Ипотечный рынок в России слишком молод, из-за чего условия и процентные ставки по ипотеке могут хаотично меняться в течение года. При этом чуть ли не ежеквартально меняются государственные правила рынка. Принятые в 2019 году изменения напрямую касаются только льготных категорий россиян, но затронут абсолютно всех заемщиков и банки. Посмотрим на нововведения, их последствия и актуальные ставки по ипотеке. Рассчитать потенциальную ипотеку вы сможете на онлайн калькуляторе.
Ипотека в 2019: Свежие изменения
Важен тот факт, что изменения ситуации на рынке ипотечного кредитования регулируются указами, а не законами.
Это значит, что они начинают действовать практически мгновенно. Безусловно, это добавляет еще больше сумятицы и непредсказуемости.
Самым серьезным изменением условий рынка за последнее время стал указ Президента от 28 марта 2018 года об ипотеке под 6% для молодых семей со вторым и третьим ребенком.
Банки уже переварили и внедрили эту инициативу, но 5 апреля 2019 года премьер-министр новым постановлением ввел очень интересные дополнения, которые не уступают своим размахом самому указу:
- Жителям Дальневосточного округа из сельских районов разрешили брать ипотеку со ставкой в 5% на вторичном рынке.
Очевидно, что в сельских районах застройщиков мало, а значит — нет и новостроек. Это открывает еще даже не оцененный рынок небольших длительных кредитов (500 тыс. — 1 млн руб.). В случае успеха эксперимент расширят.
- Теперь можно рефинансировать обычные ипотечные кредиты на условиях льготной ипотеки.
Ведь приятно начинать платить со ставкой в 11%, и затем платить всего под 6%, причем совершенно законно.
Банк не может отказать в этой льготе, но представьте, сколько банковских менеджеров рвут на себе волосы. Правительство одним указом мгновенно срезало половину дохода.
Важно помнить, что суть рефинансирования заключается в том, что вам пересчитывают займ под более низкую ставку, но при этом увеличивается срок кредита.
- Процентная ставка в 6% будет действовать весь срок действия договора.
Раньше льготный период ограничивался восемью годами (в некоторых случаях — тремя или пятью). При этом максимальный срок кредитования составляет 30 лет.
Подробнее об особенностях и проблемах бессрочной льготной ипотеки смотрите в видео:
Популярные предложения по ипотеке
Найдено 4 кредиторов Макс. сумма: 50 000 000 ₽ Получить ипотеку Макс. сумма: 50 000 000 ₽ Получить ипотеку Макс. сумма: 30 000 000 ₽ Получить ипотеку Макс. сумма: 20 000 000 ₽ Получить ипотеку
Ужесточение условий
Это всего лишь один из примеров зигзагообразной политики правительства.
Все просто. Молодые семьи пользовались льготными процентами всего 8 лет, и это вполне устраивало банки, так как затем ставка повышалась до 12%.
Только небольшой процент молодых семей сможет уложиться в 8 лет (срок, во время которого раньше действовала льготная ставка) — кому-то поможет семья, кто-то и так внес большую долю первоначального взноса.
Но 2/3 льготных заемщиков все равно после 8 лет «вкусных процентов» обеспечат банкам операционную прибыль.
Но с новыми условиями рефинансирования социальная нагрузка на кредитные организации резко увеличивается. И вряд ли это понравится банкам.
- Если условный частный Альфа-Банк может этого избежать просто отказавшись от некоторых видов кредитования, то государственные Сбербанк или ВТБ отказаться не могут никак.
- Ведь если нынешние 6%, растянутые на 8 лет — это один вопрос, то фиксация такой ставки на 30 лет…
- Банкирам не позавидуешь, ведь государственное субсидирование будет осуществляться не по рыночным процентным ставкам, а по ставкам рефинансирования ЦБ (то есть по тому проценту, под который само государство дает в долг банкам).
- О прибыли можно забыть, а скорее всего придется еще и потратиться на обслуживание кредитов.
Объективные риски банков
Очевидно, что банки будут всячески отбрыкиваться и отмахиваться от желающих получить льготную ипотеку, отказывая под любыми предлогами. То есть свежайший указ рискует похоронить как кредитование, так и льготу.
Вторая беда не так очевидна, но тоже не шербет. В Дальневосточном округе городские квартиры часто пустуют и не сдаются внаем — рынок аренды и ипотеки развит слабо.
Есть вероятность, что коммерческие банки не захотят рисковать и выдавать жилищные займы в этом регионе, особенно с новыми мягкими условиями для социальных слоев.
Ведь если найдется желающий взять в кредит жилье, например, во Владивостоке, и не сможет платить процент, то квартира отойдет банку для продажи «с молотка».
Но кто ее купит в городе, где и так 15% квартир пустует? И пустующая квартира уже за пару лет превращается в не самое лицеприятное зрелище. Банку этот мертвый груз на балансе не нужен.
В этом случае вся нагрузка тоже ляжет на госбанки, которые не могут игнорировать постановления правительства, а тем более президентские указы. Частные кредитные организации просто всеми неправдами отобьются от «ипотечников».
Возможные последствия в 2019 году
Госбанки обязаны предлагать государственные ипотечные условия кредитования, которые для них вероятно безнадежно убыточны.
Сбербанк обрабатывает большую часть зарплатных карт и карт МИР, а поэтому имеет запас финансовой прочности. Практически половина россиян при открытии вклада выбирает Сбербанк.
Но вот что делать банку ВТБ, чтобы залатать эту дыру в балансе — вопрос сложнее. ВТБ всегда предлагал пониженный первичный ипотечный взнос относительно Сбербанка, и за счет этого успешно конкурировал.
Теперь, видимо, придется об этом забыть. Не будет никакой конкуренции, потому что ВТБ будет вынужден поднять процентную ставку до средней по рынку.
Так он не нарушит указ, но и избежит наплыва убыточных клиентов, которым невозможно будет отказать.
Подробнее о рисках повышения процентных ставок смотрите в видео:
Последствия для заемщиков
- Такая ситуация означает резкое ужесточение условий для заемщиков старше 40 лет, а ведь зачастую — это самые ответственные и платежеспособные клиенты.
- Молодых игнорировать нельзя — указ не велит, а вот граждане «нерепродуктивного» возраста будут платить за всех, но скорее всего просто откажутся от займов с повышенными ставками и более жесткими требованиями.
- Это будет заметный удар по кредитным организациям, так как ипотека в последние 5 лет стала одной из самых прибыльных банковских услуг: просрочка и неплатежи вместе составляют всего ~3% общей суммы кредитов.
- Сравните с катастрофическими 16% долгов по остальным видам кредитования, подтвержденных приставами…
- Если условия в частных банках останутся неизменными (эти продукты рассчитывались изначально с нормой гарантированной прибыли), то Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк, которые обеспечивают почти 80% ипотечного кредитования, будут выдумывать всевозможные дополнительные условия, процентные ставки за специальные услуги и даже обременения вроде обязательных страховок, лишь бы отпугнуть клиента.
- Так что к нижеприведенным условиям ипотечных предложений нужно относиться, как к идеалу.
А вы готовы взять жилье в ипотеку?
Ставки по ипотеке в 2019
Далее приведены условия по основным программам ипотеки на 2019 год «первой пятеркой» банков:
Сбербанк
| Строящееся жилье | от 300 000 ₽ | до 30 лет | от 8,5% |
| Вторичный рынок | от 300 000 ₽ | до 30 лет | от 10,2% |
| Рефинансирование ипотеки | от 300 000 ₽ | до 30 лет | от 10,9% |
| Для семей с детьми | до 8 000 000 ₽ | до 30 лет | от 6% |
| Постройка своего дома | от 300 000 ₽ | до 30 лет | от 11,6% |
| По программе реновации | от 300 000 ₽ | до 30 лет | от 10,5% |
| Для военных | до 2 502 000 ₽ | до 20 лет | 9,5% |
»» Подробнее о ставках по ипотеке в Сбербанке.
ВТБ
| Новостройки | До 60 млн руб. | от 10% | от 9,7% |
| Вторичный рынок | До 60 млн руб. | от 10% | от 9,7% |
| Рефинансирование | До 30 млн руб. | — | от 10,1% |
| Ипотека с господдержкой для семей с детьми | До 12 млн руб. | от 20% | 6% |
»» Подробнее о ставках по ипотеке в банке ВТБ.
Газпромбанк
| Строящееся жилье | от 10% | до 60 000 000 ₽ | от 10,5% |
| Вторичный рынок | от 10% | до 60 000 000 ₽ | от 10,5% |
| Рефинансирование | — | до 45 000 000 ₽ | от 10,5% |
| Ипотека с господдержкой для семей с детьми | от 20% | до 8 000 000 ₽ | 6% |
»» Подробнее о ставках по ипотеке в Газпромбанке.
Альфа-Банк
| Строящееся жилье | от 15% | до 30 лет | от 9,99% |
| Вторичный рынок | от 15% | до 30 лет | от 9,99% |
| Рефинансирование | — | до 30 лет | от 10,29% |
Райффазенбанк
| Строящееся жилье | до 26 000 000 ₽ | до 30 лет | от 9,99% |
| Вторичный рынок | до 26 000 000 ₽ | до 30 лет | от 9,99% |
| Рефинансирование | до 26 000 000 ₽ | до 30 лет | от 9,99% |
| С материнским капиталом | до 26 000 000 ₽ | до 30 лет | от 9,99% |
На данный момент самые оптимальные предложения по надежности, условиям и возможности рефинансирования кредитов предлагает первая «гостройка»: Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк.
https://www.youtube.com/watch?v=minvmF6vyK0
Частный Альфа-Банк предлагает среднерыночную ставку, но очень тщательно проверяет потенциального клиента, периодически запрашивая дополнительные документы — что часто неудобно иногородним.
Райффайзенбанк более гибкий в плане политики образования ставок, зато не дает возможность взять кредит на более существенную сумму, в отличие от конкурентов. В Райффайзенбанке удастся взять только до 26 млн рублей.
Проверки тоже достаточно жесткие. Райффайзенбанк всегда отличался повышенной мнительностью даже с дебетовыми счетами.
- Остальные банки часто привлекают клиентов региональными льготными программами, за которыми нужно следить отдельно.
- Например, даже Альфа-Банк (банк федерального значения) жестко разграничивает максимальные суммы кредитов для Москвы, Петербурга (и их областей) и для всей остальной России — в 8 и 3 млн рублей соответственно.
- »» Подробнее о кредитах в Альфа-Банке.
Онлайн калькулятор ипотеки
Льготная ставка на весь срок, особые условия для Дальнего Востока и рефинансирование старых кредитов
Многодетным — еще 450 тысяч на ипотеку
Семейной ипотекой называют программу господдержки семей с детьми, по которой ставку по ипотеке можно снизить до 6%. Эта программа работает с 2018 года и только для семей, в который второй или последующий ребенок родился с 1 января 2018 года.
Раньше ставку по этой программе снижали только при покупке первичного жилья. Еще можно было рефинансировать старую ипотеку. Банк снижал ставку до 6%, брал с семьи меньше денег, а государство возмещало ему недополученные доходы.
Эта программа уже менялась: увеличивали максимальную сумму кредита и условия льгот. И вот второе изменение правил господдержки: это одно из поручений президента, за исполнением которых мы следим.
Полный список условий семейной ипотеки нужно искать в постановлении правительства № 1711 от 30.12.17, но в действующей редакции. В программе несколько изменений, последняя редакция вступила в силу 14 ноября 2019 года. В ней появилось условие о льготной ставке для семей с детьми-инвалидами. Теперь господдержка доступна даже семьям с одним ребенком, если у него проблемы со здоровьем.
Льготную ставку давали не на весь срок кредита, а только на несколько лет. Например, если в семье в 2018 году родился второй ребенок, можно было взять ипотеку и платить банку 6% в течение трех лет.
При рождении третьего ребенка льготу давали на пять лет. Многодетная семья могла взять ипотеку под 6% на восемь лет, но это максимум.
А потом ставка поднималась и до конца кредита приходилось платить больше: ключевую ставку ЦБ + 2%.
И хотя 6% — это ниже стоимости ипотеки без господдержки, но семьи все равно не очень активно пользовались программой. Через три года ставка бы выросла, а зависимость от ЦБ делала ее непредсказуемой. Президент предложил продлить льготную ставку до конца ипотеки. Заодно улучшили условия для Дальнего Востока. Поправки в правила господдержки заработают с 13 апреля, но задним числом.
Теперь это работает так.
Ипотека под 5 или 6% положена не всем семьям с детьми, а только если родился как минимум второй ребенок. Третий, четвертый, пятый — господдержка тоже будет. Если ребенок один и он здоров, льгота не положена.
Исключение только для семей с детьми-инвалидами. Они могут взять ипотеку по льготной ставке, даже если ребенок единственный. Еще одно требование — родитель, который берет ипотеку, должен быть гражданином РФ.
Дети тоже.
Дешевая ипотека в 2019 году не разрулила рынок жилья
В прошлом году все участники российского рынка недвижимости восхваляли ипотеку как главный драйвер и спасательный круг жилищного строительства, а на дальнейшее падение ставок возлагали огромные надежды. 2019 год показал, что одни только дешевые деньги не обеспечивают рост продаж, нужны еще и дешевые квартиры. Эксперты рассказали РИА Недвижимость, почему рекордно низкие ставки не оживили рынок жилья.
Год наоборот
В 2018-м году только ленивый не называл ипотеку главным фактором роста продаж жилья. Это подтверждалось цифрами, которые выглядели более чем логично: снижение ключевой ставки в марте прошлого года повлекло за собой удешевление ипотеки и, как результат, значимый рост продаж. К примеру, в сегменте московских новостроек апрельские продажи прибавили 19% в годовом выражении.
Ситуация 2019-м году развивалась с точностью до наоборот. Его первая половина проходила под знаменем рекордных продаж. На самом динамичном рынке страны, в Москве, рекордное количество договоров долевого участия (ДДУ) — 11,677 тысячи — было зарегистрировано в июне. Именно в конце этого месяца Центробанк впервые с марта 2018 года снизил ключевую ставку до значения 7,5%. Вслед за этим ипотека ожидаемо подешевела, однако рекордных продаж или количества взятых ипотек больше не было.
Снижение объемов ипотечного кредитования началось еще в мае, когда количество новых ипотечных кредитов в России, средства по которым были фактически перечислены на счета заемщиков, снизилось на 38% в годовом отношении.
При этом объемы выданных кредитов снизились на 31%, подсчитали в Объединенном кредитном бюро.
В мае 2019 года было выдано 67,99 тысячи ипотечных кредитов на 150,17 миллиарда рублей, а годом ранее — 109,66 тысячи кредитов на 218,5 миллиарда.
Всего же за 2019 год Центробанк снижал ключевую ставку пять раз, из них четыре — во втором полугодии, а последнее снижение произошло в декабре — до 6,25%.
Однако тренд на снижение спроса на ипотеку продолжился до конца года, хотя осенью падение замедлилось. Так, по данным Росреестра, за десять месяцев 2019 года количество выданных ипотек в Подмосковье сократилось на 4%, а в Москве — на 1%. Всего же в январе-октябре был выдан 1 миллион ипотечных кредитов (-14,2% к десяти месяцам 2018 года) на 2,23 триллиона рублей (-5,8%), подсчитали аналитики «Дом.РФ».
Дешевые деньги против дорогих квартир
Сравнение 2018 и 2019 годов очень ярко показывает, что ипотека является сильным и востребованным драйвером только при условии доступных цен на жилье, а как раз этот показатель в 2019 году планомерно ухудшался, цены росли. Снижение спроса наблюдается на фоне устойчивого роста цен, который фиксируется в большинстве региональных центров, добавляют эксперты ЦИАН. По их данным, к октябрю цена квадратного метра продемонстрировала годовой рост на 17% (расчеты по 15 городам-миллионникам).
Вслед за ценами росли и суммы кредитов. За десять месяцев текущего года средняя сумма ипотечного кредита в России выросла на 10% — с 2 миллионов рублей по итогам 2018 года до 2,2 миллиона рублей, подсчитали в «Дом.РФ».
На 10% вырос и средний срок кредита, достигнув почти 18 лет. Среднемесячный платеж по ипотеке в стране несколько повысился — до 21,5 тысячи рублей по сравнению с 20,7 тысячи рублей в прошлом году.
«Отчасти этот рост стал результатом увеличения на 5% среднего количества квадратных метров жилья, приобретаемых за счет заемных средств (с 35,8 квадратного метра в 2018 году до 37,4 квадратного метра)», — поясняют эксперты «Дом.РФ».
«Фактор цены остается ключевым на рынке новостроек. Повышение стоимости квартир, в том числе и в проектах, реализующихся по старым правилам, нивелировало эффект от снижения ипотечных ставок в массовом сегменте», — констатируют в компании «Азбука жилья».
Таким образом, цены стали барьером на пути роста спроса на жилье и, как следствие, снизили востребованность ипотеки даже на привлекательных условиях.
Рефинансирование недорулило
Другим фактором, повлиявшим на снижение спроса на ипотеку, стал неожиданно низкий процент рефинансирования ранее взятых ипотек. «В январе-октябре 2019 года их доля составила 4-5% по сравнению с 12-14% годом ранее. Объем выдачи новой ипотеки по сравнению с прошлым годом практически не изменился», — поясняют в «Дом.РФ».
По данным «Русипотеки», наиболее высокой доля рефинансирования в объеме выданных кредитов по итогам девяти месяцев была в Промсвязьбанке — почти 40% (доля является высокой предположительно из-за фокуса на рефинансировании «военной» ипотеки), банке «Дом.РФ» — 22,7% и «ЮниКредит Банке» — 19,4%, уточняет руководитель ипотечного филиала банка Росбанка «Росбанк Дом» Денис Ковалев. В качестве причины такой ситуации эксперты называют изменившуюся с прошлого года политику банков. «Главным защитным инструментом от переманивания клиентов является предоставление скидки действующим заемщикам, именно по такому пути пошел Сбербанк», — обращает внимание председатель правления «Абсолют банка» Татьяна Ушкова. В пресс-службе Сбербанка не стали комментировать свою политику относительно рефинансирования, однако в середине декабря его глава Герман Греф объявил, что банк в 2020 году вновь будет рефинансировать ипотеку своих клиентов. Эта опция была недоступны с сентября 2018 года.
Существует вероятность, что заемщики просто откладывали рефинансирование, дожидаясь наилучших условий, так как эксперты регулярно прогнозировали дальнейшее снижение ключевой ставки. «На наш взгляд, 2020-2021 годы станут пиком по рефинансированию кредитов, выданных в 2018-2019 годов. Граждане вновь смогут снизить ставки по действующим кредитам, в этот раз — примерно на 2-3 процентных пункта. В первую очередь это коснется ипотеки. Это позволит им значительно облегчить свою долговую нагрузку», — прогнозируют в пресс-службе ВТБ.
Новостройки рулят банками
Масштабная реформа долевого строительства, в частности переход на работу застройщиков через эскроу-счета и необходимость привлекать проектное финансирование, поставили рынок недвижимости в сильную зависимость от банков.
Однако эти перемены сработали в обе стороны, и необходимость наладить работу строительной отрасли в новых условиях потребовала дополнительных изменений, в результате которых уже рынок новостроек начал влиять на банковский сектор.
Одним из результатов таких изменений стало то, что ипотечные ставки на новостройки стали ниже, чем для вторичного жилья. По данным компании «Метриум», ставки на «первичку» и «вторичку» впервые сравнялись еще в конце 2017 года, тогда они в среднем составляли 10,24%.
Если взять прошлые периоды (до 2014 года), то ставки на «вторичку» были ниже ставок по «первичке», вспоминает начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев. После появления различных программ субсидирования от государства, от застройщиков, резкого роста строительства новостроек, падения спроса на вторичном рынке и других инструментов ставки на первичном рынке стали гораздо интереснее предложений на «вторичке». В настоящий момент спрос на вторичное жилье лишь незначительно опережает спрос на новостройки, и многие банки сравняли условия по ним, говорит он.
Кроме того, банки накопили достаточную статистику по кредитам под залог ДДУ: дефолтов по ним в три-четыре раза меньше, чем по ипотечным кредитам на вторичное жилье.
Сочетание вышеперечисленных факторов привело к тому, что ипотечные ставки на первичном рынке сейчас ниже ставок на вторичном рынке.
По итогам октября средневзвешенная ставка по ипотеке на жилье в новостройках составила 8,84% против ставки 9,67% по ипотеке на вторичное жилье, добавляют в «Дом.РФ».
Первичный же рынок жилья всегда был сопряжен с большими рисками — достроят дом или нет, сдадут ли в срок — и дополнительными расходами на аренду, ипотеку.
После перехода на систему расчетов через эксроу-счета снизились и риски, поэтому количество сделок с первичной и вторичной недвижимостью несколько сбалансировалось, комментирует руководитель департамента ипотечного кредитования компании «СПИК недвижимость» Елена Мурашова.
Реформа долевого строительства, по мнению некоторых участников рынка, может породить конкуренцию между банками за возможность размещать у себя средства дольщиков — такое мнение в течение года периодически высказывали некоторые участники рынка недвижимости, а в начале ноября на тренд обратил внимание и замглавы Минстроя Никита Стасишин.
Ряд представителей банков, опрошенных РИА Недвижимость, согласились с этим прогнозом.
«Банки, занимающиеся проектным финансированием, постепенно вводят в практику предоставление скидки в процентной ставке для застройщиков, часть которой они могут использовать для предоставления скидки ипотечному заемщику — покупателю жилья. Таким образом, банки стремятся привлечь большее число ипотечных заемщиков», — поясняет Ковалев, отвечая на вопрос о возможной конкуренции банков за эскроу.
Сбербанк предоставит возможность оформить ипотеку от 1% годовых на квартиры в новостройках, строительство которых финансируется банком с использованием эскроу-счетов, отмечают в пресс-службе финансовой организации.
Чтобы банку получить доступ к существенному объему средств на эскроу-счетах, нужно активно кредитовать отрасль, предлагать застройщикам проектное финансирование.
Поэтому основная конкуренция сейчас разворачивается за условия, предлагаемые клиентам по проектному финансированию.
Проектов, реализация которых идет без привлечения кредитных средств (за счет инвесторов или собственных средств застройщика), на рынке крайне мало, констатирует Селезнев.
Миссия: спасти стройку
Переход на проектное финансирование породил опасения, что многие застройщики, особенно небольшие и работающие в регионах, могут не справиться и уйти с рынка. Это в свою очередь потенциально ставит под удар выполнение показателей национального проекта по наращиванию объемов жилищного строительств.
Поэтому за последние полгода регулярно появлялись или озвучивались законодательные инициативы, призванные облегчить участь строительной отрасли.
Однако часть этих инициатив потенциально может изменить стоимость новостроек как в большую, так и в меньшую сторону, а это напрямую сказывается на размерах ипотечных займов.
Позвать/прогнать заемщиков
Снижение ставок дало Центробанку повод для оптимистичного прогноза: в 2020 году регулятор ожидает роста ипотеки на уровне 20%, но одновременно с этим ведется борьба за качество кредитов. Так, в начале декабря глава ЦБ Эльвира Набиуллина посетовала, что уже более 40% заемщиков в России имеют одновременно ипотеку и другие кредиты, и долговая нагрузка только растет.
В связи с этим Центробанк намерен ужесточить правила выдачи ипотеки для банков с 1 июля 2020 года, поставив их отчисления в резервы в зависимость от долговой нагрузки и первоначального взноса заемщика. По его подсчетам, без изменения структуры ипотечных портфелей эта мера увеличит нагрузку на капитал банков в 1,4 раза.
«По нашим оценкам, те меры, которые предпринимает Банк России, будут иметь последствия для охлаждения рынка: практически в два раза будет сокращен прирост задолженности граждан перед банками страны», — комментируют в пресс-службе ВТБ. Однако, считают в ВТБ, дальнейший рост объемов кредитования продолжится, но темп его замедлится. В 2020 году прирост ипотечного кредитования на рынке составит порядка 15% (по общему размеру ипотечного портфеля), добавляют в банке.
Переход на оценку полной долговой нагрузки заемщика (включая обязательства по другим кредитам) будет дополнительно способствовать минимизации рисков неплатежеспособности и сохранению высокого качества ипотечных кредитов, отмечают в «Дом.РФ». В частности, это позволит отсечь небольшой процент людей, которые для внесения первоначального взноса по ипотеке оформляют потребительские кредиты в других банках.
Но есть и более оптимистичный взгляд на данное решение ЦБ. Очевидно, что после введения показателя долговой нагрузки (ПДН) банки перестраховываются и стараются кредитовать только тех граждан, чей ПДН не вызывает у них вопросов, рассуждает директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков. В первую очередь речь идет о необеспеченных типах кредитов (потребкредиты и кредитные карты). К ипотеке, как к залоговому виду розничного кредитования, это относится в меньшей степени. Помимо низкого риска по сравнению с необеспеченными кредитами, рассмотрение заявки на ипотеку всегда проводилось более тщательно и было сопряжено с анализом большого пакета документов, подтверждающих кредитоспособность заемщика, объясняет Волков.
Одновременно с этим власти начали прорабатывать новую программу льготной ипотеки, на этот раз привязанную не благосостоянию, а к региону проживания заемщиков. Так, в октябре вице-премьер России Виталий Мутко озвучил планы по предоставлению льготной ипотеки в десяти проблемных регионах. Вскоре после этого, с 15 декабря текущего года, программа льготной ипотеки под 2% начала действовать в Дальневосточном федеральном округе. Заявки на получение кредита по таким условиям уже подали более тысячи человек.
Еще одной инициативой, предлагающей использовать ипотеку как средство помощи гражданам для улучшения жилищных условий, стала идея «аварийной ипотеки», которая предполагает предоставление жителям аварийных домов льготной ипотеки в 3% для переселения. Идея встретила противоречивую реакцию. Так, исполняющая обязанности председателя комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам Елена Перминова назвала идею логичной и актуальной, в то же время ее раскритиковали ОНФ, Национальное объединение застройщиков жилья, а также ряд чиновников и участников рынка.
Основной же льготной ипотекой в 2019 году оставалась программа для семей с двумя и более детьми. В общей сложности с февраля 2018 по октябрь 2019 года в рамках программы семейной ипотеки выдано 38,9 тысячи кредитов на 97,5 миллиарда рублей, в том числе 22,3 тысячи новых кредитов на 63,9 миллиарда рублей и 16,6 тысячи кредитов на сумму 33,6 миллиарда рублей — на цели рефинансирования, подсчитали в «Дом.РФ». Востребованность программы резко возросла после того, как в апреле этого года она была скорректирована с учетом поручений президента России Владимира Путина, которые он сформулировал в послании Федеральному собранию, добавляют эксперты «Дом.РФ».
Таким образом, на ипотечном рынке есть два разнонаправленных намерения: ограничить количество неблагополучных заемщиков и одновременно превратить ипотеку в инструмент социальной поддержки.
Радужные прогнозы
По итогам 2018 года, когда объемы ипотеки росли рекордными темпами, но при этом в сентябре была поднята ключевая ставка и кредитные ставки банков, эксперты оценивали перспективы довольно сдержанно, ожидая дальнейший рост ставок и снижение спроса на жилье. В конце 2019 года прогнозы выглядят оптимистичнее.
В настоящий момент сложилась тенденция снижения процентной ставки и стоимости фондирования, которая продолжится и в 2020 году: согласно прогнозу, в следующем году уровень ипотечных ставок опустится до 8,5-8,7%. Количество выданных кредитов, по оценке, составит 1,6 миллиона на общую сумму около 3,5 триллиона рублей, прогнозируют в «Дом.РФ».
В МКБ также ожидают роста рынка ипотеки на 15-20%, в «Росбанке» полагают, что он прибавит более 25%.
Есть и более сдержанные прогнозы. «По нашему мнению, ситуация в ипотечном кредитовании останется стабильной, тенденции уходящего года сохранятся.
Возможно, большей динамики выдаче ипотечных кредитов добавит прогнозируемое снижение ставок. Однако большее влияние на ипотечный рынок будет оказывать динамика реальных доходов населения.
Если ситуация с ними не улучшится, серьезного роста ожидать будет сложно», — резюмирует Волков.
Дешевая ипотека в 2019 году не разрулила рынок жилья
В прошлом году все участники российского рынка недвижимости восхваляли ипотеку как главный драйвер и спасательный круг жилищного строительства, а на дальнейшее падение ставок возлагали огромные надежды. 2019 год показал, что одни только дешевые деньги не обеспечивают рост продаж, нужны еще и дешевые квартиры. Эксперты рассказали РИА Недвижимость, почему рекордно низкие ставки не оживили рынок жилья.
Год наоборот
В 2018-м году только ленивый не называл ипотеку главным фактором роста продаж жилья. Это подтверждалось цифрами, которые выглядели более чем логично: снижение ключевой ставки в марте прошлого года повлекло за собой удешевление ипотеки и, как результат, значимый рост продаж. К примеру, в сегменте московских новостроек апрельские продажи прибавили 19% в годовом выражении.
Ситуация 2019-м году развивалась с точностью до наоборот. Его первая половина проходила под знаменем рекордных продаж.
На самом динамичном рынке страны, в Москве, рекордное количество договоров долевого участия (ДДУ) – 11,677 тысячи – было зарегистрировано в июне.
Именно в конце этого месяца Центробанк впервые с марта 2018 года снизил ключевую ставку до значения 7,5%. Вслед за этим ипотека ожидаемо подешевела, однако рекордных продаж или количества взятых ипотек больше не было.
Снижение объемов ипотечного кредитования началось еще в мае, когда, по данным ЦБ, было выдано 86,14 тысячи ипотечных кредитов на сумму 215,17 миллиарда рублей против 118,53 тысячи на 235,84 миллиарда выданных за май 2018 года.
Всего же за 2019 год Центробанк снижал ключевую ставку пять раз, из них четыре – во втором полугодии, а последнее снижение произошло в декабре – до 6,25%.
Однако тренд на снижение спроса на ипотеку продолжился до конца года, хотя осенью падение замедлилось.
Так, по данным Росреестра, за десять месяцев 2019 года количество выданных ипотек в Подмосковье сократилось на 4%, а в Москве – на 1%.
Всего же в январе-октябре был выдан 1 миллион ипотечных кредитов (-14,2% к десяти месяцам 2018 года) на 2,23 триллиона рублей (-5,8%), подсчитали аналитики «Дом.РФ».
Дешевые деньги против дорогих квартир
Сравнение 2018 и 2019 годов очень ярко показывает, что ипотека является сильным и востребованным драйвером только при условии доступных цен на жилье, а как раз этот показатель в 2019 году планомерно ухудшался, цены росли.
Снижение спроса наблюдается на фоне устойчивого роста цен, который фиксируется в большинстве региональных центров, добавляют эксперты ЦИАН.
По их данным, к октябрю цена квадратного метра продемонстрировала годовой рост на 17% (расчеты по 15 городам-миллионникам).
Вслед за ценами росли и суммы кредитов. За десять месяцев текущего года средняя сумма ипотечного кредита в России выросла на 10% – с 2 миллионов рублей по итогам 2018 года до 2,2 миллиона рублей, подсчитали в «Дом.РФ».
На 10% вырос и средний срок кредита, достигнув почти 18 лет. Среднемесячный платеж по ипотеке в стране несколько повысился — до 21,5 тысячи рублей по сравнению с 20,7 тысячи рублей в прошлом году.
«Отчасти этот рост стал результатом увеличения на 5% среднего количества квадратных метров жилья, приобретаемых за счет заемных средств (с 35,8 квадратного метра в 2018 году до 37,4 квадратного метра)», – поясняют эксперты «Дом.РФ».
«Фактор цены остается ключевым на рынке новостроек. Повышение стоимости квартир, в том числе и в проектах, реализующихся по старым правилам, нивелировало эффект от снижения ипотечных ставок в массовом сегменте», – констатируют в компании «Азбука жилья».
Таким образом, цены стали барьером на пути роста спроса на жилье и, как следствие, снизили востребованность ипотеки даже на привлекательных условиях.
Рефинансирование недорулило
Другим фактором, повлиявшим на снижение спроса на ипотеку, стал неожиданно низкий процент рефинансирования ранее взятых ипотек. «В январе-октябре 2019 года их доля составила 4-5% по сравнению с 12-14% годом ранее. Объем выдачи новой ипотеки по сравнению с прошлым годом практически не изменился», – поясняют в «Дом.РФ».
По данным «Русипотеки», наиболее высокой доля рефинансирования в объеме выданных кредитов по итогам девяти месяцев была в Промсвязьбанке – почти 40% (доля является высокой предположительно из-за фокуса на рефинансировании «военной» ипотеки), банке «Дом.РФ» – 22,7% и «ЮниКредит Банке» – 19,4%, уточняет руководитель ипотечного филиала банка Росбанка «Росбанк Дом» Денис Ковалев.
В качестве причины такой ситуации эксперты называют изменившуюся с прошлого года политику банков.
«Главным защитным инструментом от переманивания клиентов является предоставление скидки действующим заемщикам, именно по такому пути пошел Сбербанк», – обращает внимание председатель правления «Абсолют банка» Татьяна Ушкова.
В пресс-службе Сбербанка не стали комментировать свою политику относительно рефинансирования, однако в середине декабря его глава Герман Греф объявил, что банк в 2020 году вновь будет рефинансировать ипотеку своих клиентов. Эта опция была недоступна с сентября 2018 года.
Существует вероятность, что заемщики просто откладывали рефинансирование, дожидаясь наилучших условий, так как эксперты регулярно прогнозировали дальнейшее снижение ключевой ставки.
«На наш взгляд, 2020-2021 годы станут пиком по рефинансированию кредитов, выданных в 2018-2019 годов. Граждане вновь смогут снизить ставки по действующим кредитам, в этот раз – примерно на 2-3 процентных пункта. В первую очередь это коснется ипотеки.
Это позволит им значительно облегчить свою долговую нагрузку», – прогнозируют в пресс-службе ВТБ.
Новостройки рулят банками
Масштабная реформа долевого строительства, в частности переход на работу застройщиков через эскроу-счета и необходимость привлекать проектное финансирование, поставили рынок недвижимости в сильную зависимость от банков.
Однако эти перемены сработали в обе стороны, и необходимость наладить работу строительной отрасли в новых условиях потребовала дополнительных изменений, в результате которых уже рынок новостроек начал влиять на банковский сектор.
Одним из результатов таких изменений стало то, что ипотечные ставки на новостройки стали ниже, чем для вторичного жилья. По данным компании «Метриум», ставки на «первичку» и «вторичку» впервые сравнялись еще в конце 2017 года, тогда они в среднем составляли 10,24%.
Если взять прошлые периоды (до 2014 года), то ставки на «вторичку» были ниже ставок по «первичке», вспоминает начальник управления ипотечного кредитования МКБ Игорь Селезнев.
После появления различных программ субсидирования от государства, от застройщиков, резкого роста строительства новостроек, падения спроса на вторичном рынке и других инструментов ставки на первичном рынке стали гораздо интереснее предложений на «вторичке».
В настоящий момент спрос на вторичное жилье лишь незначительно опережает спрос на новостройки, и многие банки сравняли условия по ним, говорит он.
Кроме того, банки накопили достаточную статистику по кредитам под залог ДДУ: дефолтов по ним в три-четыре раза меньше, чем по ипотечным кредитам на вторичное жилье.
Сочетание вышеперечисленных факторов привело к тому, что ипотечные ставки на первичном рынке сейчас ниже ставок на вторичном рынке.
По итогам октября средневзвешенная ставка по ипотеке на жилье в новостройках составила 8,84% против ставки 9,67% по ипотеке на вторичное жилье, добавляют в «Дом.РФ».
Первичный же рынок жилья всегда был сопряжен с большими рисками – достроят дом или нет, сдадут ли в срок – и дополнительными расходами на аренду, ипотеку.
После перехода на систему расчетов через эксроу-счета снизились и риски, поэтому количество сделок с первичной и вторичной недвижимостью несколько сбалансировалось, комментирует руководитель департамента ипотечного кредитования компании «СПИК недвижимость» Елена Мурашова.
Реформа долевого строительства, по мнению некоторых участников рынка, может породить конкуренцию между банками за возможность размещать у себя средства дольщиков – такое мнение в течение года периодически высказывали некоторые участники рынка недвижимости, а в начале ноября на тренд обратил внимание и замглавы Минстроя Никита Стасишин.
Ряд представителей банков, опрошенных РИА Недвижимость, согласились с этим прогнозом.
«Банки, занимающиеся проектным финансированием, постепенно вводят в практику предоставление скидки в процентной ставке для застройщиков, часть которой они могут использовать для предоставления скидки ипотечному заемщику — покупателю жилья. Таким образом, банки стремятся привлечь большее число ипотечных заемщиков», – поясняет Ковалев, отвечая на вопрос о возможной конкуренции банков за эскроу.
Сбербанк предоставит возможность оформить ипотеку от 1% годовых на квартиры в новостройках, строительство которых финансируется банком с использованием эскроу-счетов, отмечают в пресс-службе финансовой организации.
Чтобы банку получить доступ к существенному объему средств на эскроу-счетах, нужно активно кредитовать отрасль, предлагать застройщикам проектное финансирование.
Поэтому основная конкуренция сейчас разворачивается за условия, предлагаемые клиентам по проектному финансированию.
Проектов, реализация которых идет без привлечения кредитных средств (за счет инвесторов или собственных средств застройщика), на рынке крайне мало, констатирует Селезнев.
Миссия: спасти стройку
Переход на проектное финансирование породил опасения, что многие застройщики, особенно небольшие и работающие в регионах, могут не справиться и уйти с рынка. Это в свою очередь потенциально ставит под удар выполнение показателей национального проекта по наращиванию объемов жилищного строительств.
Поэтому за последние полгода регулярно появлялись или озвучивались законодательные инициативы, призванные облегчить участь строительной отрасли.
Однако часть этих инициатив потенциально может изменить стоимость новостроек как в большую, так и в меньшую сторону, а это напрямую сказывается на размерах ипотечных займов.
Так, в сентябре в Госдуме предложили утвердить единый перечень форм обеспечения кредитов, предоставляемых для проектного финансирования.
В ноябре Минстрой разработал другой исчерпывающий перечень документов, которые банки вправе требовать у застройщиков для рассмотрения заявок на проектное финансирование. Обе меры должны были обеспечить застройщиков более доступными кредитами. Центробанк в свою очередь назвал такое регулирование нерыночным механизмом, противоречащим принципу свободы договора.
Еще одной темой, споры по которой между Минстроем и Центробанком не утихают еще с 2018 года, стала возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов.
Эта мера так же могла бы обеспечить застройщиков «бесплатными» деньгами от дольщиков и снизить стоимость жилья.
В начале декабря ЦБ вновь назвал эту инициативу преждевременной, а в середине того же месяца замминистра Стасишин пообещал вернуться к рассмотрению этого вопроса в следующем году.
Зато Центробанк и Минстрой оказались солидарны во мнении, что нужно оказать поддержку застройщикам, работающим в малых городах. Центробанк, в частности, предложил субсидировать для них кредитные ставки. Минстрой пообещал проработать меры поддержки в 2020 году.
Также в конце ноября в Госдуму был внесен резонансный законопроект, в котором предлагалось выплачивать дольщикам проценты со средств, размещенных на эскроу-счетах. Данный проект не встретил понимания в банковском сообществе.
«Это смешение роли покупателя и инвестора», – комментирует инициативу эксперт по ипотечному кредитованию Сергей Гордейко. Если платить процент по эскроу-счету, то надо увеличивать плату застройщику за проектное финансирование, а ЦБ, Минфин и Минстрой бьются, чтобы кредитование застройщикам сделать дешевле, добавляет он.
Если сейчас эффективная ставка для застройщиков колеблется от 2 до 5% годовых (в зависимости от скорости наполнения эскроу-счетов), то переход на эскроу-счета с начисляемыми на них процентами увеличит ставку для застройщиков до 8-11%, подсчитал Селезнев. При среднем сроке проекта 2,5-3 года увеличение инвестиционных затрат девелопера составит 8-10%, что должно отразиться на ценах реализации квартир.
Читать далее
Позвать/прогнать заемщиков
Снижение ставок дало Центробанку повод для оптимистичного прогноза: в 2020 году регулятор ожидает роста ипотеки на уровне 20%, но одновременно с этим ведется борьба за качество кредитов. Так, в начале декабря глава ЦБ Эльвира Набиуллина посетовала, что уже более 40% заемщиков в России имеют одновременно ипотеку и другие кредиты, и долговая нагрузка только растет.
В связи с этим Центробанк намерен ужесточить правила выдачи ипотеки для банков с 1 июля 2020 года, поставив их отчисления в резервы в зависимость от долговой нагрузки и первоначального взноса заемщика. По его подсчетам, без изменения структуры ипотечных портфелей эта мера увеличит нагрузку на капитал банков в 1,4 раза.
«По нашим оценкам, те меры, которые предпринимает Банк России, будут иметь последствия для охлаждения рынка: практически в два раза будет сокращен прирост задолженности граждан перед банками страны», – комментируют в пресс-службе ВТБ. Однако, считают в ВТБ, дальнейший рост объемов кредитования продолжится, но темп его замедлится. В 2020 году прирост ипотечного кредитования на рынке составит порядка 15% (по общему размеру ипотечного портфеля), добавляют в банке.
Переход на оценку полной долговой нагрузки заемщика (включая обязательства по другим кредитам) будет дополнительно способствовать минимизации рисков неплатежеспособности и сохранению высокого качества ипотечных кредитов, отмечают в «Дом.РФ». В частности, это позволит отсечь небольшой процент людей, которые для внесения первоначального взноса по ипотеке оформляют потребительские кредиты в других банках.
Но есть и более оптимистичный взгляд на данное решение ЦБ. Очевидно, что после введения показателя долговой нагрузки (ПДН) банки перестраховываются и стараются кредитовать только тех граждан, чей ПДН не вызывает у них вопросов, рассуждает директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков.
В первую очередь речь идет о необеспеченных типах кредитов (потребкредиты и кредитные карты). К ипотеке, как к залоговому виду розничного кредитования, это относится в меньшей степени.
Помимо низкого риска по сравнению с необеспеченными кредитами, рассмотрение заявки на ипотеку всегда проводилось более тщательно и было сопряжено с анализом большого пакета документов, подтверждающих кредитоспособность заемщика, объясняет Волков.
Одновременно с этим власти начали прорабатывать новую программу льготной ипотеки, на этот раз привязанную не благосостоянию, а к региону проживания заемщиков.
Так, в октябре вице-премьер России Виталий Мутко озвучил планы по предоставлению льготной ипотеки в десяти проблемных регионах.
Вскоре после этого, с 15 декабря текущего года, программа льготной ипотеки под 2% начала действовать в Дальневосточном федеральном округе. Заявки на получение кредита по таким условиям уже подали более тысячи человек.
Еще одной инициативой, предлагающей использовать ипотеку как средство помощи гражданам для улучшения жилищных условий, стала идея «аварийной ипотеки», которая предполагает предоставление жителям аварийных домов льготной ипотеки в 3% для переселения.
Идея встретила противоречивую реакцию.
Так, исполняющая обязанности председателя комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам Елена Перминова назвала идею логичной и актуальной, в то же время ее раскритиковали ОНФ, Национальное объединение застройщиков жилья, а также ряд чиновников и участников рынка.
Основной же льготной ипотекой в 2019 году оставалась программа для семей с двумя и более детьми.
В общей сложности с февраля 2018 по октябрь 2019 года в рамках программы семейной ипотеки выдано 38,9 тысячи кредитов на 97,5 миллиарда рублей, в том числе 22,3 тысячи новых кредитов на 63,9 миллиарда рублей и 16,6 тысячи кредитов на сумму 33,6 миллиарда рублей – на цели рефинансирования, подсчитали в «Дом.РФ».
Востребованность программы резко возросла после того, как в апреле этого года она была скорректирована с учетом поручений президента России Владимира Путина, которые он сформулировал в послании Федеральному собранию, добавляют эксперты «Дом.РФ».
Таким образом, на ипотечном рынке есть два разнонаправленных намерения: ограничить количество неблагополучных заемщиков и одновременно превратить ипотеку в инструмент социальной поддержки.
Радужные прогнозы
По итогам 2018 года, когда объемы ипотеки росли рекордными темпами, но при этом в сентябре была поднята ключевая ставка и кредитные ставки банков, эксперты оценивали перспективы довольно сдержанно, ожидая дальнейший рост ставок и снижение спроса на жилье. В конце 2019 года прогнозы выглядят оптимистичнее.
В настоящий момент сложилась тенденция снижения процентной ставки и стоимости фондирования, которая продолжится и в 2020 году: согласно прогнозу, в следующем году уровень ипотечных ставок опустится до 8,5-8,7%. Количество выданных кредитов, по оценке, составит 1,6 миллиона на общую сумму около 3,5 триллиона рублей, прогнозируют в «Дом.РФ».
В МКБ также ожидают роста рынка ипотеки на 15-20%, в «Росбанке» полагают, что он прибавит более 25%.
Есть и более сдержанные прогнозы. «По нашему мнению, ситуация в ипотечном кредитовании останется стабильной, тенденции уходящего года сохранятся.
Возможно, большей динамики выдаче ипотечных кредитов добавит прогнозируемое снижение ставок. Однако большее влияние на ипотечный рынок будет оказывать динамика реальных доходов населения.
Если ситуация с ними не улучшится, серьезного роста ожидать будет сложно», – резюмирует Волков.
Итоги 2019 года на рынке ипотеки: объемы жилищного кредитования падают, несмотря на снижение ставок
Аналитики Циан подвели итоги развития рынка ипотеки в 2019 году, по данным Центробанка РФ. Впервые за четыре года объемы жилищного кредитования снизились – падение составило 5%. Объем выданных кредитов достиг 7% от ВВП России.
- Ипотека выдается реже: количество кредитных сделок снизилось на 14%, объем выданных кредитов – на 5%.
- Прирост ипотечных сделок отмечен только в пяти регионах. В каждом из 10 регионов-лидеров выдача кредитов в 2019 году упала.
- Ипотечная ставка достигла исторического минимума – 9%.
- Задолженность по жилищным кредитам достигла 7,5 трлн рублей – около 7% от ВВП РФ.
- Россияне берут в ипотеку в среднем 2,24 млн рублей. Каждый год сумма увеличивается в среднем на 100 тысяч рублей.
- На 10 регионов пришлось 40% выданных ипотечных кредитов.
- Средний срок ипотеки в России превышает 18 лет – это на четверть больше, чем до 2014 года.
I. Выдача ипотеки снижается – сумма кредита растет на 100 тысяч в год
В 2019 году в России было выдано 1,27 млн ипотечных кредитов – на 14% меньше, чем в 2018 году. Их объем в денежном выражении составил 2,85 трлн рублей, что на 5% ниже прошлогодних значений.
Повторить прошлогодний рекорд не удалось – в 2018 году впервые объем выданных кредитов превысил 3 трлн рублей. Средняя сумма предоставляемого кредита достигла 2,24 млн рублей.
За последние пять лет размер займа увеличивался в среднем на 100 тысяч рублей в год.
Выдача жилищных (ипотечных) рублевых кредитов в России
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
II. Ипотечная ставка достигла исторического минимума
В декабре 2019 года средневзвешенная ставка по выданным жилищным кредитам достигла своего исторического минимума: 9% годовых. В конце 2018 года ипотека предоставлялась в среднем под 9,66% годовых. В декабре 2014 года в результате резкого роста ключевой ставки жилищные кредиты предоставлялись по 13,16%.
Средневзвешенная ставка по выданным ипотечным жилищным кредитам в декабре (2014-2019 гг.)
| Год | Ставка, % |
| 2014 | 13,16 |
| 2015 | 12,89 |
| 2016 | 11,56 |
| 2017 | 9,79 |
| 2018 | 9,66 |
| 2019 | 9,00 |
Источник: Аналитический центр Циан (по данным ЦБ РФ)
Доступность ипотечного кредитования по-прежнему оказывает непосредственное влияние на количество выдаваемых кредитов. В 2019 году в мае количество ипотек относительно прошлого месяца снизилось на рекордные 21%.
Именно на тот период ставки по кредиту достигли 10,5% годовых, что ограничило спрос. Максимальное количество ипотек было выдано в декабре (145,2 тыс. сделок), когда ставка по ипотеке впервые опустилась до 9%.
Источник: Аналитический центр Циан (по данным ЦБ РФ)
III. Жители 10 регионов взяли 40% жилищных ипотечных кредитов
В 2019 году на десятку лидирующих по количеству выданных ипотек регионов пришлось 40% кредитов. Относительно 2018 года их список не изменился: Москва (80,8 тыс. ипотек), Московская область (71,4 тыс.
), Санкт-Петербург (64 тыс.), Тюменская область (52,6 тыс.), Башкортостан (46,2 тыс.), Татарстан (44,1 тыс.), Свердловская область (43,6 тыс.), Краснодарский край (39,2 тыс.), Челябинская область (37,1 тыс.
), Новосибирская область (32,4 тыс.).
Речь идет преимущественно об экономически благополучных локациях с относительно высоким уровнем доходов населения. Во всех лидирующих по выдаче ипотеки регионах зафиксировано снижение показателей относительно 2018 года (сильнее всего в Татарстане и Тюменской области).
Топ-10 регионов с максимальным числом зарегистрированных ипотек
| Регион | Кол-во сделок | Динамика в 2018 году,% | |
| 1 | Москва | 80 758 | -8,4% |
| 2 | Московская область | 71 422 | -13,0% |
| 3 | Санкт-Петербург | 63 936 | -13,2% |
| 4 | Тюменская область | 52 657 | -16,4% |
| 5 | Республика Башкортостан | 46 173 | -13,7% |
| 6 | Республика Татарстан | 44 089 | -19,5% |
| 7 | Свердловская область | 43 670 | -14,8% |
| 8 | Краснодарский край | 39 194 | -10,2% |
| 9 | Челябинская область | 37 131 | -12,8% |
| 10 | Новосибирская область | 32 416 | -12,9% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Эксперты Циан отмечают, что только в пяти регионах по итогам 2019 года был отмечен прирост ипотечных сделок относительно 2018 года. Наибольшее увеличение зафиксировано в республике Крым и Севастополе (по 32%).
Ипотека в Крыму растет второй год подряд (в 2018 году объемы выдачи на полуострове выросли более, чем в 2 раза); рост спроса на ипотечные кредиты сохраняется как со стороны местных жителей, так и от проживающих в других регионах (для этого крымские банки открыли свои представительства в Москве, Санкт-Петербурге и ряде других регионов).
Максимальное падение сделок произошло в Ульяновской области (-24,5%) и Ненецком автономном округе (-24%).
Регионы с приростом ипотечных сделок
| Регион | Кол-во сделок | Динамика в 2018 году,% |
| Республика Крым | 3 939 | 32,3% |
| Севастополь | 1 287 | 32,0% |
| Чеченская Республика | 1 098 | 26,2% |
| Республика Дагестан | 4 532 | 15,7% |
| Чукотский автономный округ | 554 | 0,7% |
| Республика Северная Осетия | 2 895 | 0,7% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Регионы с наибольшим падением кол-ва зарегистрированных ипотек
| Регион | Кол-во сделок | Динамика в 2018 году,% |
| Ульяновская область | 15092 | -24,5% |
| Ненецкий автономный округ | 533 | -24,0% |
| Кировская область | 17637 | -23,4% |
| Республика Мордовия | 7982 | -21,8% |
| Ханты-Мансийский автономный округ | 30009 | -20,6% |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
IV. Ипотека на 18 лет. Относительно докризисного периода срок вырос на четверть
Средний срок рублевого ипотечного кредита достиг к декабрю 2019 года в среднем по стране 218,3 месяцев или 18,2 лет. Для сравнения – в конце 2018 года ипотеку брали в среднем на 16,7 лет.
Относительно докризисного периода срок займа на покупку жилья увеличился на четверть: в конце 2013 года ипотеку брали на 14,7 лет.
Аналитики Циан отмечают, что основное увеличение срока кредита приходится на последние годы: на 12 месяцев в 2018 году и на полтора года в 2019 году.
Эксперты также проанализировали средний срок по кредитам, выданным исключительно на первичном рынке (с заключением договоров долевого участия). Ипотека на новостройки в конце 2019 года выдавалась в среднем на 18,6 лет (на 4 месяца больше, чем в целом по рынку). Относительно декабря 2018 года срок ипотеки на «первичке» увеличился на 2,2 года, декабря 2018 года – на 2,7 года.
Средний срок выданного жилищного ипотечного кредита по первичному и вторичному рынку в декабре (2013-2019 гг.).
| Год | Срок ипотеки, месяцы | Срок кредита, лет | Динамика относительно прошлого года, месяцев |
| 2013 | 176,4 | 14,7 | |
| 2014 | 177,9 | 14,8 | 1,5 |
| 2015 | 182,9 | 15,2 | 5 |
| 2016 | 184,6 | 15,4 | 1,7 |
| 2017 | 187,5 | 15,6 | 2,9 |
| 2018 | 200 | 16,7 | 12,5 |
| 2019 | 218,3 | 18,2 | 18,3 |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Максимальный срок ипотеки в декабре 209 года зафиксирован в Ингушетии (20,8 лет). Быстрее всего планируют выплатить кредит жители Ненецкого АО. В Москве и Московской области показатель составил 18,9 лет, в Санкт-Петербурге – 18,1 лет.
Регионы с максимальным сроком ипотеки (декабрь 2019 года)
| Регион | Срок кредита, месяцев | Срок кредита, лет |
| Республика Ингушетия | 249,1 | 20,8 |
| Чеченская Республика | 236,3 | 19,7 |
| Республика Дагестан | 236,2 | 19,7 |
| Республика Мордовия | 234,8 | 19,6 |
| Республика Крым | 234,6 | 19,6 |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан (по данным ЦБ РФ)
Регионы с минимальным сроком ипотеки (декабрь 2019 года)
| Регион | Срок кредита, месяцев | Срок кредита, лет |
| Ненецкий автономный округ | 175,5 | 14,6 |
| Мурманская область | 185,5 | 15,5 |
| Челябинская область | 197,1 | 16,4 |
| Республика Хакасия | 198,6 | 16,6 |
| Забайкальский край | 199,9 | 16,7 |
Источник: расчеты Аналитического центра Циан (по данным ЦБ РФ)
«Рынок ипотечного кредитования инертен, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В полной мере эффект от снижения ставок по жилищным кредитам мы увидим в I полугодии 2020 года. На рынке присутствует отложенный спрос: согласно оценке ДОМ.
РФ, в среднесрочной перспективе 16,5 млн семей планируют приобрести жилье, и 80% из них готовы взять ипотеку. Кроме того, задолженность по жилищным кредитам составляет всего 7% от ВВП РФ. Для сравнения – в развитых европейских странах показатель равен 20-50%.
Рынок жилищного кредитования в России имеет большой потенциал, в том числе и по причине роста цен на жилье, опережающего увеличение доходов населения. Ипотека для многих становится единственным вариантом улучшения жилищных условий.
Поэтому по итогам 2020 года, полагаю, объемы выдачи ипотечных кредитов снова превысят отметку в три триллиона рублей, как это было в 2018 году».