Комментарий 14233 к статье: задаток или аванс – в чем разница?

Комментарий 14233 к статье: Задаток или аванс – в чем разница?

Приветствую вас, уважаемые читатели блога lawyerlife.ru!

Задаток является еще одним способом обеспечения исполнения обязательств. Часто бывает так, что стороны используют слово «задаток», хотя на деле речь идет об авансе.

Задаток или аванс? Разница между ними есть, как есть и сходства.

Например, оба передаются кредитору до момента окончательного исполнения договора. Однако правовые последствия использования у них разные.

Суть задатка

Что такое задаток закреплено в п. 1 ст. 380 ГК РФ.

«Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения».

Любой сколь-нибудь грамотный студент старших курсов юрфака скажет, что у задатка три функции:

  1. платежная — задаток является частью суммы, подлежащей уплате по договору;
  2. доказательственная — передача задатка является доказательством заключения договора;
  3. обеспечительная — задаток передается в качестве обеспечительной меры.

Сразу об обеспечительной функции задатка. Последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, установлены ст. 381 ГК РФ.

В зависимости от того, по вине чьей стороны обязательство не было исполнено надлежащим образом, возможно два последствия:

  1. если обязательство не исполнено по вине стороны, давшей задаток, он остается у другой стороны;
  2. 2. если обязательство не исполнено по вине стороны, получившей задаток, он возвращается в двойном размере.

Помимо этих последствий установлено еще одно — сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне причиненные убытки, с зачетом суммы задатка.

Прекращение обязательства до начала его исполнения либо вследствие невозможности исполнения налагает обязанность возвратить сумму задатка обратно стороне, его предоставившей.

Соглашение о задатке должно быть обязательно совершено в письменной форме. Других требований к его форме и содержанию не предусмотрено.

Соглашение может быть включено в текст основного договора, а может оформляться отдельным соглашением. В любом случае оно должно содержать указание на основное обязательство, в обеспечение которого выдается задаток, и сумму задатка. Это существенные условия соглашения. В нем могут содержаться также следующие реквизиты:

  • реквизиты стороны;
  • порядок и сроки передачи задатка;
  • условия и порядок возврата задатка;
  • иные условия, которые стороны сочтут нужным включить в соглашение.
  • Вернемся к функциям задатка.
  • Передаваемая денежная сумма является задатком если стороны с самого начала понимали, что она будет выполнять все три функции: платежную, доказательственную и обеспечительную.
  • Если есть сомнения, что хотя бы одна из них не предусматривалась сторонами, то переданную денежную сумму считать задатком уже нельзя, как и в случае несоблюдения письменной формы соглашения.
  • В этом случае денежная сумма признается авансом.

Отличие задатка от аванса

Что такое аванс? В ГК РФ определения этого понятия нет. Налоговых отношений касаться здесь не будем (кому интересно — ч. 3 ст. 58 НК РФ говорит об авансовых платежах по налогу).

Если в «Консультант Плюс» через словарь терминов задать слово «аванс», то нам правовая система услужливо предоставит определение, приведенное в «Современном экономическом словаре» Б.А. Райзберга, Л.Ш. Лозовского и Е.Б. Стародубцева.

«Аванс (франц. avance) — предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги».

Вот что говорит судебная практика по поводу аванса.

«По смыслу положений статьи 380 ГК РФ аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию. Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, в силу каких причин не исполнено обязательство, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть».

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.03.2015 № Ф05-1796/2015 по делу № А40-64439/14

Аванс, как и задаток, передается в счет будущих платежей. Иными словами аванс выполняет платежную функцию наравне с задатком. Часто аванс называют предварительной оплатой.

С доказательственной функцией сложнее. Иногда аванс ее выполняет, иногда нет. Например, передача денег в счет платежей по договору, который еще только будет заключен в будущем.

Внести аванс в счет платежей по еще незаключенному договору можно, в отличие от задатка. Последний всегда выполняет доказательственную функцию, поэтому должен быть либо основной договор, либо предварительный (о нем ниже).

Наконец, обеспечительное обязательство в виде задатка не может существовать без основного (обеспечиваемого) обязательства.

Аванс обеспечительной функцией не обладает. Поэтому сторона, внесшая аванс, имеет право требовать возвращения всей суммы аванса и в том случае, если в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора.

Что выбрать — задаток или аванс? После анализа сходств и различий можно сказать, что выбор между авансом и задатком диктуется конкретными обстоятельствами и видом договора, заключаемого сторонами.

На практике аванс получил большее распространение, чем задаток при заключении следующих договоров:

  • договор розничной купли-продажи;
  • договор поставки;
  • договор подряда;
  • договор возмездного оказания услуг.

Соглашение о задатке обычно используется при заключении:

  • договор купли-продажи недвижимого имущества, в том числе земельных участков;
  • договор поставки больших партий товара.

Задаток, в отличие от аванса, более эффективный способ добиться исполнения договора. При срыве исполнения добросовестная сторона может в какой-то части компенсировать причиненные ей убытки.

Комментарий 14233 к статье: Задаток или аванс – в чем разница?

Задаток и предварительный договор

Федеральным законом от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ в ст. 380 ГК РФ введен пункт 4.

Круг обязательств, исполнение которых можно обеспечить задатком, расширился. Теперь задаток может применяться для обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По предварительному договору, согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Раньше вопрос возможности внесения задатка по предварительному договору не был урегулирован гражданским законодательством и решался на уровне арбитражной практики. Единого мнения не было.

Чаще всего мнение было примерно следующим.

«Из содержания указанной нормы [п. 1 ст. 380 ГК РФ — А.С.

] следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

В этой связи, суды пришли к правильному выводу о том, что предварительный договор как сделка, не содержащая в своей основе платежных функций, не может обеспечиваться задатком».

Постановление ФАС Московского округа от 19.12.2012 по делу № А40-139849/10-60-903

Более кратко, задатком может быть обеспечено только денежное обязательство. Предварительный договор к таковым не относится, поскольку налагает единственную обязанность — заключить в будущем основной договор и является безвозмездным.

До объединения высших судов ВАС РФ придерживался позиции, что задаток нельзя применять в качестве обеспечительной меры по предварительному договору, поскольку последний никаких денежных обязательств между сторонами не содержит (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.01.2010 № 13331/09).

Задаток и аванс: в чем разница и сходство? Советы +Видео и Фото

Комментарий 14233 к статье: Задаток или аванс – в чем разница?Заключение сделок между физическими или юридическими лицами достаточно часто требует внесение определенной суммы денежных средств до фактического заключения договора и передачи предмета договора в пользование.

Неотъемлемой составляющего любого договора при покупке и продажи квартиры, дома, автомобиля является понятие аванса и задатка. Это своего рода гарантия исполнения обязательств по заключаемому договору, покупатель передает продавцу часть суммы денежных средств в счет будущего приобретения предмета договора.

Понятия аванса или задатка часто пользователями путаются и заменяются в ходе заключения сделки.

Но аванс и задаток не являются взаимозаменяемыми словами. В чем разница между авансом и задатком? Давайте разбираться детально.

Задаток

Задаток представляет собой сумму денежных средств, передаваемую покупателем продавцу в счет будущей сделки, как гарантия того, что сделка состоится. В случае заключения сделки сумма аванса идет в счет оплаты части стоимости приобретения.

Немного теории

Определение и функции задатка закреплены в статье 380 ГК РФ

  • Платежная. Задаток представляет часть суммы, которая идет в счет погашения общей суммы по договору о покупке.
  • Доказательная. Задаток выступает доказательством заключения основного договора.
  • Обеспечительная. Задаток гарантирует заключения сделки, а также результаты последствий не заключения самой сделки.

Отличительными сторонами задатка можно выделить следующие

  • Заключение письменного договора, который приобретает юридическую силу после регистрации договора в государственных органах.
  • Сумма задатка четко прописывается в тексте соглашения.
  • В самом договоре так же четко прописываются все характеристики самого предмета договора, реквизиты сторон и общая сумма сделки.

Задаток так же выступает гарантией и для покупателя. Например, если появился покупатель, который готов приобрести предмет договора по более высокой цене. В случае, если сделка не будет заключена по вине продавца, то покупателю будет возвращен задаток в двойном размере.

Важно понимать, что итоговая цена продаже в таком случае должна покрывать и компенсацию выплаты двойного задатка для первого покупателя.

В случае отказа от сделки покупателя задаток в полном объеме остается у продавца вне зависимости от причин такого решения покупателя, даже если они были уважительными.

Отказ от сделки покупателя так же будет связан с оценкой потерь задатка и цены на новую квартиру, например. Следовательно, вероятность сделки повышается при установлении более высокого задатка.

Сама сумма задатка законодательными документами никак не регламентирована и устанавливается на усмотрение сторон в индивидуальном порядке.

Договор о задатке в 2020 году

Для заключения договора о задатки особых требований и бланков законодательством не разработано. Поэтому он может быть составлен в произвольной форме. За основу можно взять любой бланк, представленный в сети интернет либо скачать образец ниже.

ВАЖНО при составлении договора ориентироваться не только на его типовую форму, но и включить в него те вопросы, которые важны именно в вашей ситуации – сроки заключения основного договора, возможности переноса сроков, возврат денежных средств, действия в форс-мажорных обстоятельствах.

Структура договора

Она типична для любого аналогичного документа

  1. Вводная часть, в которой отражены дата и место составления документа, реквизиты и контактные данные сторон,
  2. Описание предмета договора, порядок передачи денежных средств, сроки исполнения обязательств,
  3. Права и ответственности сторон, а также процедура разрешения конфликтных ситуаций.
  4. Подписи сторон соглашения с расшифровкой.

Образец договора о задатке можно скачать здесь

Скачать (DOCX, 18KB)

Важные моменты

Покупателю до подписания договора задатка следует проверить следующие моменты заключения сделки

  • Проверить наличие правоустанавливающих документов на недвижимость у продавца,
  • Проверить информацию из предоставленных документов на юридическую чистоту,
  • Проверить наличие согласия всех собственников на продажу недвижимости.

ВАЖНО договора о задатки необходимо дополнительно заверить нотариально, что повлечет для себя дополнительные расходы. И если сделка не заключается по вине продавца, то помимо двойного задатка покупателю компенсируются все дополнительные его расходы, что должно быть обязательно отражено в соответствующем пункте договора о задатке.

В случае если письменное соглашении о задатке не будет составлено или оно будет составлено в устной форме, задаток юридически приравнивается к авансу со всеми вытекающими из этого последствиями как для продавца, так и для покупателя.

Аванс

В законодательстве понятие аванса четко не регламентируется, его понимание вытекает из практики гражданских сделок.

Немного теории

Отличительными характеристиками аванса являются

  • Аванс – первый платеж по сделке, но сам по себе не влечет за собой факта ее заключения,
  • Покупатель может в любой момент потребовать возвращение аванса, даже в случае отсутствия соглашения об авансе,
  • Аванс подлежит возврату в случае неисполнения продавцом своих обязательств в фактическом размере,
  • Составление документа о передаче аванса не является обязательным условием, достаточно указания факта внесения аванса в основном договоре.

Что представляет собой аванс

Аванс представляет собой часть денежной суммы передаваемой продавцу в счет будущей сделки.

Цель перечисления аванса исключительно номинальная в переведении денежных средств продавцу, он не может выступать гарантией заключения сделки. В случае, если сделка не состоится, что аванс будет полностью перечислен покупателю.

То есть, при передаче аванса отсутствуют риски потери дополнительных денежных средств, но и гарантия продажи тоже отсутствует.

Передача аванса так же должна быть закреплена в письменном виде. Это может быть составление договора или расписки о передаче аванса. В документе следует указать полные характеристики предмета недвижимости, подлежащего продаже, реквизиты сторон, сумму задатка и общую сумму договора.

Читайте также:  Независимая экспертиза товара ненадлежащего качества

Соглашение об авансе

Соглашение об авансе не является обязательным документом по сделке, оно может быть включено в основной договор, оформлено в виде отдельного соглашения или оформлено в устной форме.

Структура соглашения об авансе

Она идентична договору залога.

Скачать образец соглашения об авансе можно здесь.

Так как процесс внесения аванса не имеет четкого регулирования, то в этом случае высокий риск стать жертвой мошенничества. Встречаются случаи, когда от имени продавца действует агентство, которое забирает аванс и исчезает из виду.

Аванс и задаток: в чем различия и сходство?

И в том и в другом случае покупателем вносится определенная сумма денежных средств в знак подтверждения своих намерений. Эта сумма значительно меньше, чем стоимость сделки. Размер задатка или аванса устанавливается индивидуально, чаще всего при осуществлении сделок с недвижимостью он приравнивается к 1% от итоговой суммы сделки.

Отличительные особенности понятий аванс и задаток

  1. Понятие задатка закреплено законодательно в ГК РФ, определение аванса в законодательных документах отсутствует
  2. Задаток и аванс возвращаются покупателю в случае неисполнения обязательств продавцов, в первом случае в одинарном, во втором – в двойном размере.

  3. В случае неисполнения обязательств покупателя при авансе сумма возвращается по первому требованию покупателя, при задатке сумма денег не возвращается, либо может быть возвращена по решению продавца.

  4. При возникновении обстоятельств форс-мажорного характера денежные средства возвращаются покупателю в полном объеме.

  5. При передаче аванса не требуется в обязательном порядке заключения соглашения, достаточно того, что этот факт будет указан в основном договоре, при передаче задатка – наличие соглашение о задатке является обязательными условием, при его отсутствии задаток приравнивается к авансу по сделке.

Что выгоднее задаток или аванс?

По большей степени ответ на этот вопрос зависит от целей, которые преследуют стороны при заключении сделки.

Для продавца

Более выгодно получение задатка от покупателя, так как в случае изменения решения о покупке эта сумма останется у него, аванс для продавца ни несет никаких гарантий, что сделка состоятся, а в случае отказа покупателя и сам аванс будет передан обратно.

Для покупателя

В случае оформления задатка покупатель получает гарантию заключения сделки именно с ним на обговоренных условиях, которые будут зафиксированы в договоре о задатке, а в случае отказа продавца – получает задаток в двойном размере. В случае оформления аванса покупатель имеет гарантию того, что эта сумма будет возвращена ему в случае его отказа от сделки или продавца в полном объеме.

Так что однозначно ответить на вопрос что выгоднее аванс или задаток достаточно сложно без учета индивидуальных особенностей ситуации.

Комментарий 14233 к статье: Задаток или аванс – в чем разница?

Аванс и задаток: что выбрать при совершении сделки

Сегодня для заключения договора уже недостаточно просто ударить по рукам. По этой причине в практике совершения различных сделок, в том числе, и сделок с недвижимостью все чаще используются задаток и аванс. Аванс и задаток являются наиболее распространенными способами предоплаты по сделке.

Однако часто люди не видят разницы между задатком и авансом, и это, в свою очередь, может приводить к нежелательным последствиям для участников сделки. Какой же договор следует заключать – об авансе или о задатке? Чтобы разобраться, необходимо понять саму юридическую природу терминов «задаток» и «аванс».

Итак, что же такое задаток?

Задаток, это денежная сумма, выдаваемая одной стороной другой в счет будущих платежей по сделке для обеспечения ее исполнения и подтверждения серьезности намерений по проведению сделки.

Задаток является способом обеспечения исполнения обязательств, т.е. прибегать к задатку стоит для того, чтобы обеспечить исполнение договора.

Понятие задатка определено в статье 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Что такое аванс?

Аванс это сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Цель уплаты аванса похожа на задаток – подтверждение реальности намерений в совершении сделки, но без обеспечения исполнения. В гражданском кодексе не содержится отдельных статей, посвященных авансу.

В чем отличие?

Отличие заключается в последствиях прекращения и неисполнения обязательства – обеспечительной функции задатка. Если сделка совершена, то различий между авансом и задатком стороны не замечают. Однако если сделка не происходит в случае аванса – он просто возвращается.

Сторона, виновная в срыве сделки, по договору об авансе не несет никаких санкций, за исключением случаев, когда стороны в договоре об авансе предусмотрели какой-то штраф. В случае, когда сделка не произошла по вине стороны, передавшей задаток (покупателя), то задаток теряется и остается у получателя задатка (продавца).

Если сделка не произошла по вине получателя задатка – сумма задатка должна быть возвращена в двойном размере, т.е. если задаток 100 рублей, то получатель задатка обязан вернуть 200 рублей. Это правило содержится в статье 381 ГК РФ и определяет самые существенные отличия между авансом и задатком. Задаток позволяет сторонам контролировать друг друга.

Получатель задатка контролирует деньгами, а плательщик – ответственностью в виде штрафной санкции в размере задатка. В этом и заключается обеспечительная функция задатка.

Вносить ли деньги без составления документов?

В случае сделок с недвижимостью задатки всегда превышают эти суммы, поэтому соглашение о задатке всегда должно быть оформлено письменно. Такая норма закреплена в статье 380 ГК РФ. Это позволяет сторонам подтвердить факт внесения денег.

Соглашение о задатке может быть составлено в произвольной форме в виде соглашения на бланке организации или агентства недвижимости, и т.д. Самое главное, чтобы оно было составлено правильно и содержало сумму задатка и следующие реквизиты: Ф.И.О.

сторон или наименование организации, место их жительства или юридический адрес, паспортные данные или реквизиты организации, сроки исполнения обязательств, предмет соглашения (объект недвижимости) с указанием адреса и иных характеристик, позволяющих точно определить объект, подписи сторон.

Эти же правила распространяются и на соглашение об авансе. Хотя в случае с авансом возможно составление односторонней расписки от получателя аванса.

Сомнения – задаток или аванс?

Устное соглашение о задатке влечет последствия, предусмотренные статьей 162 ГК РФ, то есть стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания, но могут приводить письменные доказательства. Соглашение в получении задатка или аванса свидетельствует о заключении договора.

В случае сомнения в назначении сумм, уплаченных по договору, эти суммы будут считаться не задатком, а авансом, который обеспечительную функцию не выполняет, а является частью будущего платежа.

Нарушение формы соглашения о задатке, пока не доказано иное, приводит к таким же последствиям.

В практике риэлторов существует понятие «задатка», однако, если деньги вносятся в агентство недвижимости, этот термин больше подходит к авансовому платежу или обеспечительному взносу.

Единственной функцией этой суммы является подтверждение серьезности намерений к проведению сделки, поскольку данный «задаток» обычно возвращается в случае срыва сделки любой из сторон. По этой причине возникает серьезная путаница в терминах и в профессиональной риэлторской среде.

Однако если из-за такой путаницы будет составлен документ, в котором сумма будет называться именно задатком, и будет указано, что эти деньги уплачиваются продавцу, это приведет к запуску действия норм о задатке со всеми вытекающими последствиями.

Ограничения в применении задатка

Существуют несколько групп договоров, которые считаются заключенными с момента государственной регистрации. К таким договорам относятся все сделки с жилыми объектами недвижимости. Договоры с нежилыми помещениями и земельными участками считаются заключенными с момента их подписания.

Это создает ситуацию, когда включение положения о задатке в договор, который вступает в силу с момента государственной регистрации, и уплата суммы задатка до государственной регистрации такого договора не будут приводить появлению санкций, предусмотренных положениями о задатке.

Это связано с тем, что такие договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации в силу п.3. статьи 433 ГК РФ.

К счастью, при возникновении подобных ситуаций суды склонны признавать данную сумму авансом, и она все же возвращается владельцу, но о двойном возврате в данной ситуации придется забыть.

Это же правило касается и договоров аренды, заключаемых на срок более года, так как договоры, заключенные на меньший срок, не подлежат государственной регистрации. Общая практика работы риэлторов с такими суммами заключается в составлении отдельного документа о внесении задатка.

Для исключения подобной ситуации эти отношения обычно выносятся в отдельный договор, к примеру, предварительный. Такой договор не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента подписания.

Очевидно, что аванс невыгоден для покупателя, так как в случае, если сделка не состоится, деньги просто возвращаются.

Покупатель потерял время, не приобрел недвижимость и не получил никаких процентов от пользования его деньгами продавцом. Некоторые недобросовестные продавцы могут специально брать именно авансы.

Целью такой операции может служить беспроцентное пользование чужими денежными средствами, к примеру, нескольких потенциальных покупателей.

Соглашение о задатке является наиболее надежным способом добиться исполнения сделки. Даже если сделка срывается по вине другой стороны, лицо, передавшее задаток, сможет компенсировать свои убытки.

Однако по этой же причине получатели задатка не хотят принимать на себя ответственность.

Это противоречие решается путем использования простого аванса, который не несет в себе обеспечительной функции, такой полезной для плательщика (покупателя).

Антон Лебедев, адвокат АФ «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» СПбГКА

Аванс и задаток. В чем разница? Отличия?

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 статьи 380 ГК РФ).

Аванс – предварительная оплата товара, услуг работ в счет предстоящих платежей до момента передачи товара, оказания услуг, выполнения работ (п. 1 ст. 487 ГК РФ).

О данных понятиях мы писали в статьях:

  • Аванс – это .. Понятие, суть, функции. Аванс в гражданском и трудовом праве
  • Задаток – это … Понятие, форма, образец соглашения о задатке

В данной публикации остановимся лишь на вопросе различий задатка и аванса. Правильное понимание данного вопроса позволит предотвратить возможные негативные последствия для контрагентов сделки, желающих использовать именно задаток для обеспечения исполнения обязательств.

Напомним, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 статьи 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Также важно понимать, что использование в договора слова «задаток» еще не гарантирует признания впоследствии судом согласованности условия договора о задатке – наименование не определяет природу соглашения.

Вывод о том, что стороны действительно имели в виду такой способ обеспечения исполнения обязательства как задаток, можно сделать, исходя из условий договора и, в частности, определяющих функции, цели уплачиваемой и полученной суммы, а также последствий неисполнения обязательства по договору.

Некорректные формулировки в договоре могут привести к признанию уплаченной суммы авансом.

Задаток по предварительному договору

ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (п. 4 статьи 380 ГК РФ).

Задаток может обеспечивать обязательство по заключению основного договора. В этом случае, задаток вносится по предварительному договору и засчитывается в счет причитающихся платежей по основному договору после его заключения.

В этом случае, простой расписки, где указано, что «денежные средства переданы как задаток в счет заключения договора будущем» будет недостаточно. Следует заключить предварительный договор, в котором будут содержатся все существенные условия договора основного, а также корректно сформулированные условия о задатке (см. например, предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком).

Несоблюдение указанных положений повлечет признание задатка авансом, уплаченным во исполнение несуществующего обязательства. Данная сумма должна быть возвращена в том же размере, в каком была внесена.

Сходства задатка и аванса

Платежная функция аванса и задатка

Как аванс, так и задаток засчитывается в счет будущих платежей по договору до его исполнения (платежная функция). Например, внося задаток или аванс в сумме 100 000 рублей по договору купли-продажи квартиры, при цене договора в 1 000 000 рублей, внесенная сумма будет зачтена и покупателю в последующем нужно будет доплатить 900 000 рублей.

Читайте также:  Кто является конкурентом фас?

Доказательственная (удостоверяющая) функция аванса и задатка

Как аванс, так и задаток служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Совершение действий по уплате как аванса , так и задатка, в случае спора, будет квалифицироваться как акцепт оферты, т.е. согласие на заключение договора (например, купли-продажи).

Чем задаток отличается от аванса?

Обеспечительная функция задатка и аванса

Задаток, кроме указанных выше платежной и доказательственной функции, выполняет еще и функцию обеспечительную.

Задаток должен быть возвращен только в случае прекращения обеспечиваемого обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ).

В отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции — независимо от причин неисполнения обязательств сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

Цель задатка и аванса

Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора (ст. 329 ГК РФ). Ведь негативные последствия нарушения обеспечиваемого задатком обязательства состоят в утрате задатка или возвращение его в двойном размере. Данные финансовые последствия стимулируют участников гражданского оборота к добросовестному поведению.

Таковая цель не преследуется при внесении аванса, уплата которого происходит с основной целью – предоплата товара, услуги, работы.

Поэтому при возникновении спора необходимо установить, преследовали ли стороны договора именно цель обеспечения исполнения договорного обязательства, выдавая денежную сумму и принимая ее.

Судьба задатка и аванса в случае неисполнения договора

Последствия неисполнения договора (например, купли-продажи):

При обеспечении залогом. Если за неисполнение договора ответственен давший задаток Покупатель, данный задаток остается у Продавца; если за неисполнение договора ответственен получивший задаток Продавец, он обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка.

При авансовом платеже. Поскольку аванс не является способом обеспечения обязательств, независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение договора, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть в том же размере. Например, продавец квартиры, получивший аванс и без всякой причины отказавшийся от совершения сделки должен просто вернуть полученную сумму аванса покупателю.

Чем отличается аванс от задатка? Что выбрать?

Здравствуйте уважаемые читатели, сегодня поговорим об отличии задатка от аванса, и что лучше выбрать при покупке квартиры.

При покупке квартиры, как правило продавец хочет убедиться в серьезности намерения покупателя, и здесь возникает у сторон сделки часто возникает вопрос, что лучше задаток или аванс, а многие и вовсе не понимают разницы.

Что такое задаток?

В соответствии со ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной стороной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Какие же есть особенности у задатка?

В соответствие с ч.2, ст. 381 ГК РФ:

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Давайте сразу разберем на примере, некий гражданин Иванов решил купить у Петрова квартиру.

Петров попросил оставить задаток в размере 100 тысяч рублей, Иванов согласился, потом Петров нашел более выгодного покупателя и отказался заключать договор купли продажи с Ивановым, в данном случае Петров обязан вернуть задаток внесенный Ивановым в 2-х кратном размере, то есть в размере 200 тысяч рублей, если же сделка бы сорвалась по вине Иванова, то Петров вправе оставить 100 тысяч рублей себе.

Что такое аванс?

Аванс- это предварительная оплата по договору, регулируемая ст. 487 ГК РФ, согласно которой:

В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В чем же главное отличие?

Главное отличие от задатка, выражается в том, что в случае, если покупатель передумал совершать сделку, продавец обязан вернуть аванс, в случае не возврата, у покупателя возникает право требования процентов за пользование чужими деньгами.

Мы с вами видим, что покупателю намного выгоднее вносить аванс. А продавцу намного выгоднее просить задаток, так он точно не останется в минусе.

Надеюсь предоставленная информация будет для Вас полезна, не забудьте подписаться на канал, для того, чтобы регулярно повышать свою правовую грамотность.

Предоплата (аванс или задаток) и залог при покупке квартиры

  • Предоплата – это определенная денежная сумма, которую покупатель перечисляет на счет продавца в качестве предварительного платежа по договору купли-продажи.
  • Предоплата указывает на серьезность намерений сторон, а также используется в качестве предварительного платежа для частичной оплаты квартиры при покупке.
  • Сведения о предоплате должны быть прописаны в основном договоре купли-продажи, но в ряде случаев также допускается заключение отдельного договора о предоплате, который будет использоваться в качестве приложения к основному соглашению.
  • Существует два типа предоплат: задаток и аванс.

Похожим по смыслу является договор залога, однако он подразумевает передачу не денег, а материальных ценностей. Эти способы очень близки по смыслу, однако путать их нельзя, поскольку они имеют ряд юридических отличий.

  1. Нужно помнить, что относительно предоплаты в договоре должны быть прописаны следующие пункты:
  2. 1) данные о сторонах сделки;
  3. 2) размер предоплаты и дата внесения платежа;
  4. 3) ссылка на основной договор купли-продажи квартиры;
  5. 4) тип предоплаты – аванс, задаток или залог (если эти сведения не указаны, но передаются деньги, то по умолчанию считается, что деньги вносятся в качестве аванса);
  6. 5) дополнительные обязательства, которые возникают у продавца и покупателя после внесения предоплаты, а также ответственность в случае нарушения этих обязательств;
  7. 6) подписи сторон.

Что такое аванс?

  • Аванс – это денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в качестве предоплаты.
  • Аванс вносится только для подтверждения серьезности намерений продавца, но не для обеспечения исполнения соглашения (тогда как задаток и подтверждает намерения покупателя, и используется в качестве обеспечения).
  • Если по какой-либо причине основная сделка купли-продажи не состоялась, то продавец просто обязан вернуть несостоявшемуся покупателю аванс, а никаких штрафных санкций за эту отмену договора не предусмотрено.
  • Размер аванса не регламентирован законодательно, но на практике размер аванса составляет примерно 5-10% стоимости квартиры.

Что такое задаток?

Задаток – это денежная сумма, которая передается покупателем продавцу в качестве гарантии исполнения условий договора купли-продажи. Задаток — разновидность предоплаты.

Соглашение о задатке должно быть составлено в письменном виде, а в тексте соглашения должно быть прямо указано, что деньги считаются задатком (в противном случае они будут считаться авансом).

Задаток выполняет не только обеспечительную, но и штрафную функции, поскольку в случае аннулирования основного договора купли-продажи предусмотрены штрафные санкции.

Если же все же сделка состоится, задаток признается в качестве части основного платежа.

Размер задатка не регламентирован законодательно, однако, при покупке квартиры размер задатка составляет обычно 5-10% от стоимости квартиры.

Что такое залог?

  1. Залог – это определенные материальные объекты, которые покупатель передает в собственность продавца в качестве обеспечения гарантии сделки.

  2. В качестве залога могут выступать какие-либо объекты (драгоценности, бытовая техника, автомобили), а также сама квартира (в таком случае договор залога называется ипотечным).

  3. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор передачи залога должен содержать сведения о том, что делать с залоговым имуществом в случае срыва основной сделки. Например, в случае ипотечного договора при срыве сделки квартира-залог обычно выставляется на торги – после продажи выплаченные деньги возвращаются покупателю, а оставшиеся оставляет себе банк.

Стоимость залогового имущества определяется на основании консенсуса сторон либо с помощь независимой оценки рыночной стоимости объекта.

В чем отличия аванса, задатка и залога?

  • Главное отличие между ними заключается в том, что задаток выполняет как обеспечительную, так и штрафную функцию, тогда как аванс – только обеспечительную.
  • Если после передачи денег был выполнен основной договор купли-продажи и квартира перешла к новому законному владельцу, то разницу между авансом и задатком можно и не заметить.
  • Если же сделка продажи квартиры сорвется, то сразу же станет понятно, в чем же разница между залогом, авансом и задатком:

1) если предоплата осуществлялась в форме аванса, то в случае аннулирования основной сделки купли-продажи продавец должен вернуть покупателю аванс в полном объеме. При этом вина каждой из сторон не учитывается.

2) Если же предоплата осуществлялась в форме задатка, то в случае аннулирования сделки продажи квартиры возможно несколько вариантов. Если инициатором отмены договора является продавец, то он обязан вернуть задаток несостоявшемуся продавцу в двойном размере.

Если же инициатором аннулирования договора является покупатель, то продавец может не возвращать ему задаток (то есть фактически деньги конфискуются в пользу пострадавшей стороны). Также в некоторых случаях возможен возврат задатка покупателю без уплаты штрафа.

Такими случаями являются: смерть продавца, разрушение квартиры из-за стихийного бедствия.

3) Если предоплата осуществлялась в форме залога, то в случае срыва основной сделки реализация залогового имущества осуществляется на основании основного договора.

Что лучше: задаток, аванс или залог при покупке недвижимости?

1) Если покупатель твердо решил купить квартиру и у него нет проблем с деньгами, то рекомендуется составлять соглашение о задатке. Таким образом снижается вероятность аннулирования основного договора купли-продажи, и, даже если это произойдет, то несостоявшийся покупатель получит справедливую компенсацию.

2) Если в свою очередь продавец решил продать квартиру и доверяет своему партнеру, то также рекомендуется составлять соглашение о задатке. Если основная сделка сорвется по вине покупателя, то продавец также получит справедливую компенсацию.

3) Если какая-либо из сторон не уверена в своих силах или не доверяет партнеру, то имеет смысл ограничиться передачей аванса. Такой договор можно в любой момент разорвать, а аннулирование не приведет к наложению штрафа.

4) Договор залога при покупке квартиры заключается достаточно редко, поскольку аванс и задаток удобнее. Единственное исключение из этого правила – ипотечные соглашения.

Нужно ли письменное оформление?

  1. Все сделки с недвижимостью должны осуществляться в письменной форме, и договор залога, аванса или соглашение о задатке при покупке квартиры не является исключением из этого правила.

  2. Соглашения о предоплате должны быть подписаны всеми участниками сделки и включать в себя следующие сведения – данные о сторонах договора (ФИО, а также номер и серия паспорта), ссылка на основной договор купли-продажи, размер задатка или аванса, дата передачи денег, а также права и обязанности, которые появляются у каждой стороны после заключения контракта.
  3. Письменное оформление позволяет юридически закрепить передачу денег, а во время регистрации договора купли-продажи в Росреестре вместе с другими документами нужно предоставить договор предоплаты.
  4. Следует помнить, что факт передачи денег должен быть зафиксирован не только с помощью договора предоплаты, но и с помощью составления расписки о получении денег.
  5. Дело в том, что на практике иногда встречаются случаи, когда после передачи денег продавец начинает заявлять, что он не получал деньги от своего партнера – в таком случае обманутому покупателю нужно обратиться в суд и доказать факт передачи денег, а расписка как раз и будет выступать в качестве такого доказательства.

Что не возвращается: задаток или аванс?

  • Если осуществлялась предоплата за квартиру, то в случае аннулирования основного соглашения деньги не возвращаются покупателю только в одном случае – если заключалось соглашение о задатке и виновником отмены договора является сам покупатель.
  • Если же виновником отмены соглашения является продавец, то он должен вернуть деньги покупателю в двойном размере.
  • Если же стороны использовали аванс, то в случае отмены основного контракта деньги должны быть возвращены покупателю в стандартном объеме вне зависимости от вины той или иной стороны.

«Квартира под авансом»: что это значит?

Во время выбора жилья покупатель может столкнуться с термином «квартира находится под авансом». Это означает, что по данной квартире кто-то уже внес аванс или задаток. Значит ли это, что покупатель не может сделать продавцу более выгодное предложение? Возможно несколько ситуаций.

Если в соглашении о задатке или авансе явно прописано, что факт передачи денег налагает на продавца определенные ограничения, то в ряде случаев покупатель действительно не может внести свое предложение. Здесь все будет зависеть от того, какие обязательства указаны в тексте договора.

  1. Допустим, что в тексте договора указано, что после передачи денег продавцу запрещается показывать и предлагать квартиру каким-либо другим людям – в таком случае другой покупатель действительно не может внести свое предложение.
  2. Другая ситуация: в тексте договора указано, что после передачи денег продавец обязывается удалить объявление о продаже квартиры с сайта агентства – в таком случае возможность внесения своего предложения сохраняется.
  3. Если же в соглашении не прописаны ограничительные меры, то покупатель имеет полное право внести свое предложение.

Следует помнить, что наличие или отсутствие ограничительных мер в договоре никак не влияет на правила возврата обеспечения. Иными словами, продавец может разорвать со старым покупателем договор передачи денег, однако, предоплату он все равно должен вернуть в стандартном (если получал аванс) или двойном объеме (если заключалось соглашение о задатке).

Заключение

На начальном этапе покупки квартиры покупателем может вноситься предоплата для обеспечения основного договора купли-продажи.

Предоплата может осуществляться в форме аванса и задатка, а главное отличие между ними заключается в том, что в случае аннулирования основного договора аванс должен быть возвращен продавцу, но в случае заключения договора задатка виновник отмены соглашения будет оштрафован.

Если покупатель уверен в своем решении, а продавец ему доверяет, то рекомендуется заключать соглашение о задатке, поскольку оно более надежно.

Источники:

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/5ffcf44c716bba4721f855404ef34c033bed5c03/

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/a25c0d8f579f590825fb0d37179ceb495e262b3c/

https://room46.ru/zadatok-i-avans-v-chem-raznitsa/

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/36878dd6799afdf645dfc02bdf275402c7077d96/

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.

Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо. 

Что такое аванс и задаток и чем они отличаются? 

Юридически, аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может.

Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения.

Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках. 

Задаток — это определенное обязательство

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе.  Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

  • С задатком может быть три ситуации:
  • 1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают
  • 2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают
  • 3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере 

Скачать образец договора задатка » 

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»? 

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что сделано неправильно?

Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?

Это сравнительно новый  способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон. 

Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий. 

Не смотрите на название договора. Оно может быть практически каким угодно. Например, в заголовке будет слово «аванс», а в содержании явно прописаны условия, как для задатка. Главное — суть. 

Что должно быть в договоре?

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

  • Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.
  • Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.
  • Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.
  • Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.
  • Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.
  • Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.
  • Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.
  • Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.
  • Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.
  • Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.
  • Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.
  • И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Что сделано неправильно?

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет.

Конечно, если бы все стороны изначально обсудили такую ситуацию и включили соответсвующий пункт в договоры, то проблемы бы скорее всего не возникло. Но даже без такого пункта, по закону «аванс» нужно вернуть.

Олесе нужно настаивать на своем и, если деньги не отдадут — обращаться в суд.

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов.

Можно еще зайти на сайт суда по месту  нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам.

Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры. 

Сколько вносить?

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше. 

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут. 

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла  продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс.

Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил.

  На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Что сделано неправильно?

Василиса понадеялась на грамотно составленный предварительный договор и внесла слишком большой задаток.  Да, такое соглашение дает юридические гарантии и даже в некоторых случаях позволяет через суд обязать собственника продать недвижимость. Но от непорядочности оно не защитит. Чтобы не ввязываться в тяжбы, лучше настаивать на небольшом задатке.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

 В расписке должны быть:

  • Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации
  • Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору
  • Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре. 

Скачать образец расписки »

Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам. 

Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.  

Что делать, если предоплату не отдают?

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Запомнить

Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!

Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.

Это важно

Как оформить предоплату за недвижимость: образец договора задатка и расписки

5 ошибок, которые совершают покупатели квартир в новостройках

Как вместе с жильём не приобрести крупные неприятности

Как безопасно передать деньги продавцу 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *