
Если Застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно, то эта письменная претензия затем будет являться основанием для взыскания с него штрафа (см. ниже), плюс к неустойке, за несвоевременную ее выплату.
Когда надо подавать претензию Застройщику о просрочке передачи квартиры?
Это можно делать как до подписания Передаточного акта (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока).
В первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры.
Во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.
Образец претензии к Застройщику о выплате неустойки из-за нарушения сроков сдачи дома (сроков передачи квартиры по ДДУ) можно скачать здесь.
Претензия Застройщику с требованием выплаты неустойки составляется в 2-х экземплярах, и передается лично в офис строительной компании под роспись с печатью на экземпляре дольщика, или направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.
Далее терпеливо ждем реакцию Застройщика. Ждем 30 дней (сроки рассмотрения претензии регулируются договором, а если они там не прописаны, то – статьей 12 закона N 59-ФЗ от 02.05.2006).
Если Застройщик признает свой косяк, и готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а Застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.
На практике, правда, Застройщик может попенять на местную администрацию или на недобросовестного подрядчика, и предложить дольщику уменьшить размер неустойки и/или растянуть срок ее выплаты.
Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика.
Но если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон.
Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.
Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки. Тогда дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований.
Но есть нюанс! Порядок досудебного разрешения споров (в т. ч. подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку. Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии.
При этом нужно понимать, что неправильно составленная досудебная претензия Застройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы. Чтобы составить ее грамотно, лучше обратиться за помощью к специализированным юристам.
Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.
Порядок получения компенсации за просрочку сдачи дома по ДДУ
Порядок взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ выглядит следующим образом:
- дольщик направляет Застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры;
- ожидание ответа строительной компании в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок рассмотрения претензии);
- подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм (см. ниже);
- предварительное слушание по делу;
- основное заседание суда и вынесение судебного решения;
- вступление решения суда в законную силу и получение исполнительного листа;
- исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика (работа судебных приставов).
Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.
Вместе с получением неустойки от Застройщика за задержку сдачи дома, дольщик, действуя через суд, может рассчитывать еще и на следующие дополнительные выплаты в качестве компенсации:
- возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (например, расходов на вынужденную аренду жилья);
- компенсации морального вреда (если дольщик, например, считает себя сильно обиженным и оскорбленным, и сумеет убедить в этом суд – ст.15, ФЗ «О защите прав потребителей»);
- штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с п.6, ст.13, ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;
- возмещение судебных расходов.
Чтобы грамотно оформить судебный иск, взыскать через суд неустойку за просрочку сдачи дома, обосновать возникшие у дольщика убытки и моральный вред, нужны юридические навыки в подобных делах. Тут уже без специализированных юристов не обойтись.
Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?
На-все-про-все понадобится порядка 5-6 месяцев. Если решение суда кого-то сильно не устроит и будет обжаловано, то может понадобиться еще 3-4 месяца.
Подавать исковое заявление можно как в период строительства дома, так и после его окончания. Но при этом нужно помнить про срок исковой давности: если после сдачи дома прошло более 3-х лет, то суд может отказать во взыскании неустойки со строительной компании.
Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.
Расчет неустойки Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ
Размер неустойки, предусмотренной законом для Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, можно посчитать с помощью какого-нибудь онлайн-калькулятора, но надежнее и вернее посчитать это на обычном калькуляторе самому. В этом нет ничего сложного для тех, кто знаком с арифметикой на уровне начальной школы.
Сумма неустойки по ДДУ определяется на основе текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, и рассчитывается за каждый день просрочки до момента исполнения обязательств или до момента обращения дольщика в суд.
Что нужно знать для расчета неустойки по ДДУ?
Чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) Застройщиком, нужны следующие исходные данные:
- Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления. Текущую ставку см. здесь.
- Применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц).
- Стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре).
- Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).
Формула расчета неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры для дольщика-физлица выглядит так:
Размер неустойки = 1/150 Х ставка рефинансирования Х цена квартиры Х количество дней просрочки
Если Застройщик слишком долго затягивает передачу квартиры, и дольщик решил обратиться в суд, не дожидаясь фактической передачи, то полное количество дней просрочки в судебном иске не указывается.
Вместо этого указывается расчетная сумма неустойки за один день просрочки (по той же формуле).
Именно этой цифрой будет оперировать суд, устанавливая окончательный размер неустойки, взыскиваемой с Застройщика.
Застройщик обманул? Не беда! Взыскание неустойки с Застройщика — это наш профиль.Адвокатов со специализацией по долевому строительству ищи — ЗДЕСЬ!
Пример: как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома (квартиры) по ДДУ
Взыскание неустойки по ДДУ
Главная › Неустойки
01.09.2019 
Взыскание неустойки по ДДУ – процесс получения компенсации за невыполнения застройщиком или инвестором своих обязанностей по договору долевого участия в строительстве. О том, как грамотно и гарантированно получить денежные средства с лица нарушившего соглашение обсудим в нашей статье.
Понятие неустойки и когда она возникает при договоре долевого участия
Неустойка – представляет собой санкцию, предусмотренную законом и договором выражаемую в денежном эквиваленте за просрочку выполнения условий заключённого между сторонами соглашения.
Такого рода санкция может быть выписана в самом договоре и предусматривать ответственность как застройщика за нарушения сроков сдачи, так и инвестора, за нарушения графика оплаты.
При этом следует учесть, что её размер для застройщиков, не передавшим объект в сроки, определённые ДДУ, установлен статьей 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно требованиям закона:
- взыскание неустойки по ДДУ предусмотрено в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор юридическое лицо;
- взыскание неустойки по ДДУ составляет удвоенную 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ, что действует на дату выполнения обязательств по договору, от общей цены сделки за каждый день просрочки, если инвестор физическое лицо.
Следует знать, что уклонение участника ДДУ от подписания передаточного акта на объект строительство освобождает застройщика от выплаты штрафной санкции.
Когда есть шансы получить неустойку?
Шансы получить неустойку возникают с момента нарушения стороной условий соглашения. Однако, следует обратить внимание на сроки, указанные в договоре. Согласно требованиям статьи 8 вышеуказанного закона передача объекта осуществляется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Поэтому в ДДУ может стоять несколько сроков:
- Окончания строительства.
- Ввод в эксплуатацию.
- Передача участнику.
- Общий срок договора.
Штрафные санкции наступают с момента нарушения сроков передачи объекта. Юридическая практика показывает, что не стоит тянуть с взысканием неустойки.
Если дело дойдет до суда, то орган правосудия может уменьшить сумму требований, поскольку у последнего появится резонный вопрос – почему сторона ничего не предпринимала ранее.
Суд интерпретирует такое поведение не как меру защиты своих прав дольщиком, а способ заработать.
Процедура взыскания занимает время, в течение которого размер санкции возрастёт, более того в судебном заседании и иске необходимо указать, что пострадавшая сторона требует выплату неустойки за весь период до оформления акта передачи. То есть дольщик сможет получить часть неустойки сразу же, после вступления судебного решения в силу и часть, после, до момента акта приёма-передачи.
Порядок получения неустойки
Порядок получения неустойки состоит из двух основных этапов:
- досудебное урегулирование
- судебное рассмотрение взыскания неустойки по ДДУ.
Досудебный этап является обязательным для последующего обращения в суд. Практика показывает, что не стоит полагаться на устные обещания сотрудников компании застройщиков. Все контакты со стороной соглашения должны быть зафиксированы в письменном виде.
По этой причине досудебный этап включает в себя составление и отправку письменной претензии застройщику. В случае отрицательного результата – дольщик может обратиться в судебную инстанцию за защитой своих прав.
Если и судебное решение не решает проблему и застройщик добровольно не выплачивает неустойку, то законом предусмотрены принудительные методы взыскания с помощью службы судебных приставов.
Рассчитываем неустойку
Согласно статье 6 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Президиума Верховного суда РФ неустойка может быть взыскана уже на следующий день после установленного в ДДУ срока передачи объекта дольщику. Расчёт штрафной санкции проводится по формулам:
- Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик юридическое лицо)
- Сумма неустойки = цена договора х количество дней просрочки х 2 х 1/300 ставки рефинансирования. (если дольщик физическое лицо)
Что такое будущая неустойка?
До 2016 года некоторые суды принимали решение о взыскании неустойки только за период до вынесения решения. Та задолженность, что появлялась после, требовала повторного обращения истца в судебную инстанцию. Однако согласно действующему законодательству сторона спора вправе требовать выплату денежных средств до фактического выполнения должником своих обязанностей, то есть на будущее.
В 2016 году Пленум Верховного Суда в своем постановлении «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» пришел к выводу о том, что требования истца о выплате неустойки на будущее – законна. Кроме того, расчёт штрафной санкции должен осуществлять судебный пристав в ведении которого находится соответствующее исполнительное производство по принудительному взысканию неустойки по ДДУ.
Пример расчета неустойки
Цена, указанная в договоре долевого участия 3 000 000 рублей. Срок передачи недвижимости – до 1 марта 2019 года. На 31 марта 2019 срок просрочки составляет календарных 30 дней. Ставка рефинансирования, установленная на 31 марта 2019 года, составляет – 7,75%. Рассчитываем неустойку по формуле для физических лиц:
3 000 000 х 30 х 2 х 1/300 х 7,75 = 46 500 рублей
Подаем претензию к застройщику, как правильно?
Текст претензии по взысканию неустойки с застройщика
В Общество с ограниченной ответственностью
«Стройка века в Кунцево»
14510 г. Москва, ул. Строителей, дом 25, пом.12
ИНН: 36270198362; ОГРН: 2781198736072
От Кузнецова Василия Ивановича
14587 г. Москва, ул. Космонавтов, дом 21, кв.35
ПРЕТЕНЗИЯ
21 декабря 2016 года между ООО «Стройка века в Кунцево» и Кузнецовым В.И. был составлен договор участия в долевом строительстве № 735-ГС/12-16. Соглашение было зарегистрировано в отделении Росреестра города Москвы.
В соответствии с условиями ДДУ ООО «Стройка века в Кунцево» взяло на себя обязательство до 1 декабря 2018 года закончить строительство, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и не позднее 1 марта 2019 года передать по акту приёма-передачи участнику долевого строительства Кузнецову В.И. объект долевого строительства – 2 комнатную квартиру на 12 этаже за номером 147, общей площадью 50 кв.м., что расположена в жилом доме, строящемся на земельном участке, по адресу город Москва, улица Новая, кадастровый номер 21:46:0050117:307.
Согласно условиям договора, Кузнецов В.И. в качестве участника долевого строительства обязан выплатить ООО «Стройка века в Кунцево» сумму в размере 3 000 000 рублей и принять объект по акту приёма-передачи.
Указанная сумма была выплачена в соответствии с графиком платежей установленным ДДУ. Однако по состоянию на 31 марта 2019 года квартира не была передана ООО «Стройка века в Кунцево» долевому участнику Кузнецову В.И.
В соответствии с требованиями статьи 6 ФЗ №214 и статьи 309, 310 Гражданского кодекса. Обязательства, взятые на себя сторонами договора должны быть выполнены полностью и в срок, установленный соглашением. В случае нарушения сроков, сторона обязана выплатить неустойку в размере двукратной ставки рефинансирования за каждый день просрочки от суммы договора.
В связи с вышеизложенным требую и исполнить условия ДДУ и выплатить в качестве неустойки сумму в размере 46.500 рублей. Деньги должны быть перечислены на р/с № 398271674093 Сбербанка России в течение 7 дней с момента получения претензии.
Дата. Подпись.
| Сумма договора | Период просрочки | Ставка | Формула | Неустойка |
| с | по | дней | ||
| 3 000 000 | 1.03.2019 |
Неустойка по ДДУ: в какой суд подать иск дольщику?
Дольщик может получить хорошие деньги, если застройщик не сдал квартиру в срок или вовремя не устранил дефекты. Суды встают на сторону дольщиков, но размер неустойки могут уменьшить в несколько раз. И тогда возникает вопрос, в какой суд подать иск дольщику?
Сумма неустойки считается по единой формуле (ч. 2, ст. 6 № 214-ФЗ), и может составлять от нескольких сотен тысяч до миллионов рублей, в зависимости от времени просрочки обязательств.
О том, как считать неустойку, читайте здесь
Например, если квартира стоит 5 миллионов рублей и сдана на год позже, неустойка составит 912 500 рублей.
Но сколько получит дольщик фактически: миллион или сто тысяч, – решает конкретный суд.
Как правильно выбрать суд, чтобы получить больше?
Когда лучше обратиться в суд общей юрисдикции, а когда – в арбитражный суд
Дольщик – физическое лицо может взыскать неустойку:
- В суде общей юрисдикции, – как потребитель.
- В арбитражном суде, – уступив право требования юридическому лицу или ИП.
Когда лучше обратиться в суд общей юрисдикции, а когда – в арбитражный суд?
Есть такая закономерность: чем больше неустойка, тем сильнее ее снижают.
- Дольщик требовал неустойку 237 360 рублей. Суд уменьшил эту сумму в 4 раза (Решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2015 года);
- Дольщик требовал неустойку 949 152 рублей. Суд уменьшил эту сумму в 6 раз (Решение Подольского суда Московской области от 26.05.2016).
Основание – статья 333 ГК РФ, в которой говорится, что суд может уменьшить неустойку как несоразмерную последствиям нарушения обязательства. При этом нижний предел снижения в статье не указан.
Поэтому если возникает вопрос, в какой суд подать иск дольщику, то нужно определиться. Если просрочка обязательств со стороны застройщика незначительная, лучше обратиться в суд общей юрисдикции. Если суммы неустойки существенные – в арбитражный суд, где статья 333 ГК РФ практически не применяется.
Изучите также свежую практику судов в вашем регионе, и подавайте иск в более лояльный суд.
Плюсы и минусы взыскания неустойки через суд общей юрисдикции
Плюсы:
- Возможность получить, кроме неустойки, и другие компенсации: морального вреда, убытков, а также штраф 50% от суммы, назначенной судом, – за то, что застройщик не заплатил неустойку добровольно.
- Возможность выбрать подходящий суд, – такой, где меньше «режут» неустойку. Дольщик, как потребитель, может подать иск как по месту нахождения застройщика, заключения договора, так и по месту своей прописки или пребывания. «Место пребывания» трактуется широко. Это может быть адрес временной регистрации, арендованного жилья или гостиницы.
- Нет рисков: деньги поступают сразу на счет дольщика.
- Не нужно платить госпошлину, если сумма иска менее 1 миллиона рублей (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 3 ст. 17 Закона N 2300-1).
Минусы:
- Неустойка будет снижена. Добиться полной суммы практически невозможно.
- Неустойка уменьшается существенно. Иногда суд устанавливает негласный лимит. Например, не более 100 000 рублей. В частности, так происходит, если в суде уже много исков к застройщику.
- Сложно компенсировать затраты на юриста в полном объеме. Обычно суд «выделяет» на представителя не больше 10 000 рублей.
Плюсы и минусы взыскания неустойки через арбитражный суд
Плюсы:
- Возможность получить всю сумму неустойки.
- Возможность получить деньги сразу, уступив требования юридическому лицу или ИП.
- Можно просить большие суммы. Арбитражные суды «не боятся» присуждать неустойку больше миллиона рублей (Решение АС Московской области от 05.04.2017г. дело А41-9530/17).
- Высокий уровень подготовки судей – к ним предъявляются более жесткие требования.
- Можно сэкономить на налогах: налог с неустойки по 214-ФЗ, взысканной через арбитраж, – 6%. Через районный суд – 13%.
- Судебные акты готовят быстрее, чем в судах общей юрисдикции, и публикуют на сайте arbitr.ru.
- Возможность полностью компенсировать затраты на юриста
Минусы:
- Дольщик, как физ. лицо, не может самостоятельно обратиться в арбитражный суд, чтобы представлять свои интересы. Нужно уступить взыскание юридическому лицу или предпринимателю.
- Нельзя выбрать «подходящий» суд. Иск подается по месту нахождения застройщика или в суд, указанный в договоре долевого участия.
- Дольщик получит не всю неустойку, которую назначит суд, а только процент от этой суммы. Столько, сколько указано в договоре уступки.
Обоснование недопустимости снижения неустойки по ДДУ | Кузнецова и Партнеры
Как обосновать недопустимость снижения неустойки по ДДУ?
Запишитесь на консультацию
В данной статье мы рассмотрим, что делать, если суд снизил размер неустойки по ДДУ, какие возможные причины этого, и как предотвратить такое развитие событий при рассмотрении иска о взыскании компенсации со строительной компании.
Несмотря на то, что размер неустойки и методика ее подсчета прямо указаны в законодательстве (Закон «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ), суды достаточно часто снижают итоговый размер компенсации по тем или иным причинам. И это не нарушение закона — у них есть такое право согласно ст. 333 Гражданского кодекса. Однако для этого должно совпасть одновременно три условия:
- размер неустойки несоразмерен реальному ущербу дольщику – хотя прямо оценить ущерб, нанесенный срывом сроков передачи квартиры участникам долевого участия достаточно сложно, суды часто позволяют себе такие расчеты, и при очень большем размере неустойки снижают ее;
- случай является исключительным – достаточно размытая норма закона, ведь случаев нарушения застройщиками условий ДДУ очень много, и выделить среди них исключительные и рядовые практически невозможно, в некоторых случаях судьи применяют эту норму;
- присутствует заявление ответчика (строительной компании) о снижении суммы компенсации – здесь все очевидно, никто не хочет платить полную неустойку, и такое требование застройщика можно встретить в большинстве процессов относительно взыскания неустойки. Однако, напомним, для его удовлетворения должны также присутствовать два других обстоятельства.
Как видно из списка выше, два условия из трех предполагают оценочные суждения судей, потому могут толковаться по-разному, вплоть до противоположных результатов, потому лучше заранее позаботиться о том, чтобы суд не имел возможности применить данные нормы на практике.
Если вы занялись взысканием неустойки с застройщика, и не хотите проходить долгие процедуры апелляции на не устраивающее вас решение суда, лучше заранее подготовить дополнительные аргументы и обосновать недопустимость снижения размера неустойки. Для этого вместе с иском нужно подготовить объяснения для суда, в которых перечислить следующие факты и их обоснования:
Неустойка не может считаться несоразмерной по умолчанию
нужно доказывать ее несоразмерность во время рассмотрения дела в суде.
Для примера соразмерности можно привести коммерческие кредиты – инвестирование в недвижимость по ДДУ похоже на кредитование (пока квартира не передана дольщикам, строительная компания пользуется их средствами), и ставки по таким кредитам близки к расчетному размеру неустойки. Кстати, такое обоснование размера неустойки изложено и пленумом Верховного суда РФ;
Размер неустойки позволяет примерно покрыть убытки дольщика
пока участник ДДУ ожидает передачи недвижимости, ему часто приходится арендовать жилье, и это достаточно немалая сумма, соизмеримая с размером неустойки. И хотя такой убыток можно взыскать дополнительно (сверх пени за просрочку), это может служить хорошим аргументом для суда о том, что размер компенсации не является чрезмерным;
Размер неустойки рассчитывается согласно прямой норме закона
в отличие от других гражданских споров, неустойка по ДДУ не является договорной, не зависит от конкретных условий договора между строительной компанией и дольщиками, а формируется на основании стоимости квартиры и сроке просрочки. Потому этот факт вместе с обоснованием размера компенсации в виде расчетов общей суммы будет хорошим аргументом для суда, чтобы предотвратить снижение взыскиваемой неустойки;
Неустойка существенно ниже, чем могла бы быть
согласно закону «О защите прав потребителей» – если применить для расчета размера компенсации нормы этого закона, (а дольщики подпадают под определение «потребитель»), то размер неустойки был бы существенно больше – это еще один аргумент в пользу того, что неустойка и так небольшая, и снижать ее дальше некуда;
Случай не является исключительным
ответчик должен привести весомые аргументы необычности случая, иначе данная норма не может применяться. А учитывая распространенность таких споров (у одного и того же застройщика могут быть десятки, а то и сотни аналогичных споров), ни о какой исключительности речь идти не может.
Для составления объяснений, как и для других действий по отстаиванию своих интересов, рекомендуется воспользоваться услугами опытного адвоката.
Юрист сможет предпринять все необходимые меры для того, чтобы не допустить снижения неустойки по ДДУ, включая как подготовку обоснования, так и документальные подтверждения изложенных фактов, а также будет представлять ваши интересы в суде, что еще больше повышает шансы на благоприятный исход дела.
Судебная практика показывает, что истцы, воспользовавшиеся помощью адвокатов по спорам с застройщиками, добиваются положительных результатов намного чаще, а процессы проходят быстрее, чем без юридической помощи.
Заключение
Суд имеет право снизить размер неустойки, взыскиваемый с застройщика за нарушение сроков по ДДУ. Однако для этого, во-первых, необходимо серьезное обоснование и заявление от ответчика, а во-вторых, если тщательно подготовиться к процессу, можно свести вероятность подобного развития событий к минимуму. Помощь грамотного адвоката по ДДУ в данном процессе будет незаменимой.
Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика
- Права дольщиков по ДДУ
- ▶ Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
- ▶ Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ
- ▶ Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ
- ▶ Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
- ▶ Убытки при просрочке передачи по ДДУ
- ▶ Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?
- Досудебный порядок
- ▶ Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?
- ▶ Как правильно отправить застройщику претензию о неустойке?
- ▶ Как не нужно отправлять претензию о неустойке по ДДУ?
- Подготовка к суду
- ▶ Когда лучше арбитраж, а когда общая юрисдикция?
- ▶ Какой суд общей юрисдикции выбрать для обращения с иском?
- ▶ Штраф 50 % от неустойки
- ▶ Когда можно рассчитывать на положительный исход дела?
- ▶ Документы для иска о взыскании неустойки по ДДУ
- Судебное разбирательство и исполнение решения
- ▶ Судебные заседания по делу
- ▶ Как получить решение суда?
- ▶ Самый быстрый способ исполнения судебного решения
Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.
Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)
Договор долевого участия в строительстве — выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.
Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.
Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт.
Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре.
В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.
Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.
Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ
Направление застройщику претензии
Выбор схемы работы
(арбитраж или общая юрисдикция)
Направление застройщику претензии
Выбор схемы работы
(арбитраж или общая юрисдикция)
Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика.
Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла.
Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).
Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).
Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ
Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно. Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.
- Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле:
- 1/150 Х СР Х КДП Х ЦД, где
- СР – ставка рефинансирования Банка России,
- КДП – количество дней просрочки,
- ЦД – цена договора.
С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7 %. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.
| Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной. Так, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то возмещение составит 1800 рублей за каждый день просрочки. |
Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку.
Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ
Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.
Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2019 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2019: