Предварительный договор купли-продажи — судебная практика

Сделки с недвижимостью – очень тонкая материя. Множество нюансов, исполненных или упущенных, формируют имущественные права и отношения на долгие годы. Ошибка при покупке или продаже квартиры обходится дорого и в материальном, и в моральном плане. Для того, чтобы защитить продавца и покупателя от некоторых рисков, был создан такой инструмент, как договор о намерениях. Он активно использовался еще во времена Римской империи, и вместе с элементами римского права прочно обосновался в современной юриспруденции. Однако в нашей реальности такой вид договора встречается не так часто, как мог бы. Для популяризации предварительного договора мы расскажем подробно о выгоде и о спорных моментах его заключения.

Содержание

Этот документ еще называют договором о намерениях. Он письменно фиксирует желание продавца продать, а покупателя – приобрести в собственность объект недвижимости. Действия, связанные с заключением этого договора, регулируются статьей 429 Гражданского кодекса РФ.

Самое широкое применение предварительный договор находит в сделках с недвижимостью. Иногда складываются ситуации, в которых продавец и покупатель собираются заключить сделку, но в данный конкретный момент времени не могут осуществить свое намерение.

Те, кто обходятся без предварительного договора, в процессе ожидания несут определенные риски. Например, продавец может найти более обеспеченного покупателя, а покупатель, в свою очередь, может найти более интересный вариант.

В этом случае вторая сторона оказывается не у дел – потеряно время, и чаще всего еще и деньги, потому что цены на недвижимость не стоят на месте. А имеют тенденцию к постоянному росту.

Никакими имущественными правами предварительный договор не наделяет, но обязывает заключить основной документ на условиях и по цене, оговоренной в предварительном соглашении.

Этот договор не подлежит обязательной регистрации в управлении Росреестра или нотариальному заверению. Но при желании вы можете провести эти процедуры.

Официально в законную силу документ вступает после подписания его сторонами.

Что включает в себя предварительный договор

В соответствии с действующим законодательством, соглашение о намерениях должно содержать несколько обязательных пунктов. Другие важные сторонам пункты можно добавлять в соглашение по взаимной договорённости.

Обязательные пункты:

фамилии, имена, отчества, паспортные данные, сведения о регистрации и другие реквизиты сторон;
описание объекта договора, по которому его можно четко установить. В случае с недвижимостью это адрес, площадь, и другие технические характеристики;
цена объекта договора. Это стоимость, за которую продавец обязуется передать объект покупателю. Иногда в договоре сторонами предусматривается вариант снижения/повышения установленной цены при наступлении каких-либо обстоятельств;
дата подписания договора и подписи всех сторон по нему;
в соответствии с ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, которая установлена для основного договора. В случае, если эта форма не оговорена, то в простой письменной форме. В противном случае, договор о намерениях считается ничтожным.

По своему усмотрению стороны могут указать в договоре другие важные для них параметры.
Желательные пункты:

дата, по истечении которой договор должен быть заключен. В случае, если дата в договоре не прописана, Гражданский кодекс устанавливает, что основной договор должен быть подписан в течение года после предварительного. Если по истечении указанного срока или срока, определенного законодательством, основной договор не заключен, и ни одна из сторон не направила другой предложение о заключении основного договора, то предварительный договор считается утратившим силу;
внесение сведений об авансе или задатке по сделке. Здесь надо понимать, что это разные понятия. Аванс – это часть суммы, которая будет включена в стоимость квартиры. По закону, стороны могут отказаться от сделки, вернув аванс покупателю в том же размере в случае если произошел значительный скачок цен на недвижимость. В случае с задатком, при отказе от сделки по инициативе покупателя сумма ему не возвращается. А вот если от сделки отказался продавец, то задаток передается второй стороне в двойном размере. Сумма задатка или аванса обычно составляет 5-10% от стоимости сделки;
обязательство продавца передать имущество покупателю в том же виде, в каком оно было в день осмотра;
порядок и сроки передачи денежных средств от покупателя к продавцу;
подтверждение собственника о том, что на предмет договора не наложено обременение и на него не претендуют в установленном законом порядке третьи лица;
пункт об аннулировании договора. Стороны могут указать, в каком случае предварительный договор теряет свою силу. Если такие условия не установлены, то при отказе одной стороны от исполнения условий договора, вторая сторона вправе подать в суд.

Когда договор о намерениях – необходимость, а не прихоть?

Предварительный договор в некоторых ситуациях – настоящее спасение. В реальности могут складываться различные ситуации, не позволяющие зарегистрировать переход права собственности здесь и сейчас.

Если при этом ни одна из сторон не хочет потерять возможность заключить сделку, и опасается, что другая сторона по истечении времени может изменить свое мнение и отказаться от покупки (продажи), придет на помощь предварительный договор.

Вот случаи, в которых он спасет ситуацию:

Квартира находится в собственности у нескольких лиц, и одно из них не имеет возможности в настоящее время присутствовать при сделке или оформить доверенность. Поскольку сделка купли-продажи совершается только в присутствии всех собственников или их представителей по доверенности, можно отсрочить заключение договора до приезда собственника, сохранив исходные условия продажи квартиры.
У продавца не готов необходимый для сделки пакет документов. Как известно, сбор всего необходимого может занять длительное время. Чтобы покупатель не сорвался с крючка, пока продавец обивает пороги всех необходимых инстанций, придуман предварительный договор. Хотя конечно документы лучше подготовить сразу к старту продажи квартиры.
В случае, если квартира приобретается с использованием субсидий или сертификатов (например, военного или материнского). В случаях с частичным государственным финансированием покупки, деньги по сертификату или субсидии перечисляются не сразу, а только после регистрации сделки. А это может занять порядка двух недель. Тогда после погашения привлеченной средств составляется соглашение об окончательном расчете с внесением остальной суммы и переходом права собственности.
У покупателя нет полной суммы, необходимой для сделки, но он уверен, что она появится, скажем, через месяц. Он получит наследство, премию или успеет продать свою квартиру.
Продавец только вступает в наследство на данную квартиру. Наследственные процедуры длятся не менее полугода, а если наследство спорное, то и более – в судах и в других инстанциях. Поэтому с одной стороны, договор о намерениях зафиксирует желание продавца и покупателя совершить сделку. С другой стороны, наследственные дела могут быть непредсказуемы. Мы рекомендуем заключать предварительные договоры (да и вообще любые договоры) только с людьми, у которых есть на руках документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимого имущества.
Для совершения сделки продавцу необходимо совершить некоторые действия – например, сняться с регистрационного учета, вывезти мебель, получить согласие на продажу от органов опеки и попечительства в случае, если одним из собственников продаваемого имущества является несовершеннолетний гражданин.
При заключении цепочки альтернативных сделок. Например, если есть несколько квартир и их нужно продать, чтобы купить другую, заключаются предварительные договоры между всеми участниками цепочки.

Подводные камни заключения предварительного договора

К сожалению, юридическая грамотность обычных людей оставляет желать лучшего. Наши сограждане до сих пор подписывают, не проверяя текста документа, легко передают свои личные данные посторонним. А даже если и читают, то написанному значения не предают. Поэтому у многих словосочетание «предварительный договор» не вызывает каких-то серьезных эмоций. Люди считают, что этот договор подписан «понарошку» и все равно они смогут отказаться от его исполнения при изменении обстоятельств. И большим удивлением, а в дальнейшем и финансовыми тратами оборачивается внезапная повестка в суд от второй стороны. Чтобы избежать неприятных ситуаций при заключении договора о намерениях, вы должны понимать, какие правовые последствия за собой влечет его подписание:

возможно значительное изменение цен на рынке недвижимости. В случае, если цена на жилье внезапно и ощутимо вырастет, вы можете не уложиться в оговоренную сумму для покупки своего жилья. Впрочем, если вы покупатель, а цены значительно выросли, в этой ситуации вы останетесь в выигрыше.
законом не запрещено в предварительном договоре указывать факт передачи задатка от продавца покупателю в качестве меры, подтверждающей серьезность намерений сторон. И зачастую этот пункт указывается в соглашении. Стороны подразумевают, что в случае неисполнения обязательств продавцом задаток возвращается к покупателю в двойном размере. А если договор не заключен по инициативе покупателя, то задаток в полном объеме остается у продавца в качестве компенсации. Однако при возникновении разногласий в последствии часто стороны обращаются в суд. А судебная практика показывает, что не всегда судом признается факт передачи задатка при использовании для этих целей предварительного договора. В этом случае покупатель может потерять задаток. Опытные юристы рекомендуют оформлять договор о намерениях и соглашение о задатке разными актами, не объединяя их в одном документе.

отказ от исполнения договора о намерениях также влечет за собой определенные последствия. В случае неисполнения одной стороной своих обязательств по договору, вторая сторона вправе обратиться в суд. В большинстве случаев суд признает законность заключенного предварительного договора и обязывает стороны заключить сделку на условиях, в нем прописанных. По дополнительным требованиям истца на отказавшуюся сторону судом может быть возложена обязанность оплатить все издержки и убытки, связанные с уклонением от заключения договора. При таком исходе событий, основной договор считается заключенным с момента вступления решения суда в законную силу, если в самом решении суда не указан иной срок.
при покупке квартиры в новостройке с использованием предварительного договора, будьте предельно внимательны. Во-первых, недобросовестный девелопер может заключить договор на указанную квартиру не только с вами, а потом продать ее тому, кто его сердцу милее (читай тому – кто больше заплатит). Потому что предварительный договор должен содержать в себе точные технические характеристики помещения. А если квартира не построена, то и ее экспликация, и метраж могут отличаться от договорной. Соответственно, застройщик заявит, что это не ваша квартира и точка. Вы потеряете время, деньги (за время строительства цены на жилье подросли) и еще время, если обратитесь в суд для решения вопроса. Судебная практика по таким делам бывает разная.
при заключении предварительного договора купли-продажи с застройщиком в случае банкротства последнего или задержки строительства можно распрощаться с вложенными деньгами. В этих случаях неустойка рассчитывается судом с момента регистрации договора долевого участия в строительстве либо договора купли-продажи. Предварительный договор не является ни тем, ни другим. Поэтому при работе с застройщиками мы рекомендуем исключительно заключение договора долевого участия в строительстве либо путем создания накопительного жилищного кооператива.
Требование о понуждении к заключению договора может быть направлено уклоняющейся стороне в течение полугода с момента неисполнения обязательств другой стороной.

Заключение

Несмотря на то, что предварительный договор купли-продажи не предполагает таких же существенных последствий, какие, например, наступают в результате сделки купли-продажи или дарения, к его заключению необходимо подойти со всей серьезностью. Ошибки, допущенные при составлении, могут доставить серьезные неприятности.

Например, неправильно составленный договор о намерениях судом признается недействительным. Поэтому при совершении любого юридически значимого действия лучше всего обратиться за помощью к специалисту.

Можно направить шаблон договора на правовую экспертизу, либо взять юриста с собой на подписание договора. И обязательно читайте то, что вы подписываете.

А если написанное вызывает вопросы – не стесняйтесь их задавать или взять паузу для обдумывания. Берегите себя и свою недвижимость.

Что нужно знать о предварительном договоре купли-продажи — Рынок жилья

26.06.2019 | 08:00 2924

Когда покупатель и продавец на вторичном рынке жилья находят друг друга, но в этот момент сделку совершить по каким-то причинам не готовы, как правило, они заключают предварительный договор купли-продажи. Как его составить, какие последствия возможны при неисполнении, какова судебная практика?

На эти и другие вопросы отвечала на семинаре под названием «Предварительный договор и обеспечительный платеж в сделках с недвижимостью» Марьяна Баларева, адвокат адвокатской фирмы «Юринформ-Центр». Семинар был организован учебным центром ГК «Юринфо» при информационной поддержке портала BN.ru.

Законодательная база

Итак, стороны сделки пришли к соглашению о цене, сроках, способе расчета и так далее. Для того чтобы зафиксировать устные договоренности и подтвердить серьезность намерений, собственно говоря, и подписывается этот самый предварительный договор.

Его положения регулирует статья 429 Гражданского кодекса РФ. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем уже основной договор – именно на тех условиях, что прописаны в предварительном.

Формы предварительного и основного договоров должны быть идентичны, обычно это письменная форма. Если основной будет заверяться нотариально, то и предварительный тоже, иначе он просто ничтожен.

Опасная сделка, или Когда лучше отказаться от покупки квартирыБывают случаи, когда квартиру мечты >>Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и условия основного договора. В нем, как правило, указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если же срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой предложение его заключить.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Разногласия сторон относительно условий основного договора снимаются в суде.

Впрочем, понуждение чаще встречается в сделках с коммерческой недвижимостью, а не с жильем.

Природа и право

По своей правовой природе предварительный договор купли-продажи является документом, фиксирующим именно намерение участников сделки в дальнейшем заключить основной договор, и не может содержать положения о передаче объекта в собственность. По предварительному договору переход права собственности осуществлен быть не может. Документ лишь гарантирует, что квартира будет продана конкретному лицу на определенных условиях, за оговоренную сумму и в назначенный срок.

Предмет договора должен быть описан в полном соответствии с тем, как он будет идентифицирован в основном договоре купли-продажи, в том числе кадастровый номер, характеристики, адрес.

Если основной договор будет заключен после изменения предмета договора (например, изменена площадь, проведена перепланировка), это должно быть указано в договоре.

В любом случае объект должен однозначно идентифицироваться.

Существенный пункт – цена договора. Если в предварительном договоре эта опция отсутствует, он считается незаключенным и не влечет никаких правовых последствий.

Следующее: порядок расчетов. В предварительном договоре необходимо указать, как будут производиться расчеты, используются ли кредитные средства и есть ли иные нюансы.

Задаток не залог

Предварительный договор должен содержать и способ обеспечения обязательств. Это может быть обеспечительный платеж (в соответствии с условиями предварительного договора его можно зачесть при заключении основного в общую стоимость объекта либо вернуть) или задаток, который всегда зачитывается.

Кстати, задаток часто путают с залогом или авансом. Но последние по закону не выполняют обеспечительной функции.

Аванс изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.

Залог может обеспечивать только обязательства по основному договору или иные обязательства. Кроме того, залог, в отличие от задатка, – это необязательно деньги, это может быть и имущество.

И, наконец, бонус для покупателя: если основной договор не заключается по вине продавца, тот возвращает задаток в двойном размере. Если же сделка не состоялась из-за покупателя, задаток он теряет.

Многие продавцы считают такое положение закона несправедливым и предлагают прописать в предварительном договоре, что и покупатель, в случае незаключения основного договора по его вине, должен платить дважды. Логика странная, ведь задаток – это деньги покупателя.

Но, как говорится, берешь чужие – а отдаешь свои. Покупатель волен с таким пунктом договора и не согласиться.

Впрочем, есть более мягкий вариант – обеспечительный платеж. Как гласит статья 381.1 ГК РФ, «денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж)».

Закон четко прописывает, что в качестве обеспечительного платежа могут выступать только денежные средства или ценные бумаги, а не какое-либо имущество (движимое или недвижимое).

Переданная денежная сумма в случае полного выполнения обязательств должна быть возвращена тому, кто ее внес. Это отличает такой платеж от задатка, который, как уже было сказано, всегда идет в счет оплаты суммы сделки.

Обеспечительный платеж подлежит возврату в случае незаключения основного договора по вине продавца, а также в случае прекращения действия предварительного договора в связи с истечением срока. Но он не подлежит возврату, если договор не был заключен по вине покупателя, либо в иных случаях, которые могли быть прописаны в договоре.

Большинство – через агента

Как показывает практика, обеспечительный платеж (или же задаток) большинство продавцов доверяют получать своему риэлтору. Покупателям тоже удобнее вносить деньги в агентство недвижимости: потом понятно, как их вернуть обратно.

Как не платить налог при продаже квартирыПродал квартиру – плати налог. Это утверждение верно, но лишь отчасти. Ведь существуют >>Любопытно отметить, что в таком случае даже специальная доверенность не нужна – в агентском договоре указывается, что согласно статье 185 ГК РФ по поручению клиента агент заключает предварительный договор с покупателем и получает от него обеспечительный платеж. А агентский договор становится договором смешанного типа. Покупателю выдается сохранная расписка и в большинстве случаев – кассовый чек (практика в агентствах недвижимости разнится).

Деньги при этом хранятся в агентстве, и всем как-то спокойнее. Обычно размер обеспечительного платежа составляет от 50 тыс. до 100 тыс. руб. Но если речь идет об элитной недвижимости, то это могут быть и миллионы – там оперируют уже не фиксированной суммой, а процентами от стоимости объекта.

Часто обеспечительный платеж идет на оплату услуг агентства недвижимости.

Судебная практика

Вс разъяснил тонкости предварительного договора купли-продажи квартиры

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ занялась одной из серьезных проблем, с которой сталкиваются граждане, вкладывая деньги в будущую квартиру. Проблема называется «договор купли-продажи жилья». Это главный документ для подобной сделки. Но заключают его немногие.

Дело в том, что абсолютное большинство будущих новоселов приобретают квартиру еще на этапе строительства. А это требует некой бумаги под названием «предварительный договор». Вот с этим предварительным документом и возможны проблемы, о которых будущие новоселы должны знать, чтобы не столкнуться с большими проблемами и потерей денег.

Недавно Верховный суд РФ пересмотрел итоги спора жителя Санкт-Петербурга, который начал судиться с некой коммерческой структурой. Эта фирма, взяв у человека солидные деньги, несколько лет «кормила» человека обещаниями продать ему построенную квартиру, но обещания не выполнила.

Верховный суд РФ приравнял нападение с игрушечным пистолетом к разбою

История этого гражданского спора началась девять лет назад, когда гражданин заключил предварительный договор купли-продажи квартиры с коммерческой структурой. Цена вопроса — 17 миллионов рублей за трехкомнатную квартиру в еще не построенном доме.

В предварительном договоре стояла дата ввода в эксплуатацию будущего жилья.

А еще в документе говорилось, что в течение 90 дней с момента государственной регистрации прав собственности на квартиру фирма обязуется подписать с гражданином основной документ — договор купли-продажи.

А дальше все было банально: спустя год после подписания предварительного договора квартира так и не была построена. Гражданин бомбардировал коммерсантов требованиями расторгнуть договор и вернуть ему все деньги.

Но, как сказано в материалах дела, эти отчаянные письма были коммерческой структурой «оставлены без удовлетворения».

В конце концов терпение у человека лопнуло, и спустя четыре года после подписания, как оказалось, пустой бумажки он пошел в суд.

Потребовал вернуть ему всю сумму, заплаченную им за квартиру, неустойку за годы пользования его деньгами — 22 миллиона рублей, штраф за нежелание добровольно вернуть ему деньги за квартиру и еще потребовал оплатить его судебные издержки.

Фирма, получив иск, деньги — 17 миллионов рублей — в процессе суда нехотя, но вернула. Районный суд взыскал с фирмы по иску гражданина только оплату госпошлины. В желании все-таки получить с недобросовестных коммерсантов неустойку и штраф суд истцу отказал.

Санкт-Петербургский городской суд это решение отменил и взыскал с коммерсантов штраф — 200 тысяч рублей по закону «О защите прав потребителя». Столько стоило нежелание вернуть деньги.

В неустойке в 22 миллиона рублей за то, что фирма годами пользовалась этими деньгами, гражданину опять отказали.

Пришлось человеку обращаться в Верховный суд РФ. Его Судебная коллегия по гражданским делам с несостоявшимся новоселом согласилась и разъяснила, какие нарушения сделали суды.

Коммерсантам придется заплатить 22 миллиона рублей неустойки за нежелание отдать квартиру или вернуть деньги

Когда местные суды рассматривали просьбу о взыскании неустойки, они сослались на закон об участии в долевом строительстве. Суть вот в чем. Именно этот закон и предусматривает в случае невыполнения обязательств выплату неустойки.

Районный суд гражданину заявил, что его отношения с фирмой, которая взяла деньги и пообещала жилье, законом об участии в долевом строительстве не регулируются. Дело в том, что договор об участии в долевом строительстве может быть заключен только с застройщиком. А фирма, которая взяла у человека деньги, — инвестор, который имеет право требования на квартиру.

А еще районный суд заявил, что разрешение на строительство дома, в котором гражданин так и не получил жилье, было получено еще до вступления в силу закона о долевом строительстве.

Путин разрешил ФСБ изымать земли и недвижимость для госнужд

С этими доводами не стал спорить городской суд. Но с такими выводами Верховный суд категорически не согласился. И напомнил, что еще в 2008 году истец подписал предварительный договор купли-продажи с некой фирмой, которая обязалась ему продать трехкомнатную квартиру в строящемся доме.

Гражданин деньги внес сразу. Администрация Санкт-Петербурга проектирование и строительство нескольких жилых домов разрешила строительной организации «за счет собственных и привлеченных средств» еще в 2001 году. А закон об участии в долевом строительстве был принят спустя пять лет.

Он говорит о привлечении денег населения и юридических лиц к строительству многоквартирных домов и возникновении у этих участников права собственности на то, за что заплатили. В этом законе сказано, что действует он тогда, когда деньги отданы и бумаги подписаны.

Но после вступления в силу закона о долевом строительстве, то есть после 1 апреля 2005 года.

Но Верховный суд заметил: если стороны подписали предварительный договор, в котором сказано, что они обязуются позже подписать основной договор, но при этом предварительный договор обязывает сразу заплатить всю сумму покупки, то «такой договор суды должны квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием предварительной оплаты».

Так что подписанный предварительный договор, по мнению Верховного суда, фактически представляет собой основной договор участия в долевом строительстве, который стороны подписали уже после 2005 года, когда заработал закон об участии в долевом строительстве. Так что отказы местных судов, которые отменил Верховный суд, придется пересматривать.

В чем подвох предварительного договора купли-продажи

В отношениях купли-продажи уже давно возникла мода заключать предварительные договоры. Однако стороны, зачастую не имеющие юридических познаний, не понимают, что иногда заключают соглашения, которые не являются предварительными с точки зрения права. Что же представляет собой предварительный договор и какое его значение?

Предварительный договор – это соглашение между продавцом и потенциальным покупателем, предусматривающее их обязательство заключить основной договор через определенный промежуток времени.

Первое, на что следует обратить внимание: предварительный договор влечет только одно юридическое последствие – заключение в будущем основного договора. Ни передачи имущества, ни уплаты денежных средств по предварительного договору не производится.

Иными словами, предварительный договор носит организационный характер.

Нередко свои намерения купить, например, объект недвижимости покупатель подтверждает внесением задатка.

Как соотносится это действие с заключением предварительного договора? Если в предварительном договоре содержится соглашение о задатке, то обеспечительная функция задатка распространяется лишь на обязательство заключить основной договор.

Это связано с тем, что никаких иных обязательств по предварительному договору у сторон не возникает. А вот платежная функция задатка будет распространять свое действие уже на заключенный основной договор, поскольку никакие платежи не могут стать предметом предварительного договора.

Если же по предварительному договору стороны вносят часть денежных средств за предстоящую покупку или полную сумму, то такой договор по своему смыслу перестает быть предварительным.

При толковании положений таких договоров судами складывается практика признания их основными договорами купли-продажи, а условие о «заключении договора в будущем» трактуется как требование об осуществлении стороной-продавцом встречного исполнения, то есть передачи, например, жилого помещения.

Таким образом, как показывает практика, заключаемые сторонами предварительные договоры купли-продажи в подавляющем большинстве таковыми не являются. Стороны лишь именуют их «предварительными», вступая на самом деле в основные договорные отношения.

Следует отметить, что при добросовестности сторон и исполнении ими своих обязательств по купле-продаже такие юридические неточности не являются критичными.

Однако при возникновении спора или намерении другой стороны уклониться от сделки правовая неграмотность может обернуться длительными судебными разбирательствами, временными и финансовыми потерями.

В чем плюсы заключения предварительного договора? Согласованное сторонами обязательство заключить основной договор в будущем позволяет принудить сторону, уклоняющуюся от сделки, к заключению договора в судебном порядке.

Обратиться в суд с подобным требованием можно в течение полугода с момента неисполнения такой стороной возложенной на нее обязанности.

Такой специальный срок исковой давности предусмотрен гражданским законодательством для данных правоотношений.

Имеют место ситуации, когда предварительный договор купли-продажи стороны заключают по той причине, что имущество, подлежащее передаче по основному договору, еще не существует.

В данном случае следует отметить, что закон не запрещает заключение договора купли-продажи (без предварительного) в отношении отсутствующего объекта.

Из практики следует, что заключение предварительного договора в таком случае не только не обезопасит сторону-покупателя от непоявления у продавца имущества, но и создаст дополнительные сложности при защите своих прав.

Дело в том, что в случае возникновения неприятностей придется пройти через дополнительное судебное заседание о понуждении другой стороны к заключению договора и лишь после этого перейти к разбирательству о неисполнении основного договора. Поэтому рациональнее исключить стадию заключения предварительного договора, если приобретается «будущая вещь».

Для того, чтобы заключаемый вами предварительный договор был поистине предварительным и соответствовал роли, определенной для него законодателем, то есть устанавливал обязательство сторон заключить основной договор, он должен соответствовать следующим условиям:

предметом договора должна стать обязанность сторон заключить основной договор в будущем;
в предварительном договоре с достаточной четкостью должен быть прописан предмет основного договора;
условия, предложенные одной из сторон для согласования и касающиеся как предварительного, так и основного договора, должны быть согласованы и отражены в предварительном договоре, иначе он будет считаться незаключенным;
сторонам необходимо согласовать срок, в течение которого будет действовать их обязательство по заключению основного договора, в противном случае такой срок будет годичным;
предварительный договор купли-продажи надлежит совершать в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.

Решение суда о признании предварительного договора купли-продажи недействительным № 2-1939/2017

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Ростов-на-Дону 30 июня 2017 года
Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону

в составе председательствующего судьи Топорковой С.В.,

при секретаре Толстопятовой Е.А.,

с участием:

представителя истца (ответчика по встречному иску) – Дацко О.С., действующей на основании доверенности от 04 апреля 2017 года, выданной сроком на три года,

представителя ответчиков (истцов по встречному иску) – Норец И.Г., действующей на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, выданных сроком на один год,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шереметьевой И.О. к Рыбину А.В., Рыбиной А.И. о взыскании денежных средств, по встречному исковому заявлению Рыбину А.В., Рыбиной А.И. к Шереметьевой И.О. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Шереметьева И.О. обратилась в суд с иском к Рыбину А.В., Рыбиной А.И. о взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Рыбиным А.В., Рыбиной А.И. (Продавцы) и Шереметьевой И.О. (Покупатель) был заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем сооружением.

Согласно условиям договора, Продавцы обязались заключить договор купли-продажи недвижимого имущества – земельного участка с расположенным на нем строением (жилой дом), расположенный по адресу: срок до ДД.ММ.ГГГГ.

В обеспечение исполнения договора истец передала продавцам задаток в размере 100000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ Продавцы обратились к истцу с заявлением о расторжении договора и возврате задатка в размере 100000 рублей. Таким образом, Продавцы отказались исполнить свои обязательства по Договору и заключить договор купли-продажи.

Шереметьева И.О. была вынуждена дать согласие на расторжение Договора и получить 100000 рублей.

Пункт 5.1 договора содержит условие, согласно которому Продавец в случае нарушения Договора и отказа от заключения основного договора обязан, кроме возврата суммы задатка в полном объёме, выплатить неустойку в размере 100% от суммы задатка. Срок исполнения обязательства по выплате неустойки – 5 банковских дней с момента отказа от заключения договора купли-продажи.

Несмотря на неоднократные устные обращения к ответчикам, неустойка ни до 21 ноября, ни до настоящего времени не выплачена.

В соответствии с п. 5.1.1 Договора, в случае несвоевременной выплаты неустойки, Продавцы обязаны выплатить Покупателю пеню в размере 0,1% от денежной суммы, подлежащей выплате за каждый день просрочки платежа.

На основании изложенного, истец просила суд взыскать с ответчиков солидарно в её пользу неустойку в размере 100000 рублей, пени 7600 рублей и расходы по оплате госпошлины.

Рыбин А.В. и Рыбина А.И. обратились со встречным иском о признании предварительного договора недействительным. В обоснование иска указали, что 04.11.2015 года между Рыбиным А.В., Рыбиной А.И., Шереметьевой И.О. и Агентство недвижимости ООО «Ваш выбор+» был заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нём сооружениями.

ДД.ММ.ГГГГ Продавцы обратились к Покупателю с заявлением о расторжении предварительного договора купли-продажи и выплатили сумму 100000 рублей.

Между Рыбиным А.В., Рыбиной А.И. и ОАО «НОМОС-БАНК», ДД.ММ.ГГГГ заключён договор об ипотеке №/ДИ, жилой дом, расположенный по адресу: , стоимостью 2290000 рублей.

При заключении предварительного договора купли-продажи ООО

«Ваш выбор +» не было получено предварительное согласие банка на отчуждение имущества, что является нарушением действующего законодательства и признание Залогодателем Банком ОАО «НОМАс Банк» недействительным договора купли-продажи.

На основании изложенного истцы просят суд признать предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенном на нём сооружением от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, взыскать с ответчика судебные расходы.

В судебное заседание Шереметьева И.О., Рыбин А.В., Рыбина А.И., извещены. Со слов представителей они не желают принимать участие в рассмотрении дела, доверяют рассмотреть дело с участием представителей.

Учитывая мнение представителя истца, представителя ответчиков, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила удовлетворить. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать.

Представитель ответчиков (истцов по встречному иску) в судебном заседании в удовлетворении первоначальных исковых требований просила отказать, встречные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3) В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Рыбиным А.В., Рыбиной А.И. и Шереметьевой И.О.

был заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нём сооружением, по условиям которого стороны обязуются заключить в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка площадью 288 кв.м.

с расположенным на нём жилым строением площадью 75,2 кв.м., по адресу: . Цена продажи составила 4200000 рублей (л.д.8-9).

Согласно п. 4.1. договора в счёт оплаты Покупатель передает Продавцу денежную сумму в размере 100000 рублей в качестве задатка.

Из п. 5.1 договора следует, что в случае нарушения Продавцом п.п. 1.1, 2.

1 договора и отказа от заключения договора купли-продажи, либо невозможности заключения договора купли-продажи объекта по его вине, Продавец обязан в срок не позднее 5 банковских дней с момента отказа от заключения договора купли-продажи или нарушения Продавцом условий настоящего договора, вернуть Покупателю сумму предварительного платежа, а также выплатить неустойку в размере 100% от денежной суммы предварительного платежа. Общий размере выплат за нарушение исполнения обязательства составляет денежную сумму в размере 100000 рублей. Согласно п. 5.1.1 в случае несвоевременной выплаты денежной суммы. Указанной в п. 5.1 настоящего договора, Продавец обязан выплатить Покупателю пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки от денежной суммы, подлежащей выплате.

В установленный сторонами срок, основной договор купли-продажи заключён не был.

ДД.ММ.ГГГГ Шереметьева И.О. получила от Рыбина А.В., Рыбиной И.А. денежную сумму в размере 100000 рублей (л.д.10).

В соответствии с положениями п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из содержания вышеуказанной нормы, предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению договора в будущем, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного ч. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора (ст. 329 ГК РФ). Задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.

Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества сторонами в письменном виде не заключался, его существенные условия в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации не определялись.

Таким образом, обязательств, которые мог бы обеспечивать задаток, между сторонами не возникло.

При таких обстоятельствах соглашение сторон о задатке (п.4.1 договора) в счёт еще несуществующих денежных обязательств нельзя признать правомерным, переданная ответчиками истцу денежная сумма в силу положений пункта 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации не может расцениваться как задаток, а представляет собой аванс, уплаченный до заключения договора.

Ответчики возвратили истцу полученные по предварительному договору денежные средства в размере 100000 рублей.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По смыслу статьи 329 ГК РФ неустойка выполняет обеспечительную функцию исполнения обязательства.

Между тем, из содержания предварительного договора не следует, что предусмотренная неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства покупателя по заключению основного договора.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а поэтому должна соответствовать последствиям нарушения.

Суд считает, что сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество. Обязательство, которое предусматривает предварительный договор, — это заключение в будущем основного договора на тех существенных условиях, которые оговорены сторонами в предварительном договоре.

Из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора.

На основании предварительного договора стороны не приобретают право собственности на имущество, поскольку его предметом являются иные обязательства сторон, а именно, обязанность участников сделки заключить в оговоренные сроки основной договор купли-продажи имущества.

Разрешая исковые требования Шереметьевой И.О. о взыскании неустойки и пени, руководствуясь нормами права, подлежащими применению к спорным правоотношениям, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку предметом предварительного договора купли-продажи, заключённого сторонами ДД.ММ.

ГГГГ, являлась лишь обязанность сторон в будущем заключить основной договор, предварительный договор не влечёт возникновения каких-либо прав и обязанностей на имущество, которое должно быть предметом основного договора, основной договор купли-продажи не заключался, предварительный договор расторгнут сторонами, а поэтому правовых оснований для взыскания неустойки и пени по предварительному договору купли-продажи не имеется.

Разрешая встречные исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, суд считает, что они удовлетворению не подлежат.

Недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Следовательно, указанные нормы относятся к существующим, т.е. к заключённым, сделкам.

Поскольку основной договор купли-продажи не был заключён, за предварительным договором не последовало основного договора, который был прошёл государственную регистрацию права, то такой договор не может быть признан недействительным, к нему не могут быть применены последствия недействительности сделки. Предварительный договор купли-продажи не является основной сделкой, влекущей за собой правовые последствия сделки.

Отказывая в удовлетворении встречного иска Рыбина А.В., Рыбиной А.И. суд делает вывод о том, что основной договор сторонами не был заключён, а незаключённая сделка не может быть признана недействительной.

Поскольку в удовлетворении исковых требований Рыбину А.В., Рыбиной А.В., отказано, судебные расходы возмещению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Шереметьевой И.О. к Рыбину А.В. , Рыбиной А.И. о взыскании денежных средств, оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Рыбину А.В., Рыбиной А.И. к Шереметьевой И.О. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья С.В.Топоркова

Договор купли-продажи: судебная практика

Особенностью договоров купли-продажи является наличие огромного количества его правовых конструкций и видов, начиная от договоров розничной купли-продажи и заканчивая договорами купли-продажи (контрактами) бизнес-активов, акций и долей участия (предмет последних носит виртуальный характер).

Понятие договора

Договорами купли-продажи (товара) является сделка, в соответствие с которой продавцом передается товар в собственность покупателя за установленное договором вознаграждение.

Исходя из обзора судебной практики, объектами договоров считают действия продавца, связанные с передачей права собственности на товар и самого товара непосредственно, а также действия покупателя, которые свидетельствуют о его принятии и оплате товара (ст. 129 ГК РФ).

Наиболее распространенным видом сделок в гражданском обороте является договор розничной купли-продажи, который осуществляют граждане каждый день. В соответствии с гражданским законодательством (ст.

168 ГК РФ) запрещено заключение договоров розничной купли-продажи, а также и других видов сделок, предметом которых являются товары, ограниченные в обороте, а также запрещенные к продаже.

Сделки, которые нарушают вышеизложенные требования закона, могут быть признаны в судебном порядке недействительными.

В Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.

2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» изложена правовая позиция, в соответствии с которой к правилам продажи товаров субъектами хозяйствования, в которых покупателем выступают граждане, приобретающие товар для личных нужд (как правило, это договора розничной купли-продажи), применяются нормы ГК России и Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей».

Пример судебной практики по договору розничной купли-продажи, который разъясняет правовые основания для признания его недействительным:
Пермским краевым судом было вынесено определение от 13 июня 2012 года «О признании недействительным договора розничной купли-продажи 33-4041», в котором истцу было отказано в удовлетворении исковых требований.

Основанием отказа послужил факт того, что приобретенный по договору купли-продажи товар (пылесос) был принят покупателем после его демонстрации, и после внесения предоплаты по договору, в течении договорного срока была внесена и остальная (полная) сумма за товар.

Наличие в товаре существенных дефектов или невозможность его использования по целевому назначению не были подкреплены допустимыми доказательствами в суде.

Недействительность сделок

Для некоторых видов договоров обязательной является письменная форма (договор купли-продажи автомобиля, недвижимого имущества), несоблюдение которой может быть правовым основанием для признания договора недействительным.

Отдельные виды договоров, таких как договор купли-продажи недвижимости, должны быть выполнены в письменной форме, а также они подлежат обязательной регистрации права на недвижимость, которая является предметом договора.

Судебная практика говорит о том, что достаточно большое количество договоров признается недействительными при отсутствии государственной регистрации права, поскольку законом предусмотрена необходимость регистрации прав на недвижимое имущество.

Как показывает обзор судебной практики, большое значение придается волеизъявлению сторон при совершении сделки. Если же договор содержит признаки мнимой или притворной сделки (ст.

170 ГК России) и реализация волеизъявления не направлена на достижение правовых последствий, которые отражены в сделке, например, по договору купли-продажи недвижимости, то такая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной.

Для совершения сделки, которая будет иметь все правовые последствия, связанные с достижением цели сделки, необходима полная дееспособность лица, которое является стороной договора.

В случае доказывания факта того, что стороной договора являлось недееспособное лицо или обладающее неполной дееспособностью, такая сделка может быть признана недействительной.

Также за судом определено право: применять все правовые последствия недействительности сделки по договору купли-продажи, при этом стороны по договору приводятся в первоначальное правовое положение, существовавшее до совершения незаконной сделки.

Это значит, что в случае признания, например, договора купли-продажи квартиры недействительным, в обязанность продавца входит возвращение всего объема полученных средств по договору, а покупатель обязан возвратить квартиру (земельный участок, недвижимость) продавцу.

Сделки, которые касаются договоров купли-продажи недвижимости, при совершении которых необходимым является согласие органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК России), без наличия такого согласия являются ничтожными.

К таким категориям сделок относятся сделки, которые совершались лицом с ограниченными полномочиями (ст. 174 ГК России), несовершеннолетними (ст. 175 ГК России), недееспособными лицами (ст.

176 ГК России), совершенные гражданами, которые не могут понимать значений своих действий (ст. 177 ГК России).

Недействительным признается договор купли-продажи недвижимого имущества, автомобиля и др., совершенный под влиянием заблуждения (статья 178 ГК РФ). (Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. Информационное письмо от 10 декабря 2013 года N 162. Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, когда был заключен предварительный договор, который определял дальнейшие основания заключения договора купли-продажи, при признании недействительным основного договора, предварительный договор также признается недействительным.

Предварительные договоры, как правило, заключаются с целью обеспечения гарантий того, что будет впоследствии заключен основной договор в срок и на условиях, определенных предварительным договором.

Такой вид договора не порождает прав и обязанностей, которые отражены в условиях основного договора, поэтому признавать отдельно недействительным предварительный договор, в случае если был заключен или исполнен основной договор полностью или частично, правовые основания отсутствуют.

Предварительные договоры заключаются, как намерение заключить в последующем сделку купли-продажи недвижимости (земельного участка, квартиры, и т. д.), автомобиля, поставки, аренды, перевозки и т.д.

Исходя из анализа судебной практики при разрешении споров, связанных с исполнением или признанием недействительными договоров купли-продажи автомобиля, недвижимости, квартиры, мебели другого имущества, можно сделать следующие выводы.

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой юридический факт, который устанавливает, изменяет или прекращает определенный объем гражданских прав и обязанностей.

Во время его заключения в обязанности сторон входит согласование всех его условий, которые стороны определяют как существенные.

Исполнение договоров

Одним из примеров судебного решения, касающегося вопроса исполнения договоров, является дело № 33-10 от 12.01.12 года (Воронежский областной суд), в соответствии с которым истец (Общество) предъявил исковое требование о признании отказа от исполнения договора правомерным.

Кроме того, было предъявлено требование о взыскании денежной суммы, связанной с убытками, компенсацией морального вреда и неустойки за неисполнение договорных обязательств. Суть спора состояла в том, что в соответствии с договором купли-продажи автомобиля были определены гарантийные обязательства на него.

После совершения договора купли-продажи, а также совершения передачи автомобиля, истец в процессе его использования обнаружил определенные недостатки (шум двигателя) и некоторые дефекты, которые при первоначальном осмотре были незаметны. Ответчиком автомобиль был принят на гарантийный ремонт, однако недостатки, указанные истцом, на деле устранены не были.

На этом основании истец отказался от исполнения договора купли-продажи автомобиля и предъявил вышеуказанные исковые требования.

Поскольку обязанность предоставления доказательственной базы суду в качестве обоснования своей правой позиции лежит на сторонах, а договор купли-продажи обязывает каждую из сторон исполнить свои обязательства, то для отказа от исполнения договора субъектам права должны быть предоставлены достаточные правовые основания, которые обосновывают невозможность его исполнения. Как было установлено судом, в данном случае истец не предоставил допустимых доказательств того, что автомобиль невозможно эксплуатировать, и того, что договор купли-продажи автомобиля может быть не исполнен. На вышеизложенном основании судом было отказано в удовлетворении исковых требований истцу в полном объеме.

Обязанность доказывания в судебном процессе

В большинстве случаев, когда спор о признании недействительным договора касается договоров купли-продажи автомобиля, мебели, движимого имущества, в соответствии ст. 224 ГК России такие договора считаются исполненными в момент передачи имущества и денег друг другу сторонами правоотношений.

Основанием для признания этих видов договоров недействительными может быть только неисполнение своих обязательств одной из сторон. Как свидетельствует судебная практика, для того, чтобы признать недействительным договор купли-продажи автомобиля, недостаточно наличия каких-либо дефектов в автомобиле.

Необходимым условием для указанных правовых оснований будет только невозможность использования автомобиля по целевому назначению. То же самое касается и других видов имущества, мебели или бытовых принадлежностей.

Обстоятельства невозможности использования по целевому назначению приобретенного по договору купли-продажи имущества должны быть доказаны в судебном порядке с предоставлением допустимых доказательств (судебно-товароведческих экспертиз, инженерно-технических экспертиз, заключений специалистов). Показания свидетелей не могут в этих случаях являться доказательствами.

Необходимым является доказывание момента, с которого имущество стало непригодным для использования по целевому назначению, или образования в нем существенного дефекта.

Договоры купли-продажи регулируются положениями ст. 454 ГК России. Договоры купли-продажи недвижимости считаются незаключенными, когда в них не определены обязательные условия (требования ст. 554, 555 ГК России). В соответствии с указанными статьями такими условиями являются предмет договора и его цена.

Исходя из анализа судебной практики, не могут быть предметами договора купли-продажи имущество, недвижимость, автомобиль, если таковое находится под обременением.

В порядке, установленном действующим законодательством, если обременение зарегистрировано в Государственном реестре, то для совершения сделки должно быть зарегистрировано и снятие обременения органом или собственником, которые его накладывал. Продажа недвижимости с обременением – очень редкий вид сделок.

Важно: с приобретением недвижимости к новому собственнику переходят и ограничения (обременения).

В случае, когда отчуждается квартира, которая является общей долевой собственностью и обременение наложено только на долю одного из собственников, отчуждению подлежит только необремененные запретом продажи доли.

Исходя из анализа судебной практики, достаточно большой процент решений касается принуждения одной из сторон по договору купли-продажи квартиры, недвижимого имущества, автомобиля или мебели — исполнить денежные обязательства.

Одним из примеров таких решений является решение Сернурского районного суда Республики Марий Эл по делу № 2-106/2015-М-99/2015, в соответствии с которым были удовлетворены исковые требования гражданки ХХХ и взыскано с ответчиков 1 и 2 в интересах истца задолженность по договору купли-продажи квартиры в установленном размере.