Порядок перевода жилого помещения в нежилое усложнится

Госдума РФ в третьем чтении приняла законопроект о новых правилах перевода жилого помещения в многоквартирном доме в нежилое. Рассказываем, что изменится в процессе изменения статуса жилого помещения согласно законопроекту и какие дополнения в связи с этим будут внесены в ЖК РФ.

Порядок перевода жилфонда в статус нежилого помещения указан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ

Основные правила перевода жилого помещения в нежилое и обратно в многоквартирном доме прописан в ст. ст. 22 – 23 ЖК РФ. В действующей редакции ч. 2 ст. 22 ЖК РФ говорится о том, что изменить статус помещения на нежилое нельзя, если:

• у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно;
• оно является частью жилого помещения;
• в нём кто-то постоянно проживает;
• оно обременено правами каких-либо лиц.

Жилое помещение может стать нежилым, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Если все указанные в ст. 22 ЖК РФ условия соблюдены, то собственник жилого помещения должен обратиться в орган местного управления с заявлением о переводе квартиры в статус нежилого помещения. К заявлению он должен приложить документы, удостоверяющие право собственности: оригиналы или заверенные нотариально копии (ч. 2 ст. 23 ЖК РФ).

При этом, в соответствии с ч. 2.1 ст. 23 ЖК РФ, собственник может не предоставлять в муниципалитет правоустанавливающие документы, а также техпаспорт помещения и поэтажный план многоквартирного дома, если сведения о помещении внесены в ЕГРН. Орган МСУ обязан самостоятельно их запросить.

Если для перевода квартиры в нежилое помещение необходимы переустройство или перепланировка, то собственник должен приложить к заявлению оформленный проект таких работ (п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Муниципалитет не может требовать от собственника никаких других документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Если орган МСУ примет положительное решение о смене статуса квартиры, то он должен уведомить об этом собственников помещений, примыкающих к такой квартире (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

Могут ли отличаться тарифы на СОИ для жилых и нежилых помещений в МКД

Новый закон обяжет владельцев квартиры получать согласие ОСС на её перевод в нежилое помещение

Действующие правила ужесточатся в связи с принятием Госдумой РФ в третьем чтении законопроекта № 542922-7. На момент написания статьи он уже был одобрен Советом Федерации РФ и направлен на подписание Президенту РФ.

После подписания и вступления закона в силу для перевода жилого помещения в нежилое собственнику необходимо будет не только обеспечить отдельный вход в помещение, но и исключить возможность доступа в него через комнаты и коридоры, которые используются для входа в жилые помещения дом. То есть, переоборудуя квартиру под офис, собственник должен будет, по сути, замуровать дверь, которая ведёт в подъезд.

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

• протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
• письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Следовательно, без спроса большинства собственников квартир в МКД перевести одну из них в статус нежилого помещения уже не получится. Если хотя бы один сосед откажется от такого преобразования примыкающей жилплощади, то сделать квартиру нежилым помещением уже не получится.

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник должен будет получить письменное согласие владельцев примыкающих помещений

В ст. 23 ЖК РФ появится отдельная часть, в которой будет подробно описано, какое помещение считается примыкающим и каким образом его владелец должен выразить своё согласие на перевод соседней квартиры в нежилое помещение.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

В письменное подтверждение согласия владелец примыкающего помещения должен включить:

• фамилию, имя и отчество, паспортные данные – для физлиц;
• наименование и основной регистрационный номер – для юрлица,

а также номер принадлежащего ему помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

В жк рф появится отдельный кворум осс по вопросу о переводе жилфонда в нежилое помещение

Поскольку для перевода помещения в статус нежилого собственнику будет необходимо предоставить копию протокола общего собрания, прошедшего в МКД по этому вопросу, то законопроект № 542922-7 внесёт соответствующие поправки и в статьи ЖК РФ, касающиеся проведения ОСС.

Так, в компетенцию общего собрания собственников включается решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение – в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ будет включён п. 4.5.

Процесс перевода жилого помещения в нежилое, нюансы, сроки и стоимость

Летом 2020 года вступил закон с некоторыми поправками, который уточняет, каким образом теперь будет осуществляться перевод жилого помещения в нежилое в многоквартирных домах (закон номер 116-ФЗ от 29.05.2019). В этой статье детально рассмотрим, что конкретно изменилось и чего от подобных нововведений нужно ждать бизнесменам.

Новый порядок перевода жилого помещения в нежилое

Изменения, касающиеся такого перевода, отображены в статьях номер 22 и 23 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Нельзя перевести жилой фонд в нежилой, если:

• У помещения отсутствует отдельный вход и у предпринимателя нет возможности его сделать.
• Такое помещение относится к жилому фонду.
• В данном помещении на постоянной основе проживает кто-либо.
• Данное помещение имеет некие ограничения на распоряжение им.

Сделать помещение нежилым фондом можно, если оно будет функционировать на первом этаже. Оно может быть расположено и на более высоких этажах, но при условии, если помещения, находящиеся под ним, тоже будут иметь статус нежилой недвижимости.

Чтобы осуществить перевод жилого помещения в нежилое, собственник должен получить согласие других владельцев на общем собрании собственников.

Владельцу будущего нежилого помещения дополнительно нужно предоставить в уполномоченную организацию следующие бумаги:

1. Документ, который подтверждает, что на общем собрании собственников перевод был одобрен.
2. Документ, который даёт согласие жильцов, соседствующих с данным владельцем, на переделку помещения.

Получить согласие собственников нужно обязательно. Если один из владельцев квартиры в многоквартирном доме откажется подписать такую бумагу, то перевод жилого помещения в нежилой фонд сделать будет невозможно.

Письменное согласие соседствующих жильцов

Какие же квартиры будут считаться соседствующими? Это любые помещения, имеющие одну общую стену с помещением, которое будут переводить в нежилое. Эти квартиры могут быть расположены рядом, внизу или наверху относительно него.

Разрешение можно получить в произвольной форме, главное, чтобы в документе были указаны личные сведения жильцов (ФИО и паспортные данные).

Если же соседом является юридическое лицо, то нужно получить его наименование и регистрационный номер, номер помещения и бумагу, которая подтверждает право собственности.

Кворум общего собрания собственников

Как было сказано ранее, чтобы осуществить перевод жилого фонда в нежилое, нужно получить разрешение на такую операцию от собственников жилья многоквартирных домов.
Собрание считается проведённым успешно и законно, если в нём приняли участие более половины владельцев квартир.

Проведение кворума теперь зависит от того, сколько подъездов находится в доме:

• Если в нём один подъезд, то собрание собственников считается состоявшимся, если в нём приняли участие две трети участников от общего количества в доме.

Перевод жилого помещения в нежилое и Перевод из нежилого помещения в жилое в 2020 году

Процедура перевода жилого помещения в нежилое, и обратно, связана с изменением целевого назначения объекта. Правила согласования этой процедуры регламентированы Жилищным кодексом РФ и Градостроительным кодексом РФ, а в состав обязательных условий входит получение разрешения от собственников дома и проведение перепланировки или переустройства.

Перевод жилого помещения в нежилое

Чтобы изменить целевое назначение жилого помещения (квартиры или комнаты), нужно руководствоваться статьями 22-23 ЖК РФ. В них определен перечень условий и требований, которые предстоит соблюсти правообладателю помещения.

Самовольное использование жилого объекта под коммерческие или иные цели, не связанные с проживание граждан, наказуемы по закону – нарушителю грозит административный штраф по предписанию Государственной жилищной инспекции с возложением обязанности привести объект в исходное состояние.

Приступать к процедуре перевода может только собственник жилого помещения, это факт должен подтверждаться правоустанавливающими документами. Действия по согласованию можно осуществлять через представителя, для этого нужно оформить доверенность через нотариальную контору.

Перевод из жилого в нежилое

Требования, санитарные нормы

Статьями 22-23 ЖК РФ предусмотрен перечень условий и требований, которые должен соблюсти собственник для получения разрешения на перевод:

• Уважаемые КЛИЕНТЫ!
• Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
• 8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
• 8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
• Все консультации бесплатны.

• объект должен располагаться на первом этаже многоквартирного здания, а при переводе квартиры выше первого этажа – нижерасположенные помещения уже должны быть признаны нежилыми;
• если в переводимое помещение обеспечен прямой доступ, без использования помещений с доступом к другим жилым помещениям (это условие может быть соблюдено в процессе перепланировки, т.е. на момент обращения прямой доступ может фактически отсутствовать);
• если переводимый объект, либо его часть, используются для постоянного проживания граждан;
• если на объект зарегистрировано обременение права собственности со стороны иных лиц.

Это только базовые требования, которые указаны в законе. Существует и еще ряд ограничений, при которых перевод квартиры в состав нежилых объектов будет невозможен.

В частности, в наемных домах социального использования указанная процедура запрещена, а при рассмотрении заявления будет вынесен отказ.

Также недопустимо указывать в качестве цели перевода последующее использование объекта под религиозные цели.

Отказ будет вынесен и в случае, если отсутствует техническая возможность оборудовать беспрепятственный доступ к переводимому помещению, минуя иные квартиры.

Если согласование перевода завершилось положительным результатом, в ходе дальнейшей эксплуатации должны соблюдаться и требования санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных обязательных нормативов. Их перечень будет определяться целевым назначением нежилого помещения. Например, в нежилых помещениях МКД запрещается размещать объекты промышленного производства.

Перечень видов деятельности, запрещенных для использования в помещениях МКД, могут устанавливать местные власти. В их число могут входить:

• развлекательные и увеселительные заведения (в ряде случаев для их размещения может потребоваться соблюдение стандартов по звуко- и шумоизоляции);
• бани и сауны;
• общественные туалеты;
• торговые точки по продаже пиротехники или иных опасных изделий.

Точный перечень ограниченных видов деятельности нужно уточнить в местных органах власти еще до начала процедуры по переводу.

Комментарий специалиста. С рядом ограничений и запретов предстоит столкнуться уже после фактически состоявшегося перевода объекта в состав нежилых помещений. Чтобы сэкономить время и деньги, необходимо заранее определиться с предполагаемыми целями и видами деятельности, а также учесть будущие ограничительные меры.

Необходимые документы

Основной перечень документов, которые будут использованы при согласовании перевода, определены статьей 23 ЖК РФ:

  Согласование реконструкции фасадов (2020)

• заявление о переводе, оформленное собственников или его представителем;
• паспорт заявителя, нотариальная доверенность на представителя;
• правоустанавливающие документы на жилой объект – представляются в виде оригинала или нотариальной копии;
• технический план помещения;
• перепланировки или переустройства, согласованный надлежащим образом (проект необходим, если требуется обеспечить самостоятельный доступ в переводимое помещение, минуя иные квартиры и комнаты).

Правоустанавливающим документом будет являться выписка из ЕГРН. Если право собственности регистрировалось до июля 2016 года, может представляться свидетельство о праве.

Так как в процессе перепланировки или переустройства необходимо закрепить измененные характеристики помещения, собственнику предстоит пройти кадастровый учет – для этого оформляется технический план через кадастрового инженера.

Одновременно с оригиналом протокола, для согласования представляются следующие документы (перечень действителен для объектов на территории Москвы):

• уведомления о проведении собрания, а также доказательства их вручения жильцам;
• лист регистрации собственников;
• решения собственников по каждому вопросу повестки дня;
• реестр собственников;

Как перевести квартиру в нежилое помещение: пошаговая инструкция

Столкнувшись с необходимостью вывести помещение из жилого фонда и оформить его в нежилом (например, с целью организовать собственный бизнес), многие из владельцев недвижимости впадают в «юридический ступор».

Действительно, задача эта не из легких, однако «осилит дорогу идущий». Для тех, кто решил справиться с ней самостоятельно, мы подготовили пошаговую инструкцию перевода жилого помещения в нежилое – читайте прямо сейчас.

Какие помещения могут быть выведены в нежилой фонд

Прежде чем затеять процедуру по выводу помещения из жилого фонда, ознакомьтесь с требованиями и ограничениями, определенными законом по отношению к жилплощади, которую можно «переквалифицировать» в коммерческую.

• Помещение должно иметь отдельный вход/выход. Если его квадратура больше 100 м², то еще и запасной. Не допускается вход в нежилое помещение через подъезд, при таком положении вещей потребуется его перепланировка, с оборудованием отдельного входа/выхода.
• Перевести в нежилой фонд можно только целый объект, без дележки его на доли, комнаты.
• На момент перевода все лица, проживающие в квартире ранее, должны быть выписаны.
• Квартира не должна находиться под обременениями (залог, арест).
• Если объект расположен выше первого этажа, все находящиеся под ним помещения также должны иметь статус нежилых.
• Исключен перевод в наемных домах социального использования.
• Не разрешается переводить жилое помещение в категорию нежилых в аварийных домах.
• Помещение должно быть оснащено исправными инженерными коммуникациями.

Трудности с переводом квартиры в нежилой фонд возникнут, вероятнее всего, если она находится в доме, состоящем на учете по чрезвычайным событиям, делам гражданской обороны. Аналогично, если строение считается объектом исторического и культурного наследия.

Кстати, согласно ст.

17 ЖК РФ, жилое помещение разрешается использовать в коммерческих целях, если деятельность предпринимателя не мешает рядом проживающим людям, не нарушает требований к помещению, а сам он официально зарегистрирован в квартире (постоянное место жительства) и не нарушает прав других граждан. При этом квартира должна соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, дом не быть ветхим или аварийным.

Если процедуры по переводу жилого помещения в нежилое все же не избежать, будьте готовы провести ряд действий, описанных далее.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Итак, какие документы необходимо собрать.

• План помещения с поэтажной экспликацией. Его вы получите в БТИ, по предварительно оформленному запросу (доверенности) от Департамента управления имуществом. Чтобы получить эту доверенность, подайте в Департамент соответствующее заявление, паспорт, правоустанавливающие документы на квартиру. А затем, уже с доверенностью, отправляйтесь в Бюро технической инвентаризации, за экспликацией с поэтажным планом помещения.
• Технический паспорт квартиры с планом помещения. Выдается также в БТИ.
• Заключение проверки пожарного надзора. Документ оформляется в Управлении Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС. После экспертизы, устанавливающей соответствие помещения требованиям и нормам пожарной безопасности, вам на руки выдадут заключение.
• Заключение Санэпиднадзора (отдел Управления Роспотребнадзора). За его получением обратитесь в СЭС. По письменному заявлению сотрудник учреждения произведет проверку объекта, выдаст заключение о его санитарном состоянии.
• Справка из ДЕЗ со сведениями касательно назначения других помещений, локализирующихся на одном этаже с квартирой, которая выводится из жилого фонда. Оформляется в Домоуправлении (ЖЭУ, ТСЖ).

Инструкция перевода жилого помещения в нежилое

Статья обновлена: 16 марта 2020 г.

Перевод жилого помещения в нежилое я разделила на 3 основных этапа: сбор необходимых документов и подача их в межведомственную комиссию для разрешения перевода; обращение в БТИ для определения стоимости перевода помещения; оформление собственности на уже нежилое помещение в МФЦ/Регистрационная Палата.

Содержание статьи:

Порядок действий для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Порядок перевода жилого помещения в нежилое состоит из 3 последовательных этапов.

1-й этап — Сбор необходимых документов и обращение в межведомственную комиссию для разрешения перевода

Если в помещении не была узаконена перепланировка, то перед сбором документов для комиссии, необходимо ее узаконить. Подробная инструкция по узаконению самовольных перепланировок есть в данной статье.

1. Для начала необходимо собрать документы, которые необходимо предоставить в Департамент Управления Имуществом для межведомственной комиссии для разрешения перевода его помещения в коммерческую. Сбором документов может заниматься только один из собственников или лицо по доверенности.
   • Экспликация и поэтажный план помещения.
     1. Для этого сначала обращаемся в Департамент управления имуществом, чтобы получить доверенность для заказа экспликации и поэтажного плана в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). Там пишите заявление установленного образца и предъявляете след. документы:
        • паспорт РФ и нотариально заверенная доверенность, если обращается доверенное лицо (оригинал и копия);
        • документ, подтверждающий право собственности на помещение. Это могут быть: договор купли-продажи; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования; выписка из ЕГРН об объекте недвижимого имущества/помещение — ссылка на инструкцию оформления;
        • могут потребовать договор основания на помещение;

        Срок получения документа – до 1 месяца.

     2. После получения данной доверенности один собственников или доверенное лицо обращается в БТИ и заказывает экспликацию с поэтажным планом. Пишите заявления и предоставляете такой же пакет документов, как и в Департамент.
   • Технический паспорт помещения с техническим планом, который заказывается в БТИ и в МФЦ.
   • Заключение пожарного надзора, в котором указывается, что данное помещение соответствует пожарным нормам.

     Для этого приходите в Управление Государственного Пожарного надзора ГУ МЧС и пишите заявление установленного образца. Затем работник пожарного надзора выезжает и осматривает помещение, которое должно соответствовать требованиям пожарной безопасности. После осмотра сообщат, когда можно получить данное заключение.

   • Заключение санитарно-эпидемиологического надзора.

     Оно берется в СЭС (Санитарно-эпидемиологические станции) района. Для этого заполняете заявление, и сотрудник СЭС выезжает для осмотра помещения, которое должно соответствовать санитарным нормам. После осмотра забираете данное заключение в СЭС. Дату осмотра и получения данного акта сообщат на месте.

   • Справка ДЕЗ, где содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, чей статус планируется изменить.

     Берется эта справка в управляющей компании (ЖЭУ, Дом управления или ТСЖ и т.п.), где пишите заявление и прилагаете: паспорт РФ и нотариальная доверенность, если документ заказывает доверенное лицо; документ, подтверждающий право собственности на помещение и договор основания.

   • Согласие соседей.

     Если помещение находится в многоквартирном доме необходимо согласие соседей (именно согласие собственников квартир, а не прописанных в них). Поэтому необходимо провести собрание собственников жилья.

     Для получения согласия нужно:

     1. Обратиться в управляющую компанию (ТСЖ, Дом Управления и т.п.) с заявлением о включении вопроса на повестку дня в очередном собрании собственников дома или заявление о проведении внеочередного собрания.

        Если созывается внеочередное собрание, то необходимо известить об этом письменно (с указанием даты и причины проведения) каждого собственника и не позднее, чем за 10 дней.

     2. Собрание является правомерным, если в нем присутствуют более 50% собственников дома.

     Как перевести жилое помещение в нежилое и наоборот?

     Перевод жилого помещения в нежилое играет достаточно важную роль в современных бизнес-процессах. Он регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации (гл. 3 ЖК РФ).

     В частности, в ст. 22 ЖК РФ перечислены случаи, при которых перевод жилого помещения в нежилое не допускается. Поэтому, если Вы планируете перевод жилого помещения в нежилое, учтите обязательные условия, которым это помещение должно соответствовать. Это:

     • возможность входа в него без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям дома (подъезды, коридоры, тамбуры) или наличие технической возможности оборудовать такой вход;
     • расположение на 1-ом этаже или, в случае расположения на более высоких этажах, отсутствие под ним жилых помещений;
     • обязательное согласие на перевод лица, в чью пользу зарегистрировано обременение прав при наличии таких обременений (ипотека, аренда и т.д.).

     Судебная практика.

     Существуют варианты расположения жилого помещения, при которых его перевод в нежилое не допускается:

     • помещение является частью квартиры либо используется в качестве места постоянного проживания;
     • помещение расположено в наемном доме социального использования (ст. 22 ЖК РФ).

     Кроме того, перевод жилого помещения в нежилое недопустим, если он планируется в целях осуществления религиозной деятельности.

     2. Условия перевода нежилого помещения в жилое

     Решение о переводе нежилого помещения в жилое связано с желанием владельца придать статус жилого различным помещениям коммерческого назначения (торговым, складским, производственным и пр.), чтобы использовать их для постоянного проживания.

     Поскольку жилое помещение должно отвечать всем санитарно-эпидемиологическим и пожарно-техническим нормам, установленным российским законодательством, то нежилое помещение, переводимое в жилой фонд, также должно соответствовать таким требованиям либо должна иметься возможность обеспечить выполнение этих требований.

     Кроме того, действующие санитарные и противопожарные нормы и правила не позволяют размещать в жилых домах отдельные виды коммерческих помещений. В частности, в жилых домах не допускается размещать:

     3. Документы, необходимые для перевода

     При переводе жилого помещения в нежилое и наоборот изменяется не только способ его использования, но и правовой статус, что обуславливает необходимость чёткого соблюдения всех процедурных моментов.

     Согласно ст. 23 ЖК РФ, смена статуса помещения на «нежилое» или «жилое» осуществляется органом местного самоуправления, поэтому в каждом регионе имеются свои нюансы, которые необходимо уточнять в муниципалитете.

     Также ст. 23 ЖК РФ определен общий порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, включая перечень необходимых документов, прилагаемых к заявлению о переводе помещения:

     • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
     • план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
     • поэтажный план дома, в котором находится переводимое омещение;
     • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
     • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
     • согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

     Подробнее

     • Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.
     • Согласие каждого собственника всех примыкающих помещений на перевод оформляется собственником помещения, примыкающего к переводимому, в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление.
     • В этом согласии указываются:
     • фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению;
     • полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица — собственника примыкающего помещения;
     • паспортные данные собственника указанного помещения;
     • номер принадлежащего собственнику указанного помещения;
     • реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение.

     Требовать представления иных документов орган, осуществляющий перевод помещений, не имеет права (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

     Однако следует учитывать, что в случаях, установленных законом, от Вас могут потребовать дополнительные документы, например:

     4. Порядок перевода

     Этап 1 – подготовка проекта перепланировки (переустройства).

     С учётом того, что практически во всех случаях для осуществления перевода жилого помещения в нежилое требуется его переустройство и (или) перепланировка, например, для оборудования отдельного входа, в первую очередь необходимо обратиться к специалистам для подготовки проекта перепланировки (переустройства).

     При переводе нежилого помещения в жилое главными задачами перепланировки и переустройства является приведение помещения в соответствие с требованиями, предъявляемыми к жилым помещениям.

     Чаще всего, как показывает практика, требуется проект переустройства и перепланировки для оснащения будущего жилого помещения инженерными коммуникациями, включая электросети, систему вентиляции, отопления, газо- и водоснабжения.

     Рекомендации: в случае необходимости перепланировки или переустройства помещения для удовлетворения вышеназванных требований все работы целесообразно осуществить до момента подачи заявления в соответствующие органы о переводе, поскольку, согласно п.

     43 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, специальная комиссия, созданная при органе местного самоуправления, должна оценить фактическое состояние помещения и его пригодность для постоянного проживания.

     Подробнее

     Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители следующих органов:

     • местного самоуправления;
     • уполномоченных на проведение регионального жилищного надзора (муниципального жилищного контроля);
     • государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, экологической и иной безопасности;
     • защиты прав потребителей и благополучия человека;
     • архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций (при необходимости);
     • эксперты, в установленном порядке аттестованные на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий (при необходимости).

     Этап 2 – сбор пакета документов.

     В состав пакета документов для перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, помимо перечисленных выше обязательных, могут входить:

     • доверенность (или официальное письменное согласие) на ведение процедуры перевода одному из собственников;
     • выписка из домовой книги или справка уполномоченного органа (паспортно-визовая служба, паспортный стол), подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд и т.д.
     1. Этап 3– подача заявления о переводе.
     2. В орган, осуществляющий перевод, подается заявление о переводе помещения с приложением к нему подготовленных документов и документа, удостоверяющего личность (для предъявления).
     3. Заявление о переводе помещения может быть подано лично, через МФЦ, посредством Единого портала государственных и муниципальных услуг «Госуслуги», по почте.
     4. При направлении заявления по почте подпись заявителя на заявлении должна быть нотариально удостоверена.
     5. Этап 4 – принятие соответствующего решения органом местного самоуправления.
     6. Не позднее 45 календарных дней со дня представления заявления и документов орган, осуществляющий перевод, принимает решение о переводе или об отказе в переводе помещения.

     В течение 3-х рабочих дней с момента принятия решения орган, осуществляющий перевод, выдает или направляет заявителю либо уведомление о переводе помещения, либо уведомление об отказе в переводе с приложением соответствующего распоряжения (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

     Уведомление направляется одним из следующих способов:

     • по адресу, указанному в заявлении;
     • через МФЦ.

     Подробнее

     В случае принятия органом местного самоуправления решения об отказе в переводе и Вашего несогласия с ним, Вы можете обжаловать его в судебном порядке в течение 3 месяцев со дня получения уведомления (ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства РФ).

     В случае необходимости проведения переустройства (перепланировки) помещения (о чем должно быть указано в решении о переводе), документом, подтверждающим окончание перевода будет являться акт приемочной комиссии (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).

     Этап 5 – внесение в ЕГРН уточнённых сведений о переведенном помещении.

     Орган, осуществляющий перевод помещений, самостоятельно в порядке межведомственного информационного взаимодействия направляет в Росреестр (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ; п. 5 ч. 1 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее — Закон о регистрации недвижимости):

     • решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение (если не требуется проведение работ по перепланировке);
     • акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки (в случае проведения работ по перепланировке.

     Уточненные сведения об объекте недвижимости будут внесены в ЕГРН через 15 рабочих дней после получения Росреестром соответствующих решений органа местного самоуправления.

     Вы получите уведомление с описанием внесенных изменений одним из следующих способов:

     Если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, Вы вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН. Если у Вас остаются вопросы относительно порядка признания нежилого помещения жилым (или наоборот), воспользуйтесь нашим сервисом. 

     • Вам также может быть интересно:
     • Переустройство и перепланировка жилого помещения
     • Как поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право на объект недвижимости вспомогательного использования?

     Перевод жилого помещения в нежилое: процедура, оформление, особенности | Правоведус

     Необходимость перевода жилого помещения в нежилой фонд возникает по разным причинам, в частности, в целях коммерческого использования или же для признания жилого объекта непригодным для проживания людей (Положение № 47 от января 2006 г.). Порядок перевода регулируется гл.

     3 Жилищного кодекса РФ и иными нормативно-правовыми актами, касающимися градостроения в России. Отметим, что перевод жилого помещения в нежилое предполагает смену статуса и правового режима, а значит, меняется и порядок использования этого помещения.

     Для того, чтобы осуществить перевод жилой квартиры в нежилой фонд, в первую очередь, необходимо собрать пакет документов, в перечень которого входят:

     • документ, удостоверяющий личность заявителя;
     • нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (свидетельство о праве собственности, решение суда и т.д.);
     • технический паспорт помещения и план всех этажей дома, полученные в БТИ;
     • проект реконструкции помещения, переводимого в нежилой фонд; документ будет необходимо предоставить в случае дальнейшего переустройства и перепланировки нежилого помещения для коммерческого использования;
     • согласие всех собственников жилого помещения на изменение его статуса и назначения, заверенное у нотариуса; официальное письменное согласие на ведение процедуры перевода одному из собственников;
     • нотариальная доверенность от собственника помещения (потребуется в случае выполнения процедуры перевода иным лицом);
     • оригинал и нотариально заверенные копии учредительных документов (потребуется в случае принадлежности жилого помещения юридическому лицу);
     • выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд.

     Срок действия справки из паспортного стола составляет 14 дней.

     Условно процесс перевода жилого помещения в нежилое делится на три этапа:

     1. Подготовка и подача заявления в уполномоченный орган.
     2. Реконструкция, переустройство и перепланировка с согласованием в соответствующих органах.
     3. Оформление права собственности на помещение, выведенное из жилого фонда.

     Собранный пакет документов вместе с заявлением, оформленном в определенной форме (образец предоставляется в соответствующих учреждениях), подается в многофункциональный центр или администрацию района, где расположен объект жилой недвижимости.

     Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

     • Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
     • Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
     • Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.

     Важно! В случаях, если площадь нежилого помещения превышает 100 кв.м, оно должно иметь запасной выход.

     • Жилое помещение, переводимое в нежилой фонд, не должно находиться под арестом или иным обременением, в том числе по кредитному договору или ипотекой. Любые манипуляции с недвижимостью можно будет проводить только после прекращения залога.
     • Многоквартирный дом, в котором расположена квартира для вывода из жилого фонда, должен быть не аварийным, не требующим капитального ремонта и не подлежащим сносу или полной реконструкции.
     • Не допускается наличие в жилой квартире, переводимой в нежилой фонд, каких-либо не узаконенных перепланировок.
     • В случае перевода жилого помещения в нежилое, если объект недвижимости располагается в здании, представляющем культурно-историческую ценность, или состоящем на учете в штабе по делам гражданской обороны и ЧС, необходимо получить на то разрешение в соответствующих уполномоченных органах, например Комитета по охране памятников культуры и истории. Также, стоит учесть, что в данном случае стоимость объекта при экспертной оценке может быть увеличена.
     • Невозможен перевод квартиры в нежилое помещение коммерческого назначения при отсутствии подключения помещения к основным инженерно-коммуникационным системам.
     • Также не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд в случаях, если целевое назначение будущего коммерческого объекта не соответствует допустимым нормам зонирования, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства РФ.
     • Не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд, если это наемный дом социального назначения (ФЗ от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ статья 22 ч. 3.1.).

     Решение по переводу квартиры в нежилой фонд принимает созданная при каждом муниципалитете межведомственная комиссия.

     На принятие решения влияет наличие заключения из УФМС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора и Санитарно-эпидемиологической службы, Управляющей компании, выписки из положительного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, заключение органа по охране памятников и архитектуры о наличии возможности выполнить переустройство и перепланировку объекта культурного наследия. Срок рассмотрения заявления о переводе жилого помещения в нежилое составляет 45 дней с момента подачи всех документов. Компетентный орган не вправе требовать от заявителя дополнительно документов, не входящих в перечень, установленный Жилищным кодексом РФ. О приеме документов на рассмотрение заявителю должна быть выдана расписка. С момента принятия решения о переводе либо мотивированном отказе в переоформлении квартиры в нежилое помещение, в течение 3-х рабочих дней компетентные органы должны направить заявителю и собственникам помещений, примыкающих к переводимого объекту, письменный протокол (ФЗ от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ, изменения в части 5 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, вступившие в силу с 1 января 2013 г.).

     Согласие собственников других квартир

     Порядок действий при переводе жилого помещения в нежилое

     Содержание

     Любые объекты недвижимости могут разделяться на жилые помещения и нежилые фонды. Главным отличием является их предназначение для выполнения тех или иных функций. Проживание людей осуществляется в жилых помещениях, а ведение бизнеса, коммерции или же реализация производства – в нежилых.

     Потребность в переводе жилого помещения в нежилое появляется в связи с различными обстоятельствами. Контролируется данный процесс специальными органами и регламентируется законодательством РФ.

     Существуют также категории помещений, которые во время их эксплуатации могут несколько раз менять статус своего назначения.

     Проведение данных процессов наиболее актуально в тех районах, где при построении жилого объекта не было запланировано создание нежилых помещений.

     Перевод помещения из жилого в нежилое, и наоборот, реализовывают местные органы власти, к которым относится районная администрация, исполнительный совет и т.д.

     Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений.

     Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход.

     Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру 8 (499) 755-64-00 или напишите нам через форму для обращений.

     Однако, существуют случаи, когда процесс перевода жилого помещение в нежилое можно избежать. Так, например, предприниматель, в собственности которого находится квартира, может осуществлять свою деятельность на дому, при условии, что данная деятельность не принесет неудобств иным жильцам дома или квартиры.

     Необходимые требования для перевода жилого помещения в нежилое

     Для получения согласия на перевод жилой квартиры в нежилое помещение, следует, чтобы соблюдался ряд требований. К таким ним относятся:

     • Жилье должно находиться в собственности гражданина, а не быть им арендованным. При аренде квартиры, произвести перевод будет невозможным;
     • В случае, если владельцев помещения несколько, то необходимо получить письменное разрешение у каждого гражданина на изменение назначения данного помещения;
     • Для реализации перевода, обязательным требованием является отсутствие у собственника долгов по оплате коммунальных услуг, а помещение не должно быть под залогом или арестом;
     • Обязательное соответствие помещения всем необходимым пожарным и строительным стандартам;
     • Обязательным условием является присоединение помещения к общегородской инфраструктуре, т.е. иметь в наличие электричество, водоснабжение, отопление и т.д.;
     • Помещение, подлежащее переводу в нежилой фонд, должно быть безопасным для иных жильцов;
     • Помещение должно располагаться на 1 или 2 этаже жилого объекта, при условии, что под ним располагаются также нежилые объекты;
     • Перевод квартиры в статус нежилой, возможен только целиком, а не частично;
     • В помещение должен существовать дополнительный вход, или наличие возможности на его постройку.

     Документы, требующиеся для перевода помещения в нежилой фонд

     • Паспорт заявителя;
     • Копии нотариально заверенных документов, которые доказывают право собственности заявителя на квартиру;
     • Из БТИ необходимо предоставить тех.паспорт квартиры и планы этажей жилого объекта;
     • Нотариально заверенное разрешение каждого собственника на перевод помещения в нежилой фонд;
     • При нахождении жилого помещения в собственности юридического лица, то потребуется предоставить оригинал и копии учредительных документов, заверенные у нотариуса;
     • Необходимо предоставить выписку из домой книги, которая станет подтверждением отсутствия оформленных в квартире граждан.

     Порядок действий при переводе жилой квартиры в нежилое помещение

     Процесс изменения статуса жилого помещения в нежилое, чаще всего, поручают квалифицированным юристам, которые приготовят весь необходимый пакет документации и организуют, непосредственно, сам процесс.

     Порядок действий:

     • Предоставление заявления непосредственно в орган местного самоуправления или через МФЦ.

     Также прилагается ряд других документов, к которым относятся: документ, устанавливающий право собственности; технический план и иные документы, запрашиваемые органом.

     • При необходимости осуществляется перепланировка квартиры после согласовании с определенными органами;
     • Рассмотрение заявления происходит в течение 45 дней после его приема соответствующими органами. Подача документов осуществляется под расписку. После разбирательства принимается распоряжение о переводе или отказе в переводе в статус нежилого. Последним шагом станет оформление права собственности на это помещение.

     Причины отказа перевода жилого помещения в нежилой фонд

     Отказ органов в изменение статуса жилого помещения на нежилое происходит в следующих случаях:

     • В случае, если предоставленный пакет документации, является неполным;
     • Несоответствия помещения нормам пожарной безопасности и иным строительным нормам;
     • Если другие собственники помещения, подлежащего переводу, не дают согласия на изменение его статуса;
     • Если владельцы других квартир жилого объекта не согласны на использование данного помещения в иных целях, кроме проживания;
     • Отсутствие в помещении требуемых критериев, дающих право на его перевод в нежилой фонд.

     Как перевести жилое помещение в нежилое

     Перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности. В случае такого перевода меняется статус помещения, что влечет изменение порядка его использования. 

     Перевести жилое помещение в нежилое можно при следующих условиях:

     1. Помещение принадлежит вам на праве собственности и не обременено правами иных лиц (например, в силу договоров ипотеки, аренды и пр.);
     2. В помещении никто не зарегистрирован и не проживает;
     3. Помещение расположено на первом этаже здания. Помещение на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены нежилые помещения;
     4. Помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок и входа в подъезд. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить. 

     Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если:

     • такое помещение расположено в наемном доме социального использования;
     • в таком помещении планируется осуществление религиозной деятельности.
     • 1. Подготовка проекта переустройства и (или) перепланировки помещения
     • Переустройство и (или) перепланировка помещения могут понадобиться для выполнения санитарных и противопожарных требований к будущему нежилому помещению, а также для оборудования отдельного входа.
     • Узнать о санитарных и противопожарных требованиях к помещению после его перевода в разряд нежилых для использования, например, в качестве магазина или офиса можно в отделении Роспотребнадзора и Госпожарнадзора по месту нахождения помещения.
     • Получить консультацию по вопросу получения разрешения на оборудование отдельного входа можно в территориальном органе, который занимается вопросами архитектуры и градостроительства.

     Разработку проекта переустройства (перепланировки) помещения необходимо заказать только в специализированной организации или ИП, являющихся членом СРО. При разработке проекта исполнитель (организация или ИП) должен согласовать его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, Управлении архитектуры и градостроительства, Госпожарнадзоре) и получить соответствующие разрешения.

     Если переустройство (перепланировка) затрагивает часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (например, при оборудовании отдельного входа), то необходимо их согласие в форме решения общего собрания собственников МКД.

     2. Подготовка документов для перевода жилого помещения в нежилое

     Для перевода жилого помещения в нежилое потребуются следующие документы: 

     1. Запрос (заявление) на предоставление государственной услуги о переводе жилого помещения в нежилое;
     2. Документ, удостоверяющий личность заявителя, или документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя заявителя;
     3. Правоустанавливающие документы на помещение, права на которое зарегистрированы до 31 января 1998 г. (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
     4. Проект переустройства и (или) перепланировки помещения (в случае необходимости);