В долевом строительстве нередко возникают ситуации, когда в проекте меняется застройщик. Причины перемены бывают разные, но в своем большинстве все они кроются в финансовых проблемах, возникших у строительной компании, начинавшей стройку.
Это обстоятельство, конечно, не может не отразиться на дольщиках, для которых смена застройщика по договору участия в долевом строительстве сопряжена с оформлением дополнительных документов, а подчас и с непредвиденными расходами. Далеко не редкость, когда новый застройщик, к которому перешли права прежней компании, требует с граждан дополнительных инвестиций.
Как происходит процедура смены застройщика, и какие действия необходимо предпринять дольщикам, чтобы избежать негативных последствий?
Сегодня довольно часто возникают ситуации, когда строительные компании оказываются не в состоянии завершить начатый процесс возведения жилого дома. Застройщик, испытывая определенные финансовые проблемы, находит другую компанию, которой передает свои функции по строительству данного объекта.
Однако девелопер не может поручить строительство дома кому угодно, поскольку вместе со своими правами на получение оставшихся денег по договорам и на данный земельный участок, он также передает и все свои обязательства перед дольщиками, с которыми у него имеются заключенные ДДУ по 214 ФЗ. Федеральный закон предъявляет достаточно жесткие требования к застройщикам, работающим в сфере долевого строительства. Поэтому новая компания, принимающая на себя обязательства застройщика, должна полностью отвечать требованиям законодательства.
Нередко финансовые трудности заканчиваются банкротством застройщика, и тогда решение принимает уже не он сам, а арбитражный управляющий, который занимается делами обанкротившейся компании.
Смена застройщика в процессе строительства является сложной процессуальной процедурой, и не всегда она проходит безболезненно для участников проекта.
Зачастую новая строительная компания требует уплаты дополнительных взносов и отказывается исполнять обязательства прежней фирмы перед дольщиками, не готовыми к дополнительному финансированию.
Такие требования незаконны, и если граждане столкнулись с подобным, необходимо обращаться в суд, который, как правило, принимает решение в пользу дольщиков.
Нужно учесть: чтобы добиться положительного судебного решения, избежать проблем в будущем и гарантированно получить квартиру по ДДУ, необходимо соблюсти все формальности и провести оформление документов в соответствии с действующим законодательством.
Процедура вполне законна и регулируется гражданским законодательством. В частности к сделке применяются положения 24 главы ГК РФ. В данном случае идет речь о смене лиц в обязательстве. Застройщик передает свои права и обязательства по данному строительному проекту другой компании, отношения между ними закрепляются в отдельном договоре уступки. При этом все договоры долевого участия и соглашения, заключенные с первоначальным застройщиком, действуют, так же как и раньше.
Компания, уступающая свои права, также должна передать всю техдокументацию на данный проект. По существующим правилам технические условия, выданные на строительный объект, действительны в течение всего срока действия разрешения на строительство, который составляет не менее двух лет, и могут быть переданы новому правообладателю.
В соответствии с поправками к 214 ФЗ, вступившими в действие в 2017 году, застройщик обязан ежеквартально вносить изменения в декларацию проекта, касающиеся своей финансовой деятельности за отчетный период, и публиковать все сведения на своем сайте. Те же действия вменяются в обязанность и новой строительной компании, принявшей на себя обязательства прежнего застройщика.
Ключевым моментом сделки является получение согласия кредитора, в данном случае дольщика, чьи деньги используются для возведения строительного объекта. Сделка не может произойти за его спиной и без его участия, поскольку чтобы она состоялась, необходимо оформить переход долга на нового застройщика. Для этого между всеми участниками сделки (дольщиком, прежней и новой строительной компанией) составляется трехстороннее соглашение о переходе долговых обязательств на нового застройщика. По закону этот документ проходит обязательную регистрацию в Росреестре.
Это очень важное условие, особенно для дольщика, поскольку если не будет составлено и подписано трехстороннее соглашение, новый застройщик не несет никаких обязательств перед участником. Прежний застройщик, передав свои права другой строительной фирме, лишается своего статуса, поэтому и он также ничего не должен дольщику. Таким образом, не имея на руках заключенного по всем правилам трехстороннего соглашения, участник, чтобы получить оплаченную им квартиру или вернуть свои деньги, должен будет обращаться в судебные органы.
Судебная практика в таких делах неоднозначна. Далеко не всегда суды встают на сторону граждан, которым зачастую приходится проходить многочисленные судебные тяжбы.
Новая компания, как правило, не соглашается добровольно исполнять обязательства, которые при отсутствии подписанного соглашения, она не считает своими.
Нередко положительное решение выносится только апелляционным определением суда высшей инстанции, куда вынужден обращаться дольщик после получения отрицательного результата в судебном органе первой инстанции.
Между тем, случаи, когда дольщики оказываются за бортом при заключении договора уступки между юр лицами, не единичны.
Несмотря на то, что законодатель указывает, что перед тем как сменить застройщика в долевом строительстве, необходимо получить согласие кредитора (дольщика), сегодня суды завалены исками граждан к новым застройщикам, которые приступили к строительству дома, не заключив соглашения с участниками долевого проекта.
При банкротстве компании, замена прежнего застройщика на другую финансово устойчивую компанию с хорошей репутацией является одним из возможных способов завершения строительства объекта. В этом случае процедура происходит в рамках 127 ФЗ о банкротстве. Правопреемником прежнего застройщика может быть только юр лицо, отвечающее требованиям 214 ФЗ.
Новая компания, которая решила приобрести имущество, а вместе с ним права и обязательства обанкротившегося застройщика, должна подать заявление в Арбитражный суд, в котором открыто дело о банкротстве застройщика. При удовлетворении требования, приобретатель обязан исполнить обязательства прежнего девелопера перед дольщиками.
При этом переход долга на нового застройщика происходит в силу закона, поэтому не требуется уведомлять дольщиков, а также получать на это их согласие. Законодатель также ограничил дольщиков в выставлении требований к новой строительной компании.
Инвестор имеет право требовать только передачу жилья, но не может предъявлять к ней какие-либо другие претензии.
Если в рамках банкротного дела ни одна строительная компания, соответствующая условиям предъявляемым законодательством, не обратилась в Арбитраж с заявлением о правопреемстве, в процедуре по привлечению нового застройщика задействуется административный ресурс. Многие моменты данного процесса регламентируются нормативными актами, издаваемыми местными властями конкретного субъекта Федерации. Например, в Московской области защита пострадавших дольщиков регулируется законом 84/2010-ОЗ.
Органы местного самоуправления оказывают юридическую и иную помощь пострадавшим гражданам, заносят их в специальный реестр обманутых дольщиков, дающий право получать государственную поддержку, подыскивают новую строительную компанию, которая возьмется достраивать проблемный объект, определяют для нового застройщика более лояльные условия, способствующие скорейшему завершению стройки.
Независимо от того, по какой причине, и как происходит смена девелопера, дольщики абсолютно не застрахованы от предъявления новым застройщиком требования доплаты, что в принципе закономерно.
Вряд ли можно рассчитывать, что строительная фирма, пришедшая на смену прежней компании, решила достроить дом из альтруистических побуждений.
Главная цель коммерческих организаций – извлечение прибыли, поэтому неудивительно, что новый застройщик пытается компенсировать свои издержки за счет граждан.
Любые обстоятельства, при которых происходит смена застройщиков, всегда непростые. Кроме того, в каждой ситуации существует множество нюансов, поэтому сложно, а порой и невозможно предсказать, как будут развиваться события. Разобраться в этих вопросах может только профессионал.
Если у вас возникли подобные обстоятельства, юристы Общества защиты прав дольщиков, которым не все равно, что с вами будет, помогут найти оптимальное решение вашей проблемы.
Мы поможем пострадавшим гражданам подготовить пакет документации, необходимой для включения в реестр обманутых дольщиков, а также обжалуем в суде отказ местных властей в принятии вас в данный реестр. Наши координаты можно найти в разделе «Контакты».
Что необходимо знать о переменах в долевом строительстве
С первого июля 2019 года российские застройщики будут привлекать средства граждан только с применением эскроу-счетов, что исключает злоупотребления с деньгами дольщиков.
Разъяснительную кампанию по переходу на проектное финансирование стоит проводить и для потенциальных дольщиков, и для компаний-застройщиков.
К такому выводу пришли участники дискуссий по долевому строительству, которые прошли в Государственной Думе и в Совете Федерации.
Если в прошлую пятницу, 25 января, заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин рассказывал в Госдуме о решении проблем обманутых дольщиков, то на совещании в Совете Федерации 28 января чиновник остановился на трудностях, которые могут испытывать застройщики.
По данным Минстроя, только в 17 регионах на сегодняшний день нет проблем с долевым строительством, а в остальных 68 в реестре числятся 894 объекта.
В них зарегистрировано 98 тысяч 570 договоров долевого участия, что выше на 1,8 процента по отношению к III кварталу прошлого года.
Лидерами по долгостроям остаются Краснодарский край, Республика Башкортостан, Ростовская, Новосибирская, Челябинская, Омская и Самарская области. А особую озабоченность чиновников вызывает Ленинградская область.
Читайте по теме 
«К сожалению, мы не понимаем ситуацию там. Вообще Ленобласть вызывает большую тревогу по количеству проблемных объектов и обманутых дольщиков, и самое главное — по гипотетически возможным проблемным домам», — отметил Стасишин.
Чтобы число обманутых застройщиками россиян не увеличивалось, в кабмине пошли на радикальные меры. В конце прошлого года президент Владимир Путин подписал правительственный закон, согласно которому с первого июля 2019-го застройщикам придётся перейти на проектное финансирование, при котором расчёты с дольщиками будут производиться только через эскроу-счета.
Денежные средства на таких счетах будут храниться до завершения строительства объекта. Застройщики получат кредит, достаточный для завершения строительства, и будут освобождены от уплаты взносов в компенсационный фонд.
По мнению председателя Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, необходимо провести разъяснительную кампанию, чтобы рассказать людям, как будут привлекаться средства граждан в сфере долевого строительства по новой модели.
«Мы не должны забывать, что недобросовестные застройщики всё равно пытаются обмануть людей. Есть сейчас прецеденты, когда с людьми начинают заключать долговые договоры… Хотел бы предложить Рабочей группе обратиться в Минстрой и ДОМ.
https://www.youtube.com/watch?v=hytf98ejX-8
РФ с тем, чтобы нам провести соответствующую информационно-разъяснительную кампанию, чтобы мошенники были лишены возможности, пользуясь чьей-то жизненной ситуацией, обманывать людей.
Важно этого не допустить и предотвратить», — сказал Николаев 25 января на заседании Рабочей группы Госдумы по защите прав участников долевого строительства.
Мы не должны забывать, что недобросовестные застройщики всё равно пытаются обмануть людей.
Депутат привёл в пример историю с созданием Агентства по страхованию вкладов. «Была проведена кампания, в соответствии с которой все узнали, что если у банка есть обозначение, что средства застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов, то туда можно нести деньги, это безопасно», — пояснил он.
О разъяснительной работе, но уже для застройщиков, речь зашла на совещании в Совете Федерации 28 января.
На сегодняшний день с эскроу-счетами уполномочены работать 60 банков с рейтингом А- , 32 из них прямо сейчас готовы обеспечивать кредитование, рассказала сенаторам замглавы Центробанка Ольга Полякова. Перечень может вырасти до 95 банков за счёт кредитных оргаанизаций с рейтингом B-.
«Тысяча застройщиков являются заёмщиками банков и должны им 788 миллиардов рублей, это те кредиты, которые были получены застройщиками ранее на возведение объектов жилой недвижимости. Это тысяча застройщиков из более чем пяти тысяч, существующих на сегодняшний день», — отметила представитель ЦБ.
По оценке регулятора, до 2024 года банки смогут обеспечить кредитование почти на 16 триллионов рублей.
Открыто уже более 500 эскроу-счетов.
«На сегодняшний день в уполномоченные банки поступило порядка 188 заявок для предоставления кредитов, некоторые одобрены на общую сумму 55 миллиардов рублей», — продолжила Полякова.
Читайте по теме 
По её словам, в ЦБ готовы рассматривать предложения от Минстроя и других ведомств по поэтапному раскрытию счетов эскроу, но пока это невозможно.
Комментируя опасения представителей стройотрасли о повышении взносов в Фонд дольщиков, Никита Стасишин заверил, что этого не произойдёт. Ранее при обсуждении поправок к законодательству о долевом строительстве высказывалось предложение о поэтапном повышении взносов в фонд до шести процентов.
«Тариф в 1,2 процента подниматься не будет, — сказал чиновник. — Никто ни на какой площадке, ни на каком уровне это не обсуждает.
Можете спокойно работать по этой ставке, и никто с вас не возьмёт ни одного рубля в дополнение к тому, что было у страховых компаний.
Мы прекрасно понимаем, что строительный бизнес не имеет никакого отношения к регуляторике Центрального банка и страховых компаний, которые застраховали именно этот вид ответственности».
Для застройщиков, которые не смогут получить проектное финансирование, Правительство подготовит дополнительный финансовый продукт, пообещал Стасишин.
«По тем, у кого есть дольщики и кто будет переходить на эскроу-счета, но не получит проектное финансирование, будет небанковский продукт, позволяющий достроить эти объекты», — объяснил он. Конкретные критерии этого продукта он назвать не смог, поскольку они ещё обсуждаются в кабмине.
Кроме того, Правительству предстоит разработать проект постановления, в котором будут установлены критерии готовности проектов строительства многоквартирных домов. Соответствие им даст застройщикам право не переходить с первого июля на проектное финансирование. Никита Стасишин считает, что чем раньше выйдет этот документ, то тем лучше и для застройщиков, и для граждан.
В регулировании долевого строительства произошли существенные перемены
Президентом подписан Федеральный закон от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Закон вступил в силу с 1 июля 2018 года за исключением отдельных положений. Закон опубликован 3 июля 2018 года.
Во исполнение поручения Президента в конце 2017 года Правительство РФ утвердило план мероприятий по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования. Предполагалось, что переход к проектному финансированию завершится к 2021 году. Однако с учетом нового закона переход произойдет на 1,5 года раньше.
Если застройщик изменил проектную документацию, участник ДДУ может потребовать вернуть выплаченные деньги и проценты за пользование его денежными средствами
Проектная декларация застройщика, размещенная в сети Интернет, является официальным документом.
Одностороннее внесение в нее изменений в части, касающейся изменения такого существенного для участника долевого строительства условия договора, как срок окончания строительства, влечет за собой право участника долевого строительства на одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве в связи с существенным изменением обстоятельств.
Реквизиты судебного акта
В январе 2015 г. гражданин Д.
и ООО «Норманн ЛО» (далее — общество) заключили договор участия в долевом строительстве (далее — ДДУ), по условиям которого общество обязалось построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и исполнения участником долевого строительства своих обязанностей по договору передать Д. однокомнатную квартиру. Гражданин Д. перечислил на счет общества сумму в размере 1,4 млн руб.
Срок ввода объекта в эксплуатацию согласно ДДУ — 31.03.2017. Договор предусмотрел обязанность застройщика передать участнику долевого строительства квартиру в течение 10 месяцев с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (то есть не позднее 31 января 2018 г.).
В конце декабря 2016 г. до наступления предусмотренного договором срока передачи квартиры гражданин Д.
обнаружил, что застройщик в одностороннем порядке внес изменения в размещенную на официальном сайте проектную декларацию в части сроков передачи объекта долевого строительства. Тогда Д.
направил обществу уведомление, в котором заявил о расторжении договора участия в долевом строительстве, потребовал возврата уплаченной денежной суммы и выплаты процентов за пользование чужими денежными средствами. Общество отказалось удовлетворить требование Д.
В результате Д. обратился в суд с иском к обществу о взыскании денежных средств, уплаченных по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в размере 1,4 млн руб., процентов за пользование денежными средствами в размере 764 000 руб., а также компенсации морального вреда в размере 20 000 руб. и штрафа.
Позиция судов
Суд первой инстанции удовлетворил требования Д. в части взыскания денежных средств, уплаченных по договору долевого участия в строительстве; компенсации морального вреда и штрафа. Суд усмотрел основания для одностороннего отказа истца от исполнения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и расторжения ДДУ с даты направления обществу уведомления.
Однако в удовлетворении исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами Д. было отказано. Суд исходил из того, что по смыслу положений ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.
2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) ответственность застройщика наступает только при наличии его виновного поведения.
Между тем отказ от исполнения договора со стороны дольщика не связан с виновными действиями застройщика.
Решение суда первой инстанции поддержала апелляция.
Позиция ВС РФ
ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При этом он руководствовался следующей логикой.
В соответствии с ч. 1 ст.
9 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в частности, в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, и существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.
Согласно ч. 1.1 ст.
9 Закона № 214-ФЗ по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, и существенного изменения проектной документации.
Перечни оснований как для одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве со стороны участника долевого строительства, так и для расторжения договора по требованию участника долевого строительства не являются исчерпывающими и могут быть предусмотрены также другими федеральными законами либо договором.
Проектная декларация застройщика, размещенная в сети Интернет, является официальным документом.
Одностороннее внесение изменений в нее в части, касающейся изменения такого существенного для участника долевого строительства условия договора, как срок окончания строительства, влечет за собой право участника долевого строительства на одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве в связи с существенным изменением обстоятельств.
Развитие законодательства о долевом строительстве
Госдума приняла закон о регулировании долевого строительства
Москва, 21 июня 2018, 12:07 — REGNUM Закон, устанавливающий новые правила контроля за застройщиками и девелоперами, Госдума приняла в третьем, итоговом, чтении, передает корреспондент ИА REGNUM21 июня.
Долевое строительство
Наталья Стрельцова © ИА REGNUM
С подобной инициативой выступила группа депутатов во главе со спикером Госдумы Вячеславом Володиным. Теперь правительство будет устанавливать правила государственного контроля за застройщиками и долевым строительством в целом.
Кроме правительства следить за участниками рынка также будет специальный Фонд защиты прав граждан, которые подписали договор долевого участия в строительстве.
https://www.youtube.com/watch?v=o6_boSF-Oxw
Кроме того, теперь работа каждого застройщика получит банковское сопровождение. Так, каждому застройщику придется открыть в уполномоченном банке специальный счет, с которого будут идти все расчеты по стройке объектов.
При этом банк получает право приостанавливать платежи по этому счету, если какие-то действия или операции застройщика покажутся ему подозрительными.
Критерии для банков, согласно которым они смогут решать, насколько подозрительной была та или иная операция, установит правительство.
Помимо прочего, с 1 июля 2018 года будет разрешено пользоваться специальными эскроу-счетами. Речь идет о счетах, на которых учитываются имущество или средства до наступления определенных обстоятельств. По предложению авторов законопроекта, агентство по страхованию вкладов застрахует эти счета на сумму до 10 млн рублей.
Читайте ранее в этом сюжете: Госдума исправляет собственные ошибки в законе о дольщиках
История вопроса
Долевое строительство жилья предполагает привлечение финансов на возведение дома от дольщиков, которыми могут выступать как будущие жильцы, так и компании. Наиболее частой проблемой в этой сфере стали обманы покупателей недобросовестными застройщиками.
Наиболее распространёнными из них стали двойные продажи, а также достройка объектов за счет привлечения новых дольщиков, что превращает строительство в финансовую пирамиду.
В результате даже возник особый термин — «обманутый дольщик», для помощи которым были созданы комитеты, которые ведут учет новых строительных, о недобросовестных застройщиках и т.д.
Долевое строительство: история и практика
Новая экономическая политика, проводимая нашим государством последние 20 лет, принесла с собой и новые экономические возможности для различных хозяйствующих субъектов.
Для чего было кардинально изменено действующее гражданское законодательство и принят целый блок новых законодательных актов.
Среди этих возможностей появилась и возможность долевого строительства объектов жилой и нежилой недвижимости.
Долевое строительство является абсолютно новым хозяйственным институтом, поскольку ранее не обсуждалась даже возможность его наличия, так как право собственности на недвижимость было законодательно закреплено за государством.
Уже в самом словосочетании «долевое строительство» заложен принцип участия сторон в процессе строительства на определенных условиях. Что, безусловно, в свою очередь, следует из трактовки слова, так как слово «доля» согласно толковому словарю В. Даля означает «часть, дробь».
В приведенной ниже статье автор предлагает уточнить корни происхождения самого понятия «долевое строительство», рассмотреть вопросы исполнения сторонами договорных обязательств на его различных этапах, а также изучить различные подводные камни в этом процессе.
Долевое строительство (от англ. equity construction — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, где строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства дольщиков — граждан и юридических лиц — для строительства объектов недвижимости.
Изначально долевое строительство возникло в Аргентине в период правления президента Рауля Альфонсина (10.12.83 — 08.07.89 г.). На то время экономическая ситуация в стране была крайне нестабильной, национальная валюта (аустраль) стремительно дешевела, за 7 лет произошло 12 деноминаций.
В связи с наличием жесткого экономического кризиса большая часть населения страны находилась за чертой бедности, банки отказывались выдавать кредиты по причине их убыточности.
Руководству Аргентины ничего не оставалось, как изменить экономическую политику, в том числе и в строительной отрасли.
С этой целью в 1985 г. была разработана и внедрена в жизнь программа «Строительство по справедливости». Созданное специально акционерное общество (исп.
SA, sociedad anónima) принимало взносы населения, которые шли на финансирование строительства жилья застройщиком.
Внесенная дольщиком сумма становилась эквивалентом определенной площади в квадратных метрах, в которых выражались также и номиналы акций.
Подобная сделка в обязательном порядке регистрировалась с помощью акций, накопив достаточное количество которых, человек мог обменять ценные бумаги на квартиру. Благодаря этому Раулю Альфонсину удалось повысить число собственников жилья с 2 до 21%.
По инициативе британских финансистов идея долевого строительства быстро распространилась в Египте, Кувейте, ОАЭ, где многие британские строительные компании возводили многочисленные объекты недвижимости.
В дальнейшем, с легкой руки английских финансистов, схема претерпела значительные изменения. Британцы не стали создавать специальных акционерных обществ или кооперативов.
Они решили продавать не акции, или доли, а сразу же квадратные метры конкретного будущего жилья. Это стало гарантией окупаемости еще не начатого строительства.
Схема оказалась действенной, что подтверждается опытом ныне существующих строительных компаний.
На сегодняшний день долевое строительство получило широкое распространение и в Российской Федерации. Долевое строительство у нас ведется все по той же английской схеме. Схема признана удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства.
То есть покупатель (дольщик) вносит деньги несколькими траншами на начальном этапе строительства. Соответственно, пока длится строительство, а это период времени составляет один-два года, недвижимость уже дорожает в цене в несколько раз, и в итоге дольщик получает более дорогой продукт, который на сегодняшний день, возможно, уже и не смог бы оплатить.
Долевое строительство в России имеет свои специфические особенности и регулируется специально для этого принятым ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Гражданско-правовые отношение между дольщиком и застройщиком возникают с момента подписания договора долевого участия (ДДУ) согласно нормам п. 3 ст. 4 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и регулируются также и нормами ГК РФ.
ДДУ является достаточно специфическим документом, поскольку он просто не предусмотрен в ГК РФ! Поэтому, с одной стороны, здесь существует подводный камень, поскольку проблематично определить существенные условия договора и при возникновении спорной ситуации возможны дополнительные трудности с разрешением конфликта в суде. Как правило, основным нарушением договорных условий со стороны застройщика является затягивание сроков окончания строительства.
В этом случае зачастую получается, что дольщик настаивает на удовлетворении материальных требований в виде неустойки по п. 1 ст. 330 и ст.
332 ГК РФ: «Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения» и «Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон».
Тогда как застройщик, заняв оборонительную позицию, наоборот, будет требовать признать ДДУ незаключенным в силу норм ст. 166 ГК РФ.
Однако, с другой стороны, ДДУ все же является гражданско-правовым договором и к нему также полностью применимы нормы ст.
432 ГК РФ: «Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида».
По аналогии в данном случае применимы и нормы пп. 1 и 3 ст.
401 ГК РФ, а именно: «Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности… 3.
Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность…».
Еще одним тонким и, пожалуй, главным моментом в процессе долевого строительства является оформление права на собственность. Оформление происходит в два этапа:
а) регистрация ДДУ в Государственной службе регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), поскольку в данном случае имеет место двухсторонняя гражданско-правовая сделка и этого прямо требуют нормы п. 1 ст.
164 ГК РФ: «Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Об этом говоряттакже и нормы п. 1 ст.
131 ГК РФ: «Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности…».
б) регистрация собственно самого права собственности в соответствии с нормами п. 3 ст.
131 ГК РФ: «Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации» и ст. 164 ГК РФ.
Необходимо заметить, что застройщик в обязательном порядке должен предоставлять по требованию дольщика документы, исчерпывающий список которых дан в ст. п. 2 ст. 21 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Также наряду с этим застройщик обязан предоставлять любому обратившемусялицу документы, согласно списку по п. 2 ст. 20 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а именно:
- 1) учредительные документы застройщика;
- 2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- 3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- 4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
- 5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;
- 6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Застройщик обязан также обязательно предоставить информацию о своей деятельности согласно п. 1 ст. 20 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Также он обязан предоставлять дольщикам информацию о проекте строительства, согласно п. 1 ст. 21 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Здесь необходимо заметить, что долевое строительство является тем видом осуществления хозяйственной деятельности, в котором интересы всех участвующих сторон (дольщиков, инвесторов, застройщика и т. д.) тесно взаимосвязаны. Отказ одной стороны выполнять условия договора неминуемо влечет за собой проблемы в виде препятствий для осуществления законных прав остальными участниками процесса.
Классическим примером ничем не обоснованного отказа от исполнения обязательств в долевом строительстве являются материалы судебного дела А41-21791/08. Суть вопроса такова: ООО «Лендстрой ХХIвек» являлось застройщиком и одновременно одним из инвесторов по инвестиционному контракту на строительство жилого многоквартирного дома.
Осуществляя свою работу, застройщик необоснованно затянул сроки окончания одного из этапов строительства. Однако в итоге, после ожидания в несколько лет, дом с трудом был сдан в эксплуатацию.
Но застройщик отказался передать в собственность одного из инвесторов несколько квартир в готовом доме, что являлось прямым грубым нарушением условий инвестиционного контракта.
Свои действия застройщик мотивировал острым дефицитом финансовых средств, для дальнейшего продолжения строительства он был намерен реализовать спорные квартиры по рыночной стоимости на тот момент.
С целью разрешить конфликтную ситуацию второму инвестору было предложено от имени застройщика внести разницу между ценой жилья на момент заключения инвестконтракта и сегодняшней рыночной стоимостью! Это, естественно, многократно удорожило бы покупку и свело на нет осуществление условий договора.
Регулирование долевого строительства
Закон вступил в силу с 1 июля 2018 года за исключением отдельных положений. Закон опубликован 3 июля 2018 года.
Во исполнение поручения Президента в конце 2017 года Правительство РФ утвердило план мероприятий по поэтапному замещению в течение трех лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования. Предполагалось, что переход к проектному финансированию завершится к 2021 году. Однако с учетом нового закона переход произойдет на 1,5 года раньше.
ПОДРОБНОСТИ
Закон в очередной раз изменяет правовое регулирование долевого строительства. Изменения вносятся в семь федеральных законов. Наиболее существенными, по нашему мнению, являются следующие:
- 1. Проектное финансирование
- — Уточняется механизм привлечения денежных средств дольщиков через использование эскроу счетов.
- В частности:
- • денежные средства дольщиков перечисляются застройщику после сдачи многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее – «МКД») в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на 1 объект долевого строительства, входящий в состав МКД;
• денежные средства на счетах эскроу застрахованы в системе АСВ на сумму до 10 млн. рублей. Если вкладчик имеет несколько счетов эскроу в одном банке, суммарный размер обязательств которого по этим счетам перед вкладчиком превышает 10 млн. рублей, возмещение выплачивается по каждому из этих счетов пропорционально их размерам, но в совокупности в размере не более 10 млн. рублей;
- • после 1 июля 2019 года использование эскроу счетов станет обязательным по проектам, по которым договор участия в долевом строительстве (далее – «ДДУ») с первым дольщиком заключен после 1 июля 2019 года;
- • проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются, а вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу- агентом по счету эскроу, не выплачивается.
- — В случае заключения ДДУ с использованием механизма эскроу в отношении застройщика не подлежат применению требования о:
• наличии у застройщика не менее чем трехлетнего опыта участия в строительстве МКД общей площадью не менее 10 тысяч кв.м. в совокупности;
- • целевом использовании застройщиком полученных от дольщиков денежных средств – контроль за целевым расходованием полученных кредитных средств осуществляется банком, выдавшим кредит;
- • проведении банковского контроля за порядком совершения операций по расчетному счету застройщика,
- а застройщик, в свою очередь, вправе:
- • осуществлять строительство в пределах нескольких разрешений на строительство и даже нескольких договоров о развитии застроенной территории, о комплексном развитии территории, о комплексном освоении территории;
• не соответствовать определенным требованиям (в т.ч. в части наличия собственных средств в размере 10% от проектной стоимости строительства);
- • не вносить денежные средства в компенсационный фонд в размере 1,2% от цены каждого ДДУ.
- 2. Полномочия Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее – «Фонд»)
- • Фонд получил полномочия по осуществлению мониторинга соответствия застройщиков требованиям, установленным законом, а также полномочия по информированию уполномоченных органов о выявленных нарушениях;
- • Фонд получил полномочия по финансированию за счет имущества Фонда, сформированного за счет имущественного взноса Российской Федерации, иных публично-правовых образований, мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства, а также иных объектов, в том числе объектов инфраструктуры.
- 3. Вопросы ответственности застройщика и его бенефициаров
- • в дополнение к ранее введенным требованиям к руководителю, главному бухгалтеру или физическому лицу–бенефициару застройщика процент участия в уставном капитале застройщика в качестве одного из квалифицирующих признаков снижается с 25% до 5%;
- • вводится солидарная ответственность бенефициаров застройщика за убытки, причиненные по их вине гражданам — участникам долевого строительства;
- • устанавливается, что нарушение застройщиком или его основным обществом (или иными дочерними компаниями основного общества) сроков ввода в эксплуатацию МКД на 3 и более месяцев является одним из оснований в выдаче застройщику заключения о его соответствии установленным требованиям и лишает его права привлекать денежные средства.
- 4. Финансовые вопросы
- • в качестве альтернативы резервированию 10% собственных средств от проектной стоимости на момент подачи проектной декларации устанавливается возможность открытия застройщику уполномоченным банком кредитной линии в размере не менее 40% от проектной стоимости строительства;
- • вводится обязанность соблюдения застройщиком нормативов финансовой устойчивости (наступает по истечении 90 дней с момента вступления закона в силу);
- • увеличивается установленный лимит расходов застройщика на административные и коммерческие расходы с 10% до 20% от проектной стоимости строительства для застройщиков, которые или основные общества которых раскрывают консолидированную финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности;
- • застройщику возвращается возможность использования денежных средств дольщиков на осуществление платежей в целях приобретения земельных участков, на которых осуществляется строительство объекта, в собственность или в аренду, а также внесения платы за изменение вида разрешенного использования, платы за снятие установленного запрета на строительство и реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках;
- • уточняется, что денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в любых целях после ввода в эксплуатацию МКД и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав МКД, строительство которых осуществляется в пределах одного разрешения на строительство;
- • вводятся исключения из ранее запрещенных для застройщика операций. В частности, застройщик вправе:
- привлекать целевые займы от основного общества застройщика (не более 20% от проектной стоимости строительства, а размер процентной ставки не должен превышать следующую величину: ключевая ставка + 2%);
- предоставлять займы и ссуды другому застройщику, по отношению к которому застройщик является основным обществом.
- • создавать (участвовать в уставных капиталах) хозяйственные общества — застройщики, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом.
- 5. Организационные вопросы
- • исключается возможность привлечения средств граждан через жилищные сертификаты и жилищно-строительные кооперативы;
- • появляется возможность осуществления строительства по нескольким разрешениям на строительство в рамках одного проекта планировки, либо в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном освоении территории или договор о комплексном развитии территории. При этом застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по нескольким договорам о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории;
- • вводится принцип «одно разрешение на строительство – один расчетный счет»;
- • у застройщика появляется право продажи и аренды нежилых помещений, машино-мест в МКД с момента выдачи ему разрешения на ввод в эксплуатацию, а также осуществления содержания указанных объектов недвижимости, в том числе внесения платы за жилые помещения и коммунальные услуги;
- • уточняется, что оплата цены ДДУ производится в безналичном порядке.
- 6. Единая информационная система жилищного строительства
- • расширяется не только перечень документов и информации, которые застройщики, контролирующие органы, Фонд и Росреестр обязаны размещать в Единую информационную систему жилищного строительства (далее – «ЕИСЖС»), но и появляется обязанность по размещению определенной информации органами, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство, а также Федеральной службой государственной статистики;
История долевого строительства в современной России
Долевое строительство – это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан для возведения того или иного объекта недвижимости. Граждане становятся участниками долевого строительства или дольщиками, а строительство объекта осуществляется по договору долевого участия (ДДУ).
Девелопер (организатор процесса в строительном бизнесе), который получает деньги от покупателя, обязуется предоставить ему квартиру обговоренных в договоре параметров: в доме по конкретному адресу, на определенном этаже, с определенным количеством комнат и метражом.
Участие в долевом строительстве – это вариант покупки жилья у застройщика на начальной стадии работ, когда цена квадратного метра в несколько раз ниже, чем в уже готовом доме.
Современная история долевого строительства началась в 1990-е годы. Прекращение бюджетного финансирования строительства жилья и отсутствие доступного проектного финансирования поставили строительную отрасль перед выбором: остановка строительного комплекса или поиск нестандартных решений в новых экономических условиях.
Выход из сложившейся ситуации нашли в привлечении средств граждан. Для этого были разработаны договоры инвестирования или, как их стали называть, договоры долевого участия в строительстве. Так как четкие правила этого процесса отсутствовали, то в результате многие компании не исполняли взятые на себя обязательства.
Тогда же в 1990-е годы появились первые «обманутые дольщики». Из-за несовершенства существующей системы финансирования долевого строительства каждый год появлялось 40-50 тысяч новых «обманутых дольщиков».
Для урегулирования отношений между застройщиком и дольщиком 30 декабря 2004 года был принят федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Он запретил застройщикам брать деньги за квартиру до получения разрешительных документов на строительство; обязал их прописывать в договоре все сроки и неустойки за его неисполнение; регистрировать договор, чтобы исключить двойные продажи.
Но у застройщика была довольно большая свобода в выборе форм договора, по которому он мог продавать жилье в строящихся домах. Застройщики этой ситуацией пользовались и заключали договоры на выгодных условиях, прежде всего, для себя. При этом все риски ложились на покупателей.
Принятые в июне 2010 года поправки в федеральный закон обязали застройщиков заключать договор на продажу квартир в строящемся доме в строго определенной законом форме.
Однако долевое строительство осталось достаточно рискованным делом, поскольку девелоперы практически не имели ограничений в возможности использовать деньги дольщиков.
Это приводило к тому, что недобросовестные застройщики или компании, которые не распродали все квартиры на этапе котлована, могли заморозить стройку и объявить себя банкротами, а дольщики оставались без жилья и не имели возможности вернуть деньги.
Наибольшее распространение получили несколько схем обмана дольщиков.
Чтобы уклониться от исполнения гарантий, установленных законом, который требует заключать именно договор долевого участия, недобросовестные застройщики стремились вместо него заключить предварительный договор купли-продажи.
Предварительный договор не содержит сроков сдачи квартиры и иных обязательств застройщика и не гарантирует, что дом будет когда-либо построен. По такой схеме продавались не только обычные квартиры, но и так называемые апартаменты – по факту те же квартиры, но формально в нежилом фонде.
Еще одна схема мошенничества – двойная продажа квартир. Она чаще встречается при заключении предварительного договора, так как такой договор застройщик не регистрирует в уполномоченном государственном органе.
Однако бывали случаи двойных продаж и в вариантах с долевым участием, когда договор не сдавался на регистрацию либо сдавался со значительной задержкой. За это время подписывался еще один договор, который регистрировался, и покупателям оставалось лишь выяснять, кто первый получил права на жилье.
При этом варианте можно остаться без квартиры, но получить обратно вложенные деньги.
В случае, если застройщик заключает агентские договоры с фирмами-посредниками, которых уполномочивает на заключение договора, либо продает уже реализованные ранее объекты, скрывая этот факт, доказать прямой умысел на мошенничество крайне тяжело, так как формально договоры заключались разными компаниями.
Еще одной схемой мошенничества являются случаи, когда застройщик предлагает заключить договор в отношении объекта, который он не собирался строить, либо не имел на это разрешения от компетентных государственных органов власти.
Даже при условии, что застройщик работает в соответствии с действующим законодательством, защищающим дольщиков от потери вложенных средств и приобретаемого имущества, никто не защитит строительную компанию, например, от финансовых кризисов.
Чтобы обеспечить еще большую защиту дольщиков от недобросовестных застройщиков закон о долевом строительстве несколько раз дополнялся и изменялся, но с развитием законодательства и правоприменительной практики схемы обмана дольщиков постоянно менялись и совершенствовались.
К 2017 году ситуация с «обманутыми дольщиками» в России стояла достаточно остро, более 200 тысяч семей по состоянию на июль 2017 года потеряли 50 миллиардов рублей, а на 1 апреля 2018 года насчитывалось 2134 проблемных объекта.
Для решения проблемы в долевом строительстве в 2017 году в России стартовала его реформа. С октября 2017 года начал работу Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.
Он был образован в качестве механизма страхования долевого строительства при банкротстве девелоперов – с осени 2017 года застройщики были обязаны перечислять в него 1,2% стоимости каждого договора участия в долевом строительстве.
В ноябре 2017 года президент РФ Владимир Путин поручил правительству страны разработать меры поэтапного замещения в течение трех лет долевого строительства другими источниками финансирования, минимизирующими риск граждан.
За этот срок необходимо было отойти от прямых взаимоотношений между вкладывающими средства в строительство гражданами и застройщиками и привлечь банки в качестве третьей стороны.
21 декабря 2017 года правительство России утвердило план перехода от долевого строительства к проектному финансированию, при котором осуществляется жесткий контроль над средствами девелопера со стороны банка. По сути, банк финансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта за вычетом собственных средств, а застройщик получает деньги дольщиков со счета эскроу (специализированный банковский счет) только после ввода жилья в эксплуатацию.
С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки к закону об участии в долевом строительстве, которые ужесточили требования к застройщикам и усилили защиту прав дольщиков. Новые поправки подразумевают переход от прямой продажи жилья в строящихся домах к использованию эскроу-счетов.
Согласно им, девелоперы обязаны принимать средства дольщиков на специализированные банковские счета, а расходование средств на этих счетах контролируется банком. С 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года вводился переходный период, во время которого разрешалось использование одновременно старого и нового механизмов.
Согласно поправкам к закону, застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, вправе привлекать деньги дольщиков только при условии, что по каждому разрешению на строительство откроют отдельный банковский счет.
На одно разрешение на строительство приходятся один счет и один жилой комплекс (если речь не идет о компаниях, которые занимаются комплексным развитием территории, – они смогут строить по нескольким разрешениям в рамках одного района).
С 1 июля 2018 года любые формы привлечения денежных средств застройщиком от покупателей, помимо заключения договора долевого участия, запрещены.
Под запрет попали жилищно-строительные кооперативы и жилищно-накопительные кооперативы, так как при участии в них покупатель вносил пай в кооператив и становился пайщиком, то есть инвестором проекта.
В этом случае получить свою квартиру покупатель мог лишь в случае успешного завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. Подобной схемой зачастую пользовались недобросовестные застройщики.
С 1 июля 2018 года для застройщиков стало обязательным банковское сопровождение всех сделок. Для этого девелопер должен открыть счет в уполномоченном банке и совершать с него платежи, касающиеся исключительно строительства дома. При этом девелопер должен иметь на счету собственные деньги – не менее 10% от общей проектной стоимости строящегося объекта.
Плата за квартиру по договору долевого участия, которую вносит дольщик, также проводится через банк и страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 миллионов рублей – по аналогии со страхованием депозитов частных лиц. В случае смерти дольщика его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор.
Согласно постановлению правительства РФ от 18 июня 2018 года, уполномоченные для работы со средствами дольщиков банки должны были иметь кредитный рейтинг не ниже уровня ruА- агентства «Эксперт РА» или A-(RU) агентства «АКРА».
На 1 марта 2019 года перечень банков, имеющих право открывать эскроу-счета для дольщиков, насчитывал 63 организации. В середине мая 2019 года стало известно, что правительство снизило требования к кредитному рейтингу до уровня ВВВ-. Как отмечали в кабмине, это позволит предоставить такое право еще 37 банкам, в том числе 16 региональным.
По словам вице-премьера Виталия Мутко, на июнь 2019 года в сфере жилищного строительства России было открыто порядка 2,6 тысячи эскроу-счетов в 42 субъектах. С 1 июля 2019 года все российские девелоперы, привлекающие средства граждан, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов.
Но для ряда проектов будут сделаны исключения – застройщики смогут работать по старой схеме.
Согласно утвержденным правительством России критериям, для достройки после 1 июля без перехода на новую схему финансирования с применением эскроу-счетов в общем случае степень готовности объекта должна составлять не менее 30%, и в нем должно быть продано по договорам долевого участия не менее 10% площадей.
Материал подготовлен на основе информации РИА Новости и открытых источников