Как вернуть задаток по предварительному договору?

Последнее обновление: 01.06.2019

Вопрос:

При покупке квартиры я внес Продавцу предоплату. Пока готовили документы для сделки, ситуация изменилась и я передумал покупать. Можно ли вернуть задаток (аванс) за квартиру? И если можно, то как?

Ответ:

«Обещать – не значит жениться», – так думает иной Покупатель, когда обещает Продавцу купить у него квартиру. И пребывает в полной уверенности, что в случае чего, он всегда сможет вернуть свой задаток или аванс. Ан нет! Так бывает далеко не всегда. Все зависит от того, как оформлена предоплата.

Какие здесь могут быть варианты? И когда возможен возврат задатка или аванса при покупке квартиры? Сейчас разберемся.

В практике рынка недвижимости принято брать предоплату (в виде задатка или аванса) с Покупателя квартиры в момент обсуждения условий будущей сделки и принятия решения о покупке. Для чего это делается?

Для того, чтобы Продавец был уверен, что Покупатель на квартиру уже найден, можно снимать ее с продажи и собирать документы для сделки. А Покупатель получает уверенность, что выбранная квартира закрепляется (бронируется) за ним и не будет продана другому человеку, пока он будет ее проверять и готовить деньги (в т.ч. оформлять ипотечный кредит).

Случаи, когда Покупатель вносит предоплату (аванс или задаток) за квартиру могут быть следующие:

Заключение договора бронирования при покупке квартиры в новостройке у Застройщика.
Заключение Предварительного договора купли-продажи, при покупке квартиры на вторичном рынке (в т.ч. у агентства недвижимости).
Заключение Договора задатка или Договора аванса, при покупке квартиры на вторичном рынке (непосредственно у Продавца-владельца).

Когда и какой договор лучше заключать и чем аванс отличается от задатка, подробно рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Здесь же мы рассмотрим только случаи, когда и как Покупатель может вернуть задаток или аванс за квартиру, если у него изменились обстоятельства или он просто передумал покупать.

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Возврат аванса за квартиру

Если предоплата при покупке квартиры оформлена в виде аванса, то Покупатель может вернуть ее всегда, за исключением случаев, когда в договоре (по которому этот аванс передавался) имеются условия удержания этого аванса (или его части) в виде штрафа (неустойки) за неисполнение условий.

А как понять, что передача денег оформлена именно в виде аванса? Здесь все просто. Если в договоре нет прямого указания, что сумма передается в виде задатка, то эта сумма признается авансом.

При этом, в самом договоре эта сумма может называться по-разному, например – обеспечительный взнос, авансовый платеж, предоплата и т.п. Не имеет значения! Если не задаток, значит – аванс (п.3, ст. 380, ГК РФ). А аванс, передаваемый в счет будущих платежей по сделке, подлежит возврату всегда, если покупка квартиры не состоялась.

Правда, если в условиях передачи денег стороны предусмотрели штраф для Покупателя за нарушение (неисполнение) условий договора, то этот аванс (или его часть) Продавец имеет право оставить у себя. Например, в случае, если Покупатель не явился в назначенный день на сделку.

Условие о штрафных санкциях вносится в договор на усмотрение сторон сделки. При этом, штраф может быть предусмотрен не только для Покупателя, но и для Продавца. Например, если тот в процессе подготовки сделки нашел другого покупателя и отказывается продавать квартиру первому.

То есть Покупатель и Продавец могут произвольно задавать в договоре условия возврата и невозврата аванса при покупке квартиры. Это относится и к первичному рынку (например, к договору бронирования новостройки), и ко вторичному рынку (к предварительному договору или договору аванса).

С задатком же дела обстоят немного сложнее.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Возврат задатка за квартиру

Задаток, переданный за квартиру, можно вернуть Покупателю только если Продавец добровольно согласится это сделать, либо если наступил форс-мажор, в результате которого покупка квартиры сорвалась (когда нет вины Покупателя – см. п.1 ст.416 ГК РФ).

Задаток, в отличие от аванса – это строго регламентируемое законом понятие (ст. 380, 381 ГК РФ). В этих статьях указано, когда и при каких обстоятельствах может вноситься задаток, когда его можно вернуть, и что происходит при нарушении условий договора.

По общему правилу, указанному в законе, задаток остается у Продавца квартиры, если сделка не состоялась по вине Покупателя, и задаток возвращается Покупателю в двойном размере, если сделка сорвалась по вине Продавца. Здесь ни о каких штрафах или неустойках речь не идет. Сам факт задатка определяет условия его возврата и невозврата.

Чтобы эти «стандартные» условия возврата задатка начали действовать, нужно чтобы в договоре, по которому вносится предоплата за квартиру, обязательно было указано, что эта сумма является именно задатком. Обычно там же добавляют и соответствующие статьи закона (см. выше), чтобы исключить сомнения.

Но есть нюанс. Продавец и Покупатель имеют право указать в договоре о задатке особые (свои собственные) условия его возврата.

Например, если Покупатель заболеет и не сможет вовремя явиться на сделку, тогда задаток он не теряет. Или, например, если Покупателю откажут в ипотечном кредите, тогда Продавец вернет ему задаток.

Но чтобы это случилось, такие условия должны быть ясно и однозначно указаны в договоре.

Условия о задатке могут быть вписаны и в состав Предварительного договора купли-продажи (это позволяет сделать п.4, ст.380, ГК РФ), и в отдельный Договор о задатке при покупке квартиры. Принципиальной разницы здесь нет. И в том и в другом случае в договоре описываются условия будущей сделки, и условие обеспечения обязательств Покупателя путем внесения задатка.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

https://www.youtube.com/watch?v=a7c-t1VBomw

На практике и аванс и задаток вносят как непосредственно Продавцу квартиры (т.е. ее владельцу), так и агентству недвижимости (посреднику). Но хитрость агентства, обычно, в том, что они так составляют договор, что ответственность по нему возникает односторонняя. Т.е.

если Покупатель отказался от сделки, то он теряет свой задаток (согласно статье закона) или аванс (в виде штрафа). Агентство оставляет его себе. Если же само агентство (точнее, его клиент-продавец) отказывается от продажи квартиры, то оно просто возвращает Покупателю полученную предоплату.

Ни под какие штрафы за своего клиента агентство подписываться не будет.

Расписка о возврате аванса или задатка за квартиру

Важный момент! При возврате Продавцом задатка или аванса за квартиру, ему следует взять у Покупателя расписку в том, что деньги ему возвращены в полном объеме ввиду того, что сделка купли-продажи не состоялась. Иначе Продавец рискует быть обманутым – недобросовестный Покупатель может через суд потребовать возврата денег еще раз, да еще с процентами.

При возврате аванса/задатка, Продавцу надо вернуть себе и собственную расписку о том, что он эти деньги от Покупателя принимал.

Как купить ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у банка? 3 способа – см. по ссылке.

Что делать, если Продавец не возвращает аванс или задаток за квартиру?

Если же Продавец квартиры отказывается вернуть аванс или задаток, несмотря на то, что по условиям договора он обязан это сделать, то Покупателю дорога одна – в суд.

Долго, муторно, но что делать… А чтобы Покупателю не так обидно было, он может добавить в иск не только требование возврата переданной Продавцу суммы, но и взыскать проценты, и моральный ущерб, и понесенные убытки из-за срыва намеченной сделки.

Что можно предъявить Продавцу квартиры, когда он необоснованно отказывается возвращать аванс? Здесь закон дает Покупателю следующие аргументы:

неосновательное обогащение (ст.1102 ГК РФ);
возврат предоплаты, если товар не передан или сделка не состоялась (п.3, ст.487 ГК РФ);
неправомерное удержание денежных средств, и ответственность в виде выплаты процентов на удержанную сумму (ст.395 ГК РФ).

На практике бывает, что указав Продавцу квартиры на эти статьи закона, добиваются добровольного возврата денег и без обращения в суд. Конечно, при этом подразумевается, что сам Договор об авансе (задатке) должен быть составлен юридически грамотно, и условия в нем должны трактоваться однозначно, со ссылками на конкретные статьи закона.

Образцы Договоров об авансе и о задатке можно посмотреть – здесь.

Поэтому Покупателю очень желательно перед внесением аванса (равно как и задатка) и заключением соответствующего договора, проконсультироваться с юристом насчет возможных последствий. А лучше – заказать тому же юристу подготовку этого самого договора с условиями внесения предоплаты в том виде, в котором он отвечает интересам Покупателя.

Как действовать Покупателю квартиры при внесении аванса, например, на вторичном рынке (сумма, сроки, условия возврата и т.п.) – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Возвращается задаток или нет?

Задаток — форма предварительного платежа, применяемая в ситуациях, когда заключение основной сделки пока что невозможно по тем или иным причинам. Заключенное сторонами соглашение обязывает впоследствии исполнить основной договор, касающийся продажи имущества или оказания услуг.

Задаток всегда выражен в денежной форме, а его передача является способом гарантии, предохраняющей участников от неисполнения своих обязательств контр-агентом.

Что такое задаток?

Юридическое понятие, данного вида передачи денег, формулируется в Гражданском кодексе РФ. Статьей 380 уточняется, что задаток — денежная сумма, передающаяся одной стороной другой в качестве предварительного взноса из причитающейся по письменному соглашению полной суммы оплаты.

Задаточная выплата является обоюдным способом обязательств для исполнения полноценного договора между сторонами.

Передача денег всегда сопровождается заключением письменного договора, в котором указывается форма (задаток), стороны, предмет и размер переданной денежной суммы.

Нотариального оформления документа не требуется, однако в его названии и в тексте должно указываться понятие задаток, в ином случае будет считаться, что стороны заключили договор аванса, который влечет иные обязательства.

Устные договоренности или письменное оформление с несоблюдением юридических норм не признается задатком, а сам взнос, скорее всего, будет признан авансовым.

Альтернативой письменному договору является расписка в получении денег, которая пишется от лица, получившего плату. В расписке также указываются стороны, предмет обязательств и размер взноса. В расписке обязательно указание того, что финансовый взнос является задатком.

Отличия от аванса и залога

Юридическое понятие аванс в российском законодательстве не употребляется, однако в практической плоскости аванс и задаток — близкие, но не тождественные термины.

Аванс также является предварительной выплатой перед передачей имущества, оказанием услуг или выполнением работ. Однако он не является формой обеспечения обязательств и всегда может быть возвращен или быть истребован обратно без каких-либо последствий для сторон. Внесение авансовой выплаты не обязывает стороны к совершению сделки.

Залог является формой обеспечения обязательств по договору. Однако он не относится к предварительному взносу и оформляется отдельным соглашением. Если задаточный взнос выражается в денежном эквиваленте и не может превышать размер основной суммы, то залогом обычно является имущество, стоимость которого равна или больше стоимости предмета договора.

Обычно договор залога заключается в качестве обеспечения кредитного договора, например, при ипотеке.

Таким образом, аванс является предварительным платежом, не обеспечивающим выполнение договора, а залог — форма обеспечения обязательств, не являющаяся предварительным взносом.

Гк рф о возвращении задатка

Возвращение регулируется ст. 381 ГК РФ «Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком». Согласно статье, возврат уплаты осуществляется следующим образом:

если контракт расторгнут по вине стороны, внесшей задаток, то он остается у контр-агента;
если виновником является сторона, принявшая оплату, то она обязуется вернуть взнос в двойном размере;
если договоренность расторгнута по согласию сторон или из-за «форс-мажора», то сумма возвращается в одинарном размере.

Когда возвращается задаток?

Задаточный взнос может вернуться передавшему его лицу в двух случаях:

сделка сорвана по вине лица, получившего денежный транш;
срыв сделки был совершен по независящим от обеих сторон причинам.

В последнем случае применяется понятие непреодолимой силы, из-за которой стороны не смогли исполнить свои обязательства.

Так называемый «форс-мажор» не зависит от воли участников и не является проявлением их намерений. Таким обстоятельством, например, признается разрушение жилого помещения в результате стихийного бедствия.

Если за квартиру был внесен задаточный взнос, то он передается обратно покупателю в одинарном размере.

Также деньги должны быть возвращены лицу, совершившему выплату, в ситуациях, когда противоположная сторона добровольно отказывается от своих обязательств, прописанных в тексте, либо меняет условия соглашения.

Например, подняв цену квартиры, продавец нарушает условия договора, что позволяет покупателю расторгнуть предварительный договор.

Так как в этой ситуации отказ был произведен по вине исполнителя или продавца, то он обязан вернуть финансовое обеспечение в двойном размере.

Когда не возвращается?

Задаточный платеж не возвращается покупателю/заказчику в ситуациях, когда он отказывается от своих обязанностей, указанных в тексте соглашения.

При таких обстоятельствах виновником срыва сделки/договора является покупатель/заказчик.

Так как задаточная выплата является формой обеспечения обязательств по письменному договору, то все переданные деньги остаются у контр-агента (продавца/исполнителя).

Возврат задатка по расписке

Расписка в получении денежных средств — один из вариантов оформления задаточного платежа. В тексте обязательно указывается, что деньги передаются в качестве задатка по исполнению какого-либо соглашения. Документ должен содержать следующие реквизиты:

паспортные данные обеих сторон;
адрес регистрации;
предмет, за который передаются деньги (автомобиль, объект недвижимости и т. д.);
точную стоимость предмета;
точный размер передаваемых средств (в числовом и буквенном выражениях);
сроки заключения и исполнения намерений;
подписи контр-агентов.

При соблюдении юридической формы составления и подписания расписки она признается полноправным договором и влечет полную правовую ответственность сторон в суде. В тексте не обязательно указывать штрафные санкции сторон, так как само по себе понятие «задаток» уже предусматривает таковые для всех участников.

По договору

наименование документа (договор задатка);
точные паспортные данные контр-агентов;
предмет договора;
юридическое действие с предметом (купля-продажа, аренда, исполнение услуги и т. д.);
ответственность сторон;
условия возвращения задатка;
подписи с расшифровкой.

Так как письменный контракт является развернутой формой, то стороны могут указать особые условия для возвращения задатка либо указать, что деньги должны быть возвращены на основаниях, предусмотренных законодательством. Заключение соглашения не препятствует сторонам в указании особых условий: штрафов за неисполнение или неустоек.

Действия в случае отказа в возврате задатка

В случае отказа противоположной стороны вернуть задаточный взнос, участник, внесший денежные средства, вправе требовать их возврата исключительно в судебном порядке.

Обращения в полицию или в другие инстанции, скорее всего, не принесут нужного результата. Дела о финансовых спорах частных лиц рассматриваются судами общей юрисдикции.

Подать иск можно только по истечению даты, указанной в договоре или расписке.

После подачи судебного иска суд рассмотрит дело и вынесет определение.

Если судьей будет установлено, что срыв соглашения произошел по вине лица, получившего предварительную выплату или из-за препятствий непреодолимой силы, то вероятнее всего, будет вынесено решение о возвращении денег. Если же суд установит, что сделка сорвана по вине участника передавшего средства, то задаток останется у противоположной стороны.

Задаток возвращается в двойном размере

Возврат удвоенной суммы предусматривается в тех случаях, когда виновником срыва сделки является сторона, получившая взнос в качестве финансового обеспечения.

В такой ситуации участник, внесший задаточную выплату, вправе требовать возвращения всей суммы задатка в двойном размере.

Такая мера применяется по причине того, что при подписании соглашения обе стороны должны рисковать потерей денежных средств в равной степени.

Задаток при покупке квартиры: возвращается или нет?

Отказ продавца от выполнения договора обязывает его вернуть деньги в двойном размере. Если сделка сорвалась по форс-мажорным обстоятельствам (например, продавец умер), то возвращается лишь переданная сумма.

Возвращается ли задаток победителю и проигравшему в аукционе?

Проведение аукционных и конкурсных торгов часто сопровождается предварительным внесением средств в качестве обеспечения намерений участника аукциона. Согласно ст. 448 ГК РФ задаточный платеж возвращается участнику:

в случае участия, но поражения в торгах;
в случае отмены аукциона.

Срок возврата взноса — 20 календарных дней с момента проведения или отмены аукциона.

Денежные средства, внесенные победителем, учитываются в качестве предварительного взноса по предмету торгов. Если победитель отказался от оплаты полной стоимости, то задаточный платеж остается у организаторов.

Нюансы

Стороны могут отказаться от выполнения условия договора о задатке, если контр-агент изменил критерии проведения купли-продажи. Если нарушаются сроки совершения сделки, обстоятельства (повышена цена), предмет соглашения был изменен (например, продаваемый автомобиль попал в аварию), то любая из сторон может потребовать расторжения договоренности и оплаты своих обязательств контр-агентом.

Что бы гарантировать возврат денег, необходимо доказать виновность противоположной стороны в срыве сделки. Например если продавец повысил стоимость недвижимости или не явился на подписание документов, то желательно позаботиться о доказательствах вины продавца — взять справку в отделе регистрации о не заключении сделки, привлечь свидетелей и т. д.

Как вернуть задаток (аванс) за квартиру: если сделка покупки не состоялась или передумали ее покупать

Чтобы не упустить понравившуюся квартиру перед оформлением сделки продавец и покупатель обычно заключают предварительный контракт с условием перечисления предоплаты.

Сумма аванса является частью стоимости жилой недвижимости, которая оплачивается сразу с перспективой оформления сделки купли-продажи. Бывает, что покупатель или продавец меняют решение и отказываются от заключения контракта.

В такой ситуации становится актуальной проблема возврата предоплаты.

В статье рассмотрим, в чем состоят различия между авансом и задатком, каков порядок их возврата, как оформить возврат и что делать, если продавец не возвращает аванс или задаток.

В чем состоят отличия аванса и задатка?

Аванс и задаток представляют собой денежные средства в определенном размере, которые покупатель передает продавцу в счет будущей покупки жилья. При обеих формах предоплаты стороны составляют письменное соглашение.

В первом случае предварительный платеж передается без обеспечения исполнения. При срыве сделки виновная сторона не несет финансовых потерь, если в соглашении не содержатся условия о выплате неустойки за отказ от покупки жилья.

В отличие от аванса задаток является способом обеспечения обязательства. Если участники сделки договорились о его выплате, то за срыв сделки виновное лицо понесет финансовую ответственность.

Каков порядок возврата предоплаты?

При совершении сделок с недвижимости используются обе формы предоплаты. Разберем, как осуществляется возврат аванса и задатка в случае отказа участников сделки от подписания соглашения о купле-продаже жилой недвижимости.

Возврата аванса за квартиру

В соответствии со статьей 487 ГК РФ участники сделки могут предусмотреть обязанность покупателя по частичной оплате квартиры до ее передачи продавцом (предварительная оплата). При этом покупатель обязан внести оставшуюся сумму в срок, установленный договором.

В случае нарушения сроков оплаты продавец вправе не передавать товар покупателю. При этом на него может быть возложена обязанность по оплате штрафа за просрочку. Условия о финансовой ответственности обычно прописывается в договоре, поэтому следует внимательно изучить его условия.

Если продавец не исполнил свою обязанность по передаче квартиры, покупатель вправе потребовать исполнения договора или возврата финансовых средств, переданных в качестве аванса.

Следует знать! Штраф за неисполнение договора может быть предусмотрен не только для покупателя, но и для продавца. При расторжении сделки по причине виновных действий продавца он должен будет вернуть аванс и оплатить неустойку за неисполнение обязательства.

Пример из судебной практики 1. Между Гавриловой Т.Н. и Кузнецовой Е.В. было заключено соглашение, по условиям которого Кузнецова Е.В. обязалась передать Гавриловой Т.Н. квартиру. В качестве обеспечения принятых на себя обязательств внесла предоплату. Остальную часть средств нужно было перечислить за день до подписания соглашения о купле-продаже квартиры.

По условиям договора, если сделка будет отменена по вине покупателя, денежные средства остаются у истца. Контракт о купле-продаже не был подписан по причине того, что Кузнецова Е.В. не исполнила обязательства, связанные со снятием объекта недвижимости с регистрационного учета. Гаврилова Т.Н. посчитала, что ее права нарушены, и обратилась в суд за защитой своих прав.

Апелляционная инстанция признала внесенные денежные средства авансом, подлежащим зачету в счет стоимости квартиры, а не задатком как средство обеспечения обязательства. В связи с этим суд посчитал, что у Кузнецовой Е.В. отсутствуют основания для удержания денежных средств и постановил вернуть их Гавриловой Т.Н. (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.12.

2019 года № 88-3244/2019).

Возврат задатка за квартиру

Согласно статье 380 ГК РФ задаток передается продавцу как доказательства заключения контракта и в обеспечение его исполнения. Соглашение о передаче средств в обязательном порядке заключается в письменном виде.

В соответствии со статьей 381 ГК РФ задаток может быть только в двух случаях:

Стороны отказались от сделки по обоюдному согласию;
Договор прекращен в связи с невозможностью исполнения по причине возникновения обстоятельств, за которые стороны не отвечают.

В случае неисполнения обязательств по передаче квартиры по вине продавца, он должен выплатить покупателю двойную сумму предоплаты. Если покупатель передумал ее покупать, задаток остается у продавца.

Важно! В случае сомнений в том, является ли сумма, внесенная в счет будущей купли-продажи жилого помещения, задатком эта сумма считается внесенной в качестве аванса, если не подтверждено иное (например, при передаче денежных средств по расписке).

Пример из судебной практики 2. Степанов О.А. заключила с Тимофеевым Н.Т. соглашение о задатке, в котором были согласованы условия будущего договора купли-продажи жилой недвижимости. Степанова О.А. передала продавцу задаток, подписав расписку. Позже Тимофеев Н.Т. сообщил, что намерен продать недвижимость другим покупателям.

В этот же день покупательница связалась с продавцом и предложила выплатить двойную сумму задатка, на что получила отказ. Посчитав, что ее права нарушены, Степанова О.А. обратилась в суд за защитой своих прав. Апелляционная инстанция не усмотрела вины Степановой О.А. в том, что банк не выдал ей кредит.

Ею были предприняты все необходимые действия для заключения договора купли-продажи квартиры. Также суд не усмотрел вину Тимофеева Н.Т., поскольку доказательства его уклонения от сделки не были представлены. В связи с этим требования истца были удовлетворены частично. В пользу покупателя был взыскан задаток в однократном размере.

(Апелляционное определение Московского городского суда от 20.12.2019 года по делу № 33-53350/2019).

Как оформить возврат аванса или задатка за квартиру: пошаговая инструкция

Если сделка по предварительному договору об авансе или по соглашению о задатке не состоялась, то покупателю следует обратиться к продавцу за возвратом денег. Обращение желательно составить в письменном виде. На основании заявления продавец возвращает деньги покупателю, о чем составляется расписка. Рассмотрим весь алгоритм действий более подробно.

Шаг 1 – Составление заявления о возврате предоплаты

Покупатель может попробовать договориться с продавцом о возврате предоплаты путем проведения переговоров. Если тот не идет на встречу, следует составить письменное заявление и вручить его продавцу.

Форма обращения законодателем не установлена. При его составлении рекомендуем указывать следующую информацию:

сведения о покупателе (ФИО, адрес, контакты);
сведения о продавце (наименование организации или ФИО гражданина, адрес, телефон);
дату договора;
описание объекта недвижимости;
причины возврата аванса;
ссылки на статьи ГК РФ;
просьбу вернуть деньги;
дату и подпись.

К обращению прикладывается договор об авансе или задатке и расписка о передаче денег продавцу.

Заявление следует составить в двух экземплярах. Один вручается продавцу под подпись, на втором ставится отметка о получении.

Скачать образец заявления о возврате аванса

Нужно помнить! При заключении договора с риелтором на посредничество в сделке купли-продажи недвижимости следует внимательно изучить условия о порядке возврата предоплаты в случае срыва сделки. Они могут быть не в пользу покупателя, который в итоге не сможет вернуть аванс.

Шаг 2 – Подписание соглашения о расторжении договора о предоплате

Если у продавца не возникает возражений по поводу возврата аванса или задатка, следует закрепить договоренности соглашением о расторжении предварительного договора или соглашения о задатке.

Стороны указывают в нем, что продавец возвращает покупателю деньги, после чего сделка расторгается без претензий друг к другу.

Скачать образец соглашения о расторжении предварительного договора

Шаг 3 – Составление расписке о возврате денег покупателю

При возврате денег безналичным способом достаточно указать назначение платежа, что будет являться подтверждением факта возврата.

Если возврат осуществляется между гражданами наличными, то следует оформить расписку. В документе следует указать:

сведения о продавце и покупателе;
основание передачи денег;
сумма возврата;
подписи сторон.

При передаче денежных средств между гражданами необходимо обязательно их указать паспортные данные и адреса проживания.

Скачать образец расписки о возврате предоплаты

Важно! В случае, когда продавцом является организация или предприниматель, возврат наличными оформляется расходным кассовым ордером, в котором указывается основание передачи денежных средств.

Что делать, если продавец отказался вернуть предоплату?

Бывает, что продавец отказывается возвращать аванс или задаток, полагая, что сделка не состоялась по вине покупателя. В таком случае свои интересы необходимо защищать через суд. При рассмотрении дела суд расценит отказ продавца в качестве неосновательного обогащения и обяжет его вернуть деньги покупателю.

Если будет установлено, что предоплата является задатком и сделка сорвалась по вине покупателя, то ему откажут в удовлетворении иска. Поэтому перед обращением в судебную инстанцию следует внимательно изучить условия предварительного договора.

Скачать образец иска о взыскании аванса

Какие сложности могут возникнуть при возврате аванса или задатка?

Судебная практика показывает, что при возврате могут возникнуть сложности в связи с тем, что продавец и покупатель не видят разницы между авансом и задатком. Поэтому важно как можно раньше обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Он разъяснит нюансы возврата предоплаты и поможет грамотно составить необходимые документы.

Вс решил судьбу задатка по предварительному договору — новости право.ру

Подпишись на telegram-канал Право.ru.Узнавай первым о главном! Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов Задаток и аванс – это предварительные платежи по соглашению. Хотя их нередко путают, к ним применяются разные правила. К примеру, задаток становится «штрафом», если договор не подписан по вине одной из сторон. Нужно ли его возвращать, если ни одна из сторон не предложила заключить сделку, решал Верховный суд в одном из недавних дел. Юристы прокомментировали его определение и дали советы, как выбрать вид платежа и правильно его оформить.

Григорий Крынин* подал иск, в котором потребовал от Марины Кожевниковой* вернуть 50 000 руб. за дом и участок. Она получила их в 2012 по расписке с условием заключить договор в 2013-м. Но в этот срок никто из них не предложил другому подписать соглашение. Поэтому в 2015-м Крынин и обратился в суд. Свои требования он подтвердил распиской, где было указано, что передается задаток. Первая инстанция решила, что это был аванс, но его все равно надо вернуть, потому что договор купли-продажи дома не заключался.

В этом сюжете

План «Б»: кто получит задаток за непроданную квартиру

Краснодарский краевой суд вынес другое решение. Он поправил нижестоящую инстанцию и уточнил, что 50 000 руб. – задаток, а не аванс, потому что именно так указано в расписке. Тем не менее апелляция решила, что Крынин не имеет права требовать эту сумму.

Она рассудила, что главная цель задатка – обеспечить исполнение основного договора. Если сделка не состоялась по вине человека, который передал задаток, сумма не возвращается. Это как раз тот случай, решила тройка судей под председательством Ирины Комбаровой.

Крынин не предлагал Кожевниковой подписать соглашение на дом и участок. Он не доказал, что добивался заключения договора, а ответчица от этого уклонялась. «Доказательств, что сделка не состоялась по вине ответчика, суду не представлено», – говорится в определении по делу № 33-28207/17.

С таким обоснованием вторая инстанция отказала Крынину в иске.

Главный вопрос в споре: может ли покупатель вернуть задаток по предварительному договору, если никто так и не проявил инициативу по заключению основного договора?

Ее поправила гражданская коллегия Верховного суда. Она подтвердила, что спорная сумма является задатком, но не согласилась, что в иске надо отказать.

Если ни одна из сторон в оговоренный срок не проявила инициативу заключить основной договор, то это обязательство заканчивается, объяснила тройка ВС под председательством Вячеслава Горшкова. При этом судьи сослались на п. 6 ст. 429 ГК («Предварительный договор»).

Из этой нормы они сделали вывод, что Крынина нельзя обвинять в бездействии и лишать права вернуть задаток. Дело отправилось на пересмотр в апелляцию (пока не рассмотрено).

Суды часто считают, что покупатель должен направлять оферту, то есть совершать активные действия по заключению договора, комментирует партнер Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании
Юлия Бузанова. Но, по ее словам, закон не предусматривает такой обязанности, тем более это не влечет негативных финансовых последствий. По всей видимости, в расписке тоже не говорилось, кто должен активно добиваться заключения договора, продолжает Олеся Спиричева из АБ Региональный рейтинг группа Уголовное право группа Банкротство группа Налоговое консультирование и споры группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство
. По мнению адвоката, это и привело Верховный суд к выводу, что никто «не виноват» в неисполнении предварительного договора.

Аванс или задаток – что выбрать

Когда стороны заключают договор, они часто отождествляют понятия аванса и задатка, потому что эти суммы в обоих случаях учитываются в оплате имущества, делится Валерий Божок из Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Интеллектуальная собственность группа Комплаенс группа Налоговое консультирование группа Страховое право группа Уголовное право группа Антимонопольное право группа Банкротство группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Международный арбитраж группа ТМТ группа Трудовое и миграционное право группа Финансовое/Банковское право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании
. Но аванс не гарантирует, что сделка будет совершена в будущем, тогда как задаток представляет собой определенную финансовую гарантию, делится Божок.

Аванс	Задаток
Задача	Платежная – он засчитывается в общую цену	Не только платежная, но и обеспечительная. То есть он обеспечивает заключение основного договора
Форма	Специальных требований в законе нет	Соглашение о задатке, независимо от суммы, может быть только письменным (п. 2 ст. 380 ГК)
Что с деньгами, если обязательство прекратилось до начала исполнения или его невозможно исполнить	Платеж возвращается
Что с деньгами, если в неисполнении договора виновата одна из сторон	Вина не влияет на возврат аванса	Если виноват тот, кто дал задаток (покупатель) – деньги остаются у другой стороны. Если виноват тот, кто получил задаток (продавец) – он возмещает двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК)

Если вы уверены, что сделка состоится в оговоренный срок, Бузанова советует выбрать аванс. Если сомнения есть – она рекомендует задаток: он может компенсировать период ожидания и риск отказа.

Задаток придает некоторую уверенность в том, что у сторон серьезные намерения. Но это скорее финансовая, чем юридическая гарантия: продавец может продать дом кому-то еще, а вам будет должен лишь двойную сумму задатка.

Олеся Спиричева

В судебной практике нередко встречаются споры о квалификации платежа: является ли он авансом или задатком. Если нельзя полностью рассеять сомнения в том, что спорная сумма является задатком, суды считают ее авансом.

В подобных вопросах они обычно придерживаются формального подхода, делится Юлия Усачева из Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Интеллектуальная собственность группа Комплаенс группа Налоговое консультирование группа Страховое право группа Уголовное право группа Антимонопольное право группа Банкротство группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Международный арбитраж группа ТМТ группа Трудовое и миграционное право группа Финансовое/Банковское право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения Профайл компании
. «Даже если в договоре или расписке платеж назван задатком, его все равно расценят как аванс, если нет соглашения о задатке в письменной форме», – предупреждает Усачева.

Поэтому юристы рекомендуют внимательно оформлять бумаги. Чтобы платеж мог считаться задатком, обязательно нужен договор между сторонами – основной или предварительный, рассказывает Спиричева.

Подтверждать сделку может и соглашение о задатке, но в нем надо указать все ее существенные условия, предупреждает адвокат.

Она рекомендует использовать слово «задаток» или четко описывать правовые последствия передачи суммы, которые характерны для задатка.

* – имена и фамилии изменены редакцией.

Подпишись на telegram-канал Право.ru.Узнавай первым о главном!

18+ COVID-19: правовая хроника #Coronapravo 21:00Власти Подмосковья усилят контроль над мигрантами 20:38Мишустин продлил особый порядок выдачи больничных работающим пенсионерам 20:17Минсельхоз попросит ФАС проверить зерновые элеваторы из-за завышения цен 19:30ФАС разъяснила полномочия саморегулируемых организаций в сфере рекламы 18:40Мишустин установил максимальный размер пособий по безработице 18:14В Арбитражном суде Санкт-Петербурга заседания будут проходить через Skype 18:02Суд отправил адвоката Абызова под домашний арест 17:46ЦБР утвердил меры поддержки граждан и банков в условиях пандемии 17:20ФСИН: Встречи адвокатов с подзащитными в Иркутской области проходят штатно 16:59ВККС открыла 14 вакансий 16:43Производитель навигационного оборудования подал в суд на завод «Янтарь» 16:10ВККС изменила порядок приёма документов от претендентов на должности судей 15:43ЦБ разрешил до 1 июля пользоваться банковскими картами с истекшим сроком 15:20Литреева освободили из-под домашнего ареста 15:08Росимущество требует 381,1 млн рублей с РАНХиГС 14:42 Доллар, нефть и коронавирус на 17 апреля
14:20Госдума упростила приём в российское гражданство 13:56Работающим россиянам старше 65 лет продлят больничные до 30 апреля 13:50Данные о россиянах соберут на одном ресурсе 13:31ФПА просит обеспечить адвокатов средствами индивидуальной защиты 13:26Госдума приняла законопроект о поддержке семей с детьми 12:59Выплаты медикам, работающим с больными коронавирусом, освободят от НДФЛ 12:50Замглавы ФНС: единый регистр позволит определить доходы каждой семьи 12:33Дума приняла законопроект о госгарантиях по кредитам на зарплату 11:58Компании оштрафуют за самовольную перепланировку 11:53Мишустин расширил список лиц, которым можно пересекать границу 11:37Уполномоченные по правам человека получат свидетельский иммунитет 11:21Дума приняла законопроект о тайных закупках в рамках гособоронзаказа 11:07Опубликованы все отсрочки по уплате налогов для бизнеса 10:55ФНС запустила сервис, который помогает узнать свои льготы 10:47Изоляция из-за COVID-19 не должна влиять на налоговое резидентство 10:40ФНС рассказала, кто продлит сроки уплаты авансовых платежей 10:34ФНС разъяснила, как платить отсроченные налоги 10:27Москвичам с симптомами ОРВИ предпишут самоизоляцию 10:19Налоговики пояснили, где найти список «пострадавших отраслей» 10:03«Аэрофлот» остановил продажу билетов 8:57Адвокату экс-министра Абызова предъявили обвинение 8:19Обзор СМИ за 17 апреля 21:00«Дочка» «Зарубежнефти» ищет юристов 20:42Силуанов: российский бюджет недополучит 1 трлн рублей в 2020 году 20:00Рубль частично отыграл падение из-за дешёвой нефти 19:54Путин поручил дать МСП отсрочку по страховым взносам 19:37Мосгорсуд принял иск депутатов к Собянину и Мосгордуме 18:43Путин предложил запустить льготную ипотеку под 6,5% 17:45ФСБ задержала подростка за подготовку вооруженного нападения на школу 17:34Amnesty Internationlal сообщила об ухудшении ситуации с правами человека 17:30«А я не понял, что это парк»: суды Петербурга штрафуют за нарушение самоизоляции 16:03ЦБ разрешил банкам обслуживать клиентов с просроченными паспортами 15:38Второй кассационный суд вынес частное определение Мосгорсуду 14:55Премьер отчитался о выполнении новых поручений Путина по поддержке бизнеса 14:31Путин поручил оценить эффективность региональных мер по борьбе с COVID-19 14:16Правительство установило правила оплаты труда судебных примирителей 13:48Кабмин предложил разрешить регионам кредитовать друг друга 13:46Правительство выделит 48 млрд рублей на выплаты медикам 13:26ФСИН: установлены заказчики бунта в колонии Ангарска 13:17К контролирующей «Уралкалий» компании подали иск на 232 млн рублей 12:58КС напомнил о сроке действия залога, предоставленного третьим лицом 18:50Минюст подготовил льготы на пошлину за удостоверение доверенности у нотариуса

Как вернуть аванс (задаток) за квартиру у риэлтора по предварительному договору

Отношения между сторонами при покупке жилой недвижимости фиксируются договорами разных типов. Когда стороны согласовали цену продажи, они заключают договор первого типа – предварительный, авансовый или задатка.

Покупатель вносит оговоренный аванс или задаток, и стороны приступают к сбору и проверке документов. Когда пакет документов готов, можно переходить к подписанию договора второго типа, купли-продажи.

Авансовый платеж часто становится причиной развития конфликтной ситуации: при срыве сделки покупателем продавец обычно пытается удержать деньги. Можно ли вернуть аванс за квартиру?

Зачем вообще нужен аванс?

Покупатель после передачи аванса или задатка прекращает поиски подходящей недвижимости и получает время на сбор всей суммы денег, а продавец после получения денег останавливает просмотры квартиры. Обе стороны спокойно готовятся к завершению сделки.

При этом продавец обычно полагает, что сумма, передаваемая ему потенциальным покупателем по договору первого типа, является гарантированным обеспечением того, покупатель выполнит обязательства и купит квартиру, подписав основной договор.

И если покупатель откажется от покупки, то авансовый платеж продавец в качестве компенсации всегда может оставить себе. Это мнение является ошибочным. Разберемся, как вернуть аванс за квартиру у риэлтора.

Для этого необходимо понять разницу между авансовым платежом и задатком.

Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.

А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.

Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.

Срыв сделки: что будет с авансом и задатком?

Первоначальный платеж в форме задатка создает обязательства для обеих заключающих соглашение сторон. Покупатель, в итоге не купивший квартиру, внесенную в качестве задатка за нее сумму вернуть не сможет – деньги останутся продавцу. Если же продавец после получения задатка найдет более выгодного покупателя, то, по закону, он обязан вернуть удвоенную сумму полученного задатка. Кроме того, пострадавшей стороне дано право требовать покрытия убытков, понесенных ею при срыве сделки.

Если же договор купли-продажи стороны не оформили по причинам, не зависящим от них, или же по их обоюдному согласию, то сумма задатка, как и авансовая сумма, подлежит возврату.

А вот если в оговоренные сроки не состоялась сделка, подготавливаемая авансовым договором, у покупателя появляется право вернуть задаток по предварительному договору. Возврат авансовой суммы регламентирован статьями 395 и 487 Гражданского кодекса.

Причем при уклонении продавца от возврата речь уже может идти о необоснованном использовании им чужих денежных средств и, соответственно, об уплате штрафных санкций.

Процентная ставка при этом будет определяться действующей на момент исполнения обязательства учетной банковской ставкой.

Возмещения понесенных при нарушении договоренностей покупателем убытков может потребовать и продавец. Это право дано ему статьями 328 и 487 Гражданского кодекса.

Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора?

Так как закон не предоставляет продавцу оснований для удержания авансовой суммы, дела по ее возврату рассматриваются в суде. Продавцы в лице риэлторов при этом пытаются отстаивать свои интересы двумя способами:

Отстаивают в суде признание аванса задатком. А задаток, по закону, не возвращается отказавшемуся от покупки квартиры покупателю.
Изначально оговаривают в авансовом договоре возможность перехода авансовой суммы в свою собственность, если сделка купли-продажи окажется сорванной покупателем.

Судьями подобные аргументы всерьез не рассматриваются. Тем более что включение в авансовый договор положений об ответственности сторон, аналогичных положениям договора о задатке, противоречит законодательным нормам (статья 421 и 422 Гражданского кодекса).

Подведем итог. Если дело так и не дошло до подписания основного договора, то обязательства сторон, предусмотренные авансовым договором, прекращаются, а уплаченная авансовая сумма, согласно статье 1102 Гражданского кодекса, возвращается покупателю-истцу – независимо от того, кто виновен в срыве сделки.