Хотите знать, как происходит оформление ренты на квартиру? Чем отличается договор ренты с пожизненным содержанием от договора постоянной ренты? Какие риски необходимо предусмотреть обоим сторонам договора?
Ответы на эти и другие вопросы – в специальном материале от «М16-Консалтинг».
Что такое рента?
Для начала определимся с тем, что такое договор ренты. Это сделка между владельцем квартиры (как правило, пожилой человек) и второй стороной (ею может выступать кто угодно), предметом которой является квартира. Рентополучатель, то есть хозяин квартиры, обязуется передать свою недвижимость рентодателю в обмен на материальную помощь или материальную помощь + уход за ним.
Иными словами, хозяин квартиры переписывает свое жилье на нового человека с условием, что последний будет оказывать материальную и, возможно, физическую поддержку, то есть уход старику.
Рента предусматривает только финансовые выплаты получателю, пожизненное содержание — уход за ним
При этом пожилой человек, который решил на условиях ренты или пожизненного содержания передать свою квартиру, сохраняет за собой до конца жизни право на проживание в ней.
Как правило, подобные договоры заключаются стариками с дальними родственниками, соседями, бывшими коллегами. Словом, это какие-либо знакомые, а не просто люди «с улицы». Важно, чтобы между участниками сделки было доверие.
Требования к участникам сделки
Получателем ренты может выступать только физическое лицо. При этом он обязан быть единственным собственником недвижимости, которая станет предметом сделки. Кстати, если квартира имеет обременения, ни о каком договоре ренты или пожизненного содержания речи идти не может.
В свою очередь второй стороной сделки, то есть рентодателем может выступать не только гражданин, но и организация.
Договор ренты или пожизненного содержания с иждивением
Отличие постоянной ренты от пожизненного содержания заключается в сроках действия соглашения: в первом случае срок ограничен временем полной выплаты стоимости квартиры, вне зависимости от того, сколько с начала момента договора проживет хозяин квартиры.
Случается, что полный размер постоянной ренты остается невыплаченным на момент кончины хозяина квартиры. В такой ситуации рентодатель продолжает выплачивать установленные платежи лицу, которое указано на такой случай в договоре.
Договор постоянной ренты предполагает исключительно финансовые отношения, то есть вторая сторона сделки должна перечислять согласованную сумму денег, но не больше.
Размеры регулярных платежей, их частота, способ перечисления (наличный/безналичный) – стороны сами устанавливают, что станет для них самым удобным решением. Законодательство ограничивает лишь в одном: размер платежа не может быть меньше прожиточного минимума.
В договоре ренты лучше прописать право на проживание получателя в квартире до момента полной выплаты
Как только полная стоимость ренты выплачена, рентодатель получает свою квартиру, а его взаимодействие с бывшим владельцем недвижимости прекращается. До момента полной выплаты рентополучатель может проживать в своей квартире, но при условии, что это прописано в заключенном договоре отдельным пунктом.
Совсем другое дело, если речь идет о пожизненной ренте. Во-первых, помимо материальной помощи (куда более скромных размеров) будущий владелец квартиры берет на себя обязанности по уходу за пожилым человеком. Обычно это походы в магазин, покупка продуктов, одежды, лекарственных препаратов, оплата коммунальных платежей, ремонт в квартире и т. д.
Действие договора в таком случае прекращается в момент смерти пожилого человека. Иногда после его кончины новый владелец квартиры обязан также за свой счет организовать похороны бывшего владельца.
Плюсы и минусы договора ренты
+ Договор расторгается только в судебном порядке. Это защищает рентодателя от рисков того, что владелец квартиры в какой-то момент передумает и оставит квартиру кому-либо другому, как случается с завещанием;
+ Договор должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в Росреесте. Очевидно, что это делает документ более защищенным. Кроме того, это отпугнет черных риэлторов от пожилого владельца квартиры;
+ Условия договора выгодны для обеих сторон. То есть в конечном счете в выигрыше остаются все: пожилые люди обеспечивают себе благополучную старость, а плательщики ренты в конечном счете получают квартиру.
Необходимо тщательно взвесить свои силы, прежде чем взять на себя обязательства по пожизненному содержанию
— Вовлеченность рентодателя. Особенно в случаях пожизненной ренты. От рентодателя в этом случае требуется много сил и времени;
— Невозможность получить компенсацию. Если рентодатель передумает и решит разорвать договор или если к него возникнут финансовые трудности, в результате которых он не сможет больше исполнять свои обязательства, уплаченные ранее средства вернуть не удастся.
Риски договора ренты
- Мошенничество. Риск связаться с недобросовестным получателем и плательщиком ренты, к сожалению, есть всегда;
- Неограниченность срока действия договора. Актуально для пожизненной ренты. К сожалению, может случиться и так, что вторая сторона договора умирает раньше получателя ренты. Тогда все усилия и деньги оказываются потрачены впустую;
- Конфликт с наследниками. После смерти рентополучателя наследники могут активизироваться и попытаться оспорить договор. Даже если в конечном счете суд примет вашу сторону, все «прелести» судебных тяжб вам все равно обеспечены;
- Капризный получатель. Не секрет, что пожилые люди могут быть несколько капризными и требовательными. Если получателю ренты покажется, что вы недостаточно качественно выполняете свои обязательства, даже если это не так, он может попытаться разорвать договор. Хорошая новость: сделать это не так уж и просто.
Что лучше выбрать?
Основываясь на своем опыте, юристы «М16-Консалтинг» рекомендуют делать выбор в пользу договора постоянной ренты. Хотя это может стоить вам дороже пожизненного содержания, в конечном счете вы защищены больше.
Последний риск показывает, что получатель ренты всегда может отправиться в суд и потребовать разорвать договор. Если рента постоянная, доказать добросовестное исполнение взятых обязательств будет легче: вы просто предоставите квитанции о перечислении средств.
Договор ренты предпочтительнее, так как его сложнее расторгнуть
Если же речь идет о пожизненном содержании, то тут все достаточно сложнее. Одних чеков о покупке продуктов будет недостаточно, поскольку нет доказательств, что вы носили их именно своему пожилому иждивенцу. А свидетельские показания в таких ситуациях суд принимает во внимание далеко не всегда.
А если учесть, что получить компенсацию в случае разрыва отношений с получателем ренты вам не удастся, шанс остаться у разбитого корыта слишком высок.
Оформление постоянной или пожизненной ренты на квартиру
Рассказываем, какие документы нужно собрать и как оформить ренту на квартиру.
Документы для договора ренты
- Документация о праве собственности на недвижимость: выписка из ЕГРН, паспорт на квартиру, справка об оценочной стоимости жилья и т. д.;
- Справка об отсутствии задолженности по налогу, которым облагается квартира;
- Документы, подтверждающие личности участников рентных отношений;
- Договор ренты или пожизненного содержания в 3 экземплярах.
Кстати, мы также рекомендуем приложить к договору справку из психоневрологического диспансера в отношении получателя аренды. Хотя этот документ нигде не значится, в случае, если наследники захотят оспорить договор ренты, она пригодится.
В зависимости от того, какой конкретно тип сделки вы выбираете, список необходимых документов может разниться. Лучше проконсультироваться со специалистом в области юриспруденции перед подачей документов.
Что прописать в договоре?
Единой формы для договора ренты нет, а это значит, что вы можете предусмотреть там все возможные нюансы. В то же время очень легко можно упустить важную деталь, поэтому будьте особенно внимательны!
Даже не пытайтесь самостоятельно справиться с этой задачей, только если вы – не профессиональный юрист. Иначе риск того, что вы упустите что-то важное, слишком высок.
В договоре необходимо предусмотреть все возможные риски и подводные камни
К примеру, обязательно должен быть прописан пункт наследования рентных обязательств в случае, если плательщик ренты скончается раньше получателя.
Со стороны получателя должно быть прописано право на проживание в квартире на момент, пока рентные отношения не закончатся.
Также мы рекомендуем прописать в договоре возможность или невозможность совершения каких-либо сделок с недвижимостью до того, как обязательства будут исполнены.
Если речь идет о пожизненном содержании, то в договоре четко необходимо прописать, что требуется от обеих сторон. Кроме того, должен быть предусмотрена инфляционная составляющая.
И это только малая часть того, что нужно предусмотреть обеим сторонам, чтобы максимально себя обезопасить! Без помощи юриста не справиться, впоследствии наружу обязательно выплывут подводные камни.
Как действовать дальше?
Со всеми собранными документами будущие плательщик и получатель ренты отправляются к нотариусу, выбор которого должен основываться на принципе территориальной принадлежности.
Нотариусу предстоит разъяснить получателю ренты всю суть процедуры и ее последствия, оценить его состояние и добровольность принятого решения, а также заверить заключенную сделку.
Нотариусу предстоит разъяснить получателю ренты всю суть сделки и убедиться в том, что все добровольно
Далее оба участника сделки должны подать документы в Росреестр для регистрации уже заверенного нотариусом договора. Также меняется свидетельство о праве собственности на жилье: в нем прописывается новый хозяин.
Можно ли расторгнуть договор ренты?
Можно, но только либо по обоюдному согласию, либо через суд. Если расторжение ренты происходит по соглашению сторон, необходимо заключить соглашение и также заверить его у нотариуса.
Если одна из сторон не согласна с решением о расторжении, придется идти в суд. На время судебного разбирательства обязанность по уплате ренты с рентодателя снимается. Если истцу удается доказать, что второй участник договора недобросовестно исполняет взятые на себя обязательства, суд расторгает договор, а каждый участник сделки остается при своем.
Расторжение возможно либо по соглашению сторон, либо через суд
Третий вариант – признание договора ренты недействительным. Происходит в случае мошенничества, когда недобросовестные люди пользуются недееспособностью пожилых людей или обманным путем заставляют их подписать договор.
Оформление пожизненного содержания или ренты на квартиру с помощью юриста
Вы уже убедились, что составление документа требует от вас высокой концентрации внимания и предвидения любого спорного момента. Уверены, что справитесь самостоятельно? Если вы объективно оцениваете свои силы и опыт в устранении юридических лазеек в тексте договора, то примите решения обратиться за помощью специалистов.
Компания «М16-Консалтинг» не только поможет вам составить договор ренты, который обезопасит обе стороны, но и эффективно и грамотно заключить сделку.
(4
Источник: https://m16-consulting.ru/articles/renta-na-kvartiru/
Виды и особенности подписания договора ренты квартиры
Договор ренты – это сравнительно новый вид гражданско-правовых отношений, использование которого стало, как никогда актуально во время действующего кризиса и ухудшения экономического положения страны.
Многие граждане просто не могут позволить себе купить недвижимость, а пожилые люди не способны обеспечить себе достойный уход и лечение.
Рента стала замечательным вариантом для сотрудничества между этими двумя категориями граждан.
Пожизненная рента квартиры
Существует несколько вариантов ренты, одной из которых является пожизненная.
Как правило, подобные сделки заключают люди пенсионного возраста, которые не имеют родственников и друзей, и субъекты, желающие улучшить свои жилищные условия.
| Предмет договора | Квартира, дом и любое другое недвижимое имущество. |
| Участники договора |
|
| Условия договора | Передача прав на недвижимость в результате выплаты еженедельного/ежемесячного/ежегодного (в зависимости от того, какая договоренность будет между участниками) денежного пособия владельцу на протяжении всей его жизни. |
| Особенности сделки | Право на жилье будет передано плательщику только после смерти действующего владельца. Длительность выплат может быть довольно непредсказуемой (как 5-6 лет, так и 30 лет). |
| Требования к выполнению договора |
|
Квартира по договору ренты – это замечательный способ позаботиться о пожилом человеке и получить взамен жилье.
Постоянная рента
Договор пожизненной ренты на квартиру – это не единственный способ передачи прав на недвижимость в результате выплаты денежных средств на протяжении оговоренного срока. Также граждане могут подписать такой вид соглашения, как постоянная рента.
Предмет договора, участники и многие другие пункты обеих видов сделки довольно схожи, однако отличия все же есть.
Среди основных отличительных признаков стоит выделить:
- Бессрочность обязательств. По условиям постоянной ренты, рентоплательщик обязан выплатить всю сумму, указанную в договоре, не зависимо от того, жив ли владелец недвижимости или нет.
- Возможность включить в документ не только денежные обязательства, но и услуги или имущественные обязательства, к примеру, часть средств должна быть выплачена наличным расчетом, а оставшаяся сумма может быть вручена товарами или услугами. Владелец недвижимости может внести в договор оказание ему медицинских услуг, помощь по хозяйству и т.д.
- При подписании постоянной ренты рентоплательщик имеет законное право погасить всю сумму разово и выкупить недвижимость. Что же касается пожизненной ренты, то при ее подписании оплата осуществляется в оговоренном порядке и будет окончена только после смерти владельца.
Важно! Все права и обязанности оговариваются сторонами и фиксируются в соглашении, а потому если вы планируете выкупить квартиру разовой выплатой, то проследите, чтобы соответствующий пункт был в вашем договоре.
Межевание земельного участка: что это и сколько стоит?
Этот вид ренты имеет следующие отличия:
- Ключевой обязанностью рентоплательщика является создание надлежащих условий проживания и лечения больного человека. В разделе обязанностей можно указывать пункты, связанные с проведением ремонтных работ, закупкой лекарств, созданием особых условий для проживания (к примеру, если субъект инвалид).
- В таком виде договора субъектом, чье обеспечение и уход необходимо финансировать, может выступать третье лицо, к примеру, родители владельца недвижимости или ребенок.
- Возможна разовая выплата оговоренной суммы (как и в постоянной ренте).
- Довольно часто в данном виде соглашения указывается пункт о том, что обязанности по организации похорон и оплата ритуальных услуг возлагаются на плательщика.
Перед подписанием соглашения нужно детально ознакомиться с условиями сделки и изучить свои права и обязанности. Лучше, если подписание соглашения будет сопровождаться специализированным юристом.
Кто может заключать договор ренты
Выступать рентоплательщиком имеет право, как физическое лицо, так и юридическое. Главное требование – платежеспособность.
Для субъекта, который желает стать рентополучателем, законодательством установлены следующие требования:
- он должен быть единственным владельцем квартиры, выступающей предметом договора;
- квартира не должна иметь никаких задолженностей и обременений;
- также не разрешается использовать квартиру, которая на момент подписания договора ренты является залогом в банке.
Перед подписанием договора нужно детально проверить и изучить правоустанавливающие документы владельца недвижимости и убедиться в том, что история квартиры чиста.
Правила оформления договора ренты
Конечно же, намного лучше, если договор будет составлен нотариусом или специализированным юристом, которые внесут всю необходимую информацию согласно требований действующего законодательства.
Получатель ренты обязан детально описать свои требования относительно денежных выплат и других видов натуральной помощи, а плательщик убедиться в том, что эти условия соответствуют договоренности и они не предполагают мошенничества со стороны владельца квартиры.
Внимание! Договор ренты заключается между двумя субъектами добровольно. Это обязательно должен проконтролировать нотариус, так как любая принудительная сделка может быть признана недействительной.
Перед тем, как оформить договор ренты с пожизненным содержанием, собственнику необходимо подготовить следующий пакет документов:
- персональные документы (паспорт, ИНН);
- заявление на регистрацию договора ренты в Росреестр;
- согласие супруга/супруги (утвержденное нотариусом);
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, завещания);
- технический паспорт (кадастровый паспорт) на жилье;
- свидетельство о праве собственности;
- лицевой счет получателя ренты;
- справка о стоимости жилья:
- квитанция об оплате госпошлины.
Оценка ущерба после затопления квартиры
Плательщику ренты будет достаточно:
- согласие супруга/супруги (заверенное нотариусом);
- паспорт и ИНН.
Далее, все документы вместе с договором пожизненной ренты передаются нотариусу, который задает следующие несколько вопросов:
- Понимает ли рентодатель и рентополучатель всю серьезность сделки и возможные последствия этого соглашения?
- Добровольно ли рентодатель и рентополучатель решили подписать этот документ?
Далее, если все действия осознаны и обе стороны согласны выполнять свои обязанности, указанные в договоре, нотариус просит заверить документ подписями и регистрирует его.
Важно! Согласно требованиям 165 ГК РФ, договор ренты, не зарегистрированный нотариально, будет признан недействительным, а сделка ничтожной.
После подписания договора все собранные документы, вместе с соглашением, передаются в Росреестр, где совершается регистрация нового собственника недвижимости и прописывается обременение.
На протяжении жизни рентополучателя, рентоплательщик выплачивает ему оговоренную сумму денег. После смерти владельца, ему необходимо обратиться в ЗАГС и получить справку о смерти прежнего владельца. Именно на основании этого документа Росреестр снимает обременение и регистрирует плательщика ренты, как полноценного владельца.
Порядок подписания и регистрации договора
Договор ренты должен иметь следующее содержание:
| Стороны договора | Первый раздел документа должен содержать ФИО обоих участников, их паспортные данные. |
| Предмет договора | В этом разделе указывается информация о недвижимости: ее адрес, технические характеристики, стоимость. |
| Условия договора | Следующий пункт должен содержать детальное описание прав и обязанностей участников сделки. |
| Порядок расторжения договора | После того, как все требования будут внесены, нужно описать причины, которые могут стать основанием для расторжения договора и детально описать порядок совершения этого процесса. |
| Ответственность участников сделки | Помимо детального описания причин для расторжения соглашения, нужно также указать, какие штрафные санкции могут быть назначены обеим сторонам за причиненный ущерб. |
| Порядок решения спорных вопросов | В этом разделе чаще всего указывается суд, как основная государственная структура, решающая разногласия между участниками подобных соглашений. |
| Заключительный пункт | Личные данные, реквизиты и подписи |
Снятие обременения по ипотеке
Скачать образец пожизненной ренты вы можете здесь.
Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры
Оформление ренты на квартиру предполагает следующие риски, как для плательщика, так и для получателя:
- Субъект, выступающий плательщиком, может оказаться мошенником, который откажется выполнять условия договора или поручит оказание оговоренных услуг, недобросовестному и неграмотному специалисту;
- Плательщик может по определенным причинам оказаться просто не способным платить назначенную сумму, а потому договор придется расторгнуть.
- Владелец квартиры может прожить дольше, чем субъект, выплачивающий ренту, а потому и сам рентоплательщик, и его семья окажутся ни с чем.
- В результате смерти получателя ренты, его родственники могут подать иск в суд и оспорить соглашение и право на квартиру плательщика.
- Владелец квартиры может спустя некоторое время расторгнуть договор, и плательщик останется без недвижимости (если со стороны плательщика были выполнены все условия, тогда он сможет получить вложенные средства обратно вместе с компенсацией).
Итак, в заключении можно выделить следующие плюсы и минусы данного вида сделки:
Плюсы:
- получатель ренты сможет расторгнуть договор только через суд и только при наличии весомых на то причин, к примеру, невыполнение обязательств со стороны плательщика;
- за выполнением условий договора ренты строго следят государственные работники Росреестра, а потому шансы стать жертвой мошенников и черных риелторов сводятся к минимуму;
- этот вид сделки выгодный, как для владельца квартиры, так и для плательщика. Пожилой человек будет иметь хорошее обеспечение своей жизни, а плательщик имеет возможность получить недвижимость по выгодной цене.
Минусы:
- рента на квартиру подразумевает ежемесячное перечисление средств на протяжении неопределенного времени, а потому плательщик не знает, когда именно он станет полноправным владельцем;
- если по каким-то причинам у плательщика не получилось совершить перечисление денег в оговоренный срок, получатель имеет законное право оспорить договор и расторгнуть его без возврата средств и выплаты компенсации.
Договор ренты имеет много положительных и негативных сторон. В большинстве случаев рискует плательщик, потому как он совершает перечисление средств и при этом может в любую минуту остаться ни с чем. Однако, для многих граждан этот способ покупки квартиры оказался удачным, и они смогли обзавестись жильем спустя определенное количество времени за незначительную денежную сумму.
бесплатно
Источник: https://yuristproffi.ru/nedvizhimost/chto-takoe-renta-kvartiry-vidy-i-osobennosti-podpisaniya.html
Договор ренты: опасно или выгодно?
Многим приходилось слышать истории об одиноких стариках, которые лишились жилья, оформив договор ренты. У такой сделки действительно есть уязвимые стороны, причем рискуют не только получатели ренты, но и те, кто платят. Но в то же время договор ренты может быть очень даже выгоден его участникам. Главное – сделать все по правилам, о которых мы и расскажем.
Что такое рента?
Сегодня рента – достаточно распространенное явление, особенно на рынке столичного жилья. По сути, это некий постоянный доход, который плательщик ренты должен обеспечить получателю в течение всей его жизни.
Сумма, как правило, поступает ежемесячно, причем размер ренты не может быть ниже минимального размера оплаты труда.
А вот верхнего предела у взноса нет – то есть, ограничения по максимальной сумме могут быть прописаны только в договоре, в законе они не предусмотрены.
К недвижимости договор ренты имеет непосредственное отношение, потому что обычно в сделке задействована квартира, которая поступит в собственность того, кто платит ренту. А получатель ренты до конца жизни может рассчитывать на регулярное денежное пособие. Помимо дохода можно предусмотреть в договоре и другие условия, которые касаются ухода, медицинского обслуживания и пр.
С юридической точки зрения сделка проводится для узаконивания взаимовыгодных отношений, когда один человек заботится о другом в обмен на обещание передать квартиру через какое-то время. Но в случае с рентой желательно, чтобы стороны были связаны не только договором.
Антон Пайзанский, представитель АН «Азбука Жилья», предупреждает: несмотря на то что договор ренты могут заключать все взрослые дееспособные граждане, сделка становится гораздо безопаснее, если в ней участвуют родственники – допустим, тетя получает ренту от племянника, бабушка от внука и так далее.
Для родственников оформление договора пожизненной ренты может стать заменой дарению или составлению завещания.
Когда стороны договора являются чужими людьми, существует риск оказаться втянутым в мошенническую схему.
Для родственников оформление договора ренты на квартиру даже выгоднее, чем завещание. Ведь в случае с завещанием могут найтись наследники, требующие обязательной доли в наследстве, а само завещание можно оспорить или переписать.
По сравнению с договором дарения рента также имеет свои преимущества – в первую очередь, для получателя ренты. При заключении договора ренты даже нерадивый родственник не сможет пренебрегать обязанностями, отказаться от ухода и заботы о пожилом человеке.
Антон ПайзанскийАН «Азбука Жилья»
Действительно, договор ренты на квартиру заключают чаще немолодые и одинокие люди, у которых есть жилье, но не хватает средств его содержать – ведь за квартиру надо платить. Да и одной только пенсии многим не хватает, чтобы жить более или менее благополучной жизнью.
Выходит, что договор ренты – это возможность для одной стороны сделки приобрести жилье как бы в рассрочку, а для другой – получать стабильный доход и вести жизнь в нормальных условиях, добавляет Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
Оформление договора ренты
Договоры ренты бывают нескольких видов, но на рынке жилья чаще встречается пожизненная рента.
Она потому так и называется, что устанавливается на весь период жизни человека, затем его имущество перейдет плательщику.
При этом оформление договора пожизненной ренты не исключает того, что получатель ренты может быть не один. Если получателей несколько и один из них умирает, его доля в праве на получение ренты переходит к остальным.
Насколько выгодна пожизненная рента плательщику?
Допустим, договором предусмотрена передача квартиры рентодателю в обмен на ежемесячные отчисления в размере 25 тыс. рублей, при этом стоимость квартиры по рынку на день заключения договора составляет 10 млн рублей.
Если получатель ренты проживет 20 лет, то за весь этот срок рентодатель выплатит 6 млн рублей. Если 35 лет – рентодатель выплатит 10,5 млн рублей. Впрочем, неизвестно, что за этот период произойдет со стоимостью квартиры – возможно, она подорожает, а может быть, и наоборот.
Елена Мищенкоруководитель Северо-Восточного отделения (ВДНХ) «НДВ-супермаркет недвижимости»
У пожизненной ренты есть еще одна разновидность – пожизненное содержание с иждивением.
Условия практически такие же, но договор ренты с пожизненным содержанием предполагает, что кроме денежных платежей (или вместо них) рентодатель должен предоставить получателю всю необходимую помощь, уход, медицинское обслуживание и т. п. За это по договору ренты имущество передается рентодателю.
Как правильно оформить договор ренты?
Этот момент очень важен, так как от условий договора зависят последующие безопасность и комфорт участников сделки. Необходимо соблюдать некоторые правила. Придется обратиться за помощью к нотариусу, так как для оформления договора ренты на квартиру необходима нотариальная форма. В ином случае документ просто не действителен.
«Договор должен быть заключен у нотариуса по месту нахождения недвижимости, а также обязательной является дееспособность обеих сторон», – предупреждает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости, Est-a-Tet.
Договор ренты считается заключенным с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, а собственником квартиры после регистрации становится плательщик ренты. Однако получатель ренты живет в квартире пожизненно, имея право на все блага, предусмотренные условиями договора.
Договор ренты на квартиру регистрируется с обременением – то есть, предусмотрен залог квартиры в пользу рентополучателя. Это его своеобразный гарант, объясняет Антон Пайзанский, ведь если плательщик не будет исполнять условия, то получатель может вернуть квартиру в свою собственность. Рента считается исполненной в случае смерти получателя.
Вы все-таки решились на сделку? Помните, что договор должен содержать пункты, которые считаются наиболее важными – это так называемые существенные условия договора ренты.
Как уже говорилось, имеет значение форма договора (нотариальная), а также обязательное описание предмета договора.
Из существенных условий нужно предусмотреть: адрес объекта, размер рентной суммы, периодичность ее выплаты, стоимость объекта (в случае постоянной ренты), услуги социальной помощи, которые рентодатель обязуется предоставлять рентополучателю, в пользу кого будет выплачиваться рента.
Кроме того, следует прописать, каковы условия распоряжения квартирой, так как при продаже подобных объектов нередко возникают серьезные сложности. Законом предусмотрено только несколько вариантов прекращения ренты – смерть плательщика или выкуп, оформленный в нотариальной форме.
Как оформить ренту на квартиру с минимальными рисками?
Мы уже говорили, что рента считается неоднозначной сделкой, и при ее оформлении нужно обратить внимание на некоторые нюансы. Одни касаются самого договора, другие связаны с отношениями сторон.
Для получателей ренты не исключен риск переселения из квартиры. Были примеры, когда мошенники перевозили стариков из московских квартир в сельские дома без удобств.
Адвокат Тамерлан Барзиев в качестве меры предосторожности советует сразу вписать в договор пункт о невозможности переселения для лица, получающего ренту.
Такая запись в документе позволит потребовать расторжения договора, если рентополучатель все же был переселен.
С целью доказательства того, что платежи поступают регулярно, а все предусмотренные услуги оказываются, нужно сохранять все чеки, расписки и т. п. Такие документы могут пригодиться как рентодателю, так и рентополучателю.
Как говорит Тамерлан Барзиев, получатели ренты – не всегда жертвы, среди них тоже встречаются мошенники, которые сами мешают исполнению договора (например, не забирают деньги, препятствуют оплате коммунальных платежей, покупке лекарств и т. д.
), а затем пытаются его расторгнуть.
Что делать, если у рентодателя и получателя ренты отношения, как говорится, не сложились, люди не нашли общего языка?
Если мирно договориться не получилось, придется решать дело в суде. Поводом для этого могут быть разные ситуации, но причины должны быть действительно веские. Разумеется, такой причиной является и недобросовестное исполнение рентодателем своих обязательств.
Иллюстрации: Дмитрий Максимов
Источник: https://www.cian.ru/stati-dogovor-renty-opasno-ili-vygodno-286973/
Что такое пожизненная рента квартиры
Заключение договора пожизненной ренты на квартиру – достаточно новый и еще мало распространенный у нас вид гражданско-правовых отношений, имеющий как явные, так и скрытые плюсы и минусы для обеих сторон.
Возможность приобретения собственного жилья в стране для большинства населения год от года становится все призрачнее. Цены на объекты недвижимости растут, зарплаты в условиях кризиса уменьшаются, и надеяться на обратное может только неисправимый оптимист. Не лучшая ситуация складывается и у пенсионеров, все чаще остающихся со своими проблемами наедине: невысокая пенсия, увеличение коммунальных платежей, рост цен на продукты и лекарства, отсутствие должного ухода. В поиске вариантов решения проблем люди, стремящиеся к улучшению своих жилищных условий, и пожилые владельцы квартир нашли выход – заключение договора ренты.
Что это – пожизненная рента квартиры
Чаще всего такие сделки заключают пожилые люди, которые либо не имеют родственников, либо в силу различных семейных перипетий с ними не общаются. Таким образом, они выбирают себе помощника, получающего за свою заботу не денежное вознаграждение, а квартиру.
При заключении договора пожизненной ренты его предметом становится квартира, которую ее хозяин, называемый рентополучателем, после смерти передает рентоплательщику в полное владение.
Тот, в свою очередь, должен уплачивать собственнику квартиры в установленный срок (ежемесячно, ежегодно или с другой оговоренной периодичностью) определенный денежный взнос.
Соглашение может предусматривать и единоразовую денежную помощь.
Право собственности переходит новому хозяину только после кончины рентополучателя. На этом договор считается исполненным, и платежи прекращаются, даже если у бывшего хозяина остались родственники, которые могут претендовать на получение наследства.
Оплата производится только в виде денежных взносов, наличных или безналичных, никакие обмены имущества недопустимы.
Величина таких выплат в пересчете на один месяц должна быть больше прожиточного минимума.
В случае, если владелец квартиры умирает до официальной регистрации договора, он аннулируется.
Кроме пожизненной ренты распространен еще один вид соглашений подобного рода – постоянная рента, которая также подразумевает оплачиваемый переход квартиры.
Ее главный отличительный признак – это бессрочный характер обязательств, возложенных на рентоплательщика, по выплате ренты.
Действие договора в этом случае не ограничивается каким-либо периодом времени, не зависит от продолжительности жизни получателя и заканчивается после поступления всей суммы выкупа за объект недвижимости.
Кроме денежных выплат договор может предусматривать уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание. Это могут быть любые услуги, в которых нуждается хозяин квартиры, стоимость которых соответствовала бы сумме рентного платежа. Не исключено и смешанное установление ренты: часть оплаты – в денежной сумме, другая часть – в товарах либо услугах.
Заключив пожизненное рентное соглашение, рентоплательщик не имеет права выкупить квартиру до кончины его хозяина. Он обязан выплачивать взносы в установленном объеме и в оговоренные документом сроки.
А при постоянной ренте такой вариант возможен, если стороны об этом заранее договорились. Хозяин может получить причитающиеся ему денежные средства любыми «порциями».
Необходимо лишь заранее согласовать это между сторонами сделки.
Отличия ренты с иждивением от пожизненной ренты
Рента на квартиру с иждивением несколько отличается от пожизненной формы ренты.
Она может осуществляться деньгами или расходами на проведение ремонтов, приобретение вещей, лекарств (особенно дорогостоящих) и создание таких условий проживания, которые требуются нынешнему владельцу квартиры.
Например, при болезни собственника жилого помещения рентоплательщик обеспечивает ему лечение и уход своими силами или, наняв квалифицированную сиделку.
В договоре ренты квартиры с иждивением часто указываются и специальные услуги, которые требуются собственнику. Например, предоставлять уход и содержание можно не самому собственнику квартиры, а третьему лицу, например, супругу или детям. Как и при постоянной ренте, возможна некая единоразовая выплата, предусмотренная в момент нотариального оформления договора.
Часто в таких договорах также оговаривается обязанность рентоплательщика после смерти собственника взять на себя расходы по захоронению и оплате необходимые ритуальных услуг.
Кто может заключать договор пожизненной ренты квартиры
Рентоплательщиком может стать и физическое, и юридическое лицо. Второй стороной может выступить только физическое лицо. Однако, чтобы стать получателем пожизненной ренты, необходимо наличие следующих условий:
- гражданин должен быть единственным собственником квартиры, являющейся предметом соглашения;
- квартира не может иметь обременений и любых ограничений на распоряжение ею.
Как выяснить свою задолженность по налогам, оплатить и спать спокойно, рассказывается в нашей статье.
Ищете работу? Составьте резюме правильно!
Дефолт российской валюты: простыми словами о прошлом и ближайшем будущем. Подробности читайте здесь.
Источник: https://svoedelo-kak.ru/nedvizhimost/pozhiznennaya-renta-kvartiry-chto-eto.html
Как получить квартиру по договору ренты — Справочник Недвижимости
Что такое рента
Договор ренты — это соглашение, по которому собственник передает своё имущество в обмен на материальное содержание. Содержание может подразумевать не только деньги, но и другие формы поддержки, например, медицинский уход. Такую материальную поддержку и называются рентой.
По договору ренты можно передавать любое имущество, но нас, конечно, интересует жилая недвижимость — квартиры. Поэтому поговорим именно об этом виде договоров.
Имущество, которое передаётся по договору ренты, может передаваться как бесплатно, так и за плату. Бесплатно не означает, что по договору не придется платить совсем. В этом случае нужно регулярно платить только фиксированные суммы (они называются рентные платежи).
Если квартира передаётся за плату, то сначала выплачивается фиксированная сумма (обычно это 20-45% от цены квартиры), а потом получателю ренты всё равно регулярно переводят рентные платежи. Обычно раз в месяц.
Виды ренты
Основных видов ренты два — постоянная и пожизненная.
Постоянная рента устанавливается на неопределённый срок, а пожизненная — на срок жизни человека, которого выбрал собственник квартиры. Это не обязательно сам собственник: например, вы будете выплачивать ренту пожилой даме, а получите квартиру её сестры, которая решила таким образом поддержать родственницу.
Чем пожизненная рента отличается от постоянной
| Пожизненная рента | Постоянная рента | |
| Срок выплаты ренты | До конца жизни получателя ренты или другого человека, выбранного собственником | Неопределённый срок |
| Периодичность выплаты | В конце каждого месяца | В конце каждого квартала |
| Получатель ренты | Только физические лица | Физические лица и некоммерческие организации, целям которых это не противоречит |
| Последствия смерти получателя ренты | Обязанность по выплате ренты прекращается | Право на получение ренты переходит к наследникам |
| Форма выплаты ренты | Только денежная | Может быть не только в форме денег, но и в форме оказания услуг/выполнения работ/передачи имущества |
Как правило, физические лица заключают договор пожизненной ренты.
Особенности пожизненной ренты
Главная особенность пожизненной ренты — её неопределяемый срок, так как он привязан к сроку жизни её получателя. Большинство таких договоров заключаются с пожилыми одинокими людьми, для которых рента — единственная возможность обеспечить себе достойную старость в обмен на свою квартиру.
Поэтому ни один договор так сильно не затрагивает вопросы этики и морали как договор пожизненной ренты. Если это может стать для вас значимой этической проблемой (по сути, придётся ждать смерти другого человека), лучше сделать выбор в пользу обычного договора купли-продажи и не переживать.
- В любом случае до заключения договора стоит взвесить все за и против.
- Плюсы и минусы для плательщика ренты
- Плюсы
1. Квартира становится вашей собственностью сразу, при заключении договора. Во всех документах именно вы будете значиться как собственник, получатель ренты уже не сможет подарить или продать квартиру кому-то другому.
Это не значит, что вы сможете делать с квартирой всё, что захотите: в договоре ренты будут прописаны условия, по которым ваши права будут существенно ограничены до смерти рентополучателя.
Кроме того, договор ренты регистрируется как обременение — оно будет закреплено в Росреестре и отображаться в выписке из ЕГРН.
2. Разумный размер платежей. Как правило, он ощутимо меньше ипотечного платежа который бы вы платили, решив купить эту же квартиру. А если размер ежемесячного платежа привязан к прожиточному минимуму, то он, скорее всего, будет ещё меньше и соразмерен уровню вашей зарплаты.
3. Цена квартиры ниже рыночной. Как правило, получателем ренты становятся пожилые люди, и с учётом срока их жизни рента обходится плательщикам дешевле покупки жилья по рыночным ценам. К этому может добавиться сумма, предусмотренная договором, если квартира передаётся не бесплатно. Но даже в этом случае стоимость квартиры будет ниже рыночной.
Давайте разберёмся с «бесплатной передачей» на примере москвичей, при условии, что ежемесячный размер рентного платежа равен прожиточному минимуму:
С первого квартала 2018 года прожиточный минимум в Москве равен 15 786 рублей на душу населения, в год это 189 432 рубля. За последние 10 лет он увеличился чуть больше чем в 2 раза: с 6 441 рубля до 15 786 рублей, так что сумма ренты за эти 10 лет составила бы меньше 1,5 миллионов рублей.
4. Нет переплаты за проценты и комиссии. По своей сути рентные платежи — рассрочка оплаты; это «кредит», за который не берутся проценты, а ответственность за просрочку по закону минимальна (если в договоре не прописаны другие условия). Банки же берут за использование кредита большие проценты и очень жёстко наказывают за просрочку.
3. Возможность договориться. Если с получателем ренты сложились хорошие отношения, то в трудных ситуациях можно договориться, например, об отсрочке пары платежей или об изменении других условий договора на какое-то время. В аналогичной ситуации банк вряд ли будет интересовать, что у вас трудности на работе, и поэтому вы не можете вовремя внести платёж.
Минусы
1. Не понятно, в какую сумму обойдётся квартира. Да, скорее всего, она будет дешевле рынка, но сам фактор неизвестности может стать проблемой больше, чем высокая цена квартиры. Кому-то проще один раз решиться на существенную, но фиксированную сумму, чем годами жить в неопределённости.
2. Изменение размера ренты независимо от вас. Если вы решили привязать размер ренты к прожиточному минимуму, то её размер будет меняться вместе с ним. Повлиять на это вы никак не сможете.
3. Излишняя эмоциональная вовлеченность. Договор пожизненной ренты — это годы общения с получателем ренты, и невозможно угадать, какие отношения будут у вас через 5, 10 или 15 лет. Даже бессердечный банк может со временем стать более приятной стороной договора, чем пожилой человек, с которым испортились отношения или который шантажирует вас своей беспомощностью.
4. Претензии от родственников получателя ренты.
Не всегда родственники или наследники пожилого человека поддерживают его выбор относительно будущего его недвижимости, поэтому всегда есть риск, что найдётся кто-то, кто захочет оспорить договор.
Чтобы этого не случилось, внимательно выбирайте контрагента: не подписывайте договор, если у вас есть сомнения в адекватности состояния самого собственника или его родственников.
5. Квартира сгорает, а рента остается. Вместе с правом собственности плательщик ренты получает и все сопутствующие риски. Один из них — риск случайной гибели или повреждения квартиры. Если с недвижимостью что-то случилось, это не освобождает плательщика от выплаты ренты до конца жизни получателя. Обязательно страхуйте квартиру, которая перейдёт к вам по договору ренты.
6. Непонятно, когда квартира перейдёт в полное распоряжение. Как ни крути — в ренте всё сводится к ожиданию смерти другого человека. Это может произойти и через 2 года, и через 15 лет.
Если все это время рентополучатель живёт в квартире, то пользоваться ею будет нельзя. Квартиру с таким обременением продать вряд ли получится.
Это означает, что на неё нельзя строить никаких планов, а когда она будет в вашем полном распоряжении — неизвестно.
7. Нельзя выкупить ренту по желанию. Одного желания плательщика заплатить выкупную цену и прекратить договор пожизненной ренты недостаточно. Такое решение может принять только получатель ренты, если плательщик существенно нарушает договор.
8. Риск мошенничества. Да, пожилые люди тоже могут быть мошенниками. А некоторые занимаются этим почти профессионально, несколько раз меняя плательщиков ренты.
Обязательно удостоверьтесь, что рентополучатель не страдает психическими заболеваниями.
Закажите освидетельствование непосредственно перед сделкой и подписывайте договор у нотариуса, который может проводить видеосъемку. Так оспорить договор будет намного сложнее.
Плюсы и минусы для получателя ренты
Плюсы
1. Дополнительный доход. Для любого пожилого человека рента — это отличный способ увеличить свою пенсию и не зависеть от помощи родственников и государства. Особенно это пригодится одиноким людям, которые остались без родных и близких и получают маленькую пенсию.
2. Минимизация рисков. Договор ренты максимально защищен государством: его удостоверяет нотариус, а обременение регистрируется в Росреестре. Несмотря на то, что квартира переходит в собственность другого человека, его права весьма ограничены.
3. Право на расторжение договора. Если плательщик ренты существенно нарушает договор, то закон позволяет расторгнуть договор ренты. В этом случае получатель ренты может потребовать выкупа ренты или возмещения убытков. Это дополнительный рычаг воздействия на нерадивого плательщика — если он будет нарушать договор, то квартира может ему и не достаться.
Минусы
1. Риск мошенничества. Пожилые одинокие люди — одна из самых социально незащищенных групп, поэтому ими часто манипулируют или даже открыто обманывают. Поставленный в тяжелую финансовую ситуацию человек может согласиться на крайне невыгодные для себя условия, и этим могут воспользоваться мошенники.
2. Риск покушения на жизнь или здоровье. Поскольку срок выплаты ренты привязан к сроку жизни получателя ренты, она сразу же становится предметом пристального внимания обеих сторон. Все это увеличивает риск того, что желающие получить квартиру готовы любым способом приблизить смерть пожилого человека.
3. Ухудшение отношений с родственниками и наследниками. Договор ренты лишает родственников возможности получить квартиру в наследство, поэтому они не всегда довольны таким поворотом событий. Если им не удается отговорить своего пожилого родственника от договора ренты, то это может сказаться на их отношениях и общении.
Договор пожизненной ренты
Договор — это основной документ, который будет регулировать все взаимоотношения плательщика ренты и её получателя, возможно, долгие годы.
К его составлению нужно отнестись максимально внимательно, потому что по закону минимальный размер ренты весьма скромный, штрафы за просрочку оплаты — минимальные, а условия расторжения прописаны весьма размытые.
Не стоит скачивать в интернете шаблоны такого договора, лучше заплатить деньги и составить его с юристом, который поможет подробно расписать все условия для вашего случая. Если что-то пойдёт не так, с таким договором в суде будет проще отстоять свои права.
Форма договора. Все договоры ренты должны заключаться в письменной форме и заверяться у нотариуса. Это страхует обе стороны: плательщика — от обвинений в том, что он воспользовался беспомощностью пожилого человека, а получателя ренты ограждает от мошенников.
После нотариального удостоверения договор должен пройти государственную регистрацию. Именно с этого момента квартира переходит к новому собственнику. Сам договор ренты считается обременением, оно будет отображено в выписке из ЕГРН.
Продать квартиру с таким обременением на практике вряд ли получится.
Хотя в теории возможно переоформить обязательства по выплате ренты на другого человека, но обычно с этой процедурой не хотят связываться из-за высоких рисков мошенничества.
Размер ренты. Платой в договоре пожизненной ренты могут быть только деньги.
Если жилье передаётся по договору бесплатно, то сумма ренты должна быть не меньше прожиточного минимума, размер которого зависит от субъекта РФ, в котором находится квартира.
Если в вашей области или крае прожиточный минимум не установлен, то рента рассчитывается на основе показателя на душу населения по РФ. Если во время действия договора прожиточный минимум увеличивается, рента растёт вместе с ним.
Для договоров, по которым квартира передаётся за плату (по схеме «первоначальный платёж + рентные платежи»), нижней границы для размера ренты нет.
Но, как правило, размер ренты устанавливается больше прожиточного минимума, верхней планки по закону нет. Суммы обговариваются индивидуально: размеры ренты за трёхкомнатную квартиру в центре Москвы и за однушку на окраине в провинции будут очень сильно отличаться. И, скорее всего, в договоре будет прописано, что рента должна индексироваться по росту инфляции.
Кто проживает в квартире. Для получателя ренты важно не только получать дополнительный доход, но и не остаться на улице — ведь квартира ему больше не принадлежит. Если у него нет другого жилья, то в договоре обычно прописывается его право на проживание в квартире до конца жизни.
Условия расторжения договора. Для получателя ренты закон предусматривает возможность расторжения договора при существенных нарушениях. Но конкретных нарушений, которые будут считаться существенными, закон не называет.
В таких ситуациях суд решает, какие нарушения считать существенными, а какие — нет. Чтобы не полагаться только на мнение суда, лучше прописать такие условия в договоре.
К примеру, существенными нарушениями договора можно назвать систематическую просрочку выплаты ренты или её неуплату в течение 2 месяцев.
Условия изменения договора. После подписания любого договора, который заключается надолго, люди сталкиваются с тем, что его условия устаревают и не успевают за реальной жизнью.
Лучше сразу прописать случаи, когда вы сможете изменить положения документа.
Например, если инфляция будет расти очень быстро, или стоимость квартиры на рынке каждый год будет падать на 10%, а прожиточный минимум, наоборот, увеличиваться в 2 раза.
Если плательщик ренты по каким-либо причинам не может больше исполнять договор, изменить условия или расторгнуть его может суд. Но нужно будет доказать, что при текущих условиях вы бы ни за что не заключили такой договор.
Но лучше прописать условия для изменения договора заранее: даже если не получится договориться об этом мирно, отстоять свои права в суде в такой ситуации будет легче.
Ответственность за просрочку оплаты. Если не прописать в договоре ответственность за нарушение срока оплаты, плательщик ренты будет платить штраф по правилам ст. 395 ГК РФ (проценты считаются по ключевой ставке Центробанка).
Рассчитать размер такой суммы можно в специальном интернет-калькуляторе (ищите сервисы «для расчёта процентов по ст.
395 ГК РФ»): например, за трехмесячную задержку одного платежа в 15 000 рублей плательщик ренты заплатит всего 363 рубля 49 копеек (при ставке ЦБ 7,25%).
- Такая сумма вряд ли смутит недобросовестного плательщика и заставит его вовремя перечислять деньги, поэтому лучше предусмотреть в договоре ответственность посерьёзнее.
- Выкуп ренты
- Выкуп ренты — это случай, когда плательщик переводит получателю какую-то фиксированную сумму (выкупную цену), прекращает переводить рентные платежи, договор расторгается, обременение с квартиры снимается, и она переходит к новому собственнику.
По договору пожизненной ренты такой выкуп может потребовать только получатель ренты — в случае, если плательщик существенно нарушает договор. Плательщику закон такое право даёт только в случае заключения договора постоянной ренты, тогда плательщик может выкупить ренту безо всяких нарушений и объяснения причин (если в договоре не прописаны другие условия).
Условия выкупа и выкупную цену лучше прописать в договоре заранее. Если цена не была согласована, то её размер зависит от того, бесплатно или платно передаётся квартира. Обычно выкупную цену считают так:
- если квартира перешла к плательщику за деньги, то выкупная цена равна сумме рентных платежей за 1 год;
- если квартира передавалась бесплатно, то, помимо годовой суммы платежей, плательщику придется заплатить стоимость квартиры, которая определяется «по аналогии» — ориентируясь на похожие квартиры в похожих ситуациях.
Также при нарушении договора получатель ренты может потребовать его расторжения, без каких-либо компенсаций с его стороны.
Заключение
В идеале договор ренты — это прекрасная возможность для пожилого человека провести последние годы жизни в достатке, а для плательщика ренты — получить квартиру по цене ниже рыночной.
Как и во всех сделках на рынке недвижимости, необходимо быть бдительным и запрашивать все возможные документы, внимательно составить договор, который будет удовлетворять обе стороны, и тщательно фиксировать все платежи.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачева.
Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/kak-poluchit-kvartiru-po-dogovoru-renty