Комментарий 15520 к статье: судебная практика о порядке сноса самовольной постройки

   Снос или перенос незаконной постройки соседа – вопрос не простой, вот почему важно получить советы нашего адвоката.

Основания для сноса самовольной постройки

   Иск о сносе построек по меже участков к соседу. Безусловно, постройка соседа или иных лиц на вашем земельном участки является нарушением Ваших прав. Однако не все иски о сносе самовольной постройки предъявляются соседями.

Такой иск может быть предъявлен администрацией муниципального образования к вашей постройке.

Рассмотрим основания для подачи иска о сносе, как к соседу, так и предъявления его к Вам третьими лицами или государственными органами:

1. Строительство без согласования с соседом. Вы можете подать иск о сносе самовольной постройки, нарушающей права соседей. По закону строительство капитальных строений по меже участков запрещено без получения соответствующего согласия владельцев соседних участков. Споры возникают, если собственник одного из участков меняется, а у соседей идет строительство. Новый владелец может подать иск о сносе, мотивируя это тем, что он не давал на это разрешение. Если ответчик предоставит официальное разрешение предыдущего владельца, этого будет достаточно, чтобы доказать правомерность своих действий.
2. Строительство без разрешения. Снос гаража на границе с соседним земельным участком возможен, если его ворота перекрывают участок соседа, а выезд автомобиля осуществляется на чужую территорию. Еще одно основание для сноса – отсутствие официального разрешения от властей на постройку. Если гаража нет на плане участка, в кадастровом и техническом паспорте, то суд может обязать владельца участка снести самовольную постройку. Легализовать постройку будет проблематично и дорого, но часто нарушители закона идут на это.
3. Нарушение санитарных норм и правил. Вы можете подать иск о переносе туалета, который расположен на улице у границы участков, мотивируя это тем, что биологические отходы загрязняют почву, а неприятные запахи негативно влияют на качество жизни.
4. Самовольное строительство. Отсутствие соответствующей документации легализирующей право возведения объекта. Указанные обстоятельства являются основанием для предъявления к Вам искового заявления о сносе. В такой ситуации единственным оптимальным решением Вашей проблемы будет предъявление встречного иска о признании права собственности на самовольно возведенный объект.
5. Нарушение границ собственного участка. Возведение Вами постройки за пределами границ вашего земельного участка. В данном случае в качестве рекомендации советуем вам произвести кадастровые работы по выносу границ в натуре. Определив границы своего участка с точностью, Вы исключите возможность постройки, например, на землях общего пользования, которые отнесены к администрации.
6. Нарушение правил землепользования и застройки. Сегодня часто встречаются ситуации, когда люди возводят объекты на территориях, которые на то не предусмотрены. Ну, например, ИЖС на землях огородничества. В данном случае защита ваших прав также возможна лишь в судебном порядке.
7. Отсутствие у лица права пользования земельным участком. Такая ситуация может сложиться в случае прекращения срока действия договора аренды или изначального самовольного захвата земли. Для урегулирования сложившейся ситуации Вам необходимо обратиться к собственнику земельного участка, по вопросу продление аренды земельного участка под строительство, пожаловаться в контролирующие органы или составить иск в суд – все это можно сделать в т.ч. с нашей помощью.

   Отсутствие вообще каких-либо правопритязаций к земельному участку, на котором производится строительство.

Иными словами – пользование земельным участком без законных на то оснований, а сам участок не принадлежит Вам не на одном виде прав (собственности, иное возмездное/безвозмездное пользования).

В такой ситуации законодатель предусмотрел возможность защиты нарушенных прав посредством оформление земли по приобретательной давности (что можно изучить по ссылке на возможность применения данных положений закона).

ВНИМАНИЕ: как выиграть судебные споры по земельным участкам между соседями и иными лицами – смотрите видео. Подпишитесь на YouTube канал и бесплатная консультация по земельным вопросам в х ролика пройдет профессионально и в срок.

Порядок сноса самовольной постройки по решению суда

   Спорные вопросы с соседями и иными собственниками смежных земель, можно решить, не прибегая к обращениям в суд, но иногда добиться мирного решения проблемы невозможно. В суде нужно быть последовательными и предъявить реальные доказательства самовольного захвата земли или нарушения прав соседей.

   Если все же Вам не удалось договорится в досудебном порядке по организацию и проведению будущей и/или идущей застройки Вашим соседом, защитить свои права мы можете лишь в суде. Судебное производство будет включать в себя следующие этапы:

Досудебное урегулирование спора и подготовка к суду

   Досудебная подготовка. Данный этап будет включать в себя подготовку непосредственно самого искового заявления, а также сбор доказательств. В рамках указанного спора, Вам как лицу чьи права нарушены необходимо будет доказать следующие обстоятельства в зависимости от основания иска:

• возведение ответчиком объекта на территории вашего земельного участка полностью или частично;
• нарушение соседом строительных норм и правил в части нормативных отступов от смежной границы, и/или от Вашего капитального строения;
• возведение соседом постройки, которая может создавать угрозу Вам или иным лицам;
• подача официального искового заявления о сносе забора или переносе иной постройки;

Суд по переносу (сносу) туалета, сарая или иной постройки

   Заключение кадастрового инженера. В заключении специалист должен указать на возведение объекта на границы (в границах) Вашего участка.

   Строительно-техническое заключение. В указанном заключение специалист определит не нарушены ли нормы при возведении объекта в части застройки объекта. Более того эксперту надлежит определить соответствует ли объект строительному проекту, взведен в соответствии с требованиями строительных норм и права.

Исполнение решения суда о сносе или переносе постройки

   Вынесение решение суда и его исполнение. В случае вынесения решения суда в Вашу пользу, вашему оппоненту все же предстоит нести или перенести подстроку. Сделать это лучше всего добровольно.

На случай уклонения ответчиком от исполнения судебного акта Вы может обратиться с заявлением о выдаче исполнительного листа и предъявления его в компетентный орган.

Судебный пристав с привлечением сторонних организаций исполнит решение суда, а расходы, связанные с его исполнением возложит на нарушителя.

   Иногда ход событий приобретает совсем иной поворот и органы государственной власти ставят вопрос о прекращении права собственности в отношении вашего объекта недвижимости – строения и земельного участка под ним.

Такой момент урегулирован на законодательном уровне и называется он изъятие земель для госнужд. Как правило, споры, возникающие на фоне такой проблемы, вытекают из определения стоимости имущества, которое подлежит изъятию.

Оценки, предоставленные государственными органами, не всегда являются объективными. Урегулировать такой спор может только суд.

   Шансы на успех значительно повышаются, если вы пользуетесь услугами нашего адвоката. Обращайтесь к тем экспертам, которые специализируются на подобных делах.

Они самостоятельно заполнят исковое заявление о демонтаже забора, точно расскажут, как вам нужно действовать, реально оценят вероятность позитивного исхода мероприятий и расскажут о том, как проходит процедура изменение платы за сервитут (подробнее по данной теме по ссылке).

Неисполнение решения суда о сносе самовольной постройки

   Согласно вступившим в законную силу изменениям в гражданское законодательство от 04.08.2018 г. сроки сноса самовольной постройки составляют от 3-х до 12 месяцев в зависимости от характера объекта. Что же делать, если ответчик в течение установленного судом времени так и не снес постройку?

    В этом случае начинает работать механизм принудительного исполнения, которым занимается Федеральная служба судебных приставов. Воспользовавшись услугами эксперта, постоянно взаимодействующим с данными структурами, вы значительно повышаете свои шансы на положительный исход дела:

1. После того, как исполнительный лист получен судебным приставом, ситуация будет разворачиваться следующим образом: поскольку срок, установленный для добровольного исполнения, истек, судебный пристав-исполнитель устанавливает должнику новый срок для исполнения для сноса самостроя.
2. Если же должник и в этом случае не исполняет требований, содержащихся в исполнительном документе, без уважительных причин, судебный пристав-исполнитель составляет в отношении должника протокол об административном правонарушении. При этом важно понимать, что применение к должнику мер, влекущих для него неблагоприятные последствия, не всегда может привести к нужному результату. Часто должники по таким категориям дел стремятся уклониться от исполнения обязанности о сносе самовольной постройки.
3. В случае если после всех предпринятых действий судебным приставом-исполнителем так и не произошло сноса постройки, судебный пристав вправе самостоятельно произвести снос незаконного строения. Действия по сносу самовольной постройки при этом будут осуществляться за счет бюджетных средств с последующим их взысканием с должника. Стоит только при этом учитывать, что данная процедура не осуществляется быстро и на практике является достаточно сложной. Поскольку необходимо согласовать выделение денежных средств с управлением ФССП РФ в субъекте. Помимо этого, снос незаконной постройки зачастую предполагает вложение значительных сумм денег, организацию конкурса на проведение работ и много других сопутствующих действий в сочетании со значительной занятостью самих судебных приставов-исполнителей – все это позволяет сделать вывод о том, что процедура сноса самовольной постройки может растянуться на весьма длительное время.

   И здесь очень важно осуществление контроля со стороны специалиста, который может проанализировать работу судебного пристава на предмет законности действий и своевременно устранить ошибки и недочеты в его работе.

Отсрочка исполнения решения суда о сносе

   Гражданское законодательство наделяет должника, взыскателя, а также судебного пристава-исполнителя правом поставить перед судом вопрос об отсрочке исполнения решения суда при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления. Как правило, по делу о сносе самовольной постройки, чаще всего заявителем выступает должник, который по каким-то причинам не может исполнить решение суда в срок.

ЗАКОН: согласно статье 203 ГК РФ суд вправе предоставить отсрочку должнику исходя из его имущественного положения или других обстоятельств.

   Предоставление отсрочки исполнения решения суда напрямую затрагивает интересы взыскателя и отдаляет защиту его прав. Поэтому основания ее предоставления должны носить исключительный характер.

Заявителем должны быть предоставлены доказательства наличия обстоятельств, которые существенно препятствуют исполнению судебного решения. В свою очередь, взыскателем может быть представлены суду возражения на заявление об отсрочке исполнения решения суда о сносе самовольной постройки.

Затем суд, оценив доводы обеих сторон, приходит к следующим выводам: являются ли причины предоставления отсрочки уважительными и обоснованными, отвечает ли предоставление отсрочки критериям справедливости и не затрагивает ли сущность конституционных прав участников исполнительного производства.

В случае если суд устанавливает факт наличия оснований для предоставления отсрочки, выносится определение с указанием срока предоставления отсрочки.

   Таким образом, процедура сноса самовольной постройки достаточно непростая и сложности могут возникнуть на любом этапе. Именно поэтому, прибегая к помощи профессионалов, можно значительно облегчить разрешение данного вопроса и с уверенностью утверждать, что вы использовали все возможности для достижений нужной цели.

Помощь адвоката по самовольным постройкам в Екатеринбурге

   При самовольном захвате земельного участка лицом, не имеющим законных прав, реальные владельцы недвижимости могут подать исковое заявление о переносе забора или другого капитального строения.

Подобные вопросы желательно решить полюбовно, но если мирный исход нереален, стоит обратиться в суд. Обязательно получите услуги наших юристов, которые расскажут, как действовать в определенной ситуации.

   Следуя нашим рекомендациям, Вы можете миновать прохождения судебных инстанций и осуществить строительство без дополнительных обременений в виде судебных тяжб.

На случай если спор возник между долевыми собственниками участка, Вы можете урегулировать его путем подготовки соглашение об определении порядка пользования земельным участком.

Если такое соглашение не удается достичь долевым собственникам объекта, единственным его решением является выдел части доли земельного участка, в чем вам может помочь наш адвокат уже сегодня.

Отзыв о жилищном юристе нашей юридической фирмы

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

Оставьте заявку на бесплатную консультацию юриста прямо сейчас

Записаться на БЕСПЛАТНУЮ консультацию юриста

Судебная практика о порядке сноса самовольной постройки

специально для ГАРАНТ.РУ

Борьба с самовольными постройками является одним из трендов современной московской действительности, причем под угрозу уничтожения попадают не только временные, но и капитальные постройки. В своей колонке я рассмотрю, что является факторами риска для признания постройки самовольной и какие аргументы необходимо приводить в судебном споре с государственными органами.

Признаки признания постройки самовольной

Самовольными постройками могут быть признаны объекты капитального строительства (недвижимого имущества). Временные постройки, являющиеся движимым имуществом, также попадают в категорию риска: могут быть демонтированы в связи с признанием права собственности на них отсутствующим.

В случае, когда зарегистрированные в ЕГРН объекты недвижимого имущества имеют признаки самовольной постройки, наличие регистрации не исключает удовлетворения судом требования об ее сносе (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г.

№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее – Постановление).

Это объясняется необходимостью наличия правового основания для внесения записи в ЕГРН: например, акта госоргана – разрешения на строительство как основания возведения здания.

Доказывание добросовестного приобретения постройки на основании действительной сделки также не защитит собственника от ее сноса. Способом правовой защиты добросовестного приобретателя может стать только взыскание убытков с первоначального собственника постройки.

Гражданское законодательство предусматривает следующие признаки для признания постройки самовольной:

• нарушение норм земельного законодательства, в виде неоформления права на земельный участок под постройкой, то есть в отсутствии, например, права собственности или права аренды (с правом возведения на участке объекта) на земельный участок;
• возведение постройки без полученного разрешения на строительство, предусмотренного ст. 51 Градостроительного кодекса;

Новый подход к самовольным постройкам — новости Право.ру

Закон принят для того, чтобы появилось понимание, кто может сносить самовольную постройку, когда, за чей счет, что делать гражданам, оказавшимся вблизи трубопроводов и т. д.

, поясняет Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по госстроительству и законодательству: «Нужно защитить добросовестных владельцев построек, в том числе от излишнего формализма».

Такая работа потребовала внести целый ряд поправок в Гражданский кодекс (основные из них представлены в таблице).

Было	Стало
Постройка считается самовольной	Если возведена без необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных норм и правил	Если возведена без необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных норм и правил, установленных на дату создания объекта
Снос самовольной постройки: 1) с зарегистрированным правом собственности; 2) которая является жилым домом (многоквартирным, садовым); 3) которая создана до вступления в силу Градостроительного и Земельного кодексов	По решению суда или ОМСУ	Только по решению суда
Административный снос постройки, которая расположена на частных землях	Можно	Нельзя, исключение – если сохранение самовольного строения на частной земле создает угрозу жизни и здоровью граждан
Снос постройки, права на которую оформлены по «дачной амнистии»	Можно	Можно, но только с возмещением убытков собственнику
Механизм принудительного изъятия земли у собственника, который не исполнил требование о сносе самовольной постройки в установленный срок.	Нет	Есть
Механизм приведения самовольной постройки в соответствие установленным требованиям	Нет	Есть, на это отводится срок от 6 месяцев до 3 лет

По словам Крашенинникова, до настоящего момента отсутствовал комплексный механизм контроля за строительством: требования к нему, способ сноса, гарантии собственникам построек от внесудебного сноса, возмещение убытков, наполнение ЕГРН данными об «особых» зонах, чтобы минимизировать споры о трубах на участках. А перечисленные новеллы позволят сделать механизм признания построек «самовольными» более объективным, усовершенствовать меры противодействия самовольному строительству и установить дополнительную защиту прав граждан и юрлиц на недвижимое имущество, уверен депутат.

Закон № 301924-7 «О внесении изменений в часть I ГК и ст. 22 ФЗ «О введении в действие части I ГК».

Эксперты «Право.ru»: нормы помогут оперативно реагировать на самострои

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Региональный рейтинг группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Арбитражное судопроизводство 4 место По количеству юристов Профайл компании
, говорит, что изменения последних лет в обсуждаемой сфере существенно снизили порог доказывания для признания постройки самовольной: «Было достаточно любого нарушения градостроительного регламента даже не на время создания объекта, а на дату судебного спора». Действующая редакция ст. 222 ГК оставляет широкий простор принятия решений о внесудебном сносе объектов для ОМСУ, отмечает Денис Литвинов, управляющий партнер Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании
. Кроме того, существует правовая коллизия между возможностью внесудебного сноса жилого дома, попавшего в зону с особыми условиями использования территорий, и конституционным правом граждан на жилище, добавляет эксперт: «То есть, по сути, сейчас возможна ситуация, при которой гражданина можно без судебного разбирательства лишить единственного жилища, если оно попадает в вышеуказанную зону». С учетом этого позитивно, что закон существенно ограничивает случаи внесудебного сноса, замечает юрист.

В ситуации, когда сведения об ограничении использования участка отсутствовали в публичном доступе на момент выделения земли и выдачи разрешения на строительство либо на момент регистрации права на уже возведённый жилой дом, постройка не должна признаваться самовольной, приветствует это нововведение Литвинов: «Обратное существенно ухудшало бы правовую определенность имущественного оборота». Еще одно позитивное нововведение – установление защитного механизма для добросовестных приобретателей объектов, которые впоследствии признаются самовольными постройками, говорит Литвинов. Одним словом, новые нормы позволят более эффективно и оперативно реагировать на наличие «самоволок», которые мешают местным жителям, не сомневается Екатерина Калинина, старший юрист Федеральный рейтинг группа Налоговое консультирование группа Антимонопольное право группа Интеллектуальная собственность группа Международный арбитраж группа ТМТ группа Финансовое/Банковское право группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Трудовое и миграционное право 2 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 12 место По выручке 46-47 место По количеству юристов
: «Сам механизм признания права собственности на самовольные постройки становится более прозрачным и понятным для собственников таких объектов». Но с учетом инертности судебной практики достаточны ли такие изменения, покажет только время, резюмирует Некрестьянов.

Недостатки закона

Однако не все эксперты единодушны в позитивной оценке обсуждаемых изменений. Литвинов считает спорной новеллу, которая предлагает изымать участок у собственника, не выполнившего решения о сносе самовольной постройки.

Юрист объясняет, что на практике возможны случаи, когда размер участка существенно превышает площадь, занятую самовольной постройкой. Так что в этом случае было бы правильнее говорить об изъятии части участка, отнеся затраты на кадастровые работы на собственника земли, полагает Литвинов.

Интересен и подход законодателя к самовольным постройкам, которые относятся к имуществу религиозного назначения, обращает внимание юрист: «Эти объекты запретят сносить даже в случаях их прямой угрозы жизни и здоровью граждан в связи с нахождением в зонах с особыми условиями использования».

Обоснованность такого решения вызывает сомнения как с точки зрения конституционного принципа равенства всех перед законом и судом, так и с точки зрения безопасности, констатирует Литвинов. 

Самострой – это проблема, которая связана с беспорядком в сфере административного регулирования выделения земельных участков и строительных согласований. И эти сложности являются производными от главного – захлебнувшейся реформы вещных прав.

Только наведение порядка в этом вопросе может существенно помочь современному отечественному правопорядку избавиться от пережитков советского прошлого. А обсуждаемый закон – это типичный пример ситуативного реагирования, паллиативная мера, которая существенно ничего не изменит.

Разве Гражданский кодекс мешает сейчас государству возмещать вред, причиненный действиями представителей Росреестра, которые регистрируют право собственности на объекты самовольного строительства?

Денис Быканов, партнер Федеральный рейтинг группа Банкротство группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании
 

Кроме того, остаётся неразрешенным вопрос – распространяется ли понятие «самовольное строительство» на незавершённые объекты, констатирует Надежда Попова из Федеральный рейтинг группа Семейное/Наследственное право группа Управление частным капиталом группа Страховое право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании
. К сожалению, новым законом не урегулировано, в каких случаях возможен только снос, а когда – приведение построек в соответствие установленным требованиям, добавляет Светлана Шлюнько, юрист Региональный рейтинг группа Интеллектуальная собственность группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения
. По её мнению, это может привести к злоупотреблениям при принятии соответствующих решений. Но она надеется, что судебная практика выработает подходы к спорному вопросу.

Порядки прошлого века

А вот в 90-е годы добиться легализации самовольных построек получалось достаточно легко, по крайней мере, бизнесменам.

О популярной в то время схеме на примере столичного региона рассказывал «Комсомольской правде» глава департамента торговли и услуг Москвы Алексей Немерюк: «Город на пять лет выделял предпринимателю землю под установку некапитального нестационарного объекта.

Коммерсант ставил павильон, быстренько обкладывал его кирпичом. Все это согласовывал или вообще не согласовывал как какие-то фасадные работы». После этого заказывалось некое экспертное заключение в одном из проектных институтов, в котором писалось, что возведенный объект является капитальным сооружением.

Потом коммерсант получал от специалиста Бюро технической инвентаризации дополнительную документацию. Со всеми перечисленными бумагами приходили в регистрационную палату, где ему выдавали свидетельство на право собственности, поясняет Немерюк. 

Когда через пять лет город требовал убрать объект, то предприниматель ссылался на полученный документ о праве собственности.

Судиться в такой ситуации властям тоже было бесполезно, говорит глава департамента торговли и услуг Москвы: «Свидетельство выдано три года назад, и срок исковой давности истек, поэтому все свободны».

При этом суд подтверждал, что «самострой» появился незаконно, но законодательство того времени не позволяло принимать какие-то меры, подчеркивает Немерюк.  

Решения от законодателя и правоприменителя

Тем не менее постепенно судебная практика стала решать существовавшие проблемы с незаконно построенной «самоволкой».

Самым главным в этой связи стало совместное постановление Пленумов ВАС и ВС № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В п.

26 этого документа указано, что «отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку». Вместе с тем в п.

5 Обзора практики от 9 декабря 2010 года № 143 ВАС разъяснил: наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки. 

В этом сюжете

У Верховного суда последний объемный обзор на обсуждаемую тему вышел весной 2014 года («Судебная практика по делам, связанным с самовольным строительством»). В  документе ВС задал вектор рассмотрения подобным спорам.

Во-первых, разъяснил, что право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на арендованном им участке, можно признать при определенных условиях.

Таковыми являются: предоставление участка в аренду именно для строительства соответствующего объекта недвижимости, отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и, если сохранение спорного строения не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Во-вторых, действующим законодательством не предусмотрена возможность признать право собственности на часть объекта самовольной постройки. И, в-третьих, в случае самовольной пристройки дополнительных помещений к первоначальному объекту недвижимости интересы собственника можно защитить, признав право в целом на собственность в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту. Под такой случай подпадает даже пристроенный балкон, что ВС отдельно подчеркнул в определении № 18-КГ17-198.

В этом сюжете

Но наиболее существенно правовые «пробелы» 90-х годов решил законодатель. В 2015 году ст. 222 ГК дополнили п. 4, который регламентировал условия и порядок сноса самовольной постройки органом местного самоуправления (ОМСУ). Новелла позволила властям избавляться от самостроев в административном (внесудебном) порядке.

Это возможно в случаях, если объект возвели на земле, которую не предоставили в установленном порядке для этих целей.

А постройка расположена «в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на участке общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения».

Руководство столичного региона тут же воспользовалось нововведением и за два года в пять этапов снесло 385 объектов. Владельцы некоторых из этих помещений пытались обжаловать решение московских властей в судебном порядке, но безрезультатно.

Верховный суд признал законным постановление правительства столицы от 8 декабря 2015 года «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы» № 829, на основании которого и демонтировали здания предпринимателей. А Конституционный суд не нашел нарушений в самой норме, которая допускает внесудебный снос самовольных построек местными властями.

Верховный суд отменил решение о сносе самовольной постройки

Суды трех инстанций обязали арендатора снести постройку, которую сочли самовольной. Однако, ВС решения отменил — ведь арендатор получил разрешение на строительство, а экспертиза признала объект безопасным.

Суть дела:

В 2011 году Компания (арендатор) заключила с Администрацией города (арендодатель) договор аренды земельного участка для строительства торгово-офисного здания (основные виды разрешенного использования участка, в том числе «для размещенияобъектов торговли, общественного питания, административно-управленческих и общественных объектов»).

В 2012 году в соответствии с выданным градостроительным планом в установленном порядке построены и введены в эксплуатацию три корпуса торгово-офисного здания. В 2014 году Компания зарегистрировала право собственности на здания.

В 2017 года Департамент имущества Администрации города провел обследование данного земельного участка и обнаружил, что к одному из корпусов здания примыкает пристройка — павильон, состоящий из двух частей, общим размером 11,9 м х 12,3 м. Первая часть павильона расположена на земельном участке, арендуемым Компанией. А вторая часть — расположена за пределами арендуемого участка (акт от 19.10.2017).

Администрация города обратилась в суд с требованием к арендатору демонтировать ту часть павильона, которая выходит за границы участка. В 2018 году Компания демонтировала указанную часть.

Затем Администрация потребовала снести и первую часть павильона, расположенную на арендуемом участке. Причина — арендатор не имел права возводить этот нестационарный объект.

Компания возразила:

• Объект возведен в соответствии с выданным Администарцией разрешением на строительство и генеральным планом.

Что решили суды:

Суд первой и апелляционной инстанций, исследовав доказательства, в том числе и заключение экспертизы, удовлетворили иск Администрации о сносе. Основание:

• Судебная экспертиза установила, что:
  • спорный объект является капитальным;
  • возведен на арендованном земельном участке в соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство;
  • при строительстве не допущено грубых нарушений строительных, санитарно-эпидемиологических, потивопожарных норм и правил;
  • объект не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
  • вместе с тем данный объект не введен в установленном порядке в эксплуатацию.

Верховный суд объяснил правила сноса незаконных построек

«В практике судов вызывают определенную сложность дела, связанные с разрешением требований о признании права собственности на самовольные постройки, возведенные на арендованных земельных участках, — сказано в документе.

— Ряд судов полагает, что отсутствие у истца какого-либо из перечисленных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку.

Другие суды полагают, что при определенных обстоятельствах предоставление лицу земельного участка в аренду для целей капитального строительства может служить основанием для признания за таким лицом права собственности на самовольно возведенную постройку». А как правильно на самом деле?

Как пояснил Верховный суд, одним из критериев самовольности постройки является «возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами». При этом право собственности на самовольную постройку может быть признано за настоящим хозяином участка. А как быть, если человек арендовал землю? Здесь надо разбираться.

В качестве примера Верховный суд привел дело некоего Т., который обратился с иском к местным властям о признании права собственности на самовольную постройку — незавершенный жилой дом — готовностью 60 процентов.

Судом установлено, что еще в 1999 года постановлением главы администрации муниципального образования гражданину Т. был предоставлен в аренду земельный участок под проектирование и строительство индивидуального жилого дома и хозяйственных строений. Проект будущего дома был согласован.

Но строиться гражданин начал без соответствующего разрешения, то есть как бы самовольно.

По состоянию на 12 июля 2012 года на арендованном земельном участке истцом выстроен жилой дом готовностью 60 процентов. А потом человеку пришлось судиться за свои постройки.

«Суд пришел к выводу, что возведение на указанном земельном участке индивидуального жилого дома соответствует его целевому использованию, истец пользовался этим земельным участком на законных основаниях», сказано в обзоре.

Установив, что истцом при возведении самовольной постройки не допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, она не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд при изложенных обстоятельствах признал за Т. право собственности на незавершенный строительством объект — индивидуальный жилой дом с мансардой, готовностью 60 процентов.

Зато если человек что-то построил на неправомерно занимаемом участке, никакой надежды у него нет. Верховный суд проиллюстрировал это примером гражданки Л.

Она обратилась в суд с иском к районной администрации о признании права собственности на хозяйственную постройку, указав, что на протяжении более девятнадцати лет фактически владеет этой постройкой как своей собственной.

Постройка находится на расстоянии 53 метров от ближайшего жилого дома, что соответствует санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам, возведена, как уверяла истица с разрешения председателя сельского совета. «По неизвестным причинам документы о праве на возведенную ею хозяйственную постройку уполномоченными органами власти ей своевременно не выданы».

Надо полагать, что разрешение если и было, то было устным, так как письменных доказательств суд не нашел. Более того, земля с нелегальной подсобкой оказалась государственной.

«При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что земельный участок, на котором расположена спорная хозяйственная постройка, находится в государственной собственности. Л. указанный участок на каком-либо вещном праве не предоставлялся.

Разрешение на строительство спорной постройки не выдавалось, акт ввода объекта в эксплуатацию отсутствует», сказано в документе.

Учитывая, что земельный участок, на котором расположена постройка, не принадлежит истцу на каком-либо вещном праве, а также принимая во внимание отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска.

Также Верховный суд заметил, что суды иногда путают реконструкцию и перепланировку (переустройство) жилого помещения и разрешают иски граждан, например о сохранении жилого помещения — квартиры с самовольной пристройкой в виде балкона или лоджии, в порядке статьи 29 ЖК РФ.

«Кроме того, имеются случаи ошибочного разрешения споров об узаконивании новых помещений, созданных в процессе реконструкции: пристроек, надстроек к жилым домам, — сказано в документе. — При этом судами признавалось право собственности на самовольные пристройки к жилому дому как на отдельный объект капитального строительства».

Проще говоря: прибавил человек дому мансарду или веранду, а ее записали, как самостоятельную недвижимость.

Как пояснил Верховный суд, пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества.

В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

Самовольные постройки: судебная практика

Темы использования, легализации и сносов, относящиеся к незаконным постройкам, и способов приобретения права собственности для таких объектов беспокоят многих. Возможно, кто-то приобретал такой объект посредством правовой сделки, кто-то без согласований и разрешений построил недвижимость, не выяснив, кому принадлежит участок.

В поле зрения понятий по незаконным постройкам попадают и те, кто произвел реконструкцию старого объекта — надстройки, мансарды или пристройки без разрешений. Проблема незаконного строительства наиболее актуальна для бизнесменов и предприятий.

Вопросы бизнеса не требуют долгих решений, потому деловым людям проще осуществить строительство без разрешительных документов, которые отнимают драгоценное время, а потом заниматься легализацией самовольно размещенного объекта.

В контексте обновленной редакции ст 222 ГК РФ изменились подходы судебной и арбитражной судебной системы, после которых легализация объектов самовольного возведения стала более сложной и трудоемкой задачей, чем это было раньше.

Трактовка термина «самовольная постройка»

Самовольная постройка — это сооружение или реконструированное строение, предназначенное для жилья или иных целей, возведенное на не предназначенном для этих целей земельном участке; с нарушением установленных законом правил и правовых предписаний, обозначенных законом; либо возведенное строение без предписанных разрешительных документов, также к самовольной постройке закон относит помещения, построенные с нарушенными строительными и градостроительными нормами и требованиями. Самовольная постройка не обретает признание гражданско-правового объекта, а лицо, осуществившее деяние, остается без надлежащего права собственности, такой объект не может использоваться в сделках любого рода, законом предусмотрен только снос для таких объектов (ст 222 ГК РФ).

Исключения из правил

Закон предусматривает исключение из правил и предполагает иное отношение к таким постройкам, хотя формально они и считаются самовольными.

Не всегда возведение таких объектов обуславливается сознательным нарушением закона, могут возникнуть ситуации, когда условия строительства вынуждают отойти от дозволенных параметров, например, если возникла срочная необходимость на возведение котельной, подстанции и прочих технических сооружений.

А процедура на официальное признание необходимости такого объекта и получение документов о праве собственности отнимает уйму времени и финансовых затрат.

Почему возникает самовольная постройка?

Ужесточение законодательства по незаконным постройкам скорее всего оправдано, но судебная практика по земельным спорам за последнее время, а именно в контексте новых законодательных актов, ярко продемонстрировала, что корень проблемы кроется в иных обстоятельствах, нежели желание граждан обойти закон. Но признание этого факта пока ничего не меняет. Наиболее существенная проблема — это длительность процедуры получения разрешений, превращенное чиновниками в нагромождение дублирующих друг друга документов и справок, а процедуры их проверки в долгосрочные процедуры. Получение разрешения на законное признание собственности только на первом этапе требует согласований от 80 структур. На оформление земельного участка уходит 3-4 года, потому многие застройщики вынуждены идти на риск, рассчитывая узаконить объект на этапе строительства. Серьезной проблемой считается финансовая сторона вопроса. Как показала судебная практика, кадастровая стоимость на земельную собственность предоставляется владельцам очевидно завышенной, в отличие от рыночной, в связи с чем у субъектов по данным делам возникает правомерный вопрос про уменьшение кадастровой стоимости земельного участка для получения разрешения.

Судебная практика по вопросам сноса самовольных построек

При осуществлении судопроизводства по некапитальным строениям необходимо определиться с правовыми позициями и использовать все нормы законодательства, позволяющие отстоять право собственности и осуществить признание ее законности.

В статье 51 ГК прописано, что разрешения на строительство выдаются органами местного самоуправления, в пункте 26 постановления ВС от 2010 года Верховный Суд дает пояснение для судов, что отсутствие разрешительных документов на строительство не должно являться аргументом для отказа во встречном иске на признание законных прав собственности на самовольное строение.

Кроме того, суд должен установить, предпринимались ли попытки и меры по узаконению самовольной постройки лицом, ее построившим. А также правомерен ли был отказ уполномоченных органов в выдаче разрешения на осуществление строительства или акта для начала эксплуатации. Зачастую в таких ситуациях суды стали останавливать судопроизводство по таким искам.

Такая судебная практика считается оптимальной, иначе получается, что суды по факту выполняют функции местных органов. Могут возникнуть неправильные толкования судебных действий.

Возникла бы ситуация, когда добросовестный застройщик, приступивший к строительству на законных основаниях, после получения всех разрешительных документов оказывался бы в неравном положении перед самовольным, который по суду в упрощенной форме легализует незаконное строение. Это противоречит принципам гражданского права о равенстве сторон.

Признание прав собственности на незаконное строение по суду в процессе судебного разбирательства считается исключительным методом защиты прав, тем самым предотвращая снос объекта владения.

Применяется такой метод защиты только к лицам, которые по исключительным причинам, независящим от них, были обделены возможностью получить разрешительные документы в установленном по закону порядке. Такие лица либо их юридические представители должны собрать доказательства предпринятых действий по легализации спорной постройки и доказать необоснованность отказов в выдаче разрешений уполномоченными органами до момента появления иска о самовольном строительстве, то есть до судебного разбирательства по иску, направленному на снос спорного объекта.

О формальном подходе судов

Многочисленные кассационные жалобы в высшие инстанции нередко приводят к пересмотрам первоначальных судебных решений. В этой связи ВС обратился с просьбой к судам не допускать формального подхода при рассмотрении дел о сносе самовольного строения.

Кроме того, ВС рекомендует позволять субъектам, проходящим по таким делам, предоставлять право самостоятельного выбора способов защиты своих прав на основании диспозитивности гражданского права.

Проведя анализ судебных практик по искам о самовольных постройках, специальное жюри ВС констатировало, что законодательство увязывает снос незаконной постройки не с бюрократическим соблюдением требований для получения разрешения на возведение объектов, а с определением тех обстоятельств, которые могли помешать получить разрешительные документы.

Как предотвратить снос самовольной постройки

Для сохранности нелегальной собственности, когда нет предписанной документации, существуют определенные способы, которые помогут в дальнейшем осуществить признание легального строения, то есть обретение права собственности.

1. При благоприятных обстоятельствах можно ссылаться на сроки исковой давности, пропущенные истцом к моменту подачи иска в судебные инстанции.
2. В случае, когда единственным фактом на признание постройки самовольной считается отсутствие разрешений на строительство или на начало эксплуатации, то в рамках текущего разбирательства подается встречный иск, запрашивающий признание прав собственности для данной постройки. В таком случае встречный иск приводит к отзыву первоначального заявления. Здесь важно учесть, что ответчик, подающий встречный иск, обязан обладать бесспорным правом собственности на тот земельный участок, где воздвигнута самовольная постройка. Речь идет о вещном праве на участок — у владельца он должен числиться в собственности с пожизненным владением, с правом наследования, пользование бессрочное. На этом список вещного права исчерпывается, из этого следует, что арендованный участок, на котором возведен спорный объект, не относится к данной категории и к данному случаю отношения не имеет, также вопрос становится спорным в момент, когда происходит раздел имущества супругов, то есть в момент, когда окончательный собственник не определен окончательно.
3. Можно сослаться на ненадлежащего истца. Отсутствие разрешений по самовольным постройкам является нарушением публичных интересов, соответственно такой иск могут подавать только уполномоченные лица.
4. В случае, когда высказывается претензия, что строительство самовольной постройки нарушает градостроительные требования, можно попытаться добиться признания этих нарушений несущественными,  предотвратив снос постройки.

В основном судебная практика демонстрирует непреклонность, особенно последнее время, и чаще всего требует осуществить снос по многочисленным искам по самовольным постройкам; очень строго относится к изучению прав на собственность земельных участков. Чтобы избежать судебных неприятностей необходимо скрупулезно относится ко всей документации, относящейся к земельной и иной собственности, и следить, чтобы возводимые объекты не приобрели в будущем признание самовольно возведенного объекта.

Новые правила сноса самовольных построек и строительства индивидуальных жилых домов

Ключевым изменением стало введение структурированного порядка принятия решений о сносе самовольных построек, который установил особый порядок, регулирования данного вопроса.

• .
• Уточнение понятия «самовольная постройка»
• Понятие самостроя изложено в Гражданском кодексе РФ (статья 222)
• Самовольной постройкой признаётся здание, сооружение или другое строение, если их возведение выполнено в одном или в сочетании следующих обстоятельств:
• земельный участок не предоставлен в установленном порядке (то есть на участок нет правоустанавливающих документов);
• ВРИ земельного участка не допускает строительство таких объектов строительство проведено без получения разрешения на их строительство (а с августа 2018 года — без уведомления о соответствии параметрам строительства;
• строительство выполнено с разрешением на строительство, но с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Выявление и снос незаконных построек

Снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо на основании решения суда или органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 55.30 Градостроительного Кодекса).

1. При этом в отличие от ранее действовавших норм новые положения закона вводят более четкое и расширенное регулирование вопроса сноса самовольных построек.
2. Рассмотрим основные нововведения подробнее.
3. Вместо разрешения на строительство теперь потребуется проект организации работ по сносу.

Для осуществления сноса больше не нужно получать разрешение на строительство – вместо него необходимо представить проект организации работ по сносу с учетом технических условий по отключению объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения (ч. 2 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).

Подготовить такой документ сможет только специалист, имеющий необходимый допуск саморегулируемой организации. Конкретных требований к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства пока нет – они будут установлены Правительством РФ (ч. 5 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ).

При этом проект организации работ по сносу не потребуется, если речь идет о сносе гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или о сносе на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, а также о сносе сооружений вспомогательного использования (п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Порядок сноса объектов капитального строительства.

Снести объект капитального строительства сможет лицо, которое его построило, если у него есть необходимый допуск саморегулируемой организации, либо юридическое лицо, заключившее договор подряда на снос с правообладателем данного объекта или земельного участка, на котором расположен объект (ч. 4-5 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).

Стоит отметить, что раньше осуществлять снос объекта мог только его собственник в административном порядке или правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект, в рамках сложной судебной процедуры.

Чтобы приступить к сносу, необходимо уведомить уполномоченные органы о планируемом сносе объекта капитального строительства не позднее, чем за семь рабочих дней до начала работ.

Подать соответствующее уведомление следует в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения объекта капитального строительства или, если объект капитального строительства расположен на межселенной территории, – в орган местного самоуправления муниципального района (ч. 9 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).

При этом в законе отдельно отмечено, что указанные положения не распространяются на случаи сноса объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства или реконструкции объекта капитального строительства (ч. 8 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ).

Кто уполномочен выявлять самовольные постройки

В законе приведен исчерпывающий перечень уполномоченных органов власти, которые имеют право выявлять незаконные постройки. Такими полномочиями наделены исполнительные органы государственной власти в сфере:

государственного строительного надзора;государственного земельного надзора;государственного надзора в области использования и охраны водных объектов;государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий;государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия;федерального государственного лесного надзора (лесной охраны) и подведомственных государственных учреждений (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

• Порядок действий при выявлении самовольной постройки
• 1) принятие решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
• 2) обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
• 3) направить, уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается.
• Какие постройки могут быть снесены только по решению суда

Следует обратить на то, что решения в отношении самовольных построек, не могут быть приняты если они возведены на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением, когда сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса).

Вместе с тем органы местного самоуправления в любом случае не смогут принять решение о сносе самовольной постройки либо о приведении ее в соответствие с установленными требованиями в отношении:

объекта недвижимого имущества, если право собственности на него зарегистрировано в ЕГРН;объекта недвижимого имущества, если ранее суд принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе данной самовольной постройки;многоквартирного дома, жилого дома или садового дома (п. 4 ст.

222 ГК РФ).

Напомню, что срок для сноса самовольной постройки зависит от ее характеристик, но не может составлять менее 3 месяцев и более 12 месяцев. А срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями – менее 6 месяцев и более 3 лет (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Меня зовут Ренат, спасибо, что прочитали статью! Если есть желание, получать информацию по строительству и недвижимости, благодарю за подписку! И спасибо за лайк!